Improving Financial Health..

[TheDreamer]

Вы слишком далеко зашли

Пожалуйста, не воспринимайте слова настолько лично. Извините, не имел цели Вас обидеть, не подразумевал реальную дочь (вне зависимости от того существует такая или нет), и так же не утверждал, что Вы работаете на данную контору. Если бы в реальности плохо относился к Вам, то просто бы игнорировал и никогда не отвечал. Можете продолжать считать меня идиотом и дураком. Переход на личности не меняет точку зрения и не делает чёрное белым, а только генерирует абсолютно бесполезные и некоструктивные эмоции.

В реальности неизвестно какова цена дома, пока его реально не продали. Возможно некоторые не продадут вообще ни за какую цену. Многое в жизни priceless независимо от того, какой sales price существует.

[Mikhail-u]

В реальности неизвестно какова цена дома, пока его реально не продали. Возможно некоторые не продадут вообще ни за какую цену. Многое в жизни прицелесс независимо от того, какой салес прице существует.

Ну, вступившись за [dove] - как обиженную сторну: аналогично и с акциями - кто-то не продат ни за какие деньги - разве нет таких людей, особенно в случае частных [none-public] фирм?

друго е дело, сторонники теории "быстрого эффективного обогащения" на недвижимости забывают о том, что и сами операции с недвижимостью далеко небыстрые, и подскоки цен на отдельные акции золото, нефть тоже имеют место (и некто -не я -может похвалиться как здорово заработал).

Я уже писал, мой знакомый -20-летний мальчишка, студент андеград (будущая звезда Уолл Стрита - это без сомнений) нашёл израильскую компанию и только за полгода увеличил свои вложения в 22раза!.

[TheDreamer]

аналогично и с акциями

На самом деле, разница между stock и real estate в основном техническая: другие методы оценки стоимости и другая процедура купли-продажи.

Кстати, у нас в округе 75% риелтеров почему-то женщины.

за полгода увеличил свои вложения в 22 раза

Как правило, такое не столько талант, сколько удачный случай или инсайдерская информация. При любом раскладе за парня можно порадоваться. Так бы каждому, но только кто же тогда пойдёт в домохозяйки.

[Mikhail-u]

Как правило, такое не столько талант, сколько удачный случай или инсайдерская информация. При любом раскладе за парня можно порадоваться. Так бы каждому, но только кто же тогда пойдёт в домохозяйки.

В этом конкретном случае - именно талант. Я думаю, мы о нём услышим когда-нибудь, - но не как о домохозяйке, разумеется. ;)

[Mikhail-u]

Кстати, у нас в округе 75% риелтеров почему-то женщины.

Меньше математики, меньше вероятность "потерять почти всё" - остаточная стоимость домов, особенно в Манхэттене если и упадёт до 10% от первоначальной - то это нескоро.

[Floridian]

Точно так же с продажей домов. Если что-то продано за X долларов, то это не означает, что оно реально стоит X долларов. Это означает лишь, что при обмене продавец и покупатель согласны на X долларов. Таково их субъективное мнение и личные обстоятельства.
.

Никто в РЕ бизнесе не оперирует понятием "дом реально стоит Х долларов". Такого понятия не существует. Оперируют понятием market value. Государственное агентство определяет это понятие как:

Fair market value: the hypothetical price that a willing buyer and seller will agree upon when they are acting freely, carefully, and with complete knowledge of the situation.
http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/buying/glossary.cfm

Берут 10 домов похожих на исследуемый, проданных в последние 6 месяцев - и берут среднее арифметическое продажной цены. Заведомо откидывают nominal and non-arm's-length transactions. К сожалению, большой точности оценок еще не придумали...

