Improving Financial Health..

[Floridian]

А они не забыли сказать, что есть прогнозы конца Real Estate Bubble и коррекции цен?

Еще раз, не надо говорить о риал истейте и бабблах в масштабе страны. Приведенный Вами график - не что иное, как "график средней темперературы тел по больнице" , у кого-то 39, у кого-то 35... Этот график не имеет никакого практического смысла.
Лично я понятия не имею что творится в других штатах. Вот Мост Вонтед рассказывает здесь на форуме что у него во Флориде РЕ баббл - я просто верю ему на слово. В NYC никакого баббла нет. Доказательство простое: при покупке 3х семейного дома с 0 даун дом платит сам за себя +- $200-300. ДЕШЕВЛЕ НЕ БУДЕТ, будет только дороже, потому что рент растет а не падает. Так что будет ли коррекция цен в каких-то штатах или нет - мне неведомо, но здравый смысл мне подсказывает что в NYC ее не будет, поэтому я и занимаюсь здесь РЕ.

Последние 6 лет цены ломанули как сумасшедшие - это правда.

Очевидно, 6 лет назад цены были "неправильные", вот они и "откорректировались". Наверняка сказать не могу, так как меня здесь 6 лет назад не было.

Да, по совету Floridian имеющие машину времени могут полететь и купить дом 10 лет назад. Для остальных вопрос стоит, что делать сегодня и в следующие 10 лет.

Я такого совета не давал, но если б давал, то это был бы самый ценный совет в этом топике .
Что делать сегодня? Ответ простой: 1) если покупается праймари резиденс, то покупатель должен посчитать каков будет месячный пеймент на дом (или out-of-pocket payment за свою часть дома, если дом многосемейный), и если он этот пеймент делать может, то пусть покупает. Если не может делать - пусть не покупает.
2) если это инвестмент проперти - нужно выбирать районы где цены пойдут вверх в ближайшие 5 лет. Советуйтесь с МЕСТНЫМИ РЕ агентами, используйте здравый смысл, считайте пейменты - и принимайте решение.

[nat123]

Если нет безумных денек - покупайте старый дом и ремотрируйте ево до чилавеческого состояния, плюс на таксах сьекономите.

[Floridian]

Их знания подкреплены практикой в одной конкретной сфере вложений.

Вот именно, и я это не забываю все время подчеркивать - только в одной, в РЕ. Я вообще не знаю, что такое акция

Будучи экспертами в этой сфере,, они имеыт возможность покупать отхватывать личнодля себя лакомые кусочки: недвижимость по "смешным" ценам (по этим ценам начинающий "инвестор" никогда не купит - ведь инк и Флоридиан приберегут это для себя) и быстро продавать, если чего). Так что, начианющему не только не светит уровень рентабельности зубров от [Real Estate], но даже и средний статистический уровень.

А эти мифы мне неохота даже и комментировать. Якобы существуют проперти по "смешным" ценам, бла-бла-бла. Не существуют. Если такие сделки проходят - то с нарушением закона. Кроме того, принимаются соответствующие законы, которые будут охранять домовладельцев от predators (Google these terms: home equity theft prevention act New York).

А вообще, зубры заинтересованы в том, чтобы привести на рынок побольше "лохов" - именно на их ошибках и делаются деньги профессионалами...

Ну а этот миф мне комментировать и вовсе противно.

[Dova]

Их знания подкреплены практикой в одной конкретной сфере вложений. ...

Наиболее безопасный вариант: вложиться и в недвижимость и в ценные бумаги, причём диверсифицируясь не только по отраслям, но и по глобальной географии.

А вообще, зубры заинтересованы в том, чтобы привести на рынок побольше "лохов" - именно на их ошибках и делаются деньги профессионалами...

Я сразу говорю - на роль эксперта не претендую. Но так случилось, что у меня американский бечелор в экономике и кое- какие знания в РЕ. Деньги тоже держала и в фандах, и в РЕ.
Так вот, я считаю что баблс в ценных бумагах -да, "таки" был, есть и, не дай б-г, опять будет.
В РЕ цены росли, растут и будут расти. Почему же это "баблс"? Это реальные дом или кондо по реальной маркет прайс. Кто кого обманывает - продавец покупателя? И что это за мифические "наживы" брокеров - стандартные % комиссионные с покупки? Ты свою проперти как "лох" купил? Почему же думаешь, что остальные покупатели "вчера родились"?
...и только твой "безопасный вариант" не вызывает возражений. Могут быть комментарии, но это не обязательно.

