View Full Version : Недвижимость в США
8-O:grum::grum::grum:
Если не смотреть рейтинги, а реальную ситуацию.
Инфляция не проблема банка. Дефолтов не объявлял.
Буржуй
08-07-2008, 01:31 PM
вот это, конечно, зачот. пора завязывать с дискуссией:leader:можно мне пасмеяться есчо раз? :D:D:D
Буржуй
08-07-2008, 01:32 PM
Если не смотреть рейтинги, а реальную ситуацию.
Инфляция не проблема банка. Дефолтов не объявлял.я сичас умру от смеха, честно:D:D:D
zgorynych
08-07-2008, 01:36 PM
Сбербанк понадежнее любого американского на ближайшие 5 лет я думаю.
:)
http://bcxb.ru/map/maps/map1939aback.jpg
http://www.argumentfc.ru/peregar/saratov02/5.jpg
Карлсон
08-07-2008, 01:36 PM
... Дефолтов не объявлял.
двойной зачот
пысы "спросите вы у матерей"(с):rofl:
Буржуй
08-07-2008, 01:37 PM
двойной зачот
пысы "спросите вы у матерей"(с):rofl::rofl::rofl::rofl:
двойной зачот
пысы "спросите вы у матерей"(с):rofl:
А что были дефолты?
Убирание нулей и инфляция - проблема правительства, а не банка .
Банк должен выполнять СВОИ функции. А не как ФРС в штатах - суть это частные руки, ане гос-во.
Карлсон
08-07-2008, 02:01 PM
Aruk, Вы в каком веке родились?
Фима Собак
08-07-2008, 02:03 PM
А что были дефолты?
во.
Мальчик, иди делай уроки.
Фима Собак
08-07-2008, 02:04 PM
двойной зачот
пысы "спросите вы у матерей"(с):rofl:
это пьять (с)
Буржуй
08-07-2008, 02:09 PM
А что были дефолты?
Убирание нулей и инфляция - проблема правительства, а не банка .
Банк должен выполнять СВОИ функции. А не как ФРС в штатах - суть это частные руки, ане гос-во.:grum::grum::grum:
Прошу перестать писать тут такое, вроде серьезная тема, а вы тут юмор шоу устроили:grum:
Фима Собак
08-07-2008, 02:15 PM
:grum::grum::grum:
а что ты ржешь?
Cбербанк это уже частные руки или что
я не в курсе
Прошу перестать писать тут такое, вроде серьезная тема, а вы тут юмор шоу устроили:grum:
Нечего сказать про пирамиду ФРС?
Нечего сказать про пирамиду ФРС?
Нечего, ибо эта тема для обсуждения "Недвижимость в США". Если Вам очень хочется обсудить "Недвижимость в России" то создайте тему и там будите оную обсуждать.
Карлсон
08-07-2008, 02:30 PM
Нечего, ибо эта тема для обсуждения "Недвижимость в США". Если Вам очень хочется обсудить "Недвижимость в России" то создайте тему и там будите оную обсуждать.
ФРС, кстати, это пра США:cool:
Буржуй
08-07-2008, 02:31 PM
Нечего сказать про пирамиду ФРС?:grum::grum::grum:Леон вернулся
Карлсон
08-07-2008, 02:33 PM
:grum::grum::grum:Леон вернулся
это собирательный образ
Буржуй
08-07-2008, 02:34 PM
это собирательный образНиважна, зато я хорошо посмеялся. :)
ФРС, кстати, это пра США:cool:
Это я писал не ро ФРС, хотя признаюсь я невтеме ФРСа
untamed
08-07-2008, 02:47 PM
Ты путаешь ориджинейшн фии и дискаунт пойнты. Жирик все правильно говорит.
Банки (директ лендеры) работают "бесплатно" потому что все лоуны так структурированы что в первые годы пеймент состоит на 95% из интереса. Можно сказать так: первый пеймент сделанный борровером за лоун - идет на зарплату лоун офисеру. Поэтому банк может себе позволить не чарджить ориджинейшн фии.
Моргидж брокер разумеется работать бесплатно не может, так как он не получает прибыли от процентов которые борровер в будущем выплатит. Посему моргидж брокер чарджит ориджинейшн фии - это его зарплата.
Я не путаю, Я ЗНАЮ разницу между origination & discount points. Я думаю, что вы меня просто не поняли. Некоторые банки сразу предлагают origination fee включительно.
Countrywide, например, никогда изначально не предлагал origination fee. У нас это было даже запрещено. Мы предалагали нашим клиентам rate with discount point, or without. Discount point выгоднее, потому что tax deductible.
Буржуй
08-07-2008, 02:48 PM
Я не путаю, Я ЗНАЮ разницу между origination & discount points. Я думаю, что вы меня просто не поняли. Некоторые банки сразу предлагают origination fee включительно.
Countrywide, например, никогда изначально не предлагал origination fee. У нас это было даже запрещено. Мы предалагали нашим клиентам rate with discount point, or without. Discount point выгоднее, потому что tax deductible.самое выгодное его не платить
untamed
08-07-2008, 03:08 PM
самое выгодное его не платить
Сейчас United First Financial адаптировал идею, уже привитую и разработанную В Англии, и в Австралии. Поскольку система финансирования там несколько другая, чем а США, то над этой идеей основательно поработали. Затем был проведен эксперимент в Колорадо. Людям предлагали эту программу бесплатно. Желающие могли отказаться от этой программы. Прошел год. Никто от этой программы не отказался. Согласно этой программе домовладельцы выплачивают свой mortgage гораздо быстрее, и, разумеется, экономят при этом тысячи $$$$$.
Самое удивительное, что это не предоплата, ни перефинансирование, а просто новая гениальная идея.
Здесь, наверное, нельзя давать ссылку? ЯЫ здесь еще недавно, и не знаю всех правил.:D
In2HiDef
08-07-2008, 04:28 PM
Кирпичи - на века. Не старые.
Кроме кирпичей, есть трубы, канализация, провода, подвальное помещение (т.к. речь удет о здании в России). Все это имеет свойство ржаветь, замыкаться, затапливаться.
Floridian
08-07-2008, 08:34 PM
Флоридиан, понимаеш в чэм дело, мне потомки рабов совершено парелельны, мне не паралельны мои деньги. Дома делятся на инвестмент праперты, праймери резиденс, векейшен хоум и выброшеные деньги. 3+ семейный дом с 20% даун и позитивным кеш флоу в 1+к в месясц попадает под класифицацию инвестмент праперты только если есть кеш флоу. Кеш флоу может быть 1) если все квартиры сданы 2) если п;латят рент 3) если кавартиры не сильно убивают ... В раёне типа бедстай преобладающее население среднегоразлива афроамерицанци и вуходцы из карибских островов. Тк исторически сложилась жизнь что это одна из частей населения которая нарушает вышесказаные правила 2 и 3. Когда клиенет не платит рент то с ним ничего (практически) сделать нельзя кроме как ему заплатить чтобы он от тебйха выехал. Если у клиента нечего брать и он тебе убил квартиру ты будеш рад ему заплатить чтрб об выехал и не убивал её дальше. Короче говоря, раён бедстай с его прежним населением не является приемлимым раёном для инвестиции, для меня. Если ти люди кто туда вложат деньги? Конечно есть, так же как есть люди которые вложат деньги в гарлем, или Ньюарк. Получет ли они прибыль? понятия не имею, но экспериментировать с 500к-1000000 я не хочу. Повторюсь: если у тебя есть 3+ дом в раёне в ктором не преобладает афроамерикансколатиноамериканская публика (хорошем раёне) и этот дом стоит так чтобы при 20% даун иметь 1+к пазитив кеш флоу, я лично его у тебя куплю за один день, если понадобится без моргиджа. Учитывая что такого дома у тебя нет, и небыло ужел лет 7-8 ты мне йго продать не можеш. Найдэш, знаеш как меня найти.
Жирик, сделай апдейт в своих познаниях бруклинских нейборхудов. Объясняю на пальцах отличие 1) Ист НЙ и прочих Флатбушей от 2) Бедфорд Стайвисанта и Бушвика: в первых нейборхудах живут преимущественно афроамекансколатинская публика и невозможно найти хороших белых тенантов. Во вторых нейборхудах тоже живут преимущественно афроамерикансколатинская публика, но там же охотно снимают и белые. Пройди по Maria Hernandes Парку в Бушвике, посмотри кто там на скамеечках сидит и с собаками гуляет. Сплошные яппи и прочая платежеспособная публика с jobs in Manhattan.
Я не хотел вдаваться в подробности, но что делать объясню для тебя на пальцах политику моей менеджмент компании (надеюсь, ты в Департмент оф Стейт не работаешь :)) : я сдаю те юниты только белым студентам или интернешнл студентам или людям с хорошей работой в Манхеттене. У меня только один черный тенант, но он п*дарас, хату "пидарасит" капитально, очень чисто и платит тоже вовремя, я им доволен. Я рискнул сделать исключение для него, и не прогадал.
Нормальный белый студент из Теннесси не будет снимать в Бенсонхерсте или на Брайтоне - потому что далеко от Манхеттена. А в Бед Стае будет. А цены на дома в Бед Стае намного ниже чем на твоем Брайтоне. И цены в Бед Стае рано или поздно сравняются с ценами в соседних хороших нейборхудах типа Форт Грин. А на Брайтоне дом очень нескоро подорожает. Теперь, надеюсь, понятно преимущество up and coming нейборхудов над "хорошими" нейборхудами? В Бед Стае все твои три условия выполняются прекрасно. Но некоторые все еще по-старинке думают что на Малколм Экс Бульварах белых отлавливают и отстреливают....
Floridian
08-07-2008, 08:37 PM
Сейчас United First Financial адаптировал идею, уже привитую и разработанную В Англии, и в Австралии. Поскольку система финансирования там несколько другая, чем а США, то над этой идеей основательно поработали. Затем был проведен эксперимент в Колорадо. Людям предлагали эту программу бесплатно. Желающие могли отказаться от этой программы. Прошел год. Никто от этой программы не отказался. Согласно этой программе домовладельцы выплачивают свой mortgage гораздо быстрее, и, разумеется, экономят при этом тысячи $$$$$.
Самое удивительное, что это не предоплата, ни перефинансирование, а просто новая гениальная идея.
Здесь, наверное, нельзя давать ссылку? ЯЫ здесь еще недавно, и не знаю всех правил.:D
Да можно, можно. Я бы сам дал ссылку, но она похоже на старом компе осталась.
Я давно хотел с русскими обсудить эту систему. Сам не могу догнать обман это или нет. Все недосуг посчитать. А тут у нас на форуме математики и программисты собрались, пусть выскажутся имеет смысл три штуки баксов за тот софт отдавать или нет.
Антеймд, будь другом, открой отдельную тему про эту систему и запости ссылку. Обсудим.
Floridian
08-07-2008, 08:40 PM
Как минимум в сумасшедших фис:34:
я еще ни разу с кредит юнионом не закрывался, не знаю. Но в том Гуд Фейф Эстимате что нам дали - джанк фииз долларов триста, никаких пойнтов + чувак уже заплатил триста долларов за членство в этом юнионе + открыл два ненужных аккаунта и положил на каждый по пятьдесят долларов. Во всяком случае ПОКА я не вижу подвоха.
Скажи, может кредит юнион на*бать как моргидж брокер, изменив рейт и фииз перед клоузингом? Вроде бы нет, у них кажется такой же лок-ин рейта будет как и у любого другого директ лендера?
Floridian
08-07-2008, 09:01 PM
Некоторые банки сразу предлагают origination fee включительно.
Нормальному клиенту в ТАКОМ банке делать нечего, надо сразу уходить хлопнув дверью :)
Countrywide, например, никогда изначально не предлагал origination fee. У нас это было даже запрещено. Мы предалагали нашим клиентам rate with discount point, or without. Discount point выгоднее, потому что tax deductible.
Ну почему кантривайд своих клиентов лохами считает? Почему они думают что от смены названия "ориджинейшен фии" на "дискаунт пойнт" что-то меняется? Как ни странно, но многие банки так себя ведут: сначала говорят мол, мы не чарджим пойнтов. Клиент расцветает. Дальше ему говорят мол твой рейт будет 8. Но ты можешь его бай даун до 6 если заплатишь нам два дискаунт пойнта. С таким же успехом можно придти в другой банк и получить рейт 6 с двумя ориджинейшн пойнтами. От перестановки мест слагаемых сумма не меняется. Даже если дискаунт пойнты такс дидактбл.
Легче пойти в нормальный банк и получить те же 6 процентов без всяких пойнтов, будь то дискаунт или ориджинейшн. Слова "дискаунт пойнт выгоднее" просто не имеют смысла. Пойнт всегда невыгоден.
Буржуй
08-08-2008, 03:44 AM
Жирик, сделай апдейт в своих познаниях бруклинских нейборхудов. Объясняю на пальцах отличие 1) Ист НЙ и прочих Флатбушей от 2) Бедфорд Стайвисанта и Бушвика: в первых нейборхудах живут преимущественно афроамекансколатинская публика и невозможно найти хороших белых тенантов. Во вторых нейборхудах тоже живут преимущественно афроамерикансколатинская публика, но там же охотно снимают и белые. Пройди по Maria Hernandes Парку в Бушвике, посмотри кто там на скамеечках сидит и с собаками гуляет. Сплошные яппи и прочая платежеспособная публика с jobs in Manhattan.
Я не хотел вдаваться в подробности, но что делать объясню для тебя на пальцах политику моей менеджмент компании (надеюсь, ты в Департмент оф Стейт не работаешь :)) : я сдаю те юниты только белым студентам или интернешнл студентам или людям с хорошей работой в Манхеттене. У меня только один черный тенант, но он п*дарас, хату "пидарасит" капитально, очень чисто и платит тоже вовремя, я им доволен. Я рискнул сделать исключение для него, и не прогадал.
Нормальный белый студент из Теннесси не будет снимать в Бенсонхерсте или на Брайтоне - потому что далеко от Манхеттена. А в Бед Стае будет. А цены на дома в Бед Стае намного ниже чем на твоем Брайтоне. И цены в Бед Стае рано или поздно сравняются с ценами в соседних хороших нейборхудах типа Форт Грин. А на Брайтоне дом очень нескоро подорожает. Теперь, надеюсь, понятно преимущество up and coming нейборхудов над "хорошими" нейборхудами? В Бед Стае все твои три условия выполняются прекрасно. Но некоторые все еще по-старинке думают что на Малколм Экс Бульварах белых отлавливают и отстреливают....очередное ля ля и бред сивой кобылы :-) Когда будет фиктишес дом о котором ты писал, дай мне знать я его куплю. Агент ты риалстейта не плохой, я это тебе уже писал, лапша почти вменяемая, клиенты лохи поедайют за милую душу, только меня или например Дов уволь :-)
П.С. Для общей информации "твоей менеджментной компании" - 3х семейный дом в любом раёне бруклина, даже гадюшнике типа бедстай не попадает под влияния законов о дискриминации и не подчиняется департмент оф стейт (тка же как кстати и миллионо квартирный дом в любом раёне нью ёрка не подчинается департмент оф стейт) он так же не подчиняется эчпиди и посему имееш поное право здавать педикам любого цвета кожи, даже розовым слонам если захочеш.
zgorynych
08-08-2008, 07:52 AM
"Не надо оваций! Графа Монте-Кристо из меня не вышло.
Придется переквалифицироваться в управдомы." (c)
:evillaugh
Floridian
08-08-2008, 09:21 AM
очередное ля ля и бред сивой кобылы :-) Когда будет фиктишес дом о котором ты писал, дай мне знать я его куплю. Агент ты риалстейта не плохой, я это тебе уже писал, лапша почти вменяемая, клиенты лохи поедайют за милую душу, только меня или например Дов уволь :-)
Я тебе лично ничего не продаю. Только обращаю твое внимание на то что инвестировать надо не на Брайтон, а в up and coming нейборхуды. Это гораздо умнее, так как кроме твоих "трех условий" еще есть и четвертое - апрешиэйшн не говоря уже о том что кеш флоу лучше так как цена продажи ниже. Но если ты мыслишь закрывшись в коробке - дело твое.
П.С. Для общей информации "твоей менеджментной компании" - 3х семейный дом в любом раёне бруклина, даже гадюшнике типа бедстай не попадает под влияния законов о дискриминации и не подчиняется департмент оф стейт (тка же как кстати и миллионо квартирный дом в любом раёне нью ёрка не подчинается департмент оф стейт) он так же не подчиняется эчпиди и посему имееш поное право здавать педикам любого цвета кожи, даже розовым слонам если захочеш.
Что за чушь про "подчинение"? Для общей информации: Fair Housing Act распространяется на любые дома и апартменты нон-овнер-окьюпайд (за исключением комнат в собственной квартире). И когда человек с РЕ лицензией что-то делает не так - жалуются таки в Департмент оф Стейт.
Буржуй
08-08-2008, 09:44 AM
Я тебе лично ничего не продаю. Только обращаю твое внимание на то что инвестировать надо не на Брайтон, а в up and coming нейборхуды. Это гораздо умнее, так как кроме твоих "трех условий" еще есть и четвертое - апрешиэйшн не говоря уже о том что кеш флоу лучше так как цена продажи ниже. Но если ты мыслишь закрывшись в коробке - дело твое.
Ля ля, зачем? Когда будет дом не забудь про меня. Я думаю что мой ден;ьги такие жа зелэные как и других твоих клиентов.
Что за чушь про "подчинение"? Для общей информации: Fair Housing Act распространяется на любые дома и апартменты нон-овнер-окьюпайд (за исключением комнат в собственной квартире). И когда человек с РЕ лицензией что-то делает не так - жалуются таки в Департмент оф Стейт.
Улыбнуло. Я понимаю что ты любиш писать, но когда не знаеш не позорься хотэбы :-) в 3х словах: бред сивой кобылы :-)
Floridian
08-08-2008, 10:24 AM
Ля ля, зачем? Когда будет дом не забудь про меня. Я думаю что мой ден;ьги такие жа зелэные как и других твоих клиентов.
Говорю же: не работаю я на Брайтоне.
Улыбнуло. Я понимаю что ты любиш писать, но когда не знаеш не позорься хотэбы :-) в 3х словах: бред сивой кобылы :-)
Как всегда, очень аргументированно.:)
Буржуй
08-08-2008, 10:28 AM
Говорю же: не работаю я на Брайтоне.
Как всегда, очень аргументированно.:)А когда я писал про брайтон. Я писал не про чернушник :-)
А по второму вопрпсу: хозяин 3х семейного дома имеет право повесить у себя на доме плакат: Здаю исключительно гомикам из алабамы. И это будет законно :-)
zgorynych
08-08-2008, 11:13 AM
А когда я писал про брайтон. Я писал не про чернушник :-)
А по второму вопрпсу: хозяин 3х семейного дома имеет право повесить у себя на доме плакат: Здаю исключительно гомикам из алабамы. И это будет законно :-)
Только если он САМ в нём живёт в одной из квартир. И даже если он в нём живёт то лиц. брокер не имеет право такое сказать. У нас Феды из Диск. Комиссии лет 5-10 назад посылали андерковер таких байрейшиал парочек. Белая жена приходила - для неё квартира/дом были авейлабл а когда с чёрным "мужем" то упс - сняли. Так всех брокеров лишили лицензий даже там где хозяева имели право на дискирминацию. А где хозяева были нон окюпантс то стрясли со всех кучу бабок и заставили ходить на анти диск. курсы как часть пробейшон. Тут помню шухер был ещё тот.
