Improving Financial Health..

[Буржуй]

Кто сказал, что в этом вложении нет риска??? Не рискует только тот, кому нечем рисковать. Даже жить вредно - от этого стареют и умирают.

Чтбы Вам не было скучно, давайте предположим, что в январе на втором этаже лопнула труба, и пока люди не вернулись с работы, то апартменты на первом этаже и бейсмент медлено наполнялись водой. После этого раздражённые тенанты ещё и подали в суд, требуя компенсации за испорченное имущество и невозможные условия жизни.

В августе другого года к Вам наведывается полиция, которая забирает одного из квартиросъёмщиков. Выглядел, как очень приличный человек, а на самом деле оказался мелким торговцем наркотиками. Теперь, он не только оставляет за собой неуплаченный рент за два месяца и разгромленный апартмент, но и утверждает, что наркотики ему подбросили Вы (так как имели ключ от двери).

В ноябре следующего года какие-то тинейджеры поджигают автомобиль, стоящий около Вашего дома. Прежде чем пожарные приехали, огонь повреждает здание. Страховка не хочет платить, потому что это был поджёг, и они такое не страховали. Вы сидите и думаете, где срочно достать деньги на ремонт и подавать ли в суд на страховую контору.
:D
Сложные проценты считаются по-другому:
(7.43) ** (1/12) = 1.19 или 19% в год
Остальные числа тоже слегка перекошены. Думаю, что в реальности будет заметно меньше, чем это.

Должен так же заметить, в индекс Доу Джонса вкладывает народ, который не умеет думать головой самостоятельно, а хочет тупо идти в след за чужим аналитиками. Это стратегия, не дающая максимальной прибыли.
Наоборот. Если взять 40-50 лет, то разница чувствительная.

Я сказал что в вложение в недвижимость нет риска. Как кто?

Давайте предположим. Что умные лендлорды дают людям "лис" в которым есть несколько пунктов, один из которых гласит что то вроде: "INSURANCE: TENANT may maintain a personal property insurance policy to cover any losses sustained to TENANT'S personal property or vehicle. It is acknowledged that LANDLORD does not maintain this insurance to cover personal property damage or loss caused by fire, theft, rain, water overflow/leakage, acts of GOD, and/or any other causes. It is acknowledged that LANDLORD is not liable for these occurrences. It is acknowledged that TENANT'S insurance policy shall solely indemnify TENANT for any losses sustained. TENANT'S failure to maintain said policy shall be a complete waiver of TENANT'S right to seek damages against LANDLORD for the above stated losses. The parties acknowledge that the premises are not to be considered a security building which would hold LANDLORD to a higher degree of care." Учитывая что тененат подписал такой "лис" он может судить ландлорда до посинения, и ничего кроме потерянного времени и денег себе не засудит. Учитывая что умный лендлорд учтёт пункт типа: "ATTORNEYS' FEES. Should it become necessary for Landlord to employ an attorney to enforce any of the conditions or covenants hereof, including the collection of rentals or gaining possession of the Premises, Tenant agrees to pay all expenses so incurred, including a reasonable attorneys' fee." То подав на ландлорда в суд, тенент ещё и заплатит за адвокака лендлорда.

Наркодиллер, которого забрала полиция может говорить что ему хочется, за его слова ландлорда даже не вызовут на допрос, е естественно никаких неприятностей он лендлорду не принесёт.

Если здание горит по какой то причине ландлортд получает деньги из страховой компании. Страховка платить отказаться не может, это не реальная ситуация.

Я понимаю что вы не имеете не малейшего понятия об управлению недвижимости, зачем же тогда столько апломба:confused:

[TheDreamer]

пока денег нет, работай как проклятый

Грубо оценим, сколько надо иметь, чтобы наконец бросить работу и деньги работали за человека.

Допустим:
Желаемый доход: $200K в год
Налоги с дохода: 35% в год
Рост инвестиции (не облагаемый налогом): 10% в год
Реальная инфляция: 5% в год

Необходимый капитал:
$200K * (100% + 35%) / (10%-5%) = $5.4M

Конечно, в реальности надо раза в 2 больше.

Учитывая что тененат подписал такой "лис" он может судить ландлорда до посинения, и ничего кроме потерянного времени и денег себе не засудит.

