Real Estate

[RealDeal]

Проблема с риалторами (и часто не по их личной вине) что честные из них просто физически не смогут зарабатывать если будут говорить правду продавцам и покупателям. И это скорее вина самих продавцов и покупателей с их нерезонными экспектейшенс. Это как быть членом жюри конкурса красоты в который допускаются все без разбора а з/п членов жюри выплачивают только если участникам понравилось их место в конкурсе.

В реалии это не так.
Лживых риэлторов хватает, это правда.

Основное количество бизнеса в этой профессии делается на repeat business, и рекомендациях.
У нас есть статистика на этот счет.

Если ты нечестен с клиентом это выяснится так или иначе, это лишь вопрос времени.
А это означает что у тебя не будет ни репит бизнеса, ни рекомендаций.

Люди которые по 25 лет в риэлторском бизнесе зачастую не рекламируют себя вообще.
Если бы они занимались обманом, то их просто давно не было бы в бизнесе.

[Miami Vice]

В реалии это не так.
Лживых риэлторов хватает, это правда.

Основное количество бизнеса в этой профессии делается на repeat business, и рекомендациях.
У нас есть статистика на этот счет.

Если ты нечестен с клиентом это выяснится так или иначе, это лишь вопрос времени.
А это означает что у тебя не будет ни репит бизнеса, ни рекомендаций.

Люди которые по 25 лет в риэлторском бизнесе зачастую не рекламируют себя вообще.
Если бы они занимались обманом, то их просто давно не было бы в бизнесе.

У меня опыт с точностью наоборот. Честные агенты долго не продерживаются в этом бизнесе. Во 1х потому что им тяжеле продавать (и изначально арканить продавцов для листингов). А во 2х редко какой обман настолько явный и вопиющий что клиент уходит от агента. Наоборот, часто обман именно на пользу клиенту и он хихикает в тряпочку что не пришлось самому гнать пургу покупателям. Брокер в 1ую очередь работает на продавца, как ни крути. И поэтому его лояльность именно к продавцам. Хотя ессно потом он надеется получить листинг покупателя когда тот созреет продать. Но это в нормальном рынке может произойти через 5-10-15 лет а кушать агенту надо сегодня.

[RealDeal]

У меня опыт с точностью наоборот. Честные агенты долго не продерживаются в этом бизнесе. Во 1х потому что им тяжеле продавать (и изначально арканить продавцов для листингов). А во 2х редко какой обман настолько явный и вопиющий что клиент уходит от агента. Наоборот, часто обман именно на пользу клиенту и он хихикает в тряпочку что не пришлось самому гнать пургу покупателям. Брокер в 1ую очередь работает на продавца, как ни крути. И поэтому его лояльность именно к продавцам. Хотя ессно потом он надеется получить листинг покупателя когда тот созреет продать. Но это в нормальном рынке может произойти через 5-10-15 лет а кушать агенту надо сегодня.

Маями, мне немного лень спорить на этот счет.
Скажу лишь что обман риэлтору не выгоден, зачастую пеналти за него очень большие + есть риск расстаться с лицензией.
Это не означает что на свете мало врущих риэлторов.
Я лишь против огульного окучивания по схеме: "Все мужики сволочи".

У потребителя обычно вообще масса илюзий и недопониманий в отношении многих вопросов недвижимости, да и самих риэлторов.

Например, одно из частых заблуждений заключается в том, что люди верят что покупающий риэлтор работает на продавца.
Логика владельца как бы в том, что "Кто платит - тот и заказывает музыку".
В реалии агент покупателя почти всегда работает на покупателя только.
Это написано в документе который подписывает продавец.

[Miami Vice]

Маями, мне немного лень спорить на этот счет.
Скажу лишь что обман риэлтору не выгоден, зачастую пеналти за него очень большие + есть риск расстаться с лицензией.
Это не означает что на свете мало врущих риэлторов.
Я лишь против огульного окучивания по схеме: "Все мужики сволочи".

У потребителя обычно вообще масса илюзий и недопониманий в отношении многих вопросов недвижимости, да и самих риэлторов.

Например, одно из частых заблуждений заключается в том, что люди верят что покупающий риэлтор работает на продавца.
Логика владельца как бы в том, что "Кто платит - тот и заказывает музыку".
В реалии агент покупателя почти всегда работает на покупателя только.
Это написано в документе который подписывает продавец.

Ты явно не в курсе. У нас в штате как раз черным по белому написано с точностью наоборот, что листинг агент работает на продавца. Покупатель ессно в праве нанять своего агента но даже в таких случаях образуется конфликт если агент покупателя получит сплит коммишен и покупатель должен письменно отписаться от этого факта, мол согласен и т.п.