Буржуй
08-08-2008, 11:21 AM
Только если он САМ в нём живёт в одной из квартир. И даже если он в нём живёт то лиц. брокер не имеет право такое сказать.100%
Floridian
08-08-2008, 11:52 AM
100%
Что "100%"? Уж напиши по-простому что мол да, чушь сморозил.
Горыныч все правильно написал, только Fair Housing Act не применим только к односемейным домам или комнатам, а к двух- и трех- семейным применим.
Почитай, там все коротко: http://www.usdoj.gov/crt/housing/title8.htm
Floridian
08-08-2008, 11:53 AM
А когда я писал про брайтон. Я писал не про чернушник :-)
Значит я тебя правильно понял: все кроме Брайтона - чернушник :)
Буржуй
08-08-2008, 12:00 PM
Что "100%"? Уж напиши по-простому что мол да, чушь сморозил.
Горыныч все правильно написал, только Fair Housing Act не применим только к односемейным домам или комнатам, а к двух- и трех- семейным применим.
Почитай, там все коротко: http://www.usdoj.gov/crt/housing/title8.htmдюд, аб чэм ты пишеш. дом то не твой, ты же там тенант, при чэм тут ту и твой лайсен агента? :-) хозяин дома может решить сдавать 3х семейный дом в аренду вывисив плакат: тока для гомиков из алабамы. Рилакс :-)
Буржуй
08-08-2008, 12:00 PM
Значит я тебя правильно понял: все кроме Брайтона - чернушник :)Конечно ты меня не правильно понял, как всегда. Где я писал про брайтон? :-)
Floridian
08-08-2008, 01:24 PM
дюд, аб чэм ты пишеш. дом то не твой, ты же там тенант, при чэм тут ту и твой лайсен агента? :-) хозяин дома может решить сдавать 3х семейный дом в аренду вывисив плакат: тока для гомиков из алабамы. Рилакс :-)
Жирик, ты тупишь или притворяешься? Тебе с самого начала известно что я не хозяин, и что дома которые я manage НЕ односемейные. Тебе также известно что у меня РЕ лайсенс. Из этого следует что я не могу дискриминировать ни по одному из признаков перечисленных в fair housing акте. Но дискриминировать приходится, иначе никакого бизнеса не будет :) Соблюдает РЕ агент этот акт или не соблюдает - за этим наблюдает Департмент оф Стейт оф НЙ. Есть вопросы?
И вывесить такой плакат хозяин трехсемейного дома таки не может, даже если он в нем живет и если у него нет РЕ лайсенза. Читай, я выше ссылку на Акт давал.
Floridian
08-08-2008, 01:25 PM
Конечно ты меня не правильно понял, как всегда. Где я писал про брайтон? :-)
Дай список хороших районов. Я почитаю на досуге. Брайтон туда не входит?
Брежневки стоят и пока стоять будут. А рост доходов не всегда успевает за ростом цен на квартиры, так что спрос на них будет тоже.
Пока будет.
Но на долгую перспективу я бы не расчитывал, максимум можно подержать еще пару лет. Рост доходов довольно стремительный там последнее время.
Alex_3112
08-08-2008, 03:28 PM
Пока будет.
Но на долгую перспективу я бы не расчитывал, максимум можно подержать еще пару лет. Рост доходов довольно стремительный там последнее время.
Будь спокоен, цены на жилье, как морковка, всегда будут впереди :)
Будь спокоен, цены на жилье, как морковка, всегда будут впереди :)
Жилье жилью рознь. На какую то- будет впереди, на какую то может и не быть...
zgorynych
08-08-2008, 10:00 PM
Есть шорт терм показатели и лонг терм. Например в 1950-60х лонг терм тренд был уехать вдали от центра (там было очень уж не спокойно) и в сабурбс. В 1970-80х ещё больше. А в 1990х трэнд был в ещё более дальние сабурбс т.к. близлежащие были уже дорогие и заняты. Но в 2000х и позже трэнд поменялся на 180 градусов - в центр, т.к. бензин, коммют, культур-мультур и т.п. заманили народ в город. Если сегодня покупать на лонг терм инвестмент то город впереди намного. В ближних (да и дальних) сабурбах сегодня криминал и нелегалы не меньше чем 30 лет назад в даунтаунах. А даунтауны сегодня наоборот магниты для яппиз и тренди пипл. Не говоря уже об экономии на бензине, коммюте и прочих неудобствах.
Dorial
08-09-2008, 09:41 AM
Так что, в 2009 году я еще успею урвать домишко у озера в калифорнийских горах по дешевке?:) Тыщ за 200 и чтобы 2 этажа?
Так что, в 2009 году я еще успею урвать домишко у озера в калифорнийских горах по дешевке?:) Тыщ за 200 и чтобы 2 этажа?
В Калифорнийских?? Вряд ли.
смешно
08-09-2008, 05:59 PM
Похоже однако, что на самом деле мы приближаемся к повороту рынка.
У нас в Лас Вегасе цена на 2-бедрум кондо упала до 150 000, а 4-бедрум дома продают за 217 000, при этом пейменты при 20% даун становятся впервые РАВНЫ ренте. Т.е. рентовать становится не выгодно.
Если цены упадут еще хотя бы чуть чуть, то рентовать станет ДОРОЖЕ, чем платить за свое, и все- будет поворот, народ ломанет покупать. Конечно, кредит получить сложнее и все такое, но думаю в близком будущем цены на недвижимость начнут таки рости. Может, 6 месяцев, год максимум.
Кроме того нефть падает, это тоже стимул.
ты чего не понимаешь, что люди работу теряют, через два года будет писец, полный. причем не только у нас, а в мире.
смешно
08-09-2008, 06:00 PM
Так что, в 2009 году я еще успею урвать домишко у озера в калифорнийских горах по дешевке?:) Тыщ за 200 и чтобы 2 этажа?
а в 2010 он с молотка уйдёт...мнда.
Dorial
08-10-2008, 06:38 AM
а в 2010 он с молотка уйдёт...мнда.
почему с молотка?
ты чего не понимаешь, что люди работу теряют, через два года будет писец, полный. причем не только у нас, а в мире.
Люди работу всегда теряли, во многих европейских странах безработица 10-11%, и ничего. Это - признак здрового рынка рабочей силы.
На сегодняшний день никаких серьезных проблем с экономикой США нет, есть только спад. Если спад пройдет, то все выравняется очень быстро и легко.
Alechko
08-10-2008, 02:44 PM
Люди работу всегда теряли, во многих европейских странах безработица 10-11%, и ничего. Это - признак здрового рынка рабочей силы.
На сегодняшний день никаких серьезных проблем с экономикой США нет, есть только спад. Если спад пройдет, то все выравняется очень быстро и легко.
доктор пациенту:
- вы абсолютно здоровы, не считая цироза печени и рака легких...
если вы проживете еще пол года, то любая простуда пройдет в течении недели ;)
смешно
08-10-2008, 07:47 PM
почему с молотка?
нечем будет моргидж выплачивать.
смешно
08-10-2008, 07:49 PM
Люди работу всегда теряли, во многих европейских странах безработица 10-11%, и ничего. Это - признак здрового рынка рабочей силы.
На сегодняшний день никаких серьезных проблем с экономикой США нет, есть только спад. Если спад пройдет, то все выравняется очень быстро и легко.
10-11 для Америки это полный капец. soup lines.
zgorynych
08-11-2008, 12:52 AM
Так что, в 2009 году я еще успею урвать домишко у озера в калифорнийских горах по дешевке?:) Тыщ за 200 и чтобы 2 этажа?
В районе Шасты можно наверно и сегодня.
Буржуй
08-11-2008, 03:39 AM
Жирик, ты тупишь или притворяешься? Тебе с самого начала известно что я не хозяин, и что дома которые я manage НЕ односемейные. Тебе также известно что у меня РЕ лайсенс. Из этого следует что я не могу дискриминировать ни по одному из признаков перечисленных в fair housing акте. Но дискриминировать приходится, иначе никакого бизнеса не будет :) Соблюдает РЕ агент этот акт или не соблюдает - за этим наблюдает Департмент оф Стейт оф НЙ. Есть вопросы?
И вывесить такой плакат хозяин трехсемейного дома таки не может, даже если он в нем живет и если у него нет РЕ лайсенза. Читай, я выше ссылку на Акт давал.О чэм ты пишеш? Кого волнует твой лайсенс? Хозяин дома не ты дискриминируеш не ты а хожяин? Какой департмент оф стеит? хозяин дома положил с прибором на департмент оф стеит, не он, не его дом не имеет ни малейшего отношения к дипартмент оф стеит. Если дома ДО 6 семей (5 и меньше ) то можно повесить плакат: дом исключительно для гомиков из алабамы. Ничего не будет :-
Буржуй
08-11-2008, 03:42 AM
Дай список хороших районов. Я почитаю на досуге. Брайтон туда не входит?хорошие раёны это те где нет или в минимуме авроамериканцев и латиноамериканцев и присуствует транспорт: брайтон, грейвсенд, шиксабей, мидвуд, бенсенхэрст, боропарк, бейридж, итс итп. Ну ты понял, не гадюшники типа развивающегося даунтауна, где никто кроме гомина из алабамы и интернационально студента из зимбабве не снимет :-):)
Буржуй
08-11-2008, 03:45 AM
доктор пациенту:
- вы абсолютно здоровы, не считая цироза печени и рака легких...
если вы проживете еще пол года, то любая простуда пройдет в течении недели ;)Алечко, прогугли "экономика" у видиш картинки и букавки по которым написано что бывают под;эмы и спады, всегда и везде. это очень даже хорошо :-)
Floridian
08-11-2008, 08:03 AM
О чэм ты пишеш? Кого волнует твой лайсенс? Хозяин дома не ты дискриминируеш не ты а хожяин? Какой департмент оф стеит? хозяин дома положил с прибором на департмент оф стеит, не он, не его дом не имеет ни малейшего отношения к дипартмент оф стеит. Если дома ДО 6 семей (5 и меньше ) то можно повесить плакат: дом исключительно для гомиков из алабамы. Ничего не будет :-
Будет. Если не можешь осилить ссылку на Fair Housing Act, прочитай хотя бы summary на крейгзлисте http://www.craigslist.org/about/FHA.html#exceptions
Federal Fair Housing laws prohibit discriminatory advertising in all housing, regardless of how large or small the property
Дома управляются менеджмент компанией, менеджмент компания управляется мной, у меня есть лайсенс, за мной надзирает Департмент оф Стейт. Хозяин не видел в глаза ни одного жильца, посему не может дискриминировать или не дискриминировать.
ДОМ не имеет отношения к Департмент оф Стейт, я - имею. Есть много мест куда можно жаловаться на дискриминейшен, но если РЕ агент involved - то проще всего в Департмент оф Стейт.
Floridian
08-11-2008, 08:08 AM
хорошие раёны это те где нет или в минимуме авроамериканцев и латиноамериканцев и присуствует транспорт: брайтон, грейвсенд, шиксабей, мидвуд, бенсенхэрст, боропарк, бейридж, итс итп. Ну ты понял, не гадюшники типа развивающегося даунтауна, где никто кроме гомина из алабамы и интернационально студента из зимбабве не снимет :-):)
Ага, Брайтон - первый в списке :)
Буржуй
08-11-2008, 08:25 AM
Ага, Брайтон - первый в списке :)хоть 15тый, какая разница. Брайтон далеко не лучшый раён нью ёрка, на нэм много мексиканцев, много симмигрантов из ссср, много шума, много вони, много бсего, но на нэм есть множество плюсов для инвестмент прапертис: магазины, врачи, пляж, булвар, метро, автобу,с биублиотека, ристораны...
Буржуй
08-11-2008, 08:29 AM
Будет. Если не можешь осилить ссылку на Fair Housing Act, прочитай хотя бы summary на крейгзлисте http://www.craigslist.org/about/FHA.html#exceptions
Federal Fair Housing laws prohibit discriminatory advertising in all housing, regardless of how large or small the property
Дома управляются менеджмент компанией, менеджмент компания управляется мной, у меня есть лайсенс, за мной надзирает Департмент оф Стейт. Хозяин не видел в глаза ни одного жильца, посему не может дискриминировать или не дискриминировать.
ДОМ не имеет отношения к Департмент оф Стейт, я - имею. Есть много мест куда можно жаловаться на дискриминейшен, но если РЕ агент involved - то проще всего в Департмент оф Стейт.Ты не менеджмент который управляет за домо, ты левак которому хозяин плотит бабки за присмотр дома. не ты подписываеш лисы, а хозяин, не ты кладэш деньги за рент забанковский щэт менегджмента а хозяин кладэт на свой,. ты не менеджмент,м ты кешевый супер. и никого не волнует твой лайсенс риалстейта, ты к дому не имееш никакого отношения. Даже если тебе и плотуится зарплата ка суперу дома, ты работник хозяина и хозяин и толко хожаин в ответе перед законом. Он может впускать или не в пускать кого он захочет и его могут судить до посинения :-) Дискриминировать можно в любых чатных домах, частный дом по определению любое строение 5 и меньше квартир.:)
Floridian
08-11-2008, 08:43 AM
Ты не менеджмент который управляет за домо, ты левак которому хозяин плотит бабки за присмотр дома. не ты подписываеш лисы, а хозяин, не ты кладэш деньги за рент забанковский щэт менегджмента а хозяин кладэт на свой,. ты не менеджмент,м ты кешевый супер. и никого не волнует твой лайсенс риалстейта, ты к дому не имееш никакого отношения. Даже если тебе и плотуится зарплата ка суперу дома, ты работник хозяина и хозяин и толко хожаин в ответе перед законом. Он может впускать или не в пускать кого он захочет и его могут судить до посинения :-) Дискриминировать можно в любых чатных домах, частный дом по определению любое строение 5 и меньше квартир.:)
Дай ссылку на "определение" частного дома и на разрешение дискриминировать в таком доме в плане адвертайзмента в частности (вешание плаката "дом для гомиков из Алабамы"). Откуда ты вообще про пять квартир взял?
Я подписываю лизы, я не кладу деньги на счет только потому что счет по настоянию хозяина находится в левом банке куда ехать дальше чем до его офиса. Я рекламирую апартменты и пропертиз фор рент от моей РЕ компании, и получаю коммиссионные на свою РЕ компанию.
На практике невозможно доказать что даже я дискриминирую, а уж хозяин (который ни одного жильца в глаза не видел, повторяю) - вообще невозможно никак.
Alechko
08-11-2008, 11:27 AM
Алечко, прогугли "экономика" у видиш картинки и букавки по которым написано что бывают под;эмы и спады, всегда и везде. это очень даже хорошо :-)
не вижу спада, вижу настоящий кризис...
ну ладно, время покажет :34:
Буржуй
08-11-2008, 12:21 PM
Дай ссылку на "определение" частного дома и на разрешение дискриминировать в таком доме в плане адвертайзмента в частности (вешание плаката "дом для гомиков из Алабамы"). Откуда ты вообще про пять квартир взял?
Я подписываю лизы, я не кладу деньги на счет только потому что счет по настоянию хозяина находится в левом банке куда ехать дальше чем до его офиса. Я рекламирую апартменты и пропертиз фор рент от моей РЕ компании, и получаю коммиссионные на свою РЕ компанию.
На практике невозможно доказать что даже я дискриминирую, а уж хозяин (который ни одного жильца в глаза не видел, повторяю) - вообще невозможно никак.Ты подписываеш лисы своим именем или именем хозяина?
Floridian
08-11-2008, 12:36 PM
Ты подписываеш лисы своим именем или именем хозяина?
Конечно своим. И прикладываю бумагу что ABC management company is the agent for the owner XYZ, LLC. Это не имеет значения для целей нашей беседы.
Буржуй
08-11-2008, 12:38 PM
Конечно своим. И прикладываю бумагу что ABC management company is the agent for the owner XYZ, LLC. Это не имеет значения для целей нашей беседы.это меняет дело, ты раньше писал что ты типа супера. если абц манагмент имеет письменый контрацт с хыз то никакои дискриминации. если контракта нет то лисами можно утереца :-)
Floridian
08-11-2008, 06:39 PM
это меняет дело, ты раньше писал что ты типа супера.
Иногда я представляюсь как property manager. :) В суде, например. Что это меняет? Проперти менеджер на русский переводится как "супер".
zgorynych
08-11-2008, 11:24 PM
Иногда я представляюсь как property manager. :) В суде, например. Что это меняет? Проперти менеджер на русский переводится как "супер".
Не совсем. Супер это суперинтендент. Обычнно лыв-ин. И он подчиняеца проперти менеджеру а по-русски - управдому. Обычно приходящему в контору (или если большой дом то в офис при доме) 9-5 но не живущего в нём. Примерно так.
Буржуй
08-12-2008, 02:56 AM
Иногда я представляюсь как property manager. :) В суде, например. Что это меняет? Проперти менеджер на русский переводится как "супер".Много чего меняет. Супер не подписывает лис, а если подписывает то этим лисом можно утерется, потомучто супер не имеет полномочий подсиси. Если ты на само деел подписываеш лис на доме который не твой, позаботься чтобы у тебя был письменый контракт с владельцем в котороим указано что ты, или риалстейт в котором ты работсех, является манагжмеент камнан этого дома, иначе владелец при желании отдаст тебя на растерзание волкам и ты ничего не докажеш, потомучто владелец скажет что полномочий тебе не давал.Проперты менеджер это управдом.
Буржуй
08-12-2008, 02:57 AM
Не совсем. Супер это суперинтендент. Обычнно лыв-ин. И он подчиняеца проперти менеджеру а по-русски - управдому. Обычно приходящему в контору (или если большой дом то в офис при доме) 9-5 но не живущего в нём. Примерно так.супер не обязан жить в доме, нет ткого закона.
Floridian
08-12-2008, 07:04 AM
Много чего меняет. Супер не подписывает лис, а если подписывает то этим лисом можно утерется, потомучто супер не имеет полномочий подсиси. Если ты на само деел подписываеш лис на доме который не твой, позаботься чтобы у тебя был письменый контракт с владельцем в котороим указано что ты, или риалстейт в котором ты работсех, является манагжмеент камнан этого дома, иначе владелец при желании отдаст тебя на растерзание волкам и ты ничего не докажеш, потомучто владелец скажет что полномочий тебе не давал.Проперты менеджер это управдом.
Ты в чем-то прав... Заставил меня задуматься не слишком ли сложная схема используется... Действительно, зачем мне менеджмент компания, когда у меня теперь есть своя РЕ компания которая может делать менеджмент... Надо бы их объединить. И непонятно что с налогами, скорее всего можно будет больше списать если объединить.
Кстати, менеджмент компания не моя лично, это была существующая INC фирма принадлежащая хозяину, он просто добавил меня офицером. Типа зачем тратить лишние 300 долларов на открытие фирмы. Нет ли тут подвоха тоже, надо подумать.
