Real estate job: советы покупателям

[John Adams]

Зависит от размера, срока и кредитной истории. Если короткие и в виде кеша, то по мне наиболее выгодны через кредитные карточки с 0% APR на 1-1.5 года.
А за снятие с карточки что дерут?

[Буржуй]

А за снятие с карточки что дерут?пару копеек

[John Adams]

пару копеек
Как так? А смысл тогда какой давать кредит?

[Буржуй]

Как так? А смысл тогда какой давать кредит?НАдеждфа на то что когда придэт время отдавать истечэт 1-1.5 лет то у тебя не будет дехег и будеш платить 15-20% годовых, или например если ты один месяц не заплатитл минимум платэж по какойто причине, то или сразу отдавак всё сумму или плати 15-20%

[John Adams]

НАдеждфа на то что когда придэт время отдавать истечэт 1-1.5 лет то у тебя не будет дехег и будеш платить 15-20% годовых, или например если ты один месяц не заплатитл минимум платэж по какойто причине, то или сразу отдавак всё сумму или плати 15-20%
А есть кредиты с выплатой всего тела кретита в конце срока?

[TheDreamer]

"A low, low interest rate of 396 percent" (http://money.cnn.com/2007/12/13/real_estate/payday_lending/index.htm?postversion=2007121412)

Вот какое бывает. :cool:

[TheDreamer]

Падение цен продолжается:

"Home prices fell 6.7 percent in October, compared with a year ago, according to the S&P/Case-Shiller 10-city home-price index, a record drop as housing markets continued to deteriorate."
"Home prices post record drop" (http://money.cnn.com/2007/12/26/real_estate/Case_Shiller_down/index.htm?postversion=2007122609)

[Джентльмен]

Падение цен продолжается
И что теперь по этому поводу делать - радоваться или горевать?

[Most Wanted]

И что теперь по этому поводу делать - радоваться или горевать?
Всё зависит , на чьей ты стороне .
Неделю назад я был покупателем и
радовался . Сегодня я хоум-оунер
и конечно хочу , чтоб цены хотя
бы не падали дальше ... :)

[TheDreamer]

Сегодня я хоум-оунер и конечно хочу , чтоб цены хотя бы не падали дальше ... :)
Для владельца дома цена имеет значение только в два момента времени - день покупки и день продажи.

Как прыгает оценка посередине между этими точками не особо важно. Если купили дом не из спекулятивных соображений, не под высокий APR и не с низким даунпейментом (менее 20%), то расслабьтесь и живите себе спокойно. Время всё рассудит.
:D

[Krasota]

Потом пойдэт очень медленое движение наверх, тогда и стоит покупать (процент будет падать.)


Проценту больше некуда падать. Сейчас 5,75 доступно людям. Или ты считаешь что процент очень скоро пойдет наверх, еще до того как цены стабилизируются?

Мне кажется они продержат низкий процент пока риал истейт не пойдет наверх. А когда он пойдет наверх, то будут еще и повышающимся процентом душить. Так более логично.Ето, кстатии, интересный момент. Обычно, когда цены идут вверх, процент идет вниз. Сейчас же проценты на низу. Куда-ж они пойдут когда цены начнут подниматься? Вниз уже некуда. Вверх тоже не логично. Может [more or less] на месте останутся?

[Буржуй]

Ето, кстатии, интересный момент. Обычно, когда цены идут вверх, процент идет вниз. Сейчас же проценты на низу. Куда-ж они пойдут когда цены начнут подниматься? Вниз уже некуда. Вверх тоже не логично. Может [more or less] на месте останутся?Процент сейчас не на низу. На низу был он на пплqанки 4.25-4.75 несколько лет тому назад. Сеичас процент "приличный" 5.5-6. Когда цены начнуть по серьэзнее падать (в этом году и начале 2009) то процент вначале поидэт чуточку вниз, потом поползэт наверх. До каких вершин? Чэрт его знает. Думаю до 8 или около того. В это самое время цены будут снова расти но медленно без прыжков, и вернутся к вершинам 2х летней давности лет через 8-10. К тому времени пороцент естественно в очередноий раз упадэт.

[Krasota]

Процент сейчас не на низу. На низу был он на пплэанки 4.25-4.75 несколько лет тому назад. Сеичас процент "приличный" 5.5-6. Инк, ИСТОРИЧЕСКИ, процент на низу. Не такая большая разница между 4.5 и 6, когда проценты и под 20 бывают.


Когда цены начнуть по серьэзнее падать (в этом году и начале 2009) то процент вначале поидэт чуточку вниз, потом поползэт наверх. До каких вершин? Чэрт его знает. Думаю до 8 или около того. Ой ну ето совсем не страшно. Для меня, все что меньше процентов так 10%, все ок.

[Alex_3112]

Инк, ИСТОРИЧЕСКИ, процент на низу. Не такая большая разница между 4.5 и 6, когда проценты и под 20 бывают.

Все равно сейчас домов больше, чем покупателей, и те, кто мог бы купить, осторожничают, каким бы там ни был процент низким.

[marussya]

Так, ну советуйте покупателю, когда лучше покупать, - этим летом или до следующего года подождать?

[marussya]

Пардон, забыла добавить спасибо всем заранее за советы.

[Буржуй]

Инк, ИСТОРИЧЕСКИ, процент на низу. Не такая большая разница между 4.5 и 6, когда проценты и под 20 бывают.

Ой ну ето совсем не страшно. Для меня, все что меньше процентов так 10%, все ок.Не Красота. Исторически то как разтаки процент "хороший" "средний" но не низкий. Разница между 4.5 и 6 такаяже как между 6 и 7.5 но и при том и том люди кто ин тхе лонг хол естествено перефинансируют. ПОтомучто лучше отдать 4.5% чем 6 :-)

Что не страшно? Цены упадут не на 10% а побольше. Хотя для тех у кого что то есть и продовать не собирается это совершено не страшно, какая разница сколько стоит твоиа недвижимость если ты еёп не продаёш? Ниокакой. Для тех кто покупает, это болшая проблемма, потомучто сейчас покупать за любыю цену это маразм, сказки про выгодный процент ето двойной маразм (нужно покупать когда цены низкие, в не зависимости от процента а не тогда когда цены высоки и процент хороший) Хотя хозяин всегда барин как известно, и свою голову другому не даш. Лично я бы сейшас покупал только если бы я в это же время и продовал, тогда можно в любнот время покупать, а так, только после стабилизации цен в 2009 году в не зависимости от процента, хоть пусть за 20 зашкаливает, какая разница какои процент если цена хорошая а процент всегде рефинансируется как только он падает.

[Буржуй]

Так, ну советуйте покупателю, когда лучше покупать, - этим летом или до следующего года подождать?Как минимум, цены на недвижимость будут медленно падать весь еэтото год, и страбилизируются в 2009 году, с корее всего в первои половине года. Это очень оптимистичный прогноз, я бы сказал.

[Krasota]

Все равно сейчас домов больше, чем покупателей, и те, кто мог бы купить, осторожничают, каким бы там ни был процент низким.Ну так не из-за процента же осторожничают.

[Krasota]

Как минимум, цены на недвижимость будут медленно падать весь еэтото год, и страбилизируются в 2009 году, с корее всего в первои половине года. Это очень оптимистичный прогноз, я бы сказал.Я хочу видеть ето падение. Вернее в каких раенах оно будет. На данный момент я вижу стабильные цены, которые уже давно никуда не падают. Ну что-ж. Подождем "падения".:D

[Krasota]

Не Красота. Исторически то как разтаки процент "хороший" "средний" но не низкий. Разница между 4.5 и 6 такаяже как между 6 и 7.5 но и при том и том люди кто ин тхе лонг хол естествено перефинансируют. ПОтомучто лучше отдать 4.5% чем 6 :-) .Конечно лучше. Кто ж спорит? Но не смертельно. Если человек не купит дом из-за того что процент 6, то ему и за 4.5 не следует покупать ИМХО

[Буржуй]

Конечно лучше. Кто ж спорит? Но не смертельно. Если человек не купит дом из-за того что процент 6, то ему и за 4.5 не следует покупать ИМХОЕсли человек не купит дом потомучто процент 15 а ему хочется 4.5 то она или она морон. Процент при покупки дома совершенно не имееет значения.

[Буржуй]

Я хочу видеть ето падение. Вернее в каких раенах оно будет. На данный момент я вижу стабильные цены, которые уже давно никуда не падают. Ну что-ж. Подождем "падения".:DИА уже писал не раз: нет и не будет краша, будет спокойное понижени цен. Цены уже понизились везде в пределах 5 бароаус нью ёрка, с 2005 года до сегодняшнего времени. Цены будут так же спокойно падать как и сейчас обсолютно во всех раёнах нью ёрка (ную ёрк это ведь сталица мира, с этоим никто уже не спорит.) Подожди 12-14 месяцев, тогда будет низ цен, после этого естественно будет затишье, потом цены поидут так же медленно наверх. Никаких скачков вверх вниз, никаких бёрств балс или чегото другого.

[Krasota]

Если человек не купит дом потомучто процент 15 а ему хочется 4.5 то она или она морон. Процент при покупки дома совершенно не имееет значения.Хм...у человека может просто не быть финансовой возможности оплатить 15%. Не вижу ничего "моронического" и процент таки да, имеет значение если он 15 вместо 4.5.

[Буржуй]

Хм...у человека может просто не быть финансовой возможности оплатить 15%. Не вижу ничего "моронического" и процент таки да, имеет значение если он 15 вместо 4.5.НЕт, в том то и дело что не имеет, потомучто когда он умпадэт с 15 до 4.5 или еаже до 8 ты перефинансируеш.

[Krasota]

ИА уже писал не раз: нет и не будет краша, будет спокойное понижени цен. Цены уже понизились везде в пределах 5 бароаус нью ёрка, с 2005 года до сегодняшнего времени. Цены будут так же спокойно падать как и сейчас обсолютно во всех раёнах нью ёрка (ную ёрк это ведь сталица мира, с этоим никто уже не спорит.) Подожди 12-14 месяцев, тогда будет низ цен, после этого естественно будет затишье, потом цены поидут так же медленно наверх. Никаких скачков вверх вниз, никаких бёрств балс или чегото другого.Мы с тобой етот вопрос уже обсуждали. То что ты считаешь "спокойно падать", я называю "стоять на месте".
Сколько у вас в НЫ борос? В Манхеттане тоже цены упали?;)

[Krasota]

НЕт, в том то и дело что не имеет, потомучто когда он умпадэт с 15 до 4.5 или еаже до 8 ты перефинансируеш.Если нет [ORIGINALLY] денег платить 15%, то никто покупать не будет. Быстрее до [forclosure] дойдешь чем дождешься когда же он до 4.5 упадет. Инк, проснись, ты о чем?

[Alex_3112]

Если нет [ORIGINALLY] денег платить 15%, то никто покупать не будет. Быстрее до [forclosure] дойдешь чем дождешься когда же он до 4.5 упадет. Инк, проснись, ты о чем?
Задумаемся - а кто покупает дома?
Одни - у которых действительно не хватает денег, а нужен дом.
Вторые - которые сидят и думают "А не купить ли мне дом?"
И третьи - которые просто продают и покупают свое жилье по мере необходимости.

Первые покупали дома и год, и два назад, используя ARM и Subprime Mortgages. Сегодня, как я понимаю, это стало гораздо труднее.
Вторые рассуждают как Ink, их падение цен на дома волнует гораздо больше, чем низкий процент.
И третьих процент тоже не волнует, им приходится брать то, что сегодня предлагают.

Так что процент по сравнению с трендом цен - фактор для рынка несущественный. Ну, хотя если он завтра поднимется до 15%, то станет еще хуже.

[Krasota]

Алекс, неохота спорить, но ваши примеры слишком высосаны из пальца.

[TheDreamer]

Подожди 12-14 месяцев, тогда будет низ цен ...
В январе 2007-го аналитики это обещали, а теперь январь 2008-го и тот же сценарий повторяют опять. Что-то подсказывает, что возможно в января 2009-го опять останется 12-14 месяцев.

Похоже, небольшое падение цен на недвижимость и сабпраймы - это только верхушка айсберга. Следующим номером приближается рецессия, а в глубине прячутся совсем интересные сюрпризы.

[Floridian]

Ну так не из-за процента же осторожничают.

Да, осторожничают не из-за процента. И это неправильно.

Люди видят цены на дома, и не хотят думать о том что главное - это не цена покупки, а их ежемесячный пеймент. А ежемесячный пеймент зависит от рейта.

Пример: при рейте в 6% моргидж пеймент за 500 тысячный дом будет $3000 (principal and interest, 30 year fixed).

А при рейте в 8 мортгидж пеймент за такой же дом будет 3700.

Иными словами, чтобы сохранить такой же пеймент ($3000) за дом при рейте в 8% - дом должен стоить $410,000. Проверьте мою математику сами.

Иными словами, если рейт через год будет 8 (что вполне реально) - будет ли нынешний 500-тысячный дом стоить 410 тыс? Маловероятно. Предположим, он подешевеет до 480 тыс. Стало быть тот, кто купит 480тысячный дом через год - проиграет в пейменте по сравнению с тем, кто купил 500 тысячный дом сегодня.

Но люди, к сожалению, так не мыслят. Приходится им объяснять...

Перефинансирование в случае когда рейт упадет - работает не для всех регионов. В НЙ за рефайнанс надо платить минимум 3%. Стоит ли рефинансировать каждые несколько лет? Нет. Нужно купить один раз, и если рейт такой низкий как сейчас - то не трогать моргидж до самого конца, пока дом не будет продан или выплачен.

Подход к покупке праймари резиденс должен быть очень простой: если сегодня можешь позволить определенный пеймент, и большая вероятность что сможешь еще долгое время этот пеймент позволить - надо покупать и брать 30 лет фикст. Не можешь себе позволить этот определенный пеймент - рентуй и копи деньги. It's that easy.

[TheDreamer]

Люди видят цены на дома, и не хотят думать о том что главное - это не цена покупки, а их ежемесячный пеймент.
Типичная теория, с помощью которой продавцы запудривают мозги клиентам.

Пеймент не изменится, потому что он зависит не от цены дома, а от способности зарабатывать. Скажем, если человек не может выплачивать более $2400 в месяц, то он банально не станет покупать дом с таким пейментом. Соотвественно, придётся либо забыть о продаже вообще, либо снижать цену дома так, чтобы пейменты стали affordable.

"Mortgage application volume declined 11.6 percent during the week ending Dec. 28, according to the trade group Mortgage Bankers Association's weekly application survey."
"Mortgage application volume slips" (http://money.cnn.com/2008/01/03/real_estate/bc.apfn.mortgage.applications.ap/index.htm?postversion=2008010308)

Именно это сейчас драйвит цены недвижимости вниз. Нежелание людей влезать в долги с серьёзными пейментами. Особенно, в условиях начинающейся рецессии - многие, кто хорошо зарабатывает сегодня, завтра могут оказаться на улице.

"Employers added far fewer jobs in December while the unemployment rate shot up to a two-year high ..."
"Jobs weak, unemployment soars" (http://money.cnn.com/2008/01/04/news/economy/jobs_december/index.htm?postversion=2008010409)

[Буржуй]

В январе 2007-го аналитики это обещали, а теперь январь 2008-го и тот же сценарий повторяют опять. Что-то подсказывает, что возможно в января 2009-го опять останется 12-14 месяцев.

Похоже, небольшое падение цен на недвижимость и сабпраймы - это только верхушка айсберга. Следующим номером приближается рецессия, а в глубине прячутся совсем интересные сюрпризы.Я, честно говоря давно не смотрю что пишут аналитики. Цены уже понизились, если посмотреть на листинги в эмэлэлс, ресесия уже есть давно, сеичас начинается мягкая депресия. Но, цены на недвижимость стабиизируются после выборов, до выборов будут только вниз, поменэш моеё слово. При этом всём, никакого бабнл и никакого бэрста, всё медлено, хорошо и правильно.

[Буржуй]

Да, осторожничают не из-за процента. И это неправильно.

Люди видят цены на дома, и не хотят думать о том что главное - это не цена покупки, а их ежемесячный пеймент. А ежемесячный пеймент зависит от рейта.

Пример: при рейте в 6% моргидж пеймент за 500 тысячный дом будет $3000 (principal and interest, 30 year fixed).

А при рейте в 8 мортгидж пеймент за такой же дом будет 3700.

Иными словами, чтобы сохранить такой же пеймент ($3000) за дом при рейте в 8% - дом должен стоить $410,000. Проверьте мою математику сами.

Иными словами, если рейт через год будет 8 (что вполне реально) - будет ли нынешний 500-тысячный дом стоить 410 тыс? Маловероятно. Предположим, он подешевеет до 480 тыс. Стало быть тот, кто купит 480тысячный дом через год - проиграет в пейменте по сравнению с тем, кто купил 500 тысячный дом сегодня.

Но люди, к сожалению, так не мыслят. Приходится им объяснять...

Перефинансирование в случае когда рейт упадет - работает не для всех регионов. В НЙ за рефайнанс надо платить минимум 3%. Стоит ли рефинансировать каждые несколько лет? Нет. Нужно купить один раз, и если рейт такой низкий как сейчас - то не трогать моргидж до самого конца, пока дом не будет продан или выплачен.

Подход к покупке праймари резиденс должен быть очень простой: если сегодня можешь позволить определенный пеймент, и большая вероятность что сможешь еще долгое время этот пеймент позволить - надо покупать и брать 30 лет фикст. Не можешь себе позволить этот определенный пеймент - рентуй и копи деньги. It's that easy.Флоридиан молодец у него типичное обяснение риалстейтовсгого агента, который честными глазами вешает лапшу на уши. (сам такой, снаю, молодец, честно.) Но, сказав это, реалность такова:
При покупки дома необходимо смотрать на 1) цену 2) раён 3) чтобы "лежало" сердце. Никакого отношения процент моргиджа не имеет к покупки дома. Потоимучто при первои же возможности моргидж перефинансируется и процент понижается, а купив недвижимость по совету риалстейтовского агента с честными глазами как у крамарова в мимино за сумасшедшую цену, потомучто сейчас хороший процент и подходит "ежемесячный пеймент" это как минимум глупо.

[Буржуй]

Иными словами, если рейт через год будет 8 (что вполне реально) - будет ли нынешний 500-тысячный дом стоить 410 тыс? Маловероятно. Предположим, он подешевеет до 480 тыс. Стало быть тот, кто купит 480тысячный дом через год - проиграет в пейменте по сравнению с тем, кто купил 500 тысячный дом сегодня.В январе 2009 года, то что сейчас стоит 500к будет стоить МАКСИМУМ 400к, и это максимум, скорее всего даже меньше чем 400. ПО сему, даже елси мы и предположим что мы купим этот брилянт через год за 400к даже под 10% то этоо выгоднее чем сейчас даже под 4%, потомучто через 2 года мы наш 20% моргидж перефинмасируем в 5% моргидж, а наш брилиант купленый сейчас за 500к - 500к стоить есче лет 8 не будет. Элементарная матиматика.

[Буржуй]

Типичная теория, с помощью которой продавцы запудривают мозги клиентам.

Пеймент не изменится, потому что он зависит не от цены дома, а от способности зарабатывать. Скажем, если человек не может выплачивать более $2400 в месяц, то он банально не станет покупать дом с таким пейментом. Соотвественно, придётся либо забыть о продаже вообще, либо снижать цену дома так, чтобы пейменты стали affordable.

"Mortgage application volume declined 11.6 percent during the week ending Dec. 28, according to the trade group Mortgage Bankers Association's weekly application survey."
"Mortgage application volume slips" (http://money.cnn.com/2008/01/03/real_estate/bc.apfn.mortgage.applications.ap/index.htm?postversion=2008010308)

Именно это сейчас драйвит цены недвижимости вниз. Нежелание людей влезать в долги с серьёзными пейментами. Особенно, в условиях начинающейся рецессии - многие, кто хорошо зарабатывает сегодня, завтра могут оказаться на улице.

"Employers added far fewer jobs in December while the unemployment rate shot up to a two-year high ..."
"Jobs weak, unemployment soars" (http://money.cnn.com/2008/01/04/news/economy/jobs_december/index.htm?postversion=2008010409)Сеичас флоридиан скажет про но инком верификейшен моргиджи и про гифты, и всё пойдёт по новой.

Флорисдиан, в каком риалстейте ты работаешь в чэмта тима: ЛакиЮ или Юбайван или Елба, или Атлантик...?

[TheDreamer]

... цены на недвижимость стабиизируются после выборов ....Это ещё почему?! Выборы грозят принести только больше проблем: нет нормальных кандидатов c человеческой экономической программой. Все какие-то серые.

Сеичас флоридиан скажет про но инком верификейшен моргиджи и про гифты, и всё пойдёт по новой.А причём здесь это? Проверка дохода не уменьшает цены или пейменты.

Существует чёткий индикатор настроений покупателей. Это время, которое дома стоят на продаже. У нас было, что дома уходили за 3-4 дня. Теперь больше похоже от 6 месяцев до года.

[смешно]

И что теперь по этому поводу делать - радоваться или горевать?

Радоваться и сильно, поменьше спекулянтов будет.

[Floridian]

Типичная теория, с помощью которой продавцы запудривают мозги клиентам.

