Improving Financial Health..

[TheDreamer]

Оперируют понятием market value.

Об этом серьёзном дефекте системы и шла речь. Используются косвенные методы оценки "value". Неоэкономические теории считают, "fair market price" отражает "value" на открытом, свободном и сбалансированном рынке, но является ли современный рынок недвижимости таковым?

Экономическая классика: так называемый "diamond-water paradox". Вода абсолютно необходима для жизни, а бриллианты - нет. Казалось бы вода должна иметь больше "value", но "fair market price" утверждает обратное.

Аналогично и с "real estate". Вместо простенького апартмента в Манхетене можно кое-где купить отличный двухэтажный дом с акрами земли. Отражает ли "fair market price" потребительские качества? Вопрос философский, но он показыает несовершенство метода оценки.

Вы правы, к сожалению, ничего лучше "fair market price" пока не придумано. Увы, для инвестора этот метод не работает, потому что невозможно достоверно оценить рыночные цены в будущем. В результате каждый придумывает свою систему. Те, у кого получается лучше, становятся миллионерами.

Наверняка, у Вас тоже есть личная точка зрения на будущие цены домов, и более чем наверняка она отличается от современного значения "fair market price".

[Dova]

Аналогично и с "реал естате". Вместо простенького апартмента в Манхетене можно кое-где купить отличный двухэтажный дом с акрами земли. Отражает ли "фаир маркет прице" потребительские качества? Вопрос философский, но он показыает несовершенство метода оценки.

Обьясните мне пожалуиста - что такое "потребительские качества" в вашем понимании ?
Коротко, если можно.

[TheDreamer]

Обьясните мне пожалуиста - что такое "потребительские качества" в вашем понимании ?

Мера способности товара удовлетворять потребностям покупателей.

[Mikhail-u]

Мера способности товара удовлетворять потребностям покупателей.

Марксистская "потребительная стоимость"?;)

[Floridian]

Не знаю в чём. У меня впечатление такое сложилось. Смысл в том что получается, что по каким то причинам (законам и правилам) без риэлтора продать дом практически невозможно.

Нет таких "законов и правил". Почему без риелтора продать дом нельзя? Можно, еще как. Особенно если он на улице с большим траффиком находится. Запросто можно продать "off the sign".

По моему опыту, обычно происходит так: сначала продавец приходит к риелтору и просит оценить сколько его дом стоит. Риэлтор говорит сколько. Далее человек месяц-два пытается продать свой дом сам. А риэлтор делает фоллоу-ап коллз, выясняя, когда же наконец человеку надоест дом самому продавать. Обычно люди быстро устают от "инвесторов" и прочих желающих купить дом за пол-цены и листают дом с риэлтором.

Продавец же недвижимости в свою очередь заинтересован в как можно более выской цене на дом (как и продающий). Значит цена получается вздутая не рыночная.

Я не понимаю логики... Продавец жевательной резинки тоже заинтересован в как можно большей цене на жевательную резинку. Как и любой другой продавец. Как и все остальные люди, работающие на продавцов, как недвижимости, так и жеврезинки. Рынок жеврезинки в моем понимании ничем не отличается от рынка недвижимости. Одного желания продавцов поднять (или как Вы выражаетесь "вздуть") цены на их товар недостаточно, чтобы изменить цены на рынке....

Раз новая цена определяется по усреднённой цене предидущих продаж, то каждая новая цена всегда должна быть выше последней за которой продана недвижимость. Потому даже если предложение на дома превышает спрос, то всё равно риэлторы будут бороться до конца для того чтобы удерживать цену на самом высоком уровне. Чтобы иметь свой хлеб.

Откуда взялся этот стейтмент, который я выделил жирным? В каком-нибудь Мичигане каждая новая цена НИЖЕ предыдущей...
А то что риэлторы борются за то чтобы продать подороже, что в этом удивительного? Риэлторов нанимают продавцы. Только толку-то биться. Рынок не повернешь вспять этой "борьбой"...

Например сейчас есть такая практика, когда продающий официально продаёт свой дом за сумму выше чем он реально продал. Разница обычно между официальной и реальной стоимостью отдаётся покупателю под видом оплаты на будущий ремонт купленной недвижимости.
Цена на недвижимость при этом не падает

Либо Вы не совсем верно понимаете концепцию seller's concession, либо говорите о нелегальных вещах (которые, кто спорит, происходят иногда).
Положим, дом продан за 130 тысяч, из них 30 тысяч - селлерз консешн. Продавец ушел с клоузинга со 100 тыс в кармане, 30 тысяч было отдано чеком строительной компании, которая будет делать ремонт. Если владелец компании happens to be дядей покупателя, то конечно чек перекочует у карман покупателя целиком, а если дядя захочет кинуть - то может легко кинуть.
Но главное - надо понимать, что селлерз консешн оплачивается из кармана ПОКУПАТЕЛЯ, а не продавца. 30 тысяч в нашем примере включены в лоун амаунт, и покупатель их сам будет выплачивать.