Ну да не об этом был разговор, а о плакате на доме "сдается только гомикам из Алабамы". Боттом лайн, такой плакат не может повесить ни хозяин, ни супер, ни управдом, ни риал истей агент. Будь то хоть стоквартирный билдинг или односемейный дом.
Буржуй
08-12-2008, 08:37 AM
Боттом лайн, такой плакат не может повесить ни хозяин, ни супер, ни управдом, ни риал истей агент. Будь то хоть стоквартирный билдинг или односемейный дом.wrong, i know what I am talking about :-)
Floridian
08-12-2008, 09:09 AM
wrong, i know what I am talking about :-)
Теперь всякий раз когда буду в Манхеттене (ты ведь в Манхеттене билдинги manage?) - буду оглядываться по сторонам, может увижу такой плакат на одной из твоих пропертиз? :)
Ну ты блин и упрямый. Дал тебе ссылку и на закон и на его популярное изложение на крейгзлисте, а ты все твердишь "захочу - повешу"
Буржуй
08-12-2008, 12:17 PM
Теперь всякий раз когда буду в Манхеттене (ты ведь в Манхеттене билдинги manage?) - буду оглядываться по сторонам, может увижу такой плакат на одной из твоих пропертиз? :)
Ну ты блин и упрямый. Дал тебе ссылку и на закон и на его популярное изложение на крейгзлисте, а ты все твердишь "захочу - повешу"на прапертти в манхетен не могу повесить а на свои праоерти в бруклине если захочу то имею полное право
Floridian
08-12-2008, 07:04 PM
на прапертти в манхетен не могу повесить а на свои праоерти в бруклине если захочу то имею полное право
Как повесишь - не забудь фотографии дома с плакатом на форуме запостить. :)
доктор пациенту:
- вы абсолютно здоровы, не считая цироза печени и рака легких...
если вы проживете еще пол года, то любая простуда пройдет в течении недели ;)
Вы всерьез сравниваете нынешнюю ситуацию в экономике с "циррозом печени" и предрекаете финансовый крах (смерть) всей системы в течении 6 месяцев? Не смешите мои тапочки.
То, что сейчас происходит- не "цирроз печени", а легкая простуда. Если не лечить, то может перейти во что то серьзное, но почти наверняка не перейдет. ФУНДАМЕНТАЛЬНЫХ проблем в экономике США НЕТ, это прекрастная здоровая экономика.
Alechko
08-14-2008, 02:00 PM
Вы всерьез сравниваете нынешнюю ситуацию в экономике с "циррозом печени" и предрекаете финансовый крах (смерть) всей системы в течении 6 месяцев? Не смешите мои тапочки.
То, что сейчас происходит- не "цирроз печени", а легкая простуда. Если не лечить, то может перейти во что то серьзное, но почти наверняка не перейдет. ФУНДАМЕНТАЛЬНЫХ проблем в экономике США НЕТ, это прекрастная здоровая экономика.
НУ НУ
Consumer prices rise at double the expected rate
"Today, we got the truly shocking news that inflation hit a 17-year high of 5.6 percent," Jason Furman, economic policy director for Democratic presidential candidate Barack Obama, said in a statement. "Families have now lost an entire decade's worth of raises to inflation as weekly earnings adjusted for inflation lies below the level they reached in August 1998."
US Housing Crash Continues
It's Still A Terrible Time To Buy
Estimate: 1,300 foreclosures every business day in California
http://patrick.net/housing/crash.html
DU WANT MORE ???
Alechko
08-14-2008, 02:17 PM
японцы тоже не верили что приходит звиздец
с 1989 .... :titanik:
19 лет уже как не верят
Floridian
08-14-2008, 02:53 PM
DU WANT MORE ???
Алечко, понимаешь, ошибка всех этих кричащих о кризисах и крашах РЕ в том что они рассматривали и рассматривают РЕ как способ спекуляции, и поскольку покупка РЕ с целью спекуляции уже пару лет как перестала работать - стало быть, краш :)
Дом - это такой же продукт как и автомобиль или чашка кофе утром. Покупая авто или кофе, никто же не думает о том как "навариться" на этой трансакции? Просто потребляют, и все. То же самое и с РЕ. Люди живут в домах, и если они способны делать определенный пеймент при условии что они внесут определенный даунпеймент (который они имеют) - то они покупают и будут покупать дома как ПРОДУКТ, как кофе и машину.
Не говоря уже о том что для многих американцев (лично для меня, например) нет другого способа накопить на пенсию кроме как иметь инвестмент проперти, одну или несколько, которые будут выплачены деньгами жильцов. И этот способ будет работать всегда, пока существуют 30 лет фикст моргиджи. А цена на инвестмент проперти зависит естественно от рента, который вряд ли упадет когда-нибудь. Ну так что еще надо?
Alechko
08-14-2008, 03:04 PM
Алечко, понимаешь, ошибка всех этих кричащих о кризисах и крашах РЕ в том что они рассматривали и рассматривают РЕ как способ спекуляции, и поскольку покупка РЕ с целью спекуляции уже пару лет как перестала работать - стало быть, краш :)
Дом - это такой же продукт как и автомобиль или чашка кофе утром. Покупая авто или кофе, никто же не думает о том как "навариться" на этой трансакции? Просто потребляют, и все. То же самое и с РЕ. Люди живут в домах, и если они способны делать определенный пеймент при условии что они внесут определенный даунпеймент (который они имеют) - то они покупают и будут покупать дома как ПРОДУКТ, как кофе и машину.
Не говоря уже о том что для многих американцев (лично для меня, например) нет другого способа накопить на пенсию кроме как иметь инвестмент проперти, одну или несколько, которые будут выплачены деньгами жильцов. И этот способ будет работать всегда, пока существуют 30 лет фикст моргиджи. А цена на инвестмент проперти зависит естественно от рента, который вряд ли упадет когда-нибудь. Ну так что еще надо?
знаеш ты наверно прав,
я расматриваю покупку РЕ только с технической/ спекулятивной точки зрения, так же как и экономику в целом
фундаментальные, лонг терм или морально-психологические аспекты очень важны и очень сильно влияют на тайминг
если тайминг человеку не важен, т.е. у него много денег,
то нет проблем - дерзайте господа
Floridian
08-14-2008, 03:09 PM
знаеш ты наверно прав,
я расматриваю покупку РЕ только с технической/ спекулятивной точки зрения,
А сам ты в чем живешь? В своем или рентуешь? Нельзя свой собственный дом, в котором живет твоя жена и твои дети, рассматривать со спекулятивной точки зрения, ИМХО.
Alechko
08-14-2008, 03:27 PM
А сам ты в чем живешь? В своем или рентуешь? Нельзя свой собственный дом, в котором живет твоя жена и твои дети, рассматривать со спекулятивной точки зрения, ИМХО.
я не перехожу на личности,
но честно, я расматриваю покупку дома только с точки зрения инвестиции,
существующий дом/а сдавать
а жить в более дорогом - рентованом
я могу себе позволить рент в дорогом раёне
то что стоит сегодня $1.5-2М можно рентовать за $3.5-5к в месяц
а какой месячный платеж на проперти в $1.5М?
+ проперти таксес
+ ХОА
+....
work + live lofts :cheer:
смешно
08-14-2008, 03:32 PM
Как там со статистикой по безработице....?
Alechko
08-14-2008, 03:36 PM
Как там со статистикой по безработице....?
риальной или "бернанке"?
Alechko
08-14-2008, 03:38 PM
WASHINGTON, Feb 27 (Reuters) - Federal Reserve Chairman Ben Bernanke said on Wednesday the U.S. central bank expects higher unemployment rates to last only for a couple of years. :grum:
смешно
08-14-2008, 03:43 PM
WASHINGTON, Feb 27 (Reuters) - Federal Reserve Chairman Ben Bernanke said on Wednesday the U.S. central bank expects higher unemployment rates to last only for a couple of years. :grum:
мнда...а я расчитал, что именно через два года она в пике будет.
Alechko
08-14-2008, 04:00 PM
мнда...а я расчитал, что именно через два года она в пике будет.
не знаю, как рынок пойдет наверх + 6-10 месяцев начнем выкарабкиваться
раньше сентября - октября никаких прогнозов
хотя люди поотдовали свои дома + если нефть еще дропнется тогда и еще рент дропнется.. ну ладно - это все демагогия, гадание на кофейной гуще
zgorynych
08-14-2008, 09:18 PM
я не перехожу на личности,
но честно, я расматриваю покупку дома только с точки зрения инвестиции,существующий дом/а сдавать
а жить в более дорогом - рентованом
я могу себе позволить рент в дорогом раёне
то что стоит сегодня $1.5-2М можно рентовать за $3.5-5к в месяц
а какой месячный платеж на проперти в $1.5М?
+ проперти таксес
+ ХОА
+....
work + live lofts :cheer:
Это только если дом 2ой, 3ий или 4ый. А свой , где живёшь, особенно с семьёй, рассматривать как инвестмент это 100% путь к обнищанию. Так же как и каждонедельный шоппинг еды и др. товаров не может быть "инвестицией". А если он такой то значит ты живёшь вне своих возможностей. ;)
Floridian
08-14-2008, 10:01 PM
Это только если дом 2ой, 3ий или 4ый. А свой , где живёшь, особенно с семьёй, рассматривать как инвестмент это 100% путь к обнищанию. Так же как и каждонедельный шоппинг еды и др. товаров не может быть "инвестицией". А если он такой то значит ты живёшь вне своих возможностей. ;)
Нет, Алечко прав если речь идет именно о ренте недвижимости стоимостью в пару миллионов. Я просто никогда не смотрел на рент vs покупка в диапазоне этих цен.
Скажем, кондо в Манхеттене за 1,5 миллиона. Можно снять скажем за 5 тыс, а если покупать то надо положить полмиллиона даун и платить моргидж тысяч 6-7 в месяц. Действительно наверно лучше рентовать и вложить эти полмиллиона в трехсемейный дом в Бруклине. Все верно.
Но случай супердорогой недвижимости - это исключение для Америки. В большинстве мест односемейный дом в пристойном районе стоит 100 - 500 тыс, поэтому простому человеку конечно лучше праймари резиденс купить
Alechko
08-14-2008, 10:02 PM
Это только если дом 2ой, 3ий или 4ый. А свой , где живёшь, особенно с семьёй, рассматривать как инвестмент это 100% путь к обнищанию. Так же как и каждонедельный шоппинг еды и др. товаров не может быть "инвестицией". А если он такой то значит ты живёшь вне своих возможностей. ;)
существующие дома на рынке еще год как минимум O V E R P R I C E D
покупайте граждане когда экономика идет вниз, а если потеряете работу то скажете спасибо если вам дадут 70% от того что вы заплатили, не забывайте фукин брокер комишионс 10%
/дружеский путь к обогащению/ лохи ауууууу :rofl:
zgorynych
08-14-2008, 10:09 PM
Нет, Алечко прав если речь идет именно о ренте недвижимости стоимостью в пару миллионов. Я просто никогда не смотрел на рент vs покупка в диапазоне этих цен.
Скажем, кондо в Манхеттене за 1,5 миллиона. Можно снять скажем за 5 тыс, а если покупать то надо положить полмиллиона даун и платить моргидж тысяч 6-7 в месяц. Действительно наверно лучше рентовать и вложить эти полмиллиона в трехсемейный дом в Бруклине. Все верно.
Но случай супердорогой недвижимости - это исключение для Америки. В большинстве мест односемейный дом в пристойном районе стоит 100 - 500 тыс, поэтому простому человеку конечно лучше праймари резиденс купить
Ага, сколько форумчан имеют эту проблему? :evillaugh
Речь идёт о бытовых домах в бытовых районах. $300K-500К. Плюс-минус. И если рент 1,500-3,000 то ни о каких "инвестициях" и речи быть не может при таких ценах (если правильно просчитать доходы/расходы). Если при ренте 1,500 можно купить за 200К или меньше - тогда есть о чём говорить.
zgorynych
08-14-2008, 10:10 PM
существующие дома на рынке еще год как минимум O V E R P R I C E Dпокупайте граждане когда экономика идет вниз, а если потеряете работу то скажете спасибо если вам дадут 70% от того что вы заплатили, не забывайте фукин брокер комишионс 10%
/дружеский путь к обогащению/ лохи ауууууу :rofl:
Зависит от локейшен. Где-то год. А где-то и через 3 года будет хана. Сравни СФ и Баффало. :(
Floridian
08-14-2008, 10:14 PM
существующие дома на рынке еще год как минимум O V E R P R I C E D
покупайте граждане когда экономика идет вниз, а если потеряете работу то скажете спасибо если вам дадут 70% от того что вы заплатили, не забывайте фукин брокер комишионс 10%
/дружеский путь к обогащению/ лохи ауууууу :rofl:
Не сгущай краски. В НЙ банкам на форекложер отведено 440 дней. За такой срок либо работа найдется, либо покупатель на 100% цены найдется, либо... всегда можно в Макдональдс на 2 ставки устроиться :). А если серьезно, то нормальному хоумовнеру нельзя не иметь резерв хотя бы в 10 месячных пейментов. Да и рентеру тоже.
Alechko
08-14-2008, 10:14 PM
Зависит от локейшен. Где-то год. А где-то и через 3 года будет хана. Сравни СФ и Баффало. :(
а не мудро ли через год начать шопатста?
Floridian
08-14-2008, 10:18 PM
Ага, сколько форумчан имеют эту проблему? :evillaugh
Речь идёт о бытовых домах в бытовых районах. $300K-500К. Плюс-минус. И если рент 1,500-3,000 то ни о каких "инвестициях" и речи быть не может при таких ценах (если правильно просчитать доходы/расходы). Если при ренте 1,500 можно купить за 200К или меньше - тогда есть о чём говорить.
Как минимум один имеет, как видишь. И он по-своему прав.
А так для обычного человека в обычном районе в большинстве случаев лучше праймари резиденс купить разумеется.
zgorynych
08-14-2008, 10:20 PM
а не мудро ли через год начать шопатста?
Смотря где. В Баффало я бы не через год, не через 3 не через 5 не шопался бы. А кое где уже сегодня можно поиметь дилз где рент покроет расходы. На самом деле, без фикций. ;)
Alechko
08-14-2008, 10:20 PM
Не сгущай краски. В НЙ банкам на форекложер отведено 440 дней. За такой срок либо работа найдется, либо покупатель на 100% цены найдется, либо... всегда можно в Макдональдс на 2 ставки устроиться :). А если серьезно, то нормальному хоумовнеру нельзя не иметь резерв хотя бы в 10 месячных пейментов. Да и рентеру тоже.
а если работа найдется в другом штате?
а краски я не сгущаю, это так жизненные эпизоды
мой подход покупай пока все продают, продавай пока все покупают
люди пытаются продать, и многие уже отчаялись, но это еще не дно ни в экономическом кризисе ни в РЕ
даже проблесков не видно...
zgorynych
08-14-2008, 10:22 PM
а если работа найдется в другом штате?
а краски я не сгущаю, это так жизненные эпизоды
мой подход покупай пока все продают, продавай пока все покупают
люди пытаются продать, и многие уже отчаялись, но это еще не дно ни в экономическом кризисе ни в РЕ
даже проблесков не видно...
Насчёт "не дно" согласен. Но для инвестора само дно не так важно как каждодневные расходы. Если я куплю не на дне за 150К при ренте 1,500 то я переживу "дно" когда мой проперти будет 128К "на дне". ;)
Floridian
08-14-2008, 10:25 PM
а не мудро ли через год начать шопатста?
Зависит от нейборхуда. Сейчас на шорт сейле можно такой дил купить, которого я уверен не будет при любом падении цен через год или через три.
Вся фишка в том что банки - они как правило находятся далеко и не знают всей местной специфики. Для банков, как для Жирика: что Ист Нью Йорк, что Бедфорд Стайвесант - все одно. А для умного инвестора разница есть. Купить за полцены в Бедфорд Стайвесанте (кто знаком с Бруклином) сейчас - это хорошая покупка в любом случае.
Floridian
08-14-2008, 10:31 PM
Смотря где. В Баффало я бы не через год, не через 3 не через 5 не шопался бы. А кое где уже сегодня можно поиметь дилз где рент покроет расходы. На самом деле, без фикций. ;)
Как раз в Баффало, НЙ и три года назад, и через три года от сегодня можно купить дилы где рент покрывает моргидж и даже дает нормальный ритерн на инвестмент. Только штука в том что аппрешиэйшн в Баффало не было и не ожидается. И роста рента тоже. Все стоит на Section 8.
А хочется купить так чтобы и кеш флоу, и аппрешиэйшн в одном флаконе присутствовали :).
zgorynych
08-14-2008, 10:32 PM
Зависит от нейборхуда. Сейчас на шорт сейле можно такой дил купить, которого я уверен не будет при любом падении цен через год или через три.
Вся фишка в том что банки - они как правило находятся далеко и не знают всей местной специфики. Для банков, как для Жирика: что Ист Нью Йорк, что Бедфорд Стайвесант - все одно. А для умного инвестора разница есть. Купить за полцены в Бедфорд Стайвесанте (кто знаком с Бруклином) сейчас - это хорошая покупка в любом случае.
И не только банки. Сегодня много наследников, особенно на Вест Косте наслышались о плохих делах РЕ и готовы продать унаследованные дома, земли на другом конце Америки за 1/2 цены. ;)
zgorynych
08-14-2008, 10:33 PM
Как раз в Баффало, НЙ и три года назад, и через три года от сегодня можно купить дилы где рент покрывает моргидж и даже дает нормальный ритерн на инвестмент. Только штука в том что аппрешиэйшн в Баффало не было и не ожидается. И роста рента тоже. Все стоит на Section 8.
А хочется купить так чтобы и кеш флоу, и аппрешиэйшн в одном флаконе присутствовали :).
И я об этом. :D
Floridian
08-14-2008, 10:39 PM
И не только банки. Сегодня много наследников, особенно на Вест Косте наслышались о плохих делах РЕ и готовы продать унаследованные дома, земли на другом конце Америки за 1/2 цены. ;)
Ну, по моему опыту, с наследниками не всегда так гладко работает, особенно если унаследованный дом полностью выплачен. При наших низких Бруклинских таксах они могут себе позволить его на маркете годами держать даже пустыми...
Всегда есть разница когда имеешь дело с продавцом-живым-человеком или с чуваком из loss mitigation department. Первый пытается выжать из тебя последнюю копейку на любом маркете и в любой ситуации, а второй посмотрел данные Сенсуса 2000 года что мол в Бедфорд Стайвисанте 80 процентов черного населения - и он сливает дом за полцены спокойно, главное ему фотографии получше, в смысле похуже сделать.
zgorynych
08-14-2008, 10:41 PM
Ну, по моему опыту, с наследниками не всегда так гладко работает, особенно если унаследованный дом полностью выплачен. При наших низких Бруклинских таксах они могут себе позволить его на маркете годами держать даже пустыми...