Пеймент не изменится, потому что он зависит не от цены дома, а от способности зарабатывать. Скажем, если человек не может выплачивать более $2400 в месяц, то он банально не станет покупать дом с таким пейментом. Соотвественно, придётся либо забыть о продаже вообще, либо снижать цену дома так, чтобы пейменты стали affordable.


Я не совсем понял Ваш пойнт. Сначала Вы говорите, что моим стейтментом "главное - это не цена покупки, а их ежемесячный пеймент" продавцы пудрят мозги, а потом сами же с этим стейтментом соглашаетесь. Поясните.

Или, если хотите, переформулирую : главное - это способность делать определенный пеймент, а это в свою очередь зависит от способности зарабатывать.

[Floridian]

В январе 2009 года, то что сейчас стоит 500к будет стоить МАКСИМУМ 400к, и это максимум, скорее всего даже меньше чем 400. ПО сему, даже елси мы и предположим что мы купим этот брилянт через год за 400к даже под 10% то этоо выгоднее чем сейчас даже под 4%, потомучто через 2 года мы наш 20% моргидж перефинмасируем в 5% моргидж, а наш брилиант купленый сейчас за 500к - 500к стоить есче лет 8 не будет. Элементарная матиматика.

В тех нейборхудах, где я работаю - Crown Heights и все что на север от них - то, что сегодня стоит 500 тыс, будет стоить 600 в январе 2009. За остальные нейборхуды Бруклина или остальную часть страны ручаться не могу :)

Я только что показал, что покупка дома за 500 тыс с нынешним процентом РАВНА покупке дома за 410 тыс с процентом в 8. Потому что пеймент одинаковый. То, что дом подешевеет до 410 - это маловероятно и скорее всего нереально, а то, что рейты вырастут до 8 через год или два - очень даже реально.

Как ты можешь утверждать что "Никакого отношения процент моргиджа не имеет к покупки дома"? Я тебе только что на пальцах с цифрами в руках показал что имеет.

[Floridian]

Флорисдиан, в каком риалстейте ты работаешь в чэмта тима: ЛакиЮ или Юбайван или Елба, или Атлантик...?

Неужели действительно есть риал истейт с названием ЛакиЮ в Бруклине?

[TheDreamer]

... главное - это способность делать определенный пеймент, а это в свою очередь зависит от способности зарабатывать ...
Главное - цель.

Если не считаясь с последствиями бедный мечтает о собственом доме, то главным будут пейменты. Поэтому такой человек навсегда останется бедным - на зарплату после пейментов иначе не бывает.

Если состоятельный человек хочет выгодно вложить деньги в недвижимость, то главным станет цена и прогноз её роста. Благодаря выгодным сделкам парень будет богатеть.

Рынок пойдёт за первыми, так как их больше. Цены и проценты выравнятся так, чтобы бедный делал максимально возможные пейменты в любом случае. Иначе говоря, он заплатит почти одинаково независимо от развития ситуации.

Real Estate агенту выгоден перевод внимания на пейменты, так как это позволяет делать всякие трюки. Психология. Когда требуют отдать $20K сразу, то бедняк пугается. Когда с него хотят слупить гораздо большую сумму, сказав, что 30-тилетние пейменты вырастут всего на $100 в месяц, то бедняга часто не чувствует опасности и покорно идёт в мышеловку.

Таких вариантов игры много. Другой: "А давай уменьшу твои пейменты и при этом предложу дом лучше/больше, изменив срок кредита с 15 на 30 лет? Разьве это не лучше?"

[Floridian]

Потоимучто при первои же возможности моргидж перефинансируется и процент понижается, а купив недвижимость по совету риалстейтовского агента с честными глазами как у крамарова в мимино за сумасшедшую цену, потомучто сейчас хороший процент и подходит "ежемесячный пеймент" это как минимум глупо.

Глупо - это перефинансировать праймари резиденс в НЙ. За каждый рифайнанс надо платить минимум 3% от стоимости дома, а то и больше иногда. Если за 30 лет ты перефинансируешь свой дом 10 раз - выкинешь 30% от стоимости дома на ветер.

Сказанное относится к праймари резиденс - мы здесь разговариваем именно об этом. Я считаю, лучше взять 30 лет фикст, убедиться что пеймент устраивает, и выплачивать потихоньку. Особенно если взял моргидж в такой момент когда рейт низкий - как сейчас.

Если инвестмент проперти(з) - то там конечно можно химичить: здесь перефинансировал, там флипанул, тут выдернул, там заплатил.

[Floridian]

Главное - цель.

Если не считаясь с последствиями бедный мечтает о собственом доме, то главным будут пейменты. Поэтому такой человек навсегда останется бедным - на зарплату после пейментов иначе не бывает.

Если состоятельный человек хочет выгодно вложить деньги в недвижимость, то главным станет цена и прогноз её роста. Благодаря выгодным сделкам парень будет богатеть.

Рынок пойдёт за первыми, так как их больше. Цены и проценты выравнятся так, чтобы бедный делал максимально возможные пейменты в любом случае. Иначе говоря, он заплатит почти одинаково независимо от развития ситуации.

Real Estate агенту выгоден перевод внимания на пейменты, так как это позволяет делать всякие трюки. Психология. Когда требуют отдать $20K сразу, то бедняк пугается. Когда с него хотят слупить гораздо большую сумму, сказав, что 30-тилетние пейменты вырастут всего на $100 в месяц, то бедняга не чувствует опасности и покорно идёт в мышеловку.

Давайте ограничим разговор праймари резиденсами. Дом в котором живешь - такой же товар и необходимость как бутылка пива или машина. Ни бутылку, ни машину почему-то никто инвестментом не называет. Я не вижу большого смысла в том что Вы говорите про покупку дома бедными или богатыми. Это не имеет значение.

Вы абсолютно правы про выравнивание цен на недвижимость и процентов на моргидж. Эти две вещи колеблются именно так как Вы говорите - чтобы дать average человеку возможность делать пейменты. Только я не понимаю почему все ноют что дома были такие дешевые в 90-х, забывая какой был процент? Почему все ноют что дома сейчас такие дорогие, забывая что процент низкий?

Я не понимаю Ваших рассуждений про "трюки" с пейментами. Пеймент действительно очень важно, но люди этого не понимают. Это и есть психология. На мою рекламу об односемейном доме за 350 тыс я получаю в 10 раз больше звонков, чем на рекламу об 3х семейном доме за 700 тыс. Но когда люди приходят смотреть на "дешевый" односемейный дом, я показываю им их будущие пейменты, и мы прямиком едем смотреть тот самый трехсемейный за 700, который они вначале отвергли как "очень дорогой". Надеюсь, Вы понимаете, что за счет рентал инкома пейменты за трехсемейный дом будут приблизительно в два раза меньше чем за односемейный, верно?

Я тихо смеюсь про себя, когда слышу от покупателя "мой бюджет - не больше 500 тыс" (при этом человек не уточняет за сколько семейный дом, более того, он сам даже об этом не думает, ему просто нравится цифра 500, и его пугает цифра 600). Но это не бизнес подход...

[Floridian]

Таких вариантов игры много. Другой: "А давай уменьшу твои пейменты и при этом предложу дом лучше/больше, изменив срок кредита с 15 на 30 лет? Разьве это не лучше?"

В такие игры играют продавцы подержанных машин.
Обычно если человек не может потянуть пеймент исходя из 30 лет фикст, он должен продолжать рентовать. Во всяком случае лично я с такими покупателями не работаю.

[Буржуй]

Это ещё почему?! Выборы грозят принести только больше проблем: нет нормальных кандидатов c человеческой экономической программой. Все какие-то серые.Согласен со второй частью целиком и полностью, но с первой отвечу так: увидиш.:) в первой половине 2009 года дасже скорее всего в начале 2009 года, цену будут стабилкьны некоторое время и будут на низу, потом поползут наверх, так как они и должны быть.

[Буржуй]

В тех нейборхудах, где я работаю - Crown Heights и все что на север от них - то, что сегодня стоит 500 тыс, будет стоить 600 в январе 2009. За остальные нейборхуды Бруклина или остальную часть страны ручаться не могу :)

Я только что показал, что покупка дома за 500 тыс с нынешним процентом РАВНА покупке дома за 410 тыс с процентом в 8. Потому что пеймент одинаковый. То, что дом подешевеет до 410 - это маловероятно и скорее всего нереально, а то, что рейты вырастут до 8 через год или два - очень даже реально.

Как ты можешь утверждать что "Никакого отношения процент моргиджа не имеет к покупки дома"? Я тебе только что на пальцах с цифрами в руках показал что имеет.В любых нейбохудах хоть от севера хоть от юга цену в 2009 будут значительно меньше чем сейчас. То за чгто лохи сейчас платят 500, через год будет стоить 400. А про то что ты мне показал, есть замысловатая фраза: фази мяс. Это работает на покупателя, и ты очень; хороший агент, молодец, я такую же лапшу вешал :-) Висела со свистом. Так держат.

Процент лона на покупку недвижимости не играет, всё что важно это цена, раён и чотбы лежало сердце. Если цена высока, а процент низок, то покупатель делает очень сильную ошибку, как я уже оьяснял, если цена хорошая, то процент не важен, потомучто даже если он сумасшедше высок, то через пол года, через год, через 2 он упадэт, и умный человек рефинансирует, потеряв при етом на много меньше чем он потеряет купив дорогой дом под низкий процент.:)

[Буржуй]

Неужели действительно есть риал истейт с названием ЛакиЮ в Бруклине?Тейк э гес на какой улице он расположен. Это не совсем риалстейт это ашараскина контора (хотя легально риалстейт конечно), это колекция независимых агентов которые "плотят" брокеру за эмэлэс и каждый сам за себя. :-)

[Буржуй]

Глупо - это перефинансировать праймари резиденс в НЙ. За каждый рифайнанс надо платить минимум 3% от стоимости дома, а то и больше иногда. Если за 30 лет ты перефинансируешь свой дом 10 раз - выкинешь 30% от стоимости дома на ветер.

Сказанное относится к праймари резиденс - мы здесь разговариваем именно об этом. Я считаю, лучше взять 30 лет фикст, убедиться что пеймент устраивает, и выплачивать потихоньку. Особенно если взял моргидж в такой момент когда рейт низкий - как сейчас.

Если инвестмент проперти(з) - то там конечно можно химичить: здесь перефинансировал, там флипанул, тут выдернул, там заплатил.Если человек купил дом за дешовую цену (хорошую цену) под 10% а потом через 3 года перефинасировал под 4%, даже ВЫКИНУВ 3% на рифайнянс, он на много умнее, чем то кто купил дом дороже на 100к но как "иумный" под хороший процент :-) Я же говорю, у тебя хорошая матиматика агента, молодец. Я в свопё время всё на бумажке пиусал клиентам, и всё шодилось матиматически, так держать.

[Alex_3112]

Я тихо смеюсь про себя, когда слышу от покупателя "мой бюджет - не больше 500 тыс" (при этом человек не уточняет за сколько семейный дом, более того, он сам даже об этом не думает, ему просто нравится цифра 500, и его пугает цифра 600). Но это не бизнес подход...
Ну можете конечно смеяться, но лично я в обозримом будущем буду покупать дом для себя, а не для tenants. Можно вместо седана за 20K купить трак за 30K и на нем подрабатывать - верно? ;)

Покупать новый дом по сравнению с тем, который можно подлатать тоже невыгодно, но есть такие вещи, которые душа просит, пусть это и не бизнес подход.

[Most Wanted]

В январе 2009 года, то что сейчас стоит 500к будет стоить МАКСИМУМ 400к, и это максимум, скорее всего даже меньше чем 400. ПО сему, даже елси мы и предположим что мы купим этот брилянт через год за 400к даже под 10% то этоо выгоднее чем сейчас даже под 4%, потомучто через 2 года мы наш 20% моргидж перефинмасируем в 5% моргидж, а наш брилиант купленый сейчас за 500к - 500к стоить есче лет 8 не будет. Элементарная матиматика.

Полностью согласен с Инком :34: Покупать 500К дом который в перспективе будет стоить 400К , обсолютно тупо , даже если моргидж взят под 1% .
Это называется быть < underwater > , то есть быть должным банку больше , чем стоит дом .

[Floridian]

В любых нейбохудах хоть от севера хоть от юга цену в 2009 будут значительно меньше чем сейчас. То за чгто лохи сейчас платят 500, через год будет стоить 400.

Сколько раз можно повторять что риал истейт - это локальная штука? Про цены в "любых нейборхудах с севера на юг" - это ты оставь писакам из НЙ Таймс. А профессионалы оценивают потенциал каждого нейборхуда в отдельности.

Спорим на ланч в Эль Греко, что к январю 2009 ничего в Северном Бруклине (БедСтай, Бушвик, Краун Хайтс, Клинтон Хилл) не подешевеет? Я не поленюсь, приеду с тобой гамбургер с пивом съесть :) за твой счет.


А про то что ты мне показал, есть замысловатая фраза: фази мяс.

Эта фраза слишком замысловата для меня :) Я ее не понял. Да и никто наверно не понял? :)



Процент лона на покупку недвижимости не играет, всё что важно это цена, раён и чотбы лежало сердце. Если цена высока, а процент низок, то покупатель делает очень сильную ошибку, как я уже оьяснял, если цена хорошая, то процент не важен, потомучто даже если он сумасшедше высок, то через пол года, через год, через 2 он упадэт, и умный человек рефинансирует, потеряв при етом на много меньше чем он потеряет купив дорогой дом под низкий процент.:)

Кто ж спорит, что район и "лежало сердце" важно. Конечно важно, it goes without saying. Просто я смотрю с профессиональной точки зрения - если человек приходит ко мне дом в БедСтае покупать, значит у него сердце к БедСтаю лежит по дефолту. Тут нечего обсуждать. (А когда человек говорит мне что он хочет купить дом "в Бруклине" - я обычно говорю ему, что ему нужно сначала определиться к какому нейборхуду у него душа лежит, потом положить мой сайт в закладки, и позвонить мне назад когда определится)

Процент важен. Пойми, если бы сейчас процент был где-то "посередине", то твоя логика бы работала. Действительно, вдруг процент упадет и можно будет перефинансировать на лучший процент. Но реальность в том, что сейчас процент ниже некуда, до четырех он не собирается падать (надеюсь, не будешь на это возражать?). Поэтому подход к покупке праймари резиденс может быть только один, как я и писал выше: берешь 30 лет фикст и убеждаешься, что можешь делать этот определенный пеймент. Тогда покупаешь. Если нет - продолжаешь рентовать, копить деньги и ждать - то ли цены упадут, то ли процент до четырех упадет и т.д.

[Floridian]

Я в свопё время всё на бумажке пиусал клиентам, и всё шодилось матиматически, так держать.

Я все-таки не понял, какая именно ошибка в моей математике. Не утверждай голословно, укажи ошибку (если есть).

[Alex_3112]

Но реальность в том, что сейчас процент ниже некуда, до четырех он не собирается падать (надеюсь, не будешь на это возражать?).
Пока продолжается рецессия, процент не будет расти, и может даже будет падать.

[Floridian]

Ну можете конечно смеяться, но лично я в обозримом будущем буду покупать дом для себя, а не для tenants. Можно вместо седана за 20K купить трак за 30K и на нем подрабатывать - верно? ;)

Покупать новый дом по сравнению с тем, который можно подлатать тоже невыгодно, но есть такие вещи, которые душа просит, пусть это и не бизнес подход.

Верно! Подход к покупке седана (праймари резиденс) должен быть отличен от подхода к покупке трака (инвестмент проперти). Другое дело, что в местах типа Бруклина в большинстве нейборхудов нельзя купить односемейный дом - их нет, есть только кондо. Поэтому люди используют двойственный подход.

Если Ваша душа просит чего-то такого, что Ваш кошелек может позволить - почему нет? Я и говорю, что при покупке праймари резиденс чисто бизнес подход неуместен. Но в этом треде, если Вы заметили, все считают каждую копейку и веруют в падение цен и рейтов. Причем одновременное :)

[Буржуй]

Сколько раз можно повторять что риал истейт - это локальная штука? Про цены в "любых нейборхудах с севера на юг" - это ты оставь писакам из НЙ Таймс. А профессионалы оценивают потенциал каждого нейборхуда в отдельности.

Спорим на ланч в Эль Греко, что к январю 2009 ничего в Северном Бруклине (БедСтай, Бушвик, Краун Хайтс, Клинтон Хилл) не подешевеет? Я не поленюсь, приеду с тобой гамбургер с пивом съесть :) за твой счет.



Эта фраза слишком замысловата для меня :) Я ее не понял. Да и никто наверно не понял? :)




Кто ж спорит, что район и "лежало сердце" важно. Конечно важно, it goes without saying. Просто я смотрю с профессиональной точки зрения - если человек приходит ко мне дом в БедСтае покупать, значит у него сердце к БедСтаю лежит по дефолту. Тут нечего обсуждать. (А когда человек говорит мне что он хочет купить дом "в Бруклине" - я обычно говорю ему, что ему нужно сначала определиться к какому нейборхуду у него душа лежит, потом положить мой сайт в закладки, и позвонить мне назад когда определится)

Процент важен. Пойми, если бы сейчас процент был где-то "посередине", то твоя логика бы работала. Действительно, вдруг процент упадет и можно будет перефинансировать на лучший процент. Но реальность в том, что сейчас процент ниже некуда, до четырех он не собирается падать (надеюсь, не будешь на это возражать?). Поэтому подход к покупке праймари резиденс может быть только один, как я и писал выше: берешь 30 лет фикст и убеждаешься, что можешь делать этот определенный пеймент. Тогда покупаешь. Если нет - продолжаешь рентовать, копить деньги и ждать - то ли цены упадут, то ли процент до четырех упадет и т.д.Короче, всё что ты написал это чыстый бред (это любя и но офенс) но на покупателей твоих работает, по сему ты молодец. :-) А на пари я согласен. Нужно "снять" с эмэлэса или редбеис ПРОДАЖНЫЕ цифру твоих райноов и через год кампярабал хаусес продажные цыфры, и тогда ты меня поведэш в эл греко на салад с водой, пока сам будех есть хамбургер с пивом, если я не прав то поведу я :-)

[Floridian]

Пока продолжается рецессия, процент не будет расти, и может даже будет падать.

Есть рецессия или нет - а вот увидите процент поползет вверх уже в конце весны, когда РЕ рынок активизируется.

[Буржуй]

Есть рецессия или нет - а вот увидите процент поползет вверх уже в конце весны, когда РЕ рынок активизируется.ты забыл написать 2009 года, совершено согласен.

[Floridian]

Полностью согласен с Инком :34: Покупать 500К дом который в перспективе будет стоить 400К , обсолютно тупо , даже если моргидж взят под 1% .
Это называется быть < underwater > , то есть быть должным банку больше , чем стоит дом .

Хе хе. Во первых, нет стопроцентной уверенности, будет ли когда нибудь на нашей жизни 500тысячный дом стоить 400 тыс.

Во вторых, если моргидж взят под 1% - то выгоднее его купить за 500 тыс, ДАЖЕ ЕСЛИ через год его можно будет купить за 400, но под 8%.
Лень делать выкладку - куда-то моргидж калькулятор задевался - но прикинь сам математически simple interest loan: за дом в 500 тыс под 1% ты выплатишь около 750 тыс over the life of loan 30 лет, а за дом в 400 тыс под 8% ты выплатишь около 950 тыс за 30 лет.

Так что если будут предлагать дом под 1% моргидж - бери, о цене даже не думай :)

[Alex_3112]

Но в этом треде, если Вы заметили, все считают каждую копейку и веруют в падение цен и рейтов. Причем одновременное :)
Я здесь выступаю с позиции потенциального покупателя, который:

Никуда не торопится;
Считает каждую (ну, почти каждую) копейку;
Готов, однако, позволить себе то, что душа просит;
Готов потратить больше сегодня ради выигрыша завтра.


И падающий рынок жилья даже с очень хорошими рейтами меня как-то не вдохновляет.

[Most Wanted]

Хе хе. Во первых, нет стопроцентной уверенности, будет ли когда нибудь на нашей жизни 500тысячный дом стоить 400 тыс.

Во вторых, если моргидж взят под 1% - то выгоднее его купить за 500 тыс, ДАЖЕ ЕСЛИ через год его можно будет купить за 400, но под 8%.
Лень делать выкладку - куда-то моргидж калькулятор задевался - но прикинь сам математически simple interest loan: за дом в 500 тыс под 1% ты выплатишь около 750 тыс over the life of loan 30 лет, а за дом в 400 тыс под 8% ты выплатишь около 950 тыс за 30 лет.

Так что если будут предлагать дом под 1% моргидж - бери, о цене даже не думай :)


Не убедил .

Деньги делаются в момент покупки , а не через 30 лет .
И самое важно в сделке - это цена . Процент ваще колыхать
не должен . Заявляю ответсвенно , как заядлый флиппер :)

[Буржуй]

Хе хе. Во первых, нет стопроцентной уверенности, будет ли когда нибудь на нашей жизни 500тысячный дом стоить 400 тыс.

Во вторых, если моргидж взят под 1% - то выгоднее его купить за 500 тыс, ДАЖЕ ЕСЛИ через год его можно будет купить за 400, но под 8%.
Лень делать выкладку - куда-то моргидж калькулятор задевался - но прикинь сам математически simple interest loan: за дом в 500 тыс под 1% ты выплатишь около 750 тыс over the life of loan 30 лет, а за дом в 400 тыс под 8% ты выплатишь около 950 тыс за 30 лет.

