Improving Financial Health..

[TheDreamer]

покупать праймари резиденс надо как только пейменты станут доступными исходя из 30 year fixed mortgageВы как раз демонстрируете грязный трюк продавцов старых автомобилей. Небольшая табличка, демонстрирующая сколько процентов человек переплатит за mortgage в $150K с 7% APR:
05 лет - проценты $28K ($2970 в месяц)
10 лет - проценты $59K (пеймент $1741 в месяц)
15 лет - проценты $92K (пеймент $1348 в месяц)
20 лет - проценты $129K (пеймент $1162 в месяц)
25 лет - проценты $168K (пеймент $1060 в месяц)
30 лет - проценты $209K (пеймент $997 в месяц)
35 лет - проценты $252K (пеймент $958 в месяц)
40 лет - проценты $297K (пеймент $932 в месяц)
45 лет - проценты $344K (пеймент $914 в месяц)
50 лет - проценты $391K (пеймент $902 в месяц)


Спрашивается, хорошо ли переплатить по процентам большую сумму, чем сам размер кредита? Богатые у Вас клиенты.
:evillaugh

никто ИНВЕСТИРОВАНИЕМ в резиденшл риал истейт сейчас не занимается. Это ни к чему. Сейчас не времяПозвольте не поверить - в четырёх кварталах от меня сейчас идёт строительство двух огромных комплексов апартментов. Наверно Вы скажите, что это какой-то капиталист не инвестирует деньги, а строит себе primary residence.
:evillaugh

Среднестатистическая американская семья продаёт дом и покупает следующий через 5-10 лет. Конечно, если агент подсадил своего клиента на кредитную иглу так, что к моменту продажи equity почти не накапливается, то такое вложение денег инвестицией действительно не назовёшь.

Однако, независимо от направления движения цен на рынке всегда есть хорошие предложения. Просто их меньше, когда цены падают. Место и время для инвестиций существует всегда.

понимаю Вашу ненависть к риал истейт агентамУ меня нет ненависти к real estate агентам. Просто они должны работать по специальности - помогать продавать и покупать дома. Для финансового планирования или юридических советов эти люди в большинстве недостаточно компетентны. Кстати, за время Real-Estate Bubble наплодилось множество агентов, прошедших какие-то непонятные курсы, прочитавших книжку "Real Estate для Идиота за 21 день" и теперь без дела бродящих по округе. Доходит до смешного: в прошлом месяце один подошёл к забору и спросил не нужен ли агент. У каждого свой метод поиска клиентов.

Подсказать выход? Извольте. HELOC. Если у человека есть 300 тыс эквити в доме и хорошая кредитная история - он получит линию в 250 тыс за 2 часа.Человек после тяжёлого инфаркта и практически при смерти откладывает необходимую операцию на два часа, чтобы получить кредит? Жизнеутверждающая и радующая глаз картина.

Однако, возможно он покупал дом по совету Floridian с пейментами на 30 лет, которые ещё не закончились. Когда к ним добавятся новые пейменты по Home Equity Line of Credit, а он после операции не сможет быстро выйти на работу, то дом всё равно придётся продавать. Таким образом, лишь HELOC выйграет парню немного времени и ещё больше подсадит на деньги.

Вот если бы дом был куплен на $300K дешевле, а данные деньги лежали бы в виде liquid assets, то проблем гораздо меньше. Заплатил деньги и без хлопот спокойно выздоравливай дома.

Диверсификация инвестиций - очень мощный инструмент в борьбе с неожиданностями.

Я бы с Вами распил бытылочку "Мартэля"
http://images.cafepress.com/product/88171193v2_240x240_Front.jpg

[Floridian]

Вы как раз демонстрируете грязный трюк продавцов старых автомобилей. Небольшая табличка, демонстрирующая сколько процентов человек переплатит за mortgage в $150K с 7% APR:

05 лет - проценты $28K ($2970 в месяц)
10 лет - проценты $59K (пеймент $1741 в месяц)
15 лет - проценты $92K (пеймент $1348 в месяц)
20 лет - проценты $129K (пеймент $1162 в месяц)
25 лет - проценты $168K (пеймент $1060 в месяц)
30 лет - проценты $209K (пеймент $997 в месяц)
35 лет - проценты $252K (пеймент $958 в месяц)
40 лет - проценты $297K (пеймент $932 в месяц)
45 лет - проценты $344K (пеймент $914 в месяц)
50 лет - проценты $391K (пеймент $902 в месяц)Спрашивается, хорошо ли переплатить по процентам большую сумму, чем сам размер кредита? Богатые у Вас клиенты.

Что-то разговор выходит за рамки темы. Хорошо или нет выплачивать проценты? Хорошо или нет давать деньги в долг под проценты?... Философский вопрос... Ну да, я думаю что это хорошо. Вы не открываете никому тайны, говоря что за 30 лет амортизейшена будет выплачено около 120% от изначально взятой в долг суммы. Но другого выхода нет! Кроме как жить в апартменте всю жизнь и копить деньги.

На сегодняшнем рынке не существует мортгидж продуктов описываемых Вами (5 year fixed, 50 year fixed). А раз они не предлагаются - то не стоит и сравнивать их с теми, которые предлагаются.





Позвольте не поверить - в четырёх кварталах от меня сейчас идёт строительство двух огромных комплексов апартментов. Наверно Вы скажите, что это какой-то капиталист не инвестирует деньги, а строит себе primary residence.

Вы путаете. Те два огромных апартментных комплекса - это не резиденшл риал истей, это коммершл. Резиденшл РЕ - это 1,2,3 и 4 семейные дома. 5 семей - уже коммершл.






У меня нет ненависти к real estate агентам. Просто они должны работать по специальности - помогать продавать и покупать дома. Для финансового планирования или юридических советов эти люди в большинстве недостаточно компетентны.


Ничего, что я тут с Вам разговариваю? :)


Человек после тяжёлого инфаркта и практически при смерти откладывает необходимую операцию на два часа, чтобы получить кредит? Жизнеутверждающая и радующая глаз картина.

Однако, возможно он покупал дом по совету Floridian с пейментами на 30 лет, которые ещё не закончились. Когда к ним добавятся новые пейменты по Home Equity Line of Credit, а он после операции не сможет быстро выйти на работу, то дом всё равно придётся продавать. Таким образом, лишь HELOC выйграет парню немного времени и ещё больше подсадит на деньги.

Вот если бы дом был куплен на $300K дешевле, а данные деньги лежали бы в виде liquid assets, то проблем гораздо меньше. Заплатил деньги и без хлопот спокойно выздоравливай дома.



О чем разговор? О двух часах? Человек при смерти не сумеет объяснить что у него есть 300 тыс в банке и умрет, не получив операции. Мне смешно обсуждать детали КАК ИМЕННО это должно произойти. Факт: имеешь эквити в доме и хорошую кредитную историю - это все равно что иметь кеш.

Особенно мне понравилась часть "если бы дом был куплен на 300 тыс дешевле...." О да, если б бабушка была.....т.д. :)

Я вообще не пойму, к чему Вы клоните. Вы лично против 30 year fixed моргиджей и за покупку домов за кеш? Вы за то, чтобы каждый имел 300 тыс в банке на случай инфаркта? Вы за то, чтобы все жили в апартментах и платили рент? Не Вы ли тот самый капиталист, который вложил бабки в постройку двух огромных апартментных комплексов в хорошем районе в Калифорнии? :)

[Mikhail-u]

.
В РЕ цены росли, растут и будут расти. Почему же это "баблс"? Это реальные дом или кондо по реальной маркет прайс. Кто кого обманывает - продавец покупателя? И что это за мифические "наживы" брокеров - стандартные % комиссионные с покупки? Ты свою проперти как "лох" купил? Почему же думаешь, что остальные покупатели "вчера родились"?
....:)

Смелый прогноз. А про [depressed territories] слышала? Во время великой депрессии цены продолжали рости (особенно с поправкой на инфляцию)?
http://www.realestateabc.com/images/appreciation2.gif

http://www.realestateabc.com/outlook/usamedian.gifhttp://www.realestateabc.com/outlook/westmedian.gifhttp://www.realestateabc.com/outlook/northeastmedian.gifhttp://www.realestateabc.com/outlook/midwestmedian.gifhttp://www.realestateabc.com/outlook/southmedian.gif

http://www.realestateabc.com/outlook/overall.htm

[Mikhail-u]

Разумеется, человеку надо где-то жить - и в этом случае, есть шанс, что он купит жильё для себя "не как лох." Но (Аууу!), тема о выгодных вложениях. И здесь таки-да, очень легко оказаться в лохах.

[бубенчиков]

Разумеется, человеку надо где-то жить - и в этом случае, есть шанс, что он купит жильё для себя "не как лох." Но (Аууу!), тема о выгодных вложениях. И здесь таки-да, очень легко оказаться в лохах.
Верно.
Изначальный вопрос был. Как держать деньги чтобы они приносили доход желательно выше чем гарантированный CD, но чтобы к ним можно было легко иметь доступ и тратить в случае если произойдёт потеря работы.
Real Estate investment (помимо уже имеющегося жилья) в данном случае явно не подходит, особенно если начинать сейчас, на условном пике.

[Dova]

Вы как раз демонстрируете грязный трюк продавцов старых автомобилей.
30 лет - проценты $209K (пеймент $997 в месяц)

Я немного теряюсь в ваших рассуждениях - с одной стороны вы оперируете фактами американского рынка, с другой - пишите ,извините, такие наивные вещи ...(все из книжек, да?)
Ну и что: 30 лет - проценты $209K (пеймент $997 в месяц)
Вы вообще постарайтесь себе просто представить - что вы сможете купить на $997 в 2037 году? "кило" конфет?
И сколько дома будут стоить ...

Мои знакомые из россии (и те кто не так давно переехали )рассуждают примерно так же - все высчитывают сколько банк заработает...Потом пытаются побольше даунпеймент насобирать - опять же, чтоб процентов поменьше...а цены все растут и растут ...а они все копят и копят...
Хорошо - это дом купить и в нем жить и радоваться :)

[TheDreamer]

Хорошо или нет выплачивать проценты?Не надо переводить на философию - она тут не причём. Вопрос состоит в том, оправданы ли экономически предложенные Вами параметры кредита.

Как уже говорил, по статистике большинство американцев продают дом через 5-10 лет. Сколько денег останется невыплачено на момент продажи дома?

На 5-ый год (7% APR):
Кредит 05 лет - невыплачено $0K из $150K
Кредит 10 лет - невыплачено $87K из $150K
Кредит 15 лет - невыплачено $115K из $150K
Кредит 20 лет - невыплачено $129K из $150K
Кредит 25 лет - невыплачено $136K из $150K
Кредит 30 лет - невыплачено $141K из $150K
Кредит 35 лет - невыплачено $144K из $150K
Кредит 40 лет - невыплачено $146K из $150K
Кредит 45 лет - невыплачено $147K из $150K
Кредит 50 лет - невыплачено $148K из $150K

На 10-ый год (7% APR):
Кредит 05 лет - невыплачено $0K из $150K
Кредит 10 лет - невыплачено $0K из $150K
Кредит 15 лет - невыплачено $67K из $150K
Кредит 20 лет - невыплачено $100K из $150K
Кредит 25 лет - невыплачено $118K из $150K
Кредит 30 лет - невыплачено $128K из $150K
Кредит 35 лет - невыплачено $135K из $150K
Кредит 40 лет - невыплачено $140K из $150K
Кредит 45 лет - невыплачено $143K из $150K
Кредит 50 лет - невыплачено $145K из $150K

Иначе говоря, по Вашей схеме на момент продажи выплачиваются в основном только проценты и почти ничего больше. Получается не инвестиция, а трата денег.

Далее, mortgage - это не продукт, а кредит с залогом в виде недвижимости. То, что банки не пропагандируют схемы типа 5-лет и 50-лет, вовсе не означает, что такие кредиты нигде и никак не получить.

Далее, Ваше определение residential real estate отличается от моего. Я считаю этим такую недвижимость, где живут люди. Вполне допускаю, что где-то кто-то придумал закон, предлагающий другую трактовку. Это примерно так же, как статус resident приципиально по-разному трактуется USCIS и IRS.

Так же заверяю Вас, что в нескольких милях от аппартментов известная контора под названием KB Homе застраивает квартал двухэтажными односемейными домиками:
http://www.kbhome.com/Community.aspx?CommID=00450330
Подозреваю, что они подумали, прежде чем инвестировать деньги в строительство этого real estate, и считают, что смогут выгодно продать.

Не Вы ли тот самый капиталист, который вложил бабки в постройку двух огромных апартментных комплексов в хорошем районе в Калифорнии?К сожалению или к счастью, но в данный момент - нет. :D

а цены все растут и растутВ России - странная экономика. Не понимаю, как оно у них там работает.

Вокруг меня цены на дома практически не растут и даже скорее падают, но вот зато цены на бензин прогрессируют очень даже конкретно. Последний год вложение в Exxon Mobile откровенно радует глаз. Самое главное, это было очень предсказуемо.

Вы вообще постарайтесь себе просто представить - что вы сможете купить на $997 в 2037 году?Вы представляете насколько инвестиция в $997 может вырости за 30 лет?

[бубенчиков]

....Последний год вложение в Exxon Mobile откровенно радует глаз. Самое главное, это было очень предсказуемо.
Вы представляете насколько инвестиция в $997 может вырости за 30 лет?
Получается спор специалистов. А что остаётся простым пользователям.

Игра на бирже - несмотря на кажущуюся предсказуемость, дело нешуточное и не каждому по душе читать ежедневно WSJ, FT, IBD, прочёсывать новости эконмики на интернете и загружаться книгами по теханализу.
В Real Estate вроде как тоже нужно знать массу нюансов, и чтобы зарабатывать нужно пройти через окопы и возможные финансовые потери.

Я понял из всех этих споров одно, чем больше денег тем легче и безопаснее делать другие деньги. А вот как умнее всего подойти к этому уровню, когда денег из мало станет много, на это наверное ответа нет.

Т.е. по идее лучший совет это (imho), пока денег нет, работай как проклятый в две смены и не думай об инвестициях, как заработаешь лишних 100 тыщь, начинай вкладывать.