Вот ты сам и привел пример обмана когда агент пудрит клиенту мозги тем что мол он работает на покупателя хотя всё в точности наоборот с легальной точки зрения. Кто платит тот и заказывает музыку. Всё остальное бла-бла.

ПС Это хорошо что тебе лень спорить т.к. одно из 2х - или ты не в курсе или у вас в штате/провинции другие отличные от бол-ва амер. штатов правила.

[RealDeal]

Ты явно не в курсе. У нас в штате как раз черным по белому написано с точностью наоборот, что листинг агент работает на продавца. Покупатель ессно в праве нанять своего агента но даже в таких случаях образуется конфликт если агент покупателя получит сплит коммишен и покупатель должен письменно отписаться от этого факта, мол согласен и т.п.

Вот ты сам и привел пример обмана когда агент пудрит клиенту мозги тем что мол он работает на покупателя хотя всё в точности наоборот с легальной точки зрения. Кто платит тот и заказывает музыку. Всё остальное бла-бла.

ПС Это хорошо что тебе лень спорить т.к. одно из 2х - или ты не в курсе или у вас в штате/провинции другие отличные от бол-ва амер. штатов правила.

Я говорю базируясь на том с чем мы работаем.
При этом я общаюсь с американскими коллегами, и с их слов в их штатах схема таже.
По-моему ты просто не понял о чем я говорил.
Риэлтор продавца на продавца и работает.
Речь была про агента покупателя, а он соответственно на покупателя и работает что бы там не думал об этом продавец.

И давай разговаривать нормально. Ты же ведь не глупый.
Если это обсуждение ради развязывания очередной глупой махаловки, то мне это не интересно.

[Джентльмен]

Маями, мне немного лень спорить на этот счет.
Скажу лишь что обман риэлтору не выгоден, зачастую пеналти за него очень большие + есть риск расстаться с лицензией.
Это не означает что на свете мало врущих риэлторов.
Я лишь против огульного окучивания по схеме: "Все мужики сволочи".

У потребителя обычно вообще масса илюзий и недопониманий в отношении многих вопросов недвижимости, да и самих риэлторов.

Например, одно из частых заблуждений заключается в том, что люди верят что покупающий риэлтор работает на продавца.
Логика владельца как бы в том, что "Кто платит - тот и заказывает музыку".
В реалии агент покупателя почти всегда работает на покупателя только.
Это написано в документе который подписывает продавец.

ты всегда веришь тому что написано?

На заборе написано ***, а там ДРОВА!

на деле же реалтор (как и всякий другой сайлс персон) работает на себя и только на себя, ему не так важно что именно втютюхать и почем, лишь бы уболтать и получить свою комишн, причем как можно быстрее и проще. Будет ли это самым лучшим вариантом для покупателя/продавца или нет - его волнует лишь постольку поскольку он боится чтоб не перегнуть и клиент не сорвался и не ушел к другому.

[Miami Vice]

Я говорю базируясь на том с чем мы работаем.
При этом я общаюсь с американскими коллегами, и с их слов в их штатах схема таже.
По-моему ты просто не понял о чем я говорил.
Риэлтор продавца на продавца и работает.
Речь была про агента покупателя, а он соответственно на покупателя и работает что бы там не думал об этом продавец.

И давай разговаривать нормально. Ты же ведь не глупый.
Если это обсуждение ради развязывания очередной глупой махаловки, то мне это не интересно.

Повторюсь. Это не "махаловка" что я пишу а факт. Во всяком случае в нашем штате. Если покупатель нанимает агента и САМ платит тому агенту из СВОЕГО кармана то да, агент работает на покупателя. Во всех других случаях если агент получает свою комишен разделив её с агентом продавца из просидс продажи (т.е. деньги продавца как ни крути) то такой агент ОФИЦИАЛЬНО работает на продавца. Если он убедил покупателя в обратном то он нарушил код агентов и закон. И чтобы агент продавца получил хоть 1дол из коммиссии которую платит продавец он должен получить от покупателя спец. писменное согласие на это. Другое дело что такие писульки подсовываются покупателям налево и направо и они подписывают их не глядя. Но без этой писульки такой агент автоматом считается агентом продавца если его комишен получена из общей комишен после продажи..

