Mortgage нерезиденту в американском банке

[Floridian]

нет, на стадии стоительства.
иностранцам легче, по некоторым параметрам, купить в сртоящимся доме, чем в уже готовом.это даже не имеет отношения к финансированию.
долго объяснят.
да и он хочет дом купить.

Уж мне объясните пожалуйста

Если дом еще не построен, банк не дает файнансинг. Билдер не может получить деньги ДО окончания строительства (я не говорю про earnest money deposit, он все равно билдеру не принадлежит до клоузинга). Можно только подписать договор продажи с билдером на стадии строительства. А деньги банк выдаст только после прихода аппрейзера, который удостоверит банку что жилье существует, в хорошем состоянии, т.п.

[Most Wanted]

Точно от трех до шести? Я помню брал буклетик для лендлордов в офисе шерифа в Orange county, там было написано что через 2 недели неплатежей можно вызывать шерифа, платить ему 20 долларов за то чтобы он обслужил неплатящего тенанта нотисом, и если в течение недели тенант не заплатит или не предоставит информацию что платил - шериф придет и выставит вещи на порог. Итого три недели.

Что-то изменилось? Или в разных каунти по-разному?

Гладко было на бумаге , да забыли про овраги

Я разговаривал с реальными людьми , которым
тенанты переставали платить . Выселение
брало долго (месяцы)

[Dova]

Уж мне объясните пожалуйста

Если дом еще не построен, банк не дает файнансинг. ....

все неверно.)
честно, лень :D

[In2HiDef]

При покупке главное не ошибится с раёном .
Рядом должны быть хорошие школы и жильё
должно быть просторным , с гаражём и
хорошим видом , как если бы вы брали для себя
и своей семьи (в этом ключ !)

Хорошие школы=выше риал истейт такс
Если дом такой же хороший, как для себя, то почему я в нем сам не живу?
Не выгоднее ли попроще жилье, чтобы его можно было легко сдать молодой паре, на крайний случай, студентам, и т.п. наиболее вероятным тенантам.

[NRG RUS]

Как все вы знаете, в России с ценами на недвижимость творится настоящее безумие. В то время, как во всем мире кризис, тут галопирующий рост не останавливается. Только с начала года цены взлетели еще процентов на 20-ть. В результате идиотизм, сложившийся в последние годы, переходит в новую фазу полного идиотизма. Однокомнатный панельный хрущик, в котором я живу, площадью 30 кв. м., в подъезде, где постоянно бегают живые крысы и валяются дохлые, по состоянию на апрель 2008 стоит > $200,000.

Вместе с тем, растут не только цены на недвижимость, но и проценты по ипотечным кредита, которые уже находятся в районе 12-16% годовых в долларах США. Т.е. итоговая сумму покупки, с учетом процента по кредиту, получается космической.

Когда читаю про цены в США, то наворачиваются слезы. А с учетом падения цен в Америке, цены становятся все более и более привлекательные. И подумалось, не приобрести ли какую-нибудь избушку во Флориде в инвестиционных целях…

На эту тему я проштудировал несколько российских форумов, на которых обсуждаются вопросы недвижимости, но складывается впечатление, что тема покупки недвижимости в США – очень непопулярна. Все больше обсуждают Европу и теплые страны типа Египта и Таиланда.

Насколько я понял, во многих странах нерезидент запросто может получить кредит под залог покупаемой недвижимости, при условии внесения более-менее крупного первоначального платежа, процентов так 30. Далее ежемесячные выплаты осуществляются вайером. А дом передается конторе, которая его сдает в рент, а вырученные средства за вычетом комиссии переводит владельцу. Звучит заманчиво.

Это была присказка, а теперь конкретные вопросы:

1. Возможно ли нерезиденту получить в американском банке мортгаге на приобретение американской же недвижимости и под ее залог. Разумеется, с приличным даунпейментом в десятки процентов. Если можно, то, какие примерно могут быть условия на текущий момент?

2. Какова сейчас примерная доходность от вложений в недвижимость? Имеется в виду соотношение дохода, который можно получить, сдавая недвижимость в рент, к текущей стоимости этой самой недвижимости. Кредит тут не учитываем.

3. При условии, что кредит полностью выплачен или выплачена его существенная часть, насколько возможно потом получить нецелевой кредит под залог недвижимости в США, чтобы потом, когда цены в России станут более менее адекватными, что-то купить уже тут.

4. Может ли владение недвижимостью усложнить мои визиты в США? Ведь консул может заподозрить иммиграционные, а вовсе не инвестиционные, намерения… Хотя на данный момент моя репутация (визовая история) в этом плане безупречна и портить я ее не собираюсь.

