Refinancing

[Neron]

Нерон, поверьте на слово: все эти люди которые собираются платить байвикли - этого не делают никогда. Вы зря с ними стараетесь.
Если человек готов делать большие пейменты - он просто берет 15 year fixed (у некоторых банков даже есть 10).

Какой же Вы упертый!

Специально для Вас расчет сделал. Два кредита по 100К на 30 лет под 6% note rate.

Первый вариант -- платеж ежемесячный ($599). Срок выплаты -- 28 лет (программа автоматически расчитывает скидку за автоплатежи, поэтому процент получается ниже -- 5,75%, и срок выплаты быстрее). Клиент заплатит кроме 100К еще 101К процентов (всего -- 201К).

Второй вариант -- платеж бай-уикли (каждый по $299.50). Срок выплаты 23 года и 3 месяца (та же скидка включена, т.е. фактический процент 5,75%, но платежи делаются чаще). Клиент заплатит процентов не 101К, а 81К (всего 181К, т.е. только за счет бай-уикли экономиться 20К денег и 5 лет).

Чего спорите, если Вы не знаете, о чем речь идет?

[Neron]

Во всех больших банках не зря продукт называется traditional 30 year fixed. Мы берем как данное что там нет припеймент пенальти, и платить можно хоть байвикли, хоть каждый час - все будет засчитано.

Найдите мне такой банк, который разрешает платежи ну не каждый час, но хотя бы каждый день, и засчитывает их. Я там себе лоан возьму. Поверьте -- будет сверхвыгодно.

[Floridian]

Какой же Вы упертый!

Специально для Вас расчет сделал. Два кредита по 100К на 30 лет под 6% note rate.

Первый вариант -- платеж ежемесячный ($599). Срок выплаты -- 28 лет (программа автоматически расчитывает скидку за автоплатежи, поэтому процент получается ниже -- 5,75%, и срок выплаты быстрее). Клиент заплатит кроме 100К еще 101К процентов (всего -- 201К).

Второй вариант -- платеж бай-уикли (каждый по $299.50). Срок выплаты 23 года и 3 месяца (та же скидка включена, т.е. фактический процент 5,75%, но платежи делаются чаще). Клиент заплатит процентов не 101К, а 81К (всего 181К, т.е. только за счет бай-уикли экономиться 20К денег и 5 лет).

Чего спорите, если Вы не знаете, о чем речь идет?

Я что говорил что байвикли не ускоряет выплату и невыгодно борроверу? Конечно ускоряет и конечно выгодно.

Только нормальный человек НЕ МОЖЕТ себе позволить делать байвикли пейменты. Даже если хочет. Вы же DTI борроверу считаете прежде чем вообще с ним работать? Ну и если он идет с 40% DTI на 30 year fixed, откуда он нахрен возьмет лишние деньги на пейменты? А мечтать о выплате 30-летнего моргиджа за 23 года он может сколько ему влезет.

Из ста моргиджей которые я сделал - только один был 15 лет фикст. Я сказал чуваку мол если у тебя такой инком немеряный и постоянный, не легче ли тебе выплатить все пораньше? Он согласился.

[Neron]

Вот мы и вернулись к математике опять. Если у Вашей компании рейт на 30 year fixed выше чем у Чейза - то пейменты не могут ниже. Хоть "номинально", хоть нет. Закон природы понимашь

Ох, блин... Не ради вас, а ради других читателей.

Имеем -- платеж 1000 баксов в месяц. Из них 900 идут на интерест, а 100 -- на принципал (для простоты примера).

Делаем платеж бай-уикли, но с условием, что сначала платиться процент. Пришли первые 500 баксов. Раз процент платится вперед, то на принципал не пошло ничего, потому что мы должны еще 400 баксов заплатить процентов. Пришли вторые 500 баксов. На инетерст забрали 400, а 100 пошло на принципал. То же самое, что мы бы заплатили одним платежом 1000 баксов. Вроде разницы нет.

Берем бай-уикли но с дневным невыплаченным балансом. 900/30 -- каждый день у нас насчитывается 30 баксов процентов. На 15-й день пришли 500 баксов. На процент мы забираем (15*30) 450$, а 50$ пошло на принципал. Соответственно у нас в следующем периоде чуть меньше процент (например, 29,9 за день). Пришел второй платеж в конце месяца на 500 баксов. На процент забираем (15*29,9) 448,5$, а на принципал пошло 51,5$. Всего мы той же 1000 заплатили на принципал 101,5$ вместо 100$ в предыдущем примере.

Вроде разница небольшая, но, надеюсь, закон больших чисел Вам знаком. В течение 30 лет эти 1,5 бакса в месяц выливаются в огромные тысячи.

А процент в обоих примерах был одинаковым.