Всегда есть разница когда имеешь дело с продавцом-живым-человеком или с чуваком из loss mitigation department. Первый пытается выжать из тебя последнюю копейку на любом маркете и в любой ситуации, а второй посмотрел данные Сенсуса 2000 года что мол в Бедфорд Стайвисанте 80 процентов черного населения - и он сливает дом за полцены спокойно, главное ему фотографии получше, в смысле похуже сделать.
А у меня хороший экспириенс с Калифорнийцами унаследовавшими дома в Бостоне. Я им послылал выписки из наших штатных законов о правах жильцов и т.п. а они в ответ: "селл, селл, селл" :evillaugh
Alechko
08-14-2008, 10:44 PM
Зависит от нейборхуда. Сейчас на шорт сейле можно такой дил купить, которого я уверен не будет при любом падении цен через год или через три.
Вся фишка в том что банки - они как правило находятся далеко и не знают всей местной специфики. Для банков, как для Жирика: что Ист Нью Йорк, что Бедфорд Стайвесант - все одно. А для умного инвестора разница есть. Купить за полцены в Бедфорд Стайвесанте (кто знаком с Бруклином) сейчас - это хорошая покупка в любом случае.
я не знаком с NY, но в LA очень много возможностей
одно сдерживает, их /возможностей/ будет еще больше через год
Экспортёр
08-27-2008, 01:56 PM
я не знаком с NY, но в LA очень много возможностей
одно сдерживает, их /возможностей/ будет еще больше через год
А вдруг не будет? А жить то где то надо...
Alechko
08-27-2008, 02:17 PM
А вдруг не будет? А жить то где то надо...
а может и не будет...
хотя сегодня продать жилье - в лотерею выиграть
дальше будет хуже
банки опеклись лоны давать
Экспортёр
08-27-2008, 03:29 PM
а может и не будет...
хотя сегодня продать жилье - в лотерею выиграть
дальше будет хуже
банки опеклись лоны давать
Короче, можно наглеть при покупке дома сейчас...
Alechko
08-27-2008, 03:46 PM
Короче, можно наглеть при покупке дома сейчас...
еще как!!!!
еще можно продавцам и на голову сесть :qw:
Экспортёр
08-27-2008, 04:15 PM
еще как!!!!
еще можно продавцам и на голову сесть :qw:
20% офф прилично попросить или это вообще будет наглейшая наглость?
Alechko
08-27-2008, 04:32 PM
20% офф прилично попросить или это вообще будет наглейшая наглость?
проверь цену за сколько соседи doma продали /in the same neighborhood/ и сколько времени дом на маркете...
мой знакомый в голивуд хилс попросил 30% дешевле два месяца тому назад... ему отказали, но позвонили на прошлой неделе и вроде согласны спустить 25%
Alechko
08-27-2008, 04:35 PM
если kэш дил - то 30% is given
Экспортёр
08-27-2008, 07:48 PM
если kэш дил - то 30% is given
Знал бы прикуп - жил бы в Сочи! (с) :leader:
Сейчас ситуация такая- народ по старинке и от жабы-душия выставляется по ценам намного выше реальных. По таким ценам давно никто не покупает, тем не менее люди пытаются по ним предлагать.
У нас в Лас Вегасе, к примеру, дома которые стоили 3 года назад 400 000 выставляют по 350 000, хотя реальная цена такому дому - 217 000.
Почему эта цена реальная? Потому, что по ней реально можно таки купить, надо только совсем немного поискать у кого "горит", а таких хватает.
Так что вполне реально может быть что предложить на 30% меньше- это не наглость, а правда жизни. Возьмут ли?- это другой вопрос...
Экспортёр
08-28-2008, 08:01 PM
Сейчас ситуация такая- народ по старинке и от жабы-душия выставляется по ценам намного выше реальных. По таким ценам давно никто не покупает, тем не менее люди пытаются по ним предлагать.
У нас в Лас Вегасе, к примеру, дома которые стоили 3 года назад 400 000 выставляют по 350 000, хотя реальная цена такому дому - 217 000.
Почему эта цена реальная? Потому, что по ней реально можно таки купить, надо только совсем немного поискать у кого "горит", а таких хватает.
Так что вполне реально может быть что предложить на 30% меньше- это не наглость, а правда жизни. Возьмут ли?- это другой вопрос...
Вегас - там всё запущено конечно. А вот Калифорния рядом с океаном - это же другой вопрос...
Alechko
08-28-2008, 09:38 PM
Вегас - там всё запущено конечно. А вот Калифорния рядом с океаном - это же другой вопрос...
в лонг бич новые дома уже 3 года полупустые стоят
даже "афордабл" уже не продается
бэйбибумерс покупают заграницей, мексы домой бегут, здесь работы нет - куча жилья освобождается
zgorynych
08-28-2008, 10:48 PM
Когда маркет в ж*пе то цена дома (любого) определяца реальным рентом и расходами (налоги, страховка и т.д.) при 20% даун и реальным финансированием (30 лет фиксд без всяких гимиков). Неважно сколько он стоил и когда. Я об этом трублю с 2004г. Бежал 4 года впереди лошади. Лошадь меня догнала и сдохла. :evillaugh
zgorynych
08-28-2008, 10:51 PM
в лонг бич новые дома уже 3 года полупустые стоят
даже "афордабл" уже не продается
бэйбибумерс покупают заграницей, мексы домой бегут, здесь работы нет - куча жилья освобождается
У нас в МА та же ситуация. Если 5 лет назад ещё серьёзные индусы и нов. русские подтягивались к РЕ то сегодня первые вернувшись в Бангалор заправляют там американскими отделениями айтишных компаний. А вторые в Европе бабки крутят в офшорных стуктурах. Буш с его глобализмом по моему немного перестарался. :confused:
Floridian
08-28-2008, 11:15 PM
в лонг бич новые дома уже 3 года полупустые стоят
даже "афордабл" уже не продается
А почему билдеры эти дома не отрентовывают? Рентал маркет плохой? Или там только односемейные дома? У нас в Бруклине все что не смогли продать к январю 2008 - отрентовали и в ус не дуют. Рент разумеется платит за моргидж и еще остается. Как маркет опять станет нормальным - выкинут жильцов и начнут продавать.
Сейчас у нас строят только ренталы...
zgorynych
08-28-2008, 11:25 PM
А почему билдеры эти дома не отрентовывают? Рентал маркет плохой? Или там только односемейные дома? У нас в Бруклине все что не смогли продать к январю 2008 - отрентовали и в ус не дуют. Рент разумеется платит за моргидж и еще остается. Как маркет опять станет нормальным - выкинут жильцов и начнут продавать.
Сейчас у нас строят только ренталы...
Такие ренты только в немногих местах. В соновном по Америке рент примерно 1/2 расходов строителя. Им при рецессии кирдык по любому. А так же строителкьные лоуны не дают такой возможности без согласия лендера а брать 30 лет фиксд не один строитель не будет. Банкротство дешевле. Потом открывают новую фирму "на имя дяди" и вперед по следующему кругу.
untamed
08-28-2008, 11:33 PM
Такие ренты только в немногих местах. В соновном по Америке рент примерно 1/2 расходов строителя. Им при рецессии кирдык по любому. А так же строителкьные лоуны не дают такой возможности без согласия лендера а брать 30 лет фиксд не один строитель не будет. Банкротство дешевле. Потом открывают новую фирму "на имя дяди" и вперед по следующему кругу.
в этом случае клиент может оформить лоун на себя; it called construction to perm (permanent) loan. It starts as a regular construction loan, and than it modifies into a permanent.
zgorynych
08-28-2008, 11:35 PM
в этом случае клиент может оформить лоун на себя; it called construction to perm (permanent) loan. It starts as a regular construction loan, and than it modifies into a permanent.
А кто в роли "клиента"? Билдер? А если у него 10 пустых таунхаузов? :confused:
Банк больше чем под 3/4 рента не даст. Т.е. при ренте 2,000 минус расходы банк даст билдеру 100К макс в лучшем случае. Вы думаете билдеру таунхауз стоил 100К построить? Если да то рент в том районе не будет больше 1,000. Т.е. тогда банк даст 50К. И так по спирали вниз.
Floridian
08-29-2008, 12:02 AM
А кто в роли "клиента"? Билдер? А если у него 10 пустых таунхаузов? :confused:
Банк больше чем под 3/4 рента не даст. Т.е. при ренте 2,000 минус расходы банк даст билдеру 100К макс в лучшем случае. Вы думаете билдеру таунхауз стоил 100К построить? Если да то рент в том районе не будет больше 1,000. Т.е. тогда банк даст 50К. И так по спирали вниз.
Не совсем понял Ваши вычисления. Но у нас делают так: купили пустой лот за 200 тыс, плюс потратили еще 300 тыс на постройку. Хотели продать за 700 и поиметь 200 тыс навара. Не получилось.
Далее дом перефинансируется с констракшн лоуна (или хард мани лоуна) на обычный 30 лет фикст (ну валью-то в доме 700 тыс есть!) под 80 или даже 70 процентов ЛТВ, соответственно пеймент на 500 тысяч долга получается грубо 4000, а рент приходит с трех юнитов 5000. Ну и билдер holds on за этот дом столько времени, сколько необходимо. Хоть еще 10 лет.
Насколько я понимаю, с односемейными домами такое конечно не пройдет, но с малтифамили - очень даже просто. Особенно когда 3-4 юнита или больше.
И не имеет значения сколько у билдера таунхаузов таким образом перефинансированных. Хоть десять, хоть сто.
Floridian
08-29-2008, 12:12 AM
Банкротство дешевле. Потом открывают новую фирму "на имя дяди" и вперед по следующему кругу.
Банкротства среди девелоперов у нас есть. Но никто новые фирмы не открывает.... Вообще никто не строит 1-2-3-4 семейные дома. Только ренталы. От 20 юнитов и выше.
Последний тренд - это делать gut rehab. Благо "разбитые" дома достаются по цене пустого лота, даже дешевле, но построить на пустом лоте - это 250 долларов за ск фит, а отреставрировать существующий дом - 60 долларов за ск фит. Поэтому смысл есть. Я за лето два таких дома-shell продал. Девелоперы закрылись за две недели, ол кеш, и коммишн по 10 процентов заплатили (в процентах это много, а в деньгах - как обычно). А обычные дома обычным людям у меня что-то перестали продаваться...
Фишка в том что строители не могут не строить. Ну если 33-й год конечно не нагрянет. Что-то они всегда будут строить...
zgorynych
08-29-2008, 12:18 AM
Не совсем понял Ваши вычисления. Но у нас делают так: купили пустой лот за 200 тыс, плюс потратили еще 300 тыс на постройку. Хотели продать за 700 и поиметь 200 тыс навара. Не получилось.
Далее дом перефинансируется с констракшн лоуна (или хард мани лоуна) на обычный 30 лет фикст (ну валью-то в доме 700 тыс есть!) под 80 или даже 70 процентов ЛТВ, соответственно пеймент на 500 тысяч долга получается грубо 4000, а рент приходит с трех юнитов 5000. Ну и билдер holds on за этот дом столько времени, сколько необходимо. Хоть еще 10 лет.
Насколько я понимаю, с односемейными домами такое конечно не пройдет, но с малтифамили - очень даже просто. Особенно когда 3-4 юнита или больше.
И не имеет значения сколько у билдера таунхаузов таким образом перефинансированных. Хоть десять, хоть сто.
Какой валью в 700К? Если бы был валью 700К то был бы и покупатель за 700К и делов то. Когда билдер и за свои 500К не может сдыхаца от постройки как сегодня.
Вам бы писать фантастические расказы...
Потому что билдер думал что получит 700к на пике маркета? Никого не харэ сколько дом ему стоил построить. Если другой билдер через квартал кирдык и банк его 3х юнитный таунхауз на форкложуре продал за 400К то какой банкир в здравом уме даст вашему билдеру пёрм лоун из расчёта 700КХ80% ЛТВ? В лучшем случае 400КХ80% (и это в лучшем случае). А билдер УЖЕ потратил 500К лоун чтобы построить и лоун дю максимум через 6 мес а то и раньше если банкир под давлением Феда избавица от нонперформинг дэд вэйт лоунз. Билдер что доложит свои 180К к банковским 320К чтобы закрыть констракшён лоун?
Походите по аукционам, поговорите с банкирами и билдерами в вашем районе перед тем как выставлять такие фантазии как "расчёты" здесь. Не позорьте нашу профессию и вашу лицензию (если вы на самом деле лицензированый брокер)
zgorynych
08-29-2008, 12:24 AM
Банкротства среди девелоперов у нас есть. Но никто новые фирмы не открывает.... Вообще никто не строит 1-2-3-4 семейные дома. Только ренталы. От 20 юнитов и выше.
Последний тренд - это делать gut rehab. Благо "разбитые" дома достаются по цене пустого лота, даже дешевле, но построить на пустом лоте - это 250 долларов за ск фит, а отреставрировать существующий дом - 60 долларов за ск фит. Поэтому смысл есть. Я за лето два таких дома-shell продал. Девелоперы закрылись за две недели, ол кеш, и коммишн по 10 процентов заплатили (в процентах это много, а в деньгах - как обычно). А обычные дома обычным людям у меня что-то перестали продаваться...
Фишка в том что строители не могут не строить. Ну если 33-й год конечно не нагрянет. Что-то они всегда будут строить...
Чё за халява такая - 60 за фут рихаб шелла? У нас сегодня 100+ не меньше. Ну может 90 за тяп-ляп рихаб. Когда я начинал в 1985 бэйсик рихаб делался за 50-60/фут. Средний 70-75. Хороший - 85-90. Но это 20 лет назад. :confused:
Floridian
08-29-2008, 12:32 AM
Какой валью в 700К? Если бы был валью 700К то был бы и покупатель за 700К и делов то. Когда билдер и за свои 500К не может сдыхаца от постройки как сегодня.
Вам бы писать фантастические расказы...
Потому что билдер думал что получит 700к на пике маркета? Никого не харэ сколько дом ему стоил построить. Если другой билдер через квартал кирдык и банк его 3х юнитный таунхауз на форкложуре продал за 400К то какой банкир в здравом уме даст вашему билдеру пёрм лоун из расчёта 700КХ80% ЛТВ? В лучшем случае 400КХ80% (и это в лучшем случае). А билдер УЖЕ потратил 500К лоун чтобы построить и лоун дю максимум через 6 мес а то и раньше если банкир под давлением Феда избавица от нонперформинг дэд вэйт лоунз. Билдер что доложит свои 180К к банковским 320К чтобы закрыть констракшён лоун?
Походите по аукционам, поговорите с банкирами и билдерами в вашем районе перед тем как выставлять такие фантазии как "расчёты" здесь. Не позорьте нашу профессию и вашу лицензию (если вы на самом деле лицензированый брокер)
Ну это я оставлю без комментариев :)
Валью-то дается по comparable properties, а не по тому сколько потрачено на строительство или какой рент-ролл. Я же говорю о резиденшл домах 2-3-4 фамили. Валью по этому способу оценки (а именно его применяют банки) есть, а вот продажи упали. Именно продажи упали, а не цены. А валью в 700 тыс правильное, потому что при 20% даунпейменте там позитив кеш флоу будет. Но только нужно чтобы 20% были настоящие, а не "нарисованные" на "show check".
Покупателя нет на 700 тыс просто потому что люди думают что цены и дальше будут падать, вот и не покупают. Ну подождут еще 6-12 месяцев и начнут покупать опять. По тем же ценам. Благо у большинства девелоперов есть возможность не сливать эти дома за копейки.
У нас в Бруклине подобные дома не уходят на аукционах за 400, их банк не отдает за 400. Они upset price ставят 650, а когда никто не делает бидов - просто забирают себе. Заколачивают окна, и держатся за них.
Alechko
08-29-2008, 12:32 AM
А почему билдеры эти дома не отрентовывают? Рентал маркет плохой? Или там только односемейные дома? У нас в Бруклине все что не смогли продать к январю 2008 - отрентовали и в ус не дуют. Рент разумеется платит за моргидж и еще остается. Как маркет опять станет нормальным - выкинут жильцов и начнут продавать.
Сейчас у нас строят только ренталы...
рент еще глубже...
Alechko
08-29-2008, 12:34 AM
http://mrmortgage.ml-implode.com/wp-content/uploads/2008/08/july-2008-ca-foreclosure-report-chart-1.jpg
долгая дорога в...
Floridian
08-29-2008, 12:36 AM
Чё за халява такая - 60 за фут рихаб шелла? У нас сегодня 100+ не меньше. Ну может 90 за тяп-ляп рихаб. Когда я начинал в 1985 бэйсик рихаб делался за 50-60/фут. Средний 70-75. Хороший - 85-90. Но это 20 лет назад. :confused:
У вас там может юнион? А у нас еврейские девелоперы с мексиканскими рабочими. Кто сказал что мексиканцы плохо работают? Да они охренительные работяги. Вот только недавно видел гат рихаб за 60 долларов. Аж с exposed brick.
untamed
08-29-2008, 12:40 AM
А кто в роли "клиента"? Билдер? А если у него 10 пустых таунхаузов? :confused:
Банк больше чем под 3/4 рента не даст. Т.е. при ренте 2,000 минус расходы банк даст билдеру 100К макс в лучшем случае. Вы думаете билдеру таунхауз стоил 100К построить? Если да то рент в том районе не будет больше 1,000. Т.е. тогда банк даст 50К. И так по спирали вниз.
No, this loan is only for SFR (single family residence)
zgorynych
08-29-2008, 12:51 AM
Ну это я оставлю без комментариев :)
Валью-то дается по comparable properties, а не по тому сколько потрачено на строительство или какой рент-ролл. Я же говорю о резиденшл домах 2-3-4 фамили. Валью по этому способу оценки (а именно его применяют банки) есть, а вот продажи упали. Именно продажи упали, а не цены. А валью в 700 тыс правильное, потому что при 20% даунпейменте там позитив кеш флоу будет. Но только нужно чтобы 20% были настоящие, а не "нарисованные" на "show check".
Покупателя нет на 700 тыс просто потому что люди думают что цены и дальше будут падать, вот и не покупают. Ну подождут еще 6-12 месяцев и начнут покупать опять. По тем же ценам. Благо у большинства девелоперов есть возможность не сливать эти дома за копейки.
У нас в Бруклине подобные дома не уходят на аукционах за 400, их банк не отдает за 400. Они upset price ставят 650, а когда никто не делает бидов - просто забирают себе. Заколачивают окна, и держатся за них.
У нас банки тоже "сидели" на форклоузд пропертиз с 2006г. Теперь политика поменялась. То что было 850К в 2005 (3х семейный антик дом в классном сабурбе в центре событий) я смотрел за 509К аскинг прайс весной. Предложил им тогда же 450К. Меня банк послал. На прошлой неделе звонил брокер (уже другой) они готовы отдать за 450К. Но мой партнёр категорически против т.к. рент серьёзно упал у нас. Когда мы давали оффер на 450К то ещё была надежда сдать за 1,500 каждый юнит (там все 1БР). Сегодня стоят 1БР в том районе за 1,200 пустые. При таких рентах я не оцениваю такой дом в больше чем 350-360К. И банк это теперь просёк что не я один такой осторожный сегодня.
