Real estate job: советы покупателям [Archive]

zgorynych

05-23-2007, 11:31 AM

Народ топик жутко интересный - узнал много нового... Так что пара вопросов.. со стороны покупателя
Какая стратегия покупателя в наши дни наболее логична. По возможности по шагам...
Первое - второе - третье

Такая как и обычно - знание сила. Часто зная инфо о трудностях продавца - вынужденый переезд, болезнь, потеря работы и т.п. можно пинять на сколько ниже изначальной цены он пойдёт. До офера поговорить с соседями/жильцами. часто они ненароком обронят фразы со всей инфо которую брокер скрывает. :D

1. Если у самого нет времени шлэпать, найди хорошего брокера - рекомендации друзей и т.п. но с роднёй/друзьями рекомендующих ;)

2. Определись со своим бюджетом. Это важно. И не морочь себе голову только изначальной цифрой стоимости а смотри на тотал кост - налоги, отопление, другие расходы. Часто дом подешевле но в городе с сумашедшими налогами ты платишь за школу для семьи с 3 детьми. Тогда лучше иметь более дорогой дом с меньшими (относительно) налогами - будет легче продать.

3. Будь флексибл. Хошечь 2 туалета а там только один? Но цена на 50К дешевле? Не чурайся. За 5-10К добавишь как минимум туалет с душем а то и с ванной. Не хочешь таунхауз а только дом? Часто можно найти end unit таунхауз который имеет только одну стенку с соседями зато цена как кондо, сам ливинг ареа и бэкярд как дом и часто сразу за проперти сады и огороды а не асфальт. И кондо ассосиации или нет как таковой или минимальная и ессно физ минимальные или символические типа 50 дол/месяц.

химик

05-23-2007, 11:39 AM

Спасибо!
Теперь буду чесать репу насчет времени ... вероятно надо еше чуток подождать рынок продолжает проседать

zgorynych

05-23-2007, 12:00 PM

Спасибо!
Теперь буду чесать репу насчет времени ... вероятно надо еше чуток подождать рынок продолжает проседать

Проседать он ещё будет 1-2 года. Не раньше чем до 2008 выборов. Да и после тоже не понятно Дело не в этом. А в том что часто "дилз" могут не повторица в том же варианте. Например дом стоил 500 до проседа. Сегодня ему цена 425-450. Продавец умер-шмумер и можно забрать за 350. Ты не берёшь думая что просед продолжица. Допустим. А кто-то купил за 350. При продолжении проседа (учитывая что дил за 350 был вызван исключительно чп ситуацией) дом стоит 375-400 (а не 425). Кто выгадал?

Не бойся давать низкие оферы. Но покажи брокерам что ты серьёзный покупатель. На их вопрос почему даёшь такие низкие и заведомо неприемлимые оферы, бла-бла-бла, отвечай то "не тратил бы время если бы не хотел купить". Это их подбодрит искать дилз пошустрее.

Бол-во брокеров даже если и знакомые с рынком но ленивые (почитай Флоридиана) и не поднимут ж*пы лишний раз. С таким атитюдом дилз не найти. Разве что повезёт. Но тогда надо знать рынок чтобы сделать решение on the spot. А так же бол-во риал дилз не доходят до МЛС. Их разбирают "по дороге" к нему.

Floridian

05-23-2007, 12:08 PM

1) Кредит хороший? Тогда первым делом иди к лоан оффисеру, работающему на ДИРЕКТ ЛЕНДЕРА (Чейз, Сити, ВаМу, т.д.). Дай прогнать свой кредитный репорт, возьми у него копию, узнай текущий рейт на твой предполагаемый лоан амаунт (300К, 350К и т.д.) Задай прямой вопрос: "сколько будет мой клоузинг кост? В процентах и какие flat fees. Возьми при-аппрувал леттер. Научись сам считать месячный пеймент, зная цену продажи, даунпеймент, клозинг кост, налоги, ютилити чарджес и что там у вас в каунти еще есть.

2) Если нет времени самому перерывать горы рекламы - найми хорошего агента.

3) Какой даунпеймент? Внушительный? Тогда сходи в свой банк и возьми сертифайд чек на имя John McDougal as attorney (любое имя подойдет, потом его уничтожишь) на сумму даунпеймента. Приходя смотреть дом, давай в руки агенту или продавцу этот чек посмотреть. Очень важно, чтобы они знали, что у тебя деньги есть. Говори мол на прошлой неделе собирался дом покупать, уже и чек из банка взял, да сделка по вине продавца сорвалась...

4) На копии кредитного репорта white out всю персонал информацию (номера счетов, ССН) и сделай 20 копий. Протягивай продавцам и агентам посмотреть вместе с сертифайд чек. Продавцам и агентам очень важно знать что у тебя высокий скор (если он у тебя высокий)

5) Спроси у местных риэлторов, где в вашем каунте источник информации о балансах на моргиджах. Желательно на интернете. Если база данных платная, то заплати за доступ. Перед тем как идти что-то смотреть, узнавай адрес и узнавай в источнике сумму пейоффа. Ты хочешь купить ниже рыночной стоимости, поэтому не трать время на листинги с пейоффом выше того, что собираешься платить.

6) Поменьше ходи смотреть дома. Старайся узнавать как можно больше информации о доме, не стесняйся расспрашивать долго и подробно. Как уже заметили выше, если пришел дом смотреть и есть вероятность что ты его купишь, не поленись поговорить с соседями. Узнаешь много интересного. Американцы обычно очень разговорчивы на тему риал истейта и своего нейборхуда в частности.

7) Как уже было замечено, концентрируй внимание не на продажной стоимости, а на месячном пейменте. И изначально выбери для себя месячный пеймент, который приемлим (не ЦЕНА ПРОДАЖИ, которая приемлима, а именно месячный пеймент!)

8. Выбери себе риал истейт адвоката. Подпиши ритейнер, заплати ему треть вперед и убедись что в ритейнере нет ограничения по срокам. То есть даже если купишь через год - адвокат все равно уже нанят.
Если видишь дом с небольшим пейофом который тебе подходит, делай оффер исходя из своего приемлимого пеймента, оставляй продавцу или агенту копию своей кредитной истории (с вымаранной персонал инфо!), делай письменный оффер с телефоном и факсом своего адвоката, говори чтобы посылали контракт туда, и тверди как быстро ты можешь закрыться. Даже если не приняли оффер на месте, сделай фоллоу-ап колл через неделю и через две и через три.

9) Я плохо понимаю твою терминологию "рынок проседает". Всегда есть motivated sellers. Всегда можно найти приемлимый дил. А когда рынок как ты выражаешься просядет, мотивейтед селлерз все равно будут продавать за минимум того, что они согласны взять, и к рынку это не имеет отношения.

химик

05-23-2007, 12:12 PM

химик

05-23-2007, 12:23 PM

[Floridian] Спасибо за трюки.
[Credit score] очень высокий
Под рынкок проседает я имел ввиду вот что (просто пример что у нас с РЕ делается)
[Back to Back towhouses] - отличное [location] в 2003-2004 году доходили [upto mid-upper 300x] сечас [low-mid 200x] ... новостройка!. Тем ни менее РЕ у нас продолжают строить а вот рынок покупателей ... поднасытился
Мысль на счет сколько будет мне ето дело стоить в месяц и от этого плясать тоже понял :) как считать ето знаю :). У нас просто интересный процесс происходит рента начала расти а вот цены падать и вот вот пересеку линию когда выгоднее будет купить

Самое главное мужики понял что дил надо искать штучный ака когда у продавца особые обстоятельства а так же не боятся делать оферы типа процентов на 20-40% ниже того что они спрашивают (имея информацию о доме на руках)

zgorynych

05-23-2007, 12:27 PM

Ок просвети что такое МЛС?
Насчёт брокера понял, насчет [research] по интернету продаваемого дома тоже (сколько лоана висит, почему продают .. а кстати такие вопросы уместно задать брокеру?).

МЛС - это Multiple Listing Service брокерская попытка монополии. Куда все брокеры скидывают листинги и где другие брокеры ищут для тебя пропертиз. Обычно (но не всегда) туда самые дилз не успеют попасть т.к. например старушка которая собираеца переезжать во Флориду звонит своей брокерше и просит прийти листнуть дом. Если у брокерши есть пара-тройка уже живых покупателей то она им даст эту наколку и если дил действительно хороший то один из них его заберёт.

Насчёт пре-апровалз и т.п. не парься так сильно как сказали. Это дела минувшиух дней, когда люди приходили на опен хаузы с чеками, кредит. историями и пре-апровал письмами и дома уходили на 10% выше листинг прайс. Сегодня ажиотаж сильно стих (ноль). Так что любой боркер будет рад любому оферу, ессно имей как минимум док-ва платежеспособноси.

Ещё один момент. Если ты не собираешься жить там долго то кто мортгидж компани не имеет большого значения. Но если думаешь жить лет 5-10 то лучше ищи дил с местным банком который НЕ ПРОДАЁТ мортгиджи. Там рейт может на 0.25% выше зато потом намного легче дил с локальными людьми чем с кастомер реп козлом из Бангалора. :D Я наслышался довольно много "ужасов" о ВаМу, БофА и т.п. где какая то ерунда-ошибка (обычно с их стороны) занимает недели/месяцы исправить.

klukva

05-23-2007, 01:18 PM

ребята-реалторы, а как часто обновляют информацию на сайте Remax.com?

Буржуй

05-23-2007, 03:06 PM

ребята-реалторы, а как часто обновляют информацию на сайте Remax.com?это надо спросить и римакс. надо на прямую смотреть МЛС

klukva

05-23-2007, 03:21 PM

это надо спросить и римакс. надо на прямую смотреть МЛС
ссылочку на прямой млс не подскажете?

klukva

05-23-2007, 03:33 PM

нашла (mls.com), чё та я раньше не додумалась. Тогда непоскажете, а как часто етот емелесовский сайт обновляют?

Буржуй

05-23-2007, 03:41 PM

ссылочку на прямой млс не подскажете?

В каком городе? я только по бруклину спец :-( У вас их аж две:

http://www.brooklynmls.com/bay/passwd.html
https://www.bnymls.com/brk/welcome.html

Буржуй

05-23-2007, 03:42 PM

саит обновляется риал таим как только появляется новый листинг (по крайней мере так работает бруклин)

klukva

05-23-2007, 03:45 PM

еще один вопросик к товарищям реалторам. На любых сайтах где можно искать дома есть несколько [options], которые нужно внести, чтоб найти ту или иную проперти. А как можно сделать [search] если я знаю аддресс школы (например) и хочу найти все продоваемые проперти которые относяться к етой данной школе? как узнать если той или иной дом принадлежит по зип коду, или аддресу к той школе. Пока я только смотрю каждую проперти в отдельности и где есть [school information], а можно [search] как то упростить?

Буржуй

05-23-2007, 03:49 PM

Я никогда не видел поиска в МЛС по скул дисктрикт.

XCNY

05-23-2007, 03:52 PM

А у миня вапрос такого плана, а вот помимо прямой купли- продажи недвижимости.Международные обмены осуществляються?Например: хата в деревне кукуево Россия,на дом в нью джерси США))))

9999

05-23-2007, 04:36 PM

Ещё один момент. Если ты не собираешься жить там долго то кто мортгидж компани не имеет большого значения. Но если думаешь жить лет 5-10 то лучше ищи дил с местным банком который НЕ ПРОДАЁТ мортгиджи. Там рейт может на 0.25% выше зато потом намного легче дил с локальными людьми чем с кастомер реп козлом из Бангалора. :D Я наслышался довольно много "ужасов" о ВаМу, БофА и т.п. где какая то ерунда-ошибка (обычно с их стороны) занимает недели/месяцы исправить.

Помоему, сейчас уже нет банков, которые не продают мортгиджи, если не Фанни Мей, то кому то еще. Сковывает капитал.

Floridian

05-23-2007, 05:20 PM

Насчёт пре-апровалз и т.п. не парься так сильно как сказали. Это дела минувшиух дней, когда люди приходили на опен хаузы с чеками, кредит. историями и пре-апровал письмами и дома уходили на 10% выше листинг прайс. Сегодня ажиотаж сильно стих (ноль). Так что любой боркер будет рад любому оферу, ессно имей как минимум док-ва платежеспособноси.

Химик не собирается давать офферы, которым брокер и продавец будут рады, разве Вы еще не поняли? :) Так что трясти чеками, историями и приаппрувал леттерами все-таки стоит - эти три бумажки я бы назвал "максимум доказательств платежеспособности". А Вы какие такие "минимум доказательства платежеспособности" предлагаете предъявлять?

Ещё один момент. Если ты не собираешься жить там долго то кто мортгидж компани не имеет большого значения. Но если думаешь жить лет 5-10 то лучше ищи дил с местным банком который НЕ ПРОДАЁТ мортгиджи. Там рейт может на 0.25% выше зато потом намного легче дил с локальными людьми чем с кастомер реп козлом из Бангалора. :D Я наслышался довольно много "ужасов" о ВаМу, БофА и т.п. где какая то ерунда-ошибка (обычно с их стороны) занимает недели/месяцы исправить.

От выбора лендера зависит очень многое и выбирать его нужно ДО ТОГО как начинаешь дома смотреть. Правильно выбрав лендера, можно съэкономить кучу денег. И неважно, долго или нет собираешься в доме жить. Больших лендеров, предлагающих лучшие дилы для клиентов с хорошей кредитной историей - немного, и они общенациональные. Я уже перечислял их. А "мортгидж компани" прокинет и обует так, что мало не покажется. Сам этим раньше занимался, пока сабпрайм рынок хорошо стоял :)

Floridian

05-23-2007, 05:28 PM

нашла (mls.com), чё та я раньше не додумалась. Тогда непоскажете, а как часто етот емелесовский сайт обновляют?

mls.com не имеет ничего общего с официальными МЛС. Это просто название такое, а на самом деле обычный коммерческий сайт. На этом сайте стоят листинги, за которые заплатили на других affiliated вебсайтах поставившие их риэлторы или хозяева.

Официальный сайт это www.realtor.com (http://www.realtor.com) . Когда ставлю листинг на бруклинскую МЛС, в анкетке есть вопрос, ставить ли его также автоматически на риалтор.ком. Я конечно ставлю "yes" - и он там появляется. Я не знаю как часто он обновляется, но замечал не раз, что некоторое запоздание есть.

Most Wanted

05-23-2007, 05:54 PM

Я заметил , что на realtor.com иногда есть то , чего нет на местном MLS .
Причём праперти эти имеют MLS #.
Как это получается , не пойму .

XCNY

05-23-2007, 06:10 PM

Помоему, сейчас уже нет банков, которые не продают мортгиджи, если не Фанни Мей, то кому то еще. Сковывает капитал."Одна из крупнейших ипотечных компаний США Fannie Mae объявит сегодня о намерении пойти навстречу заемщикам с неблагонадежной кредитной историей.
По словам президента Fannie Mae Дэниела Мадда (Daniel Mudd), программа, получившая название "HomeStay", предложит "ряд действенных решений" по получению кредитов и снизит требования к заемщикам.Кроме того, Мадд сообщил о повышении срока выдачи ипотечных кредитов для приобретения домов на вторичном рынке с 30 до 40 лет. Это позволит снизить ежемесячные выплаты по кредитам примерно на 5 процентов. Другая крупная ипотечная компания США, Freddie Mac также заявит о снижении требований. Компании Fannie Mae и Freddie Mac контролируют около 50 процентов рынка недвижимости в США."

ну вот щас монстры ипотеки сделают иньекции от кризиса и ипотека на вторичном рынке ,снова пайдёт задирать ценны.)))

columbus

05-23-2007, 07:29 PM

Народ топик жутко интересный - узнал много нового... Так что пара вопросов.. со стороны покупателя
Какая стратегия покупателя в наши дни наболее логична. По возможности по шагам...
Первое - второе - третье

Ставка высокая - покупать не выгодно на данном этапе. К концу года ожидается снижение. (если точнее - при ожидаемом входе в рецессию, резерв вынужден будет снижать ставку)
Мне кажется еще важно правильно выбрать метрополис с выгодным соотношение зарплата-стоимость недвижимости. На мой взгляд Колумбус в этом отношении намного выгодней DC.

Floridian

05-23-2007, 08:58 PM

Я заметил , что на realtor.com иногда есть то , чего нет на местном MLS .
Причём праперти эти имеют MLS #.
Как это получается , не пойму .

Легко объясняется.
Определенная МЛС покрывает определенный район. Например, Бруклинская покрывает Бруклин. Но ничто не мешает "жадному" брокеру-члену-Бруклинских-МЛС залистать и поставить на свою МЛС проперти, расположенное в Квинсе. Да, он эту проперти толком маркетировать-то не может, но ху кеарз, главное же залистать, а там вдруг продастся....

Это обычно происходит тогда, когда продавец понятия не имеет о разделении МЛС на Квинс и Бруклин. А листинг агент, конечно, считает за труд объяснить :)

В Бруклинских МЛС, скажем, всегда есть 50 проперти расположенных в Квинсе. А на Риалтор.ком попадают ВСЕ проперти, залистанные на ВСЕХ МЛС. Соответственно, когда человек будет смотреть на Риалтор.ком проперти по определенному Квинсовскому зипкоду - он увидит пропертиз, которых нет на Квинсовском МЛС. Но у которых будет бруклинских МЛС номер.

Думаю, во Флориде то же самое. Такие листинги обычно имеет смысл показывать и смотреть в первую очередь. Приходишь показывать, а хозяин радуется тебе как родному - ведь мало агентов, которые догадаются посмотреть листинги на соседнем МЛС... Глядишь, после одного показа в два-три месяца месяца хозяин уже более сговорчивый.... Бедняга думает, что рынок совсем плох, никого его дом не интересует, кто ж ему будет объяснять, что листать надо с местным риалтором, пусть даже "незнакомым", а не со знакомым, но из соседнего города...

Most Wanted

05-23-2007, 09:01 PM

Легко объясняется.
Определенная МЛС покрывает определенный район. Например, Бруклинская покрывает Бруклин. Но ничто не мешает "жадному" брокеру-члену-Бруклинских-МЛС залистать и поставить на свою МЛС проперти, расположенное в Квинсе. Да, он эту проперти толком маркетировать-то не может, но ху кеарз, главное же залистать, а там вдруг продастся....

Это обычно происходит тогда, когда продавец понятия не имеет о разделении МЛС на Квинс и Бруклин. А листинг агент, конечно, считает за труд объяснить :)

В Бруклинских МЛС, скажем, всегда есть 50 проперти расположенных в Квинсе. А на Риалтор.ком попадают ВСЕ проперти, залистанные на ВСЕХ МЛС. Соответственно, когда человек будет смотреть на Риалтор.ком проперти по определенному Квинсовскому зипкоду - он увидит пропертиз, которых нет на Квинсовском МЛС. Но у которых будет бруклинских МЛС номер.

Думаю, во Флориде то же самое. Такие листинги обычно имеет смысл показывать и смотреть в первую очередь. Приходишь показывать, а хозяин радуется тебе как родному - ведь мало агентов, которые догадаются посмотреть листинги на соседнем МЛС... Глядишь, после одного показа в два-три месяца месяца хозяин уже более сговорчивый.... Бедняга думает, что рынок совсем плох, никого его дом не интересует, кто ж ему будет объяснять, что листать надо с местным риалтором, пусть даже "незнакомым", а не со знакомым, но из соседнего города...

it make sense ... Spasibo .

Floridian

05-23-2007, 09:06 PM

Ставка высокая - покупать не выгодно на данном этапе. К концу года ожидается снижение. .

Чего только не услышишь.... И ставка-то оказывается сейчас высокая...
Люди, которые хотят купить дом - покупают как только им становится доступен тот месячный пеймент, за который данный дом предлагается. Неважно какая ставка. Если человек просто смотрит или как они любят говорить "я изучаю рынок" - он не купит ничего, будь ставка хоть ниже низкого.

zgorynych

05-23-2007, 09:42 PM

Помоему, сейчас уже нет банков, которые не продают мортгиджи, если не Фанни Мей, то кому то еще. Сковывает капитал.

Нет. Всё ещё есть. У нас (МА) во всяком случае. Очень много банков у которых 1-2-3 отделения и только. Это самые лучшие в этом плане. Персонал сервис. Типа европейских банков.

zgorynych

05-23-2007, 09:46 PM

Повторяю. Если ты полагешься на МЛС то не ожидай miracles. А просто среднестатистических дилз. Все изюминки в 95% случаев вне МЛС. А это takes time to develop contacts.

zgorynych

05-23-2007, 09:48 PM

Чего только не услышишь.... И ставка-то оказывается сейчас высокая...
Люди, которые хотят купить дом - покупают как только им становится доступен тот месячный пеймент, за который данный дом предлагается. Неважно какая ставка. Если человек просто смотрит или как они любят говорить "я изучаю рынок" - он не купит ничего, будь ставка хоть ниже низкого.

Это верно. но только для овнер окюпантс. Для инвесторов надо - "ставка высокая и цены низкие".

XCNY

05-23-2007, 10:03 PM

Чего только не услышишь.... И ставка-то оказывается сейчас высокая...
Люди, которые хотят купить дом - покупают как только им становится доступен тот месячный пеймент, за который данный дом предлагается. Неважно какая ставка. Если человек просто смотрит или как они любят говорить "я изучаю рынок" - он не купит ничего, будь ставка хоть ниже низкого.флоридан а вы правы,дай щас ту цену пеймента за кооп, кондо ,хауз, как за рент который народ платить, все начнут грузиться и пакупать будет ажиотаж спроса на недвижымость))))

zgorynych

05-23-2007, 10:06 PM

флоридан а вы правы,дай щас ту ценну пеймента за кооп, кондо ,хауз, как за рент который народ платить, все начнут грузиться и пакупать будет ажиотаж спроса на недвижымость))))

Да это и есть признак "востанавливающегося эквилибриума экономики". Когда рент = мортгиджу.

Floridian

05-23-2007, 10:33 PM

Повторяю. Если ты полагешься на МЛС то не ожидай miracles. А просто среднестатистических дилз. Все изюминки в 95% случаев вне МЛС. А это takes time to develop contacts.
Не соглашусь. Все агенты и брокеры, которых я знаю, и включая меня самого, всегда ставят ВСЕ листинги на МЛС. Хорошие, плохие, изюминки, неизюминки - все идет на МЛС, с той оговоркой что цена на МЛС может стоять завышенная и я не могу ее изменить без согласия продавца. Поэтому, опять: смотрим пейофф и делаем оффер accordingly, невзирая где увидели листинг - на МЛС или на столбе бумажку приклеенную.