[бубенчиков]

Никто в РЕ бизнесе не оперирует понятием "дом реально стоит Х долларов". Такого понятия не существует. Оперируют понятием market value. Государственное агентство определяет это понятие как:

Fair market value: the hypothetical price that a willing buyer and seller will agree upon when they are acting freely, carefully, and with complete knowledge of the situation.
http://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/buying/glossary.cfm

Берут 10 домов похожих на исследуемый, проданных в последние 6 месяцев - и берут среднее арифметическое продажной цены. Заведомо откидывают nominal and non-arm's-length transactions. К сожалению, большой точности оценок еще не придумали...

Слыш Флоридиан, у меня личное мнение, что нифига в рил эстэй маркет не работает. Там много мухлежа, и дома по сути продаются риэлторами самим себе в результате чего цены вздуваются.

Там в последние 10 лет нечто подобное как было с Энроном, только пока ещё не раскрыли. Боятся видимо обрушения рынка. Как Буш уйдёт сразу начнётся.

Потому что нужно будет на кого-то массовые дефолты списывать.

[Floridian]

Слыш Флоридиан, у меня личное мнение, что нифига в рил эстэй маркет не работает. Там много мухлежа, и дома по сути продаются риэлторами самим себе в результате чего цены вздуваются.

.

Поясни, пожалуйста. Пока я ничего не понял. В чем именно мухлеж? Зачем самим себе продавать дома? Я сам себе дома не продаю . О каком массовом conspiraсy речь-то идет? (Ну, такое делают в ограниченных масштабах, конечно.... типа билдер построил 30 кондо, каждое планирует продать по скажем 300 тыс, и первое из них продает самому себе (на подставного покупателя) за 350 тыс, а последующим покупателям показывает на паблик рекорд, смотри, мол, первое кондо у меня уже с руками оторвали за 350, бери за 300 пока я добрый. Ну и банки конечно будет давать лоуны по 300 легко, так как уже есть comparable property проданная за 350. Но этот вид "продажи самому себе" имеет очень ограниченную область применения....пожалуй только кондо)

[бубенчиков]

Поясни, пожалуйста. Пока я ничего не понял. В чем именно мухлеж? Зачем самим себе продавать дома? Я сам себе дома не продаю . О каком массовом conspiraсy речь-то идет? (Ну, такое делают в ограниченных масштабах, конечно.... типа билдер построил 30 кондо, каждое планирует продать по скажем 300 тыс, и первое из них продает самому себе (на подставного покупателя) за 350 тыс, а последующим покупателям показывает на паблик рекорд, смотри, мол, первое кондо у меня уже с руками оторвали за 350, бери за 300 пока я добрый. Ну и банки конечно будет давать лоуны по 300 легко, так как уже есть comparable property проданная за 350. Но этот вид "продажи самому себе" имеет очень ограниченную область применения....пожалуй только кондо)

Не знаю в чём. У меня впечатление такое сложилось. Смысл в том что получается, что по каким то причинам (законам и правилам) без риэлтора продать дом практически невозможно.

Продавец же недвижимости в свою очередь заинтересован в как можно более выской цене на дом (как и продающий). Значит цена получается вздутая не рыночная.

Раз новая цена определяется по усреднённой цене предидущих продаж, то каждая новая цена всегда должна быть выше последней за которой продана недвижимость. Потому даже если предложение на дома превышает спрос, то всё равно риэлторы будут бороться до конца для того чтобы удерживать цену на самом высоком уровне. Чтобы иметь свой хлеб.

Например сейчас есть такая практика, когда продающий официально продаёт свой дом за сумму выше чем он реально продал. Разница обычно между официальной и реальной стоимостью отдаётся покупателю под видом оплаты на будущий ремонт купленной недвижимости.
Цена на недвижимость при этом не падает

[Буржуй]

Оракл. А как ты заговоришь если DOW через год станет 15К? Или реал эстайт через 3 года опять побьёт все рекорды роста? Во-во.

Никак не заговорю. Этому не бывать. Дау корректирован, но будет падать в очередной коррекции, и риал стейт тоже. В саянс фикшен я перестал верить с тех пор как вырос.