[TheDreamer]

Что делать сегодня? Ответ простой: 1) если покупается праймари резиденс, то покупатель должен посчитать каков будет месячный пеймент на дом (или out-of-pocket payment за свою часть дома, если дом многосемейный), и если он этот пеймент делать может, то пусть покупает. Если не может делать - пусть не покупает.
2) если это инвестмент проперти - нужно выбирать районы где цены пойдут вверх в ближайшие 5 лет. Советуйтесь с МЕСТНЫМИ РЕ агентами, используйте здравый смысл, считайте пейменты - и принимайте решение.

Ответ действительно очень простой, но страшно неправильный.


========= 1. Цель инвестиции

Представим себе немного абстрактный пример. Допустим, у человека есть выбор между двумя вариантами:
1. Владеть домом в каком-нибудь Бруклине за $500K, вдохнуть канцероген из-за плохой экологии и умереть в 67 лет от рака.
2. Владеть домом в неизвестной деревушке Монтаны за $150K и умереть от инфаркта в 76 лет.

Что более правильно? Зависит от того, что человек хочет. Кто-то выберет дом в Бруклине, а кому-то предпочтительней долгая жизнь.

Вывод: Ценность инвестиции измеряется не в долларах, а в возможности достижения поставленной цели.

Связываясь с недвижимостью человек прежде всего должен вспомнить свою цель в жизни и ответить на весьма непростой вопрос "Is Real Estate investing right for me?" В Вашем варианте возможности задуматься просто не предусмотрено. Надо покупать, потому что больше нечего покупать, и пока ещё не подорожало, а думать будет потом кто-то другой, когда агент уже получит деньги.


========= 2. Время инвестиции

Другой немного абстрактный пример. Человек копил деньги всю жизнь, выростил их до $100M и умер, так и не воспользовавшись. Поступил ли он правильно?!

Ещё один пример, и на этот раз реальный. В 2004-ом году TheDreamer купил 500 акций Google по $110 за акцию. В 2006-ом испугавшись возможного падения он продал их по $420 за акцию. Сейчас акции Google в районе $500. Следует ли их покупать сегодня?!

Вывод: Существует правильное время вкладывать деньги, и существует правильное время изымать деньги. Как и человек, инвестиция должна иметь день рождения и дату смерти. Эти дни взаимосвязаны. Если человек видит, как толпа делает деньги, то скорее всего он уже опаздал.

Вы же по сути предлагаете купить недвижимость, как только достаточно финансов и при этом не заботиться о предстоящей продаже. TheDreamer ответит, что в США гораздо легче что-то купить, чем потом продать. Исходя из своей жизненной цели надо определить на какое время человек собирается задержаться в данном районе и когда придётся продавать дом. В США на недвижимость уже давно никто не смотрит, как на потомственный замок, переходящий по наследству на протяжении десятков поколений.

Самая распространённая ошибка в инвестициях - покупать при возможности и продавать при необходимости. Вместо этого и то, и другое должно базироваться на выгоде.


========= 3. Советы по инвестиции

Абстрактный пример. Допустим TheDreamer не продал акции Google, а продаёт их завтра. Вместе с тем, чтобы выгоднее продать, он советует всем знакомым завтра покупать Google, а так же рассылает по e-mail аналогичные призывы.
Следует ли следовать данному совету?!

Вывод: Доверять можно только Господу Богу, себе и несколько в меньшей степени человеку, находящемуся на Вашем payroll. Больше никому и никогда.

К весьма плачевным последствиям приведёт предложение обращаться к местным агентам, которым по американской традиции платит продавец и которые не несут финансовой ответственности за свои советы. Агент страшно заинтересован в своей выгоде даже, если клиент разорится и будет вынужден жить под мостом. Он - человек, которого надо не спрашивать совета, а приперать к стенке и ставить перед фактом.


========= 4. Акцентирование внимания на пейментах

Математический факт, что пеймент можно сделать практически любым при фиксированной сумме кредита и APR, если должным образом растягивать время выплаты. Агенты знают это свойство и пользуются, чтобы откровенно обувать клиентов. Человеку говорят, что он может себе позволить гораздо более дорогой и раскошный дом. При этом дом overpriced, а payments разжижены так, чтобы казалось affordable.

Вывод: Следует концентрироваться достижении жизненной цели, а это должны быть никак не пейменты на всю оставшуюся жизнь.