Пример специально для ЗГорыныча: Залистал я проперти. Продавец говорит мол поставь цену 2,5М. Хорошо, я спорить не могу. Подписывается листинг агримент. Но после выяснения личных обстоятельств продажи, я выясняю, что он готов взять 1,2 М хоть сегодня. Но листать за 1,2М он не хочет! Каждый продавец думает, что вот-вот из-за угла появится идиот и буквально заплатит двойную цену за его дом. Каждый продавец так устроен, такова человеческая натура, и мне с этим приходится мириться. Естественно, я всем знакомым брокерам сообщаю об этой проперти и говорю, чтобы тащили любые офферы выше 1,2М. Естественно, я ставлю эту проперти на МЛС за 2,5 потому что именно такая цена указана в листинг агрименте и, соответственно, все незнакомые мне брокеры думают, что именно 2,5 за свою проперти этот продавец и хочет, что не есть правда. Но я не могу написать в дескрипшн :"аскинг прайс 2,5, но возьмем и 1,2" :) Мой знакомый агент приносит мне оффер 1,5М, дом продан и где-то за неделю до клоузинга этот агент мне звонит и говорит : "а зачем ты этот дом на МЛС за 2,5 поставил?" Ему даже в голову не пришло, что "официальная" аскинг прайс всегда была 2,5. НИ ОДИН ЧЕЛОВЕК ИЗ МЛС МНЕ НЕ ПОЗВОНИЛ И НЕ СДЕЛАЛ ЛОУ-БОЛЛ ОФФЕР, которое в данном случае было бы более чем уместно, так как на доме мортгидж был 0. Мораль я уже сформулировал выше в этом посте подчеркнутым текстом.

XCNY

05-23-2007, 11:03 PM

Да это и есть признак "востанавливающегося эквилибриума экономики". Когда рент = мортгиджу.хм,да?а то что я запостил ниже насчёт иньекции и если вдруг получиться так, что рент станет= моргиджу, это что отражение эквилибрируемости или реального роста экономики?

zgorynych

05-24-2007, 07:58 AM

хм,да?а то что я запостил ниже насчёт иньекции и если вдруг получиться так, что рент станет= моргиджу, это что отражение эквилибрируемости или реального роста экономики?

Нет. Скорее спад. Т.е. после периода бума (когда мортгидж был в 1.5-2 раза выше рента) наблюдаеца возврат в обратную сторону (рент=мортгидж). После (если не будет опять бума) того восстановица формула где рент примерно 75-80% от мортгиджа (owner occupancy premium, классическая формулировка).

zgorynych

05-24-2007, 08:12 AM

Не соглашусь. Все агенты и брокеры, которых я знаю, и включая меня самого, всегда ставят ВСЕ листинги на МЛС. Хорошие, плохие, изюминки, неизюминки - все идет на МЛС, с той оговоркой что цена на МЛС может стоять завышенная и я не могу ее изменить без согласия продавца. Поэтому, опять: смотрим пейофф и делаем оффер accordingly, невзирая где увидели листинг - на МЛС или на столбе бумажку приклеенную.

Пример специально для ЗГорыныча: Залистал я проперти. Продавец говорит мол поставь цену 2,5М. Хорошо, я спорить не могу. Подписывается листинг агримент. Но после выяснения личных обстоятельств продажи, я выясняю, что он готов взять 1,2 М хоть сегодня. Но листать за 1,2М он не хочет! Каждый продавец думает, что вот-вот из-за угла появится идиот и буквально заплатит двойную цену за его дом. Каждый продавец так устроен, такова человеческая натура, и мне с этим приходится мириться. Естественно, я всем знакомым брокерам сообщаю об этой проперти и говорю, чтобы тащили любые офферы выше 1,2М. Естественно, я ставлю эту проперти на МЛС за 2,5 потому что именно такая цена указана в листинг агрименте и, соответственно, все незнакомые мне брокеры думают, что именно 2,5 за свою проперти этот продавец и хочет, что не есть правда. Но я не могу написать в дескрипшн :"аскинг прайс 2,5, но возьмем и 1,2" :) Мой знакомый агент приносит мне оффер 1,5М, дом продан и где-то за неделю до клоузинга этот агент мне звонит и говорит : "а зачем ты этот дом на МЛС за 2,5 поставил?" Ему даже в голову не пришло, что "официальная" аскинг прайс всегда была 2,5. НИ ОДИН ЧЕЛОВЕК ИЗ МЛС МНЕ НЕ ПОЗВОНИЛ И НЕ СДЕЛАЛ ЛОУ-БОЛЛ ОФФЕР, которое в данном случае было бы более чем уместно, так как на доме мортгидж был 0. Мораль я уже сформулировал выше в этом посте подчеркнутым текстом.

Как раз не только можешь спорить но и должен. Ты (теоретически) профессионал и не должен давать понять не профессионалу что он может тебя погонять. Представь себе что ты своему сантехнику скажешь "да вот тут можешь не варить а просто тяп ляп чтобы дешевле было". Если он профессионал то пошлёт тебя подальше даже если ему это будет стоить работы. А халтурщик сделает как ты хотел зато потом, когда лопнет, ты же первый будешь его винить в некачественной работе. Так в любой профессии где имееца понятие "профессионал".

Довольно нетипичный пример. И довольно редкий. Я бы не стал работать с таким продавцом. Ну разве если бы других листингов у меня не было.

Просто работая с таким упрямцем я обнадёжу других продавцов листать за 50% больше чем маркет. Что с того что у меня будут десятки листингов? Они будут стоять на месте. А мне нужны оферы и клозинги а не ласкать самолюбие и самомнение продавца.

Единственная причина такого завышенного листинга - это дать себе возможность продать т.е. быть агентом и продавца и покупателя. Тогда вижу смысл. А так нет. И то если ты это будешь делать довольно часто то с тобой перестанут работать другие брокеры зная что у тебя на 50% завышены листинги и не захотят тратить свои силы и время.

Floridian

05-24-2007, 01:00 PM

Как раз не только можешь спорить но и должен. Ты (теоретически) профессионал и не должен давать понять не профессионалу что он может тебя погонять. ......Так в любой профессии где имееца понятие "профессионал".

Это все слова... Профессионал... Давать погонять.... Мне есть о чем поспорить и поговорить с селлером окромя цены продажи. Например, мои коммиссионные. А цену продажи всегда можно снизить потом, если понадобится.... Я все comparable properties продавцу честно показываю, и если он видит, что такого рода проперти в последний год больше чем за 1,6 не продавались не разу, но все равно твердит мне "попробуй, вдруг дадут 2,5" - мое дело поставить 2,5 в агримент и дать ему подписать...

Довольно нетипичный пример. И довольно редкий. Я бы не стал работать с таким продавцом. Ну разве если бы других листингов у меня не было.

Опять слова. Ага, посмотрел бы я, как Вы, Змей Горыныч, walk away on a seller, у которого пейофф 0, огромное motivation, и hot property, на которую я знаю что много желающих найдется... И коммишн светит в 70 тысяч... То Вы в предыдущих постах пропагандировали, что надо хвататься за любую возможность и бежать сломя голову любую проперти смотреть, а то теперь... "я не стал бы работать с таким продавцом". Уже определитесь :).

Просто работая с таким упрямцем я обнадёжу других продавцов листать за 50% больше чем маркет. Что с того что у меня будут десятки листингов? Они будут стоять на месте. А мне нужны оферы и клозинги а не ласкать самолюбие и самомнение продавца.

Мне плевать на других продавцов, которые вдруг "обнадежатся" из-за того, что увидят дутую аскинг прайс на МЛС. Почему я должен заботиться об их моральном здоровье? :) Кроме того, Вам известно, что маркет value проперти определяется не по тому, за сколько сосед ХОЧЕТ продать свою идентичную проперти, а по тому, за сколько БЫЛИ ПРОДАНЫ идентичные проперти в недалеком прошлом.

И то если ты это будешь делать довольно часто то с тобой перестанут работать другие брокеры зная что у тебя на 50% завышены листинги и не захотят тратить свои силы и время.

Наоборот, все будут знать, что мой листинг МОЖЕТ БЫТЬ ЗАВЫШЕН и поэтому будут мне предварительно звонить и спрашивать, какая же bottom line. Что мне и нужно. Хотя.... в Бруклине около 2000 риал истейт агентов и я сильно сомневаюсь, что хоть кто-то следит, имеет ли некто Флоридиан тенденцию завышать цены на свои листинги или нет. Я даже не тешу себя надеждой на такое внимание :) Особенно как у меня их всего 3 собственных на данный момент....

zgorynych

05-24-2007, 01:18 PM

Это все слова... Профессионал... Давать погонять.... Мне есть о чем поспорить и поговорить с селлером окромя цены продажи. Например, мои коммиссионные. А цену продажи всегда можно снизить потом, если понадобится.... Я все comparable properties продавцу честно показываю, и если он видит, что такого рода проперти в последний год больше чем за 1,6 не продавались не разу, но все равно твердит мне "попробуй, вдруг дадут 2,5" - мое дело поставить 2,5 в агримент и дать ему подписать...

Опять слова. Ага, посмотрел бы я, как Вы, Змей Горыныч, walk away on a seller, у которого пейофф 0, огромное motivation, и hot property, на которую я знаю что много желающих найдется... И коммишн светит в 70 тысяч... То Вы в предыдущих постах пропагандировали, что надо хвататься за любую возможность и бежать сломя голову любую проперти смотреть, а то теперь... "я не стал бы работать с таким продавцом". Уже определитесь :).

Мне плевать на других продавцов, которые вдруг "обнадежатся" из-за того, что увидят дутую аскинг прайс на МЛС. Почему я должен заботиться об их моральном здоровье? :) Кроме того, Вам известно, что маркет value проперти определяется не по тому, за сколько сосед ХОЧЕТ продать свою идентичную проперти, а по тому, за сколько БЫЛИ ПРОДАНЫ идентичные проперти в недалеком прошлом.

Наоборот, все будут знать, что мой листинг МОЖЕТ БЫТЬ ЗАВЫШЕН и поэтому будут мне предварительно звонить и спрашивать, какая же bottom line. Что мне и нужно. Хотя.... в Бруклине около 2000 риал истейт агентов и я сильно сомневаюсь, что хоть кто-то следит, имеет ли некто Флоридиан тенденцию завышать цены на свои листинги или нет. Я даже не тешу себя надеждой на такое внимание :) Особенно как у меня их всего 3 собственных на данный момент....

От цены зависит всё. Разница между нашими подходами в том что ты готов работать с маленьким шансом (3-5% при завышении цены в 1.5 раза от маркетной) на успех но с большОй надеждой заработать тогда 70,000. Я люблю работать с 95% шансом успеха (прибалтывая продавца листнуть за 97% от маркетной цены путём скашивания коммисси) но пусть заработаю "всего" 5,000-10,000 за проперти. Но наверняка. И стабильно. А не "лотерейным" способом.

Когда я активно этим занимался (и не был в МЛС) я листал за 2-3-4% а не 5-6% как принято. Ессно другие брокеры смотрели на меня волком и не спешили их показывать.. Но мне было пох. Зато мои пропертиз уходили за дни, недели макс. А не месяцы как средний возраст листинга в негорячем маркете.

Я не пропагандировал "бежать сломя голову" а инвестировать время на изучение рынка вкл. личные визуальные наблюдения (но не только). Именно для того чтобы потом не тратиь время пытаясь продать проперти в 1.5 раза дороже её рыночной цены.

Floridian

05-24-2007, 01:41 PM

От цены зависит всё. Разница между нашими подходами в том что ты готов работать с маленьким шансом (3-5% при завышении цены в 1.5 раза от маркетной) на успех но с большОй надеждой заработать тогда 70,000. Я люблю работать с 95% шансом успеха (прибалтывая продавца листнуть за 97% от маркетной цены путём скашивания коммисси) но пусть заработаю "всего" 5,000-10,000 за проперти. Но наверняка. И стабильно. А не "лотерейным" способом.

Когда я активно этим занимался (и не был в МЛС) я листал за 2-3-4% а не 5-6% как принято. Ессно другие брокеры смотрели на меня волком и не спешили их показывать.. Но мне было пох. Зато мои пропертиз уходили за дни, недели макс. А не месяцы как средний возраст листинга в негорячем маркете.

Я не пропагандировал "бежать сломя голову" а инвестировать время на изучение рынка вкл. личные визуальные наблюдения (но не только). Именно для того чтобы потом не тратиь время пытаясь продать проперти в 1.5 раза дороже её рыночной цены.

Где же в моем примере маленький шанс? Given 0 пейофф, высокую мотивацию продавца (надо уезжать), и его откровенное признание, что мол возьмет и 1,2 (НО попытайся продать за 2,5!) - шанс продать 100%.

Насколько я понимаю, прибалтывать продавца листнуть за меньше чем 100% от маркет валью не совсем легально для лицензированного РЕ агента. Агент ДОЛЖЕН объявить продавцу, какая реальная стоимость его проперти. Я всегда объявляю и показываю comparable properties из профессиональной аппрейзерской системы. Если надо, мы с продавцом делаем drive by мимо проданных в недалеком прошлом пропертиз, убеждаясь, что они похожие.
Как Вы объясняете продавцу, что он должен продать свой дом ниже его рыночной стоимости? Вас для того и нанимают, чтобы продать ДОРОЖЕ рыночной стоимости.

Насчет визуальных наблюдений - я работаю фул-тайм в одном и том же нейборхуде уже почти год. Я на него уже визуально насмотрелся. В большинстве случаев мне не нужно никуда идти, чтобы составить полное представление о проперти, да и в аппрейзерской системе, которой я пользуюсь, есть фотографии. Еще раз: первым делом пейофф, и отталкиваясь от него я рассматриваю перспективность проперти. Вся остальная информация, кроме пейоффа - в условиях нынешнего рынка второстепенна. Пусть продавец надувает щеки и просит двойную цену - мне пох. Но если у него пейофф маленький, я первый прибегу туда с моим покупателем и проинструктирую его, какой оффер следует сделать. Или приду попытаюсь залистать.

А насчет "работать за 5000" - так это наверно только двадцать лет назад возможно было... Сейчас 5000 немного другие деньги... 5000 с дома, если ты листинг агент - это ничего. Я не думаю, что сейчас Вы будете за 5000 проперти листать, даже если есть большой шанс продать за несколько недель....

zgorynych

05-24-2007, 01:57 PM

Где же в моем примере маленький шанс? Given 0 пейофф, высокую мотивацию продавца (надо уезжать), и его откровенное признание, что мол возьмет и 1,2 (НО попытайся продать за 2,5!) - шанс продать 100%.

Насколько я понимаю, прибалтывать продавца листнуть за меньше чем 100% от маркет валью не совсем легально для лицензированного РЕ агента. Агент ДОЛЖЕН объявить продавцу, какая реальная стоимость его проперти. Я всегда объявляю и показываю comparable properties из профессиональной аппрейзерской системы. Если надо, мы с продавцом делаем drive by мимо проданных в недалеком прошлом пропертиз, убеждаясь, что они похожие.
Как Вы объясняете продавцу, что он должен продать свой дом ниже его рыночной стоимости? Вас для того и нанимают, чтобы продать ДОРОЖЕ рыночной стоимости.

Насчет визуальных наблюдений - я работаю фул-тайм в одном и том же нейборхуде уже почти год. Я на него уже визуально насмотрелся. В большинстве случаев мне не нужно никуда идти, чтобы составить полное представление о проперти, да и в аппрейзерской системе, которой я пользуюсь, есть фотографии. Еще раз: первым делом пейофф, и отталкиваясь от него я рассматриваю перспективность проперти. Вся остальная информация, кроме пейоффа - в условиях нынешнего рынка второстепенна. Пусть продавец надувает щеки и просит двойную цену - мне пох. Но если у него пейофф маленький, я первый прибегу туда с моим покупателем и проинструктирую его, какой оффер следует сделать. Или приду попытаюсь залистать.

А насчет "работать за 5000" - так это наверно только двадцать лет назад возможно было... Сейчас 5000 немного другие деньги... 5000 с дома, если ты листинг агент - это ничего. Я не думаю, что сейчас Вы будете за 5000 проперти листать, даже если есть большой шанс продать за несколько недель....

Продавец сам решает за сколько листать проперти. Если я его не обманываю по поводу моего мнения о маркет цене то он имеет право хоть за 50% хоть за 150% её листать. Просто я ему пытаюсь объяснить что если он спешит продать то продав на 3-4 месяца раньше он сэкономит свои расходы и т.д. (особенно если он уже присмотрел дрогой или перезжает на пенсию в ретайрмент проперти и т.п)

Про 5,000 вы не поняли. Это не total commission а мне после всех сплитов. Чаще всего это 10% от общей коммиссии т.е. то что называеца referral fee. Вот один из вариантов. Мне звонит мой старый клиент (а у меня их в базе данных скопилось 500+ за первые 5-10 лет активного брокерства) и просит помочь с продажей. Я с ним встречаюсь, прицениваю и т.п. Потом звоню брокеру Х, У или З и предлагаю листинг за всего 10% от коммиссии. Кто откажеца? Вот именно. И все довольны. У меня расходов - 0. А доход - 5,000 с неба упали. Но заняло 10 лет дойти до такого.

Учитывая что в ситуации где я затрачивал минимально времени и усилий (брокеры покупателей всё шустрили) то 5,000Х10 пропертиз но наверняка и без голов. боли лучше чем гоняца за 50,000 неизвестно когда придущие. Просто сегодня брокерство для меня не основной а дополнительный лёгкий заработок. Почему же отказываца и от 5,000? :confused:

Буржуй

05-24-2007, 02:05 PM

Как раз не только можешь спорить но и должен. Ты (теоретически) профессионал и не должен давать понять не профессионалу что он может тебя погонять. Представь себе что ты своему сантехнику скажешь "да вот тут можешь не варить а просто тяп ляп чтобы дешевле было". Если он профессионал то пошлёт тебя подальше даже если ему это будет стоить работы. А халтурщик сделает как ты хотел зато потом, когда лопнет, ты же первый будешь его винить в некачественной работе. Так в любой профессии где имееца понятие "профессионал".

Довольно нетипичный пример. И довольно редкий. Я бы не стал работать с таким продавцом. Ну разве если бы других листингов у меня не было.

Просто работая с таким упрямцем я обнадёжу других продавцов листать за 50% больше чем маркет. Что с того что у меня будут десятки листингов? Они будут стоять на месте. А мне нужны оферы и клозинги а не ласкать самолюбие и самомнение продавца.

Единственная причина такого завышенного листинга - это дать себе возможность продать т.е. быть агентом и продавца и покупателя. Тогда вижу смысл. А так нет. И то если ты это будешь делать довольно часто то с тобой перестанут работать другие брокеры зная что у тебя на 50% завышены листинги и не захотят тратить свои силы и время.
Я, в своё время, когда был в резиденчиал риал стейте встречался частично с людьми которые переоценивали свои проперти когда давали мне листикг. Я ни с кем не спорил, естественно говорил моё мнение по поводу цены, но если они говорили: "Да ты что??" делал как хотят. Через 2-3 месяца все всегда спускались с небо на землю и меняли цену.

Most Wanted

05-24-2007, 03:10 PM

Мне ближе подход Флоридиана . Один мой клиент поставил
аскинг прайс 900К . Я знал , что дом этих денег не стоит .
Но я не спорил . Сказал давай попробуем .
Если бы я стал спорить , он бы залистал с другим агентом .
Дом висел на маркете почти год . В конце концов продавец
принял оффер 650К .

P.S. Мне еще не попадался ни один агент , который
отказывался взять листинг , какую бы сумашедшую цену не ставил продавец .

Floridian

05-25-2007, 07:19 AM

. Просто сегодня брокерство для меня не основной а дополнительный лёгкий заработок.
Если можно, расскажите из каких соображений Вы отказались от РЕ как от основного источника заработка. Другими словами, какие на Ваш взгляд самые большие недостатки этой профессии?

Буржуй

05-25-2007, 08:22 AM

Буржуй

05-25-2007, 08:23 AM

Most Wanted

05-25-2007, 03:51 PM

это не совсем профессия
so true , особенно сейчас

Floridian

05-25-2007, 07:42 PM

Чё к словам придираетесь. Ну пусть будет не профессия, а occupation.

klukva

05-30-2007, 08:35 AM

Krasota

05-30-2007, 09:41 AM

Клюква, когда ты подписываешь договор с реалтором, то без него ты уже продать дом не можешь пока у вас не закончится срок договора. Вернее без него можешь найти покупателя, но реалтору его процент все-равно надо будет заплатить. Если другой реалтор находит покупателя, то реалторы между собой делятся...

Буржуй

05-30-2007, 09:45 AM

Чё к словам придираетесь. Ну пусть будет не профессия, а occupation.Это не окупеишин даже, это саидджаб.

Most Wanted

05-30-2007, 10:36 AM

Most Wanted

05-30-2007, 10:37 AM

Это не окупеишин даже, это саидджаб.

:34: Для меня йето парт тайм джоб . От случая к случаю .
Когда дил падает прямо на голову

Буржуй

05-30-2007, 12:24 PM

:34: Для меня йето парт тайм джоб . От случая к случаю .
Когда дил падает прямо на голову
Я полностью забил. ЛОЛ:)

9999

05-30-2007, 02:58 PM

Тебя может представлять только один риэлтор .

В контракте можно указать , что если ты продашь дом сама ,
то вместо скажем 6% коммисионых ты должна будешь своему
риелтеру 3% (или меньше , в зависемости как договоришся )

В любом случае этот вопрос надо обсудить с агентом .

Это не совсем так. Вернее, совсем не так.

Существуют разные типы контрактов с риэлтером, есть вариант, где риэлтер имеет экслюзивные права и получает комиссионные в любом случае, есть вариант, где он получает комиссионные во всех случаях кроме прямой продажи (если вы сами нашли покупателя), есть вариант где он получает комиссионные только если нашел покупателя лично и вы имеете права пользоваться услугами других риэлтеров одновременно.

Но!
Практически ни один риэлтер не станет тратить на вас время и силы , если вы не согласитесь отдать ему экслюзивные права. Это неписанное правило.

Продать же дом самой не нанимая риэлтера теоретически можно, но скорее всего вы потеряете больше, чем 3 процента, поскольку не в состоянии профессионально это дело проводить.

Обычная схема:
1)Человек решает продавать сам.
2) Через месяц ему становится ясно, что сам он нифига не продаст.
3) Один из сотен риэлтеров, которые будут в основном звонить вместо покупателей, убедит его наконец заключить контракт.

klukva

05-30-2007, 03:08 PM

Буржуй

05-30-2007, 03:14 PM

не, я не точтобы настаиваю на том что буду дом продавать сама. А к примеру: мы подписали реалтора продавать наш дом, и вдруг я встречу Васю Пупкина где то на вечеринке и в разговоре так получиться что я скажу что мы дом продаём, а он как раз заинтересован в покупке дома. Как быть? сразу звонитьь реалтору или я сама могу ему всё показать и о цене мы сможем договориться. Что тогда? Если риалтор не лох так сказать, то у тебя с ним будет эксклюзив, по сему можешь конечно сама показать и договориться о цене, но комиссионные всё равно заплатишь. Я лично бы передал Васю риалтору, только потому что риалтор больше из Васи денег вытянет и себе и тебе.