Floridian
08-29-2008, 12:56 AM
У нас банки тоже "сидели" на форклоузд пропертиз с 2006г. Теперь политика поменялась. То что было 850К в 2005 (3х семейный антик дом в классном сабурбе в центре событий) я смотрел за 509К аскинг прайс весной. Предложил им тогда же 450К. Меня банк послал. На прошлой неделе звонил брокер (уже другой) они готовы отдать за 450К. Но мой партнёр категорически против т.к. рент серьёзно упал у нас. Когда мы давали оффер на 450К то ещё была надежда сдать за 1,500 каждый юнит (там все 1БР). Сегодня стоят 1БР в том районе за 1,200 пустые. При таких рентах я не оцениваю такой дом в больше чем 350-360К. И банк это теперь просёк что не я один такой осторожный сегодня.
Почему у вас упал рент? У нас в НЙ он только растет. Причем в любых районах.
Хотя... 1500 за ван-бедрум это вообще где? За 1500 в НЙ можно ван бедрум в охренительном районе в Манхеттене снять. Не люкс, конечно, но в каком-нибудь Hell's Kitchen or Lower East Side точно.
zgorynych
08-29-2008, 01:08 AM
Почему у вас упал рент? У нас в НЙ он только растет. Причем в любых районах.
Во первых мы не НЙ. Поэтому формулы НЙ РЕ инвестментов к нам (да и к 99% Америки) не относяца. И давать советы основанные на НЙ практике людям покупающим вне НЙ не рекомендуеца. ;)
Рент упал потому что 1) Бостон это город студентов. При каждой рецессии их кол-во существенно падает т.к. родители зажимают пояса. А так же студенты которые селились по 2-3 в 2бр наровяца ютица в 4-5 челов. Значит у кого-то рент не упал но качество юнитов пошло даун за счёт перенаселения (т.е. будущие расходы увеличаца) а у кого-то теперь 2БР пустует и он ессно снижает аскинг рент дабы не терять Сент-Окт рент.
2) Боль-во потерявших дома на форкложурах вовпреки прогнозам что мол начнут рентовать и повысят рент просто уехали из эрии в Каролайны и Теннеси где з/п почти такие же но рент в разы ниже.
3) Из некоторых районов нелегалы уезжают в ТЫСЯЧАХ и это при официальном населении тех районов в 20-30-40тыс. Опустевшие квартиры ЛЛ готовы сдать за ниже маркета лишь бы не простаивали т.к. те районы до сих пор имеют стигму (заслуженно) не очень хороших.
И это только первые 3 фактора которые пришли на ум. :(
zgorynych
08-29-2008, 01:11 AM
Почему у вас упал рент? У нас в НЙ он только растет. Причем в любых районах.
Хотя... 1500 за ван-бедрум это вообще где? За 1500 в НЙ можно ван бедрум в охренительном районе в Манхеттене снять. Не люкс, конечно, но в каком-нибудь Hell's Kitchen or Lower East Side точно.
У нас в хорошем районе 1БР в приличном состоянии (не лакжури а в приличном) 1500-1800. Лакжури от 2,000 и выше. В новых зданиях на воде в даунтауне и 4,000-5,000 будет. Но такие на "инвестмент" только одурманенный балдой лузер возьмёт. Я описываю среднестатистические квартиры в доступных среднему инвестору районах.
смешно
08-29-2008, 09:00 AM
У вас там может юнион? А у нас еврейские девелоперы с мексиканскими рабочими. Кто сказал что мексиканцы плохо работают? Да они охренительные работяги. Вот только недавно видел гат рихаб за 60 долларов. Аж с exposed brick.
Отвечу за Горыныча. У нас мексиканские работники работают на ирландского девелопера, который в свою очередь работает на итальянского менеджара...
Надеюсь цепочка понятна...
zgorynych
08-29-2008, 09:28 AM
Отвечу за Горыныча. У нас мексиканские работники работают на ирландского девелопера, который в свою очередь работает на итальянского менеджара...
Надеюсь цепочка понятна...
Ну не мексиканские а Гватемала и Сальвадор. ;) А ирландец с итальянцем работают на овнера чей дедушка приехал в ..надцтом году из Бабруйска и который купил проперти одолжив деньги у банкира ВАСПа. А в проперти будет жить (если рент) индус приехавший по Н1 или дохтюр делающий ...надцатую степень в Харварде. А если сэйл то таксист Моня с женой Симой-маникюршей выезжающие из субсидалки и ессно покупающие за кеш или на худой конец Арчил, сын нового чеченца, тоже покупающий за кеш (но кюпюры будут номиналом побольше и по новее) :D
Floridian
08-29-2008, 10:01 AM
Во первых мы не НЙ. Поэтому формулы НЙ РЕ инвестментов к нам (да и к 99% Америки) не относяца. И давать советы основанные на НЙ практике людям покупающим вне НЙ не рекомендуеца. ;)
Я это понимаю. Заметьте, что я никаких советов не даю. Просто языком чешу. :)
Рент упал потому что 1) Бостон это город студентов. При каждой рецессии их кол-во существенно падает т.к. родители зажимают пояса. А так же студенты которые селились по 2-3 в 2бр наровяца ютица в 4-5 челов. Значит у кого-то рент не упал но качество юнитов пошло даун за счёт перенаселения (т.е. будущие расходы увеличаца) а у кого-то теперь 2БР пустует и он ессно снижает аскинг рент дабы не терять Сент-Окт рент.
2) Боль-во потерявших дома на форкложурах вовпреки прогнозам что мол начнут рентовать и повысят рент просто уехали из эрии в Каролайны и Теннеси где з/п почти такие же но рент в разы ниже.
3) Из некоторых районов нелегалы уезжают в ТЫСЯЧАХ и это при официальном населении тех районов в 20-30-40тыс. Опустевшие квартиры ЛЛ готовы сдать за ниже маркета лишь бы не простаивали т.к. те районы до сих пор имеют стигму (заслуженно) не очень хороших.
И это только первые 3 фактора которые пришли на ум. :(
Позвольте задать первый вопрос который пришел на ум: если, по-Вашему, еще несколько месяцев назад going рент за 1 БР был 1500, а теперь резко стал 1200, по идее все у кого лизы икспаерд теперь - должны просто ломиться в 1БР за 1200. Да и зачем делать 1200? Разве нельзя сделать 1450? Они все прибегут всё равно. Я по себе и по своим знакомым сужу конечно. Если бы я мог съэкономить 300 в месяц на ренте - я бы переехал немедленно. Я не могу представить себе что ренты в НЙС упадут. Если упадут - вот это действительно будет краш.
второй вопрос: куда уезжают нелегалы? В свои страны? В НЙ?
zgorynych
08-29-2008, 11:00 AM
Я это понимаю. Заметьте, что я никаких советов не даю. Просто языком чешу. :)
Позвольте задать первый вопрос который пришел на ум: если, по-Вашему, еще несколько месяцев назад going рент за 1 БР был 1500, а теперь резко стал 1200, по идее все у кого лизы икспаерд теперь - должны просто ломиться в 1БР за 1200. Да и зачем делать 1200? Разве нельзя сделать 1450? Они все прибегут всё равно. Я по себе и по своим знакомым сужу конечно. Если бы я мог съэкономить 300 в месяц на ренте - я бы переехал немедленно. Я не могу представить себе что ренты в НЙС упадут. Если упадут - вот это действительно будет краш.
второй вопрос: куда уезжают нелегалы? В свои страны? В НЙ?
Нелегалы уезжают кто в Бразилию а кто в Европу а кто в Мексику и Ц. Америку. А кто наверно и в НЙ или где жильё дешевле.
А вот насчёт 1,500-1,200 тут проблема не в том что можно удержать жильца сделав 1450 а в том что или его нет физически или нет денег платить и 1200. Тот конкретный 3фэмили был мною рассчитан на ретаириз которые на пике продали свои дома в том хорошем районе но ещё не определились где дальше жить - Флорида, Кейп Код, Мэйн, нюрсинг хоум. Дом в 20 метрах от залива окена, в центре хорошего района 30мин от Бостона. Еще 3 года назад такие 1БР улетали бы за 2,000 (поэтому его кто-то и купил на пике в 2005г за 850К)
Я говорил с многими брокерами в том районе. У них такие 1БР дальше от океана стоят за 1200 и нет желающих. Если чел хочет сэкономить то он не возьмёт мою за 1500 или даже за 1200 а отъедет на 3 мили и снимет за 1,000. Я на таких не рассчитываю и не хочу потому что тогда надо покупать за 100К за юнит чтобы имел смысл сдавать за 1000.
И кстати в не студенческих районах лизы экспайр в разные месяцы поэтому если мне надо сдать в Сент. а у желающего лиз до Марта то он 3 раза подумает перед тем как кинуть своего ЛЛ. Да и я бы не хотел такого "кидалу" в свои жильцы".
Floridian
08-29-2008, 12:09 PM
Нелегалы уезжают кто в Бразилию а кто в Европу а кто в Мексику и Ц. Америку. А кто наверно и в НЙ или где жильё дешевле.
А вот насчёт 1,500-1,200 тут проблема не в том что можно удержать жильца сделав 1450 а в том что или его нет физически или нет денег платить и 1200. Тот конкретный 3фэмили был мною рассчитан на ретаириз которые на пике продали свои дома в том хорошем районе но ещё не определились где дальше жить - Флорида, Кейп Код, Мэйн, нюрсинг хоум. Дом в 20 метрах от залива окена, в центре хорошего района 30мин от Бостона. Еще 3 года назад такие 1БР улетали бы за 2,000 (поэтому его кто-то и купил на пике в 2005г за 850К)
Я говорил с многими брокерами в том районе. У них такие 1БР дальше от океана стоят за 1200 и нет желающих. Если чел хочет сэкономить то он не возьмёт мою за 1500 или даже за 1200 а отъедет на 3 мили и снимет за 1,000. Я на таких не рассчитываю и не хочу потому что тогда надо покупать за 100К за юнит чтобы имел смысл сдавать за 1000.
И кстати в не студенческих районах лизы экспайр в разные месяцы поэтому если мне надо сдать в Сент. а у желающего лиз до Марта то он 3 раза подумает перед тем как кинуть своего ЛЛ. Да и я бы не хотел такого "кидалу" в свои жильцы".
То есть рент в некоторых районах МА упал с $2000 до $1200 с 2005 года? Обалдеть. Сколько лендлордов застрелилось с тех пор ? :)
В НЙ у каждого в крови что рент не может падать, рент может только расти. Также как растут все остальные товары. Так же как растет зарплата.
Как это у человека который в 2005 году мог платить 2000 в месяц - не стало денег и он не может платить даже 1200 в месяц? Я не понимаю. Что такого с этим человеком произошло? Все зарабатывают с каждым годом больше, а не меньше.В массе своей. А как эти люди в магазин ходят? Удивляются почему хлеб стоил доллар в 2005 и полтора в 2008? И говорят что "не могут платить"? Квартира - такой же товар как и хлеб.
Экспортёр
08-29-2008, 12:19 PM
в лонг бич новые дома уже 3 года полупустые стоят
даже "афордабл" уже не продается
бэйбибумерс покупают заграницей, мексы домой бегут, здесь работы нет - куча жилья освобождается
Да нету у нас в нормальных районах новых домов. Всё строилось в 50е, когда Боинг завод построил и инженеров заселил. Если только в экс-гадюшне даунтауне, где 7 лет назад губастые смуглые парни на каждом углу крэк предлагали и мотели были полуофициальными борделями...
Кстати, форклоузед дома смотреть можно только через МЛС и РЕ агента?
Почему у вас упал рент? У нас в НЙ он только растет. Причем в любых районах.
Хотя... 1500 за ван-бедрум это вообще где? За 1500 в НЙ можно ван бедрум в охренительном районе в Манхеттене снять. Не люкс, конечно, но в каком-нибудь Hell's Kitchen or Lower East Side точно.
У нас в Лас Вегасе рент тоже упал, и еще как.
Одна из причин- как раз те новопостроенные кондо, которые пытаются сдавать. Но факт- дома и квартиры простаивают пустыми по бросовым рент-ценам, нет желающих снимать.
Alechko
08-29-2008, 12:27 PM
Да нету у нас в нормальных районах новых домов. Всё строилось в 50е, когда Боинг завод построил и инженеров заселил. Если только в экс-гадюшне даунтауне, где 7 лет назад губастые смуглые парни на каждом углу крэк предлагали и мотели были полуофициальными борделями...
Кстати, форклоузед дома смотреть можно только через МЛС и РЕ агента?
дд делай через млс, там найдеш агента который продает, 2.5%-3% брокерских - твои ;)
Alechko
08-29-2008, 12:30 PM
Да нету у нас в нормальных районах новых домов. Всё строилось в 50е, когда Боинг завод построил и инженеров заселил. Если только в экс-гадюшне даунтауне, где 7 лет назад губастые смуглые парни на каждом углу крэк предлагали и мотели были полуофициальными борделями...
Кстати, форклоузед дома смотреть можно только через МЛС и РЕ агента?
проблема что статистика не учитывает хороший раен или плохой
точно также когда самолет разбивается, те важно каким класом пасажир летел
Как это у человека который в 2005 году мог платить 2000 в месяц - не стало денег и он не может платить даже 1200 в месяц? Я не понимаю. Что такого с этим человеком произошло? Все зарабатывают с каждым годом больше, а не меньше.В массе своей. А как эти люди в магазин ходят? Удивляются почему хлеб стоил доллар в 2005 и полтора в 2008? И говорят что "не могут платить"? Квартира - такой же товар как и хлеб.
Ну, здраствуйте, кто это "все"? Безработица растет, как безработный может зарабатывать "больше, а не меньше"?
В условиях экономического кризиса "все" зарабатывать "больше" никак не могут, это абсурд.
Встает вопрос приоритетов, и приоритеты говорят, что наиболее дешевые города и штаты становятся привлеткательнее, а "престижные"- наоборот, потихоньку пустеют, идет откат. Кроме того, если 5 лет назад имело смысл снять дом/квартиру побольше, то сейчас снимают минимум необходимого, т.к. и на еду едва хватает, не до роскоши.
Alechko
08-29-2008, 12:38 PM
Ну, здраствуйте, кто это "все"? Безработица растет, как безработный может зарабатывать "больше, а не меньше"?
В условиях экономического кризиса "все" зарабатывать "больше" никак не могут, это абсурд.
Встает вопрос приоритетов, и приоритеты говорят, что наиболее дешевые города и штаты становятся привлеткательнее, а "престижные"- наоборот, потихоньку пустеют, идет откат. Кроме того, если 5 лет назад имело смысл снять дом/квартиру побольше, то сейчас снимают минимум необходимого, т.к. и на еду едва хватает, не до роскоши.
неужто народ это не понимает - 3 класс церковно-приходской школы :34:
lmao
Floridian
08-29-2008, 12:40 PM
Ну, здраствуйте, кто это "все"? Безработица растет, как безработный может зарабатывать "больше, а не меньше"?
В условиях экономического кризиса "все" зарабатывать "больше" никак не могут, это абсурд.
Встает вопрос приоритетов, и приоритеты говорят, что наиболее дешевые города и штаты становятся привлеткательнее, а "престижные"- наоборот, потихоньку пустеют, идет откат. Кроме того, если 5 лет назад имело смысл снять дом/квартиру побольше, то сейчас снимают минимум необходимого, т.к. и на еду едва хватает, не до роскоши.
Так я и написал "в массе своей" зарабатывают больше. Если безработица может увеличилась на 1 или 2 процента с 2005 года, почему рент упал с 2000 до 1200 в месяц во всем нейборхуде?
У нас в НЙ все и так снимают минимум необходимого. Студио в 250 ск фит вряд ли где еще существует кроме как в НЙ. Но о снижении рента можно только мечтать...
zgorynych
08-29-2008, 12:41 PM
неужто народ это не понимает - 3 класс церковно-приходской школы :34:
lmao
А как объяснить что РЕ агент который вчера ещё ездил на "семёрке", жил в МикМаншёне и катался по резортам сегодня оббивает пороги пытаясь устроица где-нить сэйлсменом на коммишин живя у своих родителей пенсионеров? :evillaugh
zgorynych
08-29-2008, 12:46 PM
Так я и написал "в массе своей" зарабатывают больше. Если безработица может увеличилась на 1 или 2 процента с 2005 года, почему рент упал с 2000 до 1200 в месяц во всем нейборхуде?
У нас в НЙ все и так снимают минимум необходимого. Студио в 250 ск фит вряд ли где еще существует кроме как в НЙ. Но о снижении рента можно только мечтать...
"Нью Йорк не Америка" (с) народная американская мудрость. ;)
Вы наверно агент с небольшим (меньше 5-7 лет) стажем. Это видно невооружённым взглядом. Только так можно объяснить ваше "непонимание" снижения цен в т.ч. и на ренталз. Даже в НЙ (как вам не странно это услышать) в прошлые дауны цены шли вниз. И серьёзно вниз. Не говоря уже о временах когда НЙ сливался в помойную яму и ЛЛ приходилось сдавать пустующие квартиры на берегу замызганного тогда океана прибывшим без копейки денег беженцам (в середине-конце 70х).
Floridian
08-29-2008, 12:48 PM
Кстати, форклоузед дома смотреть можно только через МЛС и РЕ агента?
У тебя ошибка в терминологии. "Фореклоузд дома" - расхожее понятие, к легальным терминам отношения не имеет.
Купить можно на нижеперечисленных стадиях форекложер процесса:
1) Лис пенденс, т.е. хозяин late on payments, но все еще владеет домом. Хозяин может залистать с агентом или продавать сам. Эти проперти могут быть и на МЛС, но агент или хозяин не обязаны тебе докладывать что они в лис пенденсе. Они будут вести себя как ни в чем не бывало.
2) Форкеложер произошла, и дом выставляется на аукционе. Здесь с агентом делать нечего, идешь на аукцион и бидаешь.
3)REO properties. Те проперти которые на аукционе никто не купил и банк забрал их себе - будут залистаны с агентами и проданы на свободном маркете. Проблема в том что нынче (у нас по крайней мере) банк не листает отдельные дома, они продают packages от 10 млн и выше.
zgorynych
08-29-2008, 12:53 PM
У тебя ошибка в терминологии. "Фореклоузд дома" - расхожее понятие, к легальным терминам отношения не имеет.
Купить можно на нижеперечисленных стадиях форекложер процесса:
1) Лис пенденс, т.е. хозяин late on payments, но все еще владеет домом. Хозяин может залистать с агентом или продавать сам. Эти проперти могут быть и на МЛС, но агент или хозяин не обязаны тебе докладывать что они в лис пенденсе. Они будут вести себя как ни в чем не бывало.
2) Форкеложер произошла, и дом выставляется на аукционе. Здесь с агентом делать нечего, идешь на аукцион и бидаешь.
3)REO properties. Те проперти которые на аукционе никто не купил и банк забрал их себе - будут залистаны с агентами и проданы на свободном маркете. Проблема в том что нынче (у нас по крайней мере) банк не листает отдельные дома, они продают packages от 10 млн и выше.
2. У нас банки рекламируют в 80% нотисах о форкложуре - 2% коммиссии брокерам.