Откровенный миф. Американский суд часто непредсказуем, как война. Никогда не знаешь, чем может закончиться.

Небольшой неточности в документе вполне достаточно, чтобы lease agreement стал незаконным. Какой-нибудь ушлый адвокат возьмёт и откопает что-нибудь. В деле типа O. J. Simpson вообще были явные доказательства, но jury вынесли иное решение. Вот если попадут в jury бывшие тенанты и постановят, что любой landlord не прав по определению.

В американских тюрьмах за убийство сидит куча народа, и впоследствие оказывается, что примерно 8% сидели зря, потому что нашёлся настоящий преступник. Это убийство, где суд гораздо серьёзней.

[Буржуй]

...Откровенный миф. Американский суд часто непредсказуем, как война. Никогда не знаешь, чем может закончиться.

Небольшой неточности в документе вполне достаточно, чтобы lease agreement стал незаконным. Какой-нибудь ушлый адвокат возьмёт и откопает что-нибудь. ...

В этой жизни нет ничего что может дать 100% гарантию, но если лис почти булетпруф, то он почти 100% гарантия что судья его не выкинет в мусор. Чтобы такого не было нужно учесть пункты типа:

"SEVERABILITY. If any provision of this Agreement or the application thereof shall, for any reason and to any extent, be invalid or unenforceable, neither the remainder of this Agreement nor the application of the provision to other persons, entities or circumstances shall be affected thereby, but instead shall be enforced to the maximum extent permitted by law. "

А также типа:

"ENTIRE AGREEMENT: The foregoing agreement, including any attachments incorporated by reference, constitute the entire agreement between the parties and supersedes any oral or written representations or agreements that may have been made by either party. Further, TENANT represents that TENANT has relied solely on TENANT'S judgment in entering into this agreement. TENANT acknowledges having been advised to consult with independent legal counsel before entering into this Agreement and has decided to waive such representation and advice. TENANT acknowledges that TENANT has read and understood this agreement and has been furnished a duplicate original."

Хотя судья может естественно сделать что он или она хочет, что бывает очень редко.

[TheDreamer]

Чтобы такого не было нужно учесть пункты типа: ...

Это всё понятно, но текст lease agreement не является главным законом.

Например, существует "implied warranty of habitability". Если прорвало трубу, и это из-за того, что landlord вовремя не устранил неисправности, то нарушен закон со всеми вытекающими последствиями. Нельзя было сдавать жильё, если неисправен водопровод.

Существует много способов, как tenant и landlord могут попить у друг-друга крови. Обычно выигрывают адвокаты, потому что получают деньги сразу.

Если tenant-у даже присудят оплатить затраты landlord-а на адвоката или на ремонт, то не факт, что это когда-нибудь случится.

Знаю реальный случай, когда влетев на деньги человек просто воспользовался вторым паспортом и умотал из США куда-то в Россию, где американское правосудие его не может найти. Правда, речь там шла не о жилье, но дома тоже могут стоить немало.

[Floridian]

НУ то что лоер не даёт это понятно. Но Моргидж брокер должен давать, ты теряешь не малые деньги.

Я ж говорю, что с мортгидж брокерами не работаю (последние месяцев 8-9), работаю только с директ лендерами. Чтобы были деньги на кикбэк, нужно сначала покупателя на эти деньги зачарджить в виде пойнтов. А если мой лоан офисер из Чейза делает им клозинг кост 3 процента и не чарджит пойнтов ни спереди, ни сзади, откуда деньги-то на кикбэк для агента взять?....

[Floridian]

Как уже говорил, по статистике большинство американцев продают дом через 5-10 лет. Сколько денег останется невыплачено на момент продажи дома?

На 5-ый год (7% APR):

• Кредит 05 лет - невыплачено $0K из $150K
• Кредит 10 лет - невыплачено $87K из $150K
• Кредит 15 лет - невыплачено $115K из $150K
• Кредит 20 лет - невыплачено $129K из $150K
• Кредит 25 лет - невыплачено $136K из $150K
• Кредит 30 лет - невыплачено $141K из $150K
• Кредит 35 лет - невыплачено $144K из $150K
• Кредит 40 лет - невыплачено $146K из $150K
• Кредит 45 лет - невыплачено $147K из $150K
• Кредит 50 лет - невыплачено $148K из $150K

На 10-ый год (7% APR):