Кстати относительно RealEstate vs DowJones начиная с 1990 года
RealEstate около 5% (http://www.ofheo.gov/media/pdf/2q06hpi.pdf)
Dow Jones около 10% (с примерно 3000 в 1990 до 13,650 сегодня)

[TheDreamer]

чем больше денег тем легче и безопаснее делать другие деньги
Абсолютно верно.

[Буржуй]

??? Я конечно понимаю, к чему ты клонишь. Но мне ни лоан офисер из Чейза, с которым я работаю, ни адвокат - кикбэков не дают. Если лоан офисер делает клозинг кост моим покупателям 2,9%, откуда он спрашивается возьмет деньги чтобы мне кикбэк дать? Или лоер - он что мне пару сотен что ли зашлет от своего тысячедолларового фии? Почему бы моим клиентам не пользоваться их услугами? Мне главное чтобы мой риал истейт брокер не тащил моих клиентов к своим мортгидж брокерам, которые сдерут с них последнюю рубашку - а так делают большинство РЕ брокеров в Бруклине... Мне нужно чтобы покупатель счастлив был и чтоб рефералы были...НУ то что лоер не даёт это понятно. Но Моргидж брокер должен давать, ты теряешь не малые деньги.

[Буржуй]

Кто сказал, что в этом вложении нет риска??? Не рискует только тот, кому нечем рисковать. Даже жить вредно - от этого стареют и умирают.

Чтбы Вам не было скучно, давайте предположим, что в январе на втором этаже лопнула труба, и пока люди не вернулись с работы, то апартменты на первом этаже и бейсмент медлено наполнялись водой. После этого раздражённые тенанты ещё и подали в суд, требуя компенсации за испорченное имущество и невозможные условия жизни.

В августе другого года к Вам наведывается полиция, которая забирает одного из квартиросъёмщиков. Выглядел, как очень приличный человек, а на самом деле оказался мелким торговцем наркотиками. Теперь, он не только оставляет за собой неуплаченный рент за два месяца и разгромленный апартмент, но и утверждает, что наркотики ему подбросили Вы (так как имели ключ от двери).

В ноябре следующего года какие-то тинейджеры поджигают автомобиль, стоящий около Вашего дома. Прежде чем пожарные приехали, огонь повреждает здание. Страховка не хочет платить, потому что это был поджёг, и они такое не страховали. Вы сидите и думаете, где срочно достать деньги на ремонт и подавать ли в суд на страховую контору.
:D
Сложные проценты считаются по-другому:
(7.43) ** (1/12) = 1.19 или 19% в год
Остальные числа тоже слегка перекошены. Думаю, что в реальности будет заметно меньше, чем это.

Должен так же заметить, в индекс Доу Джонса вкладывает народ, который не умеет думать головой самостоятельно, а хочет тупо идти в след за чужим аналитиками. Это стратегия, не дающая максимальной прибыли.
Наоборот. Если взять 40-50 лет, то разница чувствительная.

Я сказал что в вложение в недвижимость нет риска. Как кто?

Давайте предположим. Что умные лендлорды дают людям "лис" в которым есть несколько пунктов, один из которых гласит что то вроде: "INSURANCE: TENANT may maintain a personal property insurance policy to cover any losses sustained to TENANT'S personal property or vehicle. It is acknowledged that LANDLORD does not maintain this insurance to cover personal property damage or loss caused by fire, theft, rain, water overflow/leakage, acts of GOD, and/or any other causes. It is acknowledged that LANDLORD is not liable for these occurrences. It is acknowledged that TENANT'S insurance policy shall solely indemnify TENANT for any losses sustained. TENANT'S failure to maintain said policy shall be a complete waiver of TENANT'S right to seek damages against LANDLORD for the above stated losses. The parties acknowledge that the premises are not to be considered a security building which would hold LANDLORD to a higher degree of care." Учитывая что тененат подписал такой "лис" он может судить ландлорда до посинения, и ничего кроме потерянного времени и денег себе не засудит. Учитывая что умный лендлорд учтёт пункт типа: "ATTORNEYS' FEES. Should it become necessary for Landlord to employ an attorney to enforce any of the conditions or covenants hereof, including the collection of rentals or gaining possession of the Premises, Tenant agrees to pay all expenses so incurred, including a reasonable attorneys' fee." То подав на ландлорда в суд, тенент ещё и заплатит за адвокака лендлорда.

Наркодиллер, которого забрала полиция может говорить что ему хочется, за его слова ландлорда даже не вызовут на допрос, е естественно никаких неприятностей он лендлорду не принесёт.

Если здание горит по какой то причине ландлортд получает деньги из страховой компании. Страховка платить отказаться не может, это не реальная ситуация.

Я понимаю что вы не имеете не малейшего понятия об управлению недвижимости, зачем же тогда столько апломба:confused:

[TheDreamer]

пока денег нет, работай как проклятый
Грубо оценим, сколько надо иметь, чтобы наконец бросить работу и деньги работали за человека.

Допустим:
Желаемый доход: $200K в год
Налоги с дохода: 35% в год
Рост инвестиции (не облагаемый налогом): 10% в год
Реальная инфляция: 5% в год

Необходимый капитал:
$200K * (100% + 35%) / (10%-5%) = $5.4M

Конечно, в реальности надо раза в 2 больше.


Учитывая что тененат подписал такой "лис" он может судить ландлорда до посинения, и ничего кроме потерянного времени и денег себе не засудит.Откровенный миф. Американский суд часто непредсказуем, как война. Никогда не знаешь, чем может закончиться.

Небольшой неточности в документе вполне достаточно, чтобы lease agreement стал незаконным. Какой-нибудь ушлый адвокат возьмёт и откопает что-нибудь. В деле типа O. J. Simpson вообще были явные доказательства, но jury вынесли иное решение. Вот если попадут в jury бывшие тенанты и постановят, что любой landlord не прав по определению.

В американских тюрьмах за убийство сидит куча народа, и впоследствие оказывается, что примерно 8% сидели зря, потому что нашёлся настоящий преступник. Это убийство, где суд гораздо серьёзней.

[Буржуй]

...Откровенный миф. Американский суд часто непредсказуем, как война. Никогда не знаешь, чем может закончиться.

Небольшой неточности в документе вполне достаточно, чтобы lease agreement стал незаконным. Какой-нибудь ушлый адвокат возьмёт и откопает что-нибудь. ...

В этой жизни нет ничего что может дать 100% гарантию, но если лис почти булетпруф, то он почти 100% гарантия что судья его не выкинет в мусор. Чтобы такого не было нужно учесть пункты типа:

"SEVERABILITY. If any provision of this Agreement or the application thereof shall, for any reason and to any extent, be invalid or unenforceable, neither the remainder of this Agreement nor the application of the provision to other persons, entities or circumstances shall be affected thereby, but instead shall be enforced to the maximum extent permitted by law. "

А также типа:

"ENTIRE AGREEMENT: The foregoing agreement, including any attachments incorporated by reference, constitute the entire agreement between the parties and supersedes any oral or written representations or agreements that may have been made by either party. Further, TENANT represents that TENANT has relied solely on TENANT'S judgment in entering into this agreement. TENANT acknowledges having been advised to consult with independent legal counsel before entering into this Agreement and has decided to waive such representation and advice. TENANT acknowledges that TENANT has read and understood this agreement and has been furnished a duplicate original."

Хотя судья может естественно сделать что он или она хочет, что бывает очень редко.

[TheDreamer]

Чтобы такого не было нужно учесть пункты типа: ...
Это всё понятно, но текст lease agreement не является главным законом.

Например, существует "implied warranty of habitability". Если прорвало трубу, и это из-за того, что landlord вовремя не устранил неисправности, то нарушен закон со всеми вытекающими последствиями. Нельзя было сдавать жильё, если неисправен водопровод.

Существует много способов, как tenant и landlord могут попить у друг-друга крови. Обычно выигрывают адвокаты, потому что получают деньги сразу.

Если tenant-у даже присудят оплатить затраты landlord-а на адвоката или на ремонт, то не факт, что это когда-нибудь случится.

Знаю реальный случай, когда влетев на деньги человек просто воспользовался вторым паспортом и умотал из США куда-то в Россию, где американское правосудие его не может найти. Правда, речь там шла не о жилье, но дома тоже могут стоить немало.

[Floridian]

НУ то что лоер не даёт это понятно. Но Моргидж брокер должен давать, ты теряешь не малые деньги.

Я ж говорю, что с мортгидж брокерами не работаю (последние месяцев 8-9), работаю только с директ лендерами. Чтобы были деньги на кикбэк, нужно сначала покупателя на эти деньги зачарджить в виде пойнтов. А если мой лоан офисер из Чейза делает им клозинг кост 3 процента и не чарджит пойнтов ни спереди, ни сзади, откуда деньги-то на кикбэк для агента взять?....

[Floridian]

Как уже говорил, по статистике большинство американцев продают дом через 5-10 лет. Сколько денег останется невыплачено на момент продажи дома?

На 5-ый год (7% APR):

Кредит 05 лет - невыплачено $0K из $150K
Кредит 10 лет - невыплачено $87K из $150K
Кредит 15 лет - невыплачено $115K из $150K
Кредит 20 лет - невыплачено $129K из $150K
Кредит 25 лет - невыплачено $136K из $150K
Кредит 30 лет - невыплачено $141K из $150K
Кредит 35 лет - невыплачено $144K из $150K
Кредит 40 лет - невыплачено $146K из $150K
Кредит 45 лет - невыплачено $147K из $150K
Кредит 50 лет - невыплачено $148K из $150KНа 10-ый год (7% APR):

Кредит 05 лет - невыплачено $0K из $150K
Кредит 10 лет - невыплачено $0K из $150K
Кредит 15 лет - невыплачено $67K из $150K
Кредит 20 лет - невыплачено $100K из $150K
Кредит 25 лет - невыплачено $118K из $150K
Кредит 30 лет - невыплачено $128K из $150K
Кредит 35 лет - невыплачено $135K из $150K
Кредит 40 лет - невыплачено $140K из $150K
Кредит 45 лет - невыплачено $143K из $150K
Кредит 50 лет - невыплачено $145K из $150KИначе говоря, по Вашей схеме на момент продажи выплачиваются в основном только проценты и почти ничего больше. Получается не инвестиция, а трата денег.

Вы мне конечно польстили (насчет "по Вашей схеме") :), но simple interest loan не я придумал... Я прекрасно знаю и мои покупатели тоже, что если собираешься в доме жить меньше пяти лет, то лучше брать interest only, а не фикст. Но странная вещь, я Вам доложу: несмотря на это СЕЙЧАС все берут 30 year fixed. (хотя полтора года назад большинство брали интерест онли) Осторожничают. Думают, а вдруг цены через эти самые пять лет, как я продавать соберусь, возьмут и упадут? А моргидж-то adjust... И берут фикст. Мне лично все равно. Но такая людская логика.


Далее, mortgage - это не продукт, а кредит с залогом в виде недвижимости. То, что банки не пропагандируют схемы типа 5-лет и 50-лет, вовсе не означает, что такие кредиты нигде и никак не получить.

Опять Вы, извиняюсь, теоритезируете. Какие пятилетние моргиджи? Нету их. Потому что они не нужны никому. Ну как спрашивается выплачивать 500-тысячный дом за 5 лет обычному человеку? Это какой же доход надо иметь? Легче взять 30 лет фикст без припеймент пенальти, и если бабки вдруг появятся - послать в счет принсипала.

Вы в курсе, что банки собирают мортгиджи в batch и продают друг другу. Так вот в эти batches собираются только стандартные моргиджи, например все 30 лет фикст, 20 проц. эквити, лоан амаунт 500-600 тыс. Поскольку такие лоуны распространены больше всего, то и процент на такого плана лоуны самые выгодные. А если даже Вы лично уговорите банк дать Вам пятилетний моргидж, ну что он делать с ним будет? В батч не положишь, придется ему обслуживать этот лоун самому до посинения... Это никому не надо. Поэтому на пятилетний лоун Вам предложат очень невыгодные условия.




Так же заверяю Вас, что в нескольких милях от аппартментов известная контора под названием KB Homе застраивает квартал двухэтажными односемейными домиками:
http://www.kbhome.com/Community.aspx?CommID=00450330
Подозреваю, что они подумали, прежде чем инвестировать деньги в строительство этого real estate, и считают, что смогут выгодно продать.

Опять мы в терминологии расходимся.... Эта строительная фирма собирается построить сотню двухсемейных домов и все их продать, верно? В таком случае нельзя говорить, что они инвестируют деньги в недвижимость. Они недвижимость "производят". Инвестировать в недвижимость будут те, кто эти двухсемейные дома купит. Если Вы с моей терминологией не согласны, тогда можно утверждать что компания Форд инвестирует деньги в автомашины.... :)
.

[Буржуй]

Я ж говорю, что с мортгидж брокерами не работаю (последние месяцев 8-9), работаю только с директ лендерами. Чтобы были деньги на кикбэк, нужно сначала покупателя на эти деньги зачарджить в виде пойнтов. А если мой лоан офисер из Чейза делает им клозинг кост 3 процента и не чарджит пойнтов ни спереди, ни сзади, откуда деньги-то на кикбэк для агента взять?....Не важно. И чеис и ваму платит, если попросишь. А не попросишь, зачем он(а) тебе вдруг даст?

[Floridian]

Не важно. И чеис и ваму платит, если попросишь. А не попросишь, зачем он(а) тебе вдруг даст?

Если эдак рассуждать, то деньги можно требовать и получать везде, например, затарился в продуктовом магазине на 100 долларов - и к хозяину магазина требовать 2 доллара отката, мол я "большой" покупатель. Даст? Ну да, наверно даст.

Разница в цифрах. Когда РЕ агент приводит покупателя к моргидж брокеру и тот чарджит его тыщ эдак 20 - грех десятку отката не попросить. Но когда лоан офисер от директ лендера не чарджит моего покупателя НИЧЕГО НИ спереди НИ сзади (а я лично в этом убеждаюсь, просматривая его рейт шиит) - сколько по-твоему я должен у лоан офисера просить? Долларов 100? Или 500? Спасибо, я переживу, мой РЕ коммишн обычно меньше 10 тыс не бывает. Лоун офисер у директ лендера получает зарплату + небольшие коммиссионные за каждый лоун (я знаю какие, но неэтично будет выставлять конкретную сумму здесь на обозрение).