Так что если будут предлагать дом под 1% моргидж - бери, о цене даже не думай :)Ну вот опят димагогничаешь :-) Хотя умело, молодец. Ты не на 30 лет умнажай то а на 1 ну может 2, пото РИФАЙНЯНС, посему, процент под который ты покупаеш дом, никому не интересен, интересна цена :-)

[Most Wanted]

Ну вот опят димагогничаешь :-) Хотя умело, молодец. Ты не на 30 лет умнажай то а на 1 ну может 2, пото РИФАЙНЯНС, посему, процент под который ты покупаеш дом, никому не интересен, интересна цена :-)
:34:

[Floridian]

Нужно "снять" с эмэлэса или редбеис ПРОДАЖНЫЕ цифру твоих райноов и через год кампярабал хаусес продажные цыфры,
Не надо никаких "редбеис" (даже не знаю что это такое). Я плачу за доступ в GeoData за Бруклин и Квинс. Компарабл пропертиз можно доставать за любой год на 20 лет назад. Сравним январь 2008 и 2009 легко.

Я тебе по секрету скажу, что цены в БедСтае в январе 2008 не упали по сравнению с январем 2007. Продавцы реально клали в карман год назад столько же, сколько и сейчас. Дело в том, что год назад банки разрешали немеряные селлерз консешн, поэтому много компов дутых. Где-то с середины 2007 селлерз консешн ограничен 6% - сам реально был в ситуации когда отложили клоузинг из-за того что лоун офисер заказал лоун на 500 долларов больше чем нужно было и 500 долларов некуда было впихнуть - и соответственно январь 2008 и 2009 будет сравнивать легко :)

[Floridian]

Не убедил .

Деньги делаются в момент покупки , а не через 30 лет .
И самое важно в сделке - это цена . Процент ваще колыхать
не должен . Заявляю ответсвенно , как заядлый флиппер :)

Ты просто плохо подумал. Подумай еще раз и скажи: что лучше 750 тыс выплатить или 950.

Мы говорим о подходе к покупке ПРАЙМАРИ РЕЗИДЕНС, а не о флипах. Праймари резиденс, где ты жить будешь следующие 20-30 лет.

[TheDreamer]

Дом в котором живешь - такой же товар и необходимость как бутылка пива или машина. Ни бутылку, ни машину почему-то никто инвестментом не называет.
Инвестиция - это любое вложение денег с целью получения прибыли. Не понимаю, почемы Вы считаете, что на купле/продаже "primary residence" невозможно заработать деньги. Я считаю, что их лучше зарабатывать везде, где можно и не аморально.

Только я не понимаю почему все ноют что дома были такие дешевые в 90-х, забывая какой был процент? Почему все ноют что дома сейчас такие дорогие, забывая что процент низкий?
Это человеческая психология. Большинство домохояек близоруки и хорошо видят только хрустящие купюры в своём кошельке. Даже не смотря на уроки в школе, для многих проценты - это тайна покрытая мраком.

Надеюсь, Вы понимаете, что за счет рентал инкома пейменты за трехсемейный дом будут приблизительно в два раза меньше чем за односемейный, верно?Это типичный трюк Real Estate агента: смешать две несовместимые вещи в единое целое. Покупка "primary residence" (рассмотрением которой Вы предлагали ограничиться) - это одно, а покупка с целью сдачи в аренду - совсем противоположное. Это как свой маленький частный бизнес.

1. Бизнес подразумевает риск
Разных рисков много. Может через год по соседству откроют огромный комплекс апартментов и снимать к частнику больше никто не придёт? А может клиенты будут приходить и уходить, потому что им не понравится русский акцент хозяина или цвет стен? Вдруг цены на дома упадут на 25%, и тогда дом из 3-юнитов потеряет больше? Гарантий нет, но домохозяйка этого не понимает. Общество косвенно платит за риск: более низкой ценой. Именно поэтому дом с 3-юнитам продаётся вовсе не в 3 раза дороже 1-го юнита.

2. Бизнес подразумевает вложение времени, сил и денег
Разных заморочек много. Допустим, что человек тратит в день 1 час на поиски арендаторов, ремонты, бумажную работу и прочие дела, связанные с содержанием бизнеса. Однако, если он адвокат, который мог использовать это время для работы с клиентом по $250 в час, то в год теряет от игры в рент:
365 x 1 x $250 = $91,250

Вовсе не хочу сказать, что Ваша схема не имеет смысла. Просто хорошо работает она далеко не для всех и далеко не во всех случаях.

[Floridian]

Ну вот опят димагогничаешь :-) Хотя умело, молодец. Ты не на 30 лет умнажай то а на 1 ну может 2, пото РИФАЙНЯНС, посему, процент под который ты покупаеш дом, никому не интересен, интересна цена :-)

Я вроде бы математикой занимаюсь, а не демагогией. Мост Вонтед сказал что одно выгоднее другого - я доказал цифрами, что это не так. Демагогию и голословные утверждения я тебе оставляю :)

Вот сейчас положим 5,75 доступен. Куда ты собрался этот рейт перефинансировать? Ты тоже веришь в приход 4хпроцентных рейтов? У того, кто покупает сейчас - нет опшна перефинансировать позже. Если перефинансирует - выкинет деньги не ветер. Говорить о рефайнансе через 2 года тому, кто покупает сейчас - демагогия точно. :) Эту песню про рефинансирование "через 2 года" пели моргидж брокеры в 2004, 2005 годах. Ну и где теперь все эти перефинансировавшиеся? Правильно, в форекложере.

[Most Wanted]

Ты просто плохо подумал. Подумай еще раз и скажи: что лучше 750 тыс выплатить или 950.

Мы говорим о подходе к покупке ПРАЙМАРИ РЕЗИДЕНС, а не о флипах. Праймари резиденс, где ты жить будешь следующие 20-30 лет.
Ну если <упорно> сидеть в одном доме
и 30 лет выплачивать моргидж , и не
видеть , что происходит экономикой ,
маркетом и процентом , то тогда да ,
твоя математика работает . Только ты
мне скажи , где ты таких людей дремучих
находишь ? :)

[Floridian]

Инвестиция - это любое вложение денег с целью получения прибыли. Не понимаю, почемы Вы считаете, что на купле/продаже "primary residence" невозможно заработать деньги. Я считаю, что их лучше зарабатывать везде, где можно и не аморально.


Да, и на праймари резиденс можно сделать деньги, не спорю. Но это не должно быть objective. Особенно если человек планирует жить в доме не меньше 10 лет.


Это человеческая психология. Большинство домохояек близоруки и хорошо видят только хрустящие купюры в своём кошельке. Даже не смотря на уроки в школе, для многих проценты - это тайна покрытая мраком.

Должен отметить, что это психология не только домохозяек, но и большинства людей которые не связаны с РЕ. Я занят тем, что развенчиваю эти мифы. Продавцы мне даже за это платят :)


Это типичный трюк Real Estate агента: смешать две несовместимые вещи в единое целое. Покупка "primary residence" (рассмотрением которой Вы предлагали ограничиться) - это одно, а покупка с целью сдачи в аренду - совсем противоположное. Это как свой маленький частный бизнес.

Вовсе не хочу сказать, что Ваша схема не имеет смысла. Просто хорошо работает она далеко не для всех и далеко не во всех случаях.

Опять отмечу, что РЕ очень локальная штука. Скажем, у нас в Бруклине очень часто хозяин живет на первом этаже своего 2-3-4 семейного дома и сдает остальное. Это мы тоже называем праймари резиденс. У нас тут город, односемейных домов не так много, только состоятельные люди могут позволить себе жить в односемейном доме.

Так же и с опасностями, которые могут подстерегать домовладельца. У нас здесь нет возможности в будущем строить огромные апартментные комплексы, так что опасаться того что тенанты куда-то там сбегут - не приходится...

У нас все строится на людях, которые работают в Манхеттене и получают манхеттенские зарплаты, но не хотят жить в кондо на 31 этаже. Пока зарплаты в Манхеттене высокие - рынок в Бруклине стоит и будет идти вверх. В Вашей местности - какие-то свои условия, я о них не знаю. Отвечать могу только за свою деревню :)

[Floridian]

Ну если <упорно> сидеть в одном доме
и 30 лет выплачивать моргидж , и не
видеть , что происходит экономикой ,
маркетом и процентом , то тогда да ,
твоя математика работает . Только ты
мне скажи , где ты таких людей дремучих
находишь ? :)
Не понял. А лично ты, купив дом, сколько времени собрался в нем "сидеть"? Год-два что ли? Что именно ты сделаешь со своим домом после наблюдений за экономикой, маркетом и процентом? Какое это имеет значение?

[Most Wanted]

Не понял. А лично ты, купив дом, сколько времени собрался в нем "сидеть"? Год-два что ли? Что именно ты сделаешь со своим домом после наблюдений за экономикой, маркетом и процентом? Какое это имеет значение?

Бывало по разному :) - от двух месяцев , до четырёх лет .

Всё зависит от обстоятельств .
Пока планирую просто инджоить и
наблюдать за маркетом .

[Floridian]

Бывало по разному :) - от двух месяцев , до четырёх лет .

Всё зависит от обстоятельств .
Пока планирую просто инджоить и
наблюдать за маркетом .

Два месяца - это не праймари резиденс. За два месяца ты и въехать в дом не успеешь. Сразу видно, человек не семейный :)

Мы здесь не говорим о флипах.

[Most Wanted]

Два месяца - это не праймари резиденс. За два месяца ты и въехать в дом не успеешь. Сразу видно, человек не семейный :)




Если сразу после клоузинга у меня
появлялась возможность флипнуть ,
я в дом не переезжал , даже если
сидел не чемоданах . Возможно даже и
сейчас ,я вылижу дом , заеду в него и
сразу поставлю на продажу . Ху ноус ? :rtyu: :)

[Floridian]

2. Бизнес подразумевает вложение времени, сил и денег
Разных заморочек много. Допустим, что человек тратит в день 1 час на поиски арендаторов, ремонты, бумажную работу и прочие дела, связанные с содержанием бизнеса. Однако, если он адвокат, который мог использовать это время для работы с клиентом по $250 в час, то в год теряет от игры в рент:
365 x 1 x $250 = $91,250

.

А вот это очень хороший пойнт. Действительно, среди покупателей инвестмент пропертиз практически нет представителей высокооплачиваемых профессий (Опять оговорюсь, что когда лоер живет в своем трехсемейном доме в Бруклине- это не инвестмент, это праймари резиденс, у него выбора другого нет потому что односемейный он себе позволить не может)
Большинство людей выскооплачиваемых профессий согласны с тем, что Вы написали и не занимаются инвестированием в РЕ. (в соседнем топике я пытался выяснить занимаются ли эти люди инвестированием в стоки и проч - т.к. это тоже time consuming занятие - но так толком и не выяснил :))

Дома на инвестмент покупают люди средних заработков. Например, реджистеред нёрс. Или водитель автобуса. Или владелец мелкого бизнеса. Для них РЕ инвестмент - это образ жизни. Пока они живут на свою зарплату и небольшой кеш флоу - но идея в том, чтобы к моменту выхода на пенсию иметь полдюжины трехсемейных домов ВЫПЛАЧЕННЫХ ДЕНЬГАМИ ЖИЛЬЦОВ. То есть, грубо говоря, человек поимеет несколько миллионов на ритаермент, "ухаживая" за своими инвестмент пропертями. А если он работает, скажем, водителем автобуса 40 часов в неделю - то такой образ жизни makes perfect sense, не правда ли? Нахрена ему брать овертайм, чтобы заработать лишнюю сотню-две в неделю, когда вместо этого он может инвестировать свое время в РЕ инвестмент (простите за тавтологию).

И эти люди - МОИ клиенты. Я не отношусь серьезно к покупателю или продавцу, пока не пойму какое его мотивейшен. Большинство людей приходящих к РЕ агентам - не имеют никакого мотивейшен, просто хотят что-то купить за полцены, а поскольку за полцены ничего не продается, они просто тратят свое и чужое время. А вот когда я вижу что человек хочет дом купить и это действительно имеет для него смысл - тогда другое дело.

[Floridian]

Если сразу после клоузинга у меня
появлялась возможность флипнуть ,
я в дом не переезжал , даже если
сидел не чемоданах . Возможно даже и
сейчас ,я вылижу дом , заеду в него и
сразу поставлю на продажу . Ху ноус ? :rtyu: :)

У тебя детей нет, верно? Вот когда будут, будешь по-другому петь. С того дома, который ты только что купил, сколько именно ты планируешь наварить? И сколько выплатишь моргиджа за то время что он проведет на рынке? Не стесняйся, дай цифры. А мы уж будем судить. :)

[Most Wanted]

У тебя детей нет, верно? Вот когда будут, будешь по-другому петь. С того дома, который ты только что купил, сколько именно ты планируешь наварить? И сколько выплатишь моргиджа за то время что он проведет на рынке? Не стесняйся, дай цифры. А мы уж будем судить. :)
Нет , Floridian , цифры на форуме Русская Америка я давать
не буду . Сорри . :)

P.S. У меня скоро внуки будут :grum:

[Floridian]

Я здесь выступаю с позиции потенциального покупателя, который:

Никуда не торопится;
Считает каждую (ну, почти каждую) копейку;
Готов, однако, позволить себе то, что душа просит;
Готов потратить больше сегодня ради выигрыша завтра.


И падающий рынок жилья даже с очень хорошими рейтами меня как-то не вдохновляет.

Ну раз у Вас такая ситуация, то что Вы думаете о той математике: пеймент за 500тыс дом с рейтом в 6 РАВЕН пейменту за 410тыс дом с рейтом в 8? Не боитесь оказаться в этой ситуации через год-два?

Вы согласны, что баланс между ценами и рейтами каким-то образом поддерживается так, чтобы пеймент оставался одним и тем же приблизительно?

Минусы - выкинете по 20 тыс (положим) на рент в год, да и такого выбора домов как сейчас уже не будет, когда все бросятся покупать.

[Floridian]

Нет , Floridian , цифры на форуме Русская Америка я давать
не буду . Сорри . :)

Нет, мы хотим знать, сколько флипперы во Флориде зарабатывают на одной сделке! Дай цифры! :) :) (в Бруклине флипперы уже давно не зарабатывают ничего, анлесс там полукриминал и ассайнабл контракты замешаны)

[Most Wanted]

Нет, мы хотим знать, сколько флипперы во Флориде зарабатывают на одной сделке! Дай цифры! :) :) (в Бруклине флипперы уже давно не зарабатывают ничего, анлесс там полукриминал и ассайнабл контракты замешаны)

All depend ... :)

[Most Wanted]

Нет, мы хотим знать, сколько флипперы во Флориде зарабатывают на одной сделке! Дай цифры! :) :) (в Бруклине флипперы уже давно не зарабатывают ничего, анлесс там полукриминал и ассайнабл контракты замешаны)
Могу только сказать , что на падающем рынке флипать
верри риски , но можно ; при условии что покупаешь
50% белоу маркет , а продаёш 25-30% белоу маркет .

[Floridian]

Могу только сказать , что на падающем рынке флипать
верри риски , но можно ; при условии что покупаешь
50% белоу маркет , а продаёш 25-30% белоу маркет .

Это аксиома. Купив за полцены - при любом рынке не проиграешь, это ясно. Так ты купил за полцены и собираешься флипануть вместо того чтобы туда въехать и жить? Или там плохой нейборхуд что ли?

[Most Wanted]

Это аксиома. Купив за полцены - при любом рынке не проиграешь, это ясно. Так ты купил за полцены и собираешься флипануть вместо того чтобы туда въехать и жить? Или там плохой нейборхуд что ли?

Чур меня чур ... :)

Чтобы удачно флипануть , в доме всё должно
быть прекрасно - и цена , и вью и , особенно
нейборхуд , чтобы потом не было мучительно больно ...

Покупка на флип , это не клиенту дом впарить ,
а рисковать своими кровными и , в поту заработанной ,
кредитной историей . :)

Подход должен быть диаметрально противоположенным . :)

[Floridian]

Чур меня чур ... :)

Чтобы удачно флипануть , в доме всё должно
быть прекрасно - и цена , и вью и , особенно
нейборхуд , чтобы потом не было мучительно больно ...

Покупка на флип , это не клиенту дом впарить ,
а рисковать своими кровными и , в поту заработанной ,
кредитной историей . :)

Подход должен быть диаметрально противоположенным . :)

Тогда я тем более не понял. У тебя семья и дети и нет собственного дома, я верно понимаю? И вместо того чтобы въехать с семьей в новый дом в прекрасном нейборхуде купленный за полцены - ты будешь продолжать рентовать и флипанешь дом чтобы несчастные 50 тыщ заработать? Что твоя жена об этой "стратегии" думает? Ты проверь на месте ли ключи - может она уже их выкрала и в новый дом въехала? :)

[Most Wanted]

Тогда я тем более не понял. У тебя семья и дети и нет собственного дома, я верно понимаю? И вместо того чтобы въехать с семьей в новый дом в прекрасном нейборхуде купленный за полцены - ты будешь продолжать рентовать и флипанешь дом чтобы несчастные 50 тыщ заработать? Что твоя жена об этой "стратегии" думает? Ты проверь на месте ли ключи - может она уже их выкрала и в новый дом въехала? :)


А чей же я по твоему дом флипать буду , соседский что-ли :grum:

Жена уже начинает уставать , но держится молодцом :)

[Floridian]

А чей же я по твоему дом флипать буду , соседский что-ли :grum:

Жена уже начинает уставать , но держится молодцом :)

Ладно, я все равно ничего не понял. Ты раньше писал, что рентуешь.

[Most Wanted]

Ладно, я все равно ничего не понял. Ты раньше писал, что рентуешь.
Не , ну если я буду флипать , то наверно
сначала дом становится моим , так ? :)

В данный момент я рентую , да .
А в <новом> доме делаю ремонт .

[Most Wanted]

Ладно, я все равно ничего не понял. Ты раньше писал, что рентуешь.
Но вот если ты , к примеру дашь мне сейчас <несчастные>
50К сверху(плюс накладные расходы) , я так и быть , уступлю тебе этот дом .
А сам ещё поживу в рент . Теперь понял идею ? :)

[Floridian]

Но вот если ты , к примеру дашь мне сейчас <несчастные>
50К сверху(плюс накладные расходы) , я так и быть , уступлю тебе этот дом .
А сам ещё поживу в рент . Теперь понял идею ? :)

Твою-то идею я понял. Я не понимаю, как твоя жена соглашается продолжать рентовать вместо того чтобы въехать в хороший дом в хорошем нейборхуде и платить моргидж, который вы можете аффордать. А полтинник заработаешь на флипе СЛЕДУЮЩЕГО дома... И ты и жена работаете, я правильно понимаю? На жизнь хватает, верно? Так почему не жить в собственном доме? А может, ты обратно в Бруклин собрался переезжать? :)

Я жену приплетаю потому что обычно у женщин чувство собственного дома более обострено. Извини, если слишком персонал.

[Most Wanted]

Твою-то идею я понял. Я не понимаю, как твоя жена соглашается продолжать рентовать вместо того чтобы въехать в хороший дом в хорошем нейборхуде и платить моргидж, который вы можете аффордать. А полтинник заработаешь на флипе СЛЕДУЮЩЕГО дома... И ты и жена работаете, я правильно понимаю? На жизнь хватает, верно? Так почему не жить в собственном доме? А может, ты обратно в Бруклин собрался переезжать? :)

Я жену приплетаю потому что обычно у женщин чувство собственного дома более обострено. Извини, если слишком персонал.

Да всё нормально :)
Мы и планируем переезжать через месяц ,
a щас на всех парах ремонт делаем .
А как переедем , поставим дом
на продажу ... Ну а дальше по накатанному
сценарию . Хоббиё у нас такое , понимаешь?
Мы так развлекаемся уже десятый год . :)

[Floridian]

Да всё нормально :)
Мы и планируем переезжать через месяц ,
a щас на всех парах ремонт делаем .
А как переедем , поставим дом
на продажу ... Ну а дальше по накатанному
сценарию . Хоббиё у нас такое , понимаешь?
Мы так развлекаемся уже десятый год . :)

Не понимаю. Ты шутишь :)

[Most Wanted]

Не понимаю. Ты шутишь :)
Какие шутки :rtyu: :)

[Floridian]

Какие шутки :rtyu: :)

Напиши и издай книгу с фотографиями о своем необычайном approach to RE. Бестселлером будет. :) А сам станешь риал истейт гуру, как Трамп.

[Most Wanted]

Напиши и издай книгу с фотографиями о своем необычайном approach to RE. Бестселлером будет. :) А сам станешь риал истейт гуру, как Трамп.
Чукча читатель :)

[Most Wanted]

-----------------------------------

[Джентльмен]

Да всё нормально :)
Мы и планируем переезжать через месяц ,
a щас на всех парах ремонт делаем .
А как переедем , поставим дом
на продажу ... Ну а дальше по накатанному
сценарию . Хоббиё у нас такое , понимаешь?
Мы так развлекаемся уже десятый год . :)
а ремонт кто делает? Сами или нанимаете?

если не секрет, что именно в этой "цепочке" вы делаете сами а что предоставляете другим?

[Most Wanted]

а ремонт кто делает? Сами или нанимаете?

