Помогите пожалуйста ...

[puppy_chow]

А если у вас есть лишние деньги и вы не знаете куда их девать - то отдайте их лучше мне... обязуюсь предоставить чеки за каждый потраченный цент... и вам спокойно будет (нашли применение деньгам)... :bis:

[SlowJedi]

только в 2-х штатах, Флориде и Техасе, есть закон, по которому в случае объявления банкротства у вас могут забрать все, кроме дома. Так что берите заем миллиона на 2, покупайте особнячок в одном из упомянутых штатов, а потом объявляйте себе банкротство :wink:

Совершенно верно, добавлю, что в других штатах действует в той или иной форме закон о "homestead exepmption", по которому банкрот имеет право защитить от кредиторов определенную сумму equity в доме, например в Калифорнии это где-то в районее 100 тысяч на женатую пару.

Банкротство серьезная вещчь, остается на кредите 10 лет как грязное пятно на лбу. Используйте только в крайнем случае посоветовавшись с лечащим врачом!

[SlowJedi]

Извиняюсь за позднее прибытие на данный форум, трафик знаете ле у нас тут ужасный.

(1) От выплаты кредиток вы богаче не будете, от покупки недвижимости вы может тоже не будете, но уже есть шанс! Большинство американских богачей исторически заработали свои деньги на недвижимости.

По поводу выплаты долгов через equity line: Я купил свой дом с 20% взносом, подождал пол года пока он вырос в стоимости процентов на 10%, и только потом взял вторую кредитную линию и выплатил все свои кредитные карточки и машину. В результате, у меня и дом был, в котором было уже достаточно equity, и долгов не осталось, и мои месячные оплаты по долгам упали с $2,500 до $500 и стали одним payment вместо 10. Так что Фома прав и не прав, надо просто научиться стратегически использовать своими долгами (это American Way) и, что приводит меня к совету № 2 -

(2) Научитесь покупать недвижимось без денег. Есть много способов КОНТРОЛИРОВАТЬ недвижимость без начального взноса. Только не надо покупать курсы Carlton Sheets, который продает их по ящику после полуночи, это все бред. Есть много хороших клубов, где можно поучиться у настоящих профессионалов. На основном сайте www.creonline.com есть список клубов по штатам, найдите клуб у себя под боком и посещайте. У нас в Сан Диего их несколько, например www.SoCalCIA.com and www.SDCIA.com.

3. Если будете покупать недвижимость покупайте умно. Я бы купил или в первых фазах нового строительства, или fixer upper, т.е. недвижимость требующую ремонта, которую после ремонта можно продать, а прибыль вложить в новую покупку. Или в покупку многоквартирной недвижимости, которую можно держать для дохода. Я купил свой первый fourplex (здание состоящее из 4 квартир) в Сан Диего в середине бума четыре года назад, когда все мне говорили, что дилов больше нет, за 420 тысяч, при этом не положив ни копейки взноса. Расход на mortgage был 2700 плюс таксы и страховка 500. Доход от сдачи квартир - $5,000 в месяц.

Удачи. И помните, что ваши расходы и доходы всего лишь последствия вашего ума, а не наоборот.

[Фома]

Совершенно верно, добавлю, что в других штатах действует в той или иной форме закон о "homestead exepmption", по которому банкрот имеет право защитить от кредиторов определенную сумму equity в доме, например в Калифорнии это где-то в районее 100 тысяч на женатую пару.

Техас и Флорида - не исключение.
Там закон точно такой же.
Отличие от той же Калифорнии - отсутсвие лимита (есть, кстати, и другие штаты без лимита, не только эти два).
Сходство (куда более важное) со всеми прочими штатами - если дом не выплачен, он уходит в счет мортгиджа. Только equity - та часть лона, которая уже выплачена, и под которую не взяты другие долги защищена от кредиторов.

Так что надежды на то, что можно купить дом, обанкротиться и остаться в нем жить "на халяву" - это миф. Не вводите людей в заблуждение.

[Фома]

(1) От выплаты кредиток вы богаче не будете,

Богаче - нет. НО перестанете становиться беднее каждый месяц.
Долг на кредит картах из месяца в месяц - самый верный путь к банкротству.
При малейшей возможности его надо выплатить.

Я купил свой дом с 20% взносом, подождал пол года пока он не вырос в стоимости процентов на 10%, и только потом взял вторую кредитную линию и выплатил все свои кредитные карточки и машину.

Вероятно, это было очень дальновидным решением во времена разбухания пузыря... в наше время такой поступок выглядит не очень-то разумно.

Вообще-то, и в те времена большого резона ожидеать вырастания дома в цене не было. Вам следовало просто дать меньший downpayment (или взять второй мортгидж, если необходимо) и выплатить другие долги немедленно.
А через полгода, если дом поднялся в цене и если в этом был смысл, вы могли бы его перефинансировать (к примеру, избавиться от PMI).
Вот такой план действий был бы более осмысленным и дальновидным. И остается таковым и сейчас.