Кроме того, если пеймент сегодня выглядит приемлимым, то это не значит, что он завтра останется таким же.

Допустим, инфаркт, а операция на сердце стоит $250K. Многие HMO намеренно затягивают время, назначая анализ за анализом или ненавязчиво игнорируя симптомы. Экономически им намного выгоднее, чтобы человек умер до операции. Лучший insurance - это счёт c деньгами, которые доступен прямо сегодня. Чтобы выгодно продать дом, может потребоваться даже год. Этого времени может не быть, и тогда приходится отдавать real estate за бесценок.

[Most Wanted]

Ответ действительно очень простой, но страшно неправильный.......

Представим себе немного абстрактный пример. Допустим, у человека есть выбор между двумя вариантами:
1. Владеть домом в каком-нибудь Бруклине за $500K, вдохнуть канцероген из-за плохой экологии и умереть в 67 лет от рака.
2. Владеть домом в неизвестной деревушке Монтаны за $150K и умереть от инфаркта в 76 лет.



Допустим, инфаркт, а операция на сердце стоит $250K. Многие HMO намеренно затягивают время, назначая анализ за анализом или ненавязчиво игнорируя симптомы. Экономически им намного выгоднее, чтобы человек умер до операции. Лучший insurance - это счёт c деньгами, которые доступен прямо сегодня. Чтобы выгодно продать дом, может потребоваться даже год. Этого времени может не быть, и тогда приходится отдавать real estate за бесценок.

Очень глубокая мысль ...

Я бы с Вами распил бытылочку "Мартэля" :34:

[Floridian]

========= 1. Цель инвестиции

Представим себе немного абстрактный пример..... .

Вывод: Ценность инвестиции измеряется не в долларах, а в возможности достижения поставленной цели.

Связываясь с недвижимостью человек прежде всего должен вспомнить свою цель в жизни и ответить на весьма непростой вопрос "Is Real Estate investing right for me?" В Вашем варианте возможности задуматься просто не предусмотрено. Надо покупать, потому что больше нечего покупать, и пока ещё не подорожало, а думать будет потом кто-то другой, когда агент уже получит деньги.

Простите, я не понимаю смысла Вашего абстрактного примера. Видимо, мысль слишком глубока для меня
Вы продолжаете говорить о покупке РЕ, как об инвестиции в первую очередь. Это неправильно, особенно в наше время. Из 9 домов которые я лично продал в прошедший год, только один был куплен с целью долгосрочного инвестмента. Остальные - как праймари резиденс, или кондо конвершн, или с целью отремонтировать и
продать сразу. Я думаю, такая тенденция наблюдается по всей Америке, поэтому дома и сидят на маркете так долго - никто ИНВЕСТИРОВАНИЕМ в резиденшл риал истейт сейчас не занимается. Это ни к чему. Сейчас не время.

НО: покупать праймари резиденс - всегда время. Повторюсь, как только человек может делать необходимый пеймент - ему стоит покупать. Это главный критерий. Разумеется, второстепенными факторами, которые я раньше не упоминал будут: сколько лет он собирается в доме жить, наличие сбережений хотя бы в 5-10 месячных пейментов, смена лайфстайл (апартмента на свой дом) и т.п.

Насчет инвестирования в коммерческую недвижимость - здесь я вообще не вижу разницы между 2000, 2007 или любым другим годом. Есть определенный cap rate для определенного нейборхуда - и он один и тот же последние двадцать лет, инвесторы получают гарантированную прибыль на вложенный даунпеймент и перепродадут они потом дом с прибылью или без прибыли - вообще дело десятое. Коммерческую недвижимость можно и нужно покупать всегда - ну разве что выбирая эрию правильно, но это уже детали.

Вы же по сути предлагаете купить недвижимость, как только достаточно финансов и при этом не заботиться о предстоящей продаже.

Я это предлагал только для праймари резиденс. Для инвестмент пропертиз я предлагал и предлагаю делать тщательный анализ нейборхуда и проч.

К весьма плачевным последствиям приведёт предложение обращаться к местным агентам, которым по американской традиции платит продавец и которые не несут финансовой ответственности за свои советы. Агент страшно заинтересован в своей выгоде даже, если клиент разорится и будет вынужден жить под мостом. Он - человек, которого надо не спрашивать совета, а приперать к стенке и ставить перед фактом.

