Real Estate

[Miami Vice]

Это то что я пытался тебе сказать с самого начала.
Мы говорим про совершенно разные вещи.

Я говорил о стандартной ситуации которая имеет место быть в 99% сделок.
Выглядит она так.
У покупателя есть свой агент. У продавца есть свой риэлтор. И это разные люди.
Каждый представляет свою сторону.

При этом продавец оплачивает коммиссию как продающего агента, так и покупающего риэлтора.
И это несмотря на то, что агент покупателя представляет лишь интересы покупателя.

Об этом и была речь, что правило "Кто платит, тот и заказывает музыку" в данном случае не работает.

Ты же говоришь про совсем другую ситуацию, которая и у вас, и у нас называется - Dual Agency.
Это совсем другая песня, когда один агент представляет интересы и покупателя и продавца.

Так вот я тебе и объясняю что у нас без письменного согласия как продавца так и покупателя презумпция будет (в легальном смысле а не в человеческом) что агент покупателя на самом деле представлял продавца. Именно потому что получил деньги напрямую от продавца. Хотя в таких ситуациях 99% процентов людей (вкл. тебя) думают что это был "его" агент. Это у нас так. Как ещё где, не знаю но думаю что плюс минус что-то похожее.

[RealDeal]

ты всегда веришь тому что написано?

На заборе написано ***, а там ДРОВА!

Если это написано в грамотно составленном договоре или контракте, то да, всегда верю.
Если там написано Х**, то будь уверен, что это точно Х**.

Есть правда люди которые не верят, но их потом активно убеждают в суде, и те знания им обходятся довольно дорого...

[Dima424]

а какую роль во всем этом играет брокер?

[RealDeal]

Так вот я тебе и объясняю что у нас без письменного согласия как продавца так и покупателя презумпция будет (в легальном смысле а не в человеческом) что агент покупателя на самом деле представлял продавца. Именно потому что получил деньги напрямую от продавца. Хотя в таких ситуациях 99% процентов людей (вкл. тебя) думают что это был "его" агент. Это у нас так. Как ещё где, не знаю но думаю что плюс минус что-то похожее.

Окей, давай последний раз, и хорош уже.
И поверь мне на слово я по крайней мере 2 десятка раз обсуждал уже эту тему с американскими риэлторами, и не увидел разницы.

Отвечая на твою фразу выделенную жирным выше.
Итак.
Агент покупателя никогда не представлял интересы продавца, именно потому что он никогда никаких денег напрямую от продавца не получал.

В этом и заключается заблуждение владельцев.
Часть продавцов верит, что раз они платят коммиссию, то это значит что они нанимают агента покупателя работать на них.
В реалии это совсем не так.

Когда подписывается листинг эгримент там черным по белому написано, что продавец платит своему и только своему брокераджу коммиссию в размере скажем 6%.
Этот же договор гласит, что листинг агенство вправе приглашать для сотрудничества кооперирующие агентства, и платить им коммиссию из своей доли.

Смысл сотрудничества при этом очень простой. Если я (как агент продавца) не найду покупателя на дом сам, то ты (другое агенство) приводи своего клиента, и я поделюсь с тобой своей коммиссией.
Понимаешь разницу?

В этом все и дело, что продавец никогда ничего не платит непосредственно агенту покупателя, или его агенству.

Если не веришь, то попроси у продавца квитанцию в которой написано, что он заплатил 7,000 долларов коммиссию агенству покупателя?
Не сможет он тебе ничего предъявить.

А вот если ты спросишь откуда получил свои деньги агент покупателя, то он тут же тебе покажет копию чека который ему заплатило агентство продавца.

Если не убедил, то дальше упорствовать не стану. Пусть другие рассудят.
В любом случае спасибо за интересную дискуссию.

[Джентльмен]

- где ты деньги берешь?
- в тумбочке
- а как они в тумбочку попадают?
- жена кладет
- а жена где дети берет?
- в тумбочке



детские игры - если агент покупателя получает деньги от агента продавца, а не напрямую от продавца, вовсе не значит что он беззаветно трудится на покупателя. Продавец платит и надеется что он заказывает музыку. Одному агенту нужно чтоб дом продался, другому чтоб его купили, причем именно их клиенты и побыстрее, чтоб им получить коммишн, - и что по сути один и тот же интерес двигающий в одну и ту же сторону. Насколько это всегда совпадает с best interest клиента?

Самое простое и практически недоказуемое в суде это то что оба агента делятся информацией о клиентах что помогает в выработке стратегии. Или наоборот - постараться незамечать, прикрыть глаза, на что то что может негативно повлиять на сделку.

[Miami Vice]

Окей, давай последний раз, и хорош уже.
И поверь мне на слово я по крайней мере 2 десятка раз обсуждал уже эту тему с американскими риэлторами, и не увидел разницы.

Отвечая на твою фразу выделенную жирным выше.
Итак.
Агент покупателя никогда не представлял интересы продавца, именно потому что он никогда никаких денег напрямую от продавца не получал.

В этом и заключается заблуждение владельцев.
Часть продавцов верит, что раз они платят коммиссию, то это значит что они нанимают агента покупателя работать на них.
В реалии это совсем не так.

Когда подписывается листинг эгримент там черным по белому написано, что продавец платит своему и только своему брокераджу коммиссию в размере скажем 6%.
Этот же договор гласит, что листинг агенство вправе приглашать для сотрудничества кооперирующие агентства, и платить им коммиссию из своей доли.

Смысл сотрудничества при этом очень простой. Если я (как агент продавца) не найду покупателя на дом сам, то ты (другое агенство) приводи своего клиента, и я поделюсь с тобой своей коммиссией.
Понимаешь разницу?

