Improving Financial Health..

[бубенчиков]

....

Как бы правда, что после 9/11 был очень длительный период, когда недвижимость хорошо росла, но не похоже, чтобы это продолжалось в ближайшие 5 лет. В этом году на бирже даже консервативные инвесторы в большинстве получили + 8-10% с января. На сколько процентов выросли цены на дома?

Правда относительная, если бы вы купили в 2002 году золота на 300 тыс (эквивалент дома) о в 2007 году у вас было бы 360 тыс прибыли.
Отнять месячный рент в 1500 тыс. за 5 лет = 90 тысю
Итого 360 - 90 = 270 ТЫС чистой прибыли.

[Mikhail-u]

2)Биржа - краткосрочный заработок. Риал истейт - долгосрочный. Мы говорили о долгосрочном изначально. И сравнивали два способа инвестиций в долгосрочном аспекте. Если бы Вы взяли пример января 2005 (а не 2007), то наверняка РЕ инвесторы заработали больше даже в краткосрочном плане. Но не в этом дело. Еще раз, мы говорим о долгосрочной переспективе.

И там и там существуют обе стратегии - краткосрочная и долгосрочная. Для долгосрочной графики приведены -TheDreamer. Логика "надо вовремя купить и вовремя продать - тогда хорошо заработаешь" несколько смешная. чисто теоретически - если правильно купить - то на акциях всё равно больше заработаешь.

[Mikhail-u]

Правда относительная, если бы вы купили в 2002 году золота на 300 тыс (эквивалент дома) о в 2007 году у вас было бы 360 тыс прибыли.
Отнять месячный рент в 1500 тыс. за 5 лет = 90 тысю
Итого 360 - 90 = 270 ТЫС чистой прибыли.

И я про то же: взять конкретный временной отрезок, в начале которого минимальная цена, а в конце максимальная - это не показательно. Бывает, что купил на максимуме... Поэтому средние цифры за длительный период важны.

[Floridian]

А самое главное -речь о том, что делать сегодня (см. тему). ..

Вот именно. Ответ на этот вопрос неоднозначен. Реал истейт, как я уже неоднократно повторял - штука локальная, не исключено что есть в стране места, где лучше еще лет 20 рентовать не покупая ни праймари резиденс, ни инвестмент пропертиз. Но есть места - я могу отвечать только за то, что знаю - типа Манхеттен или Бруклин - где покупать смысл имеет. И хорошие дилы всегда есть. Нужно делать анализ исходя из местных условий.

Также все время люди забывают, что покупка праймари резиденс - это не инвестмент в чистом виде. В отличие от стоков и проч. Поэтому сравнивать прибыль от стоков, золота, т.п. и "прибыль" от покупки односемейного дома и продажи его через некоторое время - просто глупо. Так же как и сравнивать "среднюю" прибыль на стоках и на инвестмент проперти. Наверное, надо знать, какие именно стоки и какие именно инвестмент проперти покупать, а?

[Mikhail-u]

1)Прости, не догоняю что ты хочешь сказать. 800 долларов зачем в прошлое пересчитывать? Это позитив кеш флоу, которое хозяин имеет сегодня.

Затем, что ты хочешь начальные инвестиции из прошлого взять. Существует табличка: $10000 через 100 лет приравниваются к 50ц сегодня. Если ты вложил в акции в этом году и получил 10%, то это ценнее, чем 30% через 5 лет, особенно если ты человек, имеющий альтернативу вложений.

2)Так в том и прелесть что мортгиджный пеймент на лоун взятый 15 лет назад все тот же самый, что и был 15 лет назад. (ассуминг итьс фихед мортгаге)

во-первых, не у всех он [fixed], во-вторых разве он тогда был не больше, чем сегодня?
В-третьих, каким образом уникальная ситуация пузырей 90-х и их последствий применима к головной боли сегодняшних потенциальных инвесторов?

