Помогите пожалуйста ...

[Y.Gustov]

Вот я обожаю такир реальные жизненные задачки. Спасибо Вам.
Можно я тоже отвечу?
Я бы выбрала номер 3. Но в моем случае я бы отдала на down payment (у меня практически нет кредитных долгов), и не стала бы откладывать ни на какои черныи яшик.

[Фома]

Фома. Вот вам практическая задаче, какой бы совет вы дали?

У вас $50,000, вам хочется купить новую BMWшку. Что бы вы сделали?
(а) Купили бы новую машину за наличку не добавляя новых долгов?
(б) Купили бы машину в долг, а деньги вложили бы во что-то прибыльное под проценты?
(в) Купили бы себе 10-летний Форд за 5 тысяч, а остальными деньгами выплатили бы свои кредитки и отложили бы на черный день?

Это практический вопрос, реальная ситуация.

На предыдущий пост отвечать не стану, потому, что, кроме личных оскорблений, ничего нового там нет - простое повторение того, на что я уже ответил раньше.

Что касается вашего примера, это, конечно, обалденно "реальная" ситуация... явно почерпнута из тех же "учебников", в которых вы черпаете остальную, не менее "реальную" информацию :-)

Если вы знаете как сделать (б), и прибыльно вложить деньги под проценты, то либо у вас нет свободных 50,000 (вы их уже вложили), либо вы уже и так ездите на бимере... да и (в) к вам явно не имеет никакого отношения (идиот, держащий $50,000 на кредит картах никак не может надеяться выгодно их вложить).

Поэтому, ответ на ваш вопрос - если у вас есть возможность сделать (б) (т.е., вы умеете вкладывать деньги, и на вас откуда свалилось лишних 50,000 - ну там, в лотерею выиграли), то выбора большого у вас, собственно, и нет - (в), как мы выяснили вообще отпадает (ну не может у вас быть столько долга на кредит катртах, если вы умеете распоряжаться деньгами), а (а) рассматривать не имеет смысла - если вы можете вложить деньги более выгодно, чем те 5%, которые вы будете платить за лон, глупо этого не делать.
С другой стороны, если (в) относится к вам - т.е., если вы-таки имеете 50,000 долга на кредитках, и на вас свалилось 50-тысячное наследство, то, таки-да, (в) - ваш вариант. Ничего лучшего в вашей ситуации придумать нельзя.

И, наконец, если ни (б) ни (в) вам не годятся - т.е., долгов больших нет, а деньги вкладывать выгодно вы не умеете, то ваш вариант - ясное дело (а).

[SlowJedi]

На предыдущий пост отвечать не стану, потому, что, кроме личных оскорблений, ничего нового там нет - простое повторение того, на что я уже ответил раньше.

Фома, вы что обидились?? Что не нравится когда вас извините мордой об тэйбл? Тогда не надо было меня свистуном называть, с чего, если память вам не изменяет, все и началось. Я учу то, что сам делаю на практике, и делаю на практике то, что сам же и учу. Не нравится мое мнение, ради бога, но наезжать не надо, и не на таких наезжали обратно.

А по поводу вашего сравнения коммерческой недвижимости и owner-occupied, разница в том, что вы сравниваете фрукты и овощи: вы сравниваете ТИП недвижимости с типом occupancy. Есть шесть основных видов недвижимости:
- Жилая
- Коммерческая и офисная
- Промышленная
- Retail (объекты торговли)
- Земля
- Спец назначения (гольфовые поля, катки, яхтовые стоянки, т.д.)

Все остальное - подвиды этих 6 типов.

Вы можете иметь магазин и owner-occupy этот магазин, но при этом это все равно будет идти под commercial financing, с другой стороны вы можете сдавать в аренду обычную квартиру, т.е. она будет non-owner occupied, но при этом это все равно будет идти под обычным residential financing. В случае с моим форплексом, четыре юнита считаются резиденшиал, даже если вы его целиком сдаете в аренду, так уж устроено здесь, и поэтому на него можно, и какждый день делают 100% заемы как на обычные дома, что я и сделал, четыре года назад, а вы меня "свистуном". Не хорошо!

Ребята, давайте жить дружно, а?

