Mortgage нерезиденту в американском банке

[Ricksha]

Как все вы знаете, в России с ценами на недвижимость творится настоящее безумие. В то время, как во всем мире кризис, тут галопирующий рост не останавливается. Только с начала года цены взлетели еще процентов на 20-ть. В результате идиотизм, сложившийся в последние годы, переходит в новую фазу полного идиотизма. Однокомнатный панельный хрущик, в котором я живу, площадью 30 кв. м., в подъезде, где постоянно бегают живые крысы и валяются дохлые, по состоянию на апрель 2008 стоит > $200,000.

Вместе с тем, растут не только цены на недвижимость, но и проценты по ипотечным кредита, которые уже находятся в районе 12-16% годовых в долларах США. Т.е. итоговая сумму покупки, с учетом процента по кредиту, получается космической.

Когда читаю про цены в США, то наворачиваются слезы. А с учетом падения цен в Америке, цены становятся все более и более привлекательные. И подумалось, не приобрести ли какую-нибудь избушку во Флориде в инвестиционных целях…

На эту тему я проштудировал несколько российских форумов, на которых обсуждаются вопросы недвижимости, но складывается впечатление, что тема покупки недвижимости в США – очень непопулярна. Все больше обсуждают Европу и теплые страны типа Египта и Таиланда.

Насколько я понял, во многих странах нерезидент запросто может получить кредит под залог покупаемой недвижимости, при условии внесения более-менее крупного первоначального платежа, процентов так 30. Далее ежемесячные выплаты осуществляются вайером. А дом передается конторе, которая его сдает в рент, а вырученные средства за вычетом комиссии переводит владельцу. Звучит заманчиво.

Это была присказка, а теперь конкретные вопросы:

1. Возможно ли нерезиденту получить в американском банке mortgage на приобретение американской же недвижимости и под ее залог. Разумеется, с приличным даунпейментом в десятки процентов. Если можно, то, какие примерно могут быть условия на текущий момент?

2. Какова сейчас примерная доходность от вложений в недвижимость? Имеется в виду соотношение дохода, который можно получить, сдавая недвижимость в рент, к текущей стоимости этой самой недвижимости. Кредит тут не учитываем.

3. При условии, что кредит полностью выплачен или выплачена его существенная часть, насколько возможно потом получить нецелевой кредит под залог недвижимости в США, чтобы потом, когда цены в России станут более менее адекватными, что-то купить уже тут.

4. Может ли владение недвижимостью усложнить мои визиты в США? Ведь консул может заподозрить иммиграционные, а вовсе не инвестиционные, намерения… Хотя на данный момент моя репутация (визовая история) в этом плане безупречна и портить я ее не собираюсь.

[Паша]

Любой брокер недвижимости прежде всего захочет узнать какую сумму предполагается инвестировать,
отсюда можно будет говорить о "какой-нибудь избушке во Флориде в инвестиционных целях".

[Ricksha]

Любой брокер недвижимости прежде всего захочет узнать какую сумму предполагается инвестировать,
отсюда можно будет говорить о "какой-нибудь избушке во Флориде в инвестиционных целях".

Меня больше волнует мнение не брокера, а банка. Что скажет, например, Chase или Citi если я с таким вопросом приду?

Я, конечно, могу сам зайти спросить во время очередной поездки, но надеюсь, что тут чего-нибудь подскажут.

Что такое брокеры в США я пока не понял. В России - это полуругательное слово, которым называют дельцов, которые, как правило, помогают оформить кредит тем, кому ни один банк уже не дает; при этом используются зачастую полулегальные методы типа сговора с банковскими клерками или подделкой справок о доходах. Нормальному человеку, у которого документы/доход/кредитная история в порядке, нет никакого смысла связываться с брокерами.

В России я всегда со всеми банками общаюсь напрямую. Предпочитаю самостоятельно выбирать банк и банковский продукт, который меня устраивает и общаться в офисе банка с человеком, который в этом банке работает, имеет определенные полномочия и отвечает за свои слова.

