Refinancing

[untamed]

1. C хорошей кредитной историей безусловно сейчас можно найти на один процент ниже.
2. Это не так важно, потому что клозинг кост при рифае достаточно мал. Вы в НЙ живете? Убедитесь что банк не заставляет платить mortgage tax еще раз. В первую очередь возьмите good faith estimate oт того же самого лендера с которым моргидж сейчас.
3. Скорее всего, Вы не узнаете какой ваш loan to value ratio пока не заплатите аппрейзеру. Сейчас многие банки страхуются и дают очень низкий валью на рифайнанс.


Нужен рифай или нет - оцените таким образом:
Нужно знать четыре цифры: 1) пеймент при нынешнем лоуне 2) пеймент при будущем лоуне 3) клозинг кост 4) число месяцев которое собираетесь жить в этом доме.

Пример: Нынешний пеймент: $5300. Будущий пеймент: $5000. Клозинг кост: $2000. Число месяцев которое собираетесь прожить там: 60.

За 60 прожитых месяцев Вы съэкономите $300*60= $18,000 долларов. ($300 - это разница между $5300 и $5000). Отнимите стоимость клозинг коста ($2000), получите количество денег которое будет съэкономлено: $16,000. Если количество съэкономленных денег существенно - то делаете рифай, если несущественно - не делаете.

Хорошо, обстоятельно сказано. :34:

[Neron]

Пример: Нынешний пеймент: $5300. Будущий пеймент: $5000. Клозинг кост: $2000. Число месяцев которое собираетесь прожить там: 60.

За 60 прожитых месяцев Вы съэкономите $300*60= $18,000 долларов. ($300 - это разница между $5300 и $5000). Отнимите стоимость клозинг коста ($2000), получите количество денег которое будет съэкономлено: $16,000. Если количество съэкономленных денег существенно - то делаете рифай, если несущественно - не делаете.

На самом деле это половина правды. Не менее важно сколько дополнительно на принципал чел положит при данном кредите. Потому что когда дом будет продан, а кредит погашен, очень важно, сколько же человек на руки получит.

Я могу вам забацать такой кредит, что вы будете экономить на ежемесячных платежах... но на принципал не пойдет дополнительно ни цента. И процент будет на 1% ниже ;) Я видел, как такие вещи делаются.

А можно даже немного больше платить (например, на 100$ в месяц), но на принципал вы дополнительно несколько тысяч положите.

Какой вам вариант ближе?

Важные вопросы:
1. процент
2. месячный платеж
3. срок погашения
4. общая сумма выплаченных процентов.

Все остальное непринципиально.

[Akela]

Если найдёте 5% то да. А если 5.5-6% то нет смысла. При 5% каждая 1,000дол это 5.37дол пеймент. При 6% - 6дол. Надо иметь больше чем 500К мортгидж чтобы получить 300дол разницу. При 300К мортгидже разница в 1% примерно 180дол в месяц.

Вообще то болпарк фигюр независимо от времени жилья в проперти это хотя бы 1% разницы в рейте.

:34:

[Floridian]

На самом деле это половина правды. Не менее важно сколько дополнительно на принципал чел положит при данном кредите.

Это вся голая правда. Я только забыл оговорить что подразумевал что Кошичка имеет 30 year fixed now и берет новый лоун тоже 30 year fixed.

Альтернативы 30 year fixed нету, да и не было никогда (для праймари резиденс). Все остальное - спекуляция, а с праймари резиденс спекулировать не советую. Хотя сам грешен, в 2006 делал АРМы налево и направо.

Я видел, как такие вещи делаются.

В смысле когда человека уговаривают перефинансировать 30 year fixed into option ARM чтобы сэкономить пейменты? Ну да, я тоже видел

[Floridian]

:34:

Откуда ты знаешь какой у Кошечки лоун амаунт? Может три миллиона. Тогда и на пол-пойнте можно сэкономить.

[Neron]

Это вся голая правда. Я только забыл оговорить что подразумевал что Кошичка имеет 30 year fixed now и берет новый лоун тоже 30 year fixed.
Альтернативы 30 year fixed нету, да и не было никогда (для праймари резиденс). Все остальное - спекуляция, а с праймари резиденс спекулировать не советую. Хотя сам грешен, в 2006 делал АРМы налево и направо.

