low ball offer

[Floridian]

Короче не приняли наш оффер, хозяин передал, что не спешит и сделал контроффер, но слишком высокий.

Была на аукционе понаблюдать, где продавались пару форкложерс. В обоих случаях первый бид делал банк по моб.телефону аукционщику, причем сразу выше суммы долга. Еще пару бидов и проперти остались у банка.
Я вот не поняла этот момент. Разве цель банка не была избавиться от этих пропертей и получить сумму достаточную на покрытие долга?
Например, дом с долгом 218,000, рыночная цена которого где-то 250,000 если немного привести его в порядок (налоговая оценка где-то 300,000), остался у банка. Последний бид банка был 234,000. Кроме банка на эту проперти был всего один биддер. Он пытался возмущаться, мол почему кто-то, непонятно кто, делает биды аукционщице по мобильнику. Она сказала, что это банк и можете с ними связаться и может договоритесь купить у них эту проперти.
Мне интересно как далее в таких случаях развиваются события.

Размер долга (баланса на моргидже) не имеет значения при продаже на аукционе. Сами понимаете, если баланс 100 тысяч, а проперти стоит миллион - банк не отдаст ее за 105 тысяч.

Тем более не имеет никакого значения налоговая оценка.

В наших нейборхудах наблюдается такая же картина: банки не спешат отдавать фореклозд пропертиз. Отдают только те, которые совсем в плохом состоянии. Хочется верить, что банки знают что делают. Видимо ждут подъема рынка.

[смешно]

Размер долга (баланса на моргидже) не имеет значения при продаже на аукционе. Сами понимаете, если баланс 100 тысяч, а проперти стоит миллион - банк не отдаст ее за 105 тысяч.

Тем более не имеет никакого значения налоговая оценка.

В наших нейборхудах наблюдается такая же картина: банки не спешат отдавать фореклозд пропертиз. Отдают только те, которые совсем в плохом состоянии. Хочется верить, что банки знают что делают. Видимо ждут подъема рынка.

Мафиозным банкам государство подбросило денег, теперь они могут спать спокойно и не суетится. Если денег не дали бы, то сейчас все эти пропертиес летели как семечки, реальным покупятелями, а банк был на свалке истории.

[vica]

В наших нейборхудах наблюдается такая же картина: банки не спешат отдавать фореклозд пропертиз. Отдают только те, которые совсем в плохом состоянии. Хочется верить, что банки знают что делают. Видимо ждут подъема рынка.

Ну и что банки дальше с этими пропертями делают - выставляют снова на рынок? Так этот дом уже висел на рынке полгода и особого интереса не вызывал, судя по количеству бидеров - всего один был. Дом этот надо привести в порядок сначала, чтобы он смотрелся и мог продаться за 250,000. Генеральную уборку и покрасить внутри, как минимум.
Правильно ли я понимаю, что в таком случае, выгоднее с хозяином до аукциона договориться о покупке (подписать контракт). Скажем предложить ему те же 230,000 чтобы он мог избежать форкложе, спасти свою кредитную историю и репутацию?

[марик - камарик]

Мафиозным банкам государство подбросило денег, теперь они могут спать спокойно и не суетится. Если денег не дали бы, то сейчас все эти пропертиес летели как семечки, реальным покупятелями, а банк был на свалке истории.

Это ты о чем вообще?

[9999]

Сами понимаете, если баланс 100 тысяч, а проперти стоит миллион - банк не отдаст ее за 105 тысяч.

Ха, хотел бы я видеть того идиота, кто допустит дом до форклоуза, имея 900 000 долларов эквити... Это каким же надо быть дебилом, чтоб перестать платить за такой дом? Даже если у вас нет ни копейки, любой банк даже сейчас даст под такое полмиллиона лоун, и не задумается- там все равно еще 400 000 останется.

[TheDreamer]

Это каким же надо быть дебилом, чтоб перестать платить за такой дом? Даже если у вас нет ни копейки, любой банк даже сейчас даст под такое полмиллиона лоун ...

Эту мысль можно продолжать дальше. Каким же дебилом надо быть, чтобы брать кредит в полмиллиона, если не способен выплачивать даже существующие долги.