Времена моргидж брокеров если еще не прошли, то скоро пройдут. Я знаю много моргидж брокеров, которые сейчас переквалифицируются, потому что работы нет после обвала сабпрайм маркета. И не будет в ближайшее время. (пример - я сам). Сейчас не 2003 год....

[Буржуй]

Если эдак рассуждать, то деньги можно требовать и получать везде, например, затарился в продуктовом магазине на 100 долларов - и к хозяину магазина требовать 2 доллара отката, мол я "большой" покупатель. Даст? Ну да, наверно даст.

Разница в цифрах. Когда РЕ агент приводит покупателя к моргидж брокеру и тот чарджит его тыщ эдак 20 - грех десятку отката не попросить. Но когда лоан офисер от директ лендера не чарджит моего покупателя НИЧЕГО НИ спереди НИ сзади (а я лично в этом убеждаюсь, просматривая его рейт шиит) - сколько по-твоему я должен у лоан офисера просить? Долларов 100? Или 500? Спасибо, я переживу, мой РЕ коммишн обычно меньше 10 тыс не бывает. Лоун офисер у директ лендера получает зарплату + небольшие коммиссионные за каждый лоун (я знаю какие, но неэтично будет выставлять конкретную сумму здесь на обозрение).

Времена моргидж брокеров если еще не прошли, то скоро пройдут. Я знаю много моргидж брокеров, которые сейчас переквалифицируются, потому что работы нет после обвала сабпрайм маркета. И не будет в ближайшее время. (пример - я сам). Сейчас не 2003 год....Ты, я думаю ещё не привык к местным законам, ну ничего пока твоим могидж брокерам везёт. ЛОЛ Агенту даже мастер платит 10% от стоимости работы, если агент его порекомендовал покупателю а те его взяли. Вейк ап. ЛОЛ

[TheDreamer]

Ну как спрашивается выплачивать 500-тысячный дом за 5 лет обычному человеку?Расскажите, если я могу выплатить такой дом за 1 день, то что помешает выплачивать 5 лет?

Конечно, я возьму 30-лет FRM. Понимаете, если на инвестициях делается 15% в год (допустим), а какой-то чудик даёт мне крупную сумму на 30 лет под 6.5% (допустим) и к тому же tax-deductible interest(!), то это же просто грех продавать инвестиции и платить кешем. Конечно, смущает предстоящее падение цен на недвижимость, но с другой стороны, если всё равно нужен primary residence, то почему не рискнуть.

Вот, Вашего "обычного" нищего, который покупает дом на последние деньги - не понимаю просто в упор.

Да, в США традиция предлагать mortgage на 10-15-30 лет, но это не значит, что не может существовать других условий.

Один из моих знакомых американцев взял loan ... у своей бабушки. Как Вы думаете, внук с бабушкой могут договориться об условиях нестандартного loan-а? Конечно, в России такие отношения с бабушками были не приняты, но здесь - оказывается бывает.

если собираешься в доме жить меньше пяти лет, то лучше брать interest onlyВ этом случае однозначно выгоднее рентовать.

Они недвижимость "производят".Это зависит от интерпертации. По большому счёту, а это не производство, а нечто более сложное.

Cначала деньги инвестируются в приобретение земли, которая выделена городом под residential homes. Понимаете ли, такая земля - это тоже недвижимость. Потом повышают стоимость своей недвижимости, наняв контрактора, построив дома, насадив парки и построив дороги, и перепродают в розницу.

Вашим клиентам никто не мешает купить развалюху, заняться home improvment и продать дороже? Включает ли по Вашему такое занятие инвестицию денег в недвижимость?

[Буржуй]

Вот, Вашего "обычного" нищего, который покупает дом на последние деньги - не понимаю просто в упор.Потомучто обычный нищий хочет так же вложить деньги и жить как человек, как и не нищий.

[Floridian]

Ты, я думаю ещё не привык к местным законам, ну ничего пока твоим могидж брокерам везёт. ЛОЛ Агенту даже мастер платит 10% от стоимости работы, если агент его порекомендовал покупателю а те его взяли. Вейк ап. ЛОЛ

Говорю же, НЕ РАБОТАЮ Я С МОРГИДЖ БРОКЕРАМИ. И не работаю с покупателями у которых скор меньше 680 (анлесс они готовы полтинник положить на контракт и подписать контракт с clause где говорится что он готов делать лоун с МОИМ моргидж брокером, если не сможет принести коммитмент от своего моргидж брокера в течение 20 дней).
У меня за последний год было два fully executed contracts с двумя покупателями с низким скором, оба пошли делать лоун к своим моргидж брокерам, мне и моему продавцу были вы*баны все мозги и в итоге оба покупателя backed off from the contract. Я был такой злой :), что лично проследил чтобы последний такой покупатель не получил назад свой earnest money deposit. *бешь мозги - плати деньги моему продавцу, я так считаю.

Нынче все бруклинские билдеры (open listings, конечно) не возьмут даже фулл оффер от покупателя с низким скором, если этот покупатель не будет делать лоун у ИХ моргидж брокера. Это противозаконно, но что сделаешь... Другого выхода нет.

Кто такой мастер? 10 процентов от его работы - это сколько?

[TheDreamer]

... обычный нищий хочет так же вложить деньги и жить как человек ...Надо стремиться быть успешным в реальности, а не слепо копировать внешние признаки успешности (дом, феррари и костюм с галстуком).

[Mikhail-u]

Говорю же, НЕ РАБОТАЮ Я С МОРГИДЖ БРОКЕРАМИ
.

делать лоун с МОИМ моргидж брокером,

Если у Вас есть свой м. брокер и Вы с ним/ней не работаете, то что означает "мой"? Сексуальную близость?:) :)



Нынче все бруклинские билдеры (опен листингс, конечно) не возьмут даже фулл оффер от покупателя с низким скором, если этот покупатель не будет делать лоун у ИХ моргидж брокера. Это противозаконно, но что сделаешь... Другого выхода нет.
Так и Тони Сопрано, да и Витто Карлеоне могли сказать в своё оправдание.:evillaugh

[Floridian]

Расскажите, если я могу выплатить такой дом за 1 день, то что помешает выплачивать 5 лет?

Конечно, я возьму 30-лет FRM.

То то и оно. Даже если Вы собираетесь выплачивать дом за один день или за 5 лет - Вы все равно берете 30 year fixed. Это выгодно Вам, и я выше уже упоминал почему это выгодно лендеру.




"обычного"[/i] нищего, который покупает дом на последние деньги - не понимаю просто в упор.

Ну вот я к примеру обычный нищий. Я собираюсь купить двухсемейный домик (с 0 даунпеймент) в определенном районе, где я верю что через три-пять лет голая земля будет стоить больше, чем продажная цена дома сегодня.
А какой способ Вы лично предлагаете обычным нищим? Кроме как дать другим нищим выплатить свой моргидж и в случае appreciation продать с прибылью?


Да, в США традиция предлагать mortgage на 10-15-30 лет, но это не значит, что не может существовать других условий.

Один из моих знакомых американцев взял loan ... у своей бабушки. Как Вы думаете, внук с бабушкой могут договориться об условиях нестандартного loan-а? Конечно, в России такие отношения с бабушками были не приняты, но здесь - оказывается бывает.
Блин так не у всех же бабушки есть. Что Вы говорите о каких-то частных случаях... У бабушки вообще без процентов можно взять.... Я говорю о моргидж продуктах доступных на рынке, а не от "бабушек"


В этом случае однозначно выгоднее рентовать.

Не всегда. Вы забываете об ожидаемом appreciation в определенных районах.

Это зависит от интерпертации. По большому счёту, а это не производство, а нечто более сложное.

Cначала деньги инвестируются в приобретение земли, которая выделена городом под residential homes. Понимаете ли, такая земля - это тоже недвижимость. Потом повышают стоимость своей недвижимости, наняв контрактора, построив дома, насадив парки и построив дороги, и перепродают в розницу.

Вашим клиентам никто не мешает купить развалюху, заняться home improvment и продать дороже? Включает ли по Вашему такое занятие инвестицию денег в недвижимость?

OK, you got me с терминологией. Действительно, людей покупающих развалюхи, ремонтирующих их и перепродающих принято называть инвесторами. Я и сам их так называю. Но логически, я думаю, Вы понимаете что по сути ни такие люди, ни та компания-билдер с сотней двухсемейных домов инвесторами не являются. Вернее все-таки называть их строителями, "производителями" домов. Инвестиция - нечто немного другое...

[Mikhail-u]

ОК, ёу гот ме с терминологией. Действительно, людей покупающих развалюхи, ремонтирующих их и перепродающих принято называть инвесторами. Я и сам их так называю. Но логически, я думаю, Вы понимаете что по сути ни такие люди, ни та компания-билдер с сотней двухсемейных домов инвесторами не являются. Вернее все-таки называть их строителями, "производителями" домов. Инвестиция - нечто немного другое...

В широком смысле -инвестиция - это всякие расходы, сделанные с целью получения прибыли, пусть ты даже [manufacturer]. Есть и показатель такой - [ROI]

И потом, как насчёт вопроса автора темы? Что должна делать измученная на работе и на форуме Кошычка, чтобы её кровно заработанные давали оптимальный прирост, при условии, что она в любой момент может изьять эти деньги и не имеет ни сил ни времени на инвестиционную активность?

[Буржуй]

Надо стремиться быть успешным в реальности, а не слепо копировать внешние признаки успешности (дом, феррари и костюм с галстуком).Конечно, согласен на все 100. Если человек, купил дом, то он хоть в чемто преуспел, если живёт в аренду то нет.

[Буржуй]

Говорю же, НЕ РАБОТАЮ Я С МОРГИДЖ БРОКЕРАМИ. И не работаю с покупателями у которых скор меньше 680 (анлесс они готовы полтинник положить на контракт и подписать контракт с clause где говорится что он готов делать лоун с МОИМ моргидж брокером, если не сможет принести коммитмент от своего моргидж брокера в течение 20 дней).
У меня за последний год было два fully executed contracts с двумя покупателями с низким скором, оба пошли делать лоун к своим моргидж брокерам, мне и моему продавцу были вы*баны все мозги и в итоге оба покупателя backed off from the contract. Я был такой злой :), что лично проследил чтобы последний такой покупатель не получил назад свой earnest money deposit. *бешь мозги - плати деньги моему продавцу, я так считаю.

Нынче все бруклинские билдеры (open listings, конечно) не возьмут даже фулл оффер от покупателя с низким скором, если этот покупатель не будет делать лоун у ИХ моргидж брокера. Это противозаконно, но что сделаешь... Другого выхода нет.

Кто такой мастер? 10 процентов от его работы - это сколько?А я тебе ещё раз объясняю что все платят. И чаис и ваму, и сити, все.

А 10% сколько бы не было, всё равно деньги. Если они конечно лишние то не бери. ктож против.

[Floridian]

Если у Вас есть свой м. брокер и Вы с ним/ней не работаете, то что означает "мой"? Сексуальную близость?:) :)

Михаил, не пытайтесь поймать меня на слове. Да я был и технически говоря до сих пор являюсь лоун офисером у моргидж брокера, но я не приношу лоуны ему уже давно, я отправляю покупателей с хорошим кредитом делать их лоуны у директ лендера. А мои покупатели - все с хорошим кредитом, других я отсеиваю, мне с их проблемами возиться неохота. По поводу упомянутого clause - это мое протекшн против мозго*бов, которые смотрят со мной десятки домов, подписывают контракт - но потом приносят справочку от их моргидж брокера, что им не удалось получить лоун, так как они якобы недостаточно кволифайд, и теперь я должен их отпустить на все четыре стороны и еще и earnest money deposit им целиком вернуть. Нет, они с этой справочкой должны будут идти к МОЕМУ моргидж брокеру (человеку, у которого я работал и который их зачарджит по полной программе) и делать свой лоун там. А нет - пусть теряют свой депозит. Но до этого еще дело не доходило пока...



Так и Тони Сопрано, да и Витто Карлеоне могли сказать в своё оправдание.:evillaugh

Михаил, были бы Вы на месте билдера и это был бы Ваш хлеб - и Вы бы так поступали. Билдеры в бизнесе, чтобы продавать дома БЫСТРО, а не тратить время (месяцы!) на неисполняемые контракты. Тем более формально они ничего не нарушают. Отказать в приеме оффера - это не криминал. Теоретически можно судить еврейского, скажем, билдера, за то что он не принял оффер от арабского покупателя - но на практике это не реально доказать.

[Floridian]

И потом, как насчёт вопроса автора темы? Что должна делать измученная на работе и на форуме Кошычка, чтобы её кровно заработанные давали оптимальный прирост, при условии, что она в любой момент может изьять эти деньги и не имеет ни сил ни времени на инвестиционную активность?

Кошычка так и не назвала сумму, которую она хочет инвестировать и сколько времени она хочет со своим инвестментом возиться. (или я что-то пропустил? :)) Назовет - можно будет что-то говорить

[Слоник Трурль]

Прочитал умный и простой совет- где надо покупать сейчас real estate:

Если увидели что где-то начинает строиться Старбакс- очень хороший клу что там не прогоришь.
Старбаксу осталось экспендится только за границей или в гетто-раёнах где наводят порядок и делают редевелопмент (brand new luxiry loft and condo developments). Причем Старбакс скорее всего тратят кучу денег на нахождение подобных раёнов. Можно пользоватся плодами ресерча от Старбакс и радоваться прайс-аппрешиейшен.

[Floridian]

А я тебе ещё раз объясняю что все платят. И чаис и ваму, и сити, все.

А 10% сколько бы не было, всё равно деньги. Если они конечно лишние то не бери. ктож против.

Видишь ли, за что люблю Америку - здесь проще работать по-простому, без ухищрений, без закулисных откатов.... Или лучше сказать, здесь всегда есть возможность найти способ зарабатывать деньги не пользуясь незаконными ухищрениями. Всегда можно найти "законные" :) Мне лично это нравится.