1. Ето будет инвестмент и процент на етот заим не будет таким низким как кажется даже для американца (или америанскои компании). нерезеденту не дадут!

2. Если ви купите недвийемост за наличние, то даход мойет бит не плохим, но ето будет зависет от управляушего, ведь сами ви не смойете из России етого делать.

3. Возмойно, и заим будет от 4.75-5.59%. И денги мойно взять "наличкои".

4. Незнау.

[Most Wanted]

Хорошие школы=выше риал истейт такс
Если дом такой же хороший, как для себя, то почему я в нем сам не живу?Не выгоднее ли попроще жилье, чтобы его можно было легко сдать молодой паре, на крайний случай, студентам, и т.п. наиболее вероятным тенантам.

На дом надо смотреть так , как будто вы берёте
для себя , пoтому что тенанты имеют такие же
эмоции как и вы , и чувство прекрасного им
не чуждо . Не забывайте что мы говорим
о Флориде , где половина жилья пустует .
Поэтому к тэнанту тут надо относиться как
к родному , если хотите чтобы у вас
жили нормальные люди , а не наркоманы .
В комьюнити должен быть бассейн и тенисный корт .
За домом шашлычница ... Я вам дело говорю .

Школьных таксов во флориде нет .
Все платят одинаково (2% от оценочной
стоимости жилья)

[Floridian]

все неверно.)
честно, лень :D

Это только в России билдеры берут кеш вперед за непостроенное жилье

[9999]

Далее берем в руки калькулятор. Допустим, избушка стоит $150,000. Кредит, ну не знаю… Citi белым людям дает под 6.125% Fixed. Ну, тогда мне, как жителю банановой республики, пусть под 8%. Ипотечный калькулятор показывает, что при покупке избушки нужно будет внести даунпеймент $45,000 (оставшиеся $5,000 пойдут на оформление) и при строке кредита 15 лет (для русского человека кредит на 30 лет явление пока непривычное) ежемесячный платеж составит около $1,000, что не так уж и много. Если предположить, что избушку удастся сдавать за еще более скромную сумму $500 (что, вообще-то говоря, для москвича кажется нереально маленькой суммой, учитывая, что тут однокомнатные хрущи сдают за $800-1,000), то оставшаяся сумма $500, которую нужно отдавать банку, становится пренебрежимо маленькой.

.

Забыли учесть налоги на недвижимость, сборы за поддержание жилищных учереждений (типа нашего ЖЭКа) и оплату воды и вывоза мусора, которые как правило на лендлорде, а не на жильце. Жильцы платят только электричество и газ. Также обязательное страхование жилья, без которого во Флориде никто ни копейки вам под залог не даст, а страховки там будь здоров, тк. ураганы периодически сметают все нафиг.

Вместо 1000 в месяц будет уже 1500 а то и 2000, и жалкие 500 долларов мало помогут.
Вторая проблема- если у самого нет времени искать жильцов и собирать плату, то надо будет пользоваться услугами агентсв, а они из ваших 500 в месяц тоже кусок оторвут. Так что совсем копейки останутся.

ПС- я смотрую, вам это уже указали, не прочел все сразу...
тем не менее.

[Ricksha]

Хорошие школы=выше риал истейт такс
Если дом такой же хороший, как для себя, то почему я в нем сам не живу?
Не выгоднее ли попроще жилье, чтобы его можно было легко сдать молодой паре, на крайний случай, студентам, и т.п. наиболее вероятным тенантам.

Не знаю, как с этим обстоят дела в Америке, но точно знаю, как в Москве. Жилье в рент никто не делает таким же хорошим, как для себя, так как это не окупается. Это касается и расположения объекта, и ремонта. Например, можно сделать ремонт за $1000, просто поклеив новые дешевые обои и заменив разбитую раковину, и сдавать квартиру за $800, а можно потратить $30,000, сделать евроремонт и сдавать за $1,000. Второй вариант гораздо менее рентабельный, поэтому так никто не делает (я говорю о жилье эконом класса, а не о бизнес секторе). А если бы делать для себя, то я однозначно предпочту второй вариант...

[Ricksha]

У меня два вот этих утверждения плохо стыкуются в голове:

В принципе реально найти жильё за 200К в хорошем раёне флориды которое будет сдаваться за $1500-1600 / мес.

Не забывайте что мы говорим о Флориде , где половина жилья пустует.

С одной стороны получается, что аренда жилья стоит не так уж и мало, с другой стороны половина пустует.

Мне казалось, что в рыночной экономике так не бывает и что цена должна была упасть до того уровня, когда сдается на 50%, а поболее...