Замечу, что подобные фокусы становится делать все сложнее и сложнее, все меньше моргидж брокеров, готовых рисковать своей задницей. А директ лендеры такого не делали никогда.
А когда перестанут выдавать лоуны 106 процентов файнансинг, то и вовсе это прекратится.

[Dova]

Мера способности товара удовлетворять потребностям покупателей.

Кто (как) определяет какой покупатель и какие потребности могут считаться "мерой" ?

Spasibo za kratkost'

[Floridian]

Кто (как) определяет какой покупатель и какие потребности могут считаться "мерой" ?

Spasibo za kratkost'

Apparently, сам покупатель? Кто-то любит арбуз, а кто-то свиной хрящик?

[TheDreamer]

По моему опыту, обычно происходит так: ...

Изложенный Вами ход событий напоминает древний анекдот:
- Вы хорошо умеете играть на гитаре?
- Пока ещё не знаю, но сейчас буду пробовать.

Любое дело требует опыта. Если принять во внимание сколько раз за жизнь средний статистический человек покупает и продаёт дом, то станет очевидно, что набраться опыта ему просто негде и не на чем.

Риелтер незаменим, так же как возможность самостоятельно чистить зубы не заменяет дантиста, а умение самостоятельно читать конституцию - адвоката.

Кто (как) определяет какой покупатель и какие потребности могут считаться "мерой"?

Floridian уже написал: "Рынок жеврезинки в моем понимании ничем не отличается от рынка недвижимости." Совершенно верно, и даже можно использовать аналогичные методы исследования рынка.

Например:

1. Разделяем население на социальные группы:
- одинокие;
- женатые с детьми;
- пенсионеры;

2. Опрашиваем и выясняем потребности каждой группы:
- одинокие предпочитают studio близко с работой за цену X1;
- женатые с детьми хотят 2-3 bedroom и рядом со школой за цену X2;
- пенсионерам надо дёшево и спокойно за цену X3;

3. Прогнозируем будущее на N лет:
- столько-то одиноких женится и заведёт детей;
- столько-то женатых станут пенсионерами, а их дети обзаведутся отдельным жильём;
- столько-то пенсионеров умрёт;
- построят завод и наедет столько-то гостарбайтеров;

4. Анализируем результаты и предсказываем спрос/предложение через N лет.

Что-то похожее, но только с десятками социальных групп и с сотнями параметров. Существуют специальные компании, которые этим занимаются и предлагают готовые отчёты за $25K-75K. На интернет такое не выкладывают.

Слоник Трурль предлагал метод дешевле - следить за тем, кто купил подобный отчёт (например, Starbucks для организации новых точек) и повторять их ход (покупать рядом с новым Starbucks).

Марксистская "потребительная стоимость"?;)

Скорее Адама Смита.

[Dova]

...

Флоридиан уже написал: "Рынок жеврезинки в моем понимании ничем не отличается от рынка недвижимости." Совершенно верно, и даже можно использовать аналогичные методы исследования рынка.

Например:

1. Разделяем население на социальные группы:
- одинокие;
- женатые с детьми;
- пенсионеры;

2. Опрашиваем и выясняем потребности каждой группы:
- одинокие предпочитают студио близко с работой за цену Ъ1;
- женатые с детьми хотят 2-3 бедроом и рядом со школой за цену Ъ2;
- пенсионерам надо дёшево и спокойно за цену Ъ3;

3. Прогнозируем будущее на Н лет:
- столько-то одиноких женится и заведёт детей;
- столько-то женатых станут пенсионерами, а их дети обзаведутся отдельным жильём;
- столько-то пенсионеров умрёт;
- построят завод и наедет столько-то гостарбайтеров;

4. Анализируем результаты и предсказываем спрос/предложение через Н лет.

Что-то похожее, но только с десятками социальных групп и с сотнями параметров. Существуют специальные компании, которые этим занимаются и предлагают готовые отчёты за $25К-75К. На интернет такое не выкладывают.

.

То есть вы считаете, что полагаться на мнение потребителя не стоит, "Существуют специальные компании" с более достоверними сведениями.
И именно они "определяет какой покупатель и какие потребности могут считаться "мерой"" (мой вопрос)

Только ,пожалуйста, если возможно, кратко - да - нет - без "примеров" ...

[TheDreamer]

То есть вы считаете, что полагаться на мнение потребителя не стоит, "Существуют специальные компании" с более достоверними сведениями.

Абсолютно неверно. Важно только мнение потребителей. Они эту информацию бесплатно никому не предоставляют, поэтому требуется иметь машину для получения и анализа статистики ("специальную компанию"). Правильная машина не создаёт "более достоверные сведения" и не имеет собственного мнения, а лишь обрабатывает информацию, полученную от потребителей.