[Буржуй]

Цифры - очень податливый материал - что хочешь можно с ними вытворять. Занизил в расчётах стоимость большого кирпичного дома в хорошем раёне, мортгидж в 1995, стоимость ремонта этого большого дома, стоимость текущих ремонтов - вот и цифры красивые... Средние реальные цифры приведены у TheDreamer

А самое главное -речь о том, что делать сегодня (см. тему). Рынок жилья отслеживает экономическую ситуацию - и запаздывает. Поскольку цены были завышены, а ожидают нас плоды Демонских экономических разрушений (Хиллари вчера в Нью Хемпшире прочитала замечательную социалистическую речь) - цены на недвижимость теперь дооолго не будут подниматься (это как минимум). А инфляция будет делать своё дело.
Если лезть сейчас в недвижимость - то только скупать по бесценку, например то, что распродают с молотка где-нибудь в глубинке. Иногда люди умудряются за несколько сот долларов прикупить - Дядя Сэм продаёт собственность неплательщиков налогов..

Сейчас понятие "инвестмент проперти" не имеет смысла. "Инвестмент проперти" может быть таковой только если собранный месячный рент составляет 1% от стоимости недвижимости. Сейчас такого расклада в помине нет.

А цифры мною приведённые вполне реальные, кстати. У дримера всё верно, единственное в чем проблема это в том что в сравнение пошли яблоки с апельсинами. Невозможно сравнивать тот дом где ты живешь с доу джонсом не приняв у уравнение тот рент который ты бы заплатил не купив этот дом. Я не знаю какие цены там где живет ЗеДример, но если дом 3х бедрумный и рент 3х бедрумной квартиры 1000 в месяц, то нужно из вычислений стоимости дома вычесть 12*1000*15=$180,000. Итого за дом в $500к было заплачено не $379к а примерно $200к. Мы ещо забыли про "айтемаизд дедакшен" где в конце года вычитаем проценты заплаченные банку и налоги на недвижимость ($6000 в год минимум.) 6000*15=$90000 Посему то что мы заплатили за $500к дом понижается до $110. 454% за 15 лет или около 30% в год, ритэрн на инвестмент. Доу джонсу даже не слились эти цифры.Я уже не говорю о моральном удовлетворении, сколько оно стоит?

[Floridian]

Затем, что ты хочешь начальные инвестиции из прошлого взять. Существует табличка: $10000 через 100 лет приравниваются к 50ц сегодня. Если ты вложил в акции в этом году и получил 10%, то это ценнее, чем 30% через 5 лет, особенно если ты человек, имеющий альтернативу вложений.

То есть ты к тому, что лучше каждый год вкладывая в акции зарабатывать 10%, чем вкладывая в РЕ получать непонятно какую прибыль через 10-20 лет? Возможно ты прав. Если принять за 100% правду, что на акциях всегда зарабатываешь 10% в год, в чем я как неспециалист не уверен. И опять не будем забывать что большинство домов покупаются как праймари резиденс, и это не является стопроцентным инвестментом.

во-первых, не у всех он [fixed], во-вторых разве он тогда был не больше, чем сегодня?
В-третьих, каким образом уникальная ситуация пузырей 90-х и их последствий применима к головной боли сегодняшних потенциальных инвесторов?

15 лет назад у всех был фикст.
Кто "он" был больше тогда, чем сегодня? Мортгидж пеймент? Нет, при фикст мортгидже пеймент зафиксирован на 15(30) лет, и он один и тот же в день получения моргиджа и через 30 лет.

Мне трудно говорить про РЕ пузыри. Я живу и работаю в таком месте, где их не наблюдается. Ну, поднялось, ну опустилось чуть чуть, но пузырем это назвать нельзя. Рент растет. Пойми, логика ценообразования проста: покупая 2-3-4 семейный дом с 0 даунпейментом, ты не ожидаешь позитив кеш флоу. Максимум, что можно ожидать в этом случае - break even. Отсюда и цены плюс 5 -10 процентов от стоимости "идеального" дома, который платит сам за себя при 0 даунпейменте. Меньше не будет. Это про 2-3-4 семейные дома. А цены на односемейные подтягиваются соответственно. С коммерческой недвижимостью - вообще отдельная песня. Она как продавалась за скажем ten times the yearly rent roll, так и продается. Никаких пузырей - инвестируй со спокойной душой.
Говорю про НЙ, какие там пузыри в других местах - мне неизвестно.