Анлесс 10 процентов это миллион, мне и руки пачкать неохота...
Тут же не Россия, где нужно рвать любым способом.... а здесь-то... курорт... живи не хочу... все по-простому... :)

[Буржуй]

Прочитал умный и простой совет- где надо покупать сейчас жилье:

Если увидели что где-то начинает строиться Старбакс- очень хороший клу что там не прогоришь.
Старбаксу осталось экспендится только за границей или в гетто-раёнах где наводят порядок и делают редевелопмент (brand new luxiry loft and condo developments). Причем Старбакс скорее всего тратят кучу денег на нахождение подобных раёнов. Можно пользоватся плодами ресерча от Старбакс и радоваться прайс-аппрешиейшен.Брянд нйю "лакшури" кондос, будут первыми недвижимостями на которых люди потеряют сумасшедшие деньги;, после того как маркет корректируется и пузыри с ноздрёй сойдут. Люди опомнятся что заплатили сумасшедшие деньги за светлое будущее, которое уже не такое светлое, не такое такс абейтмнаное, и не такое новое. Это будет новая бабл, только риалстейтовская. Помнёшь моё слово.

[Буржуй]

Видишь ли, за что люблю Америку - здесь проще работать по-простому, без ухищрений, без закулисных откатов.... Или лучше сказать, здесь всегда есть возможность найти способ зарабатывать деньги не пользуясь незаконными ухищрениями. Всегда можно найти "законные" :) Мне лично это нравится.

Анлесс 10 процентов это миллион, мне и руки пачкать неохота...
Тут же не Россия, где нужно рвать любым способом.... а здесь-то... курорт... живи не хочу... все по-простому... :)ЛОЛОЛОЛ Ну, ну.

[Mikhail-u]

Кошычка так и не назвала сумму, которую она хочет инвестировать и сколько времени она хочет со своим инвестментом возиться. (или я что-то пропустил? :)) Назовет - можно будет что-то говорить
Да хоть и не назвала, Вы считает жильё - высколиквидной инвестицией? Нисколько она не хочет возиться - ясно сказала.

[Alex_3112]

Старбаксу осталось экспендится только за границей или в гетто-раёнах где наводят порядок и делают редевелопмент
Ну почему же, они расширяются точно так же, как и все прочие chains - в чистом поле выстроили дома - строят плазу с магазинами; на плазе - Старбакс.

[Floridian]

Да хоть и не назвала, Вы считает жильё - высколиквидной инвестицией? Нисколько она не хочет возиться - ясно сказала.

Высоколиквидная или нет - это слова.
Схема простая: положим, имеет Кошичка 300 тыс. Покупает коммершл недвижимость за миллион. Имеет позитив кеш флоу. Платит менеджмент кампани 10 процентов от рент ролла. Потом теряет работу. Потом обращается за лайн оф кредит размеров в 200 тысяч, секьюред ее миллионным домиком. Одновременно ставит домик на продажу. Продает пусть через год. Если выберет домик в правильном месте - то еще и с прибылью продаст. Убытков быть не должно (держим в уме позитив кеш флоу).

Если говорим о деньгах другого порядка - тогда другие должны быть стратегии.

[Floridian]

ЛОЛОЛОЛ Ну, ну.

Не хошь - не верь.

[Буржуй]

Не хошь - не верь.Я то верю, просто не люблю коммунистические лозунги.:evillaugh

[Слоник Трурль]

Ну почему же, они расширяются точно так же, как и все прочие чаинс - в чистом поле выстроили дома - строят плазу с магазинами; на плазе - Старбакс.

Чтобы догадаться в новом девелопменте строить Старбакс или нет- особого ума не надо...
...по сравнению с решениями строить Старбакс там, где вчера стоял крехаус или не строить. И если его там строят- ето скорее всего результат серьезного исследования о целесообразности.

Короче говоря- увидели строят Старбакс рядом с крекхаузом- скупайте все вокруг, пока не поздно.

[Dova]

Originally Posted by Floridian
если собираешься в доме жить меньше пяти лет, то лучше брать interest only


В этом случае однозначно выгоднее рентовать.

Ну откуда у вас этот опыт?
Я жила в доме с аджастабл 5 лет, продала в 2 раза дороже и вам "опять не выгодно"? Были деньги на текущие расходы и я жила в своем доме с бассейном, а не рентовала.С interest only доход был бы меньше - но он все равно есть.
Скажите честно - вы реально не сталкивались с продажей/покупкой еще? Отсюда и остальные "чеканные" выводы.

[Буржуй]

Originally Posted by Floridian
если собираешься в доме жить меньше пяти лет, то лучше брать interest only

Ну откуда у вас этот опыт?
Я жила в доме с аджастабл 5 лет, продала в 2 раза дороже и вам "опять не выгодно"? Были деньги на текущие расходы и я жила в своем доме с бассейном, а не рентовала.С interest only доход был бы меньше - но он все равно есть.
Скажите честно - вы реально не сталкивались с продажей/покупкой еще? Отсюда и остальные "чеканные" выводы.думаю из учебников.

[Mikhail-u]

Высоколиквидная или нет - это слова.
Схема простая: положим, имеет Кошичка 300 тыс. Покупает коммершл недвижимость за миллион. Имеет позитив кеш флоу. Платит менеджмент кампани 10 процентов от рент ролла. Потом теряет работу. Потом обращается за лайн оф кредит размеров в 200 тысяч, секьюред ее миллионным домиком. Одновременно ставит домик на продажу. Продает пусть через год. Если выберет домик в правильном месте - то еще и с прибылью продаст. Убытков быть не должно (держим в уме позитив кеш флоу).

Если говорим о деньгах другого порядка - тогда другие должны быть стратегии.

Именно об этом речь.

[Floridian]

Чтобы догадаться в новом девелопменте строить Старбакс или нет- особого ума не надо...
...по сравнению с решениями строить Старбакс там, где вчера стоял крехаус или не строить. И если его там строят- ето скорее всего результат серьезного исследования о целесообразности.

Короче говоря- увидели строят Старбакс рядом с крекхаузом- скупайте все вокруг, пока не поздно.

For all I know, Starbucks is usually a tenant. They do not own and do not invest in RE.

[Слоник Трурль]

Да, они не инвестируют в RE, но для них локейшн- это главное.
В гетто на фрапучинно не заработаешь- а тут неожидинно там появляется Starbucks, появляются лофты вокруг- next thing you know- там селятся retirees вместо проституток и young professionals вместо пимпов, Всеми любымый крек- принимает вид цивилизованного трипл-эспрессо! Асоциальные элементы съезжают в субурбию, где можно жить в апартментах без криминал рекорд чеков, по секшн 8.

И становится прайм- праперти 20 блоков от центра. Цена RE ? Она думаете падает??

Я говорю как у меня в Саванне- я не знаю как у вас, но я сам жил в такой районе. Сейчас мимо проезжать приятно. Там рент подскочил- мне пришлось переехать. Там не узнать- всё перестроили за год! Так у меня под окном на пустом участке построили Starbucks. И пошло-поехало... А потом я в газете прочитал про то что есть приём- копировать Starbucks в вопросах поиска neighborhood on the rebound- почему я и обратил внимание на эту статью- потому что вспоминал как я своими глазами каждый день видел то что описывали- у нас сейчас даунтаун расширяется конкретно.

[TheDreamer]

Я жила в доме с аджастабл 5 лет, продала в 2 раза дороже и вам "опять не выгодно"?Где я утверждал, что конкретная операция не выгодна? Зачем Вы сочинили откровенный бред и приписали его мне?

Роста цен домов последний год не наблюдается, и это не я придумал:

"U.S. home prices tumbled to a two-year low in the first quarter, with declines in almost half of U.S. cities, the National Association of Realtors said."
http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=aFFqbOOz9qHA&refer=home

Конечно, по-прежнему есть горячие местности, где рост цен продолжается и не собирает останавливаться, но сегодня это не общая тенденция, а скорее исключение из правил.

А какой способ Вы лично предлагаете обычным нищим?Залезание в долги по самые уши не похоже на отличный способ стать богатым. Подход какого-нибудь Steve Jobs выглядит куда правильней. Единственные реальные способы для нищего - это заработать или украсть.

Вы забываете об ожидаемом appreciation в определенных районах.Многие угодили в foreclosure из-за несбывшейся надежды на appreciation. Они не забыли.

Кто умеет правильно предсказать развитие цен, тот выигрывает. Причём независимо на чём - на падении или на росте цен. Правильное предсказание appreciation имеет огромную ценность. Это как дар свыше.

[Dova]

Где я утверждал, что конкретная операция не выгодна? Зачем Вы сочинили откровенный бред и приписали его мне?

Роста цен домов последний год не наблюдается, и это не я придумал:


Значит, "слушай сюда".
"Окровенный бред" я не сочиняла - поосторожней в выражениях- это моя лично конкретная ситуация. Я ,кстати, нигде не писала, что это произошло в "последний год".
Если "опустишься на землю" и научишься слушать не только себя - много полезного узнаешь.
А свои "проверки" можешь ... сам читать.

или в лотерею играй со своими "мудрыми" предсказаниями ...тоже мне - "дар свыше" ...

[TheDreamer]

Я ,кстати, нигде не писала, что это произошло в "последний год".Разговор шёл о том, что "interest-only" плох именно сегодня и в вероятном ближайшем будущем, а вовсе не всегда и не во все времена.

Как Ваш пример это опровергает? Я так и не понял.

тоже мне - "дар свыше"Вы путаете его с яичницей. Легко делать деньги, когда весь маркет растёт. Попробуйте сделать деньги, когда цены падают.

[Буржуй]

Разговор шёл о том, что "interest-only" плох именно сегодня и в вероятном ближайшем будущем, а вовсе не всегда и не во все времена.

Как Ваш пример это опровергает? Я так и не понял.
Вы путаете его с яичницей. Легко делать деньги, когда весь маркет растёт. Попробуйте сделать деньги, когда цены падают.Если деньги вложены в хорошую недвижимость в хорошем районе а не в крутое лакшури кондо, то деньги делаешь вне зависимости растёт маркет или падает.

[TheDreamer]

... в хорошую недвижимость в хорошем районе ...
Одна проблема: как узнать, какой район хороший и какая недвижимость там хорошая.

Например, у меня есть знакомый в Miami. За 6 лет цена дома у него выросла в 1.5+ раза, а потом за последнее время упала на 5%. Это хороший район, или просто район был хорошим? Будет цена падать дальше или вернётся? Парень сидит и напряжённо смотрит в свой любимый хрустальный шар.

[Буржуй]

Одна проблема: как узнать, какой район хороший и какая недвижимость там хорошая.

Например, у меня есть знакомый в Miami. За 6 лет цена дома у него выросла в 1.5+ раза, а потом за последнее время упала на 5%. Это хороший район, или просто район был хорошим? Будет цена падать дальше или вернётся? Парень сидит и напряжённо смотрит в свой любимый хрустальный шар.

Район определяется по многим признакам: демографическим, транспортным, возрастом построек, тенденцией "оборота" населения...Недвижимость определяется также многими критериями: выгодна ли она финансово, что с ней станет через 15-30 лет когда не будет моргиджа, подкреплена ли цена недвижимости чем то помимо пузыристыми носами и веерными пальчиками...Тот факт, что за 6 лет цена дома выросла в 1.5+ раза ничего абсолютно не говорит, цена любого дома выросла примерно на столько-же, тот факт что цена упала на 5% тоже ничего не говорит об её тенденции. То что цены скоректируются а не упадут, это не секрет не для кого. Когда? Если кто то скажет что знает, то он(а) будет врать. А почему парень смотрит на свой хрустальный шкаф? Какая ему разница что происходит с ценами?

[TheDreamer]

... что с ней станет через 15-30 лет ...
В целом я с Вами согласен, но только будущего никто знать не может. Слишком много неконтролируемых факторов. Любой прогноз писан вилами на воде. Знали ли владельцы WTC о предстоящем 9/11, или хозяева недвижимости в Northridge о предстоящем землетрясении?

[Буржуй]

В целом я с Вами согласен, но только будущего никто знать не может. Слишком много неконтролируемых факторов. Любой прогноз писан вилами на воде. Знали ли владельцы WTC о предстоящем 9/11, или хозяева недвижимости в Northridge о предстоящем землетрясении?Согласен

[Dova]

Я очень ленивая - но решила поработать немного.:)
Кто -то уже говорил, что в РЕ нужно слушать "местных".Ну я про Манхеттен ...
"The Real Estate Board of New York " достаточно авторитетный источник? http://rebny.com/
Тогда поехали ...

2004 The average sales price rose 19 %
https://members.rebny.com/jsp/member/docs/reports/special/Condo2004.pdf
2005 The average sales price rose 24 %
https://members.rebny.com/jsp/member/docs/reports/special/Condo2005.pdf

Здесь все закричали: "цены в Манхеттене падают! бабл! бабл!" (Просто продавцы все еще хотели прибыль по 20% в год, а им предлагали всего 7%. Обиделись ... )
2006 The median sales price ... increased 7%
https://members.rebny.com/jsp/member/docs/reports/coop_condo/ResidentialSalesReport2006_Web.pdf
причем в 4 qt 2006 это было уже 14%
https://members.rebny.com/jsp/member/docs/reports/coop_condo/ResidentialSalesReport4q06_Web.pdf

2007 1 qt 11%https://members.rebny.com/jsp/member/docs/reports/coop_condo/ManhattanResidentialSalesReport1q07.pdf

уф-ф Все ...:)
Честно, не для споров/возражений написала. Просто информация.

[Mikhail-u]

Я очень ленивая - но решила поработать немного.:)
Кто -то уже говорил, что в РЕ нужно слушать "местных".Ну я про Манхеттен ...
"Тхе Реал Естате Боард оф Нещ Ёрк " достаточно авторитетный источник? хттп://ребны.цом/
Тогда поехали ...