Most Wanted

05-30-2007, 03:24 PM

Это не совсем так. Вернее, совсем не так.

Практически ни один риэлтер не станет тратить на вас время и силы , если вы не согласитесь отдать ему экслюзивные права. Это неписанное правило.

.

Зачем зря говоришь ? Есть как минимум один такой риэлтор .
Этот человек - я . Я - этот человек !

Поставь свой дом через меня продавать .
Продашь сам - я возьму с тебя всего 1% . Если продам я .
Договоримся на 5% .

Мне на западло 1% заработать просто
поставив праперти на MLS . С меня корона не упадёт .
Думаешь таких как я мало ? ;)

Буржуй

05-30-2007, 03:27 PM

Зачем зря говоришь ? Есть как минимум один такой риэлтор .
Этот человек - я . Я - этот человек !

Поставь свой дом через меня продавать .
Продашь сам - я возьму с тебя всего 1% . Если продам я .
Договоримся на 5% .

Мне на западло 1% заработать просто
поставив праперти на MLS . С меня корона не упадёт .
Думаешь таких как я мало ? ;)мало, Я меньше чем за 2 до сплита не шевелился.

viktorsabade

05-30-2007, 03:30 PM

Зачем зря говоришь ? Есть как минимум один такой риэлтор .
Этот человек - я . Я - этот человек !

Поставь свой дом через меня продавать .
Продашь сам - я возьму с тебя всего 1% . Если продам я .
Договоримся на 5% .

Мне на западло 1% заработать просто
поставив праперти на MLS . С меня корона не упадёт .
Думаешь таких как я мало ? ;)
так вот ты чем себе на кусочек хлебца зарабатываешь!;)

Most Wanted

05-30-2007, 03:34 PM

Я полностью забил. ЛОЛ:)

No . Я лайсенс держу "актив" . С собой всегда визитки .
Иногда на ровном месте деньги делаешь .
Опять же выгода , когда своё жильё покупаешь-продаёшь ,
сразу 6% процентов дискаунт . (3% на продаже и 3% на покупке)
При сегодняшних ценах это минимум 20К .
А лаисенс "кипать" стоит всего около 100 $ в год .
Однозначно он себя окупает .

Буржуй

05-30-2007, 03:34 PM

No . Я лайсенс держу "актив" . С собой всегда визитки .
Иногда на ровном месте деньги делаешь .
Опять же выгода , когда своё жильё покупаешь-продаёшь ,
сразу 6% процентов дискаунт . (3% на продаже и 3% на покупке)
При сегодняшних ценах это минимум 20К .
А лаисенс "кипать" стоит всего около 100 $ в год .
Однозначно он себя окупает .Я экспаирд. Но ты 100% прав.

Most Wanted

05-30-2007, 03:40 PM

мало, Я меньше чем за 2 до сплита не шевелился.

Это зависит от "сплита"

У меня сплит 90/10 . (90% мне , 10 % брокеру)
Если надумаю , сдам тест на "брокера" - ваще
ни скем делиться не буду .

Правда щас рынок дохлый , так что я не тороплюсь .

Most Wanted

05-30-2007, 03:41 PM

Я экспаирд. Но ты 100% прав.

А зря .

Most Wanted

05-30-2007, 03:43 PM

так вот ты чем себе на кусочек хлебца зарабатываешь!;)

Реалистэйта мне хватает только на три корочки
хлеба . Так что приходится еще на двух работах
херачить (пардон май фрэнч)

klukva

05-30-2007, 03:44 PM

Это зависит от "сплита"

У меня сплит 90/10 . (90% мне , 10 % брокеру)
Если надумаю , сдам на тест на "брокера" - ваще
ни скем делиться не буду .

Правда щас рынок дохлый , так что я не тороплюсь .
вы молодец, очень правильное решение. стоит задуматься.......

Буржуй

05-30-2007, 03:51 PM

Most Wanted

05-30-2007, 04:31 PM

Брокера 300$ в год.:D
Ну и что если $300 в год ? Зато можно будет дома офисс сделать ,
а на входной двери сделать красивую табличку типа :

Most Wanted . Licensed Real Estate Broker. Ta - Da-a-a-a !

Хороший понт - дороже денег :34:

klukva

05-30-2007, 04:50 PM

вот у меня еще такой вопросик, может кто вкурсе:например у меня в банке взят [equity loan] под дом некая сумма. мы решили продавать дом, он будет продаваться не день не два и только богу известно сколько времени. Можем ли всё ета время пользоваться етими деньгами и когда нам нужно будте всё вернуть в банк, когда финальные бумаги о продаже будут подписаны? или я вообщем не вкурсе как будет выглядеть купля-продаже с финансовой точки если у на будет взят лоан под продаваемый дом.

Most Wanted

05-30-2007, 05:01 PM

zgorynych

05-30-2007, 07:51 PM

Если можно, расскажите из каких соображений Вы отказались от РЕ как от основного источника заработка. Другими словами, какие на Ваш взгляд самые большие недостатки этой профессии?

Не совсем так. Я не отказался полностью от RE как от основного дохода. Я отказался от брокерских коммиссионных как основного дохода. Главная причина - нестабильность и непредсказуемость.

Хотя в сущности ВЕСЬ RE нестабильный в смысле доходов. Но будучи только брокером я ничего практически не контролирую в сделке. И это всегда бесило. Делая девелопмент, даже самый мизерный (2-3 семейные кондо конвёрженс или раздел мелких земельных участков) есть хоть какой-то контроль или возможность контроля по надобности.

zgorynych

05-30-2007, 07:57 PM

товарищи реалторы у меня ка вам вопрос: если я буду продавать дом через реалтора, и вдруг я сама найду покупателя, то смогу я дом показывать без реалтора и как мне тогда поступить в такой ситуации? и еще могу ли я обратоться к нескольким реалторам одновременно, чтобы мне помогли продать дом?

Всё зависит от контракта. Все риалторы пытаюца впарить т.н. "exclusive ritght to sell" контракт где даже если вы продадите своему родичу но ВО ВРЕМЯ листинга то должны будете отдать все коммиссионные агенту. Вам просто нужно настоять на "exclusive agency" контракт т.е. где вы обязуетесь не нанимать других агентов во время листинга.

3ий вариант это "open listing" когда любой агент который привёл покупателя получает свои %. При продаже своих собственных пропертиз если я не хочу их листать то пользуюсь 3им вариантом. Просто тогда даю каждому агенту приведшему потенциального клиента писульку что клиент был приведён им, во избежания недоразумений в случае если тот же клиент попытаеца обойти своего агента и выйти на меня на прямую. Часто бывает, особенно с "нашими" шустряками.

zgorynych

05-30-2007, 08:06 PM

Это не совсем так. Вернее, совсем не так.

Существуют разные типы контрактов с риэлтером, есть вариант, где риэлтер имеет экслюзивные права и получает комиссионные в любом случае, есть вариант, где он получает комиссионные во всех случаях кроме прямой продажи (если вы сами нашли покупателя), есть вариант где он получает комиссионные только если нашел покупателя лично и вы имеете права пользоваться услугами других риэлтеров одновременно.

Но!
Практически ни один риэлтер не станет тратить на вас время и силы , если вы не согласитесь отдать ему экслюзивные права. Это неписанное правило.

Продать же дом самой не нанимая риэлтера теоретически можно, но скорее всего вы потеряете больше, чем 3 процента, поскольку не в состоянии профессионально это дело проводить.

Обычная схема:
1)Человек решает продавать сам.
2) Через месяц ему становится ясно, что сам он нифига не продаст.
3) Один из сотен риэлтеров, которые будут в основном звонить вместо покупателей, убедит его наконец заключить контракт.
Меня всегда бесит именно это. Я конкретно часто пишу в объявах "principals only" а брокеры всё равно трезвонят и нагло начинают свой "шпиль" даже не расспросив ничего о самом проперти. Я так легонько спрашиваю их имя и номер их лицензии с намёком что могу и пожаловаца (правда не знаю на что :) ) что существенно охлаждает их азарт. И почти всегда они лепечут что-то типа "гат ту гоу, кол ю райт бэк". :D

Floridian

05-31-2007, 09:06 AM

Странно, куда изначальный пост Клюквы девался?..

По поводу эксклюзивного права на продажу дома полностью соглашусь с 9999: ни один серьезный опытный риэлтор никогда в жизни не подпишет с Вами контракт, при котором он не получит комишн в случае, если Вы сами продадите дом. А если подпишет - значит это будет новичок, который хватается за первый попавшийся листинг. Он все равно ничего не продаст, можно с ним и не связываться.

Но дам подсказку, на что и опытный риэлтор может согласиться (работает при условии что Ваша проперти достаточно привлекательная и Вы реалистично смотрите на цену продажи):
Вы можете договориться в отдельном приложении к стандартному контракту (по которому риэлтор получает коммишн в любом случае, независимо кто продал), что если проперти продано ВАМИ или ЛИСТИНГ АГЕНТОМ БЕЗ УЧАСТИЯ ДРУГИХ РИЭЛТОРОВ - листинг агент получает 3 процента. Если продано ЛИСТИНГ АГЕНТОМ ПРИ УЧАСТИИ ДРУГИХ РИЭЛТОРОВ - стандартный процент 6. Это максимум на что можно уломать опытного листинг агента. Попробуйте.

Floridian

05-31-2007, 09:11 AM

Меня всегда бесит именно это. Я конкретно часто пишу в объявах "principals only" а брокеры всё равно трезвонят и нагло начинают свой "шпиль" даже не расспросив ничего о самом проперти. Я так легонько спрашиваю их имя и номер их лицензии с намёком что могу и пожаловаца (правда не знаю на что :) ) что существенно охлаждает их азарт. И почти всегда они лепечут что-то типа "гат ту гоу, кол ю райт бэк". :D

Хе хе.... Здравствуйте, я - один из трезвонящих брокеров. Когда я вижу "Principals only" в объявлении подписанном риал истейт брокером - я уже знаю, что это на самом деле open listing, а не эксклюзив. (в наше время, если листинг эксклюзивный - любой брокер готов поделиться коммишн, who are you trying to kid?) Если проперти интересная для меня, я прошу жену позвонить, представиться покупателем и узнать адрес. Дальше - стандартная процедура выхода на хозяина проперти и попытка залистать. Если залистать не удается, по крайней мере, приведя покупателя, я получу полную коммиссию сам от хозяина, без того брокера, давшего объявление...

zgorynych

05-31-2007, 12:53 PM

Хе хе.... Здравствуйте, я - один из трезвонящих брокеров. Когда я вижу "Principals only" в объявлении подписанном риал истейт брокером - я уже знаю, что это на самом деле open listing, а не эксклюзив. (в наше время, если листинг эксклюзивный - любой брокер готов поделиться коммишн, who are you trying to kid?) Если проперти интересная для меня, я прошу жену позвонить, представиться покупателем и узнать адрес. Дальше - стандартная процедура выхода на хозяина проперти и попытка залистать. Если залистать не удается, по крайней мере, приведя покупателя, я получу полную коммиссию сам от хозяина, без того брокера, давшего объявление...

Я чужие пропертиз которые были "опен листинг" практически никогда не объявлял. Разве что для затравки. Я писал о СВОИХ личных пропертиз где по закону как брокер я должен сообщить потенциалным покупателям что я брокер. Но не хотел платить никаких коммиссионок т.к. "пакеты" этих пропертиз или целые здания были расчитаны на инвесторов которые сами умеют читать газеты (пре Крэглист веремена) и моя аскинг цена учитывала что нет коммиссионок что делало их очень привлекательными для многих инвесторов.

А чужие эксклюзивные стандартные листинги я рекламировал на общих условиях, процентах и т.п. Кроме тех что были за маленький % (2-3%). Те я тоже рекламировал principals only.

Хозяин первого офиса где я работал как salesman (до брокерской лицензии) даже имел вот такую "программу" для инвесторов - где он скашивал % коммиссионки до того уровня который он должен был заплатить нам но взамен покупатель обязывался подписать менеджмент контракт с его проперти компанией на №ое кол-во лет (обычно 3-5) на чём он наваривал существенно больше. Обычно продавцы тоже были его старые менеджмент клиенты. Т.е. потеряв 3-4% коммисионки при продаже он наваривал 5-8% менеджмент физ на 5 лет вперёд плюс эксклюзив при перепродаже или кондоминизации (частое явление в те годы) плюс рентал боркер физ по ходу дела. И покупателю было выгодно т.к. он экономил реальные деньги на дауне (при 2-3мил покупках часто 60-100К) а будущие физ уже ведь шли как % с рента т.е. делали менеджера заинтересованным срентовать подороже. Все в шоколаде.

Буржуй

05-31-2007, 01:33 PM

Ну и что если $300 в год ? Зато можно будет дома офисс сделать ,
а на входной двери сделать красивую табличку типа :

Most Wanted . Licensed Real Estate Broker. Ta - Da-a-a-a !

Хороший понт - дороже денег :34:Если на брокера сдавать то табличку сделать таки нужно будет, хочешь или нет. иначе дядя сем из департамента оф стейт тебя брокерства лишит. ЛОЛ

Most Wanted

05-31-2007, 04:55 PM

Если на брокера сдавать то табличку сделать таки нужно будет, хочешь или нет. иначе дядя сем из департамента оф стейт тебя брокерства лишит. ЛОЛ
Нат рили .

Если ты не открываешь свой
собственный риалистэйт офис , то можно
обойтись и без таблички .

Но - это всё равно круто .

Imagine sign :

" Grabs Any Potential Listing Until Floridian & Such Didn't Wake Up Realty .

Licensed Discount RE Broker M.W. " Ta-da-da-a-a-a-a !!!! :bis:

Floridian

05-31-2007, 06:57 PM

" Grabs Any Potential Listing Until Floridian & Such Didn't Wake Up Realty .

Licensed Discount RE Broker M.W. "

В смысле ты собрался по ночам работать? :) Пока я сплю?

Floridian

05-31-2007, 07:10 PM

Я писал о СВОИХ личных пропертиз где по закону как брокер я должен сообщить потенциалным покупателям что я брокер.

Я не знаю, одинаковые правила во всех штатах или нет - думаю, да - но в НЙ продавец должен сказать о том, что у него есть лицензия только при first substantial contact with the buyer. Звонок по телефону таковым конечно не считается. Так что можете просто бросать трубку на агентов....без объяснений...

Sixteen

05-31-2007, 07:10 PM

а какой сичаз хароший трицателетней фиксированый моргеж рейт счетаецо?

Most Wanted

05-31-2007, 07:11 PM

В смысле ты собрался по ночам работать? :) Пока я сплю?
И по ночам тоже . Why not ? Ты главное спи спи-и-и-и . :)

Floridian

05-31-2007, 07:13 PM

а какой сичаз хароший трицателетней фиксированый моргеж рейт счетаецо?

Какой % даунпеймента? Лоун амаунт (т.е. purchase price минус downpayment больше 500К или меньше? Какой ФИКО скор?

Floridian

05-31-2007, 07:15 PM

И по ночам тоже . Why not ? Ты главное спи спи-и-и-и . :)

Брокеров, работающих по ночам и в сумерках, не зря называют shady :)

Sixteen

05-31-2007, 07:20 PM

Какой % даунпеймента? Лоун амаунт (т.е. purchase price минус downpayment больше 500К или меньше? Какой ФИКО скор?

у меня палучилось 20% даунпеймент. лоан эмаунт 400К.
скоры ранджыруюца от 740 до 780 типа таво, я не помню какая из них фико скора

Floridian

05-31-2007, 07:28 PM

у меня палучилось 20% даунпеймент. лоан эмаунт 400К.
скоры ранджыруюца от 740 до 780 типа таво, я не помню какая из них фико скора

Ну, 6,0 - 6,2 можно получить. Без buy-down points.

Я думал ты уже давно закрылся. Неужели билдер все еще голову морочит, не закрывается?

Sixteen

05-31-2007, 07:30 PM

Ну, 6,0 - 6,2 можно получить. Без buy-down points.

Я думал ты уже давно закрылся. Неужели билдер все еще голову морочит, не закрывается?

я низакрылся там. ушел с клоузинга ваще са скандалам.
там в доме перед клоузингом крыша протекла и кто-то просверлил
много-много дырочег в паркете. мне это нипандравелос нефига.

а я теперь сижу и готовлюсь к клоузингу в другом месте.

Sixteen

05-31-2007, 07:30 PM

Ну, 6,0 - 6,2 можно получить. Без buy-down points.

Я думал ты уже давно закрылся. Неужели билдер все еще голову морочит, не закрывается?

а если бы скор был типа 820 то я бы мог ниже получить?
эххх йорш твою мать.

Most Wanted

05-31-2007, 07:32 PM

Floridian

05-31-2007, 07:34 PM

я низакрылся там. ушел с клоузинга ваще са скандалам.
там в доме перед клоузингом крыша протекла и кто-то просверлил
много-много дырочег в паркете. мне это нипандравелос нефига.

а я теперь сижу и готовлюсь к клоузингу в другом месте.

Что значит готовишься к клоузингу в другом месте? Другое кондо нашел?

Крыша протекла - не биг дил, билдер ее починит за свой счет, никуда не денется. Да и гарантия письменная должна быть приложена, как часть контракта.

Пол поврежден - тоже ерунда. Билдер обязан починить и все равно починит, для тебя или для другого покупателя.

Неужели билдер сказал мол крыша течет и пол искорежен но я ничего менять не буду - бери все равно за ту цену как договорились. Это маловероятно....

Floridian

05-31-2007, 07:35 PM

а если бы скор был типа 820 то я бы мог ниже получить?
эххх йорш твою мать.

Нет, обладатель любого скора выше 720 получает один и тот же рейт, хоть 750, хоть 850. Лишь бы было выше 720.

Sixteen

05-31-2007, 07:38 PM

Что значит готовишься к клоузингу в другом месте? Другое кондо нашел?

Крыша протекла - не биг дил, билдер ее починит за свой счет, никуда не денется. Да и гарантия письменная должна быть приложена, как часть контракта.

Пол поврежден - тоже ерунда. Билдер обязан починить и все равно починит, для тебя или для другого покупателя.

Неужели билдер сказал мол крыша течет и пол искорежен но я ничего менять не буду - бери все равно за ту цену как договорились. Это маловероятно....

именно так билдер и сделал.

Sixteen

05-31-2007, 07:39 PM

Нет, обладатель любого скора выше 720 получает один и тот же рейт, хоть 750, хоть 850. Лишь бы было выше 720.
чорт пабири чорт пабири. вот бы рейты упали. вот бы рейты упали.
на несколько дней.

Floridian

05-31-2007, 07:45 PM

именно так билдер и сделал.

Анбиливабл. Билдер, видать, из "наших"....

Когда найдешь новое кондо, по крайней мере не обращайся к мортгидж брокерам, иди к директ лендерам (Сити, Чейз, Астория Сейвингз, ВаМу, т.п.) Я думаю, ты уже понял, что с директ лендером твой клоузинг кост будет 3%, а с мортгидж брокером - 6%. Человеку с хорошим скором нет смысла переплачивать.

Требуй у лоан офисера в банке, чтобы показал rate sheet на текущий день. Скажи, что ты хочешь rate at PAR (я сам не знаю как это расшифровывается, но это значит "чистый рейт, без накруток").
Если откажется показать - иди к другому офисеру или в другой банк.

Рейт такой, какой он есть в тот день когда ты обращаешься за лоуном и платишь аппликейшен фии. Какой будет - тот и бери, главное чтоб без накруток.

Floridian

05-31-2007, 07:48 PM

чорт пабири чорт пабири. вот бы рейты упали. вот бы рейты упали.
на несколько дней.

Тейк ит изи. Старайся сэкономить там, где можно сэкономить: например, минимизируй клозинг кост, постарайся не платить трансфер такс и проч. А рейт - тот который увидишь в rate sheet у директ лендера - тот и бери, никто его изменить не может... Где нельзя сэкономить - там нельзя...

Galka

06-05-2007, 08:59 AM

вапрос имею.....если я дом продаю дешевле чем я его купила 2 года назад..имею капитал лосс ? и что мне эта даёт? таксы плачу иль нет?

Буржуй

06-05-2007, 08:59 AM

вапрос имею.....если я дом продаю дешевле чем я его купила 2 года назад..имею капитал лосс ? и что мне эта даёт? таксы плачу иль нет?Таксы на лос? В каком смысле? ЛОЛ

Galka

06-05-2007, 09:01 AM

Таксы на лос? В каком смысле? ЛОЛне ну я продаю дом...ну тысяч на десять дешевле чем его стоимость была при покупке...но дом то продала..значит я должна платить налог..так..но раз дешевле ээт получается не гейн а лосс...значит имею право не платить налог...или как?:rolleyes:

Буржуй

06-05-2007, 09:04 AM

не ну я продаю дом...ну тысяч на десять дешевле чем его стоимость была при покупке...но дом то продала..значит я должна платить налог..так..но раз дешевле ээт получается не гейн а лосс...значит имею право не платить налог...или как?:rolleyes:Кто такое сказал? Нет никакого налога при продаже дома никто никогда не платит. Налог платят на прибыль. Если таковой нет то нет и налога. Если мы естественно говорим про инкам такс, а не трансфер такс. Если про трансфер такс, то он платится по любому.

Galka

06-05-2007, 09:09 AM

Кто такое сказал? Нет никакого налога при продаже дома никто никогда не платит. Налог платят на прибыль. Если таковой нет то нет и налога. Если мы естественно говорим про инкам такс, а не трансфер такс. Если про трансфер такс, то он платится по любому.инкам канешна..значит таки лосс буду иметь..ладно я спокойна теперь ..можно снижать цену...;)

klukva

06-06-2007, 10:10 AM

ребята реалторы, а расскажите о [foreclosure] домах. как купить такой дом и каковы плюсы и минусы таких домов, и кто их продаёт.

TheDreamer

06-07-2007, 05:16 PM

расскажите о [foreclosure] домах
Главный плюс: низкая цена.
Главный минус: риск влететь (в том числе, по чёрному).

Человеку, мало знакомому с тонкостями real estate, рекомендуется покупать обычные дома через нормального агента.

(не риелтор)

auction

06-16-2007, 12:49 AM

Звони Сюда (310) 717 44 76
мы покупаем ин Балк
продаем форкложерс брокерам и агентам
работаем на прямую с банком америки и уелс фарго
звони

auction

06-16-2007, 11:19 AM

Главный плюс: низкая цена.
Главный минус: риск влететь (в том числе, по чёрному).

Человеку, мало знакомому с тонкостями real estate, рекомендуется покупать обычные дома через нормального агента.