если не секрет, что именно в этой "цепочке" вы делаете сами а что предоставляете другим?
Шытрок-шмытрок , малярку , электрику , полы (плитка , паркет)
плитку на стены , сантехнику , столярку (двери-окна) всё
это делаем сами . Не умеем делать только кровельные работы -
всегда нанимаем людей , если надо делать крышу .

Когда ремоделили дома в Бруклине , то нанимали людей
на все работы , для ускорения процесса .

А щас торопиться особо некуда , маркет дохлый , работаем сами ,
неспеша , в кайф . Крыша вроде хорошая , еще послужит .

[Джентльмен]

Шытрок-шмытрок , малярку , электрику , полы (плитка , паркет)
плитку на стены , сантехнику , столярку (двери-окна) всё
это делаем сами . Не умеем делать только кровельные работы -
всегда нанимаем людей , если надо делать крышу .

Когда ремоделили дома в Бруклине , то нанимали людей
на все работы , для ускорения процесса .

А щас торопиться особо некуда , маркет дохлый , работаем сами ,
неспеша , в кайф . Крыша вроде хорошая , еще послужит .
то есть по существу вкладываете свой труд в дом и тем зарабатываете деньги?

это основная работа или удобная подработка "по месту жительства"?

[Most Wanted]

то есть по существу вкладываете свой труд в дом и тем зарабатываете деньги?

это основная работа или удобная подработка "по месту жительства"?

Сейчас скорее подработка ,
но во время реал-истейт бума
было главным заработком , хотя
мы при этом всегда ходили еще на
работу .

[TheDreamer]

Должен отметить, что это психология не только домохозяек, но и большинства людей которые не связаны с РЕ. Я занят тем, что развенчиваю эти мифы. Продавцы мне даже за это платят :)
Правильно делают, а то вот читаю:

"More than 86,000 mortgage jobs were cut in 2007 because of the weakening real estate market ... California, where dozens of mortgage lenders are based, was the state hit hardest by the downturn. Nearly 16,000 mortgage jobs were cut in California in 2007."
"Nearly 90,000 mortgage jobs eliminated" (http://money.cnn.com/2008/01/07/news/economy/mortgage_jobs.ap/index.htm?postversion=2008010713)

Поделом им. Если бы правильно скринили кандидатов, корректно анализировали риск и доводили информацию до клиентов, то никаких проблем бы не было.

Интересно, насколько страдают наши местные Real Estate агенты. Когда дома расходились, как горячие пирожки, то народ шёл этим заниматься пачками. Теперь агентов больше, чем покупателей. Однако, они не на зарплате в отличие от занимавшися мортаджами, так что тяжело получить статистику, сколько решило зарыть лицензию в огороде.

[Джентльмен]

Интересно, насколько страдают наши местные Real Estate агенты. Когда дома расходились, как горячие пирожки, то народ шёл этим заниматься пачками. Теперь агентов больше, чем покупателей. Однако, они не на зарплате в отличие от занимавшися мортаджами, так что тяжело получить статистику, сколько решило зарыть лицензию в огороде.
куда же им деваться? кто то переучится в программисты, кто то пойдет в таксисты, а остальных куда?

[TheDreamer]

Похоже добавляем ещё год.

"WASHINGTON (AP) -- The CEO of Fannie Mae, the largest financer and guarantor of U.S. home loans, predicted on Tuesday that the housing market downturn is likely to persist into 2010.
... American home prices will fall by 10 percent to 12 percent from their 2005 peak before the housing market can rebound - likely in 2010."
"Fannie CEO: sour housing market until 2010" (http://money.cnn.com/2008/01/08/news/companies/fannie_housing.ap/index.htm?postversion=2008010817)

[Буржуй]

Sue McAllister
04:25 PM on Mon, January 14, 2008

Mortgage bankers looking at two more years of decline; plus some small numbers from December


The Mortgage Bankers Association today released a forecast in which the trade group's chief economist predicts a down year in 2008 for mortgage originations, followed by another down year in 2009. And even though economist Doug Duncan also predicts that rates for 30-year mortgages (conforming ones that is, of $417,000 or less) will rise to only 6.2 percent by the fourth quarter of this year, he does not think that will result in much of a boost in refinance actiivty. Lending criteria are tighter, and home prices are on the slide, either or both of which can make it harder to refinance.

"Total mortgage production will be down 16 percent to $1.96 trillion this year from a projected $2.34 trillion in 2007,'' the forecast says. "This would mark the first time since 2000 that total mortgage originations fall below $2 trillion." And the forecast predicts another 4 percent drop in 2009, to a total of $1.88 trillion in purchase and refinance mortgages.

Those are some big nationwide numbers that are likely headed down. And now for some smaller, local numbers that moved down in December. This is from the "commentary" section of the January 2008 "market update" report prepared by San Jose broker Richard Calhoun, of Creekside Realty. The January report covers December data. Calhoun keeps daily tabs on multiple listing service data in Santa Clara County. An excerpt:

December 2007 had only 488 completed sales (closings) in SCC. That is the fewest of any month not only since 1998; but all the way back to 1984, when the MLS first started publishing statistics. Lower than September 2001, when the nation was stunned with 9/11. December 2007 is only 60% or less of any previous December, back to 1998 when we started gathering data.

__________________________________________________ ____________



Ну и где те орлы которые со мной спорили что цены на дома идут и будут ити вниз пока не стабилизируются в 2009 году? Инк знает что пишет. Писаут.

[Буржуй]

forbes.com

Banking Bust: More To Come
Liz Moyer, 01.16.08, 4:30 PM ET

Banks have written down more than $100 billion since the summer. Yikes. Now the bad news: There are still billions worth of potentially toxic securities sitting on the books.

The additional $1.3 billion write-down disclosed by JPMorgan on Wednesday was just the latest loss big banks have reported in the fourth quarter. Merrill Lynch is expected to report a sizeable write-down when it reveals fourth-quarter numbers on Thursday, by some estimates in the neighborhood of $15 billion. Bank of America, Wachovia and other big lenders report next week and are also expected to write down billions of securities holdings.

At Citigroup, $37 billion of collateralized debt obligation exposure remains even after the bank wrote down an eye-popping $17 billion of its holdings in the fourth quarter. Of course that raises the likelihood that Citi will have further substantial write-downs in the quarters ahead. The bank reported a more than $9 billion loss in the fourth quarter because of the write-downs and related credit costs, the worst quarter in its history.

The self-inflicted water torture, taking the hits in increments, coincides with Citi's search for new capital. It raised another $14.5 billion of it from a consortium of investors, including its former Chief Executive Sanford I. Weill. It cut its dividend 41%, saving about $4 billion a year. But many believe it needs to go much further.

"They are dragging their feet," says Christopher Whalen, managing director of Institutional Risk Analytics, who estimates Citi will need to raise $30 billion of additional capital this year, somehow, some way.

Further write-downs will only hammer the stock more and hamper the bank's ability to go out and raise capital. Shares of Citi are trading around $26, down from a 52-week high of $55.

Analyst David Hendler of CreditSights estimates that Citi faces another $15 billion in write-downs of its credit derivatives holdings to bring it more in line with the valuation E*TRADE got for its assets in selling them to the Chicago hedge fund Citadel last fall. That valuation was 27 cents on the dollar. Citi's mark-to-model valuation on its portfolio was closer to 60 cents on the dollar.

"It is very difficult to forecast exactly where all this is going to go," said Gary Crittenden, Citi's chief financial officer, during a conference call Tuesday. "We certainly could have additional risk as we go into the first quarter and the second quarter of next year, but we have tried to be thoughtful about that in terms of the total amount of capital that we have raised."

The mortgage securities issues linger even as these banks face a daunting new issue, and one that has the potential to be far greater in scope: consumer credit, which is deteriorating. JPMorgan said non-performing assets rose 33% in the fourth quarter from the third quarter and are 81% higher than the end of 2006.

Consumer non-performing loans rose 37% from the third quarter and 82% from the end of 2006, with home and home equity loans being the worst of the problem but issues cropping up in auto loans and credit cards.

JPMorgan set aside another $2.3 billion for credit losses in the quarter, raising its total reserve to $10 billion. Dimon said consumer credit would deteriorate further this year, even without a recession as some have forecast.

At least it's got its CDO portfolio under control. JPMorgan has $2.7 billion of subprime mortgage exposure and $200 million of subprime CDOs remaining.

The bank "is exiting one set of problems and write-downs in one part of the company but now must face more significant issues in the other half," says Michael Mayo, an analyst at Deutsche Bank.

Rising consumer delinquencies, particularly in markets hard-hit by falling real estate prices, is the next big battlefront for banks. Citi also set aside $4 billion for credit costs, and another huge lender, Wells Fargo, said Wednesday net-chargeoffs in the quarter rose $1.2 billion, half of it from consumer real estate loans. Wells Fargo profits fell 38% in the quarter, to $1.4 billion.

"We're not predicting recession, it's not our job," Dimon said during a conference call Wednesday. "But we are prepared in almost every way," he said.

JPMorgan Chase, which so far has avoided the shelling that has hit rival banks in the credit crisis, disclosed a $1.3 billion fourth-quarter write-down and said it was "extremely cautious" heading into 2008. Profits of $3 billion, or 86 cents a share for the quarter, were 33% lower than the previous year and short of expectations.

"JPM has done a very good job at managing its risk exposures in all of its businesses," Goldman Sachs analyst William Tanona wrote in a note to clients. "However, with the economic environment weakening, credit quality trends, particularly in the consumer segments, will work against them in coming quarters."

-----------------------------------------------------------

:bis: :bis: :bis:

[TheDreamer]

Лучше вот это:

"... she completed appraisals on two houses in May and then quickly got a call from a WaMu sales manager demanding she change her outlook to "stable" so a loan could be approved. The WaMu sales manager also demanded Wertz change her appraisal process to produce higher prices for the properties she was evaluating ..."
"WaMu accused of appraisal fraud" (http://money.cnn.com/2008/01/17/real_estate/wamu_lawsuit.moneymag/index.htm?postversion=2008011712)

[NickTo]

Можно тут быстрый вопрос знатокам?
У меня сосед продает дом. Может ли мой знакомый сделать ему оффер, минуя агента и экономя комиссионные, ссылаясь на то что покупатель нашелся через соседа, а не агента?

[TheDreamer]

У меня сосед продает дом. Может ли мой знакомый сделать ему оффер, минуя агента и экономя комиссионные, ссылаясь на то что покупатель нашелся через соседа, а не агента?
Сосед заключил договор с агентом на продажу дома? Если да, то по-моему агенту положены комиссионные при любом раскладе.

[Most Wanted]

Можно тут быстрый вопрос знатокам?
У меня сосед продает дом. Может ли мой знакомый сделать ему оффер, минуя агента и экономя комиссионные, ссылаясь на то что покупатель нашелся через соседа, а не агента?


1.надо подождать когда закончится контракт
2.можно дать агенту отступные "под столом"

[TheDreamer]

"The median price of a new home sold in December came in at $219,200, down 10.4 percent from the $244,700 reading a year earlier."
"New home sales: Biggest drop ever" (http://money.cnn.com/2008/01/28/news/economy/newhomes/index.htm?postversion=2008012810)

[MrCrowley]

Всем здравствуйте. Может быть я задам глупый вопрос.... Но всё же...
Может ли человек, не являющийся гражданином США и не имеющий Грин Кард покупать в Америке недвижимость? И если может, то какой механизм этого? Спасибо.

[Krasota]

"The median price of a new home sold in December came in at $219,200, down 10.4 percent from the $244,700 reading a year earlier."
"New home sales: Biggest drop ever" (http://money.cnn.com/2008/01/28/news/economy/newhomes/index.htm?postversion=2008012810)Just 10%. The tip of an iceberg.

[umka111]

Zdravstvuite. Pozaluista prosvetite profana. Moj otec xocet kupit dom multifamily v Chicago. Pokupaet sto bi sdavat v rent ( grubo govoria investicija na starost). Vitekaet neskolko voprosov.
1. On grazdanin drugoj strani. Na kogo lucse oformliat na nego ili menia ( u menia green card). Mi slisali sto inostrancam est dopolnitelnije tax. Neznaju provda li eto.
2. Pokupat dumaem za nalicku (cash). Mozno li na etom osnovaniji pitatsia sbit cenu?
3. Kak lucse iskat i kak eto delaetsia ( ja tut tolko 2 mesiaca, i esli cestno escio nicego ne ponimaju)
4. Skolko berut agenti za uslugi?
5. Esli ti sdaesh v rent ti platish dopolnitelno sto to ili prosto kak za svoj dom?
Mozet vam eti voprosi pokazutsia glupimi, no kogda v pervij raz s etim stalkivaesia, to ne veselo :(
Smotiu doma v internete i ne ocen xoroso ponimaju termini ( foreclosure, as is as, short sale...)

[Floridian]

Zdravstvuite. Pozaluista prosvetite profana. Moj otec xocet kupit dom multifamily v Chicago. Pokupaet sto bi sdavat v rent ( grubo govoria investicija na starost). Vitekaet neskolko voprosov.
1. On grazdanin drugoj strani. Na kogo lucse oformliat na nego ili menia ( u menia green card). Mi slisali sto inostrancam est dopolnitelnije tax. Neznaju provda li eto.
2. Pokupat dumaem za nalicku (cash). Mozno li na etom osnovaniji pitatsia sbit cenu?
3. Kak lucse iskat i kak eto delaetsia ( ja tut tolko 2 mesiaca, i esli cestno escio nicego ne ponimaju)
4. Skolko berut agenti za uslugi?
5. Esli ti sdaesh v rent ti platish dopolnitelno sto to ili prosto kak za svoj dom?
Mozet vam eti voprosi pokazutsia glupimi, no kogda v pervij raz s etim stalkivaesia, to ne veselo :(
Smotiu doma v internete i ne ocen xoroso ponimaju termini ( foreclosure, as is as, short sale...)

1. Если Вы его родная дочь, а он Ваш родной отец и Вам доверяет, то это даже не вопрос - конечно надо оформлять владение домом на Вас. А если потребуется объяснить откуда деньги - папа дал.
Если папа будет на себя оформлять - его замучают с Patriot Act и проч. Ни к чему такие сложности.

2. Можно и нужно. Я бы рекомендовал такую тактику: сначала говорите продавцу, что будете использовать обычный файнансинг (скажем, 25 процентов даун пеймент), потом договариваетесь на определенную цену, но перед тем как подписывать контракт объявляете, что будете покупать 100% за наличку, можете закрыться через три дня и просите 5-10% скидку от цены, на которую договорились. Может пройдет, может - нет. Зависит от продавца. Советую доверить переговоры опытному агенту.

3. Найдите русскоязычного агента, которому Вы считаете можно доверять. Проинтервьюируйте по крайней мере 10 агентов перед тем как принять решение. Спрашивайте, сколько домов и какие они продали в прошлом году и в позапрошлом. Никому сходу не говорите, что будете 100% кешем платить, иначе они от Вас так просто не отстанут.

Когда выберете агента - объявите ему что имеете 100% кеша, покажите доказательства этого, и будьте уверены он на трех языках и по пять раз объяснит Вам что такое foreclosure, short sale, as is, etc.

4. Агент покупателя не берет ничего. Агенту покупателя должен заплатить продавец. Если кто-то предлагает Вам, покупателю, что-то заплатить напрямую агенту - сразу вешаете трубку. Исключения из этого правила могут быть только единичные: например, агент предлагает Вам посмотреть двадцать домов, но говорит что хозяин дома номер 14 не платит ему комиссионные, поэтому если Вы хотите тот дом посмотреть, то должны подписать бумагу что заплатите ему скажем 20 тыс, если купите ИМЕННО тот дом. В бумаге должен стоять адрес того дома.

5.Не понял вопроса, но ответ на него может дать аккаунтант. Как только купите дом, Вам сразу надо нанять собственного аккаунтанта.

[umka111]

Spasibo bolsoje. A to mi sovsem tut zaputalis.

[NRG RUS]

Spasibo bolsoje. A to mi sovsem tut zaputalis.

Po angliiski govorish?

Pozvoni mne ya tebe bolee podrobno otvechu na voprosi... mi ne delaem home finansing in Chicago, no ya dumau moi Loan officer mojet porecomendovat nadejnogo cheloveka.

[ETTY]

1. Если Вы его родная дочь, а он Ваш родной отец и Вам доверяет, то это даже не вопрос - конечно надо оформлять владение домом на Вас. А если потребуется объяснить откуда деньги - папа дал.
Если папа будет на себя оформлять - его замучают с Patriot Act и проч. Ни к чему такие сложности.

2. Можно и нужно. Я бы рекомендовал такую тактику: сначала говорите продавцу, что будете использовать обычный файнансинг (скажем, 25 процентов даун пеймент), потом договариваетесь на определенную цену, но перед тем как подписывать контракт объявляете, что будете покупать 100% за наличку, можете закрыться через три дня и просите 5-10% скидку от цены, на которую договорились. Может пройдет, может - нет. Зависит от продавца. Советую доверить переговоры опытному агенту.

3. Найдите русскоязычного агента, которому Вы считаете можно доверять. Проинтервьюируйте по крайней мере 10 агентов перед тем как принять решение. Спрашивайте, сколько домов и какие они продали в прошлом году и в позапрошлом. Никому сходу не говорите, что будете 100% кешем платить, иначе они от Вас так просто не отстанут.

Когда выберете агента - объявите ему что имеете 100% кеша, покажите доказательства этого, и будьте уверены он на трех языках и по пять раз объяснит Вам что такое foreclosure, short sale, as is, etc.

4. Агент покупателя не берет ничего. Агенту покупателя должен заплатить продавец. Если кто-то предлагает Вам, покупателю, что-то заплатить напрямую агенту - сразу вешаете трубку. Исключения из этого правила могут быть только единичные: например, агент предлагает Вам посмотреть двадцать домов, но говорит что хозяин дома номер 14 не платит ему комиссионные, поэтому если Вы хотите тот дом посмотреть, то должны подписать бумагу что заплатите ему скажем 20 тыс, если купите ИМЕННО тот дом. В бумаге должен стоять адрес того дома.

5.Не понял вопроса, но ответ на него может дать аккаунтант. Как только купите дом, Вам сразу надо нанять собственного аккаунтанта.

Хотел только добавить один момент.
Если Вы нашли одного агента и подписали с ним бумажку, о том что он Вас представляет, и он Вам показал какой-то дом, а потом он Вам не понравился и вы с ним расторгли соглашение и нашли другого агента, и с ним купили тот дом, который Вам показал первый агент, то первый агент имеет права отсудить у Вас комиссионные, т.к. именно он был первым, кто показал Вам дом, который вы купили. :)
Если вы купили дом со вторым агентом, который первый агент вам не показывал, то все ОК.

[ETTY]

...
5. Esli ti sdaesh v rent ti platish dopolnitelno sto to ili prosto kak za svoj dom?
Mozet vam eti voprosi pokazutsia glupimi, no kogda v pervij raz s etim stalkivaesia, to ne veselo :(
Smotiu doma v internete i ne ocen xoroso ponimaju termini ( foreclosure, as is as, short sale...)

Если Вы владеете домом, но дом в кредит, и вы сдаете его в rent, и рент только покрывает ваши выплаты за дом, то никаких налогов платить не нужно, но если вы зарабатываете с rent, то эти деньги нужно указывать в свой годовой доход, т.е платить с них налог, единственно, что вы сможете в этом случает deduct - это property tax.

Floredian вам правильно посоветовал обратиться к агенту, который Вам все четко расскажет что такое Forecloure и short sale.

[Alechko]

Cracks appearing in U.S. commercial real estate market
http://www.iht.com/articles/2008/08/22/business/commercial.php

[Alechko]

Existing Home SalesAugust 25, 2008 7:10 PM ET
(AP) - THE DATA: Sales of existing homes rose 3.1 percent in July to an annual rate of 5 million units, surpassing expectations. Prices, meanwhile, fell 7.1 percent from last year's levels to a national median of $212,400, according to the National Association of Realtors.

THE DETAILS: Buyers are snapping up properties at rock-bottom prices in parts of the parts of the country hit hardest by the housing bust, such as California, Florida and Nevada. Meanwhile, as foreclosures soared, the number of properties for sale rose to an all-time record. At July's sales pace, it would take 11.2 months to sell off all those homes.

THE OUTLOOK: While home prices are still likely to fall through early next year, the rise in sales could mean the housing bust is starting to ease a bit, particularly in the hardest-hit areas.

© 2008 The Associated Press.

[Russ97]

Прочитал всю ветку, но кое-какие моменты хотелось бы уточнить. Конкретный случай, хочу купить кондо во Флориде. Дом почти построен и closing запланирован на ближайшие месяцы. Посетил офис продаж, там мне предложили подписать Purchase Agreement. В нём много презабавных для меня вещей, т.к. я в этой теме новичок. Просят перести депозит в размере 20% от цены продажи. Причём не написано в течение какого срока я его должен перевести. Зато написано что я могу расторгнуть этот Агримент в течение 15 дней после подписания. Дальше-больше. Если к клозингу я не наскребу оставшуюся сумму, депозит продавец забирает себе В ПОЛНОМ ОЬЪЁМЕ! Это что действительно возможно? Там не слабая сумма получается. Депозит надо перевести на эскрау счет. С этим вроде всё понятно. Договор подписал только один, со стороны продавца подписей нет. Сказали, депозит переведешь - тогда будет нормальный договор с подписями всех сторон. Ну, или например, есть параграф, что их не волнует дадут мне мортгидж или нет, и что если не дадут, я опять же теряю депозит в полном объёме.
Не мог бы кто из уважаемых участников форума, хорошо бы знающий Флоридские реалии, прокомментировать мой рассказ на предмет нормальности всего процесса? Заранее сэнкс

[Floridian]

мне предложили подписать Purchase Agreement. В нём много презабавных для меня вещей, т.к. я в этой теме новичок. Просят перести депозит в размере 20% от цены продажи. Причём не написано в течение какого срока я его должен перевести. Зато написано что я могу расторгнуть этот Агримент в течение 15 дней после подписания. Дальше-больше. Если к клозингу я не наскребу оставшуюся сумму, депозит продавец забирает себе В ПОЛНОМ ОЬЪЁМЕ! Это что действительно возможно? Там не слабая сумма получается. Депозит надо перевести на эскрау счет.