• Кредит 05 лет - невыплачено $0K из $150K
• Кредит 10 лет - невыплачено $0K из $150K
• Кредит 15 лет - невыплачено $67K из $150K
• Кредит 20 лет - невыплачено $100K из $150K
• Кредит 25 лет - невыплачено $118K из $150K
• Кредит 30 лет - невыплачено $128K из $150K
• Кредит 35 лет - невыплачено $135K из $150K
• Кредит 40 лет - невыплачено $140K из $150K
• Кредит 45 лет - невыплачено $143K из $150K
• Кредит 50 лет - невыплачено $145K из $150K

Иначе говоря, по Вашей схеме на момент продажи выплачиваются в основном только проценты и почти ничего больше. Получается не инвестиция, а трата денег.

Вы мне конечно польстили (насчет "по Вашей схеме") , но simple interest loan не я придумал... Я прекрасно знаю и мои покупатели тоже, что если собираешься в доме жить меньше пяти лет, то лучше брать interest only, а не фикст. Но странная вещь, я Вам доложу: несмотря на это СЕЙЧАС все берут 30 year fixed. (хотя полтора года назад большинство брали интерест онли) Осторожничают. Думают, а вдруг цены через эти самые пять лет, как я продавать соберусь, возьмут и упадут? А моргидж-то adjust... И берут фикст. Мне лично все равно. Но такая людская логика.

Далее, mortgage - это не продукт, а кредит с залогом в виде недвижимости. То, что банки не пропагандируют схемы типа 5-лет и 50-лет, вовсе не означает, что такие кредиты нигде и никак не получить.

Опять Вы, извиняюсь, теоритезируете. Какие пятилетние моргиджи? Нету их. Потому что они не нужны никому. Ну как спрашивается выплачивать 500-тысячный дом за 5 лет обычному человеку? Это какой же доход надо иметь? Легче взять 30 лет фикст без припеймент пенальти, и если бабки вдруг появятся - послать в счет принсипала.

Вы в курсе, что банки собирают мортгиджи в batch и продают друг другу. Так вот в эти batches собираются только стандартные моргиджи, например все 30 лет фикст, 20 проц. эквити, лоан амаунт 500-600 тыс. Поскольку такие лоуны распространены больше всего, то и процент на такого плана лоуны самые выгодные. А если даже Вы лично уговорите банк дать Вам пятилетний моргидж, ну что он делать с ним будет? В батч не положишь, придется ему обслуживать этот лоун самому до посинения... Это никому не надо. Поэтому на пятилетний лоун Вам предложат очень невыгодные условия.

Так же заверяю Вас, что в нескольких милях от аппартментов известная контора под названием KB Homе застраивает квартал двухэтажными односемейными домиками:
http://www.kbhome.com/Community.aspx?CommID=00450330
Подозреваю, что они подумали, прежде чем инвестировать деньги в строительство этого real estate, и считают, что смогут выгодно продать.

Опять мы в терминологии расходимся.... Эта строительная фирма собирается построить сотню двухсемейных домов и все их продать, верно? В таком случае нельзя говорить, что они инвестируют деньги в недвижимость. Они недвижимость "производят". Инвестировать в недвижимость будут те, кто эти двухсемейные дома купит. Если Вы с моей терминологией не согласны, тогда можно утверждать что компания Форд инвестирует деньги в автомашины....
.

[Буржуй]

Я ж говорю, что с мортгидж брокерами не работаю (последние месяцев 8-9), работаю только с директ лендерами. Чтобы были деньги на кикбэк, нужно сначала покупателя на эти деньги зачарджить в виде пойнтов. А если мой лоан офисер из Чейза делает им клозинг кост 3 процента и не чарджит пойнтов ни спереди, ни сзади, откуда деньги-то на кикбэк для агента взять?....

Не важно. И чеис и ваму платит, если попросишь. А не попросишь, зачем он(а) тебе вдруг даст?

[Floridian]

Не важно. И чеис и ваму платит, если попросишь. А не попросишь, зачем он(а) тебе вдруг даст?

Если эдак рассуждать, то деньги можно требовать и получать везде, например, затарился в продуктовом магазине на 100 долларов - и к хозяину магазина требовать 2 доллара отката, мол я "большой" покупатель. Даст? Ну да, наверно даст.