В отличие от рынка акций, который я так понимаю общенациональный, для РЕ инвестиций нужно делать анализ локального рынка - и оттуда делать выводы.

[Mikhail-u]

Сейчас понятие "инвестмент проперти" не имеет смысла. "Инвестмент проперти" может быть таковой только если собранный месячный рент составляет 1% от стоимости недвижимости. Сейчас такого расклада в помине нет.

А цифры мною приведённые вполне реальные, кстати. У дримера всё верно, единственное в чем проблема это в том что в сравнение пошли яблоки с апельсинами. Невозможно сравнивать тот дом где ты живешь с доу джонсом не приняв у уравнение тот рент который ты бы заплатил не купив этот дом. Я не знаю какие цены там где живет ЗеДример, но если дом 3х бедрумный и рент 3х бедрумной квартиры 1000 в месяц, то нужно из вычислений стоимости дома вычесть 12*1000*15=$180,000. Итого за дом в $500к было заплачено не $379к а примерно $200к. Мы ещо забыли про "айтемаизд дедакшен" где в конце года вычитаем проценты заплаченные банку и налоги на недвижимость ($6000 в год минимум.) 6000*15=$90000 Посему то что мы заплатили за $500к дом понижается до $110. 454% за 15 лет или около 30% в год, ритэрн на инвестмент. Доу джонсу даже не слились эти цифры.Я уже не говорю о моральном удовлетворении, сколько оно стоит?

Ещё раз - ты говоришь про частный случай: купил на минимуме - продал на максимуме. Если ты сам живёшь в доме, тогда не считай рент, который ты якобы получаешь. Но самое главное, что получит задававшая вопрос девушка, если вот именно сейчас полезет в недвижимость - и погрязнет в убытках?

[Mikhail-u]

То есть ты к тому, что лучше каждый год вкладывая в акции зарабатывать 10%, чем вкладывая в РЕ получать непонятно какую прибыль через 10-20 лет? Возможно ты прав. Если принять за 100% правду, что на акциях всегда зарабатываешь 10% в год, в чем я как неспециалист не уверен. И опять не будем забывать что большинство домов покупаются как праймари резиденс, и это не является стопроцентным инвестментом.






15 лет назад у всех был фикст.
Кто "он" был больше тогда, чем сегодня? Мортгидж пеймент? Нет, при фикст мортгидже пеймент зафиксирован на 15(30) лет, и он один и тот же в день получения моргиджа и через 30 лет.

Мне трудно говорить про РЕ пузыри. Я живу и работаю в таком месте, где их не наблюдается. Ну, поднялось, ну опустилось чуть чуть, но пузырем это назвать нельзя. Рент растет. Пойми, логика ценообразования проста: покупая 2-3-4 семейный дом с 0 даунпейментом, ты не ожидаешь позитив кеш флоу. Максимум, что можно ожидать в этом случае - бреак евен. Отсюда и цены плюс 5 -10 процентов от стоимости "идеального" дома, который платит сам за себя при 0 даунпейменте. Меньше не будет. Это про 2-3-4 семейные дома. А цены на односемейные подтягиваются соответственно. С коммерческой недвижимостью - вообще отдельная песня. Она как продавалась за скажем тен тимес тхе ыеарлы рент ролл, так и продается. Никаких пузырей - инвестируй со спокойной душой.
Говорю про НЙ, какие там пузыри в других местах - мне неизвестно.

В отличие от рынка акций, который я так понимаю общенациональный, для РЕ инвестиций нужно делать анализ локального рынка - и оттуда делать выводы.

ты живёшь во Флориде - Мекке пенсионеров. Здесь цены на жильё не растут.

[Порyчик]

Если я завтра потерят работу сколько я могу продержаться - форева!!!

У меня под боком штаб армии Спасения - они меня всегда ждут в качестве переводчика и платят хорошие бабосы.

(Блин, я уже даже хочу потерять работу, хе-хе )