[9999]

Кстати, на ту же тему, хочу посоветоваться с народом:

ситуация следующая, тесть собирается продать дом в OC, дом стоит 600 000 но у тестя долгов на нем на 260 000, т.е. он рассчитывает в конечном итоге иметь порядка 250 000 (я так понимаю, с учетом комиссионных всяких и прочих побочных расходов).

Далее, идея тестя- переехать в Лас Вегас, где текут молочные реки в кисельных берегах (он очень охвачен этой идеей), и купить там другой домик, подешевле, заплатив штук 100 даунпеймента, после чего должно остаться примерно 150 000, может чуть меньше.

Я советую тестю, во первых, не торопиться с Лас Вегасом (кисельные берега вызывают сомнения), во вторых, вложить денежки максимально выгодным образом.

Есть ли какие мысли на эту тему? Реально ли купить что нибудь типа описанного уважаемым SlowJedi-ем 4-х квартирного комплекса,или нечто подобное? Есть ли реальный смысл переться в этот Лас Вегас (хотя рассказы о баснословных доходах в казино, возможно, имеют под собой почву...) или лучше найти что то в LA ареа?

Мы с женой еще ничего не решили, а тесть, похоже, уже намылил лыжи.

[Фома]

Фома, вы что обидились?? Что не нравится когда вас извините мордой об тэйбл?

совсем нет... вы себе льстите.
Обидеть меня не так легко... это надо сначала заслужить.

А по поводу вашего сравнения коммерческой недвижимости и owner-occupied, разница в том, что вы сравниваете фрукты и овощи: вы сравниваете ТИП недвижимости с типом occupancy.

Да бросьте! фрукты.. овощи...
Есть рейт для owner-occupied property и есть commercial rates.
Последние, действительно могут быть ниже для домов где меньше 4х квартир...
Но речь-то не об этом... И я подозрваю, что вы это прекрасно поняли... с самого начала.

Вы можете иметь магазин и owner-occupy этот магазин

Великолепный пример :-)
А потом обижаетесь, что вас "свистуном" называют... Ну извините...
Я, в общем, не хотел вас обидеть... просто, для краткости написал - вместо - того, что вы написали в действительности быть никак не может, вы, должно быть, заблуждаетесь :-)

[SlowJedi]

А потом обижаетесь, что вас "свистуном" называют... Ну извините... Я, в общем, не хотел вас обидеть... просто, для краткости написал - вместо - того, что вы написали в действительности быть никак не может, вы, должно быть, заблуждаетесь :-)

Да уж, более искреннего извинения я еще не видел, ну да ладно. А по поводу того, что этого в действительности не бывает, БЫВАЕТ, батенька, бывает. И я на этом форплексе около $300,000 заработал, когда продал его через полтора года.

[SlowJedi]

Я советую тестю, во первых, не торопиться с Лас Вегасом (кисельные берега вызывают сомнения), во вторых, вложить денежки максимально выгодным образом.

9999, вы правы по поводу Лас Вегаса. Этот город подходит к пику и уже очень быстро. В основном весь рост цен идет за счет притока денег из Калифорнии, а не за счет внутреннего роста. Экономический рост конечно-же есть, но доходы местного населения и экономика города не растет 30% в год. Этот рост недвижимости в основном идет за счет того, что инвесторы из Калифорнии ищют рынки для спекулирования. Как только они получат свой возврат на инвестицию, они начнут выходить из этого рынка создавая огромный дисбаланс и крах. Из-за этого я не лезу сейчас в Лас Вегас и Финикс.

Есть ли какие мысли на эту тему? Реально ли купить что нибудь типа описанного уважаемым SlowJedi-ем 4-х квартирного комплекса,или нечто подобное? Есть ли реальный смысл переться в этот Лас Вегас (хотя рассказы о баснословных доходах в казино, возможно, имеют под собой почву...) или лучше найти что то в LA ареа?

Мы с женой еще ничего не решили, а тесть, похоже, уже намылил лыжи.

В Лос Аджелесе все еще реально. 15 миллионов человек всегда ищут где жить. Надо просто знать районы для инвестиций. Реально также и в Риверсайд графстве, Империал, даже в Керн Коунти (Бэйкерсфилд). Главное иметь план, знать во что хотите инвестировать, найти брокера, который знает рынок хорошо и знает как работать с инвесторами. И еще, я не стал бы вкладывать все 250 тыс. в одно здание, слишком большая концентрация риска.