[Floridian]

Ха, хотел бы я видеть того идиота, кто допустит дом до форклоуза, имея 900 000 долларов эквити... Это каким же надо быть дебилом, чтоб перестать платить за такой дом? Даже если у вас нет ни копейки, любой банк даже сейчас даст под такое полмиллиона лоун, и не задумается- там все равно еще 400 000 останется.

Разные причины бывают. Прежде всего смерть, развод, наркотики, элементарная человеческая глупость (типа думает "не буду нахрен вотер билл платить - ничего мне не сделают", а Город возьмет и foreclose на проперти за несчастный билл). Факт в том что на аукционе такие листинги есть - с балансом на моргидже меньше половины стоимости. У нас в НЙ видимо по закону банки должны биддерам эту информацию предоставлять до аукциона и предоставляют. Хотя какое это влияние делает на биды? Да никакого.

А иногда у человека просто инкома нет и кредитная история никакая - банк может и отказаться рефинансировать даже если эквити полно. Пару месяцев назад делал рифайнанс: 900 тыс аппрейзал валью, 200 тыс баланс на моргидже, 520 FICO score, и с трудом удалось рефинансировать на 300 тыс новый лоун (с 100 тыс кешаутом). Все банки отказались рефинансировать, с трудом нашел один, и рейт получился 18%, при том что я на фронте ничего не чарджил даже. Эта проперти - верный кандидат на форекложер через месяцев 6. Я знаю, что хозяин про*бет кешаут и перестанет платить очень скоро, и тогда уже точно ни один банк не рефинансирует.

Другое дело что продать такой дом всегда можно. Но это в НЙ у хозяина форекложер времени полно свой дом продавать, а в других штатах он и оглянуться не успеет как дом уже на аукционе продается...

[Floridian]

Ну и что банки дальше с этими пропертями делают - выставляют снова на рынок? Так этот дом уже висел на рынке полгода и особого интереса не вызывал, судя по количеству бидеров - всего один был. Дом этот надо привести в порядок сначала, чтобы он смотрелся и мог продаться за 250,000. Генеральную уборку и покрасить внутри, как минимум.
Правильно ли я понимаю, что в таком случае, выгоднее с хозяином до аукциона договориться о покупке (подписать контракт). Скажем предложить ему те же 230,000 чтобы он мог избежать форкложе, спасти свою кредитную историю и репутацию?

Уверяю Вас, что генеральная уборка и покраска дома не придает ему никакой ценности. Особенно в глазах покупателей на аукционе.

Разумеется, если $230К покрывают его долг банку, то можно и нужно предложить эти самые 230К хозяину дома. Другое дело что когда уже назначена дата аукциона - то как правило это уже поздно делать (по крайней мере в НЙ, возможно в других штатах по-другому).

В том то вся и фишка: как уговорить хозяина продать дом за баланс на моргидже ВОВРЕМЯ, до того как назначена auction date. Все эти хозяева пропертей в пре-форекложе свято верят что за три дня до auction date придет Дед Мороз и купит их проперти за двойную цену.Может, этому здесь в школе учат?

[TheDreamer]

В обоих случаях первый бид делал банк по моб.телефону аукционщику ...

Нажимаешь на кнопочку и в пределах полумили сотовые телефоны умерли. Вот была бы корка.

[vica]

Уверяю Вас, что генеральная уборка и покраска дома не придает ему никакой ценности. Особенно в глазах покупателей на аукционе.

Флоридиан, я спрашиваю про ПОСЛЕ аукциона. Почему банк не продал, что будет с этим домом делать? Если снова выставить на рынок, листить в МЛС (вижу что такое встречается после аукционов, где проперти осталась у банка), то наверное надо дом немного привести в порядок + банк платит риэлтеру. Если ничего не делать с домом, то какая надежда, что кто-то даст за него больше чем последний бид банка на аукционе?


На счет мобильников, я думаю, что если бы у аукциощицы не было бы связи с банком, она бы не начала уакцион - она все команды получала по мобильнику, включая начинать ли аукцион или подождать минутку.