[RealDeal]

Повторюсь. Это не "махаловка" что я пишу а факт. Во всяком случае в нашем штате. Если покупатель нанимает агента и САМ платит тому агенту из СВОЕГО кармана то да, агент работает на покупателя. Во всех других случаях если агент получает свою комишен разделив её с агентом продавца из просидс продажи (т.е. деньги продавца как ни крути) то такой агент ОФИЦИАЛЬНО работает на продавца. Если он убедил покупателя в обратном то он нарушил код агентов и закон. И чтобы агент продавца получил хоть 1дол из коммиссии которую платит продавец он должен получить от покупателя спец. писменное согласие на это. Другое дело что такие писульки подсовываются покупателям налево и направо и они подписывают их не глядя. Но без этой писульки такой агент автоматом считается агентом продавца если его комишен получена из общей комишен после продажи..

Ну если мы говорим нормально, без "махаловки", то тогда окей.

Вот посмотри как это выглядит у нас (файл внизу).
Прочитай, то что я обвел красным.
Видишь кто представляет покупателя? Агент покупателя правильно?
И кто оплачивает его коммиссию? Продавец, так ведь?
Это у нас.

Теперь давай посмотрим что пишет Microb в этой теме. Она со штата Илиной, если не путаю.

"Вобщем у нас процедура такая:
покупатель сделал офер и подписали контракт (все оформлялось реелтором). я плачу: комиссионные реелтору, нанимаю лоера для клозинга, плачу таксы прорейтед. Покупатели: делают инспекцию (но могут и не делать, инспекция-проблема покупателя), платят свои клозинг".

После чего я задаю ей уточняющий вопрос:
"Когда ты говоришь что платишь коммиссионные риэлтору ты имеешь в виду коммиссию и продающего агента и покупаещего, так?"

Далее ее ответ:
"Да, они там уже сами между собой делятся. Покупатель эту комиссию не платит."

Ну и в чем тогда разница между процедурами в США и Канаде?

Опять же просто исходя из логики.
Если агент покупателя приходит торговаться на снижение цены с владельцем недвижимости, то что именно указывает на то что он (агент покупателя) работает на продавца?

[Miami Vice]

(b) A real estate broker or salesperson may act as a dual agent who represents both prospective purchasers and sellers only with the informed written consent of the prospective purchasers and sellers. Consent to dual agency shall be obtained in the form prescribed by the board and shall be signed and dated. Such written consent may be obtained when an agency relationship with the seller or purchaser is created, but notice of a dual agency relationship shall also be given to the prospective purchaser and to the seller after a listed property is first shown to the purchaser. Nothing herein shall require written notice to each prospective purchaser or seller who attends an open house showing of real property, provided that the broker or salesperson must conspicuously disclose the agency relationship.

(c) A real estate broker or salesperson and his affiliates may act for more than one party to a real estate transaction as designated agents only with informed written consent. With informed written consent in the form prescribed by the board, a real estate broker or salesman may appoint one or more licensees to act as a designated agent on behalf of a purchaser and may appoint one or more other licensees to act as a designated agent on behalf of a seller for a potential real estate transaction. With informed consent in the form prescribed by the board, a real estate broker or salesman may appoint one or more licensees to act as a designated agent on behalf of a seller and may appoint one or more other licensees to act as a designated agent on behalf of a purchaser for a potential real estate transaction. Appointment of a designated agent shall not be made unless the party has consented, at the commencement of the party’s agency relationship with the real estate broker, that the party’s designated agency relationship shall not extend to any other licensee affiliated with a broker and shall be limited to the licensees appointed to act as designated agent.

Upon appointment of a designated agent, the responsibility to satisfy agency duties owed to a purchaser or seller shall be solely the responsibility of the designated agent. Substitution of designated agents shall not be made without consent. When a designated agent is appointed, information known or acquired by the designated agent shall not be imputed to the appointing broker or salesman or to other affiliated licensees. Notwithstanding the foregoing, a designated agent and an appointing broker or salesman shall each have an obligation to reveal known material defects in a listed property and shall comply with all other requirements of law. When a real estate broker or salesman has appointed designated agents for both a buyer and a seller, the broker or salesperson shall be presumed to be a dual agent, who does not exclusively represent either the buyer or seller. Appointment of a designated agent shall not limit the liability or responsibility of the appointing broker or salesperson for breach of duty by a designated agent.

(d) There shall be a conclusive presumption that a purchaser or seller has consented to a designated agency relationship, if he has signed a disclosure form that substantially contains the descriptions in this section and any other provisions required by law no later than the date that the buyer makes or submits an offer to purchase the property or that a purchase and sale agreement is executed, whichever is first. Consent may be given before identifying a property or transaction. Nothing herein shall require written notice to each prospective purchaser or seller who attends an open house showing of real property, provided that the broker or salesperson must conspicuously disclose the agency relationship.

(e) No real estate broker or salesman shall enter into or offer a subagency agreement to another real estate broker or salesperson when marketing a property for sale without informing the seller about vicarious liability and obtaining written consent of the seller.