Да ну? Видел я эти 30 years fixed. Начинаешь читать моргедж-документы -- а там 5 лет фиксд, а потом плавающий ;)

Первое, с чего начинает работу грамотный агент, который хочет клиенту помочь, а не только бабла срубить -- читает моргейдж-документы. И там начинают всплывать: 5 лет фиксд, pay interest first, всякие поборы за bi-weekly, baloons... В итоге моргейдж вроде бы под 5%, но стоит клиенту дороже, чем нормальный под 7%.

[Neron]

В смысле когда человека уговаривают перефинансировать 30 year fixed into option ARM чтобы сэкономить пейменты? Ну да, я тоже видел

Еще раз повторю: есть 24 ЛЕГАЛЬНЫХ способа, как расчитать процент. Самый выгодный для клиента -- на базе дневного невыплаченного баланса. Но банки, как ни странно, очень редко так считают. Обычно там есть куча мелких шрифтов, терминов и круто завернутых фраз, чтобы никто ничего не понял. А стоят за этим скрытые платежи и невыгодные расчеты процента.

Мне другое интересно: Вы просто не знаете, как работают моргейджи, или это Ваш бизнес обманывать клиента?

[Floridian]

Да ну? Видел я эти 30 years fixed. Начинаешь читать моргедж-документы -- а там 5 лет фиксд, а потом плавающий ;)

Первое, с чего начинает работу грамотный агент, который хочет клиенту помочь, а не только бабла срубить -- читает моргейдж-документы. И там начинают всплывать: 5 лет фиксд, pay interest first, всякие поборы за bi-weekly, baloons... В итоге моргейдж вроде бы под 5%, но стоит клиенту дороже, чем нормальный под 7%.

30 year fixed is 30 year fixed. 5/1 ARM (который Вы упоминаете) is 5/1 ARM.
Процент на определенный вид моргиджного продукта можно сравнивать только с процентом на ТАКОЙ ЖЕ вид продукта. Я думал, это очевидно.

[Neron]

30 year fixed is 30 year fixed. 5/1 ARM (который Вы упоминаете) is 5/1 ARM.
Процент на определенный вид моргиджного продукта можно сравнивать только с процентом на ТАКОЙ ЖЕ вид продукта. Я думал, это очевидно.

Вы видели ее документы, что так утверждаете? А если видели -- то читали?

[Floridian]

Еще раз повторю: есть 24 ЛЕГАЛЬНЫХ способа, как расчитать процент. Самый выгодный для клиента -- на базе дневного невыплаченного баланса. Но банки, как ни странно, очень редко так считают. Обычно там есть куча мелких шрифтов, терминов и круто завернутых фраз, чтобы никто ничего не понял. А стоят за этим скрытые платежи и невыгодные расчеты процента.

Мне другое интересно: Вы просто не знаете, как работают моргейджи, или это Ваш бизнес обманывать клиента?

Какие еще 24 легальных способа? Остапбендеровщина какая-то.

Если Вы имеете в виду множество видов высчитывать АПР - то да, но это к делу не имеет отношения. АПР находится только на рекламе.

Человек готовый к рефинансу (или покупке) должен сравнивать месячные ПЕЙМЕНТЫ которые указаны в последнем нижнем разделе good faith estimate. И должен сравнивать все цифры во всех остальных разделах GFE. Тут чистая математика: если все цифры поборов, джанк фииз, рейт, тип моргиджа одинаковы (и все estimated charges тоже одинаковы) - то и месячный пеймент одинаковый. Если он не одинаковый - то смотрим внимательно откуда descrepancy взялась (например 2000 просессинг фии - тогда просим его выкинуть и т.п.)

Откуда Вы взяли про "дневной невыплаченный баланс"? (это применимо только к кредитным картам). Не существует способов "рассчета процента", существует способы рассчета loan amortization. На 30 (15, 40, 50) year fixed моргиджах используется simple interest loan ТОЛЬКО. Если Вы не поняли мелкий шрифт или "круто завернутую фразу" на документе - это еще ничего не доказывает.


Я не делаю моргиджей уже давно.