(не риелтор)

Если ты даешь сам мони даун обычно енто от 10% до 20%, или форклоусинг не закрыт судом из-за неоплаты опред билов
А коль тебе дали ссуду 0 даун и 0 фее go 4 it. mkey

TheDreamer

06-18-2007, 12:41 AM

коль тебе дали ссуду 0 даун и 0 фее go 4 it
Самый бесплатный и вкусный сыр: в мышеловке.

Sea

10-17-2007, 09:57 AM

9999

10-17-2007, 08:01 PM

Как покупают недвижимость не аукционе ?
А что насчет налогов на проперти. Два соседа с одинаковыми метражами квартир Один купил квартиру 5 лет назад за 100,000 платит налог -2,000 в год. Другой 1 год назад за 500,000 платит -10,000
Абсурд какой-то. Всегда ли налог высчитываеться от продажной стоимости?

1. Очень просто, приняли участие в аукционе- купили. Единстенная проблема- платить надо РЕАЛЬНЫМИ ДЕНЬГАМИ, никаких кредитов, если цена 300 000 то тут же должны предоставить чек на всю сумму т.е. она у вас должна быть на счету. В остальном- все равны, если увлечься можно переплатить за дом, который ничего не стоит, если постараться- заключить выгодную сделку.

2. Налоги пересчитываются раз в год по расценкам округа, за сколько кто купил не играет никакой роли.

Floridian

10-17-2007, 09:34 PM

1. Очень просто, приняли участие в аукционе- купили. Единстенная проблема- платить надо РЕАЛЬНЫМИ ДЕНЬГАМИ, никаких кредитов, если цена 300 000 то тут же должны предоставить чек на всю сумму т.е. она у вас должна быть на счету..

Это в Калифорнии так? Суровые у вас правила.

В НЙ на аукционе нужно дать прямо на месте представителю банка сертифайд чек на 10% от стоимости, а потом покупателю дают 30 дней чтобы получить финансирование. Обычный моргидж. Если не получил финансирование в 30 дней - банк забирает 10% себе.

В былые времена это требование получить финансирование за 30 дней было простой формальностью. Ясно дело, любой банк даст файнансинг на 90%. Сейчас может быть немного сложнее.

Sea

10-17-2007, 10:04 PM

2. Налоги пересчитываются раз в год по расценкам округа, за сколько кто купил не играет никакой роли.
во флориде так считают-

tax on a single family home is:

Purchase Price - 20% for land = Improvement Taxable Base - Homestead $25,000 = Taxable Base x 1.75% (millage) = Annual Taxes

Two Factors determine the amount of taxes you pay:
•Your property’s value as determined by buyers & sellers in the open market.
(This part cannot controlled )

•Tax (millage) rates levied against that value by the taxing authorities authorities.
(This part of the equation can be controlled.)

TheDreamer

10-18-2007, 12:00 AM

Ясно дело, любой банк даст файнансинг на 90%.
Криминальная схема.

1. Начинается аукцион. Обозначим реальную цену дома как 100%.
2. Выставляю бид в 200%.
3. Понятно - побеждаю.
4. Даю чек 20% (= 10% от моего бида в 200%).
5. Глупый банк даёт мне финансирование и переводит оставшиеся 180% текущим владельцам.
6. Дожидаюсь пока завершится транзакция и банкрочусь.
7. Текущие владельцы возвращают мне кешем 20% и добавляет ещё 20% сверху за участие.

Итого: Все выйграли, кроме идиотов, финансировавших 90% сделки.

Жалко, что в реальности такое не работает.
:(

Floridian

10-18-2007, 12:08 AM

5. Глупый банк даёт мне финансирование :(

Новый оксиморон, huh?

9999

10-18-2007, 12:45 AM

во флориде так считают-

tax on a single family home is:

Purchase Price - 20% for land = Improvement Taxable Base - Homestead $25,000 = Taxable Base x 1.75% (millage) = Annual Taxes

Two Factors determine the amount of taxes you pay:
•Your property’s value as determined by buyers & sellers in the open market.
(This part cannot controlled )

•Tax (millage) rates levied against that value by the taxing authorities authorities.
(This part of the equation can be controlled.)

В Неваде не так:

WHAT THE ASSESSOR DOES:

The Assessor values all property subject to taxation. The Assessor is required by Nevada law to discover, list and value all property within the county. The property is assessed at 35% of its current appraised value.

http://www.co.clark.nv.us/assessor/

Taxable Value: The appraised value of land and the current replacement cost of improvements, less depreciation, as determined by the Assessor.

- Assessed Value: By state law this value is established as 35% of the taxable value. The value is broken down to represent which portion is attributable to land, improvements and personal property.

Я смотрю во всех штатах свои придури....

В общем, ответ на ваш вопрос "все ж таки НЕ ВСЕГДА".
Переезжайте к нам в Неваду, будет куда как лучше :)

9999

10-18-2007, 12:46 AM

Это в Калифорнии так? Суровые у вас правила.

Нет, это в Неваде :)

Sea

10-18-2007, 01:16 PM

Переезжайте к нам в Неваду, будет куда как лучше :)
А у вас там море есть ? Из за одних налоговых поблажек не хочеться как-то, только если очень звать будете :)

TheDreamer

10-18-2007, 01:37 PM

Новый оксиморон, huh?К сожалению, вовсе не оксиморон. Вот сходный сценарий, где "умные" банки финансируя "90%" навыдавали $15M кредитов под недвижимость с реальной стоимостью менее $640K:

"Wiggins contracted to buy more than 80 distressed properties primarily in Atlanta West End neighborhoods at their true value which ranged from $24,000 to $80,000. Then, before he actually bought the property, he deeded the properties to unqualified straw borrowers, some of whom were his relatives. Using false information about the unqualified straw borrowers, he arranged for financing for them and got more than $15 million in mortgage loans."
"Ellenwood man guilty in Atlanta mortgage fraud case" (http://news.moneycentral.msn.com/provider/providerarticle.aspx?Feed=ACBJ&Date=20071018&ID=7653959)

В отличие от этого парня большинство подобных мошенников выходит из воды сухими, так как трудно доказать, если дело сделано аккуратно. Мы на втором месте в играх с банками:
http://forum.russianamerica.com/f/attachment.php?attachmentid=13880&stc=1&d=1192732424

9999

10-18-2007, 06:19 PM

А у вас там море есть ? Из за одних налоговых поблажек не хочеться как-то, только если очень звать будете :)

Море- 4 часа на машине, есть озеро большое :)
Впрочем всегда ведь так- все сразу не бывает, или море, или налоги ;)

Sea

10-22-2007, 12:28 PM

Floridian

10-23-2007, 08:12 PM

Я выбираю море.
Была на аукционе - условия такие: 5% кэш остальное в кредит в течении 30 дней, цены были очень очень приемлемые в самом начале.
Чуть не купила 1бед рум за 120.000!!!! Но что-то меня остановило На следующий поехала посмотреть ради интереса Оказался очень хороший район, билдинг старинный, посроен на века стены в 3 кирпича, чугунные ворота и с видом на канал, лодку даже можно парковать Там юниты стоят по 300.000-400.000 Вот я локти покусала. Хотя черт его знает может там приведения живут или что-то не в порядке
К следующему аукциону подготовлюсь Поеду заранее посмотрю на понравившиеся лоты

Мне хотелось бы Вас предостеречь. Проперти продается за 120К при валью в 400 неспроста, как правило. Хотя есть счастливые исключения конечно.

Подготовьтесь получше. Посмотреть заранее необходимо, но не достаточно.

Фишка в том, что при покупке на форекложер аукционе покупатель получает Shefiff's deed or Referee's deed, который (в отличие от обычной покупки с тайтл иншуранс) не гарантирует, что на проперти нет других линов. Например, АйЭрЭС, плотника который делал крышу, городской канализации, да еще много чего. И эти плотники за Вами придут после покупки, и Вы будете им платить. Хорошо, если разница меньше вашей прибыли. Заметьте, я еще не упомянул про привидения :)

Люди, покупающие пропертиз на аукционе, не действуют в одиночку. Нужна команда. Аппрейзер, контракторы, лоер, да и просто мужик с монтировкой который взломает дверь проперти в ночь перед аукционом :)

Мои знакомые из строительной компании которые специализируются на покупке пропертиз на аукционах, говорят, что если они делают прибыль на 8 из 10, и несут убыток на остальных 2 из 10 пропертиз, то это хороший расклад.

Но покупать праймари резиденс за кеш и потом быть поставленным на 100-200 тысяч - слишком большой риск. ИМХО: как бизнес, когда покупаешь много пропертиз - это да, как одноразовая покупка - нет.

klukva

11-06-2007, 04:52 PM

не подскажет кто то в Калифорнии (OC) хорошие курсы на реалтора где получить лицензию. может онлине обучение или еще какое, но чтоб было аккредтовано и все легально. я вот нашла ссылку, что скажите.
http://www.realestatelicense.com/

zgorynych

11-07-2007, 12:01 AM

Мне хотелось бы Вас предостеречь. Проперти продается за 120К при валью в 400 неспроста, как правило. Хотя есть счастливые исключения конечно.

Подготовьтесь получше. Посмотреть заранее необходимо, но не достаточно.

Фишка в том, что при покупке на форекложер аукционе покупатель получает Shefiff's deed or Referee's deed, который (в отличие от обычной покупки с тайтл иншуранс) не гарантирует, что на проперти нет других линов. Например, АйЭрЭС, плотника который делал крышу, городской канализации, да еще много чего. И эти плотники за Вами придут после покупки, и Вы будете им платить. Хорошо, если разница меньше вашей прибыли. Заметьте, я еще не упомянул про привидения :)

Люди, покупающие пропертиз на аукционе, не действуют в одиночку. Нужна команда. Аппрейзер, контракторы, лоер, да и просто мужик с монтировкой который взломает дверь проперти в ночь перед аукционом :)

Мои знакомые из строительной компании которые специализируются на покупке пропертиз на аукционах, говорят, что если они делают прибыль на 8 из 10, и несут убыток на остальных 2 из 10 пропертиз, то это хороший расклад.

Но покупать праймари резиденс за кеш и потом быть поставленным на 100-200 тысяч - слишком большой риск. ИМХО: как бизнес, когда покупаешь много пропертиз - это да, как одноразовая покупка - нет.

А у нас в Масс. как раз наоборот - foreclosure deed wipes out всё что не было указано во время аукциона.

9999

11-07-2007, 09:48 PM

А у нас в Масс. как раз наоборот - foreclosure deed wipes out всё что не было указано во время аукциона.

Вы уверены?
Deed сам по себе никак не может что то там "wipe out", если у кого то есть клейм, и клейм этот substential, то нужно решение суда, никак не меньше.

Представте ситуацию- некто подделал документы на дом, передал его по наследству внукам- правнукам, они получили под этот дом залог;
залог не был выплачен до конца и дом пошел на форклоуз, продан с аукциона,
ТУТ ПОЯВЛЯЕТСЯ РЕАЛЬНЫЙ ВЛАДЕЛЕЦ, сын- внука -правнука, который был за границей ,или просто не знал, а теперь нашел в бумагах прадеда документы...
Как дид сможет защитить нового владельца от кейма? Никак. Все сделки могут быть признаны незаконными, fruits of a poisonous tree.

Deed может дать гарантию, как говорит Флоридиан, и тогда будет четко оговорено, что произойдет в подобном случае (покупатель получает назад деньги, как правило), а просто напросто ВСЕ СПИСАТЬ никто не может, даже суд. "ВСЕ"- слишком широкое понятие...

zgorynych

11-07-2007, 10:10 PM

Вы уверены?
Deed сам по себе никак не может что то там "wipe out", если у кого то есть клейм, и клейм этот substential, то нужно решение суда, никак не меньше.

Представте ситуацию- некто подделал документы на дом, передал его по наследству внукам- правнукам, они получили под этот дом залог;
залог не был выплачен до конца и дом пошел на форклоуз, продан с аукциона,
ТУТ ПОЯВЛЯЕТСЯ РЕАЛЬНЫЙ ВЛАДЕЛЕЦ, сын- внука -правнука, который был за границей ,или просто не знал, а теперь нашел в бумагах прадеда документы...
Как дид сможет защитить нового владельца от кейма? Никак. Все сделки могут быть признаны незаконными, fruits of a poisonous tree.

Deed может дать гарантию, как говорит Флоридиан, и тогда будет четко оговорено, что произойдет в подобном случае (покупатель получает назад деньги, как правило), а просто напросто ВСЕ СПИСАТЬ никто не может, даже суд. "ВСЕ"- слишком широкое понятие...

В Масс forclosure action определаяется судом. Т.е. ДО форкложюр суд дает добро на форкложюр. Печатаются обьявы в газете, и т.п. После определённого периода времени если никто не откликнулся из потенциальных claimants то форкложюр goes ahead. Поэтому такой дид самый "железный" т.е. approved by the Land Court. Как бы изначально геморой сделать форкложюр но зато потом никто не при*б*тся.

Да я в курсе что во многих других штатах есть probationary period after foreclosure когда быв. владельцы могут выкупить и т.п. У нас наоборот - всё до того как а потом - сушите вёсла, поезд ушёл. И это железно.

Floridian

11-10-2007, 09:57 AM

А у нас в Масс. как раз наоборот - foreclosure deed wipes out всё что не было указано во время аукциона.

Да, в каждом штате свои пирожки...

А вот что значит что МА нет дефишинси джаджментов при форекложер? http://www.foreclosurelaw.org/Massachusetts_Foreclosure_Law.htm

То есть если Вася купил дом за миллион, потом он ушел в форекложер, потом дом ушел с аукциона за 900 тыс, и банк не захочет получить с Васи разницу 100 тыс между миллионом и 900 тыс?
При условии что у Васи есть деньги в банке или другие ассетс?

В НЙ разницу вешают на владельца. А в МА, что, банк несет этот убыток сам?

John Adams

11-11-2007, 10:25 AM

Может не совсем и в тему, но всё же:

Рейтинг самого доступного американского жилья

Американский журнал Forbes опубликовал рейтинг городов, где цены на недвижимость сравнительно низкие, а уровень жизни – относительно высокий. Рейтинг из 10 мест на просторах Америки составлялся на основе данных о стоимости домов, а также качестве и стоимости жизни в 50 крупных мегаполисах страны.

При этом учитывалось, насколько доступны в этих городах развлечения: театры, концерты, музеи - культурная жизнь.

Первое место в рейтинге занял Миннеаполис. В третьем квартале 2007 года 61 процент проданного здесь жилья мог запросто купить средний американец. Вторую и третью строчки заняли Индианаполис и Цинциннати соответственно.

В последнем американцы со средним уровнем заработной платы могут позволить себе купить 76,5 процента предлагающихся на рынке домов.

В десятку также вошли Сент-Луис, Хьюстон, Милуоки, Даллас, Питтсбург, Колумбус и Атланта. В Атланте за последние пять лет было продано больше всего домов, чем в каким-либо еще из городов страны.

В июле 2007 года журнал The Forbes составил список городов США с самыми недоступными ценами на жилье. Первые три места заняли Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Майами. Счета за парковку из трех цифр, забитые магистрали, еженедельные расходы на еду, превышающие платежи по ипотеке, – добро пожаловать в Нью-Йорк, или Лос-Анджелес, или Чикаго, - писали тогда журналисты.

9999

11-11-2007, 01:49 PM

Счета за парковку из трех цифр, забитые магистрали, еженедельные расходы на еду, превышающие платежи по ипотеке, – добро пожаловать в Нью-Йорк, или Лос-Анджелес, или Чикаго, - писали тогда журналисты.

В Лос Анжелесе с парковкой все нормально, никаких проблем. Разве что у побережья.
Про еду тоже сильно приувеличено.

А вообще- what you pay is what you get, климат, наличие океана, ресторанов и развлечений мирового уровня задешево не купишь.

Миннеаполис- дыра, каких мало, с жутким климатом.

zgorynych

11-12-2007, 12:46 AM

Да, в каждом штате свои пирожки...

А вот что значит что МА нет дефишинси джаджментов при форекложер? http://www.foreclosurelaw.org/Massachusetts_Foreclosure_Law.htm

То есть если Вася купил дом за миллион, потом он ушел в форекложер, потом дом ушел с аукциона за 900 тыс, и банк не захочет получить с Васи разницу 100 тыс между миллионом и 900 тыс?
При условии что у Васи есть деньги в банке или другие ассетс?

В НЙ разницу вешают на владельца. А в МА, что, банк несет этот убыток сам?

При чём здесь дефишиенси? Мы говорили о "головной боли" для потенциального ПОКУПАТЕЛЯ на аукционе. Что банк будет делать с "дефишиенси" должником его (покупателя) не харэ. У нас, как и в большинстве юрисдикций, банк в праве гонятся за дифолтед борровер.

У нас так же есть интересный закон (кейс ло) по которому если банк на аукционе продаёт дом за меньше чем 70% его "маркет валью" то автоматично создаётся презумпция коррумпированной сделки между банком и покупателем и тогда дефишиенси джаджмент против должника не будет енфорсд.

А знаю я это потому что сам выиграл такое дело против НьюВорлд банк (ныне Ситизен) в 1993г. Кстати 70% не от бывш. стоимости и не от потолка а от реальных свежих компов. Они один из моих кондо продали за 27К при том что я им приводил покупателей 3 раза (!) - на 70К, потом на 65К потом на 55К. Я им должен был 85К лоун так они говнились съесть разницу. Потом полезли ко мне с судом на 100К (85-27+накопившиеся интерес, лойерские физ, аукционские физ и т.п.). И ушли с большим х.. в кармане. Судья им ещё вставил что они лаки что я не каунтер сю. А у меня тогда небыло кэша нанять адвоката их судить а за процент никто не хотел браться. И так не верили что я отлаялся от банка да и многие адвокаты впервые от меня услышали о этом правиле про 70%.

zgorynych

11-12-2007, 12:52 AM

Может не совсем и в тему, но всё же:

Рейтинг самого доступного американского жилья

А ведь есть резон почему в СФ, НЙ и Майями дорогие цены на жильё. Это как сравнивать 600ый Мерс и Ролс с Кия и Хундаем. А так ведь у каждой одинаково по 4 колеса.

Во всех "доступных" городах или климат сакс, или дыра полная или (чаще) и то и другое. Удивляюсь как ещё Баффало не попало в список. :evillaugh

Most Wanted

11-12-2007, 09:26 AM

....И так не верили что я отлаялся от банка да и многие адвокаты впервые от меня услышали о этом правиле про 70%.
:good: ето ответ на один из моих практических вопросов , на который
я никак не мог найти логического обяснения .

Я постоянно удивлялся , почему банк никак не реагирует на
офферы ниже 70% от аскинг прайс . То есть ваще никак - даже не контр-оферают ... теперь буду знать , thanks :priv:

Буржуй

11-12-2007, 09:34 AM

У нас так же есть интересный закон (кейс ло) по которому если банк на аукционе продаёт дом за меньше чем 70% его "маркет валью" то автоматично создаётся презумпция коррумпированной сделки между банком и покупателем и тогда дефишиенси джаджмент против должника не будет енфорсд.Я конечно совершено не авторитет в форкложерс (не мой профиль) но я в риалстейте уже двести лет, но никогда про такое не слышал. Можно ссылку на этот кеис ло?

Most Wanted

11-12-2007, 09:37 AM

Я конечно совершено не авторитет в форкложерс (не мой профиль) но я в риалстейте уже двести лет, но никогда про такое не слышал. Можно ссылку на этот кеис ло?

Да !

zgorynych

11-13-2007, 06:00 AM

Я конечно совершено не авторитет в форкложерс (не мой профиль) но я в риалстейте уже двести лет, но никогда про такое не слышал. Можно ссылку на этот кеис ло?

"Есть много, друг Горацио, такого, что и не снилось нашим мудрецам!" ..." (с) :)

Я тоже не знал об этом хотя к моменту "открытия" для себя правила был в бизнесе 7 лет. :confused:

Вы хочите ссылку? "Их есть у меня!" (с)

What constitutes "fair consideration"?
The Court in Durrett, supra, a case decided under the Bankruptcy Act, also addressed the issue of what constitutes "fair consideration." The Court held that the foreclosure sale was not a sale for "fair consideration" but was a fraudulent transfer. The Court based its decision on the fact that it could find no reported case in which the transfer of real property was for a price equal to less than 70% of its fair market value that had survived a challenge as a fraudulent transfer. This became known as the Durrett "rule", namely that a foreclosure sale at less than 70% of fair market value is invalid as a fraudulent transfer. See In re Madrid, supra, where the Court held that there is an irrebuttable presumption that the price received at a non-collusive foreclosure sale held in compliance with state law is "reasonably equivalent value."
http://library.findlaw.com/1999/Jun/1/127971.html Я не знаю или правило до сих пор в силе но думаю что какой-то его вариант всегда будет.

Вот что происходило в моём случае (начало 90х). В билдинге очень много квартир пошли на форкложур т.к. 1) рент упал от 1,200 за 2БР до 750-800, 2) интерес (АРМс) подскочил с 7-8% до 12-14% т.е. мортгиджи вместо 750-800 дошли до 1,400, 3) из-за неуплаты кондо физ менеджмент перестал убирать и т.п. и повысил их пытаясь компесировать потери от неуплаченных. Вообщем бардак. Но квартиры всё равно стоили 55-70К (вместо 120-140К пару лет до этого). Так вот банк имея в том доме где-то 8-10 мортгиджей (из 24 квартир) начал продавать их одному и тому же шустряку-аферисту за 25-30К т.е. меньше чем 50% от маркет валью.

Спустя несколько лет один из его ко-воркерс признался что он давал на лапу одному из работников банка чтобы тот ему приносил такие дешёвые дилз. Они устраивали "аукцион" но так что никто из биддеров не хотел дать цену выше чем мортгидж (80-85К) и ессно банк становился "покупателем" а потом (в тот же день) продавал жулику за гроши хотя могли реально продать за 55-65К кому-то с улицы.

Но я это узнал намного позже когда уже опять судиться было поздно т.к. за их полный отказ судить меня я подписал им релиз не судить их. Хотя конечно суд, при найденных фактах жульничества, скорее всего не дал бы им так просто отмазаться но как я писал раньше, у меня тогда не было лишних денег да и большого желания погрязть в судах в то время когда я был занят новыми делами.

Floridian

11-13-2007, 05:46 PM

ВУ нас наоборот - всё до того как а потом - сушите вёсла, поезд ушёл. И это железно.

Вот кстати в Вашей ссылочке и опровержение этому Вашему посту:

The first post - Durrett bankruptcy case in Massachusetts to consider the voidability of a foreclosure sale was In re Ruebeck

Кроме того, этот кейс чисто Массачусетский и правило соответственно только Массачусетское. Законы о форекложер НЕ федеральные.