Как ты видишь у нас надо на каждый шаг иметь согласие сторон. Другое дело что если они хотят продать и купить то ессно дадут. Проблемы начинаются когда одна сторона не довольна результатами сделки и какая та бумажка оказалась не подписана то недовольная сторона получает право качать права что мол не была согласна что агент работал на две стороны одновременно. Потому что без согласия ОБЕИХ сторон он (агент) не имеет права это делать. Это то с чего я и начал наш разговор.

[RealDeal]

(b) A real estate broker or salesperson may act as a dual agent who represents both prospective purchasers and sellers only with the informed written consent of the prospective purchasers and sellers. Consent to dual agency shall be obtained in the form prescribed by the board and shall be signed and dated. Such written consent may be obtained when an agency relationship with the seller or purchaser is created, but notice of a dual agency relationship shall also be given to the prospective purchaser and to the seller after a listed property is first shown to the purchaser. Nothing herein shall require written notice to each prospective purchaser or seller who attends an open house showing of real property, provided that the broker or salesperson must conspicuously disclose the agency relationship.

(c) A real estate broker or salesperson and his affiliates may act for more than one party to a real estate transaction as designated agents only with informed written consent. With informed written consent in the form prescribed by the board, a real estate broker or salesman may appoint one or more licensees to act as a designated agent on behalf of a purchaser and may appoint one or more other licensees to act as a designated agent on behalf of a seller for a potential real estate transaction. With informed consent in the form prescribed by the board, a real estate broker or salesman may appoint one or more licensees to act as a designated agent on behalf of a seller and may appoint one or more other licensees to act as a designated agent on behalf of a purchaser for a potential real estate transaction. Appointment of a designated agent shall not be made unless the party has consented, at the commencement of the party’s agency relationship with the real estate broker, that the party’s designated agency relationship shall not extend to any other licensee affiliated with a broker and shall be limited to the licensees appointed to act as designated agent.

Upon appointment of a designated agent, the responsibility to satisfy agency duties owed to a purchaser or seller shall be solely the responsibility of the designated agent. Substitution of designated agents shall not be made without consent. When a designated agent is appointed, information known or acquired by the designated agent shall not be imputed to the appointing broker or salesman or to other affiliated licensees. Notwithstanding the foregoing, a designated agent and an appointing broker or salesman shall each have an obligation to reveal known material defects in a listed property and shall comply with all other requirements of law. When a real estate broker or salesman has appointed designated agents for both a buyer and a seller, the broker or salesperson shall be presumed to be a dual agent, who does not exclusively represent either the buyer or seller. Appointment of a designated agent shall not limit the liability or responsibility of the appointing broker or salesperson for breach of duty by a designated agent.

(d) There shall be a conclusive presumption that a purchaser or seller has consented to a designated agency relationship, if he has signed a disclosure form that substantially contains the descriptions in this section and any other provisions required by law no later than the date that the buyer makes or submits an offer to purchase the property or that a purchase and sale agreement is executed, whichever is first. Consent may be given before identifying a property or transaction. Nothing herein shall require written notice to each prospective purchaser or seller who attends an open house showing of real property, provided that the broker or salesperson must conspicuously disclose the agency relationship.

(e) No real estate broker or salesman shall enter into or offer a subagency agreement to another real estate broker or salesperson when marketing a property for sale without informing the seller about vicarious liability and obtaining written consent of the seller.

Как ты видишь у нас надо на каждый шаг иметь согласие сторон. Другое дело что если они хотят продать и купить то ессно дадут. Проблемы начинаются когда одна сторона не довольна результатами сделки и какая та бумажка оказалась не подписана то недовольная сторона получает право качать права что мол не была согласна что агент работал на две стороны одновременно. Потому что без согласия ОБЕИХ сторон он (агент) не имеет права это делать. Это то с чего я и начал наш разговор.

Это то что я пытался тебе сказать с самого начала.
Мы говорим про совершенно разные вещи.

Я говорил о стандартной ситуации которая имеет место быть в 99% сделок.
Выглядит она так.
У покупателя есть свой агент. У продавца есть свой риэлтор. И это разные люди.
Каждый представляет свою сторону.

При этом продавец оплачивает коммиссию как продающего агента, так и покупающего риэлтора.
И это несмотря на то, что агент покупателя представляет лишь интересы покупателя.

Об этом и была речь, что правило "Кто платит, тот и заказывает музыку" в данном случае не работает.

Ты же говоришь про совсем другую ситуацию, которая и у вас, и у нас называется - Dual Agency.
Это совсем другая песня, когда один и тот же агент представляет интересы и покупателя и продавца.