3. У нас продают по отдельности в основном. А вот хорошие многоквартирные форклозы там другая игра. Там всё делаеца закулисно а на самом аукционе банк называет смешно-высокую цену дабы отпугнуть не нужных им людей а потом потихоньку (и гораздо дешевле) отдаёт "нужным людям" (читайте: "их хорошим и долгим клиентам или своим подставным лицам")
Alechko
08-29-2008, 12:56 PM
А как объяснить что РЕ агент который вчера ещё ездил на "семёрке", жил в МикМаншёне и катался по резортам сегодня оббивает пороги пытаясь устроица где-нить сэйлсменом на коммишин живя у своих родителей пенсионеров? :евиллаугх
помоему у каждой професии еть период кризиса
что касается РЕ агентов, по ним этот кризис ударил больше всего,
в худшем случае мочно переквалифицироваться или 'жир обрезать'
zgorynych
08-29-2008, 12:59 PM
помоему у каждой професии еть период кризиса
что касается РЕ агентов, по ним этот кризис ударил больше всего,
в худшем случае мочно переквалифицироваться или 'жир обрезать'
Ну вот они и делают это выезжая из (ими же) оверпрайсд пропертиз. ;)
Экспортёр
08-29-2008, 12:59 PM
дд делай через млс, там найдеш агента который продает, 2.5%-3% брокерских - твои ;)
Шо есть дд? Я ж далёк от ваших сухопутных терминофф...
Floridian
08-29-2008, 01:00 PM
"Нью Йорк не Америка" (с) народная американская мудрость. ;)
Вы наверно агент с небольшим (меньше 5-7 лет) стажем. Это видно невооружённым взглядом. Только так можно объяснить ваше "непонимание" снижения цен в т.ч. и на ренталз. Даже в НЙ (как вам не странно это услышать) в прошлые дауны цены шли вниз. И серьёзно вниз. Не говоря уже о временах когда НЙ сливался в помойную яму и ЛЛ приходилось сдавать пустующие квартиры на берегу замызганного тогда океана прибывшим без копейки денег беженцам (в середине-конце 70х).
Как влияет экономическая ситуация в Америке на замызганность океана? :) Я думаю, он был такой же великолепный в 70-е, как и сейчас :)
Я разумеется не был здесь ни в 70-е, ни в 90-е, и никаких снижений рента не наблюдал. Хотел бы знать причины.
Лично я думаю что рент в НЙ может упасть - но только по одной причине: если все новопостроенное жилье будет выброшено на рынок рента. Но я могу ошибаться. Я разговоривал об этом с девелоперами-миллионерами. Они все почему-то считают что ни 10 тыс ни 30 тыс юнитов не могут изменить ситуацию с рентом в НЙ. Продолжают строить. Им виднее конечно.
Alechko
08-29-2008, 01:01 PM
Если безработица может увеличилась на 1 или 2 процента с 2005 года, почему рент упал с 2000 до 1200 в месяц во всем нейборхуде?
...
Floridian не обижайся
http://www.amazon.com/Economics-Markets-Economic-Applications-InfoTrac/dp/0324288794/ref=sr_1_2?ie=UTF8&s=books&qid=1220032843&sr=1-2
Alechko
08-29-2008, 01:02 PM
Шо есть дд? Я ж далёк от ваших сухопутных терминофф...
due diligence
Экспортёр
08-29-2008, 01:06 PM
due diligence
сенкс :34: А то ж зима на носу. Хитер новый покупать вроде как надо...
zgorynych
08-29-2008, 01:09 PM
Как влияет экономическая ситуация в Америке на замызганность океана? :) Я думаю, он был такой же великолепный в 70-е, как и сейчас :)
Я разумеется не был здесь ни в 70-е, ни в 90-е, и никаких снижений рента не наблюдал. Хотел бы знать причины.
Лично я думаю что рент в НЙ может упасть - но только по одной причине: если все новопостроенное жилье будет выброшено на рынок рента. Но я могу ошибаться. Я разговоривал об этом с девелоперами-миллионерами. Они все почему-то считают что ни 10 тыс ни 30 тыс юнитов не могут изменить ситуацию с рентом в НЙ. Продолжают строить. Им виднее конечно.
Как? Очень просто. Например в Бостоне в середине 80х замызганность Бостон Харбора достигла плачевных пределов и народ решил поджаца и почистить. За 6 млрд (80х годов долларов) построили очистительный завод в Бостон Харборе, за ещё несколько млрд дреджанули дно (а залив не маленький) и прочистили то что там было. Уже чистую землю насыпали тут и там по заливу образовав или увеличив островки для туризма и рекриэйшен. По мере возможности посносили прибрежные старые рыбные фабрики, и прочии уродства в центре города и понастроили гостиниц, фешенебельных кондо и офис билдингов. Думаю что совокупная цена этого нового РЕ в разы превысила все расходы на их строительство и чистку залива. У нас теперь там плавают котики и страйперы размером в метр-полтора. А когда-то (до 90х) если чел падал там в воду то его везли сразу же в госпиталь делать тетанус шат. :D
Тоже примерно пытаюца сделать в НЙ, особенно на Брайтоне и теперь на Кони Айленде. В Манхетане тоже много мест которые бы только облагородились таким строительством. ;)
Alechko
08-29-2008, 01:16 PM
Ну вот они и делают это выезжая из (ими же) оверпрайсд пропертиз. ;)
100%
когда экономисты считали что РЕ ботом достигнет во второй половине - они не предпологали что люди будут держать цены на свои дома - до последнего. сейчас ботом в РЕ отодвинут на.. 2010...
последнее четко выразилось в феврале-марте - ипотека полетела вниз.
народ еще не может понять насколько это серьезно
Буржуй
08-29-2008, 01:18 PM
100%
когда экономисты считали что РЕ ботом достигнет во второй половине - они не предпологали что люди будут держать цены на свои дома - до последнего. сейчас ботом в РЕ отодвинут на.. 2010...
последнее четко выразилось в феврале-марте - ипотека полетела вниз.
народ еще не может понять насколько это серьезнобатам будет в середине 2009 года, ето моё мнение уже не один гот, и я его повторю, но это тока тру если мы изберэм маккейна, если обама то я даже предсказать не могу, цены упадут минимум на 30% от того что сегодня, может больше
Floridian
08-29-2008, 01:21 PM
2. У нас банки рекламируют в 80% нотисах о форкложуре - 2% коммиссии брокерам.
Непонятно о каком этапе форекложер идет речь. Вы говорите о нотисах об аукционе в газете? Они что предлагают агентам тащить покупателей на аукцион? Странно, у нас в НЙ покупатели сами на аукцион приходят. Или не приходят....
Alechko
08-29-2008, 01:24 PM
батам будет в середине 2009 года, ето моё мнение уже не один гот, и я его повторю, но это тока тру если мы изберэм маккейна, если обама то я даже предсказать не могу, цены упадут минимум на 30% от того что сегодня, может больше
ботом начнется через неделю если сегодня цены упадут на 50%
а с другй стороны писец в экономике начнется если цены упадут на 20%
банки держат цены на форкл. РЕ т.к. это увеличивает ихний баланс и держит на волоске от банкротства
уйдут банки - уйдет экономика (101)
Floridian
08-29-2008, 01:27 PM
Floridian не обижайся
http://www.amazon.com/Economics-Markets-Economic-Applications-InfoTrac/dp/0324288794/ref=sr_1_2?ie=UTF8&s=books&qid=1220032843&sr=1-2
Я не обижусь если ты ее отсканируешь и зальешь на Рапидшару. А так я уже обиделся :)
Объясни в одном посте почему увеличение безработицы на 1% и потеря дохода РЕ агентами (еще один процент населения, положим) - вызывает падение цен на рентал с 2000 до 1200, т.е. на 40%.
А также почему не происходит падения рента в НЙ.
Буржуй
08-29-2008, 01:27 PM
ботом начнется через неделю если сегодня цены упадут на 50%
а с другй стороны писец в экономике начнется если цены упадут на 20%
банки держат цены на форкл. РЕ т.к. это увеличивает ихний баланс и держит на волоске от банкротства
уйдут банки - уйдет экономика (101)ЛОЛ, ты очень упросил очень сложный механизм. недвижиомость и плохие моргиджи далеко не главный"асет" большинства банков.:)
zgorynych
08-29-2008, 01:32 PM
Непонятно о каком этапе форекложер идет речь. Вы говорите о нотисах об аукционе в газете? Они что предлагают агентам тащить покупателей на аукцион? Странно, у нас в НЙ покупатели сами на аукцион приходят. Или не приходят....
Я не понимаю почему у вас банки не предлагают 2%. Ну смотри. Например у меня есть пара тройка клиентов. Кто из НЙ, кто из ФЛ. Мы друг друга знаем давно. У них в Бостоне уже были или есть пропертиз. А так же есть свои адвокаты, контракторы , агенты (типо я) и т.п. Какого хера он будет переца на КАЖДЫЙ аукцион? И какого хера я буду ходить и делать его работу за спасибо? Банки это прекрасно понимают что физически не может инвестор быть в 20 местах одновременно и что агентам такого инвестора лучше отдать 2% и сделать их ЗАИНТЕРЕСОВАННЫМИ в покупке. ;)
zgorynych
08-29-2008, 01:33 PM
ЛОЛ, ты очень упросил очень сложный механизм. недвижиомость и плохие моргиджи далеко не главный"асет" большинства банков.:)
Но достаточно его большая часть чтобы негативно сказаца на банке при первом же шухере.
Alechko
08-29-2008, 01:33 PM
ЛОЛ, ты очень упросил очень сложный механизм. недвижиомость и плохие моргиджи далеко не главный"асет" большинства банков.:)
главные/ неглавные асетс здесь не причем
Theoretically, there’s only one way to figure out how solvent a bank is: compare the amounts of money/deposits owed to depositors (people with accounts) versus the amount of cash the bank has on its balance sheets and the amount of assets the bank has as security against loans. The major problem today is that many banks are listing houses on their asset sheets that are far overvalued due to the recent, and expected, housing market crash.
If a bank owes depositors $10 billion, and it has $1 billion in cash in reserves and $9 billion in assets (businesses, houses, cars, etc), it is basically at a break even point. Here’s the issue: if all the depositors wanted their money, the bank would only have 1/10th of the money necessary to pay people back. If they had to sell the assets, a firesale would likely push the value of the assets down significantly, in some cases 50% or more.
We just saw IndyMac fail because their balance sheets bordered on fraudulent. People wanted their money, and IndyMac knew they couldn’t sell their assets or loans off. Whoever buys IndyMac will pay well below its true market value, though, and will end up with a profitable sell-off if they can sell the assets before the asset market tanks further.
Other banks with obvious problems are all the big boys: WaMu, Chase, BofA, Citibank. Of course they were over-leveraged (have HUGE ridiculously overpriced balance sheets versus what they owe depositors and investors). They’re also hard up for cash as depositors are less likely to give the banks money when the return is lower than the cost of inflation. And there’s the rub: because the banks had spent decades borrowing from the Fed or each other, they were not really interested in paying decent interest returns to depositors. A true wealthy nation has depositors who receive reasonable returns for their deposit, and loan rates which are realistic (not 6% but 10% or 18%). Low interest rates cause morons to borrow money, and give banks reason to lend to morons. No offense to the morons reading this site.
So now we have to consider which banks are bankrupt, which are insolvent?
The first task to perform is to separate the insolvent banks from the illiquid banks. Insolvent banks have lower asset+reserves value than their deposits. They are effectively bankrupt. Illiquid banks have enough asset+reserves value that if they had to sell assets, they could handle paying out depositors by borrowing from the Fed or other banks.
So who has enough asset+reserves value? Likely none of the national banks, which made money hand-over-fist during the housing boom, only to pay out those profits as bonuses to the top tier employees, managers and CxOs. That money is gone, my friends. If you’re a depositor, expect failure. Oh, you’ll get your FDIC insured money back, but by the time the banks are bailed out, if they are, your money will be worth quite a bit less than before. $100,000 insurance means nothing if the Fed has to print in doubletime, effectively allowing you to buy only $50,000 of goods with that $100,000. Ahh, the magic of monetary inflation.
Буржуй
08-29-2008, 01:34 PM
Но достаточно его большая часть чтобы негативно сказаца на банке при первом же шухере.Негативное влиэние на банк не равносильно банкротству.
Alechko
08-29-2008, 01:35 PM
ЛОЛ, ты очень упросил очень сложный механизм. недвижиомость и плохие моргиджи далеко не главный"асет" большинства банков.:)
это в лучшем случае 0.5% от всего механизма
Буржуй
08-29-2008, 01:36 PM
главные/ неглавные асетс здесь не причем
Theoretically, there’s only one way to figure out how solvent a bank is: compare the amounts of money/deposits owed to depositors (people with accounts) versus the amount of cash the bank has on its balance sheets and the amount of assets the bank has as security against loans. The major problem today is that many banks are listing houses on their asset sheets that are far overvalued due to the recent, and expected, housing market crash.
If a bank owes depositors $10 billion, and it has $1 billion in cash in reserves and $9 billion in assets (businesses, houses, cars, etc), it is basically at a break even point. Here’s the issue: if all the depositors wanted their money, the bank would only have 1/10th of the money necessary to pay people back. If they had to sell the assets, a firesale would likely push the value of the assets down significantly, in some cases 50% or more.
We just saw IndyMac fail because their balance sheets bordered on fraudulent. People wanted their money, and IndyMac knew they couldn’t sell their assets or loans off. Whoever buys IndyMac will pay well below its true market value, though, and will end up with a profitable sell-off if they can sell the assets before the asset market tanks further.
Other banks with obvious problems are all the big boys: WaMu, Chase, BofA, Citibank. Of course they were over-leveraged (have HUGE ridiculously overpriced balance sheets versus what they owe depositors and investors). They’re also hard up for cash as depositors are less likely to give the banks money when the return is lower than the cost of inflation. And there’s the rub: because the banks had spent decades borrowing from the Fed or each other, they were not really interested in paying decent interest returns to depositors. A true wealthy nation has depositors who receive reasonable returns for their deposit, and loan rates which are realistic (not 6% but 10% or 18%). Low interest rates cause morons to borrow money, and give banks reason to lend to morons. No offense to the morons reading this site.
So now we have to consider which banks are bankrupt, which are insolvent?
The first task to perform is to separate the insolvent banks from the illiquid banks. Insolvent banks have lower asset+reserves value than their deposits. They are effectively bankrupt. Illiquid banks have enough asset+reserves value that if they had to sell assets, they could handle paying out depositors by borrowing from the Fed or other banks.
So who has enough asset+reserves value? Likely none of the national banks, which made money hand-over-fist during the housing boom, only to pay out those profits as bonuses to the top tier employees, managers and CxOs. That money is gone, my friends. If you’re a depositor, expect failure. Oh, you’ll get your FDIC insured money back, but by the time the banks are bailed out, if they are, your money will be worth quite a bit less than before. $100,000 insurance means nothing if the Fed has to print in doubletime, effectively allowing you to buy only $50,000 of goods with that $100,000. Ahh, the magic of monetary inflation.Ну и зачем ты с гугла постаеш без "" типа платиага, ты ведь сам может подобное написать.
http://bubble.unanimocracy.com/category/bank-bankruptcy/
I do not agree with this. Облом писать долго перед длиным викендом, после бани напишу когда будет время.
zgorynych
08-29-2008, 01:36 PM
100% правильный анализ.
Alechko
08-29-2008, 01:38 PM
Ну и зачем ты с гугла постаеш без "" типа платиага, ты ведь сам может подобное написать.
хттп://буббле.унанимоцрацы.цом/цатегоры/банк-банкруптцы/ (http://bubble.unanimocracy.com/category/bank-bankruptcy/)
И до нот агрее щитх тхис. Облом писать долго перед длиным викендом, после бани напишу когда будет время.
скажи спасибо за бесплатное образование ;)
а сам я очень плохо пишу -не дано от природы :(
Экспортёр
08-29-2008, 02:22 PM
Граждане, вы поконкретней давайте - брать или опять ждать?
Alechko
08-29-2008, 03:07 PM
тебе конкретно никто ничего нескажет
сделай анализ, если цена 20-25% ниже рыночной /бери 2 последних месяца/ то рискни
или возьми цену 90 годов + добавь инфляцию
не забывай - у тебя все козыри
zgorynych
08-29-2008, 03:10 PM
Граждане, вы поконкретней давайте - брать или опять ждать?
1. Если рент перекрывает расходы при 20% даун то бери. 2. Если нет но есть реальный шанс что в ближайшие пол-года год перекроет (реальный шанс а не то что брокер селлера рассказывает) то тоже бери. 3. А если нет, то подожди когда пункты 1 или 2 созреют. ;)
батам будет в середине 2009 года, ето моё мнение уже не один гот, и я его повторю, но это тока тру если мы изберэм маккейна, если обама то я даже предсказать не могу, цены упадут минимум на 30% от того что сегодня, может больше
Я предрекаю прямо противоположное- если будет МакКейн и нынешняя политика (все деньги на войну, снижения налогов корпорациям, поддержка жутких цен на нефть "для своих друзей в нефтяной отрасли" и банкротство правительства, не способного поддержать падающую экономику) продолжится, то кризис будет очень затяжной и тяжелый, хорошо если к 2014 начнем выбираться, и то только если его в 2012 переизберут.
При Обаме- скорее всего действительно к концу 2009 пойдет перелом.
Alechko
08-30-2008, 05:29 PM
Я предрекаю прямо противоположное- если будет МакКейн и нынешняя политика (все деньги на войну, снижения налогов корпорациям, поддержка жутких цен на нефть "для своих друзей в нефтяной отрасли" и банкротство правительства, не способного поддержать падающую экономику) продолжится, то кризис будет очень затяжной и тяжелый, хорошо если к 2014 начнем выбираться, и то только если его в 2012 переизберут.
При Обаме- скорее всего действительно к концу 2009 пойдет перелом.
:evillaugh смело однако..
Thirty senators sent a letter to the White House on Thursday warning President Bush not to take offensive military action against Iran without the consent of Congress. Noticeably absent from the list of signatories is presidential candidate Sen. Barack Obama,
http://www.huffingtonpost.com/2007/11/01/new-08-iran-rift-obama-_n_70807.html
HOW TO KEEPS TROOPS IN IRAQ AND STILL SOUND LIKE YOU WANT A WITHDRAWAL :28: :evillaugh
http://flapsblog.com/2008/07/17/barack-obama-on-the-iraq-war-whatever-the-politics-demand/
Alechko
08-30-2008, 07:32 PM
If home prices decline by 25%--less than the worst areas in the 1990 downturn--it will mean 10 million homes with less value than the principal remaining on their mortgages, according to Alliance Bernstein. In California it took nearly five years for real estate to bottom in the 1990s. That being the case, we may be looking at 2010 for the trough. (c)
Alechko
08-30-2008, 08:36 PM
Commerical Real Estate Blues: The Party's Over, For Now
http://www.youtube.com/watch?v=dVEvngz_qFg
:evillaugh смело однако..