Так что пусть тесть лыжи распаковывает, в Лас Вегасе клондайк закончился.

[Фома]

Есть ли какие мысли на эту тему? Реально ли купить что нибудь типа описанного уважаемым SlowJedi-ем 4-х квартирного комплекса,или нечто подобное?

За $150,000? Если у тестя есть какой-никакой доход, кроме предполагаемого рента, и от него еще что-то значимое останется после оплаты биллов по моргиджу за свой дом, то можно рассчитывать на лон, где-нибудь на 600 штук.

Можно ли за $750,000 купить четырехквартирный дом в Лас Вегасе? Вероятно, можно... все зависит от состояния дома, и от того, в каком районе он находится (= кому будут сдаваься квартиры, и как исправно они будут платить рент).

Шестисот-тысячный моргидж на investment (ок, ок, не commercial, но это не важно) property обойдется вам (в смысле, ему), примерно в $4200 в месяц.
Еще, скажем, баксов 700 уйдет на налоги и страховку (это - по минимуму, если он не боится судебных исков от жильцов, сломавших ноги в его подвале и проч.). Для ровного счета, скажем, $5000 на моргидж, налоги и страховку.
Расходы на содержание дома оценить трудно... все, опять же, зависит от его состояния, и "приличности" жильцов... обычно management компании подписываются на 15% об оборота - это еще где-то штука, плюс расходы на материалы... ну, скажем $500, для ровного счета. Итого 6,500.
Теперь аммортизация ... Такие вещи, как, к примеру, крышу перекрыть. или драйвэй заасфальтировать - случается не каждый год, но денежки откладывать надо, ремонт делать опять же, в квартирах, между жильцами... тысяч 10-12 в год на четыре квартиры уходить будет легко. Это еще $500.

Итак, расходов - по минимуму $7,000.
Делим на четыре - получаем за сколько минимум надо сдать каждую квартиру, чтобы не нести прямые убытки.
Открываем газету, и смотрим, насколько реальна эта цифра.... Можно ли сдать квартиру в старом доме, в "так-себе" районе Лас Вегаса за 1750 в месяц?


Если выяснится, что можно, надо еще вспомнить о том, что не всегда удается сразу найти жильцов - т.е., не все квартиры могут быть заняты постоянно - и эти "простои" будут сказываться на доходах...
А еще хуже ситуация, когда квартира занята, а жилец рент не платит (ну нету денег) - здесь начинаются много месячные судебные процессы, которые, к потерянному доходу (на неуплаченный рент, как правило, приходится сразу махнуть рукой - речь идет только о том, чтобы заставить чувака освободить квартиру) добавляют расходы на адвокатов и судебные издержки.

Ну и еще, надо "заложиться" на поведение рынка недвижимости - при нынешних ценах, трудно надеяться, что они еще сколько-нибудь заметно будут расти... скорее - наоборот.
А если упадет цена на недвижимость, то снизятся и доходы от рента. А вот выплаты за мортгидж меньше не станут...

Есть ли реальный смысл переться в этот Лас Вегас (хотя рассказы о баснословных доходах в казино, возможно, имеют под собой почву...) или лучше найти что то в LA ареа?

Насчет "доходов в казино", надеюсь, вы это - не всерьез?

[SlowJedi]

Если вы знаете как сделать (б), и прибыльно вложить деньги под проценты, то либо у вас нет свободных 50,000 (вы их уже вложили), либо вы уже и так ездите на бимере... да и (в) к вам явно не имеет никакого отношения (идиот, держащий $50,000 на кредит картах никак не может надеяться выгодно их вложить).

Поэтому, ответ на ваш вопрос - если у вас есть возможность сделать (б) (т.е., вы умеете вкладывать деньги, и на вас откуда свалилось лишних 50,000 - ну там, в лотерею выиграли), то выбора большого у вас, собственно, и нет - (в), как мы выяснили вообще отпадает (ну не может у вас быть столько долга на кредит катртах, если вы умеете распоряжаться деньгами), а (а) рассматривать не имеет смысла - если вы можете вложить деньги более выгодно, чем те 5%, которые вы будете платить за лон, глупо этого не делать.

