Refinancing

[Floridian]

А вот я на неделе моргедж закрываю: с тем же ежемесячным платежом, но с бай-уикли, с дейли анпэйд бэлэнсом, и с чуть более высоким APR (было 5,875%, будет 6,04%) клиент будет расплачиваться не 25 лет, а 16.

Есть ли у клиента хоть одна причина такой моргейдж не взять?

.

Да есть. Можно взять лоун с "чуть более низким рейтом" в другом месте (в нелюбимом Вами Чейзе) и тоже делать байвикли платежи. И сэкономить.

[Neron]

1. Я уже сказал почему. Потому что лоуны предлагаемые Праймерикой не соответствуют стандартам установленным государством. Их нельзя сложить в батч, нельзя перепродать на вторичном рынке.

2. Вы продолжаете уверять что Праймериковские стандарты круче Фреддимаковских потому что они засчитывают пейменты каждый час (другой причины Вы не назвали) и для для человека делающего байвикли пейменты это супервыгодно. Так позвольте сообщить Вам новость: все традиционные моргиджи из традиционных банков тоже разрешают байвикли. Но только борровер не может это себе позволить потому что у него инкома нету.

3. Вы знаете, что самое выгодное это купить дом за кеш, и не париться с пейментами и выплатой интереса, да?

1. У нас нет и не было проблем с лоанами. Нет нужды и продавать их государству во имя спасения задницы банкиров, положивших на лопатки всю систему ипотечного кредитования в стране. В прошлом году показатель форклоужеров по нашим лоанам был менее 1%. Зачем нам париться, если у нас портфель лоанов надежный?

2. Бай-уикли -- это только один из ньансов. Вы правы, в других банках бай-уикли тоже есть. Но у нас он фри, а у них -- нет. В этом мы тоже существенно выигрываем у конкурентов. Вторая фишка -- это дневной невыплаченный баланс вместо "проценты вперед" или "месячный невыплаченный баланс" у конкурентов.

3. Вот с этим соглашусь на 300% процентов. Собственно, наши лоаны -- для тех, кто уже залетел и пытается вылезти из долгов. А наша миссия -- "мы помогаем выплатить долги быстрее и стать финансово независимыми". Ключ нашего бизнеса -- во второй части фразы. Потому и лоан максимально выгодный клиенту предлагаем. Лично я заработаю тем больше бабок, чем больше начнет откладывать мой клиент. И чем больше он накопит.

[Neron]

Да есть. Можно взять лоун с "чуть более низким рейтом" в другом месте (в нелюбимом Вами Чейзе) и тоже делать байвикли платежи. И сэкономить.

Угу, поинтересуйтесь условиями бай-уикли у Чейза -- сильно удивитесь ;)

[Floridian]

Угу, поинтересуйтесь условиями бай-уикли у Чейза -- сильно удивитесь ;)

Чему именно я должен удивиться?
http://www.bankrate.com/brm/news/mtg/20010920b.asp

Chase Manhattan Mortgage Corporation: Allows customers to send a half-payment every two weeks, but each homeowner "really needs to talk to their service agent," says Greg Harrington, senior vice president, mortgage operation. Chase also offers Equity Accelerator, which automatically drafts half a payment every two weeks.
Cost: $295 up front, plus $2.50 per transaction. Pay-as-you-go program is $9 per month

(статья старая, но условия не изменились насколько я знаю).

Для Вас посчитать сколько Праймерика наварила продав лоун с "добавочным" квотером процента и с питчем "мы разрешаем байвикли пейменты бесплатно"? Чуток поболе чем $295, а ?

[Floridian]

2. Вторая фишка -- это дневной невыплаченный баланс вместо "проценты вперед" или "месячный невыплаченный баланс" у конкурентов.

Simple interest loan is simple interest loan. У любого банка.

....

Собственно, наши лоаны -- для тех, кто уже залетел и пытается вылезти из долгов. А наша миссия -- "мы помогаем выплатить долги быстрее и стать финансово независимыми". Ключ нашего бизнеса -- во второй части фразы. Потому и лоан максимально выгодный клиенту предлагаем. Лично я заработаю тем больше бабок, чем больше начнет откладывать мой клиент. И чем больше он накопит.

Невыделенное - это blah-blah-blah, даже читать стыдно от серьезного человека. А по поводу выделенного: неужели правда? Праймерика дает лоун офисерам так сказать residual income? Если так, то это круто. Я бы на Вашем месте тоже за Праймерику стоял горой. Но это очень необычно. Обычно - лоун офисеру заплатили на клоузинге, а так хоть трава не расти.