2004 Тхе авераге салес прице росе 19 %
хттпс://мемберс.ребны.цом/йсп/мембер/доцс/репортс/специал/Цондо2004.пдф
2005 Тхе авераге салес прице росе 24 %
хттпс://мемберс.ребны.цом/йсп/мембер/доцс/репортс/специал/Цондо2005.пдф

Здесь все закричали: "цены в Манхеттене падают! бабл! бабл!" (Просто продавцы все еще хотели прибыль по 20% в год, а им предлагали всего 7%. Обиделись ... )
2006 Тхе медиан салес прице ... инцреасед 7%
хттпс://мемберс.ребны.цом/йсп/мембер/доцс/репортс/цооп_цондо/РесидентиалСалесРепорт2006_Щеб.пдф
причем в 4 эт 2006 это было уже 14%
хттпс://мемберс.ребны.цом/йсп/мембер/доцс/репортс/цооп_цондо/РесидентиалСалесРепорт4э06_Щеб.пдф

2007 1 эт 11%хттпс://мемберс.ребны.цом/йсп/мембер/доцс/репортс/цооп_цондо/МанхаттанРесидентиалСалесРепорт1э07.пдф

уф-ф Все ...:)
Честно, не для споров/возражений написала. Просто информация.

А золото за один год подорожало сильнее, чем за все эти годы жильё в Манхэттене, не говоря о том, что не у всех есть возможность и желание потянуть это местечко.

[цепной_кот]

И это все про [Improving Financial Health...]? Ужас, ужас... Бедный кашастый...

Если нужно сбросить дерущихся специалистов по недвижимости в другую тему - скажи, с какого по какой пост, и мы их чик-чик...

[Dova]

И это все про [Improving Financial Health...]? Ужас, ужас... Бедный кашастый...

Если нужно сбросить дерущихся специалистов по недвижимости в другую тему - скажи, с какого по какой пост, и мы их чик-чик...
Не волнуйся - нас уже давно никто не читает, кроме нас самих ...:)

[TheDreamer]

Просто информация.Дорогая dove, решил посмотреть указанные Вами документы.

Во-первых, это статистика по продажам в Манхеттене ("sales price"), а не по стоимости недвижимости ("value"). Существует большая разница между данными вещами. Непроданные юниты не участвуют в статистике, поэтому числа пляшут, как им вздумается.

Продемонстрирую ошибочность данного метода на простом примере. Допустим, в прошлом квартале продан один 1-bedroom cooperative за $500K, а в следующем - один 3000 sq.ft. condo за $3.5M. По их методу подсчёта выйдет, что "median sales price for an apartment increased 700%, compared to previous quarter". Однако, это вовсе не означает, что стоимость непроданных юнитов выросла в 7 раз.
:D

Во-вторых, репрезентативная статистика должна собираться по ДЕСЯТКАМ ТЫСЯЧ сделок, а не по ПАРЕ СОТЕН, как в данных бумагах. Понимаете ли, если кто-то вдруг решит распродать по дешёвке большой дом с сотней квартир, то это мгновенно перекосит названные ими результаты.

Однако, Вас лично это не должно волновать. Если Вы хорошо продали свою недвижимость, то какая Вам разница, как дела у остальных?! Остальные пусть сами о себе заботятся. Это страна индивидуалистов.
:D

[Буржуй]

И это все про [Improving Financial Health...]? Ужас, ужас... Бедный кашастый...

Если нужно сбросить дерущихся специалистов по недвижимости в другую тему - скажи, с какого по какой пост, и мы их чик-чик...Я уже один раз обрезан, не надо чик чик, пожалуйста.

[Mikhail-u]

Однако, Вас лично это не должно волновать. Если Вы хорошо продали свою недвижимость, то какая Вам разница, как дела у остальных?! Остальные пусть сами о себе заботятся. Это страна индивидуалистов.
:Д

Вот именно, я с трудом представляю себе персонажа, который будт здесь похваляться своей убыточной сделкой, а ведь такие результаы тоже имеются.

[TheDreamer]

такие результаы тоже имеютсяЕщё сколько.

Иногда, даже думаю, что не так важно умение "сделать деньги", как "не потерять сделанное". Наверно, чисто психологическое. Когда account начинает постоянно прыгать вверх на $10K в день, то относишься к этому спокойно и как к должному. Когда начинает постоянно падать на $10K в день, так такое ощущение, что кто-то обкрадывает.

Возможно, real estate удобней для большинства, потому что невозможно потерять самоконтроль и по ошибке двумя кликами мышки продать свой дом.

[Mikhail-u]

Возможно, реал естате удобней для большинства, потому что невозможно потерять самоконтроль и по ошибке двумя кликами мышки продать свой дом.
Ага, в начале 90-х большинство так не считало

[eugene1946]

Значит, "слушай сюда".
"Окровенный бред" я не сочиняла - поосторожней в выражениях- это моя лично конкретная ситуация. Я ,кстати, нигде не писала, что это произошло в "последний год".
Если "опустишься на землю" и научишься слушать не только себя - много полезного узнаешь.
А свои "проверки" можешь ... сам читать.

или в лотерею играй со своими "мудрыми" предсказаниями ...тоже мне - "дар свыше" ...

класический пример когда форумчане забываут о предмете разговора и начинаут переходит на личности. Ест на НТВ подобная передача "Ничего личного" в ней такая же ситуация. Поетому уважаемые форумчане не берите плохих примеров с политиков ( в том числе с кандидатов в президенты, которые в пылу полемики готовы вывернут все грязное белье) Также на мой взгляд полезно учитыват, что не все способны сами анализироват финансовые документы. Поетомы не надо презрително считат, с чуством превосходства, что если человек не вкладывает денги в акции то он лентяй или глупый. У каждого своя ситуация и свои финансовые и другие возможности, но заработат хочется каждому.
Я хочу в далнейщем, как професионал, проанализироват разные варианты , но для етого требуется определеное время.

[смешно]

Брянд нйю "лакшури" кондос, будут первыми недвижимостями на которых люди потеряют сумасшедшие деньги;, после того как маркет корректируется и пузыри с ноздрёй сойдут. Люди опомнятся что заплатили сумасшедшие деньги за светлое будущее, которое уже не такое светлое, не такое такс абейтмнаное, и не такое новое. Это будет новая бабл, только риалстейтовская. Помнёшь моё слово.

Оракл. А как ты заговоришь если DOW через год станет 15К? Или реал эстайт через 3 года опять побьёт все рекорды роста? Во-во.

[Dova]

Дорогая dove, решил посмотреть указанные Вами документы.
Пожалуйста, никогда не называйте меня "дорогой". Мне это неприятно.Спасибо.

Во-первых, это статистика по продажам в Манхеттене ("sales price"), а не по стоимости недвижимости ("value").
в слова решили поиграть? ну-ну ...

Непроданные юниты не участвуют в статистике, поэтому числа пляшут, как им вздумается.
Некупленные тоже "не участвуют в статистике"...
Еще здесь не учтены те дома, которые хотели продать, но на маркет не поставили...много еще всякой "ерунды" не учтено ...:)

Продемонстрирую ошибочность данного метода на простом примере. Допустим, в прошлом квартале продан один 1-bedroom cooperative за $500K, а в следующем - один 3000 sq.ft. condo за $3.5M. По их методу подсчёта выйдет, что "median sales price for an apartment increased 700%, compared to previous quarter". Однако, это вовсе не означает, что стоимость непроданных юнитов выросла в 7 раз.

Ваш пример вообще ничего не обозначет ....опять какие-то "непроданные юниты "...

Во-вторых, репрезентативная статистика должна собираться по ДЕСЯТКАМ ТЫСЯЧ сделок, а не по ПАРЕ СОТЕН, как в данных бумагах. Понимаете ли, если кто-то вдруг решит распродать по дешёвке большой дом с сотней квартир, то это мгновенно перекосит названные ими результаты.
Понимаете ли вы, что я вам дала данные "The Real Estate Board of New York "? В их статистике учтены ВСЕ проданные сооp, соndo, townhouces Манхеттена, Бруклина и тд.? И не только "по дешёвке большой дом с сотней квартир", но и new developments с 250 и более apt? Вам этого ,конечно, не достаточно - нужны "ДЕСЯТКАМ ТЫСЯЧ сделок" и миллиарды, миллиарды долларов ...мечтатель (это я так, по-доброму ...:))
Но вы им напишите, объясните, как считать надо ...

Однако, Вас лично это не должно волновать. Если Вы хорошо продали свою недвижимость, то какая Вам разница, как дела у остальных?! Остальные пусть сами о себе заботятся. Это страна индивидуалистов.
Что "это"? Что за обвинения такие? Тут прямо жельчь какая-то, я не побоюсь этого слова, зависть проглядывает ... "Продала-не продала" - частный пример. Вот я с вами не "жмотясь" интересной информацией делюсь, а вы злитесь.
Да и reports вы, конечно, не читали толком - сразу в бой ринулись.

Поэтому :" Материал в полном объеме не усвоен. Садитесь. Два." :)

[TheDreamer]

Пожалуйста, никогда не называйте меня "дорогой". Мне это неприятно.Спасибо.Больше никогда не буду, моя недорогая. Великодушно простите.

... в слова решили поиграть?Никаких игр. Если Вам трудно почувствовать разницу между "sales price" и "value", то позвольте пояснить на примере.

Предположим, что у Вас есть дочь. Её похитили и собираются продать в Мексику для грязных целей.
"sales price" - это то, что получат похитители при продаже.
"value" - это подлинная ценность жизни девчонки.

Безусловно, данный пример преувеличение, но зато хорошая демонстрация, что цена сделки обычно имеет мало общего с реальной ценностью товара.

Точно так же с продажей домов. Если что-то продано за X долларов, то это не означает, что оно реально стоит X долларов. Это означает лишь, что при обмене продавец и покупатель согласны на X долларов. Таково их субъективное мнение и личные обстоятельства.

Понимаете ли вы, что я вам дала данные "The Real Estate Board of New York "?Несомненно. Если бы я на них работал, то и сам бы писал точно такие же отчёты. Клиента надо всегда убеждать, что он делает выгодную покупку, а иначе останется недовольным.

Что за обвинения такие?Обвинения бывают в чём-то, а это нечто другое.

[Dova]

.. моя недорогая. ...
...
Предположим, что у Вас есть дочь. Её похитили и собираются продать в Мексику для грязных целей.
...
Несомненно. Если бы я на них работал, то и сам бы писал точно такие же отчёты. Клиента надо всегда убеждать, что он делает выгодную покупку, а иначе останется недовольным.
Обвинения бывают в чём-то, а это нечто другое.

Ну Вы слишком далеко зашли. Панибратства я Вам не позволяла и свои "фантазии фантазируйте" про своих родственников. Пусть вашу дочь "для прмера" "используют в грязных целях".

На вышеупомянутую организацию я не работаю. Вам все мерещиться, что вас куда-то хотят завлечь и обмануть. Это называется "мания".

"Обвинения бывают в чём-то, а это нечто другое." да как хотите назовите - с вами уже все ясно.

РС Я тут у одной форумчанки хорошую подпись увидела.Цитирую:

"Никогда не спорь с идиотом. Он опустит тебя до своего уровня, а потом выиграет, так как имеет опыт. "(с)

И опять цитата:
"Дураков на свете немного, но они расствлены так грамотно, что попадаются на каждом шагу" (с)

[Mikhail-u]

Ну Вы слишком далеко зашли. Панибратства я Вам не позволяла и свои "фантазии фантазируйте" про своих родственников. Пусть вашу дочь "для прмера" "используют в грязных целях".

На вышеупомянутую организацию я не работаю. Вам все мерещиться, что вас куда-то хотят завлечь и обмануть. Это называется "мания".

"Обвинения бывают в чём-то, а это нечто другое." да как хотите назовите - с вами уже все ясно.

РС Я тут у одной форумчанки хорошую подпись увидела.Цитирую:

"Никогда не спорь с идиотом. Он опустит тебя до своего уровня, а потом выиграет, так как имеет опыт. "(с)

И опять цитата:
"Дураков на свете немного, но они расствлены так грамотно, что попадаются на каждом шагу" (с)

[dove], ну не куртуазно, ей Богу. Ваш ответ свёлся не к однократному (что со всеми бывает), но многократному "сам дурак".;) Я уверен, что как раз у Вас в арсенале нашлись бы более убедительные доводы.

[Dova]

[dove], ну не куртуазно, ей Богу. Ваш ответ свёлся не к однократному (что со всеми бывает), но многократному "сам дурак".;) Я уверен, что как раз у Вас в арсенале нашлись бы более убедительные доводы.
Нашлись бы ,если бы он "пример" про дочку не привел ...

[Mikhail-u]

Нашлись бы ,если бы он "пример" про дочку не привел ...
Он осознал и больше не будет.

[TheDreamer]

Вы слишком далеко зашлиПожалуйста, не воспринимайте слова настолько лично. Извините, не имел цели Вас обидеть, не подразумевал реальную дочь (вне зависимости от того существует такая или нет), и так же не утверждал, что Вы работаете на данную контору. Если бы в реальности плохо относился к Вам, то просто бы игнорировал и никогда не отвечал. Можете продолжать считать меня идиотом и дураком. Переход на личности не меняет точку зрения и не делает чёрное белым, а только генерирует абсолютно бесполезные и некоструктивные эмоции.

В реальности неизвестно какова цена дома, пока его реально не продали. Возможно некоторые не продадут вообще ни за какую цену. Многое в жизни priceless независимо от того, какой sales price существует.

[Mikhail-u]

В реальности неизвестно какова цена дома, пока его реально не продали. Возможно некоторые не продадут вообще ни за какую цену. Многое в жизни прицелесс независимо от того, какой салес прице существует.

Ну, вступившись за [dove] - как обиженную сторну: аналогично и с акциями - кто-то не продат ни за какие деньги - разве нет таких людей, особенно в случае частных [none-public] фирм?

друго е дело, сторонники теории "быстрого эффективного обогащения" на недвижимости забывают о том, что и сами операции с недвижимостью далеко небыстрые, и подскоки цен на отдельные акции золото, нефть тоже имеют место (и некто -не я -может похвалиться как здорово заработал).

Я уже писал, мой знакомый -20-летний мальчишка, студент андеград (будущая звезда Уолл Стрита - это без сомнений) нашёл израильскую компанию и только за полгода увеличил свои вложения в 22раза!.

[TheDreamer]

аналогично и с акциямиНа самом деле, разница между stock и real estate в основном техническая: другие методы оценки стоимости и другая процедура купли-продажи.