Thirty senators sent a letter to the White House on Thursday warning President Bush not to take offensive military action against Iran without the consent of Congress. Noticeably absent from the list of signatories is presidential candidate Sen. Barack Obama,
http://www.huffingtonpost.com/2007/11/01/new-08-iran-rift-obama-_n_70807.html
HOW TO KEEPS TROOPS IN IRAQ AND STILL SOUND LIKE YOU WANT A WITHDRAWAL :28: :evillaugh
http://flapsblog.com/2008/07/17/barack-obama-on-the-iraq-war-whatever-the-politics-demand/
Ну и что? Сейчас выборы на носу, он осторожничает, нет желания терять голоса.
Уверяю вас, Обама в Иран вторгаться не будет, ни с разрешения конкресса, ни без.
Dorial
09-04-2008, 11:32 PM
Не скажу за все штаты, но в Калифорнии за 50 тыс. даже в гетто избушек нет, обижаете.:cool:Может mobil home и то вряд ли....
Народ, вы сначала съездите в Калифорнию, посмотрите почем там реально дома, а потом отвечайте вряд ли или не вряд ли. В марте 2008 в Биг Биар (это в горах, горнолыжный курорт, престижное место, час езды от Лос Анжелеса), мобильный домик стоил от 20К. За 50К уже очень хороший мобильный домик.
Обычный дом, конечно, за эти деньги не купишь в Калифорнии.
zgorynych
09-04-2008, 11:36 PM
Народ, вы сначала съездите в Калифорнию, посмотрите почем там реально дома, а потом отвечайте вряд ли или не вряд ли. В марте 2008 в Биг Биар (это в горах, горнолыжный курорт, престижное место, час езды от Лос Анжелеса), мобильный домик стоил от 20К. За 50К уже очень хороший мобильный домик.
Обычный дом, конечно, за эти деньги не купишь в Калифорнии.
Цена такого домика на 90% состоит из цены земли. Так что если земля под ним рентованая (как в большинстве мобил парков) то ему реальная цена 5-10К макс т.к. их полно за эти деньги юзаных, только вези на своё место. А вот само место может стоить и 100К и 200К и больше.
Экспортёр
09-05-2008, 12:35 AM
Народ, вы сначала съездите в Калифорнию, посмотрите почем там реально дома, а потом отвечайте вряд ли или не вряд ли. В марте 2008 в Биг Биар (это в горах, горнолыжный курорт, престижное место, час езды от Лос Анжелеса), мобильный домик стоил от 20К. За 50К уже очень хороший мобильный домик.
Обычный дом, конечно, за эти деньги не купишь в Калифорнии.
А ты в курсе, что земелька под этим "домиком" - лизуеЦЦо? И приходит серый волк и за неуплату рента тебя нах сдувает...
Бегемот
09-05-2008, 01:22 AM
А ты в курсе, что земелька под этим "домиком" - лизуеЦЦо? И приходит серый волк и за неуплату рента тебя нах сдувает...
это вроде каждая собака знает.
и еще коррекция маленькая.
Биг Бэр на в 1 часе от ЛА, а в 2-х, а иногда и в 2.5 часах. ;)
Экспортёр
09-05-2008, 01:30 AM
это вроде каждая собака знает.
и еще коррекция маленькая.
Биг Бэр на в 1 часе от ЛА, а в 2-х, а иногда и в 2.5 часах. ;)
А под Новый Год - все 5ть... :leader:
Экспортёр
09-05-2008, 01:30 AM
это вроде каждая собака знает.
и еще коррекция маленькая.
Биг Бэр на в 1 часе от ЛА, а в 2-х, а иногда и в 2.5 часах. ;)
юююююююю
Бегемот
09-05-2008, 01:33 AM
Цена такого домика на 90% состоит из цены земли. Так что если земля под ним рентованая (как в большинстве мобил парков) то ему реальная цена 5-10К макс т.к. их полно за эти деньги юзаных, только вези на своё место. А вот само место может стоить и 100К и 200К и больше.
ну и не проще ли купить землицы себе в другом месте ( не в мобил парке) за те же самые 200К, и воткнуть уже на своей земле свой сарай еще за 100К??? :rolleyes:
zgorynych
09-05-2008, 10:22 AM
ну и не проще ли купить землицы себе в другом месте ( не в мобил парке) за те же самые 200К, и воткнуть уже на своей земле свой сарай еще за 100К??? :rolleyes:
А я об чём? ;)
Просто новый мобил хоум будет в районе 50К плюс минус. Поэтому если бюджет всего 50К и хоцца с землёй то только юзаный.
Кстати о птичках. Лет 5 назад смотрел пропертиз в ист коуст Флорида. Там предлагали мобил хомы в мобил парке прям на воде между Палм Бичем и соседним городишком. Цены были от 80К до 120К в зависимости от состояния самого мобил хоума и т.п. Там на маркете эт эни гивен момент было активно где-то 3-5 юнитов из 100. Ну я ессно посмеялся и прошёл мимо. Проходит 2-3 года и я узнаю что какой то девелопер-тим выкупает весь этот парк и платит от 500К до лимона в зависимости от размера последней цены и т.п. Те юниты что мне показывали выкупали за 750-800К каждый. Я до сих пор с покусанными локтями хожу. :(
untamed
09-07-2008, 05:54 PM
Из воспоминаний о прошлом
http://s56.radikal.ru/i153/0809/c0/e7f2da1b069f.jpg
zgorynych
09-07-2008, 06:49 PM
Из воспоминаний о прошлом
http://s56.radikal.ru/i153/0809/c0/e7f2da1b069f.jpg
Это 5! :34: :D
untamed
09-07-2008, 08:02 PM
Это 5! :34: :D
Здоровo, правда?
untamed
09-07-2008, 08:04 PM
Это 5! :34: :D
А ты чем занимаешься? Realtor? Developer?
zgorynych
09-07-2008, 08:59 PM
А ты чем занимаешься? Realtor? Developer?
Как грят форумские коммунисты (Смешно, Леон93 и Ко.) - спекулянт. :D
untamed
09-07-2008, 09:08 PM
Как грят форумские коммунисты (Смешно, Леон93 и Ко.) - спекулянт. :D
Ясно. Скажи ему, что это тоже нужно уметь.;) :34:
Alechko
09-07-2008, 09:59 PM
Как грят форумские коммунисты (Смешно, Леон93 и Ко.) - спекулянт. :Д
спекулянт, это хорошо, я тоже спекулянт :34:
Alechko
09-16-2008, 11:16 PM
The bankruptcy of Lehman Bros. Holdings (NYSE: LEH) is sending shockwaves through South Florida real estate circles.
“Lehman provided a lot of liquidity,” said Paul Jones, president of Pyramid Realty Group, a Coral Gables-based real estate advisor, debt placement, restructuring and disposition firm. “The big fear is that they are going to dump their assets and devalue the rest of the market.”
Экспортёр
09-16-2008, 11:27 PM
The bankruptcy of Lehman Bros. Holdings (NYSE: LEH) is sending shockwaves through South Florida real estate circles.
“Lehman provided a lot of liquidity,” said Paul Jones, president of Pyramid Realty Group, a Coral Gables-based real estate advisor, debt placement, restructuring and disposition firm. “The big fear is that they are going to dump their assets and devalue the rest of the market.”
Так чё - Флорида ещё подешевеет?
Alechko
09-16-2008, 11:31 PM
ты на Кубе?
Alechko
09-16-2008, 11:38 PM
по простому
банки обанкрачиваются по причине саб прайм кризиса
и продаются за 1% от бук валю
бук валю по большому счету это форклозурес и другого типа риал эстэйт
получается что форкложурс на бумаге будут проданы а 10-20% от рыночной стоимости
дядя который покупает этот Р.Е. и которому понадобятся бабки завтра готов будет птодать этот Р.Е. за 30-40% от рыночной стоимости
а это в свою очередь дропнет существ. маркет еще сильне
/проценты условные/
мы в начале а может и середине рецесии
риал эстэс может дропнутся от 5 до 50% зависит от штата, горда, раёна, цены, состояния Р.Е.,
одно гарантирую - он будет очень, очень медлено подниматься обратно
zgorynych
09-16-2008, 11:45 PM
The bankruptcy of Lehman Bros. Holdings (NYSE: LEH) is sending shockwaves through South Florida real estate circles.
“Lehman provided a lot of liquidity,” said Paul Jones, president of Pyramid Realty Group, a Coral Gables-based real estate advisor, debt placement, restructuring and disposition firm. “The big fear is that they are going to dump their assets and devalue the rest of the market.”
Это ж надо так назвать РЕ бизнес. :confused:
Alechko
09-16-2008, 11:47 PM
Это ж надо так назвать РЕ бизнес. :цонфусед:
помоему РЕ уже затонул во Флориде, а этот еще чегото боится :rolleyes:
zgorynych
09-17-2008, 12:00 AM
помоему РЕ уже затонул во Флориде, а этот еще чегото боится :rolleyes:
Я не к этому а то что слово "пирамида" в сочетании с любым словом родственному слову "финансы" имеет определённый смысл. ;)
Alechko
09-17-2008, 12:04 AM
Я не к этому а то что слово "пирамида" в сочетании с любым словом родственному слову "финансы" имеет определённый смысл. ;)
типа Маслова :D
zgorynych
09-17-2008, 12:08 AM
типа Маслова :D
Не знаю такого. В Америке это придумал Понзи. Был такой у нас в Бостоне в 1920х. :)
Alechko
09-17-2008, 07:13 AM
Не знаю такого. В Америке это придумал Понзи. Был такой у нас в Бостоне в 1920х. :)
Abraham Maslow :rtyu:
http://en.wikipedia.org/wiki/Abraham_Maslow
untamed
09-17-2008, 10:15 AM
по простому
банки обанкрачиваются по причине саб прайм кризиса
и продаются за 1% от бук валю
бук валю по большому счету это форклозурес и другого типа риал эстэйт
получается что форкложурс на бумаге будут проданы а 10-20% от рыночной стоимости
дядя который покупает этот Р.Е. и которому понадобятся бабки завтра готов будет птодать этот Р.Е. за 30-40% от рыночной стоимости
а это в свою очередь дропнет существ. маркет еще сильне
/проценты условные/
мы в начале а может и середине рецесии
риал эстэс может дропнутся от 5 до 50% зависит от штата, горда, раёна, цены, состояния Р.Е.,
одно гарантирую - он будет очень, очень медлено подниматься обратно
Дональд Трамп об этом же говорит.
Дональд Трамп об этом же говорит.
У Трампа все деньги в РЕ, что ж ему еще говорить? ;)
zgorynych
09-17-2008, 10:56 AM
Abraham Maslow :rtyu:
http://en.wikipedia.org/wiki/Abraham_Maslow
А этот. Одним ухом слышал но никогда сайк не брал в универе. :)
Экспортёр
09-17-2008, 11:04 AM
ты на Кубе?
С какого перепугу?
Oneiros
09-20-2008, 06:52 AM
Добрый день! Не удается создать новую тему, поэтому пишу здесь.
Вопрос, собственно, такой: ищу недорогие кв. в ЛА и ближайших окрестностях. Пока ничего конкретного, т.к. прежде всего хочу сориентироваться по ценам. Читала форум, но что-то определить почти невозможно - все называют абсолютно разные цифры, наверно, действительно большой разброс в ценах... Поэтому хочу просто дать ссылки на то, что нашла я, и спросить, реальные ли эти цены, или, возможно, указан вообще даун пэймент или есть какие-то подвохи, вроде района. Подскажите, пожалуйста.
Long Beach, 82.000 $
http://od883320.mlsallianceidx.com/listings/listingdetail_r4.aspx?LID=26953950
Long Beach, 90.900 $
http://od883320.mlsallianceidx.com/listings/listingdetail_r4.aspx?LID=27653413
Santa Ana, 64.500 $
http://od883320.mlsallianceidx.com/listings/listingdetail_r4.aspx?LID=27086982#aTop
Sun Valley, 74.442 $
http://latimes.2.homescape.com/SCS/listing_details.jsp?affiliate_name=latimes&calling_page=listing_result_list&listing_result_page=listing_result_list&filter_max_price=100000&page_num=1&search_by_type=new_mls%2Cnew_class%2Cnew_const%2Cr esale_mls%2Cresale_class%2Cresale%2Cforeclosure&tab_num=1&display_default_state_id=47538&filter_min_price=60000&filter_min_bath=1&sort_result_order=price_asc%2Cforclosure%2Cattribu te_count%2Cprice_desc&community_sort_id=1221911183509&geo_area_id=82528&filter_property_type=condo_unit&filter_product_id=41298487
И еще один вопрос: сколько (примерно!) нужно накидывать к стоимости однокомнатной или студио кв. на налоги, страховки, оформление и проч.? Т.е. сколько еще добавлять до конечной суммы?
Спасибо заранее!
coolaj
09-20-2008, 10:45 AM
Недавно прочёл один репорт автора Игоря Баскина.
Смысл очень простой - доступным языком объяснить, что сейчас происходит в США и почему от этого тоже попадёт всем.
Я об этом очень хорошо знал, но был удивлён как просто, логично и кратко можно было объяснить то, что произошло в таком малом объёме текста.
Но когда 7 сентября я получил в очередной раз плохие известия из рассылки о том, что государство США решило вмешаться в дела 2 наикрупнейших ипотечных компаний (mortgage companies) Fannie Mae и Freddie Mac то я понял, что дела действительно плохи (http://www.marketwatch.com/news/story/us-government-takes-control-fannie/story.aspx?guid=C99D796B-CB3C-47A8-8A56-284A9A4D5C85).
Вот темы обсуждаемые в репорте:
• История возникновения кредитной истории
• Депрессия 1929 года, причины происхождения и следствия на весь мир
• Почему так много в прессе сравнений между депрессией 1929 года и ситуации сейчас
• История создания, эволюции и функционирования Freddie Mac и Fanny Mae
• Потребительский кризис
• Ипотечный кризис
• Adjustable Rate Mortgages и Subprime Mortgages
• Влияние кризиса США на Канаду и Европу
• Рекомендации по тому чего делать не следует в следующие 2-5 лет
Для тех, кто прочтёт репорт, то в конце увидит ссылку на вторую часть репорта, который стоит денег. Ну тут ничего не естественного нет, автор очевидно пишет это всё не просто так.
ВНИМАНИЕ: Для тех, кто уверен, что на сегодняшний день никакого кризиса нет, огромная просьба не скачивать это дело НИ В КОЕМ СЛУЧАИ.
Иногда автор перегибает палку с последствиями кризиса, но в целом я полностью поддерживаю его точку зрения.
Репорт можно получить по этой ссылки:
http://www.crisisisopportunity.net/ (http://www.crisisisopportunity.net/186161)
fugitive
09-20-2008, 11:47 AM
что например можно купить у вас за 200 американских кусков?
Alechko
09-20-2008, 03:19 PM
ПРОБЛЕМА АВТОРА В ТОМ ЧТО ОН ХОЧЕТ ПИСАТь И ПРОДАТь ТО ЧТО НАПИСАЛ, А КАК ЗАРАБОТАТь НА КРИЗИСЕ ОН ЗНАЕТ СТОЛьКО ЖЕ СКОЛьКО И ЛЮБОЙ ДРУГОЙ УЧАСТНИК ЭТОГО ФОРУМА...
КАРТИНКА НА СТРАНИЦЕ 24 - "ВЕЛИКАЯ ДЕПРЕССИЯ. ДЕЗДОМНЫЕ"
ЭТО ЧТО БЕЗДОМНЫЕ /coyotes?/ РЕШИЛИ ОСТАТьСЯ НА НОЧь В БАГАЖНИКЕ МАШИНЫ :confused:
ПОМОЕМУ АВТОРУ НАДО В ШКОЛУ ЗА ПАРТУ.....
Недавно прочёл один репорт автора Игоря Баскина.
Смысл очень простой - доступным языком объяснить, что сейчас происходит в США и почему от этого тоже попадёт всем.
Я об этом очень хорошо знал, но был удивлён как просто, логично и кратко можно было объяснить то, что произошло в таком малом объёме текста.
Но когда 7 сентября я получил в очередной раз плохие известия из рассылки о том, что государство США решило вмешаться в дела 2 наикрупнейших ипотечных компаний (мортгаге цомпаниес) Фанние Мае и Фреддие Мац то я понял, что дела действительно плохи (хттп://щщщ.маркетщатч.цом/нещс/сторы/ус-говернмент-такес-цонтрол-фанние/сторы.аспх?гуид=Ц99Д796Б-ЦБ3Ц-47А8-8А56-284А9А4Д5Ц85 (http://www.marketwatch.com/news/story/us-government-takes-control-fannie/story.aspx?guid=C99D796B-CB3C-47A8-8A56-284A9A4D5C85)).
Вот темы обсуждаемые в репорте:
• История возникновения кредитной истории
• Депрессия 1929 года, причины происхождения и следствия на весь мир
• Почему так много в прессе сравнений между депрессией 1929 года и ситуации сейчас
• История создания, эволюции и функционирования Фреддие Мац и Фанны Мае
• Потребительский кризис
• Ипотечный кризис
• Адюстабле Рате Мортгагес и Субприме Мортгагес
• Влияние кризиса США на Канаду и Европу
• Рекомендации по тому чего делать не следует в следующие 2-5 лет
Для тех, кто прочтёт репорт, то в конце увидит ссылку на вторую часть репорта, который стоит денег. Ну тут ничего не естественного нет, автор очевидно пишет это всё не просто так.
ВНИМАНИЕ: Для тех, кто уверен, что на сегодняшний день никакого кризиса нет, огромная просьба не скачивать это дело НИ В КОЕМ СЛУЧАИ.
Иногда автор перегибает палку с последствиями кризиса, но в целом я полностью поддерживаю его точку зрения.
Репорт можно получить по этой ссылки:
хттп://щщщ.црисисисоппортуниты.нет/ (http://www.crisisisopportunity.net/186161)
Экспортёр
09-20-2008, 07:24 PM
что например можно купить у вас за 200 американских кусков?
Квартиру в гетто... Как и у Вас...
смешно
09-20-2008, 07:32 PM
Как грят форумские коммунисты (Смешно, Леон93 и Ко.) - спекулянт. :D
Причём в спекулянты идут те, у которых нехватает мозгов на real job. :)
смешно
09-20-2008, 07:40 PM
что например можно купить у вас за 200 американских кусков?
У нас можно купить трёх бедр. кондо (4 комнаты), в пару милях от океана. не новое естественно, но вполне приличное, в хорошем районе.
Добрый день! Не удается создать новую тему, поэтому пишу здесь.
Вопрос, собственно, такой: ищу недорогие кв. в ЛА и ближайших окрестностях. Пока ничего конкретного, т.к. прежде всего хочу сориентироваться по ценам. Читала форум, но что-то определить почти невозможно - все называют абсолютно разные цифры, наверно, действительно большой разброс в ценах... Поэтому хочу просто дать ссылки на то, что нашла я, и спросить, реальные ли эти цены, или, возможно, указан вообще даун пэймент или есть какие-то подвохи, вроде района. Подскажите, пожалуйста.