[Neron]

Да да. И комишн при продаже лоуна Праймерики Вы получаете больший чем ежели Вы продадите лоун от БоА. Поэтому даже готовы уверять что законы математики нарушаются в нужную сторону при покупке in-house loan'a ;)
Легче всего сказать клиенту что он просто не понимает "круто заверченных фраз "в моргидж ноуте . Вас хорошо натренировали.

Законы математики это вы выворачивали в своем Чейсе. И клиенту мозги пудрили. Мы же предлагаем клиентам самые выгодные дилы. И Вы знаете, еще ни один наш лоан не был продан другому банку. Знаете почему? Потому что других желающих работать по нашим правилам не находится. Потому что наши условия выгодны клиенту, но не выгодны банку (вернее нашему банку выгодны, а вот другие не привыкли так слабо иметь клиента, как мы).

[Floridian]

Найдите мне такой банк, который разрешает платежи ну не каждый час, но хотя бы каждый день, и засчитывает их. Я там себе лоан возьму. Поверьте -- будет сверхвыгодно.

Врать не буду, не знаю засчитывают ли традиционные банки пейменты каждый день или нет. Никогда не интересовался потому что людям это все равно не нужно.

Главное чтобы припеймент пенальти не было - тогда если выиграешь в лото миллион - то сразу чтоб без лишних поборов можно было свой дом выплатить.

Я кажется теперь понимаю в чем Ваш pitch при продаже лоунов Праймерики. Вы уверяете борроверов что поскольку Праймерика готова засчитывать их платежи хоть каждый час - то им выгоднее взять у Праймерики и потом тужиться делать байвикли пейменты. Идея выплатить лоун за 23 года нравится всем, не правда ли? Каждый борровер счастливо улыбается при такой мысли, верно?

А вот то что у них инкома не хватает чтобы байвикли пейменты делать - об этом они предпочитают не думать, ну а Вы им конечно не напоминаете .

[Neron]

Я что говорил что байвикли не ускоряет выплату и невыгодно борроверу? Конечно ускоряет и конечно выгодно.

Только нормальный человек НЕ МОЖЕТ себе позволить делать байвикли пейменты. Даже если хочет.

Можете назвать причину, почему клиенту лучше делать один платеж в месяц по 500 баксов, а не два по 250?

Кроме очевидной -- так банку выгоднее и удобнее.

[Neron]

Из ста моргиджей которые я сделал - только один был 15 лет фикст. Я сказал чуваку мол если у тебя такой инком немеряный и постоянный, не легче ли тебе выплатить все пораньше? Он согласился.

А вот я на неделе моргедж закрываю: с тем же ежемесячным платежом, но с бай-уикли, с дейли анпэйд бэлэнсом, и с чуть более высоким APR (было 5,875%, будет 6,04%) клиент будет расплачиваться не 25 лет, а 16.

Есть ли у клиента хоть одна причина такой моргейдж не взять?

P.S. Никаких балунов, фикст на 25 лет. Но фактический срок выплаты будет 16 лет.

[Neron]

Я кажется теперь понимаю в чем Ваш pitch при продаже лоунов Праймерики. Вы уверяете борроверов что поскольку Праймерика готова засчитывать их платежи хоть каждый час - то им выгоднее взять у Праймерики и потом тужиться делать байвикли пейменты. Идея выплатить лоун за 23 года нравится всем, не правда ли? Каждый борровер счастливо улыбается при такой мысли, верно?

Citicorp Trust Bank (мы с ним лоаны делаем) засчитывает платежи каждый день, это правда.

А вот то что у них инкома не хватает чтобы байвикли пейменты делать - об этом они предпочитают не думать, ну а Вы им конечно не напоминаете .

Объясните, почему (в примере выше) клиент может платить в конце месяца 1000 баксов, но не может платить 500 в середине и 500 в конце? В чем причина?

[Floridian]

Законы математики это вы выворачивали в своем Чейсе. И клиенту мозги пудрили. Мы же предлагаем клиентам самые выгодные дилы. И Вы знаете, еще ни один наш лоан не был продан другому банку. Знаете почему? Потому что других желающих работать по нашим правилам не находится. Потому что наши условия выгодны клиенту, но не выгодны банку (вернее нашему банку выгодны, а вот другие не привыкли так слабо иметь клиента, как мы).

Я уже сказал почему. Потому что лоуны предлагаемые Праймерикой не соответствуют стандартам установленным государством. Их нельзя сложить в батч, нельзя перепродать на вторичном рынке.

Вы продолжаете уверять что Праймериковские стандарты круче Фреддимаковских потому что они засчитывают пейменты каждый час (другой причины Вы не назвали) и для для человека делающего байвикли пейменты это супервыгодно. Так позвольте сообщить Вам новость: все традиционные моргиджи из традиционных банков тоже разрешают байвикли. Но только борровер не может это себе позволить потому что у него инкома нету.

Вы знаете, что самое выгодное это купить дом за кеш, и не париться с пейментами и выплатой интереса, да?