Кстати, у нас в округе 75% риелтеров почему-то женщины.

за полгода увеличил свои вложения в 22 разаКак правило, такое не столько талант, сколько удачный случай или инсайдерская информация. При любом раскладе за парня можно порадоваться. Так бы каждому, но только кто же тогда пойдёт в домохозяйки.

[Mikhail-u]

Как правило, такое не столько талант, сколько удачный случай или инсайдерская информация. При любом раскладе за парня можно порадоваться. Так бы каждому, но только кто же тогда пойдёт в домохозяйки.
В этом конкретном случае - именно талант. Я думаю, мы о нём услышим когда-нибудь, - но не как о домохозяйке, разумеется. ;)

[Mikhail-u]

Кстати, у нас в округе 75% риелтеров почему-то женщины.


Меньше математики, меньше вероятность "потерять почти всё" - остаточная стоимость домов, особенно в Манхэттене если и упадёт до 10% от первоначальной - то это нескоро.

[Floridian]

Точно так же с продажей домов. Если что-то продано за X долларов, то это не означает, что оно реально стоит X долларов. Это означает лишь, что при обмене продавец и покупатель согласны на X долларов. Таково их субъективное мнение и личные обстоятельства.
.

Никто в РЕ бизнесе не оперирует понятием "дом реально стоит Х долларов". Такого понятия не существует. Оперируют понятием market value. Государственное агентство определяет это понятие как:

Fair market value: the hypothetical price that a willing buyer and seller will agree upon when they are acting freely, carefully, and with complete knowledge of the situation.
http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/buying/glossary.cfm

Берут 10 домов похожих на исследуемый, проданных в последние 6 месяцев - и берут среднее арифметическое продажной цены. Заведомо откидывают nominal and non-arm's-length transactions. К сожалению, большой точности оценок еще не придумали...

[бубенчиков]

Никто в РЕ бизнесе не оперирует понятием "дом реально стоит Х долларов". Такого понятия не существует. Оперируют понятием market value. Государственное агентство определяет это понятие как:

Fair market value: the hypothetical price that a willing buyer and seller will agree upon when they are acting freely, carefully, and with complete knowledge of the situation.
http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/buying/glossary.cfm

Берут 10 домов похожих на исследуемый, проданных в последние 6 месяцев - и берут среднее арифметическое продажной цены. Заведомо откидывают nominal and non-arm's-length transactions. К сожалению, большой точности оценок еще не придумали...

Слыш Флоридиан, у меня личное мнение, что нифига в рил эстэй маркет не работает. Там много мухлежа, и дома по сути продаются риэлторами самим себе в результате чего цены вздуваются.

Там в последние 10 лет нечто подобное как было с Энроном, только пока ещё не раскрыли. Боятся видимо обрушения рынка. Как Буш уйдёт сразу начнётся.

Потому что нужно будет на кого-то массовые дефолты списывать.

[Floridian]

Слыш Флоридиан, у меня личное мнение, что нифига в рил эстэй маркет не работает. Там много мухлежа, и дома по сути продаются риэлторами самим себе в результате чего цены вздуваются.

.
Поясни, пожалуйста. Пока я ничего не понял. В чем именно мухлеж? Зачем самим себе продавать дома? Я сам себе дома не продаю :). О каком массовом conspiraсy речь-то идет? (Ну, такое делают в ограниченных масштабах, конечно.... типа билдер построил 30 кондо, каждое планирует продать по скажем 300 тыс, и первое из них продает самому себе (на подставного покупателя) за 350 тыс, а последующим покупателям показывает на паблик рекорд, смотри, мол, первое кондо у меня уже с руками оторвали за 350, бери за 300 пока я добрый. Ну и банки конечно будет давать лоуны по 300 легко, так как уже есть comparable property проданная за 350. Но этот вид "продажи самому себе" имеет очень ограниченную область применения....пожалуй только кондо)

[бубенчиков]

Поясни, пожалуйста. Пока я ничего не понял. В чем именно мухлеж? Зачем самим себе продавать дома? Я сам себе дома не продаю :). О каком массовом conspiraсy речь-то идет? (Ну, такое делают в ограниченных масштабах, конечно.... типа билдер построил 30 кондо, каждое планирует продать по скажем 300 тыс, и первое из них продает самому себе (на подставного покупателя) за 350 тыс, а последующим покупателям показывает на паблик рекорд, смотри, мол, первое кондо у меня уже с руками оторвали за 350, бери за 300 пока я добрый. Ну и банки конечно будет давать лоуны по 300 легко, так как уже есть comparable property проданная за 350. Но этот вид "продажи самому себе" имеет очень ограниченную область применения....пожалуй только кондо)
Не знаю в чём. У меня впечатление такое сложилось. Смысл в том что получается, что по каким то причинам (законам и правилам) без риэлтора продать дом практически невозможно.

Продавец же недвижимости в свою очередь заинтересован в как можно более выской цене на дом (как и продающий). Значит цена получается вздутая не рыночная.

Раз новая цена определяется по усреднённой цене предидущих продаж, то каждая новая цена всегда должна быть выше последней за которой продана недвижимость. Потому даже если предложение на дома превышает спрос, то всё равно риэлторы будут бороться до конца для того чтобы удерживать цену на самом высоком уровне. Чтобы иметь свой хлеб.

Например сейчас есть такая практика, когда продающий официально продаёт свой дом за сумму выше чем он реально продал. Разница обычно между официальной и реальной стоимостью отдаётся покупателю под видом оплаты на будущий ремонт купленной недвижимости.
Цена на недвижимость при этом не падает

[Буржуй]

Оракл. А как ты заговоришь если DOW через год станет 15К? Или реал эстайт через 3 года опять побьёт все рекорды роста? Во-во.Никак не заговорю. Этому не бывать. Дау корректирован, но будет падать в очередной коррекции, и риал стейт тоже. В саянс фикшен я перестал верить с тех пор как вырос.

[TheDreamer]

Оперируют понятием market value.Об этом серьёзном дефекте системы и шла речь. Используются косвенные методы оценки "value". Неоэкономические теории считают, "fair market price" отражает "value" на открытом, свободном и сбалансированном рынке, но является ли современный рынок недвижимости таковым?

Экономическая классика: так называемый "diamond-water paradox". Вода абсолютно необходима для жизни, а бриллианты - нет. Казалось бы вода должна иметь больше "value", но "fair market price" утверждает обратное.

Аналогично и с "real estate". Вместо простенького апартмента в Манхетене можно кое-где купить отличный двухэтажный дом с акрами земли. Отражает ли "fair market price" потребительские качества? Вопрос философский, но он показыает несовершенство метода оценки.

Вы правы, к сожалению, ничего лучше "fair market price" пока не придумано. Увы, для инвестора этот метод не работает, потому что невозможно достоверно оценить рыночные цены в будущем. В результате каждый придумывает свою систему. Те, у кого получается лучше, становятся миллионерами.

Наверняка, у Вас тоже есть личная точка зрения на будущие цены домов, и более чем наверняка она отличается от современного значения "fair market price".

[Dova]

Аналогично и с "реал естате". Вместо простенького апартмента в Манхетене можно кое-где купить отличный двухэтажный дом с акрами земли. Отражает ли "фаир маркет прице" потребительские качества? Вопрос философский, но он показыает несовершенство метода оценки.


Обьясните мне пожалуиста - что такое "потребительские качества" в вашем понимании ?
Коротко, если можно.

[TheDreamer]

Обьясните мне пожалуиста - что такое "потребительские качества" в вашем понимании ?Мера способности товара удовлетворять потребностям покупателей.

[Mikhail-u]

Мера способности товара удовлетворять потребностям покупателей.

Марксистская "потребительная стоимость"?;)

[Floridian]

Не знаю в чём. У меня впечатление такое сложилось. Смысл в том что получается, что по каким то причинам (законам и правилам) без риэлтора продать дом практически невозможно.

Нет таких "законов и правил". Почему без риелтора продать дом нельзя? Можно, еще как. Особенно если он на улице с большим траффиком находится. Запросто можно продать "off the sign".

По моему опыту, обычно происходит так: сначала продавец приходит к риелтору и просит оценить сколько его дом стоит. Риэлтор говорит сколько. Далее человек месяц-два пытается продать свой дом сам. А риэлтор делает фоллоу-ап коллз, выясняя, когда же наконец человеку надоест дом самому продавать. Обычно люди быстро устают от "инвесторов" и прочих желающих купить дом за пол-цены и листают дом с риэлтором.



Продавец же недвижимости в свою очередь заинтересован в как можно более выской цене на дом (как и продающий). Значит цена получается вздутая не рыночная.

Я не понимаю логики... Продавец жевательной резинки тоже заинтересован в как можно большей цене на жевательную резинку. Как и любой другой продавец. Как и все остальные люди, работающие на продавцов, как недвижимости, так и жеврезинки. Рынок жеврезинки в моем понимании ничем не отличается от рынка недвижимости. Одного желания продавцов поднять (или как Вы выражаетесь "вздуть") цены на их товар недостаточно, чтобы изменить цены на рынке....


Раз новая цена определяется по усреднённой цене предидущих продаж, то каждая новая цена всегда должна быть выше последней за которой продана недвижимость. Потому даже если предложение на дома превышает спрос, то всё равно риэлторы будут бороться до конца для того чтобы удерживать цену на самом высоком уровне. Чтобы иметь свой хлеб.

Откуда взялся этот стейтмент, который я выделил жирным? В каком-нибудь Мичигане каждая новая цена НИЖЕ предыдущей...
А то что риэлторы борются за то чтобы продать подороже, что в этом удивительного? Риэлторов нанимают продавцы. Только толку-то биться. Рынок не повернешь вспять этой "борьбой"...




Например сейчас есть такая практика, когда продающий официально продаёт свой дом за сумму выше чем он реально продал. Разница обычно между официальной и реальной стоимостью отдаётся покупателю под видом оплаты на будущий ремонт купленной недвижимости.
Цена на недвижимость при этом не падает

Либо Вы не совсем верно понимаете концепцию seller's concession, либо говорите о нелегальных вещах (которые, кто спорит, происходят иногда).
Положим, дом продан за 130 тысяч, из них 30 тысяч - селлерз консешн. Продавец ушел с клоузинга со 100 тыс в кармане, 30 тысяч было отдано чеком строительной компании, которая будет делать ремонт. Если владелец компании happens to be дядей покупателя, то конечно чек перекочует у карман покупателя целиком, а если дядя захочет кинуть - то может легко кинуть.
Но главное - надо понимать, что селлерз консешн оплачивается из кармана ПОКУПАТЕЛЯ, а не продавца. 30 тысяч в нашем примере включены в лоун амаунт, и покупатель их сам будет выплачивать.

Замечу, что подобные фокусы становится делать все сложнее и сложнее, все меньше моргидж брокеров, готовых рисковать своей задницей. А директ лендеры такого не делали никогда.
А когда перестанут выдавать лоуны 106 процентов файнансинг, то и вовсе это прекратится.

[Dova]

Мера способности товара удовлетворять потребностям покупателей.

Кто (как) определяет какой покупатель и какие потребности могут считаться "мерой" ?

Spasibo za kratkost' :)

[Floridian]

Кто (как) определяет какой покупатель и какие потребности могут считаться "мерой" ?

Spasibo za kratkost' :)

Apparently, сам покупатель? :) Кто-то любит арбуз, а кто-то свиной хрящик?

[TheDreamer]

По моему опыту, обычно происходит так: ...Изложенный Вами ход событий напоминает древний анекдот:
- Вы хорошо умеете играть на гитаре?
- Пока ещё не знаю, но сейчас буду пробовать.

Любое дело требует опыта. Если принять во внимание сколько раз за жизнь средний статистический человек покупает и продаёт дом, то станет очевидно, что набраться опыта ему просто негде и не на чем.

Риелтер незаменим, так же как возможность самостоятельно чистить зубы не заменяет дантиста, а умение самостоятельно читать конституцию - адвоката.

Кто (как) определяет какой покупатель и какие потребности могут считаться "мерой"?
Floridian уже написал: "Рынок жеврезинки в моем понимании ничем не отличается от рынка недвижимости." Совершенно верно, и даже можно использовать аналогичные методы исследования рынка.

Например:

1. Разделяем население на социальные группы:
- одинокие;
- женатые с детьми;
- пенсионеры;

2. Опрашиваем и выясняем потребности каждой группы:
- одинокие предпочитают studio близко с работой за цену X1;
- женатые с детьми хотят 2-3 bedroom и рядом со школой за цену X2;
- пенсионерам надо дёшево и спокойно за цену X3;

3. Прогнозируем будущее на N лет:
- столько-то одиноких женится и заведёт детей;
- столько-то женатых станут пенсионерами, а их дети обзаведутся отдельным жильём;
- столько-то пенсионеров умрёт;
- построят завод и наедет столько-то гостарбайтеров;

4. Анализируем результаты и предсказываем спрос/предложение через N лет.

Что-то похожее, но только с десятками социальных групп и с сотнями параметров. Существуют специальные компании, которые этим занимаются и предлагают готовые отчёты за $25K-75K. На интернет такое не выкладывают.

Слоник Трурль предлагал метод дешевле - следить за тем, кто купил подобный отчёт (например, Starbucks для организации новых точек) и повторять их ход (покупать рядом с новым Starbucks).

Марксистская "потребительная стоимость"?;)
Скорее Адама Смита.

[Dova]

...

Флоридиан уже написал: "Рынок жеврезинки в моем понимании ничем не отличается от рынка недвижимости." Совершенно верно, и даже можно использовать аналогичные методы исследования рынка.

Например:

1. Разделяем население на социальные группы:
- одинокие;
- женатые с детьми;
- пенсионеры;

2. Опрашиваем и выясняем потребности каждой группы:
- одинокие предпочитают студио близко с работой за цену Ъ1;
- женатые с детьми хотят 2-3 бедроом и рядом со школой за цену Ъ2;
- пенсионерам надо дёшево и спокойно за цену Ъ3;

3. Прогнозируем будущее на Н лет:
- столько-то одиноких женится и заведёт детей;
- столько-то женатых станут пенсионерами, а их дети обзаведутся отдельным жильём;
- столько-то пенсионеров умрёт;
- построят завод и наедет столько-то гостарбайтеров;

4. Анализируем результаты и предсказываем спрос/предложение через Н лет.