Кроме того, в кейсе Вами приведенном, так же как и в приведенном Вами личном опыте, референс к продаже проперти через REO department, а не на открытом аукционе. Я думаю, даже в МА не должно быть проблем ни у кого, если на открытом аукционе проперти продано за 50% от валью, а банк согласился это взять. (Ну, положим, "профессиональные" аукционные bidder'ы все дружно заболели в тот день и не смогли придти на аукцион....)

Floridian

11-13-2007, 05:49 PM

При чём здесь дефишиенси? Мы говорили о "головной боли" для потенциального ПОКУПАТЕЛЯ на аукционе. Что банк будет делать с "дефишиенси" должником его (покупателя) не харэ. У нас, как и в большинстве юрисдикций, банк в праве гонятся за дифолтед борровер.

Я знаю, что мы не о дефишинси джаджментах говорили. Разумеется, покупателю до этого дела нет. Так же как и мне, брокеру :) Хотя я клиентам всегда объясняю, что их ждет дефишинси джаджмент, если они допустят, что их проперти уйдет на форекложер.

Просто удивился когда увидел на той ссылке информацию о том, что дефишинси джаджмены в МА не разрешены. Я не понимаю, как такое может быть. Значит, они все-таки разрешены?

madV

11-13-2007, 05:58 PM

В Лос Анжелесе с парковкой все нормально, никаких проблем. Разве что у побережья.
Про еду тоже сильно приувеличено.

А вообще- what you pay is what you get, климат, наличие океана, ресторанов и развлечений мирового уровня задешево не купишь.

Миннеаполис- дыра, каких мало, с жутким климатом.

вот именно... когда приводятся такие данные, стоит задуматься почему в одних городах дороже, а в других дешевле. В основном от того, что люди в дорогих городах хотят жить больше, и готовы за это платить соответсвенно больше. Хотя бывают и перекосы, как например Москва.

Floridian

11-13-2007, 06:00 PM

вот именно... когда приводятся такие данные, стоит задуматься почему в одних городах дороже, а в других дешевле. В основном от того, что люди в дорогих городах хотят жить больше, и готовы за это платить соответсвенно больше. Хотя бывают и перекосы, как например Москва.

Ну почему же Москва - это перекос? Какой будет ближайший к Москве город с тем же уровнем жизни? Берлин может? Ну так все естественно...

madV

11-13-2007, 06:06 PM

Ну почему же Москва - это перекос? Какой будет ближайший к Москве город с тем же уровнем жизни? Берлин может? Ну так все естественно...

Не с уровнем, а с качеством жизни. По которому Москва занимает 201-е место в мире. http://www.mercer.com/summary.jhtml?idContent=1173105

А на счет уровня жизни, не уверен что Вы имеете в виду, но если считать среднюю зарплату населения, то это $10000/год. Сравнивая это с ценами на жилье - получим перекос.

Floridian

11-13-2007, 06:36 PM

Не с уровнем, а с качеством жизни. По которому Москва занимает 201-е место в мире. http://www.mercer.com/summary.jhtml?idContent=1173105

А на счет уровня жизни, не уверен что Вы имеете в виду, но если считать среднюю зарплату населения, то это $10000/год. Сравнивая это с ценами на жилье - получим перекос.

Ну хорошо, будем говорить не об УРОВНЕ жизни, а ее КАЧЕСТВЕ. В смысле, метро в Москве менее зассанное, и вообще оно есть, клубы ночные хорошие, каких нет в Урюпинске... ну учебные заведения лучше.... ну может улицы лучше убирают, и все такое.... Вы сами-то где стали бы жить: в Урюпинске (даже не знаю какие там зарплаты) или в Москве с 10 тыс в год зарплатой?

madV

11-13-2007, 06:43 PM

Ну хорошо, будем говорить не об УРОВНЕ жизни, а ее КАЧЕСТВЕ. В смысле, метро в Москве менее зассанное, и вообще оно есть, клубы ночные хорошие, каких нет в Урюпинске... ну учебные заведения лучше.... ну может улицы лучше убирают, и все такое.... Вы сами-то где стали бы жить: в Урюпинске (даже не знаю какие там зарплаты) или в Москве с 10 тыс в год зарплатой?

А как вы думаете, что держит цены в Москве на их уровне при средней зарплате населения $10К в год? С такой зарплатой купить ведь ничего невозможно, а тем более чтобы на ночные клубы и на хлеб еще осталось...

пс. Я бы не жил ни в Москве, ни в Урюпинске, хотя я не знаю какое в Урюпинске качество жизни. Никогда не был.. ;)

Floridian

11-13-2007, 07:13 PM

А как вы думаете, что держит цены в Москве на их уровне при средней зарплате населения $10К в год?

Не знаю. demand - supply и прочие законы рынка?

С такой зарплатой купить ведь ничего невозможно, а тем более чтобы на ночные клубы и на хлеб еще осталось...

Не знаю как там в этой Москве сейчас. Но в 2002 у меня в Москве была зарплата не намного больше $10K. На ночные клубы хватало :) На хлеб тоже.

9999

11-13-2007, 08:04 PM

Ну почему же Москва - это перекос? Какой будет ближайший к Москве город с тем же уровнем жизни? Берлин может? Ну так все естественно...

Питер.
Только покультурнее малость ;)

Floridian

11-13-2007, 08:09 PM

Питер.
Только покультурнее малость ;)

Лучше не говорите. А то щас питерцы начнут жаловаться, что у них перекос в ценах :)

zgorynych

11-13-2007, 09:42 PM

...Кроме того, этот кейс чисто Массачусетский и правило соответственно только Массачусетское. Законы о форекложер НЕ федеральные.

...Я знаю, что мы не о дефишинси джаджментах говорили. Разумеется, покупателю до этого дела нет. Так же как и мне, брокеру :) Хотя я клиентам всегда объясняю, что их ждет дефишинси джаджмент, если они допустят, что их проперти уйдет на форекложер.

Просто удивился когда увидел на той ссылке информацию о том, что дефишинси джаджмены в МА не разрешены. Я не понимаю, как такое может быть. Значит, они все-таки разрешены?

Покажите мне где я писал что-то про вне МА? Я как раз и квалифицировал мои ответы "а у нас в МА". А вот кстати Банкрупси кейсес как раз и имеют федеральное значение если они в Фед. Банк. Суде. И штатные суды как правило (но не всегда) им следуют.

А где и когда я писал про дефишиенси (кроме как ответ на пост Инка)? :confused: Он сам вдруг поднял этот вопрос, сам на него ответил и сам решил что я ответил.

В моём личном форкложуре банк colluded с покупателем и приложил все усилия чтобы на аукционе НИКТО не дал маркет бид (да если бы а) был снегопад и б) банк не заламывал бы МИНИМУМ бид и в) там оказался только один биддер и г) он купил за 50% от валью, то да это ОК) А вот такие коллюжнз довольно частое явление сплошь и рядом.

Когда я сам начал ходит на аукционы в конце 80х то не понимал как так - стоят 20 человек и хотят бидать но не на сумму мортгиджа (т.к. цены резко упали) а скажем на 10-20% ниже но не на 50%(!) ниже. А банкир так спокойненько говорит мол минимум бид должен быть не меньше мортгиджа так что если никто не хо, то я пошёл (не дословно цитата но в том духе). А потом я глянь в списки проданных а там етот проперти продан через пару дней за 50% от мортгиджа. Причём человеку который стооял среди тех 20.

Просто большинству из тех кто попал под форкложур давно уже не до таких ньюансов. А то наверно могли бы такие банки вставлять по самые о-го-го.

madV

11-14-2007, 09:34 AM

Не знаю. demand - supply и прочие законы рынка?

aга. деманд. только не у тех, кто зарабатывает $10К в год.

Буржуй

11-14-2007, 09:37 AM

"Есть много, друг Горацио, такого, что и не снилось нашим мудрецам!" ..." (с) :) Хм, интерестно, буду знать. Спасибо. Я с форкложерс никогда не имел ничего общего, слишком много законов. Но это интерестно знать.

zgorynych

11-14-2007, 09:54 AM

Хм, интерестно, буду знать. Спасибо. Я с форкложерс никогда не имел ничего общего, слишком много законов. Но это интерестно знать.

Форкложурс опасный такой зверь но если знать что делать очень прибыльный. Для инвесторов с лишним кешем или с кешевым нерабочим партнёром то уж сильных проколов не должно быть. разве что деньги зависнут на время. А вот у тех кто с ними играется в кредит вот у них чаще всего игра вабанк и проигрышная т.к. риск зависа большой.

Сейчас у нас в эрии выходят на маркет первые из таких пропертиз т.е. купленные недавно по уже пониженным ценам и отремонтированные в надежде на быструю прибыль. Некоторые из них таки уходят на ура а некоторые думаю что пойдут на форкложур по 2 разу. Вот я и присматриваюсь к таким уже отфиксаным домам в надежде прихватить их за их доремонтную цену. :D

Буржуй

11-14-2007, 09:56 AM

Форкложурс опасный такой зверь но если знать что делать очень прибыльный. Для инвесторов с лишним кешем или с кешевым нерабочим партнёром то уж сильных проколов не должно быть. разве что деньги зависнут на время. А вот у тех кто с ними играется в кредит вот у них чаще всего игра вабанк и проигрышная т.к. риск зависа большой.

Сейчас у нас в эрии выходят на маркет первые из таких пропертиз т.е. купленные недавно по уже пониженным ценам и отремонтированные в надежде на быструю прибыль. Некоторые из них таки уходят на ура а некоторые думаю что пойдут на форкложур по 2 разу. Вот я и присматриваюсь к таким уже отфиксаным домам в надежде прихватиь их за их доремонтную цену. :DЛюбой флип лучше иметь без моргиджа, никогда не знаеш что обнарущхись, а пара месяцев оплаты моргиджа может сильно убить хороший дил.

zgorynych

11-14-2007, 10:02 AM

Любой флип лучше иметь без моргиджа, никогда не знаеш что обнарущхись, а пара месяцев оплаты моргиджа может сильно убить хороший дил.

Я не совсем о флипах хотя сегодня это так называется. Настоящий форкложур дил работает в любом случае т.е. даже если цены не идут вверх. Последние 3-5 лет "флипы" работали ТОЛЬКО когда цены шли вверх. А идея форкложур инвестора - это настолько выгодная покупка что она даст прибыль в любом маркете. По крайней мере я так это понимаю.

смешно

11-14-2007, 01:02 PM

Не знаю. demand - supply и прочие законы рынка?

Не знаю как там в этой Москве сейчас. Но в 2002 у меня в Москве была зарплата не намного больше $10K. На ночные клубы хватало :) На хлеб тоже.

2002 это вам не 2007. trust me.

смешно

11-14-2007, 01:04 PM

Любой флип лучше иметь без моргиджа, никогда не знаеш что обнарущхись, а пара месяцев оплаты моргиджа может сильно убить хороший дил.

О великий и могучий Инк, расскажи нам земным, как обстоят дела в вашем RE бизнесе?

TheDreamer

11-28-2007, 10:20 AM

Новая статья про дома:

"The median price of a home sold during the month fell 5.1 percent to $207,800 from $218,900 a year earlier."
"Home sales at new low, prices plunge" (http://money.cnn.com/2007/11/28/news/economy/homesales/index.htm?postversion=2007112810)

Помнится, в этой конференции мне когда-то кое-кто говорил, что цены на дома могут только рости. Правда, это давно было.
:D

Забавно, но вокруг меня многие владельцы очень довольны падением цен. Потому что думают апгредиться на большее количество комнат. Вот только никто не знает, когда это будет выгоднее всего, а то может в следующем году будут продолжать падать. Спекулянты в большинстве несчастны.

John Adams

11-29-2007, 03:31 PM

А в кратце, причину падения цены на real estate можно?
Просто нет времени перечитывать статью по ссылке. PLZ

Most Wanted

11-29-2007, 03:48 PM

А в кратце, причину падения цены на real estate можно?
Просто нет времени перечитывать статью по ссылке. PLZ

вктатце - Supplay & Demand .

P.S. На сегодняшнем рынке недвижимости предложение превышает спрос .
Для примера , в нашем Палм Бич каунти , Флорида ,
суплая на 4-ре года вперёд . Рынок считается
здоровым , когда суплая всего на 6 месяцев вперёд .
Всё , кто хотят продать , вынуждены снижать цены ,
соревнуясь друг с другом <вниз> (в смысле на понижение)

Krasota

11-29-2007, 03:59 PM

Какие у вас в Палм Бич сейчас цены?:D

Most Wanted

11-29-2007, 04:21 PM

Какие у вас в Палм Бич сейчас цены?:D

Средняя цена на кондо 158К . Год назад было 225К . Просадка 30%

Средняя цена на дом 350К . В 2005 году было 410К . Просадка 15%

Реально можно взять хороший дом с бассейном за 320К .
Но надо еще ждать , цены еще падают . Думаю рынок
оживёт , когда дома пойдут по 250-270К .

P.S. У меня активный RE лайсенс , если кто интересуется
квартирой во Флориде , могу подсобить облегчить
ваши карманы :) . Квартиры уже можно брать , цены
близки к ризанабл .

Джентльмен

11-29-2007, 09:37 PM

У меня активный RE лайсенс , если кто интересуется квартирой во Флориде , могу подсобить облегчить
ваши карманы :) . Квартиры уже можно брать , цены
близки к ризанабл .

ну а реально - какая арифметика если покупать жилье во флориде как инвестмент?

Most Wanted

11-29-2007, 10:04 PM

ну а реально - какая арифметика если покупать жилье во флориде как инвестмент?

Ты имеешь ввиду сдать в рент ? Этот вариант не годится . Жильё
здесь пустует . Только покупать для себя , как зимнюю резиденцию и
надеяться , что будет еще один <бум> , когда нибудь на нашем веку .

Почему многие покупают жильё во Флориде ? Вкладывается кеш и
оформляется <trust> . Флорида один из немногих штатов , где
не могут забрать твоё жильё за долги и судебные иски .

Джентльмен

11-29-2007, 10:12 PM

Ты имеешь ввиду сдать в рент ? Этот вариант не годится . Жильё
здесь пустует . Только покупать для себя , как зимнюю резиденцию и
надеяться , что будет еще один <бум> , когда нибудь на нашем веку .

Почему многие покупают жильё во Флориде ? Вкладывается кеш и
оформляется <trust> . Флорида один из немногих штатов , где
не могут забрать твоё жильё за долги и судебные иски .

тут одно время было просто повальное увлечение среди русских таксистов покупать квартиры во флориде - как инвестмент для пенсии. Такую идилию расписывали - мол новая квартира прямо от строителя с 100% финансированием. Потом нанимается агенство которое ее сдает и рент должен если не приносить прибыль то по крайней мере покрывать оплаты. Вот и свербит вопрос - а может стоило?

Most Wanted

11-29-2007, 10:27 PM

тут одно время было просто повальное увлечение среди русских таксистов покупать квартиры во флориде - как инвестмент для пенсии. Такую идилию расписывали - мол новая квартира прямо от строителя с 100% финансированием. Потом нанимается агенство которое ее сдает и рент должен если не приносить прибыль то по крайней мере покрывать оплаты. Вот и свербит вопрос - а может стоило?

Стоило купить в 1998-2001 . Квартиры у океана шли по 180К . В 2005
цена скакнула до 350К . Щас сползла где-то до 300К .
Даже если квартира пустовала все ети годы , то всё равно
те кто купили до 2001 , они в плюсе . К тому же кварира
используется как дача . Друзья , родня ездят к морю .
Но сдать в рент - забудь , здесь не работает ето .

John Adams

11-30-2007, 05:33 AM

А как рысчитывается срок supply? :rolleyes:

zgorynych

11-30-2007, 08:14 AM

Стоило купить в 1998-2001 . Квартиры у океана шли по 180К . В 2005
цена скакнула до 350К . Щас сползла где-то до 300К .
Даже если квартира пустовала все ети годы , то всё равно
те кто купили до 2001 , они в плюсе . К тому же кварира
используется как дача . Друзья , родня ездят к морю .
Но сдать в рент - забудь , здесь не работает ето .

Значит цены недостаточно упали. Я помню в 2000г волшебные времена были в Юж. Флориде. За типичные 2БР кондо в маленьком комплексе в 200-300 метрах от океана просили 129К (отдавали за 110-120 с мебелью). Кондо физ были 125-150/мес и налоги где-то 50-75/мес. Рент правда был 900-1,000/мес макс. Но цифры работали с 20% даун. В больших комплексах прямо на океане по 140-150К но это там был "овнер оккупант" премиум.

Так что если реально смотреть на вещи то в местах где нет поднимающейся экономики (а не зависимой от риал истэйта как в Юж Флориде) так и должно быть с ценами. По экономическим данным цены в Юж. Флориде дольны "просесть" ещё до скажем 130-150К за то что сегодня 200-250К. И то только если процент не пойдёт вверх а если пойдёт то цены должны будут вернутся к 2000 уровню т.к. рент хоть и повысился с тех пор но и расходы типа кондо физ и налогов улетели в стратосферу там).

У меня знакомые купили (вопреки советам) на пике в 2005 в довольно приличном месте в Сани Айлз небольшую 1БР (600 кв. футов) за 155К. Сегодня она на продаже за 129К и нет желающих даже пойти посмотреть. Там таксы 150/мес, кондо физ 250 и рент 800. Т.е. для инвестора на финансинг остаётся 400. Даже если не учитывать вакансии и рентал брокер физ то400 при 6% тянут где-то 70-75К лоун. А значит красная цена такой квартиры для инвестора 90-95К в лучшем случае а реально 80К. Я им это всё объяснял в 2005г но они были под впечатлением "а вот Пупкины купили за 100 и продали за 300"... :(

Джентльмен

11-30-2007, 10:56 AM

Джентльмен

11-30-2007, 10:57 AM

Значит цены недостаточно упали. Я помню в 2000г волшебные времена были в Юж. Флориде. За типичные 2БР кондо в маленьком комплексе в 200-300 метрах от океана просили 129К (отдавали за 110-120 с мебелью). Кондо физ были 125-150/мес и налоги где-то 50-75/мес. Рент правда был 900-1,000/мес макс. Но цифры работали с 20% даун. В больших комплексах прямо на океане по 140-150К но это там был "овнер оккупант" премиум.

Так что если реально смотреть на вещи то в местах где нет поднимающейся экономики (а не зависимой от риал истэйта как в Юж Флориде) так и должно быть с ценами. По экономическим данным цены в Юж. Флориде дольны "просесть" ещё до скажем 130-150К за то что сегодня 200-250К. И то только если процент не пойдёт вверх а если пойдёт то цены должны будут вернутся к 2000 уровню т.к. рент хоть и повысился с тех пор но и расходы типа кондо физ и налогов улетели в стратосферу там).

У меня знакомые купили (вопреки советам) на пике в 2005 в довольно приличном месте в Сани Айлз небольшую 1БР (600 кв. футов) за 155К. Сегодня она на продаже за 129К и нет желающих даже пойти посмотреть. Там таксы 150/мес, кондо физ 250 и рент 800. Т.е. для инвестора на финансинг остаётся 400. Даже если не учитывать вакансии и рентал брокер физ то400 при 6% тянут где-то 70-75К лоун. А значит красная цена такой квартиры для инвестора 90-95К в лучшем случае а реально 80К. Я им это всё объяснял в 2005г но они были под впечатлением "а вот Пупкины купили за 100 и продали за 300"... :(

насколько просесть? вернуться к уровню 2000 года или еще ниже?

zgorynych

11-30-2007, 11:05 AM

насколько просесть? вернуться к уровню 2000 года или еще ниже?

А вот это непонятно т.к. с одной стороны доллар сильно упал но с другой стороны налоги, услуги и страховка сильно подорожали а рент еле-еле поднялся по сравнению с 2000г. Т.е. наверно квартира которая была в 2000г 150К и почти окупалась сегодня даже за эту цену не окупится.

Я не думаю что горе-"инвесторы" последних 3-5 лет так скоро вернутся на маркет. А без них и без ими накрученого ажиотажа - кто в здравом уме заплатит за квартиру которая даёт негатив в более 500дол/мес. и без перспектив скорого флипа? :confused:

Джентльмен

11-30-2007, 11:08 AM

А вот это непонятно т.к. с одной стороны доллар сильно упал но с другой стороны налоги, услуги и страховка сильно подорожали а рент еле-еле поднялся по сравнению с 2000г. Т.е. наверно квартира которая была в 2000г 150К и почти окупалась сегодня даже за эту цену не окупится.

Я не думаю что горе-"инвесторы" последних 3-5 лет так скоро вернутся на маркет. А без них и без ими накрученого ажиотажа - кто в здравом уме заплатит за квартиру которая даёт негатив в более 500дол/мес. и без перспектив скорого флипа? :confused:
когда то было выгоднее покупать чем рентовать. теперь похоже наоборот

Буржуй

11-30-2007, 11:09 AM

А вот это непонятно т.к. с одной стороны доллар сильно упал но с другой стороны налоги, услуги и страховка сильно подорожали а рент еле-еле поднялся по сравнению с 2000г. Т.е. наверно квартира которая была в 2000г 150К и почти окупалась сегодня даже за эту цену не окупится.

Я не думаю что горе-"инвесторы" последних 3-5 лет так скоро вернутся на маркет. А без них и без ими накрученого ажиотажа - кто в здравом уме заплатит за квартиру которая даёт негатив в более 500дол/мес. и без перспектив скорого флипа? :confused:Не думаю что об уровне до 2000 года можно говорить, но цену должны стабилизироваться к концу 2008 или началу 2009 года.

Krasota

11-30-2007, 11:14 AM

Не думаю что об уровне до 2000 года можно говорить, но цену должны стабилизироваться к концу 2008 или началу 2009 года.Об етом везде пишут, но мне что-то кажется что под "стабилизироваться" имeется ввиду стоять на местe, а не упасть. Нифига особо не упадет ИМХО

zgorynych

11-30-2007, 11:19 AM

Не думаю что об уровне до 2000 года можно говорить, но цену должны стабилизироваться к концу 2008 или началу 2009 года.

Дома скорее нет а вот кондо (особенно старые ассосиации в ново достроенных районах) как раз могут просесть до 2000г и раньше. Именно это и произошло в Бостоне в начале 1990х. Аукционные цены на кондо просели от 100-120К в 1987-88 до 20-30К в 1990-92гг (уровень 1978г). Так что цены 12 летней давности не будут "новшеством".

Это как предсказывать цунами. В одном месте случайно раз в 1,000 лет. В другом каждые 10-20 лет и регулярно. Флорида и Калифорния как раз такие "частые" места для риал истэйта. :confused:

zgorynych

11-30-2007, 11:21 AM

Об етом везде пишут, но мне что-то кажется что под "стабилизироваться" имeется ввиду стоять на местe, а не упасть. Нифига особо не упадет ИМХО

Верно. Но если при этом годовые 1) инфляция скажем 5% и 2) девальвация доллара 5% то при "стоянии" цен на месте - они как бы понизились на 10%. А за 3-4 года это реальное падение на 30-40%. Я об этом тоже.