Long Beach, 82.000 $
http://od883320.mlsallianceidx.com/listings/listingdetail_r4.aspx?LID=26953950
Long Beach, 90.900 $
http://od883320.mlsallianceidx.com/listings/listingdetail_r4.aspx?LID=27653413
Santa Ana, 64.500 $
http://od883320.mlsallianceidx.com/listings/listingdetail_r4.aspx?LID=27086982#aTop
Sun Valley, 74.442 $
http://latimes.2.homescape.com/SCS/listing_details.jsp?affiliate_name=latimes&calling_page=listing_result_list&listing_result_page=listing_result_list&filter_max_price=100000&page_num=1&search_by_type=new_mls%2Cnew_class%2Cnew_const%2Cr esale_mls%2Cresale_class%2Cresale%2Cforeclosure&tab_num=1&display_default_state_id=47538&filter_min_price=60000&filter_min_bath=1&sort_result_order=price_asc%2Cforclosure%2Cattribu te_count%2Cprice_desc&community_sort_id=1221911183509&geo_area_id=82528&filter_property_type=condo_unit&filter_product_id=41298487
И еще один вопрос: сколько (примерно!) нужно накидывать к стоимости однокомнатной или студио кв. на налоги, страховки, оформление и проч.? Т.е. сколько еще добавлять до конечной суммы?
Спасибо заранее!
Совершенно бредовые цифры, не знаю, откуда они взялись.
Реально One bedroom в Калифорнии на побережье будет стоить от 150 000 и выше. Более менее приличный в хорошем районе- 250 000.
Alechko
09-20-2008, 10:11 PM
Причём в спекулянты идут те, у которых нехватает мозгов на real job. :)
Speculator
A person who trades derivatives, commodities, bonds, equities or currencies with a higher-than-average risk in return for a higher-than-average profit potential. Speculators take large risks, especially with respect to anticipating future price movements, in the hope of making quick, large gains.
Speculators are typically sophisticated risk-taking investors ,with expertise in the market(s) in which they are trading and will usually use highly leveraged investments such as futures and options.
(c)
;)
Financial speculation, involves the buying, holding, selling, and short-selling of stocks, bonds, commodities, currencies, collectibles, real estate, derivatives, or any valuable financial instrument to profit from fluctuations in its price as opposed to buying it for use or for income via ...
en.wikipedia.org/wiki/Speculator
A market participant who tries to profit from buying and selling futures and options contracts by anticipating future price movements. Speculators assume market price risk and add liquidity and capital to the futures markets.
www.providiotrading.com/GlossaryS.html
One who attempts to anticipate price changes and, through buying and selling futures contracts, aims to make profits. Does not use the futures market in connection with the production, processing, marketing or handling of a product. The speculator has no interest in taking delivery.
www.tradecenterinc.com/commoditysystem/Glossary.html
An investor who attempts to anticipate (and profit from) market price changes, assuming a large amount of risk in the process.
www.farleyplanning.com/terms_s.html
A person prepared to accept calculated risks in the marketplace for short to medium-term capital gain. A conservative customer's objectives are normally regular income and the safety of the principal.
www.denarius.com/terminology.htm
When you invest in futures contracts or buy or sell options strictly to take advantage of anticipated price changes and have no interestin buying or selling the underlying investment, you're a speculator. In contrast, hedgers buy futures and options to protect their financial interests. ...
ihome.cuhk.edu.hk/~s055739/Finance-s.htm
One who is willing to assume a relatively large risk in the hope of gain.
www.americasvalueinvestor.com/individuals/questions/glossary.html
One who speculates; that is, one who buys any commodity, including real estate, in the expectancy of selling in a higher market.
www.talkproperty.net.au/index.php
Anyone who engages in speculation. May include those who transfer their assets into different forms (or currencies) in order to avoid a ...
www-personal.umich.edu/~alandear/glossary/s.html
Someone who takes risks for the purpose of making a profit.
highered.mcgraw-hill.com/sites/0072452692/student_view0/chapter9/glossary.html
This person risks their capital for the sake of reception of profit.
www.forexrealm.com/forex-for-beginners/forex-glossary-s.html
An investor who trades securities and derivatives with the view to profit directly from advantageous price movements.
www.smallstocks.com.au/glossary.php
A market player who takes on risk in order to make a potential profit.
www.your-financial-advisor.com/terms.htm
A person who buys and sells in a market with the sole aim of profiting from the subsequent price movements.
www.emecklai.com/mecklai/newweb/topbanner_links/Learning_Center/Glossary.asp
A market participant who buys and sells market instruments in an attempt to profit from intermediate-term (weeks to months) price changes.
www.thegrowthstockreport.com/glossary.htm
A market participant who buys and sells futures and/or options in hopes of making a profit - adding liquidity to the market.
www.ric-johnson.com/acs/glossry4.htm
An investor or trader who is willing to take large risks for a chance to make large gains.
www.freewebs.com/stocktrade/stock_market_terms-1.html
Someone who accepts risk. In futures markets they in effect assume the hedger's risk of price movements and are aiming to profit by accurately forecasting future price movements or levels.
slovotolk.com/other/agric/s.htm
A person entering into futures contracts for any purpose other than hedging. One who attempts on the basis of existing conditions to anticipate price changes and to trade accordingly in order to make capital gains.
www.asx.com.au/about/sfe/glossary.htm
Alechko
09-20-2008, 10:17 PM
Совершенно бредовые цифры, не знаю, откуда они взялись.
Реально Оне бедроом в Калифорнии на побережье будет стоить от 150 000 и выше. Более менее приличный в хорошем районе- 250 000.
это Long Beach ;)
цены правильные
смешно
09-20-2008, 10:41 PM
Speculator
A person who trades derivatives, commodities, bonds, equities or currencies with a higher-than-average risk in return for a higher-than-average profit potential. Speculators take large risks, especially with respect to anticipating future price movements, in the hope of making quick, large gains.
Speculators are typically sophisticated risk-taking investors ,with expertise in the market(s) in which they are trading and will usually use highly leveraged investments such as futures and options.
(c)
;)
Козлы они ВСЕ, я их не уважаю, особенно тем грязным делом чем они занимаются. Сорри. Из за этих рисков, не они, а вся экономика в жопе.
Alechko
09-20-2008, 10:51 PM
Козлы они ВСЕ, я их не уважаю, особенно тем грязным делом чем они занимаются. Сорри. Из за этих рисков, не они, а вся экономика в жопе.
а экономистов, банкиров, политиков, риал эстэйт агентов и апрэйзеров, бухгалтеров, подрядчиков....и т.д. которые раздули /или проибали/ маркет недвижимости до неузнаваемых приделов, держа низкую учетную ставку и набивая себе карманы налогами и процентами от продажи продавая жилье и землю делая сотни процентов...
очевидное-невероятное - их жадности пришел конец
Kill the pig enjoy your Sausage! :34:
http://farm1.static.flickr.com/170/390485110_5740f23385.jpg
смешно
09-20-2008, 11:14 PM
а экономистов, политиков, риал эстэйт агентов, бухгалтеров, подрядчиков....и т.д. которые раздули маркет недвижимости до неузнаваемых приделов, держа низкую учетную ставку и набивая себе карманы налогами и процентами от продажи продавая жилье и землю делая сотни процентов...
очевидное-невероятно - их жадности пришел конец
Kill the pig enjoy your Sausage! :34:
Да, в мою категорию больше всего подходят: РЕ агенты (эти вместе с мортгидж брокерами в особой, самой ЧЁРНОЙ категории), далее идут - ТУР агенты, Иншуранс агенты и вообще любые агенты, которые существуют за счёт % с продажи, так же врачи-рвачи-неучи (которых большинство).
Ну и брокеры всякие, включая биржевых, car dealers.
Купля-продажа стоков, ценных бумаг, так, как это происходит сейчас, это не инвестиции, это азартная игра, негативно влияющая на общее состояние экономики с того момента, как стала электронной, вседоступной, практически неограниенной, путём нажатия кнопки. Уверен на 100%, что когда-то это дело будет прекрыто, в том виде как существует сейчас, после очередного глубокого дроп-аута.
Alechko
09-20-2008, 11:30 PM
Да, в мою категорию больше всего подходят: РЕ агенты (эти вместе с мортгидж брокерами в особой, самой ЧЁРНОЙ категории), далее идут - ТУР агенты, Иншуранс агенты и вообще любые агенты, которые существуют за счёт % с продажи, так же врачи-рвачи-неучи (которых большинство).
Ну и брокеры всякие, включая биржевых, цар деалерс.
Купля-продажа стоков, ценных бумаг, так, как это происходит сейчас, это не инвестиции, это азартная игра, негативно влияющая на общее состояние экономики с того момента, как стала электронной, вседоступной, практически неограниенной, путём нажатия кнопки. Уверен на 100%, что когда-то это дело будет прекрыто, в том виде как существует сейчас, после очередного глубокого дроп-аута.
что касается стоков, то ничего не изменилось за последнии 200 лет
убери шум и волатилити - сток маркет продалжает четко отражать экономику опережая на пол-года/ год
возьми к примеру кризис 2001 года, а результат: технологический сектор стабилизировался
финансовый сектор, лол, прошло 80 лет после последнего краха, сегоднешнее поколение финансистов и РЕ не знают что такое крах и как его предотвратить...
а политики не знают как с ним бороться
по большому счету правительство допустило этот кризис, сейчас оно пытается его предотвратить /после драки/ скупая toxic loans
another HUGE mistake
Буржуй
09-21-2008, 02:22 AM
что касается стоков, то ничего не изменилось за последнии 200 лет
убери шум и волатилити - сток маркет продалжает четко отражать экономику опережая на пол-года/ год
возьми к примеру кризис 2001 года, а результат: технологический сектор стабилизировался
финансовый сектор, лол, прошло 80 лет после последнего краха, сегоднешнее поколение финансистов и РЕ не знают что такое крах и как его предотвратить...
а политики не знают как с ним бороться
по большому счету правительство допустило этот кризис, сейчас оно пытается его предотвратить /после драки/ скупая toxic loans
another HUGE mistake100% согласен, но им больше нечего делать, не скупив долги государство обречэт страну к фифнасовому краху, которого пока нет.
Alechko
09-21-2008, 04:02 AM
по большому счету правительство допустило этот кризис, сейчас оно пытается его предотвратить /после драки/ скупая toxic loans
another HUGE mistake
а с другой стороны государство получало огромную прибыль от банков и прекрасно понимает что будет получать налоги с уцелевших банков в будущем
кстати при низких учетных ставках банки могут увеличить феес с клиентов.../еще одна вероятная алтернатива/
Oneiros
09-21-2008, 06:05 AM
это Long Beach ;)
цены правильные
А что плохого в Long Beach, что цены настолько ниже? Плохая экология, криминал, или еще что-то? Подскажите, пожалуйста, а то мне трудно разобраться... Это примерно, как выбирать кв. в москве, если сам из владивостока))
Alexa15
09-21-2008, 08:59 AM
А что плохого в Long Beach, что цены настолько ниже? Плохая экология, криминал, или еще что-то? Подскажите, пожалуйста, а то мне трудно разобраться... Это примерно, как выбирать кв. в москве, если сам из владивостока))
Тогда вам встречный вопрос, а почему вы решили имено в Long Beach смотреть, если вы из Москвы. У вас там работа будет рядом или как?
Alechko
09-21-2008, 10:17 AM
А что плохого в Лонг Беач, что цены настолько ниже? Плохая экология, криминал, или еще что-то? Подскажите, пожалуйста, а то мне трудно разобраться... Это примерно, как выбирать кв. в москве, если сам из владивостока))
http://en.wikipedia.org/wiki/Long_Beach,_California
порт рядом,
куча черных и мексов
рядышком известный Комптoн /Compton lives up to the reputation of most dangerous inner city/inner suburban areas across the United States due to its high level of poverty and very high violent crime rate, especially for murders, found in the city./
спроси лучше у Экспортера, он там где-то рядом живет
Oneiros
09-21-2008, 11:01 AM
Тогда вам встречный вопрос, а почему вы решили имено в Long Beach смотреть, если вы из Москвы. У вас там работа будет рядом или как?
Нет, работы не будет, кв. хочу купить только под сдачу. Если будет возможность, летом еще на месяц приехать отдыхать. Long Beach стала смотреть потому, что там пониже цены и это на побережье.
Вообще, запрос на сам уровень жилья - по минимуму, дорого сдавать я не собиралась. Важно то, чтобы это было не гетто, более или менее спокойно, и чтобы были желающие там снять квартиру.
Oneiros
09-21-2008, 11:09 AM
http://en.wikipedia.org/wiki/Long_Beach,_California
порт рядом,
куча черных и мексов
рядышком известный Комптoн /Compton lives up to the reputation of most dangerous inner city/inner suburban areas across the United States due to its high level of poverty and very high violent crime rate, especially for murders, found in the city./
спроси лучше у Экспортера, он там где-то рядом живет
Спасибо!
Хотя, поглядываю на карте, вроде Комптон не так уж и рядом... Но вам виднее, может оттуда прямой автобус ходит ))
Alechko
09-21-2008, 11:35 AM
Нет, работы не будет, кв. хочу купить только под сдачу....
в Лонг Бич :rofl:
самое смешное желания за историю форума
а что разве Русскую Рулетку запретили?
Oneiros
09-21-2008, 12:46 PM
в Лонг Бич :rofl:
самое смешное желания за историю форума
а что разве Русскую Рулетку запретили?
Я просто объясняю ситуацию. Наверняка, есть какие-то огрехи или вообще расчет неправильный из-за незнания места, что тут и как. Поэтому и спрашиваю. Не смейтесь, поясните.
fugitive
09-21-2008, 01:29 PM
У нас можно купить трёх бедр. кондо (4 комнаты), в пару милях от океана. не новое естественно, но вполне приличное, в хорошем районе.
хорошие цены у вас.:34:
у нас халупу однокомнатную малогабаритку на окраине.
в Лонг Бич :rofl:
самое смешное желания за историю форума
а что разве Русскую Рулетку запретили?
Не знаю, Лонг Бич неплохой район, у меня там знакомая жила, и я сам бывал неоднократно и даже хотел снять что нибудь. До Комптона там примерно столько же, как и до престижного Хантингтон Бич, зато океан рядом, есть отличные квартиры/дома. Цены пониже, чем в западной части ЛА, но в квартиры за 60 000 я НЕ ВЕРЮ, бред. Даже в самом Комптоне вы за столько не купите.
Alexa15
09-21-2008, 04:01 PM
Не знаю, Лонг Бич неплохой район, у меня там знакомая жила, и я сам бывал неоднократно и даже хотел снять что нибудь. До Комптона там примерно столько же, как и до престижного Хантингтон Бич, зато океан рядом, есть отличные квартиры/дома. Цены пониже, чем в западной части ЛА, но в квартиры за 60 000 я НЕ ВЕРЮ, бред. Даже в самом Комптоне вы за столько не купите.
Лонг Бич большой район, наверное есть и отличные дома, есть и плохие. Я туда собаку ездила покупала, так мне неприятно было из машины выйти, в том районе, где эти люди жили.....
Alechko
09-21-2008, 05:51 PM
Не знаю, Лонг Бич неплохой район, у меня там знакомая жила, и я сам бывал неоднократно и даже хотел снять что нибудь. До Комптона там примерно столько же, как и до престижного Хантингтон Бич, зато океан рядом, есть отличные квартиры/дома. Цены пониже, чем в западной части ЛА, но в квартиры за 60 000 я НЕ ВЕРЮ, бред. Даже в самом Комптоне вы за столько не купите.
квартиры судя повсему начиная с $100к, 10-15% можно сбросить как мунимум
я был в том раене Лонг Беач где кондо стоит около $70-80к
ничего хорошего там нет /имхо/
http://www.condo.com/ForSale?Location=long+beach%2c+ca#view=list&loc=53117
Alechko
09-21-2008, 05:54 PM
http://losangeles.condo.com/Condo-For-Sale_Long-Beach_90802_3-Bedroom_3-Bathroom_2452428-TrackFrom=MapSearch
http://losangeles.condo.com/Condo_Long-Beach_90802_The-Pacific_2196205-TrackFrom=MapSearch
эти кондо скорей всего в неплохой части
короче придет Экспортер и обективно раскажет все
Alechko
09-21-2008, 06:44 PM
Я просто объясняю ситуацию. Наверняка, есть какие-то огрехи или вообще расчет неправильный из-за незнания места, что тут и как. Поэтому и спрашиваю. Не смейтесь, поясните.
Вы про финансковый кризис и кризис нeдвижимости в Америке слышали?
смешно
09-21-2008, 07:04 PM
а с другой стороны государство получало огромную прибыль от банков и прекрасно понимает что будет получать налоги с уцелевших банков в будущем
кстати при низких учетных ставках банки могут увеличить феес с клиентов.../еще одна вероятная алтернатива/
но надо не забывать, что глубокая безработица лишит казну не малых налогов.
Alechko
09-21-2008, 09:35 PM
но надо не забывать, что глубокая безработица лишит казну не малых налогов.
судя по всему правительство это тоже понимает
/неужели будет японская модель :confused: /
Oneiros
09-22-2008, 03:20 AM
Не знаю, Лонг Бич неплохой район, у меня там знакомая жила, и я сам бывал неоднократно и даже хотел снять что нибудь. До Комптона там примерно столько же, как и до престижного Хантингтон Бич, зато океан рядом, есть отличные квартиры/дома. Цены пониже, чем в западной части ЛА, но в квартиры за 60 000 я НЕ ВЕРЮ, бред. Даже в самом Комптоне вы за столько не купите.
Спасибо! А на 60 000 я и не рассчитывала - я хотела купить кв. до 100 000 (желательно, вкл. налоги).
Oneiros
09-22-2008, 03:28 AM
http://losangeles.condo.com/Condo-For-Sale_Long-Beach_90802_3-Bedroom_3-Bathroom_2452428-TrackFrom=MapSearch
http://losangeles.condo.com/Condo_Long-Beach_90802_The-Pacific_2196205-TrackFrom=MapSearch
эти кондо скорей всего в неплохой части
короче придет Экспортер и обективно раскажет все
Ну это пентхаузы какие-то)
viktorsabade
09-22-2008, 03:36 AM
Не только дома разные, но и штаты разные. Вы ж наверное еще хотите там где работа поблизости есть? Во Флориде тасяч за 150 можно что-то сносное приобрести в "сельском раене".
простите. а на аляске сколько стоит жильё?
Карлсон
09-22-2008, 04:14 AM
простите. а на аляске сколько стоит жильё?
http://anchorage.craigslist.org/rea/
viktorsabade
09-22-2008, 05:03 AM
http://anchorage.craigslist.org/rea/
спасибо! придётся ехать на аляску:) калифорнию не потяну:rolleyes:
Карлсон
09-22-2008, 05:06 AM
спасибо! придётся ехать на аляску:) калифорнию не потяну:rolleyes:
http://miami.craigslist.org/rea/
;)
viktorsabade
09-22-2008, 05:11 AM
http://miami.craigslist.org/rea/
;)
заманчиво. жаль не ориентируюсь в названиях районов. в любом случае надо осмотреться на местности.присмотреть чем заняться.куда пойти.буду думать:rolleyes: