American Express или как побыстрее попасть из грязи в князи

[Ricksha]

Прочитал соседние ветки про то, как люди начинают зарабатывать себе кредитную историю. Магазинные кредитки, secured, два человека на аккаунте...

А что насчет American Express?

Насколько я понимаю, членство в данной организации никак не прерывается при смене места жительства. Более того, есть сервис Global Card Transfer

Получается, что если человек живет в России и уже имеет AmEx, то все, что ему нужно при переезде в USA - это увеличить лимит до возможного максимума и сделать card transfer.
По прибытии у него уже сразу будет его любимый AmEx Gold/Platinum/etc... с внушительным лимитом и гордой надписью A member since XXXX.

Или все же в описанном методе есть грабли???

[Floridian]

Возможно, это остроумный трюк. Надо попробовать. Хуже не будет. Вдруг и правда в репорт попадет российская история пользования картой.... Правда, я еще не видел, чтобы в репорт попадала какая-нибудь... бразильская история пользования картой.... возможно что никто до этого не додумывался... возможно что этот Глобал Трансфер недавно придумали....

Только далась Вам эта "гордая" надпись на карте "мембер с ХХХХ года".... Внушительный лимит важнее.

[Ricksha]

Надпись сама по себе может и не важна. Но тут вроде бы уже ни раз писали про важность первой кредитки, которая, собственно, и показывает начало кредитной истории.
А большой лимит в российском AmEx сейчас делается очень легко. Если лимит уже выбран или нужно сделать крупную покупку, то на текущий счет кладется N-ная сумма и делается звонок с просьбой увеличить лимит на эту сумму. Обычно эту просьбу сразу же удовлетворяют.

[Floridian]

Я не знаю, какого типа Ваш российский Америкен Экспресс. Трудно что-либо сказать.
А откуда такая обеспокоенность будущим кредитным скором? Вы скоро приезжаете в Америку или уже здесь? Я не думаю, что Вы будете делать крупные покупки типа дома или дорогой машины в первые год-два. А находясь здесь год-два, уже можно построить себе хорошую кредитную историю для этих целей "обычными" способами.
По-моему, Вы зря забиваете себе этим голову, хотя конечно возможно что такой трюк провернуть можно.

[TheDreamer]

Вся суть кредитной истории до ужаса банальна. Чтобы разрешили попасть в большую мышеловку с жирной приманкой - постоянно залазь в маленькие.

Нужен ли такой мазохизм в реальной жизни? Понимаю mortgage из-за налоговых льгот и потребностей семьи, но большой downpayment с любой стороны полезней всего, что может дать кредитная история. В остальном мечта о дешёвых кредитах - желание молодой коровы, чтобы её кто-нибудь нежно припёр к стенке и ласково выдоил во все дырки.

Например, те же кредитные карты - это очень плохой источник денег, но хороший платёжный инструмент. Какая разница какой там APR, если всегда выплачивать баланс в grace period.

[Floridian]

.
, но большой downpayment с любой стороны полезней всего, что может дать кредитная история. .

Конечно полезней. Но не у всех он есть, этот большой даунпэймент. И у многих его никогда и не будет . По статистике, 30 процентов сделок с домами сейчас совершается без даунпэймента. Иными словами, эти 30 процентов сделок никогда бы не состоялись, если бы не было такой штуки как кредитная история. И это значит, что банки заработали бы на 30 процентов меньше, я бы не заработал ничего (в нашей конторе 19 сделок из 20 - без даунпэймента), налогов было бы меньше заплачено (в НЙ, например, штату автоматически надо платить 1.8 процента от суммы сделки), короче круговорот денег уменьшился бы.

Особенно это касается недавних (2-10 лет) иммигрантов. Если бы не игры с кредитной историей, быть бы им всем сейчас рентерами....

[TheDreamer]

По статистике, 30 процентов сделок с домами сейчас совершается без даунпэймента.

По моему ZIP коду самый дешёвый 1-bedroom кондо с площадью 640 квадратных футов стоит $400+ тысяч долларов. Абстрактно выбрав APR 6% получим, что в первый год только одни выплаты процентов должны составить примерно $24+ тысячи в год. Добавим туда выплаты principal-а, налоги, страховки, ремонты, association fee и всякие melo-roos-ы. После этого мне просто страшно думать, как человек, неспособный собрать downpayment, всё это выплачивает.

Всё было хорошо пока цены на дома росли, как угорелые, но теперь похоже процесс застопорился. По статистике средний американец живёт в одном доме не от рождения до смерти, а где-то 5-7 лет. Например, предложат отличную работу в Сиэтле и надо помахать рукой Лос-Анжелесу. Если за это время не выплачено достаточно, то мышеловка сработала отменно.

[Floridian]

Хе хе... мышеловка говорите...Разумеется, в описываемой Вами ситуации это мышеловка...

Только я и не припомню когда в нашей конторе последний раз кондо продавали... Фишка в том, что моему любимому клиенту Джо, first time homebuyer and 106% financing, предлагается купить не кондо для собственного пользования, а 2-3-4 семейный дом, где он будет сдавать оставшиеся юниты и подвал тоже, и иметь пэймент out of his pocket в размере 2-2.5 тыс в месяц, который он может легко потянуть, и неважно, платит он только проценты или процент+принсипал, и когда он поднакопит эквити, хоть через 5 лет, хоть через 8, он уже купить себе кондо для собственного пользования с хорошим даунпэйментом, который он получит от рефинансирования своего 3-хсемейного дома. Не нужно и упоминать, что рефинансирование ему опять сделаю я

Если Джо был моим клиентом в 2004 (а цены здорово выросли в прошедший период), то и 8 лет ждать не надо. Он уже покупает себе кондо сегодня. А 5 или 8 лет ждать придется, если цены будут медленно расти, чему нет никаких предпосылок.

[TheDreamer]

... моему любимому клиенту Джо, first time homebuyer and 106% financing, предлагается купить не кондо для собственного пользования, а 2-3-4 семейный дом ...

Замечательно. У нас в Ньюпорте дуплекс 1953-го года издания идёт за 1.1 миллиона долларов. Это при фантастическом 6% APR на 30 лет и 0% down - примерно $6600 в месяц. Ну, один unit можно сдать за $2200-2600, а вот подвала, извините, совсем нет. При этом вспомнили только выплаты по кредиту, а знаете сколько надо, чтобы положить новую крышу, если вдруг потечёт? А property tax что-то типа $11,000 (1%) в год? Ремонт после каждого постояльца? Страховки? Ваш любимый Джо будет безумно счастлив. Да, и ососбенно, если вдруг начнут падать цены на несколько процентов в год.

[Floridian]

Вы, видимо, правы насчет Ньюпорта. (я не знаю, где это находится). Риал истэйт - штука локальная, где-то работают одни приемы, где-то - другие. Возможно, в Ньюпорте лучший вариант для Джо - это затянуть ремень и купить кондо.

Я могу с уверенностью говорить только о двух рынках, с которыми знаком: НЙ и Филадельфия.
Извольте последний пример по продаже: 695,000 цена продажи трехсемейный дом (3бд+3бд-2бд+ подвал) в "черном" районе (Бедфорд-Стайвесант, кто знает). Рент ролл получается 1500+1500+1300 +500 (?)подвал= минимум 4800. 106 процентов финансирование, лоун амаунт 740.000, пеймент "интерест онли" на три года 5000. Гарантия на дом 9 лет на мейнтненс расходы практически нулевые. Налогов платить не надо - tax abatement на 10 лет. Жильцы платят за свое тепло и гор.воду. - так как бойлеры раздельные.
Достаточно хороший дил?