Что-то похожее, но только с десятками социальных групп и с сотнями параметров. Существуют специальные компании, которые этим занимаются и предлагают готовые отчёты за $25К-75К. На интернет такое не выкладывают.

.
То есть вы считаете, что полагаться на мнение потребителя не стоит, "Существуют специальные компании" с более достоверними сведениями.
И именно они "определяет какой покупатель и какие потребности могут считаться "мерой"" (мой вопрос)

Только ,пожалуйста, если возможно, кратко - да - нет - без "примеров" ...

[TheDreamer]

То есть вы считаете, что полагаться на мнение потребителя не стоит, "Существуют специальные компании" с более достоверними сведениями.
Абсолютно неверно. Важно только мнение потребителей. Они эту информацию бесплатно никому не предоставляют, поэтому требуется иметь машину для получения и анализа статистики ("специальную компанию"). Правильная машина не создаёт "более достоверные сведения" и не имеет собственного мнения, а лишь обрабатывает информацию, полученную от потребителей.

[бубенчиков]

....
Откуда взялся этот стейтмент, который я выделил жирным? В каком-нибудь Мичигане каждая новая цена НИЖЕ предыдущей...
А то что риэлторы борются за то чтобы продать подороже, что в этом удивительного? Риэлторов нанимают продавцы. Только толку-то биться. Рынок не повернешь вспять этой "борьбой"...
Да, верно, здесь собственно и отличия между обычным маркетом. В RealEstate игра идёт только на повышение но никогда не на понижение.
Поэтому по идее если экономика не срубается по крупному то цены на РЕ всегда должны расти.


....Либо Вы не совсем верно понимаете концепцию seller's concession, либо говорите о нелегальных вещах (которые, кто спорит, происходят иногда).
Положим, дом продан за 130 тысяч, из них 30 тысяч - селлерз консешн. Продавец ушел с клоузинга со 100 тыс в кармане, 30 тысяч было отдано чеком строительной компании, которая будет делать ремонт.
Значит дом продан был за 100 тыс, а записан как за 130, соответсвенно последущим покупателю в этом районе будет указано, что 130 это справедливая цена. Мне лично не нравится такой подход.


Если владелец компании happens to be дядей покупателя, то конечно чек перекочует у карман покупателя целиком, а если дядя захочет кинуть - то может легко кинуть.
Но главное - надо понимать, что селлерз консешн оплачивается из кармана ПОКУПАТЕЛЯ, а не продавца. 30 тысяч в нашем примере включены в лоун амаунт, и покупатель их сам будет выплачивать.
Нет это не так, я в последнее время часто слышу такие разговоры. Что покупатель согласился купить дом за например 300 тыс если продавец сделает ремонт на кухне в подвале на заднем дворе (ориентировочная стоимость ремонта около 20 - 30 тыс). Я лично знаю когда продавец отдал наличные покупателю, но цена осталась оговоренной. Т.е. дом был продан по цене выше её рыночной стоимости.

[TheDreamer]

В RealEstate игра идёт только на повышение но никогда не на понижение.На самом деле в real estate идут обе с попеременным успехом, но простой человек в спекулятивных играх не участвует иначе, чем в виде жертвы.

[Буржуй]

На самом деле в real estate идут обе с попеременным успехом, но простой человек в спекулятивных играх не участвует иначе, чем в виде жертвы.В риалстейте нет скулятивных игр. Он или выгоден, или нет. Другого не дано.

[TheDreamer]

В риалстейте нет скулятивных игр.Спекулянт - это тот, кто покупает с целью когда-нибудь позднее продать и получить прибыль. Вы думаете, что таких нет в real estate?

[Буржуй]

Спекулянт - это тот, кто покупает с целью когда-нибудь позднее продать и получить прибыль. Вы думаете, что таких нет в real estate?этот термин подразумевает бляк маркет, а не просто изменение цен. в риалстейте нет бляк маркета.

[TheDreamer]

этот термин подразумевает бляк маркет
Для спекуляции нужен не маркет, а разница в ценах между покупкой и продажей. Смотрим экономический словарь (http://mega.km.ru/business/encyclop.asp?TopicNumber=13185&search=%F1%EF%E5%EA%F3%EB%FF%F6%E8%FF#srch0):
"СПЕКУЛЯЦИЯ — 1. купля-продажа различных ценностей, товаров и др. с целью получения спекулятивной прибыли от разницы между покупной и продажной ценой, превышающей накладные издержки перепродажи этих ценностей, товаров и др."

[Dova]

Аналогично и с "real estate". Вместо простенького апартмента в Манхетене можно кое-где купить отличный двухэтажный дом с акрами земли. Отражает ли "fair market price" потребительские качества?
[/i].
Ну вот сквозь "шелуху примеров" мы и добрались, наконец, до истины.:34:

...Важно только мнение потребителей...
На вопрос "что такое "потребительские качества"?" вы ответили
Мера способности товара удовлетворять потребностям покупателей.

Свои "потребности" покупатель оплачивает долларом.
Что "удовлетворяет" - то и покупает, "удовлетворяет" больше - платит больше ...

И в этом случае на ваш риторический вопрос
...
Отражает ли "fair market price" потребительские качества? [/i].
безусловный ответ - да, отражает, и вы сами своими словами это доказали :)

Не будете же вы противоречить сами себе? Или все равно будете?
"...кратко - да - нет - без "примеров" ..."(с) ;)

[Mikhail-u]

этот термин подразумевает бляк маркет, а не просто изменение цен. в риалстейте нет бляк маркета.
В СССР "спекуляция" была статья УК, как впрочем и "предпринимательство". Если ты напоролся на жильё по дешёвке и купил его с целью продать подороже - это спекуляция. Не то, чтобы я нападал на это, но так называется. Хотя есть отдельные случаи, когда спекуляция незаконна и в штатах.

[Dova]

В СССР "спекуляция" была статья УК, как впрочем и "предпринимательство". Если ты напоролся на жильё по дешёвке и купил его с целью продать подороже - это спекуляция. Не то, чтобы я нападал на это, но так называется. Хотя есть отдельные случаи, когда спекуляция незаконна и в штатах.

А рынок ценных бумаг так и называется - "спекуляция ценными бумагами" ...;)

[TheDreamer]

Что "удовлетворяет" - то и покупает, "удовлетворяет" больше - платит больше ...Здесь логическая ошибка. Лучший товар далеко не всегда дороже плохого. Очень часто наоборот.

рынок ценных бумаг так и называется - "спекуляция ценными бумагами"Совершенно верно.

[Dova]

Originally Posted by dove
Что "удовлетворяет" - то и покупает, "удовлетворяет" больше - платит больше ...

Здесь логическая ошибка. Лучший товар далеко не всегда дороже плохого. Очень часто наоборот.

Так интерпретировать слова - вы полагаете ЭТО логично?

Ну вы "дока" - вывернулись.Нападение- лучшая защита
...амбиции не позволили признать, что или вы были не правы в первоначальном утверждении, или, что противоречили сами себе позже... ;)

[Floridian]

Значит дом продан был за 100 тыс, а записан как за 130, соответсвенно последущим покупателю в этом районе будет указано, что 130 это справедливая цена. Мне лично не нравится такой подход.
Неправильно! В моем примере дом был продан за 130тыс, а не за 100. С самого начала предполагалось, что в моем примере имеет место 100% финансирование (ведь никто не будет класть в даунпеймент 30 тысяч для того, чтобы вытащить 30 тысяч лоун под проценты, это понятно) и 130 тысяч было дано в долг покупателю банком. Банк следует аппрейзелу, предоставленному лицензированным аппрейзером. Это, в свою очередь, значит, что аппрейзор нашел примеры подобных домов проданных за 130 тыс и представил эти примеры банку. Если ДО ЭТОЙ СДЕЛКИ подобные дома не продавались за 130 тысяч, а продавались бы только за 100, то БАНК БЫ НЕ ДАЛ 130 тыс покупателю в долг под залог такого дома. Итак, 130 тыс - это справедливая цена такого рода домов в той местности, и ДО сделки в нашем примере, и ПОСЛЕ нее.

Боттом лайн: Вы не принимаете во внимание, что в сделках с недвижимостью, где присутствует кешбак покупателю - отсутствует даунпеймент, следовательно, дом продается по цене НЕ ДОРОЖЕ чем цена подобных домов, проданных раньше. Можно сказать так: покупатель дома со 106-процентным финансированием может не беспокоиться, что он согласился на слишком высокую цену в контракте. Потому что если цена слишком высокая, то банк просто не даст лоун и контракт отправится в мусорную корзину (так как в нем есть mortgage contigency). Даже больше: вышеописываемый покупатель покупает дом на 2 - 6 процентов (в зависимости от величины клозинг коста, принятого в данной местности) ниже, чем comparable properties.



Нет это не так, я в последнее время часто слышу такие разговоры. Что покупатель согласился купить дом за например 300 тыс если продавец сделает ремонт на кухне в подвале на заднем дворе (ориентировочная стоимость ремонта около 20 - 30 тыс). Я лично знаю когда продавец отдал наличные покупателю, но цена осталась оговоренной. Т.е. дом был продан по цене выше её рыночной стоимости.

Нет, дом не был продан по цене выше рыночной. В этом примере было 100% финансирование, и банк не идиот давать в долг больше, чем стоит коллатерал. Not anymore, по крайней мере. New Century уже обанкротился....

П.С. Мы здесь не будем обсуждать "левые" аппрейзалы и укуренных банковских андерайторов, которые их иногда пропускают.... :)

[TheDreamer]

... вывернулись ...
Простите, но я не выворачивался. Это так и есть. Цена сделки определяется не только самим домом, но и другими факторами. Во многом она субъективна.

Простой пример. Дом может стоить на 40% дешевле, если он "foreclosure". Потребительские качества самого дома и его местоположение не меняются от того, что владелец дома угодил в дефолт, а цена поменялась.

New Century уже обанкротился....
Но зато из-за них поднялись цены в нашем районе. :eek:

[Буржуй]

Спекулянт - это тот, кто покупает с целью когда-нибудь позднее продать и получить прибыль. Вы думаете, что таких нет в real estate?Слово спекулянт имеет смысл только в контексте черного рынка. В риалстейте рынок не черный, люди которые покупают и продают с прибылью называются флиперы (на русском понятия не имею.)

[TheDreamer]

Слово спекулянт имеет смысл только в контексте черного рынка.
Неверно. Уже приводил ссылку на русский экономический словарь. Спекуляция - это покупка с целью продажи по более высокой цене.

Большинство торговцем на официальных американских биржах - спекулянты. Кроме тех, кто покупает акции для получения дивидентов или для контроля компании через совет акционеров.

В "контекст чёрного рынка" спекулянтов загнали советские марксисты-ленинцы, потому что спекулянты разрушали плановую социалистическую экономику. Их объявили врагами народа и поставили вне закона.

При капитализме спекуляция - нормальная и вполне уважаемая стратегия. Она приносит много пользы обществу.

[Dova]

Простите, но я не выворачивался. Это так и есть. Цена сделки определяется не только самим домом, но и другими факторами. Во многом она субъективна.

Простой пример. Дом может стоить на 40% дешевле, если он "foreclosure". Потребительские качества самого дома и его местоположение не меняются от того, что владелец дома угодил в дефолт, а цена поменялась.


...но впрямую зависит от того, что на этом доме висят "невыплаченые" долги. Но это так к слову.

Иногда мне кажется, что вы сами уже не понимаете, что имено пытaетесь доказать ...

РС Простите, почему все ваши неподражаемые "Простой пример"(с) никогда впрямую не относяться к сути разговора? Много читали, а рассказать некому ? :)

[Floridian]

Простите, но я не выворачивался. Это так и есть. Цена сделки определяется не только самим домом, но и другими факторами. Во многом она субъективна.

Простой пример. Дом может стоить на 40% дешевле, если он "foreclosure". Потребительские качества самого дома и его местоположение не меняются от того, что владелец дома угодил в дефолт, а цена поменялась.

Кто сказал, что если дом в pre-foreclosure, то его цена на 40% меньше?? Я не могу говорить за другие штаты, где возможно процедура фореложер другая, но в НЙ где полный процесс форекложер от объявления lis pendens до момента когда молоток падает на аукционе занимает 2 года - никаких 40% скидок нету.
За два года дом можно десять раз продать за маркет валью.

У нас в офисе половина листингов при-форекложер, ну и что? Для того нас и нанимают, чтобы мы продавали за маркет валью или близко к маркет валью.

Если вы говорите об аукционе форекложер, то это отдельная песня: обычному человеку покупать там ОДИН дом смысла не имеет. Можно очень сильно попасть. Вот если покупаешь десять и попадаешь на одном-двух - тогда математика будет работать в пользу покупателя.


Но зато из-за них поднялись цены в нашем районе. :eek:

Что именно сделал бывший Нью Сенчури для поднятия цен в Вашем районе?

[TheDreamer]

...но впрямую зависит от того, что на этом доме висят "невыплаченые" долги.Они обычно висят не только на "foreclosure", но и на любом доме. В моей county полностью выплаченных практически нет.

При любом раскладе: финансовые проблемы хозяина не являются "потребительскими качествами дома", а цена дома от них зависит.

Кто сказал, что если дом в pre-foreclosure, то его цена на 40% меньше?Не знаю. Я сказал "Дом может стоить на 40% дешевле", потому что видел такую "foreclosure". Вовсе не утверждал, что он всегда дешевле.

Что именно сделал бывший Нью Сенчури для поднятия цен в Вашем районе?Раздавал большие кредиты под маленький процент всем и каждому. Когда возрастает покупательная способность населения, то обычно цены поднимаются. Если никто не может получить кредит, то обычно падают.

[Буржуй]

Они обычно висят не только на "foreclosure", но и на любом доме. В моей county полностью выплаченных практически нет.

При любом раскладе: финансовые проблемы хозяина не являются "потребительскими качествами дома", а цена дома от них зависит.Чем финансово стабильнее хозяин, тем лучше дом.