Если это не коммерческая тайна, пожалуйста, расскажите как именно Праймерика компенсирует лоун офисерам если борровер исправно платит. И какое наказание если борровер идет в дефолт.

[Neron]

Чему именно я должен удивиться?

Вот этому: Cost: $295 up front, plus $2.50 per transaction. Pay-as-you-go program is $9 per month.

Чейз чарджит клиента на $295 баксов за разрешение бай-уикли плюс $2.50 за каждый платеж.

Берем предыдущий пример с 1000 баксами.

Пришли 500 баксов. 450$ пошло на интерест, 2.50$ на комиссию банка, а на принципал -- 47.5$ В следующем цикле опять пришли 500$. 448.5 пошло на интерест, 2.5 на комиссию, а на принципал -- 49. Всего на принципал из 1000 ушло только 96.5$. Лучше уж платить 1000$ раз в месяц -- тогда на принципал пойдет 100$

Citicorp Trust Bank берет 0$ за разрешение бай-уикли и 0$ за каждый платеж.

Для Вас посчитать сколько Праймерика наварила продав лоун с "добавочным" квотером процента и с питчем "мы разрешаем байвикли пейменты бесплатно"? Чуток поболе чем $295, а ?

Ничего она не заработала. Знаете почему?

Пришло предложение клиенту "лоан на 6%". Если он разрешает автоматическое списание денег со счета, то получает дисконт 0.25%. Если он 2 года платит без лейт-пэйментов, то получает еще дисконт 0.25%. В итоге первоначальный лоан под 6% выливается в 5.75% сразу же и в 5.5% через два года. Естественно, если клиент платит столько же ежемесячно, сколько и раньше, то выплачивает кредит еще быстрее, потому что эти 0.5% идут не на интерест, а на принципал.

[Neron]

Невыделенное - это blah-blah-blah, даже читать стыдно от серьезного человека. А по поводу выделенного: неужели правда? Праймерика дает лоун офисерам так сказать residual income?

Я -- не лоан-офицер. Вернее, и лоан-офицер тоже. Помимо этого, я страховой агент, а также секьюритиз-офицер. В моем интересе дать клиенту максимально выгодный дил по лоану, по иншурансам (лайф, ауто, хоум), а сэкономленные деньги отправить на инвестментс. В этом случае я получаю наилучшую комишн.

[Neron]

Если это не коммерческая тайна, пожалуйста, расскажите как именно Праймерика компенсирует лоун офисерам если борровер исправно платит. И какое наказание если борровер идет в дефолт.

Никакого. Я один раз получаю процент от кредита. Если в течение года с лоаном что-то происходит -- чардж-бэк. Если ничего за год не произошло, то я ничего больше и не получаю, и не теряю.

Я зарабатываю на инвестментах. А комиссии от лоанов и страховок -- это "быстрые" деньги, на сегодня. По сравнению с потенциальными доходами от инвестментов это слезы.

[Floridian]

Берем предыдущий пример с 1000 баксами.

Пришли 500 баксов. 450$ пошло на интерест, 2.50$ на комиссию банка, а на принципал -- 47.5$ В следующем цикле опять пришли 500$. 448.5 пошло на интерест, 2.5 на комиссию, а на принципал -- 49. Всего на принципал из 1000 ушло только 96.5$. Лучше уж платить 1000 раз в месяц -- тогда на принципал пойдет 100$

.

Откуда взялось выделенное? Сколько пошло на интерес, а сколько пошло на принципал - зависит от того какой по счету пеймент. Если это первый пеймент за моргидж, то на интерест пойдет больше чем 450 из 500. Если последний - то на интерест пойдет долларов 20 из 500. Для нашего предмета разговора это не важно.

Считать надо так: в случае с Чейзом будет сделано, скажем, триста байвикли пейментов - стало быть фииз набегут 300*$2,5= 750 + 295 изначальное фии, стало быть всего $1000.

В случае с Праймерикой разница на рейте в (Ваш же пример беру!) в 0,2 пойнта - хотя я уверен что Праймерика так не мелочится, сразу накидывает пойнт - разница в пейменте на обычный 500 тыс лоун будет $65 в месяц. Умножте 65 на 300 пейментов. $19,000 навару vs $1,000.

[Floridian]

Посмотрел сайт primerica.com Там ни слова про моргиджи нет?