20% earnest money deposit может быть чересчур (не знаю насчет Флориды, в Бруклине принято 10 - 30 тыс flat), но я бы не стал спорить и дал бы 20%. Какая разница в какой момент 20 процентов давать - на клоузинге или за месяц до клоузинга? Никакой.


Договор подписал только один, со стороны продавца подписей нет. Сказали, депозит переведешь - тогда будет нормальный договор с подписями всех сторон.
Все правильно, продавец подпишет договор только после того как его адвокат будет иметь earnest money deposit в своем эскроу.


Ну, или например, есть параграф, что их не волнует дадут мне мортгидж или нет, и что если не дадут, я опять же теряю депозит в полном объёме.
А вот здесь бы я поторговался. Скажи что тебе нужен mortgage contingency clause, но при этом представь бумажки 1) стейтмент с деньгами 2) письмо от reputable банка что они дают тебе необходимый лоун амаунт c телефоном лоун офисера, предложи адвокату продавца позвонить лоун офисеру и дай лоун офисеру разрешение раскрыть всю необходимую информацию 3) копию кредитной истории. Т.е. попытайся убедить продавца что ты in good faith собираешься моргидж получить, а не собираешься использовать моргидж континдженси клоз только для того чтобы иметь путь выхода из контракта без потерь.


Я не знаю как во Флориде, но у нас в НЙ контракты без моргидж континдженси клоз имеют наглость посылать только продавцы где-нибудь на Central Park West или продавцы пропертей которые заведомо не mortgageable ( пустой участок земли, дом в очень плохом состоянии, rooming house, etc).

[Floridian]

Хотел только добавить один момент.
Если Вы нашли одного агента и подписали с ним бумажку, о том что он Вас представляет, и он Вам показал какой-то дом, а потом он Вам не понравился и вы с ним расторгли соглашение и нашли другого агента, и с ним купили тот дом, который Вам показал первый агент, то первый агент имеет права отсудить у Вас комиссионные, т.к. именно он был первым, кто показал Вам дом, который вы купили. :)
Если вы купили дом со вторым агентом, который первый агент вам не показывал, то все ОК.

Все верно, только "кто кого представляет" значения не имеет. При показе домов (чужих листингов), я даю подписать бумажку что мол я его, покупателя, НЕ представляю, но они признают что я показал им этот дом первым, что они соглашаются вести все переговоры об указанном доме только через меня и в этом случае продавец платит мне коммишн, и что они согласны заплатить мне коммишн из своего кармана если они купят его через другого агента.

[Russ97]

А вот здесь бы я поторговался. Скажи что тебе нужен mortgage contingency clause... Я не знаю как во Флориде, но у нас в НЙ контракты без моргидж континдженси клоз имеют наглость посылать только продавцы где-нибудь на Central Park West или продавцы пропертей которые заведомо не mortgageableСпасибо за коммент. Один уточняющий вопросик. Предположим, в тексте нет и не будет этого континдженси клоз и предположим, я пролетаю с мортгидж. Продавец в этом случае серьезно имеет все законные права забрать себе весь депозит в размере 20%? И я никакими судебно-юридическими путями это оспорить не смогу, поскольку сам подписал такой ущербный для себя контракт?

[9999]

Предположим, в тексте нет и не будет этого континдженси клоз и предположим, я пролетаю с мортгидж. Продавец в этом случае серьезно имеет все законные права забрать себе весь депозит в размере 20%? И я никакими судебно-юридическими путями это оспорить не смогу, поскольку сам подписал такой ущербный для себя контракт?

Да.

Оспорить можно, только если доказать, что вы - умственно отсталый и/или не отдавали себе отчет, что именно подписываете. Более никак.

[Floridian]

Спасибо за коммент. Один уточняющий вопросик. Предположим, в тексте нет и не будет этого континдженси клоз и предположим, я пролетаю с мортгидж. Продавец в этом случае серьезно имеет все законные права забрать себе весь депозит в размере 20%? И я никакими судебно-юридическими путями это оспорить не смогу, поскольку сам подписал такой ущербный для себя контракт?

Нет, оспорить не сможете. Такой контракт нельзя называть "ущербным". Это нормальный контракт. В нем написано что убытки продавца от снятия и последующей постановки на маркет обе стороны согласны оценить в 20% от стоимости проперти. И это честно.

По моему опыту, когда продавец настаивает на контракте без моргидж контидженси, это означает одно из двух: 1) продаваемая проперти - нечто охренительное и уникальное (хата с видом на Сентрал Парк, например) или (как частный случай) цена на проперти уникально низкая.

2) покупатель не предоставил продавцу убедительные доказательства своей способности получить моргидж. Или вел себя таким образом что продавец заподозрил что он не очень-то серьезный покупатель.

Опять-таки могут быть какие-то флоридские реалии с которыми я не знаком, но у нас в НЙ когда продают кондо особенно в большом билдинге - всегда дают 30 дней моргидж континдженси покупателю. Юнитов много, отпугивать покупателя отсутствием континдженси никто не хочет. Продавец ничего не теряет. Если покупатель не показал моргидж коммитмент в течение 30 дней - юнит опять идет на продажу.

Вы понимаете разницу: в случае продажи ОДНОГО дома продавец теряет безвозвратно 30 дней своего времени на покупателя не способного получить моргидж если имел дурость подписать с таким контракт. В случае БИЛДИНГА 50 кондо - работа не останавливается. Сняли один юнит с маркета на 30 дней - потом если надо поставят обратно, а пока продают другие.

У нас обычное дело когда агент говорит покупателю что мол "юнит 3А находится в контракте, континдженси истекает такого-то числа, если Вам нравится именно этот юнит и континдженси не будет waived, то мы вышлем вам контракт на него. А пока посмотрите юнит 4А".

Я бы поговорил с продавцом опять. Поторговаться об условиях не мешает никогда.

Будьте готовы ответить на вопрос "А что, Вы сомневаетесь что можете получить моргидж?" Отвечаете "Ни в коем случае" и достаете бумажки которые я выше перечислял, заставляете агента звонить своему лоун офисеру. Попробуйте.

[Russ97]

По моему опыту, когда продавец настаивает на контракте без моргидж контидженси, это означает одно из двух: 1) продаваемая проперти - нечто охренительное и уникальное (хата с видом на Сентрал Парк, например) или (как частный случай) цена на проперти уникально низкая. Вы, правы. Речь идёт о ТРАМПовских кондо в Майями. Они считаются luxury, и наверно предполагается изначально, что бедные и ущербные покупатели там появляться не должны.:D А вообще там ситуация следующая. Ряд покупателей подписали аналогичные соглашения пару лет назад на этапе начала строительства и перевели депозит,а теперь по разным причинам или не хотят или уже не могут заплатить остальное. Они бегут в офис продаж и просят найти кого-нибудь побыстрее до клозинга и перепродать их жильё, пускай даже и за меньшую цену чем ставилась раньше, лишь бы не потерять свой депозит. Агент продавца тоже, типа, в этом заинтересован, поскольку если они не покажут какой-то процент покупателей (по-моему, 80% всех кондо в доме), то им толи не откроют доступ к экскроу-аккуант, то ли вообще дом не примут. Я толком не понял схему, но мне объяснили вот так. Спасибо Вам и 9999 за ответы на мои вопросы.
Рискну задать последний. На расторжение данного конракта дано 15 дней. На перевод депозита, ничего не сказано. Какие для меня возможны юридические последствия, если я в течение 15 дней не расторгаю данный контракт, но и депозит не перевожу. Проблема в том, что получение "добра" на мортгидж может занять больше дней, чем я рассчитывал. А переводить депозит с риском его потерять, мне совсем не хочется.

[9999]

Рискну задать последний. На расторжение данного конракта дано 15 дней. На перевод депозита, ничего не сказано. Какие для меня возможны юридические последствия, если я в течение 15 дней не расторгаю данный контракт, но и депозит не перевожу. Проблема в том, что получение "добра" на мортгидж может занять больше дней, чем я рассчитывал. А переводить депозит с риском его потерять, мне совсем не хочется.

Пока у них нет депозита, нет и контракта.
Соответственно они в праве продать этот юнит кому угодно другому.
Какой смысл тогда вообще что то подписывать? Подождите, пока у вас будет ясность.

[ETTY]

Рискну задать последний. На расторжение данного конракта дано 15 дней. На перевод депозита, ничего не сказано. Какие для меня возможны юридические последствия, если я в течение 15 дней не расторгаю данный контракт, но и депозит не перевожу. Проблема в том, что получение "добра" на мортгидж может занять больше дней, чем я рассчитывал. А переводить депозит с риском его потерять, мне совсем не хочется.

Вообще если моргедж вам не дают, то депозит вы не теряете... Не знаю, может это зависит от штата, но у меня лично было именно так, я точно помню этот пункт в контракте.

[Russ97]

Пока у них нет депозита, нет и контракта.
Соответственно они в праве продать этот юнит кому угодно другому.
Какой смысл тогда вообще что то подписывать? Подождите, пока у вас будет ясность.Ваша логика правильная и понятная. Подписал я по нескольким причинам: 1) был физически там; 2) цена была хорошая (меньше чем раньше), не хотелось чтобы ушёл конкретный апартмент и 3) собирался въехать во все нюансы по ходу дела. Что благодаря Вам, мне и удалось сделать. ВСЕМ СПАСИБО!

[Russ97]

Вообще если моргедж вам не дают, то депозит вы не теряете... Не знаю, может это зависит от штата, но у меня лично было именно так, я точно помню этот пункт в контракте. У Вас по-видимому, как раз и был в контракте тот самый континдженс клоз, про который мне тут выше говорили... У меня такого нет и вставить нельзя.

[Floridian]

Рискну задать последний. На расторжение данного конракта дано 15 дней. На перевод депозита, ничего не сказано. Какие для меня возможны юридические последствия, если я в течение 15 дней не расторгаю данный контракт, но и депозит не перевожу. Проблема в том, что получение "добра" на мортгидж может занять больше дней, чем я рассчитывал. А переводить депозит с риском его потерять, мне совсем не хочется.

Почитайте внимательно контракт, лучше даже поговорите с местным адвокатом. Флоридские реалии похоже сильно отличаются от наших. Расторжение договора покупателем в течение 15 дней без последствий и без потери депозита - нечто неслыханное в НЙ.

Поэтому я бы не стал assume что если Вы не переведете депозит и не сообщите продавцу о намерении расторгнуть контракт в течение 15 - то все пройдет без последствий и потерь. Лучше почитать контракт еще раз внимательно.

[Russ97]

Почитайте внимательно контракт, лучше даже поговорите с местным адвокатом. Флоридские реалии похоже сильно отличаются от наших. Расторжение договора покупателем в течение 15 дней без последствий и без потери депозита - нечто неслыханное в НЙ.
Поэтому я бы не стал assume что если Вы не переведете депозит и не сообщите продавцу о намерении расторгнуть контракт в течение 15 - то все пройдет без последствий и потерь. Лучше почитать контракт еще раз внимательно. Ну, да, я глупость спросил. Естественно, его надо расторгнуть, если я не собираюсь платить. You have the option to cancel your contract of sale by notice to the seller until midnight of the fifteenth day following the signing of the contract. Вот такой текст написан. Последствия же действительно наступят если не расторгнуть и ничего не переводить. Начиная с 20-го дня при непоступлении депозита у продавца согласно контракту появляются права на разные remedies. Так что лучше до этого не доводить. Еще раз спасибо.

[michigan]

Почему многие покупают жильё во Флориде ? Вкладывается кеш и
оформляется <trust> . Флорида один из немногих штатов , где
не могут забрать твоё жильё за долги и судебные иски .
А какие еще штаты с таким благоприятным законом? (Но ведь его могут и изменить в любой момент, да?)
И можно чуть больше о trust?

[zgorynych]

А какие еще штаты с таким благоприятным законом? (Но ведь его могут и изменить в любой момент, да?)
И можно чуть больше о trust?

Во Флориде шансы что изменят в худшую сторону невелики. Там очень сильное лобби пенсионеров и просто богатых. Один из основных факторов что они все туда съехались был именно такой закон "о не отбирании дома за долги" (у пожилых и пенсионерров долги происходят в основном из-за лечения а у просто богатых от судебных исков против них и периодических стратегических банкротств).

Почти все штаты имеют какую-то форму протекции недвижимости от кредиторов - homestead protection law но у большинства есть очень много "но" которые сводят эту протекцию на ноль. Просто во Флориде этих "но" меньше чем где-либо.

[elfy]

А какие еще штаты с таким благоприятным законом? (Но ведь его могут и изменить в любой момент, да?)
И можно чуть больше о trust?
в Техасе вроде бы тоже

[doorsers1]

Ребята, помогите советом...
На 5 месяце беременности жены меня увольняют с работы - соответственно роды остаются без покрытия страховкой. Всё про всё - авто, карты кредитные, счета из госпиталя - долг около 40 тыс. долларов.
У нас есть дом за который мы платим mortgage продавцу (owner financing). Как с умом начать процедуру банкротства чтобы не лишиться дома??? Может дом как-то на родитилей переписать?

P.S. Дом во Флориде. Судя по рынку, вряд ли будет стоить больше чем я за него должен. Мы - беженцы, ждём final approval, наши дети-близнецы - граждане США...

[Dova]

Слушай, открой отдельную тему, у тебя серьезно. чтоб не затерялась. /в Общении ?/

[Dima1234]

Простите, а как Вы к цифре "15% годовых" пришли? Человек вкладывает 150 тыс, через пять лет получает, скажем, 1,5М и отдает долг в пятьсот с чем-то. Это немного поболе 15% годовых....



05-23-2007, 01:00 ПМ
Проседать он ещё будет 1-2 года. Не раньше чем до 2008 выборов. Да и после тоже не понятно...

Время все расставило на свои места.

[zgorynych]

Время все расставило на свои места.

Как оно обычно и делает. ;)

[golunov]

почему тему забросили очень интересно !!!:leader:

[zgorynych]

почему тему забросили очень интересно !!!:leader:

Сегодня риал истейт в такой глубокой ж*пе что никому не хочеца туда нырять. ;) А скоро будет самое время. В середине 2010, плюс минус.

[Dima1234]

Сегодня риал истейт в такой глубокой ж*пе что никому не хочеца туда нырять. ;)

Реал естейт просто стал неприличным словом.
:eek:

[michigan]

Если кто смотрит передачи типа "My first place", "Property virgins" и т.п. - что за ерунда вокруг foreclosures?
Ослу понятно, что компаниям дороже терпеть property на балансе, чем единоличнику, плюс (точнее, минус) emotional attachments. Just business. Опять же, ситуация с недвижимостями такова, что должны на перекрестках караулить и за рукав хватать "купите please!"
Но буквально каждый второй не получает ответа от банка, а если ждет - то месяцами!
Да, бюрократия и все такое, но по 3-6 мес не отвечать на offer?! за этим что-то кроется? просветите :confused:

[Floridian]

Если кто смотрит передачи типа "My first place", "Property virgins" и т.п. - что за ерунда вокруг foreclosures?
Ослу понятно, что компаниям дороже терпеть property на балансе, чем единоличнику, плюс (точнее, минус) emotional attachments. Just business. Опять же, ситуация с недвижимостями такова, что должны на перекрестках караулить и за рукав хватать "купите please!"
Но буквально каждый второй не получает ответа от банка, а если ждет - то месяцами!
Да, бюрократия и все такое, но по 3-6 мес не отвечать на offer?! за этим что-то кроется? просветите :confused:

3-6 месяцев - это невозможно, это значит что человек сделавший оффер didn't follow up. Самый занятой и understaffed банк типа Кантривайда присылает аппрейзера в течение месяца и дает ответ в течение двух месяцев.

Некоторые банки наоборот удивляют своей быстротой. Сейчас делаю шорт сейл с Веллс Фарго - они прислали аппрейзера на третий день после того как оффер и пакидж были им отосланы.

Наверное, каждый региональный маркет имеет свои отличия. Вот только вчера просматривал результаты форекложер аукциона за последние два месяца. Девять из десяти лотов попавших на аукцион были куплены банками потому что никто не предложил даже upset price. Зато та самая одна проперти из десяти была продана по цене по которой любой бы оторвал с руками! Так что есть еще дилы, надо просто иметь терпение и время.

Насколько я знаю, в Мишигане ситуация отчаянная, нам приходят предложения о продаже пакаджей в несколько миллионов по 10 (десять!) центов на доллар. Но здесь в НЙ никто не покупает, т.к. мы не знаем что там творится. Я лично думаю что у вас там самое время покупать, только надо знать где.

Надо быть более настойчивым с банком.

[michigan]

3-6 месяцев - это невозможно, это значит что человек сделавший оффер didn't follow up. Самый занятой и understaffed банк типа Кантривайда присылает аппрейзера в течение месяца и дает ответ в течение двух месяцев.

Насколько я знаю, в Мишигане ситуация отчаянная, нам приходят предложения о продаже пакаджей в несколько миллионов по 10 (десять!) центов на доллар. Но здесь в НЙ никто не покупает, т.к. мы не знаем что там творится. Я лично думаю что у вас там самое время покупать, только надо знать где.

Вах, мой вопрос еще остыть не успел! Вам бы те офферы рассматривать :respect:
Спасибо.

3-6 мес - не мои догадки, взято дословно из "My first place", buyer's agent объясняла своим подопечным, вот район не помню, Денвер или Атланта, других пока и не кажут, они видать долго там сидели, много нашлепали.

В Мичигане меня никогда и не было, извиняюсь за введение в заблуждение. НА Мичигане.

Надо быть более настойчивым с банком.
Тут меня тоже еще не было, ни оттуда, ни туда :D
но подумываю. Домик в деревне. Но тока за нал, третий mortgage.. боюсь финорганы меня не поймут. Значит будет foreclosure. Вот и снимаю инфу где только можно. Тренируюсь.

[zgorynych]

У нас в МА на аукционах уже никто давно реально не покупает т.к. банк пытаеца продать за стоимость мортгиджа что сегодня на 20-25% МИНИМУМ выше чем рынок, если не все 30-35%. А потом за пол-года-год спускают до реальной цены и тогда уходят худо-бедно.

Вот расклад последнего дома который я смотрел в прошлую субботу. Дом в так себе районе очень хорошего городка но с потенциалом достройки. Должник купил у продавца в 1994г за 178К. Продавец должника сам купил у банка в 1992 за 129К. Должник рефайд несколько раз и последний раз чуть больше 400К в 2005г (из них 360К с одним банком и где-то 45К 2ой моргидж с другим который кстати был вайпд аут на форклозе). А в 2007 должник начал не платить. Банк туда сюда форклоузд только в Марте 2008г и как бы сам себе купил за 360К и выставил на маркет сначала за 299К. Потом 269К долгое время. Потом 3-4 месяца 229К. Потом 199К и наконец банк скинул до 169К когда я и решил его посмотреть. Состояние конечно плачевное, там ремонта если сам строитель тысяч на 30К минимум а если нанимать контрактора то и все 50-75К изи. Я его забраковал - не хочу сейчас занимаца капитальными ремонтами т.к. уже давно этим не занимался а времени собрать правильную бригаду особо и нет а переплачивать контракторам сегодня нет смысла т.к. тогда дом будет "золотой" и без кушина на перепродажу. К чему это я? Ах да, так вот за 169К он ушёл в первую же неделю этой цены. Я звонил брокеру в понедельник с расчётом предложить 100-125К но он сказал что получил аскинг прайс офер от чела который когда-то смотрел дом за 229К. Я не растроился т.к. для меня он не стоил 169К а покупатель наверное сам контрактор и купил чтобы не увольнять свой крю и сделает на доме тот же полтиник который он бы зачарджал меня например.

[9999]

У нас в МА на аукционах уже никто давно реально не покупает т.к. банк пытаеца продать за стоимость мортгиджа что сегодня на 20-25% МИНИМУМ выше чем рынок, если не все 30-35%. А потом за пол-года-год спускают до реальной цены и тогда уходят худо-бедно.

.