Я понимаю Вашу ненависть к риал истейт агентам. Не первый раз сталкиваюсь. Думаю, Вы еще ни разу не продавали свой дом. Вот когда попытаетесь выставить свой дом на продажу как for sale by owner, увидите как набегут "инвесторы", предлагающие какие угодно "способы избавить Вас от дома" - начиная от офферов на 40% ниже маркет валью или невинного assignable contract и заканчивая грабительским quit-claim deed - вот тогда-то риал истейт агент, приводящий Вам реальных кволифайд покупателей с реальными офферами покажется Вам рыцарем на белом коне.

Но я понимаю... для Вас РЕ агент это человек который открывает своим ключом дверь показываемого дома и может быть дающий список comparable properties in the neighborhood. За что ему тыщи платить в самом деле, а?

========= 4. Акцентирование внимания на пейментах

Математический факт, что пеймент можно сделать практически любым при фиксированной сумме кредита и APR, если должным образом растягивать время выплаты. Агенты знают это свойство и пользуются, чтобы откровенно обувать клиентов. Человеку говорят, что он может себе позволить гораздо более дорогой и раскошный дом. При этом дом overpriced, а payments разжижены так, чтобы казалось affordable.

Вы путаете риал истейт агентов с продавцами автомобилей. Трюк, о котором Вы говорите - из арсенала последних, но никак не первых.
В РЕ невозможно разжижить пейменты до такой степени, чтобы дорогой дом стал аффордабл. Для дотошных спорщиков внесу добавление в мой изначальный совет : покупать праймари резиденс надо как только пейменты станут доступными исходя из 30 year fixed mortgage. Разумеется, не исходя из минимального пеймента при Option ARM (я думал, это и раньше было понятно).

Если Вы говорите о 40 и 50-ти летних мортгиджах - это опять-таки не в тему: большие директ лендеры их не предлагают, а связываться с мортгидж брокером и переплачивать ему СЕГОДНЯ 3% от стоимости проперти для того чтобы съэкономить 100 долларов на месячном пейменте - того не стоит, и это РЕ агенты тоже объясняют своим покупателям. Хотя конечно не все.... те кто получат кикбэк от мортгидж брокера за приведенного клиента - те конечно не объясняют.

Кроме того, если пеймент сегодня выглядит приемлимым, то это не значит, что он завтра останется таким же.

Если пеймент (по 30 лет фикст, на всякий случай оговорю ) приемлим сегодня, то он будет более чем приемлим через 5 или 25 лет, так как имеется инфляция и тенденция зарабатывать каждый год больше, чем в предыдущий.

[Floridian]

Допустим, инфаркт, а операция на сердце стоит $250K. Многие HMO намеренно затягивают время, назначая анализ за анализом или ненавязчиво игнорируя симптомы. Экономически им намного выгоднее, чтобы человек умер до операции. Лучший insurance - это счёт c деньгами, которые доступен прямо сегодня. Чтобы выгодно продать дом, может потребоваться даже год. Этого времени может не быть, и тогда приходится отдавать real estate за бесценок.

Подсказать выход? Извольте. HELOC. Если у человека есть 300 тыс эквити в доме и хорошая кредитная история - он получит линию в 250 тыс за 2 часа. Ничего продавать в спешке и за бесценок не придется.
А как оклемается - будет свой дом с выгодой продавать за год.

[Mikhail-u]

Коммерческую недвижимость можно и нужно покупать всегда - ну разве что выбирая эрию правильно, но это уже детали.

Так и сказали бы, что имеете в виду Нью Йорк. Хотя даже и здесь нет гарантии - Демонический Президент при демоническом же конгрессе запросто приведут к падению деловой активности.

[Floridian]

Так и сказали бы, что имеете в виду Нью Йорк. Хотя даже и здесь нет гарантии - Демонический Президент при демоническом же конгрессе запросто приведут к падению деловой активности.

Я неточно выразился - ты меня не совсем правильно понял. Что касается коммерческой недвижимости - штат вообще не важен. Двадцатисемейный дом с субсидированными жильцами где-нибудь в Питтсбурге скорее всего будет хорошим вложением. Выбирать эрию - это в смысле что у тебя есть информация, что Демонический Президент планирует перенести Волл Стрит и Пятую Авеню из НЙ в Конетикут - то ты покупаешь не на Манхеттене, а в Конетикуте. Если есть информация, что Ниагарский водопад скоро пересохнет - то не покупаешь молл с видом на этот водопад, а покупаешь что-нибудь другое. Ну и в таком роде.