[columbus]

Мне странно минимум 2 вопроса:
1) Сейчас все выдергивают деньги из Штатов, а вы собираетесь вкладывать.
2) Если у вас нет кредитной истории тут, то как вы планируете получить кредит.

[Most Wanted]

Мне странно минимум 2 вопроса:
1) Сейчас все выдергивают деньги из Штатов, а вы собираетесь вкладывать.
2) Если у вас нет кредитной истории тут, то как вы планируете получить кредит.

если он положит 30% даун-пеймент , то моргич дадут без
проверки дохода и кредитной истории .

[Floridian]

Как все вы знаете, в России с ценами на недвижимость творится настоящее безумие. В то время, как во всем мире кризис, тут галопирующий рост не останавливается. Только с начала года цены взлетели еще процентов на 20-ть. В результате идиотизм, сложившийся в последние годы, переходит в новую фазу полного идиотизма. Однокомнатный панельный хрущик, в котором я живу, площадью 30 кв. м., в подъезде, где постоянно бегают живые крысы и валяются дохлые, по состоянию на апрель 2008 стоит > $200,000.

Вместе с тем, растут не только цены на недвижимость, но и проценты по ипотечным кредита, которые уже находятся в районе 12-16% годовых в долларах США. Т.е. итоговая сумму покупки, с учетом процента по кредиту, получается космической.

Когда читаю про цены в США, то наворачиваются слезы. А с учетом падения цен в Америке, цены становятся все более и более привлекательные. И подумалось, не приобрести ли какую-нибудь избушку во Флориде в инвестиционных целях…

На эту тему я проштудировал несколько российских форумов, на которых обсуждаются вопросы недвижимости, но складывается впечатление, что тема покупки недвижимости в США – очень непопулярна. Все больше обсуждают Европу и теплые страны типа Египта и Таиланда.

Насколько я понял, во многих странах нерезидент запросто может получить кредит под залог покупаемой недвижимости, при условии внесения более-менее крупного первоначального платежа, процентов так 30. Далее ежемесячные выплаты осуществляются вайером. А дом передается конторе, которая его сдает в рент, а вырученные средства за вычетом комиссии переводит владельцу. Звучит заманчиво.

Это была присказка, а теперь конкретные вопросы:

1. Возможно ли нерезиденту получить в американском банке mortgage на приобретение американской же недвижимости и под ее залог. Разумеется, с приличным даунпейментом в десятки процентов. Если можно, то, какие примерно могут быть условия на текущий момент?

2. Какова сейчас примерная доходность от вложений в недвижимость? Имеется в виду соотношение дохода, который можно получить, сдавая недвижимость в рент, к текущей стоимости этой самой недвижимости. Кредит тут не учитываем.

3. При условии, что кредит полностью выплачен или выплачена его существенная часть, насколько возможно потом получить нецелевой кредит под залог недвижимости в США, чтобы потом, когда цены в России станут более менее адекватными, что-то купить уже тут.

4. Может ли владение недвижимостью усложнить мои визиты в США? Ведь консул может заподозрить иммиграционные, а вовсе не инвестиционные, намерения… Хотя на данный момент моя репутация (визовая история) в этом плане безупречна и портить я ее не собираюсь.

1. Вроде бы есть какие-то банки которые дают кредит нерезидентам. Но ожидайте там те же самые российские условия - процентов 15 годовых. И даунпеймент не меньше 30 процентов. Но дело даже не в условиях... Если б мне предложили купить избушку на Луне, я бы не стал покупать неважно какая привлекательность... Недвижимость такая штука... ее надо выбирать, трогать, доступ к ней иметь - малоли какая проблема и т.п. Вот мой одноклассник избушку в Болгарии сейчас покупает. По его рассказам, достаточно надежная инвестиция. Мне кажется, россиянам лучше в Восточную Европу инвестировать. Мой работодатель - человек безусловно умный - сейчас сливает пол-недвижимости здесь и инвестирует в недвижимость в Румынию. Чё там в этой Румынии?? Он даже по-румынски не говорит... Наверно, че-то там есть....