У нас в Неваде то же самое, даже еще и хуже- мортгеджи вдвое больше, чем реальные цены. Для 4 бедрум дома 2500 кв футов типичный мортгедж- 350-400 тысяч, а рыночная цена сейчас порядка 175 К. Аукционы заканчиваются ничем, переходит к банку и продается за 175К или около того как РЕО.
На РЕО банки реагируют очень быстро, в основном все идет через multiple offers и банк отвечает мгновенно, редко что держится на рынке больше месяца, разве что если сильно очень побито.
Short sale действительно может занять до 6 месяцев, но проще покупать РЕО

[zgorynych]

У нас в Неваде то же самое, даже еще и хуже- мортгеджи вдвое больше, чем реальные цены. Для 4 бедрум дома 2500 кв футов типичный мортгедж- 350-400 тысяч, а рыночная цена сейчас порядка 175 К. Аукционы заканчиваются ничем, переходит к банку и продается за 175К или около того как РЕО.
На РЕО банки реагируют очень быстро, в основном все идет через multiple offers и банк отвечает мгновенно, редко что держится на рынке больше месяца, разве что если сильно очень побито.

Видимо зависит от самого банка или расторопности брокеров т.к. у нас некоторые банки сразу выставляют за более-менее реальную цену а некоторые сидят на них год и дольше, как собаки на сене - ни себе ни людям.

[9999]

Видимо зависит от самого банка или расторопности брокеров т.к. у нас некоторые банки сразу выставляют за более-менее реальную цену а некоторые сидят на них год и дольше, как собаки на сене - ни себе ни людям.

Да, конечно, от банка тоже зависит, но реагируют на оффер все же все довольно быстро, а вот шорт может и вправду занять несколько месяцев- оффер идет в банк и он просто молчит... дооолго молчит... думает, вероятно :)

[zgorynych]

Да, конечно, от банка тоже зависит, но реагируют на оффер все же все довольно быстро, а вот шорт может и вправду занять несколько месяцев- оффер идет в банк и он просто молчит... дооолго молчит... думает, вероятно :)

Там просто никто не хочет брать ответственность за решение. Типичная бюрократия большой конторы.

[ETTY]

Я живу в DC area, у нас за последние полгода ситуация изменилась.
К примеру когда я покупал свой дом, то на рынке в моей местности (Prince William County, North Virginia) домов было пару тысяч. Помню видел 10 домов в ряд и все на forecloser. На сегодняшний день в моей местности на рынке стоит 3-5 домов из нормальных. Я не беру в счет сараи которые уже разваливаются.
Цены пока еще низкие, сейчас и rate очень упал, так что люди хватают дома. Друг реелтер рассказывал, что за некоторые дома на short sale уже реальные баталии.

[zgorynych]

Я живу в DC area, у нас за последние полгода ситуация изменилась.
К примеру когда я покупал свой дом, то на рынке в моей местности (Prince William County, North Virginia) домов было пару тысяч. Помню видел 10 домов в ряд и все на forecloser. На сегодняшний день в моей местности на рынке стоит 3-5 домов из нормальных. Я не беру в счет сараи которые уже разваливаются.
Цены пока еще низкие, сейчас и rate очень упал, так что люди хватают дома. Друг реелтер рассказывал, что за некоторые дома на short sale уже реальные баталии.

Ну так Вашингтон сегодня не совсем показатель т.к. в связи с новой администрацией туда рванулось №ое кол-во народа не особо разбирающегося в местных реалиях РЕ. ;) Что кстати и хорошо для местного РЕ. Но опять же не показатель для остальной Америки.

[Джентльмен]

У нас в МА на аукционах уже никто давно реально не покупает т.к. банк пытаеца продать за стоимость мортгиджа что сегодня на 20-25% МИНИМУМ выше чем рынок, если не все 30-35%. А потом за пол-года-год спускают до реальной цены и тогда уходят худо-бедно.

Вот расклад последнего дома который я смотрел в прошлую субботу. Дом в так себе районе очень хорошего городка но с потенциалом достройки. Должник купил у продавца в 1994г за 178К. Продавец должника сам купил у банка в 1992 за 129К. Должник рефайд несколько раз и последний раз чуть больше 400К в 2005г (из них 360К с одним банком и где-то 45К 2ой моргидж с другим который кстати был вайпд аут на форклозе). А в 2007 должник начал не платить. Банк туда сюда форклоузд только в Марте 2008г и как бы сам себе купил за 360К и выставил на маркет сначала за 299К. Потом 269К долгое время. Потом 3-4 месяца 229К. Потом 199К и наконец банк скинул до 169К когда я и решил его посмотреть. Состояние конечно плачевное, там ремонта если сам строитель тысяч на 30К минимум а если нанимать контрактора то и все 50-75К изи. Я его забраковал - не хочу сейчас занимаца капитальными ремонтами т.к. уже давно этим не занимался а времени собрать правильную бригаду особо и нет а переплачивать контракторам сегодня нет смысла т.к. тогда дом будет "золотой" и без кушина на перепродажу. К чему это я? Ах да, так вот за 169К он ушёл в первую же неделю этой цены. Я звонил брокеру в понедельник с расчётом предложить 100-125К но он сказал что получил аскинг прайс офер от чела который когда-то смотрел дом за 229К. Я не растроился т.к. для меня он не стоил 169К а покупатель наверное сам контрактор и купил чтобы не увольнять свой крю и сделает на доме тот же полтиник который он бы зачарджал меня например.

о каких брокерах ты говоришь? РЕ брокеры разве этим занимаются? Откуда берется информация о таких домах? Там видимо нет коммиссии - потому обычный РЕ агент их в упор не увидит...

[Floridian]

Short sale действительно может занять до 6 месяцев, но проще покупать РЕО

Не соглашусь. По крайней мере у нас в НЙ не так. В БОЛЬШИНСТВЕ случаев если банк не дал хорошую цену на шорт сейле, увел на аукцион, и на аукционе не уступил ниже апсет прайс (кстати, апсет прайс далеко не всегда равна моргиджу, очень часто ниже), то этот дом на рынке как правило появляется очень нескоро. Банк заколачивает окна и держит его.

Мое понимание, основанное на разговорах с многими банковскими агентами, что банк изначально оценивает не стоимость дома, а возможность его "консервации", т.е. фреймовый хаус они отдадут на шорт сейле или на аукционе, а хороший каменный дом они законсервируют и будут его держать. В крайнем случае будут предлагать его как часть многомиллионного пакиджа.

В итоге гарбиджные дома в Ист НЙ они отдают за практически 100 тыс, но никто не берет, а браунстоуны в Бедфорд Стайвисанте или Харлеме стоят заколоченные и когда я пытаюсь звонить в РЕО департмент и делать офферы - мне говорят что дом не на маркете и когда его сочтут нужным продавать - он будет залистан с аппруванным брокером.

Лично я не знаю как подступиться к РЕО. Научите.

А с шорт сейлом гораздо проще. С живыми людьми (продавцом, агентом в банке) легко разговаривать. Если отдадут по хорошей цене, то отдадут. Нет - так нет.

Шорт сейл не должен занимать 6 месяцев. Если грамотно вести переговоры, вовремя фоллоу ап, предоставлять все proof of funds, hardship letters и проч. - то цикл переговоров занимает не больше 2-3 месяцев. И опять-таки можно еще раз submit офферы если цена от банка слишком большая, а даты аукциона еще не назначена. Сейчас один из моих шорт сейлов submitted по третьему кругу... Жду пока нормальный аппрейзер даст нормальное валью... Месяцев 8 или 9 в переговорах. Но это не правило, это исключение.

[Floridian]

а переплачивать контракторам сегодня нет смысла .

Сейчас контракторы работают за 50 центов от того доллара который они чарджили в 2007. Я сейчас покупаю себе домик требующий ремонта с FHA моргиджем, я просто офигел как контракторы уступают.

Путем простой игры между двумя местными контракторами цена реновейшена опустилась с 50 тыс до 30 тыс, и я уверен что это еще не предел, но я уже не стал соки из людей выжимать. Два года назад точно никто бы за такую работу меньше чем за 60 не взялся бы...

Контракторы, мля, на этом прошедшем буме жилья наварились в разы больше чем риэлторы или моргидж брокеры. Подумать только какие бабки они чарджили ни за что....

[9999]

Не соглашусь. По крайней мере у нас в НЙ не так. В БОЛЬШИНСТВЕ случаев если банк не дал хорошую цену на шорт сейле, увел на аукцион, и на аукционе не уступил ниже апсет прайс (кстати, апсет прайс далеко не всегда равна моргиджу, очень часто ниже), то этот дом на рынке как правило появляется очень нескоро. Банк заколачивает окна и держит его.

Мое понимание, основанное на разговорах с многими банковскими агентами, что банк изначально оценивает не стоимость дома, а возможность его "консервации", т.е. фреймовый хаус они отдадут на шорт сейле или на аукционе, а хороший каменный дом они законсервируют и будут его держать. В крайнем случае будут предлагать его как часть многомиллионного пакиджа.

В итоге гарбиджные дома в Ист НЙ они отдают за практически 100 тыс, но никто не берет, а браунстоуны в Бедфорд Стайвисанте или Харлеме стоят заколоченные и когда я пытаюсь звонить в РЕО департмент и делать офферы - мне говорят что дом не на маркете и когда его сочтут нужным продавать - он будет залистан с аппруванным брокером.

Лично я не знаю как подступиться к РЕО. Научите.

А с шорт сейлом гораздо проще. С живыми людьми (продавцом, агентом в банке) легко разговаривать. Если отдадут по хорошей цене, то отдадут. Нет - так нет.

Шорт сейл не должен занимать 6 месяцев. Если грамотно вести переговоры, вовремя фоллоу ап, предоставлять все proof of funds, hardship letters и проч. - то цикл переговоров занимает не больше 2-3 месяцев. И опять-таки можно еще раз submit офферы если цена от банка слишком большая, а даты аукциона еще не назначена. Сейчас один из моих шорт сейлов submitted по третьему кругу... Жду пока нормальный аппрейзер даст нормальное валью... Месяцев 8 или 9 в переговорах. Но это не правило, это исключение.

У нас все не так.
Примерно две трети домов на рынке - РЕО, причем обычно довольно реально оценены. Выходить на агента не сложно, агент ведет дела с банком сам, но коммуникация довольно оперативная. По большей части эти дома уходят быстро. Обычных продавцов на рынке почти нет, а кто есть- ставят цены "до кризиса" и над ними сейчас только посмеятся остается.
Да, банки держат часть недвижимости чтобы не переполнить рынок, но у нас эта часть не большая. А каменных домов в Лас Вегасе нет, совсем.

3 месяца на переговоры- это тоже кошмар, честно говоря, а 8 так и вообще вешаться можно. У нас нет смысла, т.к. цены на шорт сейлах такие же, как на РЕО, а РЕО можно отправить в эскроу за неделю.

[Floridian]

3 месяца на переговоры- это тоже кошмар, честно говоря, а 8 так и вообще вешаться можно. У нас нет смысла, т.к. цены на шорт сейлах такие же, как на РЕО, а РЕО можно отправить в эскроу за неделю.

Да, но посмотрите на эту ситуацию под другим углом.

Шорт сейл - это всегда что-то свежее, про что никто кроме меня (листинг агента) не знает. Я не рекламирую шорт сейл, я на второй день посли того как залистал уже представляю банку оффер от ол-кеш инвестора и начинаю переговоры. Нет этой обычной возни с покупателями и вечными звонками.

А РЕО - у нас это как правило та проперти которая никому не была нужна в процессе шорт сейла или аукциона. Никому она не нужна и на РЕО этапе. До РЕО хорошая проперти не дойдет.

[ETTY]

Ну так Вашингтон сегодня не совсем показатель т.к. в связи с новой администрацией туда рванулось №ое кол-во народа не особо разбирающегося в местных реалиях РЕ. ;) Что кстати и хорошо для местного РЕ. Но опять же не показатель для остальной Америки.

Я абсолютно согласен, что Вашингтон не показатель, только вот врятли новая администрация как-то к этому причастна :)

[michigan]

Сейчас один из моих шорт сейлов submitted по третьему кругу... Жду пока нормальный аппрейзер даст нормальное валью... Месяцев 8 или 9 в переговорах.
Не такой уж и short, а? за это время можно десятком других соблазниться.
Что такое РЕО?

[9999]

Да, но посмотрите на эту ситуацию под другим углом.

Шорт сейл - это всегда что-то свежее, про что никто кроме меня (листинг агента) не знает. Я не рекламирую шорт сейл, я на второй день посли того как залистал уже представляю банку оффер от ол-кеш инвестора и начинаю переговоры. Нет этой обычной возни с покупателями и вечными звонками.

А РЕО - у нас это как правило та проперти которая никому не была нужна в процессе шорт сейла или аукциона. Никому она не нужна и на РЕО этапе. До РЕО хорошая проперти не дойдет.

Опять же, у нас все совсем иначе.
Шортов в МЛС полно, и мало того- они уже и на realtor и где их только нет. Цена примерно та же, что и на РЕО, тк. дешевле уже некуда, а дороже никто не возьмет.

РЕО у нас, как я уже заметил, - 60% рынка, если не больше. В процессе шорт сейла они были прошлым летом, когда цена была на 50% выше и никто за эту цену их не брал, на аукционе за них хотели и того больше, а теперь банк вынужден снизить цену до рынка. Там как минимум половина "хороших", если только хозяева перед от'ездом не выломали все, что ломалось и не разбили все, что осталось, (что тоже бывает, но к счастью не всегда) :8:

[Floridian]

Опять же, у нас все совсем иначе.
Шортов в МЛС полно, и мало того- они уже и на realtor и где их только нет. Цена примерно та же, что и на РЕО, тк. дешевле уже некуда, а дороже никто не возьмет.
Надо различать "approved" short sale и не approved short sale. То что на риалтор.ком и вообще рекламируется - на 90% не аппрувд шорт сейлы. Как только шорт сейл аппрувд на хорошую цену - уже никакой рекламы не нужно, он уйдет за неделю.


РЕО у нас, как я уже заметил, - 60% рынка, если не больше. В процессе шорт сейла они были прошлым летом, когда цена была на 50% выше и никто за эту цену их не брал, на аукционе за них хотели и того больше, а теперь банк вынужден снизить цену до рынка. Там как минимум половина "хороших", если только хозяева перед от'ездом не выломали все, что ломалось и не разбили все, что осталось, (что тоже бывает, но к счастью не всегда) :8:

Вот Вы сами и отметили одно из преимуществ шорт сейла перед РЕО. РЕО в половине случаев, как Вы сами говорите (хотя в моем икспириенсе это 90%) раздолбанные проперти откуда разочарованные хозяева вытащили все что возможно и разбили все что возможно. А шорт сейл - это почти всегда свежак, и хозяину за то что он со мной кооперирует я всегда что-нибудь даю, так что ничего в доме разломано не бывает.

[Floridian]

Не такой уж и short, а? за это время можно десятком других соблазниться.
Что такое РЕО?

Шорт сейл называется шорт сейлом не потому что происходит быстро, а потому что short payoff, т.е. пейофф меньше чем моргидж.

Шорт сейл - это не для обычного овнер-оккупанта. Это для инвестора. У банка нет времени ждать пока обычный человек моргидж получит. Нужно платить кешью, и за это банк дает хорошую низкую цену. А если цена хорошая и низкая - то инвестору все равно - сейчас купить или через 5 месяцев.

[zgorynych]

Шорт сейл называется шорт сейлом не потому что происходит быстро, а потому что short payoff, т.е. пейофф меньше чем моргидж.

Шорт сейл - это не для обычного овнер-оккупанта. Это для инвестора. У банка нет времени ждать пока обычный человек моргидж получит. Нужно платить кешью, и за это банк дает хорошую низкую цену. А если цена хорошая и низкая - то инвестору все равно - сейчас купить или через 5 месяцев.

У нас шорт сейлы не такие хорошие дилз (для инвестора хотя бы) чем РЕО. Сейчас на маркете потихоньку появляюца шорт сейлы 2007-2008гг которые оказались сильно "оверпрайсд" по сегодняшним оценкам. ;)

Кроме тех случаев где есть земля достроить или смысл перестроить сам дом каким образом шортсейл выгоден инвестору кроме как он уж оооочень шорт? Т.е. например там где кинувший овнер имел мортгиджа на всю катушку валью дома то шорт должен быть 30%-40% или больше чтобы заинтересовать инвестора. Времена 10-20% скидок прошли. Но многие банки не хотят себе в этом признаца надеясь что именно этот район или дом стоит бОльшего. :grum:

А на аукционе у нас редкий банк продаст т.к. понимает что пришли ушлые инвесторы а даже если среди них 1-2 овнер-оккупанта бидают то ещё не факт что они получат/имеют файнансинг и могут быть просто клоунами которые потеряют депозит а банк наживёт доп. геморой с 2ым аукционом (который кстати стоит реальных и не малых денюжек). Поэтому 98% аукционов у нас заканчиваюца "банковской покупкой" за стоимость мортгиджа и лишь потом начинаюца закулисные переговоры инвесторов и банкиров.

[9999]

Надо различать "approved" short sale и не approved short sale. То что на риалтор.ком и вообще рекламируется - на 90% не аппрувд шорт сейлы. Как только шорт сейл аппрувд на хорошую цену - уже никакой рекламы не нужно, он уйдет за неделю.



Вот Вы сами и отметили одно из преимуществ шорт сейла перед РЕО. РЕО в половине случаев, как Вы сами говорите (хотя в моем икспириенсе это 90%) раздолбанные проперти откуда разочарованные хозяева вытащили все что возможно и разбили все что возможно. А шорт сейл - это почти всегда свежак, и хозяину за то что он со мной кооперирует я всегда что-нибудь даю, так что ничего в доме разломано не бывает.

Ну так не все же РЕО разбитые, есть и в хорошем состоянии.
И таких тоже полно, процентов 30 как минимум. И при этом они уж точно аппрувд ;)

[michigan]

Шорт сейл называется шорт сейлом не потому что происходит быстро, а потому что short payoff, т.е. пейофф меньше чем моргидж.
Да, я знаю, что такое short sale, но уж больно игра слов вызывающая.
А что такое РЕО anyways?

[Alex_3112]

Да, я знаю, что такое short sale
А я думал, Short Sale - это когда ты продаешь дом, которого у тебя пока нет, в расчете на то, что цены упадут :)

[michigan]

А я думал, Short Sale - это когда ты продаешь дом, которого у тебя пока нет, в расчете на то, что цены упадут :)
it was cute!! :grum::grum:

[Карлсон]

Да, я знаю, что такое short sale, но уж больно игра слов вызывающая.
А что такое РЕО anyways?

An REO (Real Estate Owned) is a property that goes back to the mortgage company after an unsuccessful foreclosure auction

http://www.realestateabc.com/homeguide/reo.htm

REO - "это залет...боец"(с)

[michigan]

http://www.realestateabc.com/homeguide/reo.htm

REO - "это залет...боец"(с)
Спасибо!
Мне, видите ли, по этой теме некогда калиджи кончать - кризис может раньше кончиться.
Все, что вы скажете, может быть использовано в мою пользу. :v:

[zgorynych]

Спасибо!
Мне, видите ли, по этой теме некогда калиджи кончать - кризис может раньше кончиться.
Все, что вы скажете, может быть использовано в мою пользу. :v:

Не надейтесь. Редко кто из инвесторов не ломал шишки. Лучше раньше чем позже. Шансов на выживание больше. :34:

[Floridian]

Ну так не все же РЕО разбитые, есть и в хорошем состоянии.
И таких тоже полно, процентов 30 как минимум. И при этом они уж точно аппрувд ;)

Ну ладно.... последний аргумент ЗА шорт сейлы. В случае РЕО всегда приходится иметь дело с тупым самодовольным брокером который воображает что он теперь пуп земли раз у него такой крутой листинг, и еще и пытается вечно байерз коммишн выцепить. А при шорт сейле имеешь дело с очень мотивейтед и приятными людьми: хозяин, агент в банке.

[Джентльмен]

Ну ладно.... последний аргумент ЗА шорт сейлы. В случае РЕО всегда приходится иметь дело с тупым самодовольным брокером который воображает что он теперь пуп земли раз у него такой крутой листинг, и еще и пытается вечно байерз коммишн выцепить. А при шорт сейле имеешь дело с очень мотивейтед и приятными людьми: хозяин, агент в банке.

ни фига себе мотивейтед если к ним приходит кешевый покупатель и при этом им требуются месяцы чтоб дать ответ

гарантии что ответ будет положительный ведь нет никакой - значит сидит кто то на своей куче живой кеши и ждет у моря погоды

[zgorynych]

ни фига себе мотивейтед если к ним приходит кешевый покупатель и при этом им требуются месяцы чтоб дать ответ

гарантии что ответ будет положительный ведь нет никакой - значит сидит кто то на своей куче живой кеши и ждет у моря погоды

"Кешевый" покупатель давным давно не имееца ввиду что чел сидит на мешках кеша а что файнансинг у него уже в кармане. Скорее всего в виде открытой кредитной линии с банком под пропертиз на которых не висят другие мортгиджи. 99% инвесторов именно так и покупают. А потом потихоньку финансируют новую покупку починив и/или хорошо сдав её в рент (если вовремя не продали) и закрывают эквити линию для след. покупки.

[Джентльмен]

"Кешевый" покупатель давным давно не имееца ввиду что чел сидит на мешках кеша а что файнансинг у него уже в кармане. Скорее всего в виде открытой кредитной линии с банком под пропертиз на которых не висят другие мортгиджи. 99% инвесторов именно так и покупают. А потом потихоньку финансируют новую покупку починив и/или хорошо сдав её в рент (если вовремя не продали) и закрывают эквити линию для след. покупки.

ок... и тем не менее...