Разница в цифрах. Когда РЕ агент приводит покупателя к моргидж брокеру и тот чарджит его тыщ эдак 20 - грех десятку отката не попросить. Но когда лоан офисер от директ лендера не чарджит моего покупателя НИЧЕГО НИ спереди НИ сзади (а я лично в этом убеждаюсь, просматривая его рейт шиит) - сколько по-твоему я должен у лоан офисера просить? Долларов 100? Или 500? Спасибо, я переживу, мой РЕ коммишн обычно меньше 10 тыс не бывает. Лоун офисер у директ лендера получает зарплату + небольшие коммиссионные за каждый лоун (я знаю какие, но неэтично будет выставлять конкретную сумму здесь на обозрение).

Времена моргидж брокеров если еще не прошли, то скоро пройдут. Я знаю много моргидж брокеров, которые сейчас переквалифицируются, потому что работы нет после обвала сабпрайм маркета. И не будет в ближайшее время. (пример - я сам). Сейчас не 2003 год....

[Буржуй]

Если эдак рассуждать, то деньги можно требовать и получать везде, например, затарился в продуктовом магазине на 100 долларов - и к хозяину магазина требовать 2 доллара отката, мол я "большой" покупатель. Даст? Ну да, наверно даст.

Разница в цифрах. Когда РЕ агент приводит покупателя к моргидж брокеру и тот чарджит его тыщ эдак 20 - грех десятку отката не попросить. Но когда лоан офисер от директ лендера не чарджит моего покупателя НИЧЕГО НИ спереди НИ сзади (а я лично в этом убеждаюсь, просматривая его рейт шиит) - сколько по-твоему я должен у лоан офисера просить? Долларов 100? Или 500? Спасибо, я переживу, мой РЕ коммишн обычно меньше 10 тыс не бывает. Лоун офисер у директ лендера получает зарплату + небольшие коммиссионные за каждый лоун (я знаю какие, но неэтично будет выставлять конкретную сумму здесь на обозрение).

Времена моргидж брокеров если еще не прошли, то скоро пройдут. Я знаю много моргидж брокеров, которые сейчас переквалифицируются, потому что работы нет после обвала сабпрайм маркета. И не будет в ближайшее время. (пример - я сам). Сейчас не 2003 год....

Ты, я думаю ещё не привык к местным законам, ну ничего пока твоим могидж брокерам везёт. ЛОЛ Агенту даже мастер платит 10% от стоимости работы, если агент его порекомендовал покупателю а те его взяли. Вейк ап. ЛОЛ

[TheDreamer]

Ну как спрашивается выплачивать 500-тысячный дом за 5 лет обычному человеку?

Расскажите, если я могу выплатить такой дом за 1 день, то что помешает выплачивать 5 лет?

Конечно, я возьму 30-лет FRM. Понимаете, если на инвестициях делается 15% в год (допустим), а какой-то чудик даёт мне крупную сумму на 30 лет под 6.5% (допустим) и к тому же tax-deductible interest(!), то это же просто грех продавать инвестиции и платить кешем. Конечно, смущает предстоящее падение цен на недвижимость, но с другой стороны, если всё равно нужен primary residence, то почему не рискнуть.

Вот, Вашего "обычного" нищего, который покупает дом на последние деньги - не понимаю просто в упор.

Да, в США традиция предлагать mortgage на 10-15-30 лет, но это не значит, что не может существовать других условий.

Один из моих знакомых американцев взял loan ... у своей бабушки. Как Вы думаете, внук с бабушкой могут договориться об условиях нестандартного loan-а? Конечно, в России такие отношения с бабушками были не приняты, но здесь - оказывается бывает.

если собираешься в доме жить меньше пяти лет, то лучше брать interest only

В этом случае однозначно выгоднее рентовать.

Они недвижимость "производят".

Это зависит от интерпертации. По большому счёту, а это не производство, а нечто более сложное.

Cначала деньги инвестируются в приобретение земли, которая выделена городом под residential homes. Понимаете ли, такая земля - это тоже недвижимость. Потом повышают стоимость своей недвижимости, наняв контрактора, построив дома, насадив парки и построив дороги, и перепродают в розницу.

Вашим клиентам никто не мешает купить развалюху, заняться home improvment и продать дороже? Включает ли по Вашему такое занятие инвестицию денег в недвижимость?