В этом все и дело, что продавец никогда ничего не платит непосредственно агенту покупателя, или его агенству.

Если не веришь, то попроси у продавца квитанцию в которой написано, что он заплатил 7,000 долларов коммиссию агенству покупателя?
Не сможет он тебе ничего предъявить.

А вот если ты спросишь откуда получил свои деньги агент покупателя, то он тут же тебе покажет копию чека который ему заплатило агентство продавца.

Если не убедил, то дальше упорствовать не стану. Пусть другие рассудят.
В любом случае спасибо за интересную дискуссию.

Мы видимо немного о разном. То что ты описал да так работает в конце концов. Но 1) с точки зрения закона в нашем штате (а я об этом) это может работать ТОЛЬКО при наличии ПИСЬМЕННОГО согласия сторон (не брокеров и агентов а продавца и покупателя). 2) И да т.к. у брокеров ушлые организации, лобби и т.п. то ессно они подготавили соотвествующие бумаги для подписи сторон которые и разрешают описанную тобой схему (брокер продавца "из своего кармана" платит брокеру покупателя). БЕЗ этих подписанных бумаг о согласии сторон в нашем штате такая оплата делает АВТОМАТИЧЕСКИ брокера покупателя субагентом агента продавца. Капишь?

[Miami Vice]

- где ты деньги берешь?
- в тумбочке
- а как они в тумбочку попадают?
- жена кладет
- а жена где дети берет?
- в тумбочке



детские игры - если агент покупателя получает деньги от агента продавца, а не напрямую от продавца, вовсе не значит что он беззаветно трудится на покупателя. Продавец платит и надеется что он заказывает музыку. Одному агенту нужно чтоб дом продался, другому чтоб его купили, причем именно их клиенты и побыстрее, чтоб им получить коммишн, - и что по сути один и тот же интерес двигающий в одну и ту же сторону. Насколько это всегда совпадает с best interest клиента?

Самое простое и практически недоказуемое в суде это то что оба агента делятся информацией о клиентах что помогает в выработке стратегии. Или наоборот - постараться незамечать, прикрыть глаза, на что то что может негативно повлиять на сделку.

Именно так. Поэтому у нас традиционно (до недавнего ввремени) агент покупателя должен был подсунуть на подпись покупателю бумажку где четко говорилось о том что он на сам деле агент продавца и покупатель мол об этом оповещен. Т.к. это и отражало легальную ситуацию в штате. Потом в какой то момент протолкнули изменение закона в пользу якобы консюмеров сделав агента покупателя "агентом покупателя" не смотря на то что деньги он получает напрямую из рук агента продавца. С одной стороны это легальная фикция т.к. музыку всегда заказывает тот кто платит, с другой стороны такое соломоново решение якобы на пользу покупателю т.к. со своего агента (теоретически) он может и должен требовать лояльности к себе (и если спор в дальнейшем то у агента покупателя в новой схеме больше ответственности перед покупателем). Хотя в реале ессно любой агент будет лоялен к руке из которой он берет свой комишен и никому больше.

[Брюнетко]

Так вот я тебе и объясняю что у нас без письменного согласия как продавца так и покупателя презумпция будет (в легальном смысле а не в человеческом) что агент покупателя на самом деле представлял продавца. Именно потому что получил деньги напрямую от продавца. Хотя в таких ситуациях 99% процентов людей (вкл. тебя) думают что это был "его" агент. Это у нас так. Как ещё где, не знаю но думаю что плюс минус что-то похожее.

напрямую от продавца он деньги не получает
когда продавец начинает продавать дом он заключает договор с риелторской компанией
с оговоренной суммой комиссии в %
сейлс агент является представителем этой компании
если покупатель приходит один - то етот агент считается агентом и для покупателя и для продавца
и получает всю сумму комиссионных (за вычетом денег которые остаюца самой компании)
если же покупатель приходит со своим агентом - то сумма комиссии обычно делится пополам
между агентом продавца и агентом покупателя
так что в легальном смысле обоих агентов оплачивает риелторская компания

[Miami Vice]

напрямую от продавца он деньги не получает
когда продавец начинает продавать дом он заключает договор с риелторской компанией
с оговоренной суммой комиссии в %
сейлс агент является представителем этой компании
если покупатель приходит один - то етот агент считается агентом и для покупателя и для продавца
и получает всю сумму комиссионных (за вычетом денег которые остаюца самой компании)
если же покупатель приходит со своим агентом - то сумма комиссии обычно делится пополам
между агентом продавца и агентом покупателя
так что в легальном смысле обоих агентов оплачивает риелторская компания

"А кто их кладет в тумбочку?" (ц)

В легальном (и в здравом) смысле платит именно продавец т.к. без него никакой агент не отдаст никакому другому агенту никакие деньги. А то что придумали легальную фикцию про "деньги от агента продавца агенту покупателя" так это крючкотворство и достижение лоббистов и т.п.

[Брюнетко]

"А кто их кладет в тумбочку?" (ц)

В легальном (и в здравом) смысле платит именно продавец т.к. без него никакой агент не отдаст никакому другому агенту никакие деньги. А то что придумали легальную фикцию про "деньги от агента продавца агенту покупателя" так это крючкотворство и достижение лоббистов и т.п.

Generally speaking, the commission that a buyers agent earns comes from the co-broking commission that the seller pays. The seller agrees to pay the listing broker a percentage of the sale price of their home, and that percentage is usually divided between the brokerage for the listing agent and the brokerage for the selling agent (also known as the buyers agent).

Each agent and/or brokerage that they represent may have their own policies regarding a minimum fee or percentage that is expected once a sale is procured, so be sure to ask about these before signing any agreements or contracts.