TheDreamer

11-30-2007, 11:37 AM

... если при этом годовые 1) инфляция скажем 5% и 2) девальвация доллара 5% то при "стоянии" цен на месте - они как бы понизились на 10% ...
Вообще-то за год доллар по отношению к евро упал примерно на 10%:
http://ichart.finance.yahoo.com/1y?usdeur=x

Мне кажется, что прогнозируемая Вами катастрофа - это ещё далеко не худший вариант развития ситуации.

Krasota

11-30-2007, 11:40 AM

Згорыныч, ето все теория, но етого не будет. Вернее я хочу ето видеть ;) Я ЗА то чтобы цены упали. I'm staying very liquid right now just in case. Просто не будет етого :evillaugh

Буржуй

11-30-2007, 11:40 AM

Об етом везде пишут, но мне что-то кажется что под "стабилизироваться" имeется ввиду стоять на местe, а не упасть. Нифига особо не упадет ИМХОЯ лично думаю что упадёт на 25-30% от верхушки. На сколько упадэт - чэрт его знает, но то что упадэт это я лично не сомневаюсь. Уже есть тенденция падения, но ещсчо не достаточный моментум.

Krasota

11-30-2007, 11:43 AM

Я лично думаю что упадёт на 25-30% от верхушки. На сколько упадэт - чэрт его знает, но то что упадэт это я лично не сомневаюсь. Уже есть тенденция падения, но ещсчо не достаточный моментум.Поднялось на сколько с 2000-го года? На 2-3 раза, а упадет только на 25-30%? Ну так я об етом и говорю. Ничего значительного.

zgorynych

11-30-2007, 11:44 AM

Вообще-то за год доллар по отношению к евро упал примерно на 10%:
Мне кажется, что прогнозируемая Вами катастрофа - это ещё далеко не худший вариант развития ситуации.

Я образно сказал 5%. Для примера. Как будет на самом деле - ни у кого (даже у Феда) нет точных прогнозов. В этом и суть проблемы.

Буржуй

11-30-2007, 11:44 AM

Дома скорее нет а вот кондо (особенно старые ассосиации в ново достроенных районах) как раз могут просесть до 2000г и раньше. Именно это и произошло в Бостоне в начале 1990х. Аукционные цены на кондо просели от 100-120К в 1987-88 до 20-30К в 1990-92гг (уровень 1978г). Так что цены 12 летней давности не будут "новшеством".

Это как предсказывать цунами. В одном месте случайно раз в 1,000 лет. В другом каждые 10-20 лет и регулярно. Флорида и Калифорния как раз такие "частые" места для риал истэйта. :confused:Кондо по теперешнмим ценам это особая тема - палата номер шесть. Любое кондо даже с такс абейтмантом на 12 лет, через например 5 лет уже не будет такое новое и крутое и такс абейтмантное как то новое 2013 года. НЕ знаю как в бостоне, но в Бруклине например кондо покупают то причинанам 1) Новое 2) Крутое (почемуто) 3) Без налогов 4) Маленький мейтенанс 5) Дешевле чем дом (очень спорнюй вопрос) 6) Я писал новое и крутое уже ...:-)

Буржуй

11-30-2007, 11:46 AM

Поднялось на сколько с 2000-го года? На 2-3 раза, а упадет только на 25-30%? Ну так я об етом и говорю. Ничего значительного.Если так смотреть, то да, но 30% от даже 700,000 это деньги.

Floridian

11-30-2007, 11:49 AM

Об етом везде пишут, но мне что-то кажется что под "стабилизироваться" имeется ввиду стоять на местe, а не упасть. Нифига особо не упадет ИМХО

Все зависит от определенного штата, города и даже нейборхуда. Делать предсказания на уровне страны - бессмысленно. Нормальные инвесторы изучают местную ситуацию и коньюктуру каждого нейборхуда, в который они собираются инвестировать и принимают решение соответственно.

Я, риал истейт агент, тоже медленно перемещаюсь из нейборхуда в нейборхуд по той же причине. В 2007 один нейборхуд "hot", в 2009 будет другой.

Неважно что они там пишут в газетах. Нужно не загадывать, а изучать обстановку на местности, говорить с людьми которые инвестируют в этот нейборхуд, смотреть что они делают, насколько успешно.... и делать то же самое.

Krasota

11-30-2007, 11:51 AM

Если так смотреть, то да, но 30% от даже 700,000 это деньги.Ето деньги для тех, кто купил за 700,000, а теперь продает за много меньше. Для тех, кто на данный момент только думает об [long term] инвестиции ето не такое огромное значение имеет. Для тех кто думает о [short term] инвестиции ето не имеет значения, так как опять на 700,000 оно в ближайшем времени не поднимется...Для тех, кто купил еще тогда за 350,000, ето тоже не так чтобы огромный кошмар, все-равно можно продать с наваром. Короче, я считаю что все ети разгоровы и "падении РЕ" выеденного яйца не стоят. :D Для меня "падение" ето если много и сильно, а тут даже до нормальной коррекции дело скорее всего не дойдет.

Krasota

11-30-2007, 11:54 AM

Все зависит от определенного штата, города и даже нейборхуда. Делать предсказания на уровне страны - бессмысленно. Согласна вообщем-то.
Кстатии, вы знаете хоть один нейборхуд где на Данный Момент выгодно инвестировать? Не для себя покупать, а для инвестмента. /взяла блокнотик/

Буржуй

11-30-2007, 11:56 AM

Ето деньги для тех, кто купил за 700,000, а теперь продает за много меньше. Для тех, кто на данный момент только думает об [long term] инвестиции ето не такое огромное значение имеет. Для тех кто думает о [short term] инвестиции ето не имеет значения, так как опять на 700,000 оно в ближайшем времени не поднимется...Для тех, кто купил еще тогда за 350,000, ето тоже не так чтобы огромный кошмар, все-равно можно продать с наваром. Короче, я считаю что все ети разгоровы и "падении РЕ" выеденного яйца не стоят. :D Для меня "падение" ето если много и сильно, а тут даже до нормальной коррекции дело скорее всего не дойдет.Нормальная корекция это тоже дело относительное, но я лично не вижу нижего ниже чем 30%, имхо. Но, к сожаления, я не бог.:D

Буржуй

11-30-2007, 11:57 AM

Согласна вообщем-то.
Кстатии, вы знаете хоть один нейборхуд где на Данный Момент выгодно инвестировать? Не для себя покупать, а для инвестмента. /взяла блокнотик/Везде, если найти лоха продавца.

zgorynych

11-30-2007, 11:57 AM

Кондо по теперешнмим ценам это особая тема - палата номер шесть. Любое кондо даже с такс абейтмантом на 12 лет, через например 5 лет уже не будет такое новое и крутое и такс абейтмантное как то новое 2013 года. НЕ знаю как в бостоне, но в Бруклине например кондо покупают то причинанам 1) Новое 2) Крутое (почемуто) 3) Без налогов 4) Маленький мейтенанс 5) Дешевле чем дом (очень спорнюй вопрос) 6) Я писал новое и крутое уже ...:-)

У нас никаких абейтментов нет а даже наоборот - чем новее здание тем таксы выше даже при одинаковых ценах. И в новых кондоз - физ астрономические - 600-800 за 2БР при том что в старых ассосиациях обычно не выше 300-400. И это не коопы а именно кондо. :confused:

У нас кондо в моде в самом центре т.к. там домов ессно нет а если и есть браунстоны то по 3-5млн за стояк а если стояк под 3-5 кондо то за каждый 1.5млн и выше.

У меня, в очень ближней субурбии, грубо говоря кондо 1/2 цены дома в том же районе. Т.е. у меня на улице 2БР кондо (1,000-1,200 ск. фт) постройки начала 70х - 400-500К, старые дома (2,000 ск. фт) где-то 650-850К а новые таунхаузы (2,000 ск. фт) - 1.2.-1.5млн., (4,000 ск. фт) - 2.5млн.

TheDreamer

11-30-2007, 12:15 PM

Как будет на самом деле - ни у кого (даже у Феда) нет точных прогнозов. В этом и суть проблемы.Фед бессилен. Он может только пристегнуться ремнём безопастности и наслаждаться полётом. Проценты по кредитам нельзя поднять из-за опастности дефолтов, а если не подымвать, то набирает обороты инфляция.

Постоянное падение доллара приводит к тому, что надёжный европейский saving account становится выгоднее вложения в среднестатический американский бизнес. Как результат деньги инвесторов продолжают уползать на международнные рынки и в развивающиеся страны.

Кстати, так и предполагал, что коррекция цен на недвижимость пройдёт в форме девальвации доллара. То есть, в долларах цена останется почти неизменной, а вот покупательная способность валюты уменьшится. Для финансового сектора - это самый оптимальный и безболезненный вариант. Расплачиваться не им.

Krasota

11-30-2007, 12:21 PM

Везде, если найти лоха продавца.Я не про лохов, а про общую тенденцию рынка того или иного нейборхуда.

Floridian

11-30-2007, 01:15 PM

Согласна вообщем-то.
Кстатии, вы знаете хоть один нейборхуд где на Данный Момент выгодно инвестировать? Не для себя покупать, а для инвестмента. /взяла блокнотик/

Bedford-Stuyvesant and Bushwick in Brooklyn, NY.

Буржуй

11-30-2007, 01:18 PM

Bedford-Stuyvesant and Bushwick in Brooklyn, NY.Бед стаи и бушвик, ЛОЛОЛОЛ

Krasota

11-30-2007, 01:21 PM

Там много черных? А то опасная инвестиция получится...;)

Floridian

11-30-2007, 01:42 PM

Там много черных? А то опасная инвестиция получится...;)

Дело не в цвете кожи. Not anymore. Дело в инкоме живущих в нейборхуде..

У меня в БедСтае в этом году купили по дому один белый адвокат и один черный адвокат. Будут жить на соседних улицах. Даунпеймент почти одинаковый положили. И это главное.

Инк, а ты сам когда последний раз в БедСтае был? Чего смеешься-то?

Буржуй

11-30-2007, 01:47 PM

Дело не в цвете кожи. Not anymore. Дело в инкоме живущих в нейборхуде..

У меня в БедСтае в этом году купили по дому один белый адвокат и один черный адвокат. Будут жить на соседних улицах. Даунпеймент почти одинаковый положили. И это главное.

Инк, а ты сам когда последний раз в БедСтае был? Чего смеешься-то?Я по таким раёнчикам не ездию. Если честно последний раз был лет 5 назад.

Floridian

11-30-2007, 02:10 PM

Я по таким раёнчикам не ездию. Если честно последний раз был лет 5 назад.

Это все объясняет. 5 лет назад БедСтай был drug capital of the world. Not anymore.

Ну а сам-то как думаешь, в плане инвестмента где надо покупать - в каком-нибудь Fort Greene or Dyker Heights - где цены и так выше крыши, и очень нескоро вверх пойдут. Или в Бедстае, где цены с Форт Гриновскими как раз через пару лет сравняются и есть room для appreciation?

Most Wanted

11-30-2007, 04:56 PM

А как рысчитывается срок supply? :rolleyes:

К примеру the inventory of unsold homes in USA 4.45 million , а ожидаемый <pace> продажи 4.85 million
в год . Значит мы имеем 10.8-month supply of unsold homes in USA .

Другими словами количество домов на продаже делишь на тэмп продажи . В каждом городе или каунти получится своя уникальная цифра .

В Палм Бич Каунти , Флорида мы имеем 48-month supply of unsold homes .

Floridian

11-30-2007, 05:07 PM

К примеру the inventory of unsold homes in USA 4.45 million , а ожидаемый <pace> продажи 4.85 million
в год . Значит мы имеем 10.8-month supply of unsold homes in USA .

Другими словами количество домов на продаже делишь на тэмп продажи . В каждом городе или каунти получится своя уникальная цифра .

В Палм Бич Каунти , Флорида мы имеем 48-month supply of unsold homes .

wow, да это целая наука. А ссылу дай на информацию? Хочу про свое каунти почитать.

Most Wanted

11-30-2007, 05:11 PM

...Даже если не учитывать вакансии и рентал брокер физ то400 при 6% тянут где-то 70-75К лоун. А значит красная цена такой квартиры для инвестора 90-95К в лучшем случае а реально 80К. Я им это всё объяснял в 2005г но они были под впечатлением "а вот Пупкины купили за 100 и продали за 300"... :(

Ты прав . Красная цена для инвестора в условиях , когда цены не растут
бешено , примерно 120 месячных рентов . Т.е. если рент 800 ,
то цена апартмента примерно 96-100К . Но кто-же это считал во время
бума , когда апришуэйшн в 2-3 раза перекрывал расходы , даже если
квартира пустовала ? Щас наступили другие времена , и все вернулись
к консервативным методам расчёта рентабельности .

Most Wanted

11-30-2007, 05:25 PM

wow, да это целая наука. А ссылу дай на информацию? Хочу про свое каунти почитать.

Точной ссылки нет , но чтоб было понятней , вот :

For those of us that need to see a formula:

# of homes for sale on the market / # of homes sold that month = Months Supply

What do the numbers mean?

For some reference, in the ’89 US housing market (buyers market) saw around 7 months supply. For those of us who are more familiar with more recent years, in ’01 the US average was slightly below 4 months supply. But hot markets like Las Vegas, Boston, and parts of Florida and California should have seen below 2 months supply in recent years.

So anywhere around 4-5 months supply is roughly average. The further your numbers stray below that, means it’s more of a sellers market. The higher the number is, then the more the market favors the buyer.

P.S. погугли всё на PROPERTY SUPPLY (IN MONTHS)

marussya

11-30-2007, 06:46 PM

народ, как думаете, когда будет самый выгодный момент покупать коммерческую недвижимость? (Я имею в виду билдинг, не офисное здание) По штату NY.

Floridian

11-30-2007, 08:06 PM

народ, как думаете, когда будет самый выгодный момент покупать коммерческую недвижимость? (Я имею в виду билдинг, не офисное здание) По штату NY.

Коммерческую недвижимость можно покупать всегда. (как только есть 30% даунпеймент :)) Она идет по cap rate. Как только кеш флоу имеет смысл для Вас, так и покупайте. Цена на комершл никак не связана с колебаниями цен в резиденшл недвижимости.

zgorynych

11-30-2007, 08:11 PM

Ты прав . Красная цена для инвестора в условиях , когда цены не растут
бешено , примерно 120 месячных рентов . Т.е. если рент 800 ,
то цена апартмента примерно 96-100К . Но кто-же это считал во время
бума , когда апришуэйшн в 2-3 раза перекрывал расходы , даже если
квартира пустовала ? Щас наступили другие времена , и все вернулись
к консервативным методам расчёта рентабельности .

Я ещё более консервативен - примерно 100 рентов. Да тяжело найти, а что делать? :evillaugh

Krasota

11-30-2007, 09:04 PM

Коммерческую недвижимость можно покупать всегда. (как только есть 30% даунпеймент :)) Она идет по цап рате. Как только кеш флоу имеет смысл для Вас, так и покупайте. Цена на комершл никак не связана с колебаниями цен в резиденшл недвижимости.А когда не покупаешь, а строишь, под 30% банк даст [business loan]?:evillaugh

Krasota

11-30-2007, 09:07 PM

Дело не в цвете кожи. Нот аныморе. Дело в инкоме живущих в нейборхуде..

У меня в БедСтае в этом году купили по дому один белый адвокат и один черный адвокат. Будут жить на соседних улицах. Даунпеймент почти одинаковый положили. И это главное.Я про [investment property] спрашивала, а не про [primary residence].
Вот сколько стоили ети дома?
Какой у них [mortage]?
За сколько можно сдать ети дома?
;)

Floridian

11-30-2007, 09:16 PM

Я про [investment property] спрашивала, а не про [primary residence].
Вот сколько стоили ети дома?
Какой у них [mortage]?
За сколько можно сдать ети дома?
;)

Так и я про инвестмент пропертиз. А присказка про черно-белых адвокатов - это чтоб показать кто в нейборхуде живет.
Я не указываю людям, где им покупать праймари резиденс. Одному надо русский магазин на углу видеть, другому - мечеть in walking distance, и т.п. Люди сами без меня разберутся где они жить хотят. А вот инвестмент - это я да, подскажу...

Пример из жизни:

Трехсемейный дом в Бедфорд-Стайвесанте. 3бд\3бд\2бд. Контракт подписан 11.16.2007.

$715000 - into the seller's pocket. Down payment $151000. $715K - $151K= 564,000. 5% seller's concession for closing cost on top of it. 564,000 * 5% = $28,000. Loan amount 564,000 + 28,000 = $592,000.

Monthly expenses: 1) principal and interest (30 year fixed at 5,85% APR) $3,500 2) taxes $0 - tax abated for 10 years 3) heating - $0 (separate utilities, tenants pay their own bills) 4) homeowner's insurance $100 5) water and sewer $100. Total: $3,700.

Monthly rental income: 1) $1600 - апартмент на первом этаже с эксклюзивным доступом к бекярду 2) $1600 за 3 бд на 2 этаже 3) $1700 за 3 бд на 3-м этаже 4) паркинг перед домом на 2 машины $200. Total income: $5100.

Positive cash flow: 5,100-3,700= $1400

Через 3-5 лет этот трехсемейный дом конвертируется в кондо, и каждое уйдет по 400-500 тыс. Итак, купили за 715К, продаем через 5 лет за 1,5М. Где-то так.

Floridian

11-30-2007, 09:20 PM

А когда не покупаешь, а строишь, под 30% банк даст [business loan]?:evillaugh

Вы имеете в виду констракшн лоун, если имеется cash on hand 30% от стоимости проекта? Ну наверно да. Только лоун не сразу дадут, а частями.

Трудно найти хорошее место для строительства коммершл.... Обычно хорошие места уже застроены...

marussya

11-30-2007, 09:38 PM

Коммерческую недвижимость можно покупать всегда. (как только есть 30% даунпеймент :)) Она идет по cap rate. Как только кеш флоу имеет смысл для Вас, так и покупайте. Цена на комершл никак не связана с колебаниями цен в резиденшл недвижимости.

Так, а какие цены на дома, допустим, в 20 квартир, в каком диапазоне? У меня подружка купила 2 года назад дом за 600К с даунпейментом в 40К.

И что посоветуете по поводу выбора агента?

Спасибо большое!

Floridian

11-30-2007, 09:48 PM

Так, а какие цены на дома, допустим, в 20 квартир, в каком диапазоне? У меня подружка купила 2 года назад дом за 600К с даунпейментом в 40К.

И что посоветуете по поводу выбора агента?

Спасибо большое!

Она видимо купила где-то очень высоко и далеко в Апстейт НЙ. (Мы же про штат НЙ говорим, да?) В Бруклине за 600 тыс даже 6-семейный дом не купишь.

Разница между Апстейтом и пятью боро НЙ в том, что в пяти боро occupancy rate всегда близок к 100%. И в хороших районах маркет рейт можно собирать.

Обычно проперти в хороших районах идут минимут 10 times the annual rent roll. Если бы 20 семейный дом в Бруклине ушел за 600 тыс, это бы значило что месячный рент ролл 5000, и соответственно рент одной квартиры 250 долларов.

Так что видимо Ваша подружка купила дом в ОЧЕНЬ плохом районе.:)

В пяти боро НЙ все коммерческие листинги сосредоточены в руках 2-3 крупных агентств, которые занимаются исключительно коммерческой недвижимостью. Туда и надо обращаться в первую очередь. А кто в Апстейте продает - я не знаю. Посмотрите на сайте www.loopnet.com (http://www.loopnet.com)

marussya

12-01-2007, 09:53 AM

Она видимо купила где-то очень высоко и далеко в Апстейт НЙ. (Мы же про штат НЙ говорим, да?) В Бруклине за 600 тыс даже 6-семейный дом не купишь.

Разница между Апстейтом и пятью боро НЙ в том, что в пяти боро occupancy rate всегда близок к 100%. И в хороших районах маркет рейт можно собирать.

Обычно проперти в хороших районах идут минимут 10 times the annual rent roll. Если бы 20 семейный дом в Бруклине ушел за 600 тыс, это бы значило что месячный рент ролл 5000, и соответственно рент одной квартиры 250 долларов.

Так что видимо Ваша подружка купила дом в ОЧЕНЬ плохом районе.:)

В пяти боро НЙ все коммерческие листинги сосредоточены в руках 2-3 крупных агентств, которые занимаются исключительно коммерческой недвижимостью. Туда и надо обращаться в первую очередь. А кто в Апстейте продает - я не знаю. Посмотрите на сайте www.loopnet.com (http://www.loopnet.com)

Спасибо большое! А с какого количества квартир дом начинает считаться коммерческим?

Floridian

12-01-2007, 01:12 PM

Спасибо большое! А с какого количества квартир дом начинает считаться коммерческим?

5 families and up.

marussya

12-01-2007, 01:50 PM

Спасибо большое!

Floridian

12-01-2007, 04:05 PM

Посоветую начать поиски коммерческой проперти с разговора с лоун офисером. Для начала зайдите в большие банки типа Commerce Bank. Они Вам расскажут про необходимые пре-реквизиты для покупки коммершл недвижимости. Не исключено, что Вы передумаете покупать коммершл сразу после разговора.:)

Это необходимо сделать, так как продавцы коммерческой недвижимости не будут рассматривать Ваши офферы пока они не будут подкреплены преаппрувалом из банка и прочей документацией. Большинство даже будет отказываться показывать пропертиз пока не поговорит с лоун офисером, выбранным Вами.

TheDreamer

12-01-2007, 05:22 PM

... купили за 715К, продаем через 5 лет за 1,5М ...
Если так считать, то получается очень неплохо - 15% в год.

Но вот при продаже чистой rental property случайно не придётся ли отдать 6% агенту или ещё больше Дяде Сэму в виде налогов на gain? Если "да", то доходы сразу ужасно портятся. Кроме того, вряд ли оно всё вечное. После 5 лет эксплуатации здание наверняка надо будет серьёзно подремонтировать, устроить remodeling в кухнях, а вокруг какие-нибудь клумбы развести. Наверно, и квартиранты не каждый месяц будут.

Floridian

12-01-2007, 05:29 PM

Если так считать, то получается очень неплохо - 15% в год.

Но вот при продаже чистой rental property случайно не придётся ли отдать 6% агенту или ещё больше Дяде Сэму в виде налогов на gain? Если "да", то доходы сразу ужасно портятся. Кроме того, вряд ли оно всё вечное. После 5 лет эксплуатации здание наверняка надо будет серьёзно подремонтировать, устроить remodeling в кухнях, а вокруг какие-нибудь клумбы развести. Наверно, и квартиранты не каждый месяц будут.