3. Если будете покупать недвижимость покупайте умно. Я бы купил или в первых фазах нового строительства, или fixer upper, т.е. недвижимость требующую ремонта, которую после ремонта можно продать, а прибыль вложить в новую покупку.

А машину вы, вероятно, предложите подбирать на помойке, ремонтировать и продавать?
Это было бы хорошей идеей, если бы вы были автомехаником или дилером, а если вам машина нужна, чтобы ездить, такой совет вряд ли можно назвать хорошим.
Так же и с домами. Если вы - general contractor, или вообще занимаете риал естейтом, как агент или девелопер или еще кто... ну, хоть, инвестор... то, разумеется, надо поступать именно так, как вы советуете. Но следует иметь в виду, что времени на вашу основную работу (если она у вас есть) при этом практически не останется.
А если вы хотите купить дом, в котором вы собираетесь жить - критерий должен быть другим - ищете дом, пригодный для жилья, который вам нравится.

420 тысяч, при этом не положив ни копейки взноса. Расход на mortgage был 2700

6.65% на commercial property, в середине бума и БЕЗ downpayment???
Извините, но единственное, что я на это могу сказать - "не свистите".

[SlowJedi]

Сходство (куда более важное) со всеми прочими штатами - если дом не выплачен, он уходит в счет мортгиджа. Только equity - та часть лона, которая уже выплачена, и под которую не взяты другие долги защищена от кредиторов.

Уважаемый, объяснитесь. Или мой русский слабоват стал, или я вас не совсем понимаю. Что значит "дом уходит в счет мортгиджа"??

Если вы заполняете на банкротство, это делается для того, что бы убрать UNSECURED долги, каковым моргидж не является. Как правило моргидж никогда не вставляется в Schedule of Creditors при заполнении банкротства по двум причинам: (а) не имеет смысла. Только если вы не можете платить мортгидж, но тогда вам грозит foreclosure на дом, и банкротство не продотвратит, а только оттянет foreclosure, (б) если у вас все еще хорошая история по мортгидж платежам, тогда тем более не ставьте моргидж в банкротство потому что вы можете перефинансировать дом и снять с себя банкротство если оно еще не завершилось, особенно если вы проходите по 13 статье банкротства, а не 7-й.

Что касается equity, то это не только часть заема, которая уже выплачена. Это разница между оценкой дома и всеми моргидж долгами и зарекордированными обязательставами (Liens) на доме, и защищена она только в соответвии с homtstead лимитами штата.

Предположим ваш дом оценен в $500,000. 1st mortgage - $200,000, Tax liens = $20,000, Mechanic Liens = $30,000. Remaining equity = $250,000. Калифорния разрешает $75,000 exemption для семьи, т.е. у вас есть $175,000 на выплату долгов, которые вы защитить теперь не сможете. Суд вас обяжет скорее всего продать дом для покрытия долгов, или, что более вероятно, не разрешит вам идти через 7 статью, а форсирует вас в 13-ю статью.

[SlowJedi]

6.65% на commercial property, в середине бума и БЕЗ downpayment???
Извините, но единственное, что я на это могу сказать - "не свистите".

Фома, я вам тут наверно ваш парад немного подпортил, но не надо же так откровенно показывать, что вы запуганы, дружище! А по поводу свиста, недооценненный вы наш голубь, если вы уж такой вундеркинд по части финансов на недвижимость, то должны знать, что fourplex, т.е. 4-unit здание проходит через residential финансирование. Коммерческое финансирование начинается с 5 юнитов и выше. И поскольку 4-юнитное здание проходит по резиденшиал, вы можете его профинансировать как обычный дом на все 100%, взять на него FHA заем на первопокупщика, и даже взять кредитную линию, которую вы так недолюбливаете.

И вообще, из ваших ответов видно, что вы принадлежите к ультра-консервативной школе советчиков. Я согласен, что нужна дисциплина в финансах, но есть понятие "вычисляемого риска", и недвижимость в этой стране вознаграждает тех, кто готов учиться, вкалывать в поте лица и не боится рисковать С УМОМ. Это я вам говорю как человек приехавший в эту страну со 150 долларами в кармане, а теперь владеющий недвижимостью на 5 лимонов. Если бы я следовал вашему совету, я бы все еще с теми же самыми 150 долларами сидел.

[Фома]

Уважаемый, объяснитесь. Или мой русский слабоват стал, или я вас не совсем понимаю. Что значит "дом уходит в счет мортгиджа"??

Это значит, что банк продает дом с аукциона, а выручку забирает себе, чтобы покрыть сумму вашего долга... если после вычета этой суммы что-то еще осталось, то разницу получаете вы, и вот эта разница (а не вся сумма) в пределах лимита (а в некоторых штатах без лимита) защищена от другиох кредиторов.

Если вы заполняете на банкротство, это делается для того, что бы убрать UNSECURED долги, каковым моргидж не является.

Не совсем так. Если вы заполняете на банкротство, это, обычно делается, чтобы убрать ВСЕ долги, как secured, так и unsecured.