насколько я помню оффер на покупку с приложенным к чему чеком действует короткое время - день-два-три... Что происходит в случае шорт сайла когда приходится ждать месяцами? одно дело когда уже сделка заключена - тогда можно ждать пайпер ворк & тд. а тут можно дать офеер, ждать пару месяцев и получив отрицательный ответ понять что упустил время...

[9999]

ок... и тем не менее...

насколько я помню оффер на покупку с приложенным к чему чеком действует короткое время - день-два-три... Что происходит в случае шорт сайла когда приходится ждать месяцами? одно дело когда уже сделка заключена - тогда можно ждать пайпер ворк & тд. а тут можно дать офеер, ждать пару месяцев и получив отрицательный ответ понять что упустил время...

Вот именно, тем более в условиях нынешнего рынка, где отличные сделки на каждом шагу.
Можно было бы еще понять пару лет назад, типа нашел отличный вариант, но шорт, ладно уж, подожду несколько месяцев... сейчас нет смысла, пошел и купил что то еще получше через два дня.

[Джентльмен]

Вот именно, тем более в условиях нынешнего рынка, где отличные сделки на каждом шагу.
Можно было бы еще понять пару лет назад, типа нашел отличный вариант, но шорт, ладно уж, подожду несколько месяцев... сейчас нет смысла, пошел и купил что то еще получше через два дня.
вот мне и непонятны мотивы продавцов, пусть даже и бюрократичского и бездушного банка так тянуть.

скорее выглядит как имитация попытки продаж - не продавая или крайне затягивая продажу при этом выжидая - или феды денег подбросят в ответ на их вопли или рынок вдруг магически приподнимется и цены улучшатся...

[Floridian]

Вот именно, тем более в условиях нынешнего рынка, где отличные сделки на каждом шагу.
Можно было бы еще понять пару лет назад, типа нашел отличный вариант, но шорт, ладно уж, подожду несколько месяцев... сейчас нет смысла, пошел и купил что то еще получше через два дня.

Совершенно верно. Поэтому и говорю что шорт сейлз - это в основном для инвестора, которому все равно когда этот шорт сейл состоится, сейчас или через три месяца, лишь бы цена была хорошая. А если не состоится вообще - инвестор свой депозит назад заберет.

А потом все равно этот дом инвестор флипанет обычному покупателю с моргиджем. :)

[Alechko]

Buffett Says He Sees ‘No Signs’ of Recovery in Housing, Retail

http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=aGH_rFa9KgqY&refer=home

писец покупателям:grum:

[madV]

Buffett Says He Sees ‘No Signs’ of Recovery in Housing, Retail

http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=aGH_rFa9KgqY&refer=home

писец покупателям:grum:


а полгода назад он написал статью в Нью Йорк Таймс, где он всех призывал (http://www.nytimes.com/2008/10/17/opinion/17buffett.html) покупать американские стоки. Это при том что 70% экономики держится на покупателях. Оракл из Небраски, млять...

у той статьи в НЙТ была интересная иллюстрация, которая намного более проницательная чем сама писанина Баффета:

http://graphics8.nytimes.com/images/2008/10/17/opinion/17oped_190v.jpg

[Alechko]

а полгода назад он написал статью в Нью Йорк Таймс, где он всех призывал (http://www.nytimes.com/2008/10/17/opinion/17buffett.html) покупать американские стоки. Это при том что 70% экономики держится на покупателях. Оракл из Небраски, млять...

у той статьи в НЙТ была интересная иллюстрация, которая намного более проницательная чем сама писанина Баффета:

хттп://грапхицс8.нытимес.цом/имагес/2008/10/17/опинион/17опед_190в.йпг

он знал что говорит
проблема тех кто плохо читает или не обращает внимание на самое главноe
"Let me be clear on one point: I can’t predict the short-term movements of the stock market."

[zgorynych]

Buffett Says He Sees ‘No Signs’ of Recovery in Housing, Retail

http://www.bloomberg.com/apps/news?pid=20601087&sid=aGH_rFa9KgqY&refer=home

писец покупателям:grum:

Он праально грит. Баланса покамесь нет. И не понятно когда (и если) он будет. Последние 30 лет Америка пыталась и рыбку съесть и нах*й сесть. Такое только в сказках бывает. :(

[Alechko]

Он праально грит. Баланса покамесь нет. И не понятно когда (и если) он будет. Последние 30 лет Америка пыталась и рыбку съесть и нах*й сесть. Такое только в сказках бывает. :(

даже нет сомнений

[Джентльмен]

если сам четко знаешь чего хочешь и сам разыскиваешь гууд дилс онлайн - начиг тогда нужны РЕ агенты?

[zgorynych]

если сам четко знаешь чего хочешь и сам разыскиваешь гууд дилс онлайн - начиг тогда нужны РЕ агенты?

Плохие таки не нужны. А хорошие экономят время и дают "наводки" до того как проперти попадает в МЛС. Это особенно ощутимо в небольших комершиал РЕ.

Гуд дилз онлайн тоже проблематично пасти если диапазон большой. Но если в разумных геогр. пределах то ессно достаточно напрямую иметь дело с селинг брокером. И бол-во инвесторов имеют РЕ лицензии дабы вытрясать ещё и свои 1/2 комишен. ;)

[Джентльмен]

Плохие таки не нужны. А хорошие экономят время и дают "наводки" до того как проперти попадает в МЛС. Это особенно ощутимо в небольших комершиал РЕ.

Гуд дилз онлайн тоже проблематично пасти если диапазон большой. Но если в разумных геогр. пределах то ессно достаточно напрямую иметь дело с селинг брокером. И бол-во инвесторов имеют РЕ лицензии дабы вытрясать ещё и свои 1/2 комишен. ;)

видимо мне одни плохие попадаются... я почему то думал что вот пришел я покупатель к агенту и он за те неплохие денежки что может на мне заработать вокруг меня потанцует... хотя б поактивнее искать что то будет и позванивать периодически... пока что не он мне а я ему звоню с наводками на адреса высмотренные онлайн... дкмал это у русских такая болезнь - сходил к американцу - у того еще хуже... полит корректностью так и прёт...

[zgorynych]

видимо мне одни плохие попадаются... я почему то думал что вот пришел я покупатель к агенту и он за те неплохие денежки что может на мне заработать вокруг меня потанцует... хотя б поактивнее искать что то будет и позванивать периодически... пока что не он мне а я ему звоню с наводками на адреса высмотренные онлайн... дкмал это у русских такая болезнь - сходил к американцу - у того еще хуже... полит корректностью так и прёт...

Если ты хош серьёзно занимаца РЕ инвестициями то получай РЕ лайсенз (довольно легкая и дешёвая процедура в МА) и припишись парт-тайм к какому нить офису. Польза будет большая. И не только в смысле нахождения дилз но и для общего образования да и для дохода тоже. Best 2-3 hundred bucks you'll ever spend. :34:

[Floridian]

И бол-во инвесторов имеют РЕ лицензии дабы вытрясать ещё и свои 1/2 комишен. ;)


У нас в НЙ на шорт сейле и на РЕО агент покупателя не получает коммиссии от листинг агента. То есть если агент покупателя присутствует - то он возьмет коммиссию с покупателя. А если агента у покупателя нет - то листинг агент стрясет с него пару процентов себе. Я даже забыл когда инвестор последний раз имел наглость просить коммишн от меня... Может, году в 2007...

Если действительно хороший дил - ни один листинг агент в здравом уме не отдаст проперти покупателю задаром :). Нужно платить. И тем более не будет приплачивать покупателю с РЕ лицензией. Это вообще смешно.

Тру стори с прошлой недели: хозяйка залистала со мной дом, шорт сейл, и говорит "я знаю что мой тенант хочет этот дом купить, иди к нему, пусть сделает оффер через тебя". Я пошел к нему, он подписал офер и байер-брокер коммишн агримент за то что я даю дил ему. Правда, половину придется хозяйке отдать... Фишка в том что хозяйка и тенант - на ножах, напрямую он ей не копейки не даст, а через брокера - это он может. Все довольны, осталось всего ничего: выбить хорошую цену у банка :).

[Dova]

видимо мне одни плохие попадаются... я почему то думал что вот пришел я покупатель к агенту и он за те неплохие денежки что может на мне заработать вокруг меня потанцует... хотя б поактивнее искать что то будет и позванивать периодически... пока что не он мне а я ему звоню с наводками на адреса высмотренные онлайн... дкмал это у русских такая болезнь - сходил к американцу - у того еще хуже... полит корректностью так и прёт...

тобой "не заинтересованы" тогда , когда видят, что ты ищещь нереальный дил и "все знаешь лучше агента"
100% - только время терять
сорри :)

[Джентльмен]

тобой "не заинтересованы" тогда , когда видят, что ты ищещь нереальный дил и "все знаешь лучше агента"
100% - только время терять
сорри :)

можно подумать агенты тааааак завалены работой что могут себе позволить выбирать и отказываться от клиента который сам к ним пришел? Нет так нет - пошел к другому ...

[9999]

Нет так нет - пошел к другому ...

Как правило ни один агент не станет терять на вас время пока вы не подпишите с ним exclusive right. В этом случае "пойти к другому" уже нельзя- другой не станет с вами и разговаривать, т.к. комиссионые все равно получит тот, с кем вы подписали договор. Если же вы ни с кем подписывать не хотите, то я ничуть не удивлен, что они не хотят терять на вас время- нет договора, не будет и работы со стороны агента. Sorry.

[michigan]

Как правило ни один агент не станет терять на вас время пока вы не подпишите с ним exclusive right. В этом случае "пойти к другому" уже нельзя- другой не станет с вами и разговаривать, т.к. комиссионые все равно получит тот, с кем вы подписали договор. Если же вы ни с кем подписывать не хотите, то я ничуть не удивлен, что они не хотят терять на вас время- нет договора, не будет и работы со стороны агента. Sorry.
А все-таки лед тронулся. Отношение меняется. Пару лет назад почти невозможно было получить толковую информацию онлайн. При том, что 90 или скока там процентов начинают поиск дома именно по интернету. А шифровались как! Допреж изволь обнародовать имена-адреса-явки. Вплоть до владеешь домом или нет, имеешь уже агента или нет, и скока детей, и от кого жена. В награду тонны спама в виртуала и реале и телефон поплавится. Теперь развернулись лицом к народу, буквально любой без фэйс-контроля может заскочить полюбопытствовать почем квадратный фут. И ничо не скроют. И как добраться объяснят. А уж какие картиночки покажут! А скока форекложей вешают! Небось раньше тока своим. Из-под прилавка.

[Lakomka]

[Как правило ни один агент не станет терять на вас время пока вы не подпишите с ним exclusive right.] ы.

это если покупать? мы всегда работали с несколькими людьми и они об этом знали

[Floridian]

А уж какие картиночки покажут! А скока форекложей вешают! Небось раньше тока своим. Из-под прилавка.

Не хочу расстраивать... но реальные хорошие "форекложи" по-прежнему тока "своим". Из-под прилавка. "Свои" - в смысле all cash покупатели, которые могут закрыться быстро и заплатят брокеру комиссию помимо продавца.

Пока с моргиджами такая ситуация как сейчас (получить трудно, два аппрейзела, по два месяца коммитмент от банка ждут) - cash is the king.

[elfy]

Не хочу расстраивать... но реальные хорошие "форекложи" по-прежнему тока "своим". Из-под прилавка. "Свои" - в смысле all cash покупатели, которые могут закрыться быстро и заплатят брокеру комиссию помимо продавца.

Пока с моргиджами такая ситуация как сейчас (получить трудно, два аппрейзела, по два месяца коммитмент от банка ждут) - cash is the king.

кстати, насколько трудно?
если допустим 10% down, кредит скор в районе 800, сумма заема не превышает 4 годовых инкома, насколько сложно будет получить?

у меня сестра с мужем покупали в ноябре 2008 - вроде бы без проблем закрылись, или тогда еще было легко все получить? с каких пор стало все так сложно?

[elfy]

Как правило ни один агент не станет терять на вас время пока вы не подпишите с ним exclusive right. В этом случае "пойти к другому" уже нельзя- другой не станет с вами и разговаривать, т.к. комиссионые все равно получит тот, с кем вы подписали договор. Если же вы ни с кем подписывать не хотите, то я ничуть не удивлен, что они не хотят терять на вас время- нет договора, не будет и работы со стороны агента. Sorry.

может это только когда касается продавцов
у меня родственники покупали, с несколькими агентами работали, никаких контрактов не заключали, при чем еще давали одному знать, типа, а вот другой агент нам лучше что-то предложил, так агенты вокруг них на цыпочках прыгали, звонили постоянно, днем и поздно вечером даже

[ETTY]

может это только когда касается продавцов
у меня родственники покупали, с несколькими агентами работали, никаких контрактов не заключали, при чем еще давали одному знать, типа, а вот другой агент нам лучше что-то предложил, так агенты вокруг них на цыпочках прыгали, звонили постоянно, днем и поздно вечером даже

Это нечно странное если честно...
9999 правильно сказал... мало какой агент будет показывать дома без контракта, они себя тоже хотят защитить.

[Lakomka]

Это нечно странное если честно...
9999 правильно сказал... мало какой агент будет показывать дома без контракта, они себя тоже хотят защитить.

я не знаю никого кто бы смотрел с контрактом :cranky:

[elfy]

я не знаю никого кто бы смотрел с контрактом :cranky:

и я не знаю
кстати, а контракт заключается на какой-то срок, после чего он истекает и можно податься к другому агенту? а то так заключишь контракт, а агент окажется какой-нибудь стремный
как это вообще работает? :rtyu:

[elfy]

кстати, насколько трудно?
если допустим 10% down, кредит скор в районе 800, сумма заема не превышает 4 годовых инкома, насколько сложно будет получить?

у меня сестра с мужем покупали в ноябре 2008 - вроде бы без проблем закрылись, или тогда еще было легко все получить? с каких пор стало все так сложно?

кто знает, ответьте, пожалуйтса, на этот вопрос
меня это очень на данный момент интересует
спасибо :sfs:

[Floridian]

кстати, насколько трудно?
если допустим 10% down, кредит скор в районе 800, сумма заема не превышает 4 годовых инкома, насколько сложно будет получить?

у меня сестра с мужем покупали в ноябре 2008 - вроде бы без проблем закрылись, или тогда еще было легко все получить? с каких пор стало все так сложно?

Сначала поясню что для меня значит "моргидж получить просто": это когда в 2006-2007 годах моргидж брокер получал коммитмент от банка за 5 дней, или лоун офисер из банка делал коммитмент за 2 недели максимум.

У меня нет удовлетворительного объяснения почему сейчас получить моргидж занимает так долго. Я сейчас сам покупаю, так моргидж уже в процессе третий месяц, моргиджем занимается человек которого хорошо знаю, верю что он все делает правильно. В моем случае, банк запросил два аппрезел репорта от двух аппрейзеров, и хотя оба дали необходимое валью - в двух репортах не сошлись некоторые детали, и вот уже как месяц мы с банком и аппрейзерами back and forth эти детали утрясаем.

Возможно, когда обычные люди, со всеми "параметрами" (даунпеймент, инком, кредит) покупают обычный дом на маркете на праймари резиденс - получить моргидж несложно. Даже если моргидж займет месяц или два - продавец подождет, никуда не денется. Но если речь идет о шорт сейле или хорошем диле - продавец не будет ждать так долго. В наших краях всегда есть люди с кешью готовые закрыться быстро. Возможно, в других штатах по-другому.

Еще очень большой фактор сейчас - валью которое даст аппрейзер. Даже если люди прекрасно кволифают на моргидж, но нет валью - не будет и моргиджа. А продавец время теряет.

[Floridian]

Это нечно странное если честно...
9999 правильно сказал... мало какой агент будет показывать дома без контракта, они себя тоже хотят защитить.

Видимо, зависит от региона. У нас в НЙС не принято прессовать покупателя на подписание эксклюзивного договора. Принято показывать дома не задавая лишних вопросов :), во всяком случае на первом-втором показе. Подписывают эксклюзив только лохи.

[ETTY]

Видимо, зависит от региона. У нас в НЙС не принято прессовать покупателя на подписание эксклюзивного договора. Принято показывать дома не задавая лишних вопросов :), во всяком случае на первом-втором показе. Подписывают эксклюзив только лохи.

Значит дейтвительно от региона зависит...

[zgorynych]

Видимо, зависит от региона. У нас в НЙС не принято прессовать покупателя на подписание эксклюзивного договора. Принято показывать дома не задавая лишних вопросов :), во всяком случае на первом-втором показе. Подписывают эксклюзив только лохи.

Абсолютно та же ситуация в МА. И люди которые ведуца на заявы брокера "мол без эксклюзива не работаю" пусть пеняют сами на себя когда хорошие дилз уходят из под носа только потому что их "эксклюзив брокер" был в это время на Арубе. :grum:

Если брокер настолько слаб в своих знаниях/уговорном умении чтобы требовать эксклюзива то он просто никчемный брокер.

В конце года быв гф (которая в другом штате резидентуру проходит) была прешурд подписать эксклюзив с какой-то кралей. Та сидела на ж*пе месяц и ничего путного не могла показать хотя я нашёл там хорошие дилз по Риалтору.ком. Моя экс пошла требовать разрыва контракта (с моей подачи). Брокерша артачилась и скрывалась неделю пока я не позвонил и не пригрозил написать телегу в их местный борд. Потом нашла брокера по совету сослуживцев который ей за 2 недели показал тонну домов и один из них она успешно приобрела. Кстати был РЕО. И кругом бегом клоузинг был через 5-6 недель после подписания офера.

[9999]

это если покупать? мы всегда работали с несколькими людьми и они об этом знали

Вы продавали дом через несколько агентов одновременно, и они об этом знали?? Где ж таких дураков то нашли?
Покупать- вероятно зависит от региона, но у нас в Лас Вегасе никто без эксклюзива работать не станет.

[Dova]

Как правило ни один агент не станет терять на вас время пока вы не подпишите с ним ехцлусиве ригхт. В этом случае "пойти к другому" уже нельзя- другой не станет с вами и разговаривать, т.к. комиссионые все равно получит тот, с кем вы подписали договор. Если же вы ни с кем подписывать не хотите, то я ничуть не удивлен, что они не хотят терять на вас время- нет договора, не будет и работы со стороны агента. Сорры.

"ексклюзив на покупку" подписывать не обязательно. только по-желанию (очень редко кто это делает)
Флоридиан все правильно сказал.
Агенты рады работать с теми, кто (а это в 99% видно сразу) купит, а не "погулять вышел".
штат [NY]

[9999]

и я не знаю
кстати, а контракт заключается на какой-то срок, после чего он истекает и можно податься к другому агенту? а то так заключишь контракт, а агент окажется какой-нибудь стремный
как это вообще работает? :rtyu:

Там написано. Обычно 6 месяцев.
Можно и не подписывать, но агент будет "все время занят".

[Dova]

и я не знаю
кстати, а контракт заключается на какой-то срок, после чего он истекает и можно податься к другому агенту? а то так заключишь контракт, а агент окажется какой-нибудь стремный
как это вообще работает? :ртю:

не вздумай этого делать
выбери пару - тройку
потом сама сориентируешься , с кем больше нравится
но и другие показы с другими агентами смотреть никто не возбранаяет

[9999]

кто знает, ответьте, пожалуйтса, на этот вопрос
меня это очень на данный момент интересует
спасибо :sfs:

Если даун меньше 20% то прилепят mortgage insurance. Это изрядные деньги к пейменту ни за что. Советую не покупать если нет хотя бы 20% наличных, да и банки сейчас тоже 10% даун соглашаются с огромным скрипом- цены легко могут упасть на 10% за пару месяцев, тогда эквити будет ноль.

[ETTY]

Там написано. Обычно 6 месяцев.
Можно и не подписывать, но агент будет "все время занят".

Такая же фигня и в VA.
Агенты не хотят работать без контракта. Тут тоже до них хер достучишься без контракта...

[elfy]

Если даун меньше 20% то прилепят mortgage insurance. Это изрядные деньги к пейменту ни за что. Советую не покупать если нет хотя бы 20% наличных, да и банки сейчас тоже 10% даун соглашаются с огромным скрипом- цены легко могут упасть на 10% за пару месяцев, тогда эквити будет ноль.

кстати, я еще слышала от людей, покупавших, что если положить меньше 20% и платишь PMI, то после того как выплатишь мортгиджа до этих 20%, PMI могут отменить? насколько легко этот процесс с отменой PMI происходит?

[elfy]

не вздумай этого делать
выбери пару - тройку
потом сама сориентируешься , с кем больше нравится
но и другие показы с другими агентами смотреть никто не возбранаяет

не, ты что, это я просто из интереса спросила
у нас в Чикаго я вообще про "эксклюзив" ни разу и не слышала даже, на форуме впервые об этом узнала :white:

[elfy]

dumb question (я новичок в риэл истейт): когда на MLS написано tax exemptions: homeowner - то есть если я беру для себя, чтобы там жить, а не рентовать, то мне налог не надо платить, я exempt?

[elfy]

dumber question: если assessment fee высокая, можно торговаться, чтобы ее "опустить" или это fixed cost?

[Floridian]

кстати, я еще слышала от людей, покупавших, что если положить меньше 20% и платишь PMI, то после того как выплатишь мортгиджа до этих 20%, PMI могут отменить? насколько легко этот процесс с отменой PMI происходит?