Простите, а как Вы к цифре "15% годовых" пришли? Человек вкладывает 150 тыс, через пять лет получает, скажем, 1,5М и отдает долг в пятьсот с чем-то. Это немного поболе 15% годовых....

Настолько поболе, что я даже не считаю нужным упоминать такие мелочи как то, что он наслаждается позитив кеш флоу in the meantime или такую ерунду как 20 тысяч на condo book (конвертация дома в кондо) или такие пустяки как ремоделлинг кухонь через 5 лет.

П.С. Квартирантов у нас в Бруклине больше чем квартир. При небольшом усилии лендлорда оккупанси рейт будет 100% легко.

Капитал гейнз, конечно, будут. Как их обойти, еще вроде не придумано (кроме как купить другую инвестмент проперти).

marussya

12-01-2007, 05:51 PM

Floridian

12-01-2007, 06:03 PM

А нельзя ли поподробнее про пререквизиты? Что нужно помимо хорошей кредитной истории и денег?

А может вообще лучще купить сначала квадриплекс и через год перефинансировать и купить билдинг?

Спасибо!

Пререквизиты - это 30% даунпеймент и хорошая кредитная история. Если это имеется, то брокеры и владельцы будут обрывать Ваш телефон зазывая смотреть проперти и обещая скидки. Это важно: сначала Вы показываете упомянутые "пререквизиты" - и потом Вам не нужно тратить много времени на поиск пропертиз - Вас туда брокеры будут тащить насильно, (что Вам и надо).

Если этого нет - то Вам нужно (сначала поговорив с большим банком и убедившись что там Вашего бизнеса не хотят), отправиться к всевозможным моргидж брокерам, которые за определенную мзду (называемую "пойнтс") могут сделать так называемый "creative financing", т.е. лоун при отсутствии пре-реквизитов :)

Вы, возможно, не совсем понимаете что значит "перефинансировать". Если Вы купили 4хсемейный дом сегодня, чем Вам поможет перефинансирование в плане покупки следующей проперти? Цены сейчас не растут. Коммерческая недвижимость - это просто способ вкладывать деньги под больше чем 5% годовых. В общем случае, Чтобы цена на коммерческую проперти выросла в два раза - это нужно чтобы рент поднялся в два раза. Что маловероятно.

TheDreamer

12-01-2007, 06:54 PM

Человек вкладывает 150 тыс, через пять лет получает, скажем, 1,5М и отдает долг в пятьсот с чем-то.
Простите, но по моему мнению это рекламное жонглирование цифрами и химия. Разрешите пояснить на пальцах.

Допустим, купил такой же дом за $0 down. В конце срока заплатил не $500+K, как он, а $900K. Тогда по Вашему методу получил прибыль в бесконечное количество раз:
($1.5M-$900K)/$0 = бесконечность

Намного лучше, чем у него. :D Такой откровенный маразм получается из-за подтасовки. На самом деле прибыльность надо считать не с личных вложений, а с суммарной массы задействованного капитала. У данного человека прибыль генерировал rental property за $715K.

В моём понимании вопрос откуда у парня $715K на покупку дома не связан с ростом/падением цен на недвижимость или со сдачей недвижимости в аренду. Это была другая совершенно несвязанная сделка.

John Adams

12-01-2007, 07:07 PM

К примеру the inventory of unsold homes in USA 4.45 million , а ожидаемый <pace> продажи 4.85 million
в год . Значит мы имеем 10.8-month supply of unsold homes in USA .

Другими словами количество домов на продаже делишь на тэмп продажи . В каждом городе или каунти получится своя уникальная цифра .

В Палм Бич Каунти , Флорида мы имеем 48-month supply of unsold homes .
Спасибо. Это понятно. Но я, наверно, не совсем корректно задал вопрос. Я хотел спросить, как определяют вот этот самый ожидаемый темп продаж - интуитивно что ли или на основе статистики за последние месяцы??

Most Wanted

12-01-2007, 07:18 PM

Спасибо. Это понятно. Но я, наверно, не совсем корректно задал вопрос. Я хотел спросить, как определяют вот этот самый ожидаемый темп продаж - интуитивно что ли или на основе статистики за последние месяцы??

На основе статистики за месяцы , годы , десятилетия ...

Floridian

12-01-2007, 09:00 PM

Простите, но по моему мнению это рекламное жонглирование цифрами и химия. Разрешите пояснить на пальцах.

Допустим, купил такой же дом за $0 down. В конце срока заплатил не $500+K, как он, а $900K. Тогда по Вашему методу получил прибыль в бесконечное количество раз:
($1.5M-$900K)/$0 = бесконечность

Намного лучше, чем у него. :D Такой откровенный маразм получается из-за подтасовки. На самом деле прибыльность надо считать не с личных вложений, а с суммарной массы задействованного капитала. У данного человека прибыль генерировал rental property за $715K.

В моём понимании вопрос откуда у парня $715K на покупку дома не связан с ростом/падением цен на недвижимость или со сдачей недвижимости в аренду. Это была другая совершенно несвязанная сделка.

Мне кажется, такой чисто математический подход с делением на ноль и бесконечностями здесь неуместен. В приведенном примере НЕ 715К генерируют (1,5М - 500К), а именно 150К даунпеймента. Специфику риал истейта надо учитывать - банк разрешает занять недостающие 500К по небольшой процент меньше 6% годовых. Не понимаю, почему этот факт надо игнорировать.

Еще мне понравился подход ЗГорыныча. Он предлагает из конечной прибыли вычесть всю ту прибыль, которую можно было бы получить, если б положить эти изначальные 150К на сейвингз аккаунт под 5% годовых. Очень остроумно и оригинально, по-моему :)

TheDreamer

12-01-2007, 10:45 PM

чисто математический подход с делением на ноль и бесконечностями здесь неуместен
Всё проще. Если формула при правдоподобных параметрах допускает деление на ноль, то она глубоко ошибочна и неуместна.

Кроме того, не далее, как в 20 милях от меня калифорнийская местность, где чуть ли не каждый 30-ый владелец дома угодил в foreclosure, надеясь именно на эту формулу. Они расчитывали, что смогут сдавать и спустя сколько-то лет сумеют продать по более высокой цене, а сегодня обнаружили, что практически нет ни съёмщиков, ни покупателей. Извините, но так случилось. Аутсорсинг в Китай. Наши американцы-электронщики были благополучно уволены и поехали в другой штат на другую работу.

Конечно, вовсе не хочу сказать, что сделка, о которой Вы говорили, закончится именно так. В моём понимании при любом состоянии рынка можно делать деньги. Просто надо знать где и как покупать. При хорошем рынке всё растёт - можно брать почти всё подряд, а при плохом выбор требует очень высокого искусства. Хотя не real estate инвестор, но думаю, что в этой области точно так же.

Задам вопрос пошире. Допустим, что Ваш сценарий выполнится. За что покупатель дома получил прибыль? Просто случайно угадал и сорвал куш? Нет, это не спекуляция, а честный и очень уважаемый доход. В моём понимании человек принял решение и взял на себя риск. Банк ведь тоже мог приобрести это здание, нанять менеджера и организовать сдачу помещений. Пару раз плюнуть. Однако, банк этого не сделал, а парень - да, сделал и оказался прав.

Понимаете к чему клоню? Примитивная логика типа "купил за $150K, а продал за $1.5M" не работает. Нужен очень грамотный анализ риска. В Вашей же формуле нет такого параметра. Его просто не прозвучало. Чтобы не случилось - хоть третья мировая война, прилёт инопланетян или гибель США - дом обязательно удастся сконвертировать в кондо и распродать по 400-500 тыс за юнит.
:cool:

под 5% годовыхЛучше сравнивать с другим. Savings в евро в пересчёте на доллар дали 12-14% годовых (10% падение доллара + 2-4% ставка в евро). При этом интерес практически не облагается налогом, так как это разность курса валют. Если процесс будет продолжаться в следующие 5 лет, то такой банковский счёт даст 76-92% гарантированного дохода без всякой ответственности. Поблагодарите федералов, помогавших этому процессу.

Думаю, последствия для американцев понятны. Если так будет продолжаться, то скоро увидим $4 за галлон бензина и очередной рост цен. Чудес не бывает.

Плюс - представим, что стоимость жилья в указанном районе падает 1.7% в квартал, как на общеамериканском рынке в публикации CNN ("Home prices take steeper downturn" (http://money.cnn.com/2007/11/26/real_estate/Case_Shiller_index_drops/index.htm?postversion=2007112711)). То есть, дом, купленный за $715K, удастся продать не за $1.5M, а только за $507K. Почему не посмотреть такую финансовую модель тоже?

Floridian

12-01-2007, 11:11 PM

Всё проще. Если формула при правдоподобных параметрах допускает деление на ноль, то она глубоко ошибочна и неуместна.

А не нужно никаких формул вообще. Есть исходные факты: человек вложил 150 тыс, получит (или ждет получить) (1,5М минус 500 тыс). Все. Дальше и усложнять не будем.

Кроме того, не далее, как в 20 милях от меня калифорнийская местность, где чуть ли не каждый 30-ый владелец дома угодил в foreclosure, надеясь именно на эту формулу. Они расчитывали, что смогут сдавать и спустя сколько-то лет сумеют продать по более высокой цене, а сегодня обнаружили, что практически нет ни съёмщиков, ни покупателей. Извините, но так случилось. Аутсорсинг в Китай. Наши американцы-электронщики были благополучно уволены и поехали в другой штат на другую работу.

Конечно, вовсе не хочу сказать, что сделка, о которой Вы говорили, закончится именно так. В моём понимании при любом состоянии рынка можно делать деньги. Просто надо знать где и как покупать. При хорошем рынке всё растёт - можно брать почти всё подряд, а при плохом выбор требует очень высокого искусства. Хотя не real estate инвестор, но думаю, что в этой области точно так же.

Задам вопрос пошире. Допустим, что Ваш сценарий выполнится. За что покупатель дома получил прибыль? Просто случайно угадал и сорвал куш? Нет, это не спекуляция, а честный и очень уважаемый доход. В моём понимании человек принял решение и взял на себя риск. Банк ведь тоже мог приобрести это здание, нанять менеджера и организовать сдачу помещений. Пару раз плюнуть. Однако, банк этого не сделал, а парень - да, сделал и оказался прав.

Понимаете к чему клоню? Примитивная логика типа "купил за $150K, а продал за $1.5M" не работает. Нужен очень грамотный анализ риска. В Вашей же формуле нет такого параметра. Его просто не прозвучало. Чтобы не случилось - хоть третья мировая война, прилёт инопланетян или гибель США - дом обязательно удастся сконвертировать в кондо и распродать по 400-500 тыс за юнит.

Ну разумеется, все понимают, что вовсе не обязательно сценарий сработает. Но на сегодняшний день есть все indications, что сработает. Конечно, есть риск. Я 100% гарантии никому не даю. Я даю факты и наблюдения - люди сами делают вывод. У них своя голова на плечах.

Банки никогда не покупают домов и не сдают их, ожидая appreciation или кондо конвершн. Банки в другом бизнесе. Без риска. Деньги дают взаймы под проценты под залог коллатерала, и это гораздо лучший бизнес, на мой взгляд.

Меньше всего меня заботит, является ли приведенный сценарий спекуляцией или честным заработком. Я об этом даже не думаю. Хотя, на мой взгляд, конечно это честный заработок.

TheDreamer

12-01-2007, 11:36 PM

Банки в другом бизнесе. Без риска.
Вашими устами да мёд бы пить: "Deutsche Bank predicts subprime losses at $300-400 billion worldwide" (http://www.bloggingstocks.com/2007/11/12/deutsche-bank-predicts-subprime-losses-at-300-400-billion-world/)
Очень надёжный бизнес без риска, вложившийся в кредиты на недвижимость и теряющий на этом 300-400 миллирадов долларов.
:D

А не нужно никаких формул вообще. Есть исходные факты: человек вложил 150 тыс, получит (или ждет получить) (1,5М минус 500 тыс). Все. Дальше и усложнять не будем.
Ну, так каждый real estate агент скажет. Зачем думать - покупай и плати мне комиссионные. Расплачиваться-то за эти слова буду не я. Я уйду с комиссиоными в кармане и буду очень доволен. Самый выгодный клиент - глупый. С чековой книжкой и авторучкой вместо формул.

marussya

12-01-2007, 11:49 PM

Пререквизиты - это 30% даунпеймент и хорошая кредитная история. Если это имеется, то брокеры и владельцы будут обрывать Ваш телефон зазывая смотреть проперти и обещая скидки. Это важно: сначала Вы показываете упомянутые "пререквизиты" - и потом Вам не нужно тратить много времени на поиск пропертиз - Вас туда брокеры будут тащить насильно, (что Вам и надо).

Если этого нет - то Вам нужно (сначала поговорив с большим банком и убедившись что там Вашего бизнеса не хотят), отправиться к всевозможным моргидж брокерам, которые за определенную мзду (называемую "пойнтс") могут сделать так называемый "creative financing", т.е. лоун при отсутствии пре-реквизитов :)

Вы, возможно, не совсем понимаете что значит "перефинансировать". Если Вы купили 4хсемейный дом сегодня, чем Вам поможет перефинансирование в плане покупки следующей проперти? Цены сейчас не растут. Коммерческая недвижимость - это просто способ вкладывать деньги под больше чем 5% годовых. В общем случае, Чтобы цена на коммерческую проперти выросла в два раза - это нужно чтобы рент поднялся в два раза. Что маловероятно.

Проблема в короткой кредитной истории, и соответственно купить некоммерческий дом будет проще. А за год история будет подрощена и эквити вырвстет, то есть рефинансироваться будет проще. Я рассказываю с такой уверенностью, потому, что моя подруга так и сделала. Но это, правда, было 2 года назад.

Floridian

12-02-2007, 12:23 AM

Проблема в короткой кредитной истории, и соответственно купить некоммерческий дом будет проще. А за год история будет подрощена и эквити вырвстет, то есть рефинансироваться будет проще. Я рассказываю с такой уверенностью, потому, что моя подруга так и сделала. Но это, правда, было 2 года назад.

Проблема в том, что нужно 30% даунпеймента. 30% от decent property in Brooklyn (хотя Вы не уточняете о какой части штата НЙ идет речь) - это по крайней мере 200 тысяч. Если этого нет, тои близко подходить к коммерческой недвижимости смысла нет.

За год история не вырастает.

Эквити тоже за год не вырастет (особенно за будущий 2008 год). Надо ждать больше.

Возможно, Ваша подруга что-то не договаривает. Где и что можно было купить за 600 тыс в 2005 году, чтобы сейчас в нем накопилось достаточно эквити? Вряд ли.

Кроме того, сейчас банки ужесточили условия по рифайнансу. Даже с отличной кредитной историей на 3-х семейный дом можно вытащить максимум до 80% от аппрейзал валью. А люди год назад с 0% даунпеймент покупали. Откуда у них 20% эквити в доме возьмется чтобы рефинансировать и кеш аут вытащить?

Floridian

12-02-2007, 12:39 AM

Вашими устами да мёд бы пить: "Deutsche Bank predicts subprime losses at $300-400 billion worldwide" (http://www.bloggingstocks.com/2007/11/12/deutsche-bank-predicts-subprime-losses-at-300-400-billion-world/)
Очень надёжный бизнес без риска, вложившийся в кредиты на недвижимость и теряющий на этом 300-400 миллирадов долларов.

Ну, не все так мрачно. Во-первых, в эти 300-400 млрд (хотя цифра сама по себе спорная) входят те самые фореклозд дома, которыми теперь владеет банк. Если банк их продаст, то потери будут намного меньше.

Также можете для интереса найти статистику сколько этот же банк сделал на этих же сабпраймовых лоунах с 2000 по 2006. Думаю, концы с концами банк все-таки сведет и на икорку останется тоже :)

Ну разумеется, не то чтобы в банковском бизнесе вообще риска нет. Это я "преувеличил". Я имел в виду, что в приведенном мной примере риск банка выдавшего лоун с 20% даунпеймент даже близко не сравним с риском человека решившего заработать на кондо конвершн.

Ну, так каждый real estate агент скажет. Зачем думать - покупай и плати мне комиссионные. Расплачиваться-то за эти слова буду не я. Я уйду с комиссиоными в кармане и буду очень доволен. Самый выгодный клиент - глупый. С чековой книжкой и авторучкой вместо формул.

Ага, глупый такой клиент... Интересно, как этот глупый клиент умудрился 150 тыс на даунпеймент заработать? Да еще сверху сотку на emergency reserve? Нету глупых клиентов нынче. Клиенту нынче доказать надо, что СКОРЕЕ ВСЕГО все именно так и будет как мы задумываем. В двух словах трудно описать, почему именно я думаю что именно в том нейборхуде это возможно.... Я приведу флаер компетитора, который залистал уже кондо на том же блоке, где я только что идентичные дома по 700 тыс продал. Почитайте.

В РЕ инвестменте важна смелость и умение делать покупки в нужном месте и вовремя. Никакой агент не заставит умного покупателя участвовать в невыгодном диле. А о том, что нынче на маркете только умные покупатели - говорят их даунпейменты :)

zgorynych

12-02-2007, 01:00 AM

Флоридиан, скажите честно когда вы стали брокером? Такое впечатление что вы никогда на "даун цикле" не работали (без наезда, ей б-гу).

marussya

12-02-2007, 02:33 AM

Флоридиан, скажите честно когда вы стали брокером? Такое впечатление что вы никогда на "даун цикле" не работали (без наезда, ей б-гу).
Что это такое?

TheDreamer

12-02-2007, 09:45 AM

Если банк их продаст, то потери будут намного меньше. ... Также можете для интереса найти статистику сколько этот же банк сделал на этих же сабпраймовых лоунах с 2000 по 2006.
Рассмотрим типичный вариант: 2% fixed первые 5 лет, а потом ARM. Получается, что первые 5 лет банк терял, а потом когда решил поднять процент, то клиент ушёл в foreclosure, и банк опять ничего не получил. В упор не вижу, как банк мог заработать в такой схеме.

Кто реально делал деньги на подобных сделках, так это real estate agents и loan officers. Они получили свой комиссионные и ушли с деньгами.

Потери считаются с учётом стоимости недвижимости. Кроме того, реальная ситуация хуже, потому что если банк начнёт массово сбрасывать дома, то цены рухнут, и потери станут ещё больше.

Интересно, как этот глупый клиент умудрился 150 тыс на даунпеймент заработать? ... Я приведу флаер компетитора ...Что касается рекламы Вашего конкурента, то это серьёзный аргумент, но разрешите раскритиковать по пунктам:

1. Когда недвижимость стоит на продаже и не уходит, то возможно цена задрана до неприличия. Тоже могу выставить свой дом за миллиард, а потом демонстрировать окружающим объявление и рассказывать, как он здорово вырос в цене.

2. По предложенной схеме Ваш клиент собирается продавать недвижимость не сегодня, а через 5 лет в 2013-ом. На указанных объявлениях нет даты, а значит и никакой гарантии, что эти цены имеют какое-то отношение к 2013-ому.

3. Если сделка настолько выгодная и пуленепрошибаемая, то не вижу зачем отдавать её постороннему. Вы - очень неглупый человек, как мы знаем, такой может легко "150 тыс на даунпеймент заработать". Так почему не приобрели и не начали делать деньги сами? Вдруг это от того, что на самом деле выгоднее торговать недвижимостью, чем ею владеть.

zgorynych

12-02-2007, 09:53 AM

Что это такое?

Это, в отличие от "подъёма", когда ничего не продается, цены падают и недвиж. уходит с аукционов за цены 10 летней давности если не дешевле.

Имело место в 1989-1993гг а до этого в 1979-1983, а до этого в 1973-1975 а до этого... и т.д.

Исторически "даун цикл" примерно раз в 10 лет и длится 2-3 года. "Ап цикл" - 3-5 лет и остальные годы "флат маркет".

Последний раз в 2000-2002гг чередованость циклов была искуственно пресечёна действиями Феда - такими как легкий кредит и заниженный интерес (мотивировалось это тогда "лечением" экономики от последствий 9/11). Поэтому "раздутость" рынка к 2005-2006гг была двойная т.к. не спустили пар в 2001-2002гг. Так что ВСЕ кто купил в 2005-2006гг переплатили как минимум 30% от сегодняшних реальных цен, если не больше. Но если держать до следующего "ап цикла" или дольше то наверно не так страшно.

Floridian

12-02-2007, 10:41 AM

Рассмотрим типичный вариант: 2% fixed первые 5 лет, а потом ARM. Получается, что первые 5 лет банк терял, а потом когда решил поднять процент, то клиент ушёл в foreclosure, и банк опять ничего не получил. В упор не вижу, как банк мог заработать в такой схеме.

Да никогда не существовало таких лоунов 2 процента годовых на первые пять лет. Это реклама такая была. С мелким шрифтом внизу. Когда я впервые пришел работать в моргиджную компанию в середине 2005, первое что я спросил, делаем ли мы такие лоуны. Брокер покрутил пальцем у виска и сказал чтобы я читал мелкий шрифт а не задавал идиотские вопросы.

Этот тип лоуна называется option ARM. Там период 2% - максимум 3-4 месяца. Потом идет обычный рейт, причем на опшн арме он всегда завышенный. Если в 2005 был рейт на обычный 30 лет фикст 5,99 - то на опшн АРМ был минимум 7,5.

Почему Вы думаете, что банк теряет деньги если borrower уходит в форекложер? Ничего он не теряет. Есть такая вещь как deficiency judgement, который будет entered against the borrower. Просто банк получит деньги не сразу, а потом. Может, в 2010, когда борровер опять встанет на ноги. Банк может пережить такую задержку в оплате, на то он и богатый банк :).

Банк РЕАЛЬНО теряет деньги, только если соглашается на шорт сейл.

Меня каждый продавец спрашивает, давай мол сделаем шорт сейл на моем проперти, я согласен потерять деньги на этой продаже. Я в ответ спрашиваю "а у тебя деньги в банке есть? Другие проперти есть? Хорошая работа есть?" Если ответ утвердительный хотя бы на один вопрос, то объясняю что он НЕ ПОДХОДИТ для шорт сейл. Банк не спишет его долг, банк пойдет за его ассетс.

Для меня, как для РЕ агента, было бы здорово, если б каждый подходил под шорт сейл. Мне лично глубоко наплевать какие там убытки несет банк. Я бы продавал два дома в неделю :). Но за весь 2007 год я нашел только одного продавца, который кволифает на шорт сейл, и то мы еще не закрылись... А поверьте, I'm always on a lookout for a short sale candidate...

Потери считаются с учётом стоимости недвижимости.

Я погуглю, потом отвечу, ладно?

Кроме того, реальная ситуация хуже, потому что если банк начнёт массово сбрасывать дома, то цены рухнут, и потери станут ещё больше.
Что касается рекламы Вашего конкурента, то это серьёзный аргумент, но разрешите раскритиковать по пунктам:

1. Когда недвижимость стоит на продаже и не уходит, то возможно цена задрана до неприличия. Тоже могу выставить свой дом за миллиард, а потом демонстрировать окружающим объявление и рассказывать, как он здорово вырос в цене.