Для этого, составляется опись вашего имущества, которе может пойти в уплату долга, в первую очередь вычитается то имущество, под которое существует secured debt - этио кредиторы свое получат в первую очередь (если только дом в цене не упал так, что им уже не хватае), потом идут exemptions - в том числе, homestead exemption, о котором идет речь (есть и другие, в зависимости от штата, например, обычно, вам разрешают оставить одну машину и т.п.).
А все, что осталось после этого идет в уплату unsecured debts.

Вот такая, примерно, процедура...

Как правило моргидж никогда не вставляется в Schedule of Creditors при заполнении банкротства

а вот это - извините, конечно, просто глупость.
Моргидж идет первым пунктом.

Только если вы не можете платить мортгидж, но тогда вам грозит foreclosure на дом,

Именно!
Об этом и речь. А то здесь некоторые вообразили, что если подать на банкротство, то (по крайней мере в Техасе и Флориде) моргидж вам просто спишут.

А если вы можете продолжать платить моргидж, то банкротство вам вряд ли поможет, потому что у вас в этом случае есть достаточно приличный доход, и ваши долги вам никто просто так не спишет, а составят вам payment schedule, и будете вы отныне жить на четверть вашей зарплаты...

Что касается equity, то это не только часть заема, которая уже выплачена. Это разница между оценкой дома и всеми моргидж долгами и зарекордированными обязательставами (Liens) на доме, и защищена она только в соответвии с homtstead лимитами штата.

Здесь все правильно. Я об этом и говорю - equity защищена, а все остальное придется платить.

Фома, я вам тут наверно ваш парад немного подпортил, но не надо же так откровенно показывать, что вы запуганы, дружище!

Чего? Чем это я "запуган"? Вы о чем?

то должны знать, что fourplex, т.е. 4-unit здание проходит через residential финансирование.

Commercial - это собственность, которая приносит
доход.
As opposed to owner-occupied property

и даже взять кредитную линию, которую вы так недолюбливаете.

С чего вы взяли, что я ее "недолюбливаю"?
Брать ее через полгода после покупки дома, я считаю глупостью, хотя бы потому, что сумму моргиджа можно было увеличить на более выгодных условиях.

Более того, и через солидное время после покупки, как правило бывает выгоднее и дальновиднее refinance with cash out, чем открывать второй кредит.

Поэтому, я не то, чтобы ее "недолюбливаю", а просто считаю, что чаще всего существуют лучшие варианты достижения той же цели.

Вероятно, в некоторых конкретных ситуациях, взять equity loan может быть полезнее перефинансирования, но as a general rule - нет. Особенно при нынешнем рынке.

И вообще, из ваших ответов видно, что вы принадлежите к ультра-консервативной школе советчиков.

Я вообще ни к какой "школе" не принадлежу.
Тем более "советчиков".

Просто, не люблю, когда "свистят" - жаль людей, которые могут принять это за чистую монету.

[SlowJedi]

<< Просто, не люблю, когда "свистят" - жаль людей, которые могут принять это за чистую монету.>>

Wow!! У меня нет столько праздного времени, сколько у Фомы, но придется овтетить "свистунам" за "свистунов". Хотя бы коротко.

По вашему заявлению, что если здание приносит доход, оно проходит как commercial, очевидно, что вы ни хрена не знаете в бизнесе mortgage banking. Я этим занимаюсь каждый день, и могу вам сказать, что вы ведете дискусию не зная предмета дискусии. Это к вопросу о "свистунах".

<< а вот это - извините, конечно, просто глупость.
Моргидж идет первым пунктом.>>
А вот это не просто глупость, а полный абсурд! и "свист"!! Если вы заполняете банкротство, вы включаете в него кредиторов, от которых вы хотите освободится. От моргидж лендера вы не избавитесь без потери дома, а большинство банкротов не хотят терять свои дома.


К вопросу о "школах": разница в ваших и моих ответах в том, что у вас на все ответ "незя", у меня ответ "а как возможно?". Почитайте книжку Rich Dad, Poor Dad by Robert Kuyosaki (spelling?), очень маленькая, но занятная книжка. Она прекрасно показывает разницу в нашем мышлении. А правильное мышление составляет разницу между тем какую цель вы можете достичь. У меня в компании работает 16 человек, из них все 16 владеют недвижимостью, хотя все начинали с нуля, и все потому, что я учу их как правильно мыслить и как правильно ставить цели в жизни, и как потом искать пути достижения этих целей.

[SlowJedi]

Фома. Вот вам практическая задаче, какой бы совет вы дали?

У вас $50,000, вам хочется купить новую BMWшку. Что бы вы сделали?
(а) Купили бы новую машину за наличку не добавляя новых долгов?
(б) Купили бы машину в долг, а деньги вложили бы во что-то прибыльное под проценты?
(в) Купили бы себе 10-летний Форд за 5 тысяч, а остальными деньгами выплатили бы свои кредитки и отложили бы на черный день?

Это практический вопрос, реальная ситуация.