По закону кредитор должен убрать PMI как только 20 процентов эквити имеется в проперти. Make no mistake: это не значит что PMI снимается как только 20% от стоимости в момент покупки выплачено. Если проперти валью упало - то PMI не будет снято.

[elfy]

По закону кредитор должен убрать PMI как только 20 процентов эквити имеется в проперти. Make no mistake: это не значит что PMI снимается как только 20% от стоимости в момент покупки выплачено. Если проперти валью упало - то PMI не будет снято.

это делается автоматически кредитором или нужно заполнять какие-то бумажки?

[Floridian]

это делается автоматически кредитором или нужно заполнять какие-то бумажки?

Автоматически делается кредитором, но можно чуть пораньше заполнить бумажки, и ПМАй будет снято чуть пораньше. К тому времени как до 20% эквити доберетесь, разберетесь в деталях :)

Погуглите "The Homeowners Protection Act of 1998", там в тексте закона подробно описана процедура, обязанности кредитора и права борровера.

[zgorynych]

это делается автоматически кредитором или нужно заполнять какие-то бумажки?

Автоматически ничего не будет сделано до погашения до 78% лоана что происходит после 10-15 лет т.к. вы пол-времени платите намного больше интереса. А при повышении цен даже как бы наоборот (закон не обязывает кредиторов это автоматов учитывать) - они будут брыкаца и доказывать что 80% лоун ту валью ещё нет.

[zgorynych]

dumb question (я новичок в риэл истейт): когда на MLS написано tax exemptions: homeowner - то есть если я беру для себя, чтобы там жить, а не рентовать, то мне налог не надо платить, я exempt?

Нет. Exemption значит какая то сумма ассесмента не облагаеца налогом в случае если хозяин сам там живёт. У нас в МА это даже не во всех городах а в очень некоторых.

[elfy]

Автоматически делается кредитором, но можно чуть пораньше заполнить бумажки, и ПМАй будет снято чуть пораньше. К тому времени как до 20% эквити доберетесь, разберетесь в деталях :)

Погуглите "The Homeowners Protection Act of 1998", там в тексте закона подробно описана процедура, обязанности кредитора и права борровера.

спасибо

[zgorynych]

dumber question: если assessment fee высокая, можно торговаться, чтобы ее "опустить" или это fixed cost?

Нет. Мало того если асоциация или кондо свеже-постороенные то скорее всего эти физ будут вскоре повышены т.к. они изначально девелопером занижены чтобы 1. привлечь покупателей и 2. девелоперу много не платить физ на те юниты которым он владеет до продажи.

[elfy]

Нет. Exemption значит какая то сумма ассесмента не облагаеца налогом в случае если хозяин сам там живёт. У нас в МА это даже не во всех городах а в очень некоторых.

а большой процент от суммы, который не подлежит налогу?

[elfy]

Нет. Мало того если асосиация или кондо свеже-постороенные то скорее всего эти физ будут вскоре повышены т.к. они изначально девелопером занижены чтобы 1. привлечь покупателей и 2. девелоперу много не платить физ на те юниты которым он владеет до продажи.

спасибо за ответы, я понятия не имела
а есть законы, по которым они ограничены в проценте, на который могут повысить assessment fees?

[zgorynych]

а большой процент от суммы, который не подлежит налогу?

Где как. Обычно не в % выражаеца а в $$ валью. Например у нас в соседнем городе примерно первые 160,000 exempt. Т.е. если ваш кондо стоит 400К и вы в нём живёте то только 240К будет подлежать налогу. Но в том городе за 400К будет трущоба в старом доме. В городе где я живу такие экземпшен только для инвалидов, пожилых ветеранов и т.п. но зато и сам налог ниже хотя наши цены чуть пониже но не намного.

[elfy]

Где как. Обычно не в % выражаеца а в $$ валью. Например у нас в соседнем городе примерно первые 160,000 exempt. Т.е. если ваш кондо стоит 400К и вы в нём живёте то только 240К будет подлежать налогу. Но в том городе за 400К будет трущоба в старом доме. В городе где я живу такие экземпшен только для инвалидов, пожилых ветеранов и т.п. но зато и сам налог ниже хотя наши цены чуть пониже но не намного.

кстати, первые $XXX,XXX от value or cost?
вот я домоталась-та :lol:

[zgorynych]

спасибо за ответы, я понятия не имела
а есть законы, по которым они ограничены в проценте, на который могут повысить assessment fees?

Я не встречал таких законов т.к. эти физ составляюца из бюджета который должен быть покрыт "кровь из носу". Т.е. если например отопление или страховка повысилися в стоимости то асоциация же не может "недоплатить" за эти услуги. Илине убирать территорию.

Обычно есть 2 способа оплачивать такие бюджетные дырки. 1ый это повышать сами физ и 2ой (более хитрый) это делать периодические ассесменты не повышая физ. Это любят делать во многих билдингах во Флориде сохраняя илюзию "низких физ".

У нас в асоциации за мою бытность примерно половина дырок было асесментами покрыта а половина физ. Зависит от самой дырки. Например бойлер меняеца раз в 20-25 лет и нет смысла повышать физ в то время как страховка, отопление, снег и т.п. если растут в цене то чем каждый раз делать асесменты есть смысл бюджетировать эти насущные расходы на каждый год через повышеные физ.

[zgorynych]

кстати, первые $XXX,XXX от value or cost?
вот я домоталась-та :lol:

Assessed value обычно. Что иногда совпадает с кост а иногда нет. Одинаковые дома соседи часто будут оценены по разному если в одном чел живёт 30-40 лет а другой был перекуплен 3-5 раз за последние 10-15 лет.
Хотя последнее время тенденция "уравниловки" чтобы никому не было обидно.

[elfy]

чего-то мне страшно стало :rolleyes:

хочу иметь свое, но с другой стороны - когда рент, сидишь себе и не волнуешься ни о налогах, ни об эссессментах, ни о поломках в билдинге, ни о котлах, крышах и т.п.
:rolleyes::rolleyes:

[elfy]

Assessed value обычно. Что иногда совпадает с кост а иногда нет. Одинаковые дома соседи часто будут оценены по разному если в одном чел живёт 30-40 лет а другой был перекуплен 3-5 раз за последние 10-15 лет.
Хотя последнее время тенденция "уравниловки" чтобы никому не было обидно.

а как часто делают assessment of value? каждый год или реже?

[zgorynych]

а как часто делают assessment of value? каждый год или реже?


Каждый год но не каждый год меняют валью или меняют но немного. Например у нас 2007 и 2008 были понижены. 2009 вроде тоже. В рпошлую рецессию заняло 7-8 лет и больше чтобы асесмент вернулся к пред. пику.

[michigan]

кстати, насколько трудно?
если допустим 10% down, кредит скор в районе 800, сумма заема не превышает 4 годовых инкома, насколько сложно будет получить?

у меня сестра с мужем покупали в ноябре 2008 - вроде бы без проблем закрылись, или тогда еще было легко все получить? с каких пор стало все так сложно?
Credit score и income тут вообще номер шестнадцатый. Ну так, штрих к портрету. На самом деле их не больно-то впечатляет ваши 800 пойнтов. Это им еще ничего не гарантирует. Вы можете терпеливо строить этот credit score 30 лет, а потом развестись с женой и сорваться с резьбы: запить, податься в бомжи, перестрелять соседей, сигануть с high-rise. И ваш миллионный инком вы можете в одночасье спустить в Вегасе, так что и savings никого не обманут. Сегодня есть, завтра тю-тю. Property и только property сама по себе - единственное, что реально интересует банк. И можете сбежать хоть в Северную Корею со всем, что нажито непосильным трудом - property останется. Даже если ее разметелит ураганом, или вы перед побегом не выключите утюг, банк все равно получит свое благодаря страховке. При условии, конечно, что эта property в данный момент стоит соответственно. Так, чтоб не только поиметь свои денежки взад, а еще и срубить какую-никакую копеечку. Вообще, в концепции финансовых организаций покупатель дома рассматривается как полезный идиот, за свой счет придерживающий для банка аппетитную property. А если он все-таки умудрится выплатить mortgage - да и хрен с ним, все равно поимели с него на процентах. Этим и объясняется нынешний ступор в mortgage industry, на вид парадоксальный: и деньги дешевые (наинижайший процент в истории), и properties исчисляются миллионами, а mortgage получить все трудней. Потому что продать становится все трудней, и как тогда банку отбить свои денежки? В нашем районе цена foreclosed property составляет половину regular listing цены, т.е. если в мирное время дом листуется за 200 тысяч, то на foreclosure он пойдет за 100 тысяч, да хорошо если за 100 и продастся, плюс сопутствующие издержки, так что банк видит, скажем, 80 тысяч в доме, который вы хотите взять за 200. Где взять остальные 120 штук? Из 800 пойнтов кредит скора их точно не выковырять. Так что приготовьтесь выложить 50% down - и вы босс. :v:

[michigan]

чего-то мне страшно стало :rolleyes:

хочу иметь свое, но с другой стороны - когда рент, сидишь себе и не волнуешься ни о налогах, ни об эссессментах, ни о поломках в билдинге, ни о котлах, крышах и т.п.
:rolleyes::rolleyes:
Oh come on, elfy!
прогугли процент владельцев и процент съемщиков,
из соотношения ясно, что, во-первых, это все-таки выгодно (даже под той крышей и с тем котлом), а во-вторых, не так уж страшно (иначе пропорсия была бы обратною).
Присоединяйтесь, господин барон! присоединяйтесь :34:

[Alechko]

чего-то мне страшно стало :роллеыес:

хочу иметь свое, но с другой стороны - когда рент, сидишь себе и не волнуешься ни о налогах, ни об эссессментах, ни о поломках в билдинге, ни о котлах, крышах и т.п.
:роллеыес::роллеыес:

налоги, поломки и т.д. - мелочи жизни
РЕ маркет тонет и будет продолжать тонуть, т.к. ожидаются массовые увольнения в ближайшие годы и рецесия явно переходит в депресию
единственный стоящий вариант - приобрести жилье если обами будет продолжать печатать деньги. в эом случае двухзначная инфляция обеспечена в ближайшие несколько лет, рент сильно вырастет, есть смысл закрыть фиксед моргэдж
сегодня совсем непонятно что будет с инфляцией

[9999]

налоги, поломки и т.д. - мелочи жизни
РЕ маркет тонет и будет продолжать тонуть, т.к. ожидаются массовые увольнения в ближайшие годы и рецесия явно переходит в депресию
единственный стоящий вариант - приобрести жилье если обами будет продолжать печатать деньги. в эом случае двухзначная инфляция обеспечена в ближайшие несколько лет, рент сильно вырастет, есть смысл закрыть фиксед моргэдж
сегодня совсем непонятно что будет с инфляцией

Да без разницы это все. Есть очень простой способ для обычного человека определить, стоит ли покупать- сравнить стоимость рента с расходами владельца (только не с одним мортгеджем, а всем комплектом- мортгедж, налоги, сборы, ассоциация и т.д.) Если рент дешевле- покупать не стоит, если рент дороже- покупать стоит вне зависимости от того, что там будет с Обамой и маркетом, потому что вы элементарно с'экономите. И чем больше зазор, тем больше смысл купить.

У нас сейчас рент, к примеру, на 2-бедрум кондо 900 долларов, а если купить по нынешней цене (80 000) то все про все будет 600- 800 (смотря какой мортгедж) , так что дураку понятно, что выгодней...
Другое дело, что банк так просто не даст денег, это тут верно заметили, и с 10% даун я очень сильно сомневаюсь. А если даст то по таким ценам надо рвать с руками. Впрочем замечу, что это подсчет по Лас Вегасским ценам, а как там у вас с рынком и ценами - это надо самим смотреть, не везде ситуация одинакова.

[Джентльмен]

...У нас сейчас рент, к примеру, на 2-бедрум кондо 900 долларов, а если купить по нынешней цене (80 000) то все про все будет 600- 800 (смотря какой мортгедж) , так что дураку понятно, что выгодней...
Где это такое чтоб квартиры ценой за 80К рентовались за 900?

[Джентльмен]

кстати, я еще слышала от людей, покупавших, что если положить меньше 20% и платишь PMI, то после того как выплатишь мортгиджа до этих 20%, PMI могут отменить? насколько легко этот процесс с отменой PMI происходит?
не знаю как сейчас но раньше агенты в таком случае открывали два моргича - прайм на 80% стоимости безо всякого PMI и ноум эквити лайн на оставшуюся сумму где правда процент может быть повыше но зато никаких PMI. Плюс поскольку апрайзл дома делался один а использовался для обоих лонов, да и адвокат был тоже один так что давал дискаунт - то получалось очень даже ничего.

[zgorynych]

Где это такое чтоб квартиры ценой за 80К рентовались за 900?

Там где их надо покупать по 80К. :grum:

[elfy]

Да без разницы это все. Есть очень простой способ для обычного человека определить, стоит ли покупать- сравнить стоимость рента с расходами владельца (только не с одним мортгеджем, а всем комплектом- мортгедж, налоги, сборы, ассоциация и т.д.) Если рент дешевле- покупать не стоит, если рент дороже- покупать стоит вне зависимости от того, что там будет с Обамой и маркетом, потому что вы элементарно с'экономите. И чем больше зазор, тем больше смысл купить.

У нас сейчас рент, к примеру, на 2-бедрум кондо 900 долларов, а если купить по нынешней цене (80 000) то все про все будет 600- 800 (смотря какой мортгедж) , так что дураку понятно, что выгодней...
Другое дело, что банк так просто не даст денег, это тут верно заметили, и с 10% даун я очень сильно сомневаюсь. А если даст то по таким ценам надо рвать с руками. Впрочем замечу, что это подсчет по Лас Вегасским ценам, а как там у вас с рынком и ценами - это надо самим смотреть, не везде ситуация одинакова.
если взять и рент, и моргидж в одном и том же нейборхуде (в данном случае, моем), то рент за 1-bedroom $1,265 (включает $150 parking fee); morgage будет, даже сейчас в рецессию, не меньше $350,000 + налоги и assessment fees
даже без калькулятора видно, что рент намного дешевле
но, я допускала перемену нейборхуда, дабы моргидж был более affordable, не на гетто, естественно, но на что-то less yuppy, с возможным присутствием поляков и мексиканцев, а также белых рабочего класса - тогда может быть моргидж будет более соизмерим с рент, хотя все равно и выше, но по крайней мере тут это будет свое, building equity, tax savings, too:rolleyes:

в общем, я вся в раздумьях :rtyu:

[elfy]

не знаю как сейчас но раньше агенты в таком случае открывали два моргича - прайм на 80% стоимости безо всякого PMI и ноум эквити лайн на оставшуюся сумму где правда процент может быть повыше но зато никаких PMI. Плюс поскольку апрайзл дома делался один а использовался для обоих лонов, да и адвокат был тоже один так что давал дискаунт - то получалось очень даже ничего.

c более высоким процентом то ж на тож выйдет, как и с PMI
:rolleyes:

[Floridian]

не знаю как сейчас но раньше агенты в таком случае открывали два моргича - прайм на 80% стоимости безо всякого PMI и ноум эквити лайн на оставшуюся сумму где правда процент может быть повыше но зато никаких PMI. Плюс поскольку апрайзл дома делался один а использовался для обоих лонов, да и адвокат был тоже один так что давал дискаунт - то получалось очень даже ничего.

То было раньше. Называлось piggiback loan. Лавочку прикрыли в середине 2007 года. Теперь PMI не избежать.

[zgorynych]

Это нечно странное если честно...
9999 правильно сказал... мало какой агент будет показывать дома без контракта, они себя тоже хотят защитить.

9999 кажись в Лас Вегасе, так? Там брокеры не показывают без контракта, так? Вот может и поэтому ЛВ самый "андервотер" по ценам? :grum:

http://us.news2.yimg.com/us.yimg.com/p/fi/22/46/94.gif

[Lakomka]

9999 кажись в Лас Вегасе, так? Там брокеры не показывают без контракта, так? Вот может и поэтому ЛВ самый "андервотер" по ценам? :grum:

http://us.news2.yimg.com/us.yimg.com/p/fi/22/46/94.gif
згорыныч первый успел :grum::cranky:

[9999]

если взять и рент, и моргидж в одном и том же нейборхуде (в данном случае, моем), то рент за 1-bedroom $1,265 (включает $150 parking fee); morgage будет, даже сейчас в рецессию, не меньше $350,000 + налоги и assessment fees
даже без калькулятора видно, что рент намного дешевле
но, я допускала перемену нейборхуда, дабы моргидж был более affordable, не на гетто, естественно, но на что-то less yuppy, с возможным присутствием поляков и мексиканцев, а также белых рабочего класса - тогда может быть моргидж будет более соизмерим с рент, хотя все равно и выше, но по крайней мере тут это будет свое, building equity, tax savings, too:rolleyes:

в общем, я вся в раздумьях :rtyu:

Тогда никакого смысла. Более того, скажу вам 100% что цены у вас будут падать.
Если вы дадите 10% даун на такой мортгедж то пейменты с учетом PMI будут где то 2000 в месяц (минимум), плюс налоги и ассесмент еще где то 500, итого имеем 2500 в месяц, ВДВОЕ против рента. Такое соотношение у нас и в Калифорнии было только на пике, где то в 2006, с тех пор цены упали более, чем в два раза- то, что стоило 400 000 сейчас стоит 175 000.

[9999]

Где это такое чтоб квартиры ценой за 80К рентовались за 900?

Для читающих невнимательно еще раз:


Впрочем замечу, что это подсчет по Лас Вегасским ценам, а как там у вас с рынком и ценами - это надо самим смотреть, не везде ситуация одинакова.

[9999]

9999 кажись в Лас Вегасе, так? Там брокеры не показывают без контракта, так? Вот может и поэтому ЛВ самый "андервотер" по ценам? :grum:

http://us.news2.yimg.com/us.yimg.com/p/fi/22/46/94.gif

Да нет, это не брокеры виноваты.
Это Калифорния виновата. Там пузырь был самый большой, продавали и сюда ехали, цены росли как на дрожжах, а теперь все сдулось, при этом в Калифорнии хоть океан остался, а тут- одна пустыня, вот и падают цены. Впрочем как очевидно из моих подсчетов ниже они упадут вряд ли.

[Lakomka]

Да нет, это не брокеры виноваты.
Это Калифорния виновата. Там пузырь был самый большой, продавали и сюда ехали, цены росли как на дрожжах, а теперь все сдулось, при этом в Калифорнии хоть океан остался, а тут- одна пустыня, вот и падают цены. Впрочем как очевидно из моих подсчетов ниже они упадут вряд ли.

а до этого, пустуню видноне было?

[9999]

а до этого, пустуню видноне было?

Цены были ниже. Люди продавали дом в Калифорнии за 600 000 и покупали здесь точно такой же за 300 000. Сейчас этот "точно такой же" стоит 120 000, и в Калифорнии попа не лучше, так что никто более ничего там не продает и сюда не едет.

[Lakomka]

Цены были ниже. Люди продавали дом в Калифорнии за 600 000 и покупали здесь точно такой же за 300 000. Сейчас этот "точно такой же" стоит 120 000, и в Калифорнии попа не лучше, так что никто более ничего там не продает и сюда не едет.

тогда одно из двух, у людей должно быть или 300К кешаком или не должно быть займа... но я так понимаю факты против этого?

[9999]

тогда одно из двух, у людей должно быть или 300К кешаком или не должно быть займа... но я так понимаю факты против этого?

Жадность фраера сгубила.
Даже если и было 300 000 налички, брали дом с 20% даун а остальные 240 000 давно потрачены либо вложены в другие такие же дома, либо в рынок ценных бумаг (тоже не лучше).
Кто брал за наличку потом вычерпывал как эквити, если успевал. Кое кто, конечно, просто остался с домом который теперь стоит 120 000 вместо 300 000, но таких меньшенство и они как раз впорядке ;)

[Lakomka]

Жадность фраера сгубила.
Даже если и было 300 000 налички, брали дом с 20% даун а остальные 240 000 давно потрачены либо вложены в другие такие же дома, либо в рынок ценных бумаг (тоже не лучше).
Кто брал за наличку потом вычерпывал как эквити, если успевал. Кое кто, конечно, просто остался с домом который теперь стоит 120 000 вместо 300 000, но таких меньшенство и они как раз впорядке ;)

здесь то же самое

дома которые стоили 200К становились 500-600К, народ вынимал эквити. они еще и [arm] брали. теперь все "сушите весла". эти дома на [foreclusure] по 300-350К

[Я ПРИШЁЛ]

Вообще, в концепции финансовых организаций покупатель дома рассматривается как полезный идиот, за свой счет придерживающий для банка аппетитную property. А если он все-таки умудрится выплатить mortgage - да и хрен с ним, все равно поимели с него на процентах.

А где же патриотические выкрики что моргидж это благо?

Рад, что разумные люди еще остались в штатах и понимают всю прелесть моргиджей и ипатек.:34: в виде рабства на 30 лет под ссудный процент.

[zgorynych]

А где же патриотические выкрики что моргидж это благо?

Рад, что разумные люди еще остались в штатах и понимают всю прелесть моргиджей и ипатек.:34: в виде рабства на 30 лет под ссудный процент.

Самое смешное что чел который НИКОГДА не жил без рента или без мортгиджа не поймёт насколько это кайфово. Приходить на работу, в офис, или на свои развлечения зная что ты делаешь это не потому что НАДО а потому что тебе это нравица. :)