С другой стороны, если (в) относится к вам - т.е., если вы-таки имеете 50,000 долга на кредитках, и на вас свалилось 50-тысячное наследство, то, таки-да, (в) - ваш вариант. Ничего лучшего в вашей ситуации придумать нельзя.

И, наконец, если ни (б) ни (в) вам не годятся - т.е., долгов больших нет, а деньги вкладывать выгодно вы не умеете, то ваш вариант - ясное дело (а).

Во-первых, пример действительно реальный. Это была моя ситуация в прошлом году, когда я покупал своей жене X5 в подарок к рождению второго ребенка. Опять-таки, если вы, Фома, в такой ситуации не бывали, не значит, что это невозможно.

Во вторых, есть много людей знающих как инвестировать прибыльно, но при этом сидящих на сотнях тысячах долларов. Это называется "резерв". И для того чтобы иметь 50 тысяч на кредитках, не надо быть "идиотом", как вы опять-таки плавно выразились: у меня есть несколько клиентов, которые ремонтируют и продают по 20-40 домов в год, зарабатывая от 250 тыс до милиона в год, и больше. В любой момент времени у них может быть от 20 до 150 тысяч на кредитных карточках, которые они используют для ремонта домов и других бизнес расходов. Я не совсем понимаю почему вы думаете, что полтинник у человека может быть только по наследству, по лотерее, или еще как то на дурака сваливается? Видимо мы с вами общаемся в разных кругах, мои клиенты и друзья концентрируются на вопросе "как заработать лишний полтинник?" вместо вопроса " А откуда у тебя деньги"!

Наконец, я ожидал ответа, показывающего понимаете ли вы разницу между appreciating assets and depreciating assets, т.е. вещами поднимающимися в стоимости и теми, что теряют свою стоимость. Любая машина, пусть даже бумер, теряет стоимость со временем, depreciates. Недвижимость исторически поднимается в стоимости. Все богатые люди прекрасно понимают эту разницу, вы же ее пока не понимате. Ваши решения сконцентрировались на источнике денег у человека (лотерея, идиот с кредитной карточкой, свалилось внезапно и т.д.), а не на сути инвестиции.

Секрет в том, что бы ваши appreciating assets платили за ваши игрушки, которые как правило depreciating assets. Поэтому надо больше вкладывать в первую категорию, и как можно меньше во вторую. Что я и сделал: Я взял кредит на 5 лет на машину на 50 тысяч под 4.5%, месячная плата примерно $900. "Лишних" 50 тысяч я вложил в покупку дома за 250,000, на него у меня заем фиксированнный на 5 лет, Interest Only. С таксами, страховкой и моргиджем, мои расходы примерно 1400 в месяц. Дом сдан в аренду на 1900 в месяц.

Теперь математика:
- Через пять лет моя машина целиком выплачена, остаточная стоимость машины - скажем 30 тысяч, мой жилец выплатил половину моей машины. Вместо 900 в месяц я платил только 500 в месяц за машину.
- Через пять лет дом вырос в цене с 250 тыс до 304 тысяч, если взять исторически консервативный рост недвижимости в 5%. Т.е. мой жилец покрывал мои расходы, пока я удвоил тот самый лишний полтинник, вложенный в дом как начальный взнос. (я даже не упомянаю tax benefits)
- Мой "лишний" полтинник как лежал в доме, так и лежит там, никуда не делся.

Итог: через пять лет, у меня 100+ тысяч в кармане, 5-летний бумер, который все еще стоит тысяч 25-30, и я прекрасно себя чувствовал все эти пять лет. По-вашему это невозможно, по моему это практика.

[цепной_кот]

Кстати у меня два бумера по той же самой схеме, мой и моей жены. А у вас простите какая машина?

SlowJedi, попробуйте обойтись без попыток принизить собеседника. Во-первых, неэтично, во-вторых, это форум, тут всем чхать скоко у вас "бумеров", в-третьих, если Вы сюда пришли раскладывать людей по полочкам, у кого какая машина, гарантирую что Вы здесь недолго продержитесь. То что Вы пишете - интересно, образовательно, а вопросы "какая у вас машина" - ни к чему. Спасибо и удачи.