Я приведу Вам данные по продажам кондо в Бедфорд Стайвесанте за 2007 год. Вы увидите, что low $300s - это разумная цена для среднего 2-3 бедрумного кондо. Пока поверьте на слово :)

2. По предложенной схеме Ваш клиент собирается продавать недвижимость не сегодня, а через 5 лет в 2013-ом. На указанных объявлениях нет даты, а значит и никакой гарантии, что эти цены имеют какое-то отношение к 2013-ому.

Я не имею машины времени, не могу показать Вам флаеры за 2013 год. :) Приведенный флаер меньше чем месячной давности. Гарантии будут давать сами знаете где :) О каких гарантиях вообще можно говорить в РЕ?

3. Если сделка настолько выгодная и пуленепрошибаемая, то не вижу зачем отдавать её постороннему. Вы - очень неглупый человек, как мы знаем, такой может легко "150 тыс на даунпеймент заработать". Так почему не приобрели и не начали делать деньги сами? Вдруг это от того, что на самом деле выгоднее торговать недвижимостью, чем ею владеть.

Я уже объяснял. Каждый занимается своим бизнесом. Банки - дают деньги, билдеры получают разницу между деньгами потраченными на строительство и ценой продажи, я - получаю комиссионные за продажу. Кто-то делает деньги на стоках, но это же не значит что я туда сразу полезу?

Кроме того, нам всем нужны деньги СЕЙЧАС. Поэтому и билдер не держится за эти дома, а продает. Потому что ему нужно получить его 250 тыс прибыли СЕГОДНЯ. Ему же жить на что-то надо, верно? А новый владелец заработает денег через несколько лет. Это его забота.

marussya

12-02-2007, 12:50 PM

Это, в отличие от "подъёма", когда ничего не продается, цены падают и недвиж. уходит с аукционов за цены 10 летней давности если не дешевле.

Имело место в 1989-1993гг а до этого в 1979-1983, а до этого в 1973-1975 а до этого... и т.д.

Исторически "даун цикл" примерно раз в 10 лет и длится 2-3 года. "Ап цикл" - 3-5 лет и остальные годы "флат маркет".

Последний раз в 2000-2002гг чередованость циклов была искуственно пресечёна действиями Феда - такими как легкий кредит и заниженный интерес (мотивировалось это тогда "лечением" экономики от последствий 9/11). Поэтому "раздутость" рынка к 2005-2006гг была двойная т.к. не спустили пар в 2001-2002гг. Так что ВСЕ кто купил в 2005-2006гг переплатили как минимум 30% от сегодняшних реальных цен, если не больше. Но если держать до следующего "ап цикла" или дольше то наверно не так страшно.

В принципе, мне так и казалось, что нужно будет покупать в конце 2008 года.

Какова разница в колебаниях цены на билдинги и жилые дома? Грубо говоря, что будет более адекватным решением - покупка билдинга или покупка квадриплекса, например?

Исходные условия - наличие денег и отсутствие кредитной истории.

zgorynych

12-02-2007, 01:11 PM

В принципе, мне так и казалось, что нужно будет покупать в конце 2008 года.

Какова разница в колебаниях цены на билдинги и жилые дома? Грубо говоря, что будет более адекватным решением - покупка билдинга или покупка квадриплекса, например?

Исходные условия - наличие денег и отсутствие кредитной истории.

4-юнитное здание подходит под owner occuied что существенно улучшает % лоуна и пр. Но без хорошего кредит-скора на сегодняшнем рынке будет очень и очень нелегко что либо профинансировать.

Единственный выход - это покупка с кредитоспособным партнёром. В такой ситуации, если у обоих есть на даунпеймент вы увеличите диапазон возможностей.

Я сам так начинал когда после универа купил свои первые 2 проперти. Мне и на одну из них банк не давал ссуды т.к. я был меньше года после учёбы и работал на 1099 а они требовали минимум 2 года работы на W-2. Мой пратнёр имел такой стаж но у него не было времени заниматся насущными заботами которые проперти требует.

И мы взяли 2 проперти по 100К каждая вместе положив 10% (5% каждый) что примерно было 20,000. Сегодня эти 2 проперти (уже выплаченные давно) дают чистый доход в 1,500/мес каждая и если мы их продадим то (даже после налогов 40%) на руках останется у каждого порядком 300,000 (их цена сегодня после спада где-то 500К каждая). И это с 10,000 вложенными каждым из нас 20 лет назад. Плюс месячный навар который начал капать после существенной выплаты мортгиджа лет 10 назад.

После той покупки я с партнёрами покупал ещё 2 раза в течении первых лет пока сам не стал кредитоспособным. Если бы не эти партнерства я бы наверно пропустил тот цикл подъёма и был бы сегодня намного беднее. ;)

marussya

12-02-2007, 01:17 PM

4-юнитное здание подходит под owner occuied что существенно улучшает % лоуна и пр. Но без хорошего кредит-скора на сегодняшнем рынке будет очень и очень нелегко что либо профинансировать.

Единственный выход - это покупка с кредитоспособным партнёром. В такой ситуации, если у обоих есть на даунпеймент вы увеличите диапазон возможностей.

Я сам так начинал когда после универа купил свои первые 2 проперти. Мне и на одну из них банк не давал ссуды т.к. я был меньше года после учёбы и работал на 1099 а они требовали минимум 2 года работы на W-2. Мой пратнёр имел такой стаж но у него не было времени заниматся насущными заботами которые проперти требует.

И мы взяли 2 проперти по 100К каждая вместе положив 10% (5% каждый) что примерно было 20,000. Сегодня эти 2 проперти (уже выплаченные давно) дают чистый доход в 1,500/мес каждая и если мы их продадим то (даже после налогов 40%) на руках останется у каждого порядком 300,000 (их цена сегодня после спада где-то 500К каждая). И это с 10,000 вложенными каждым из нас 20 лет назад. Плюс месячный навар который начал капать после существенной выплаты мортгиджа лет 10 назад.

После той покупки я с партнёрами покупал ещё 2 раза в течении первых лет пока сам не стал кредитоспособным. Если бы не эти партнерства я бы наверно пропустил тот цикл подъёма и был бы сегодня намного беднее. ;)

Легко сказать - найди партнера. Да еще с деньгами. Сколько времени занимает стабилизация кредитной истории? Два года?

zgorynych

12-02-2007, 01:25 PM

Легко сказать - найди партнера. Да еще с деньгами. Сколько времени занимает стабилизация кредитной истории? Два года?

Но если на думать об этом и не начать поиск то точно не найти. Я тогда случайно с партнёром сошелся. Наши родители знали друг друга ещё до иммиграции но мы сним не общались т.к. учились в разных универах здесь. Как-то пересеклись на какой-то вечеринке у общих знакомых. Слово за слово увидели что есть возможность (и желание) работать вместе.

Даже если бы я не начал с ним, то у меня были другие потенциальные партнёры из знакомых и коллег в офисе где я работал. Просто на тот момент не было больше денег для даунпейментов на другие пропертиз. :confused:

Я не говорю что "партнёрство" идеальный вариант. Но для многих это единственный путь начать в риал истэйте. А потом, когда хорошая кредит история образуется - естественно как захотите.

marussya

12-02-2007, 01:38 PM

Но если на думать об этом и не начать поиск то точно не найти. Я тогда случайно с партнёром сошелся. Наши родители знали друг друга ещё до иммиграции но мы сним не общались т.к. учились в разных универах здесь. Как-то пересеклись на какой-то вечеринке у общих знакомых. Слово за слово увидели что есть возможность (и желание) работать вместе.

Даже если бы я не начал с ним, то у меня были другие потенциальные партнёры из знакомых и коллег в офисе где я работал. Просто на тот момент не было больше денег для даунпейментов на другие пропертиз. :confused:

Я не говорю что "партнёрство" идеальный вариант. Но для многих это единственный путь начать в риал истэйте. А потом, когда хорошая кредит история образуется - естественно как захотите.

Не сбрасывая этот вариант со счетов, я трезво оцениваю ситуацию, и вижу, что шансы у меня лично невелики.

Так сколько времени занимает стабилизация? Два года? Больше? Размер зарплаты влияет, не так ли?

Спасибо большое за консультирование.

zgorynych

12-02-2007, 01:52 PM

Не сбрасывая этот вариант со счетов, я трезво оцениваю ситуацию, и вижу, что шансы у меня лично невелики.

Так сколько времени занимает стабилизация? Два года? Больше? Размер зарплаты влияет, не так ли?

Спасибо большое за консультирование.

Спад цен не решает многие проблемы которые вас тормозят купить сегодня. Например если сегодня у вас хорошая и стабильная работа но цены высокие то через 2 года, когда будет спад в ценах, нет гарантии что у вас будет такая же уверенность в работе как сегодня. Да и % в банке будет выше скорее всего. Ведь обычно спад цен и рецессия (и естественно увеличенный шанс потерять работу) идут нога в ногу.

С точки зрения многих (и как подсознательная причина не начинать инвестиции) - никогда не будет "хорошего" времени начать т.к. всегда найдутся "объективные" причины не покупать именно "сегодня".

marussya

12-02-2007, 02:08 PM

Спад цен не решает многие проблемы которые вас тормозят купить сегодня. Например если сегодня у вас хорошая и стабильная работа но цены высокие то через 2 года, когда будет спад в ценах, нет гарантии что у вас будет такая же уверенность в работе как сегодня. Да и % в банке будет выше скорее всего. Ведь обычно спад цен и рецессия (и естественно увеличенный шанс потерять работу) идут нога в ногу.

С точки зрения многих (и как подсознательная причина не начинать инвестиции) - никогда не будет "хорошего" времени начать т.к. всегда найдутся "объективные" причины не покупать именно "сегодня".

Согласна. Но перед этим инвестированием нужго сгруппироваться и отжать все обстоятельства по максимуму. Выясняя сейчас, какие реальные шансы относительно кредитной истории, я складываю пазл всех остальных компонентов.

Спасибо большое, я искрене благодарна лично Вам и Флоридану, вы очень помогли.

Leon93

12-03-2007, 02:05 AM

2% фихед первые 5 лет,
Так не бывает..

Буржуй

12-03-2007, 08:46 AM

Спад цен не решает многие проблемы которые вас тормозят купить сегодня. Например если сегодня у вас хорошая и стабильная работа но цены высокие то через 2 года, когда будет спад в ценах, нет гарантии что у вас будет такая же уверенность в работе как сегодня. Да и % в банке будет выше скорее всего. Ведь обычно спад цен и рецессия (и естественно увеличенный шанс потерять работу) идут нога в ногу.

С точки зрения многих (и как подсознательная причина не начинать инвестиции) - никогда не будет "хорошего" времени начать т.к. всегда найдутся "объективные" причины не покупать именно "сегодня".Ябы пошёл дальше: когда упадут цены в 2008 и в начале 2009 года то будет не просто ресесия а мягкая депресия, и процент на мотгиджи будет минимум 8-9% как это было в середине 90х. С другой стороны, если я бы покупал сейчас первый дом для жиля, то ябы подождал до конца 2008 или даже начала 2009 пока не стабилизировались цены, потомучто то что потеряеш на высоком проценте выиграеш на низкой цене.

nat123

12-03-2007, 09:06 AM

А мне кажецца, пара лет и всё опять начнёт расти.

Буржуй

12-03-2007, 09:12 AM

А мне кажецца, пара лет и всё опять начнёт расти.После спада, конечно, но вначале должно упасть. "Низ" к концу 2008 началу 2009 года.

Floridian

12-03-2007, 09:21 AM

Ябы пошёл дальше: когда упадут цены в 2008 и в начале 2009 года то будет не просто ресесия а мягкая депресия, и процент на мотгиджи будет минимум 8-9% как это было в середине 90х.

Совершенно верно. И рейты обязательно "подкрутят" как только у народа интерес опять к недвижимости появится. (хорошо если только до 8-9%)

Пятнадцать-двадцать лет назад рейты были под 15% - и ничего, хавали.

nat123

12-03-2007, 09:23 AM

После спада, конечно, но вначале должно упасть. "Низ" к концу 2008 началу 2009 года.

Меня ето радует. Мне нужно низ поймать.

Буржуй

12-03-2007, 09:29 AM

Меня ето радует. Мне нужно низ поймать.Поймать низ невозможно, при чем это как стаки, если ты играеш на риалстейт, то покупать на ниже не рекоменруется, рекомедуется покупать по дороге наверх. В начале 2009 цены установятся, это и есть низ. Потом пойдэт очень медленое движение наверх, тогда и стоит покупать (процент будет падать.)

Буржуй

12-03-2007, 09:32 AM

Совершенно верно. И рейты обязательно "подкрутят" как только у народа интерес опять к недвижимости появится. (хорошо если только до 8-9%)

Пятнадцать-двадцать лет назад рейты были под 15% - и ничего, хавали.Если недвижимост дешэвая то есть смысл "хавать" на высокий процент но дёшево, чем на дорого но под низкий процент. Когда дэшево но процент высокий, то потом перефинанцируешь и даже снимаеш эквати при поднятии риалстейта, а по другому просто глупо.

Floridian

12-03-2007, 09:43 AM

Поймать низ невозможно,

Thank you!

Потом пойдэт очень медленое движение наверх, тогда и стоит покупать (процент будет падать.)

Проценту больше некуда падать. Сейчас 5,75 доступно людям. Или ты считаешь что процент очень скоро пойдет наверх, еще до того как цены стабилизируются?

Мне кажется они продержат низкий процент пока риал истейт не пойдет наверх. А когда он пойдет наверх, то будут еще и повышающимся процентом душить. Так более логично.

Floridian

12-03-2007, 09:46 AM

Если недвижимост дешэвая то есть смысл "хавать" на высокий процент но дёшево, чем на дорого но под низкий процент. .

Не вижу смысла в этом предложении. У людей нет выбора в каждый исторический момент - брать дешево под высокий процент или дорого под низкий.

Буржуй

12-03-2007, 09:46 AM

Thank you!

Проценту больше некуда падать. Сейчас 5,75 доступно людям. Или ты считаешь что процент очень скоро пойдет наверх, еще до того как цены стабилизируются?

Мне кажется они продержат низкий процент пока риал истейт не пойдет наверх. А когда он пойдет наверх, то будут еще и повышающимся процентом душить. Так более логично.Я думаю что процент пойдэт наверх до стабилизации цен, потом после стабилизации будет падать от своих высот. Сейчас конечно процент очень хорош, но, как иа писал финансово выгоднее купить дешевле но на выше процент, чем дороже на ниже процент.

Великорос

12-03-2007, 10:05 AM

После спада, конечно, но вначале должно упасть. "Низ" к концу 2008 началу 2009 года.

Согласен. В августе 1998 года был дефолт в России и я в Москве следил за ценами - так вот самое дно было август- ноябрь 1999 года. Но у нас тогда вообще жуткий кризис был, поэтому у Вас все быстрее наверно должно быть. :cool:

marussya

12-03-2007, 10:30 AM

Согласен. В августе 1998 года был дефолт в России и я в Москве следил за ценами - так вот самое дно было август- ноябрь 1999 года. Но у нас тогда вообще жуткий кризис был, поэтому у Вас все быстрее наверно должно быть. :cool:

Вы думаете, что в России будет обвал цен на недвижимость, как в 1998?

Тогда рухнул рунок ГКО, уже в июле я знала, что август не пережить, но сейчас-то все деньги из трубы...

Буржуй

12-03-2007, 10:32 AM

Вы думаете, что в России будет обвал цен на недвижимость, как в 1998?

Тогда рухнул рунок ГКО, уже в июле я знала, что август не пережить, но сейчас-то все деньги из трубы...Я думаю что вк,ладывать что то в раосию это самоубийство - в миг могут решить раскулачить, в росии это модно.

TheDreamer

12-03-2007, 11:24 AM

Да никогда не существовало таких лоунов 2 процента годовых на первые пять лет. Это реклама такая была. С мелким шрифтом внизу.Такой loan предлагался через builder-а одного из только что построенных community и только при оформлении через специального малопроцентного агента. С мелким шрифтом внизу вроде проблем не было. Мне думается, catch был в другом - билдер хотел за дома на 15-25% выше, чем ценовой уровень местности, а из-за 2% необходимые пейменты получались меньше, чем у конкурентов. Дальше клиенту говорили, что к тому времени он либо перефинансирует на лучшие условия, либо продаст и вернёт деньги. В 2003-ем году оно выглядело похожим на правду.

Почему Вы думаете, что банк теряет деньги если borrower уходит в форекложер? Ничего он не теряет. Есть такая вещь как deficiency judgement, который будет entered against the borrower.
Deficiency judgement банк получит только на бумаге, так как увидев отрицательный баланс в -$250K простой человек, которому нечего терять, тут же объявит bankruptcy.

Конечно, это не означает, что хозяева всех проблематичных домов с негативным балансом тут же толпами ринутся в foreclosure.
1. После этого действия возврата нет, а если ждать возможной коррекции рынка и продолжать увеличивать отрицательный баланс, то хуже уже не станет - в случае чего, всё равно спишется.
2. Предстоящее банкротство требует очень аккуратной длительной подготовки (иначе найдут плохо спрятанные деньги).
3. Рент после банкротства тоже может мало не по-военному от месячного пеймента. Про условия и говорить нечего. Свой дом - всегда свой дом.

Думаю, что большинство предпочтёт выжидательную тактику. Кроме местностей, где в недвижимость инвестировало слишком много рыночных спекулянтов.

Floridian

12-03-2007, 05:23 PM

Такой loan предлагался через builder-а одного из только что построенных community и только при оформлении через специального малопроцентного агента. С мелким шрифтом внизу вроде проблем не было. Мне думается, catch был в другом - билдер хотел за дома на 15-25% выше, чем ценовой уровень местности, а из-за 2% необходимые пейменты получались меньше, чем у конкурентов. Дальше клиенту говорили, что к тому времени он либо перефинансирует на лучшие условия, либо продаст и вернёт деньги. В 2003-ем году оно выглядело похожим на правду.

Я думаю, Вы не совсем правильно поняли условия той продажи.

Лоун на дом не может предлагаться через билдера или "малопроцентного агента" (was ist das?). Лоун дает банк. Есть определенные критерии выдачи лоунов. Если аппрейзал на 15-25% ниже чем comparable properties, ни один банк не даст файнансинг. (Ну, может с 50% даун это и возможно, но мы говорим о 2003 когда все покупали без даунпеймента). Особенно если банк планирует перепродавать эти лоуны - они должны конформать определенным критериям, и "purchase price should not be more than appraisal value" - самое первое из них.

Также билдер не имеет право ставить условием продажи - необходимость взятия лоуна у определенного лендера. Это незаконно. Билдер не имеет права рекламировать разную цену в зависимости от того какого лендера будет покупатель использовать. Это тоже незаконно.

Анлесс конечно билдер предлагал файнансинг "от себя", т.е. оwner's financing. Но это означает что в случае форекложер билдер получит свое проперти назад, которое ему на хрен не нужно... Этот вариант маловероятен.

Deficiency judgement банк получит только на бумаге, так как увидев отрицательный баланс в -$250K простой человек, которому нечего терять, тут же объявит bankruptcy.

Конечно, это не означает, что хозяева всех проблематичных домов с негативным балансом тут же толпами ринутся в foreclosure.
1. После этого действия возврата нет, а если ждать возможной коррекции рынка и продолжать увеличивать отрицательный баланс, то хуже уже не станет - в случае чего, всё равно спишется.
2. Предстоящее банкротство требует очень аккуратной длительной подготовки (иначе найдут плохо спрятанные деньги).
3. Рент после банкротства тоже может мало не по-военному от месячного пеймента. Про условия и говорить нечего. Свой дом - всегда свой дом.

Думаю, что большинство предпочтёт выжидательную тактику. Кроме местностей, где в недвижимость инвестировало слишком много рыночных спекулянтов.

А вот это уже отдельный разговор - какой тип людей уходит в форекложер. Разумеется, значительная часть не имеет ничего и теряя дом - остаются ни с чем и взять с них нечего. Но полно людей которые не могут идти на дефишинси джаджмент или шорт сейл - у них есть деньги, хорошая работа, другие проперти. И они соглашаются выплачивать банку какую-то сумму каждый месяц всю оставшуюся жизнь.

Я не специалист по банкротству, но у меня нет уверенности, что долг банку волшебно будет списан судьей, если у человека, к примеру, высокооплачиваемая работа. Возможно, нет....

Так же нельзя не обратить внимание на другой способ зарабатывания денег банками: после зафайливания lis pendens у хоумовнера, положим есть баланс на моргидже 500 тысяч, и проперти стоит 700 тысяч. Хоумовнер тянет время и к тому моменту когда он обращается ко РЕ агентам, у него уже немеряные фииз набежали - 20 - 30% от баланса на моргидже легко. В итоге через 2 года проперти продается за 700 тыс, брокер заберет 40 тыс, и банк заберет оставшиеся 660 тыс - потому что фииз набежали. А набежали они "из воздуха".

Таким образом, те люди которые все-таки платят - заплатят за тех, кто не платит. :) А также не будем забывать что большинство рипосесст пропертиз ЕЩЕ не продано. Не исключено, что в конечном итого банки вообще ничего не потеряют, продав за баланс на моргидже.

Насчет "хорошо спрятать деньги" - я не могу прокомментировать. Это уже откровенная нелегальщина... :)

TheDreamer

12-03-2007, 07:53 PM

Лоун дает банк.Loan даёт lender, который чаще всего банк, но может быть и любой другой financial institution, имеющий соответствующую лицензию. Например, это может быть credit union или stock broker.

... билдер не имеет право ставить условием продажи - необходимость взятия лоуна у определенного лендера.Билдер не ограничивал покупателя, а просто предлагал оформлять через их собственного агента/брокера, сидевшего тут же в офисе. В этом случае обещали специальное финансирование и дополнительные вкусности.

Вдруг задумался и понял, что серьёзно дезинформировал. Оценить дома было невозможно, так как готовыми стояли только 3-4 модели, по которым бродили потенциальные покупатели. Когда написал "на 15-25% выше", то это не официальный appraisal, а из личных соображений и сравнения с соседними кварталами. Говорят, за 2 недели у билдера разошлось всё. Весело было в 2003-ем.

... полно людей которые не могут идти на дефишинси джаджмент или шорт сейл - у них есть деньги, хорошая работа, другие проперти ...Это зависит от местности - какие люди живут.

У нас цены чуть падают, а так вроде ничего военного. Зато не особо далеко находится Riverside/San Bernardino. Говорят, там уже каждый 40-ой дом стоит в foreclosure. К вопросу, что иногда выгоднее купить подороже в хорошем районе, чем подешевле рядом с пролетарими.