2. Зависит от того сколько Вы можете инвестировать. Если хотя бы больше миллиона - то можно найти дил с доходом в процентов 15 годовых на вложенных капитал плюс apreciation, если повезет.

3. В этом плане проблем не будет. Если есть equity в доме - почему не получить под эквити кредит? Завсегда можно.

[Floridian]

Меня больше волнует мнение не брокера, а банка. Что скажет, например, Chase или Citi если я с таким вопросом приду?

Я, конечно, могу сам зайти спросить во время очередной поездки, но надеюсь, что тут чего-нибудь подскажут.

Хе хе... Чейз и Сити покажут Вам на дверь. Искать надо в маленьких банках. Погуглите. Или моргидж брокерам позвоните.

Что такое брокеры в США я пока не понял. В России - это полуругательное слово, которым называют дельцов, которые, как правило, помогают оформить кредит тем, кому ни один банк уже не дает; при этом используются зачастую полулегальные методы типа сговора с банковскими клерками или подделкой справок о доходах. Нормальному человеку, у которого документы/доход/кредитная история в порядке, нет никакого смысла связываться с брокерами.

В России я всегда со всеми банками общаюсь напрямую. Предпочитаю самостоятельно выбирать банк и банковский продукт, который меня устраивает и общаться в офисе банка с человеком, который в этом банке работает, имеет определенные полномочия и отвечает за свои слова.

В США моргидж брокеры - это именно то что Вы описали. Но у них есть своя ниша, как Вы сами верно заметили.

[Ricksha]

Мне странно минимум 2 вопроса:
1) Сейчас все выдергивают деньги из Штатов, а вы собираетесь вкладывать.

Я стараюсь делать не то, что делают все, а то, что мне представляется разумным.

"Все" сейчас, как много лет до этого, продолжают скупать квартиры в Москве. Однако, мне не представляется разумным покупать однокомнатный клоповник за МКАДом за $200,000 в кредит под 14% годовых. Имхо, такие инвестиции не окупятся никогда.

Напротив, (пример с потолка) заплатить $150,000 за небольшой домик, в кредит под 5% годовых, который можно сдавать, скажем, за $500, мне кажется куда как более привлекательным. А если под залог этой избушки лет через пять, когда в России цены устаканятся, можно будет взять небольшой кредитец под несколько процентов годовых (а не несколько десятков процентов, как в России), то вариант смотрится еще более выигрышным.

2) Если у вас нет кредитной истории тут, то как вы планируете получить кредит.

Вам уже ответили и я, и Most Wanted.

Например, в Египте или на Кипре нет никакой проблемы нерезиденту взять кредит при условии хорошего даунпеймента. Вот и подумалось, что, возможно, такое практикуется и в колыбели мировой экономики.

[Floridian]

Например, в Египте или на Кипре нет никакой проблемы нерезиденту взять кредит при условии хорошего даунпеймента. Вот и подумалось, что, возможно, такое практикуется и колыбели мировой экономики.

Практикуется, но про пять процентов годовых забудьте. Пять - только для своих.

А что Вы будете делать если жилец платить перестанет? В тех штатах, где есть аппрешиэйшен - очень суровые законы в пользу тенанта. А в других штатах, где законы в пользу хозяина - аппрешиэйшен нету...

[Lor]

Напротив, (пример с потолка) заплатить $150,000 за небольшой домик, в кредит под 5% годовых, который можно сдавать, скажем, за $500, мне кажется куда как более привлекательным.

Пример, действительно "с потолка".

Вам надо учитывать то, что не смотря на то что все американцы идиоты, они тоже хотят ничего ни делать и иметь много денег. Вы должны быть готовы к тому, что здесь нет таких прибылей как в России в сфере недвижимости.