[TheDreamer]

Чем финансово стабильнее хозяин, тем лучше дом.
Не вижу, почему покупатель дома должен платить деньги за финансовую стабильность бывшего хозяина. В доме от этого становится больше bedrooms?

[Буржуй]

В нём от этого становится больше bedrooms? Не вижу, почему покупатель дома должен платить деньги за финансовую стабильность бывшего хозяина.Искусственно и визуально да. Если в доме лет 5-10 не делался даже косметический ремонт, то каким бы он хорошим не был, он будет казаться меньше и хуже, тоже с мебелью, расстановкой, чистотой, запахами, идт. Риалстейт это не только коробка на земле, это философия. Нужно уметь преподнести.

[цепной_кот]

Ph.D. Ink.

[Буржуй]

Ph.D. Ink.Нет, хотя хотел, потом забил, понял что никому не надо, особенно мне.

[цепной_кот]

Нет. Раз философф, труба: насовсем философф.

Такова твоя судьба Инк.

[TheDreamer]

Нужно уметь преподнести.Несомненно, такой фактор существует. Некоторые импульсивные люди способны посмотреть на красиво обставленную спаленку и мысленно представить там своего ребёнка, обнимащего крошечными ручонками плюшевого мишку. После этого влюбляются в дом и согласны на нездоровые цены.

Однако, вряд ли умение преподнести товар возникает из-за финансовой стабильности. Скорее наоборот. Умеющий хорошо продать может разбогатеть гораздо легче других.

Чисто косметический ремонт тоже не бог весть какие деньги, а течёт ли крыша в сухую погоду не видно.

[Dova]

Они обычно висят не только на "foreclosure", но и на любом доме. В моей county полностью выплаченных практически нет.

.
Только при "foreclosure" долг "старого" хозяинa банку выплатит "новый" - вы, конечно, "забыли" упомянуть ...

[Буржуй]

Нет. Раз философф, труба: насовсем философф.

Такова твоя судьба Инк.А судьпа - у многих хуже.

[Буржуй]

Несомненно, такой фактор существует. Некоторые импульсивные люди способны посмотреть на красиво обставленную спаленку и мысленно представить там своего ребёнка, обнимащего крошечными ручонками плюшевого мишку. После этого влюбляются в дом и согласны на нездоровые цены.

Однако, вряд ли умение преподнести товар возникает из-за финансовой стабильности. Скорее наоборот. Умеющий хорошо продать может разбогатеть гораздо легче других.

Чисто косметический ремонт тоже не бог весть какие деньги, а течёт ли крыша в сухую погоду не видно.Отнюдь.Всё с точностью наоборот.

[цепной_кот]

А судьпа - у многих хуже. Маленькая радость, а приятно? :)

[Alex_3112]

Нет. Раз философф, труба: насовсем философф.

Шутки шутками, а я видел индуса с PhD в Real Estate :)

[Буржуй]

Маленькая радость, а приятно? :)Точно.:)

[Буржуй]

Шутки шутками, а я видел индуса с PhD в Real Estate :)Что значит ПХД в риалстейте. Риалстейт это не наука, это саидинком.

[Most Wanted]

Шутки шутками, а я видел индуса с ПхД в Реал Естате :)
Я тоже знаю одного . Правда он турок .
Тоже имеет Ph.D. in Realestate .

[Mikhail-u]

Я тоже знаю одного . Правда он турок .
Тоже имеет Пх.Д. ин Реалестате .
Это не Доналд Трамп случайно?:evillaugh

[Dova]

Это не Доналд Трамп случайно?:евиллаугх
Доналд Трамп - турок ????? :confused:

[Буржуй]

Доналд Трамп - турок ?????Еврей

[Most Wanted]

Что значит ПХД в риалстейте. Риалстейт это не наука, это саидинком.
ваще Америка интересная страна .
Оказывается можно иметь Ph.D. in Nursing .

Попробуйте перевести это на русский :rolleyes:

[Слоник Трурль]

ваще Америка интересная страна .
Оказывается можно иметь Пх.Д. ин Нурсинг .

Попробуйте перевести это на русский :роллеыес:

Доктор наук по уходу и опеке?

[Буржуй]

ваще Америка интересная страна .
Оказывается можно иметь Ph.D. in Nursing .

Попробуйте перевести это на русский :rolleyes:ЛОЛ А ты попробуй переведи на английский Член-Корреспондент:evillaugh

[Most Wanted]

ЛОЛ А ты попробуй переведи на английский Член-Корреспондент:евиллаугх
папарацыдик ?

[TheDreamer]

Шутки шутками, а я видел индуса с PhD в Real Estate :)
В России данная степень называется "Кандидат Экономических Наук" и в этом нет асболютно ничего смешного. Просто по российским традициям принято не указывать конкретную специализацию человека, а сразу объявлять учёным во всех областях (большинство, которых он естественно не знает). Американцы более практичны.

Отнюдь.Не согласен.

... при "foreclosure" долг "старого" хозяинa банку выплатит "новый" ...Случайно не перепутали "foreclosure" с "pre-foreclosure"?

[Floridian]

При любом раскладе: финансовые проблемы хозяина не являются "потребительскими качествами дома", а цена дома от них зависит.

Ну если так рассуждать, то и личные проблемы хозяина (например, развод с женой) могут повлиять на цену. Так можно далеко зайти... Еще раз, для этого и нанимают риал истейт агентов, чтобы покупатель не знал всех этих деталей. И тогда эти детали не будут влиять на цену дома.

Любого начинающего РЕ агента тренируют этим простым образом: "на вопрос покупателя, ПОЧЕМУ продается дом, агент должен отвечать "the owner's moving", и особое внимание обращается на то, что говоря это, агент в любом случае не врет - любой человек, продающий дом - переезжает. :)


Не знаю. Я сказал "Дом может стоить на 40% дешевле", потому что видел такую "foreclosure". Вовсе не утверждал, что он всегда дешевле.
Возможно, это утверждение про 40% ниже маркета - просто замануха и реклама. Что скорее всего. Сам этим грешу :). Но если это и правда и хозяин действительно идиот, который продает зачем-то на 40% дешевле... - ну тогда можно сказать, что и стоки можно продать за полцены, было бы желание.


Раздавал большие кредиты под маленький процент всем и каждому. Когда возрастает покупательная способность населения, то обычно цены поднимаются. Если никто не может получить кредит, то обычно падают.

Cогласен с Вами на 200% в этом. Я тоже вижу первопричину бума риал истейта и роста цен в первой половине 2000-х годов именно в этом: кредиты стали слишком доступны. Я читал репорты по тем годам, в некоторых местах США процент сделок в те годы с 106% файнансингом достигал 90% от объема. Это нездорОво.
Я думаю, цены на недвижимость можно очень легко регулировать условиями выдачи моргиджей - а здесь у государства есть leverage. Что сейчас и происходит, пусть в ненавязчивой и завуалированной форме.

[TheDreamer]

... кредиты стали слишком доступны ...
Некоторые случаи просто жутко нездоровые.

Человек покупает дом с 0% down под interest only. Он никогда не собирается выплачивать дом, а просто ждёт пока подрастёт цена, берёт loan на образовавшуюся equity и куда-то прячет кеш. Рано или поздно настаёт момент, когда цены перестают расти, как сумасшедшие, а размер кредита начинает превышать цену дома. Тогда белый и пушистый встаёт в позу: "Простите, у меня дефолт и банкротство. Заберите дом и спишите кредиты. Извините, жил не по средствам и даже делал вплаты меньше рента (плюс tax deductible). Обязательно исправлюсь в следующей жизни."

Когда чисто и грамотно провёрнуто, то просто поражает воображение. Затем на FoxNews неожиданно появляется девочка, которая рассказывает, что государство за счёт налогоплательщиков должно помогать бедным домовладельцам, попавшим в дефолт. На CNN диктор утверждал, что это lender-ы виноваты, потому что не объяснили белому и пушистому риск кредита. Государство лихорадочно начинает изобретать какие-то законы.

Смех-смехом, но ситуация развивается дальше. Чтобы покрыть убытки lender вынужден подымать APR и повышать требования к новым клиентам. Дома по старой цене становятся менее affordable. Количество продаж падает. Рынок лихорадит. Тут, посмотрев на надвигающуюся грозу следующий белый и пушистый решает выйти из игры. Если таких много, то ещё чего доброго может развиться даже цепная реакция.

[Mikhail-u]

Доналд Трамп - турок ????? :цонфусед:
А что, есть доказательства, что нет? Помните, когда в России хотели сказать, что некто упрямый, как говорили?

[Mikhail-u]

Так, хочу поделиться инфой. Мне года 2 уже присылают е-маилы с рекомендациями, куда вложить денюшку. Всегда по делу, как выяснилось: в нефтяников советовали, в золото ...
Вот сейчас советуют эту компанию:


Red-Hot Oil & Gas Find!

For years, this oil-rich area was considered to be too cold. . . too Isolated. . . and too dangerous to develop!

But last winter, Kodiak Energy (OTCBB: KDKN) Built 140 Kilometers of Ice Roads to Confirm an Estimate of...

40 Billion Barrels!

Buy Kodiak Energy (OTCBB: KDKN) now at around $3. When its latest report is official, this stock could soar to $35. . . $50. . . maybe even $60!

The mother load, may contain up to 40 billion barrels!

[NRG RUS]

http://finance.yahoo.com/q/bc?s=KDKN.OB&t=1y

I Don’t know about 60$, but it is looks good! Only if they not going to file bankruptcy, you can loose all your money!

[TheDreamer]

Окончание тикера означает, что торгуется на OTC Bulletin Board. Игра в подобные акции крайне рискована из-за отсутствия информации.

[Mikhail-u]

Окончание тикера означает, что торгуется на ОТЦ Буллетин Боард. Игра в подобные акции крайне рискована из-за отсутствия информации.

Ну это правые ребята - GOP USA friends, озабоченные моим хорошим благосостоянием. Пока не врали.

[Mikhail-u]

Вот ещё:

Yes, you can become rich from a single decision to buy the right stock just before it emerges from under $1.50 to command a multi-$billion market cap. Phyto Labs (PYTL) has just entered that rare buy-zone from which early shareholders can expect expanding profit-margins right after they purchase the stock.

You can expect Phyto Labs (PYTL) to outperform my other recent Big-Winners:

UPL now trades at $60 with a market cap of $9.4 Billion!
APL now has a $700 million market cap and trades above $50!
PN was quickly bought out at $19 a share by an industry titan!
You will make major-profits on Phyto Labs – regardless of which
titan wins the bidding war for PYTL shares

Pfizer, Merck, and Eli Lilly all share the
$600 Billion reason to buy-out Phyto Labs



When you’re swinging for home-run profits, you’d better be buying shares of an emerging company that can instantly alter the power structure of a multi-$Billion industry.

Phyto Labs is the one junior stock that can quickly control the huge pharmaceutical stock sector while making its early shareholders multi-millionaires at the same time.

As you buy PYTL now under $1.50, you are an early shareholder before the company launches the product that willcontrol the market for $Billions in drugs already in use around the world.



You must own PYTL under $1.50 before this historic product launch
– If you hesitate, you’ll pay well over $10

My PYTL Profit-Map (below) clearly demonstrates the pending flow of information that will establish Phyto Labs as an instant global sales leader that will in-turn force the $600 Billion drug industry to buy every share of PYTL as quickly as they can.

[цепной_кот]

Yes, you can become rich from a single decision to buy the right stock just before it emerges from under $1.50 to command a multi-$billion market cap. Кто-то из тех-журналистов сделал [tracking portfolio] по всем биржевым стокам что приходили ему в спаме. Говорит, за год в среднем падают на 80% :)

Так что можно с хорошим успехом играть на понижение и заработать заветные миллиардики. :)

[Буржуй]

Не согласен.
не сомневался:grum::grum::grum:

[TheDreamer]

Вот ещё:...Одно непонятно: Если человек может сделать миллиарды на бирже, то зачем он делает деньги на рассылке спама?

[цепной_кот]

Одно непонятно: Если человек может сделать миллиарды на бирже, то зачем он делает деньги на рассылке спама? Follow the money... Кто-то им платит.

[Alex_3112]

Одно непонятно: Если человек может сделать миллиарды на бирже, то зачем он делает деньги на рассылке спама?
Механизм простой - человек покупает сток, рассылает спам, сток начинает на самом деле расти...

[Буржуй]

Механизм простой - человек покупает сток, рассылает спам, сток начинает на самом деле расти...сто пудов, в этом и весь фокус

[Слоник Трурль]

Читать спам- это свежо. :rolleyes:

[TheDreamer]

... человек покупает сток, рассылает спам, сток начинает на самом деле расти ...У меня данный спам читают в основном антиспамовые фильтры. По наивности думал, что у других тоже давно так. Конечно, может у фильтров завёлся искусственный интеллект, и они научились самостоятельно торговать на бирже.
:confused:

Ещё слышал, что была новая мода. Расселяют червей по компьютерам, например, пользователей какого-нибудь eTrade (абстрактно), а потом в один прекрасный день дают команду купить или продать какой-нибудь сток.

[Alex_3112]

Ещё слышал, что была новая мода. Расселяют червей по компьютерам, например, пользователей какого-нибудь eTrade (абстрактно), а потом в один прекрасный день дают команду купить или продать какой-нибудь сток.
Нет, о таком в массовом порядке я не слышал. Так можно и всем пользователям Ситибанка сказать свои денежки куда-нибудь перевести...

[Mikhail-u]

Кто-то из тех-журналистов сделал [tracking portfolio] по всем биржевым стокам что приходили ему в спаме. Говорит, за год в среднем падают на 80% :)

Так что можно с хорошим успехом играть на понижение и заработать заветные миллиардики. :)
Ну так сыграй.

[Mikhail-u]

Одно непонятно: Если человек может сделать миллиарды на бирже, то зачем он делает деньги на рассылке спама?
У него нет денег, чтобы всё купить - хочет ещё подпрячь людей.:)

вот последим за динамикой - есть два стока - проверим. Повторяю - то, что они раньше предлагали - всё подтвердилось. И это не "Он" - это "друзья республиканской партии". Если только предположить, что здесь - законспирированный план демонов по разорению репов?;)