Доход с инвестиций в США (практически)

[Al Capone]

Если после этого продадите в следующем году, то потеряете: комиссию агентов/брокеров + налоги + всякие fee из closing cost + прогнозируемое падение цен => 6-25% стоимости дома. Однако, если проживёте 30 лет, то эффект будет сильно противоположный.

Если сравнить чисто финансовую выгодность вложения денег в недвижимость в сравнении с долгосрочными облигациями правительства США за последние 30 лет то с учётом риска и расходов на покупку и содержание недвижимости (closing costs, проценты, налоги на землю, обслуживание, ремонт, страховка, комиссионные при продаже и т. д.) получится что как инвестиция U.S. Treasuries оказались более выгодным, на 100% надёжным/гарантированным и при этом значительно более ликвидным вложением.

[TheDreamer]

Al Capone:

Не совсем так. Крыша над головой нужна всегда, поэтому платить за жильё Вам придётся и в случае, когда вкладываетесь в U.S.Treasuries. Так что не забудьте вычесть аренду.

Арендованное жильё практически всегда означает худшие условия жизни. Хотя бы потому, что его нельзя переделать под себя, и там изначально всё сделано наиболее дешёвым образом.

Кроме того, есть некоторые интересные особенности налгообложения, связанные с недвижимостью.

Заметим так же, что инфляция бьёт куда сильнее по ценным бумагам с фиксированным доходом, чем по недвижимости. В своём доме можно жить даже после коллапса национальной валюты, а вот U.S.Treasuries станут не лучше туалетной бумаги.

Reverend:

Способ купить недвижимость напрямую без агентов существует. Так называемые FSBO (For Sale By Owner). Однако, там мало выбора и много невменяемых продавцов.

Агентам/брокерам платит продавец. Обычно в сумме всем до 6%.

Существуют агенты, которые возвращают часть полученной комиссии покупателю. Как пример, могу предложить посмотреть:
http://www.redfin.com
Cashback до 1.5% до стоимости дома. Плюс, у них хорошо сделанная база недвижимости. IMHO, лучше других сайтов.

[Al Capone]

Al Capone:

Не совсем так. Крыша над головой нужна всегда, поэтому платить за жильё Вам придётся и в случае, когда вкладываетесь в U.S.Treasuries. Так что не забудьте вычесть аренду.

Арендованное жильё практически всегда означает худшие условия жизни. Хотя бы потому, что его нельзя переделать под себя, и там изначально всё сделано наиболее дешёвым образом.

Кроме того, есть некоторые интересные особенности налгообложения, связанные с недвижимостью.

Заметим так же, что инфляция бьёт куда сильнее по ценным бумагам с фиксированным доходом, чем по недвижимости. В своём доме можно жить даже после коллапса национальной валюты, а вот U.S.Treasuries станут не лучше туалетной бумаги.

Речь идёт исключительно о доходной недвижимости, не о той в которой живёшь.

Заметьте, я написал "в качестве инвестиций c лучшим баллансом возврат/надёжность/ликвидность" за последние 30 лет.

Если повысить риск то есть инструменты намного более доходные чем недвижимость или treasuries.

Мы не рассматриваем rent vs. own здесь, моральное удовлетворение от владения и т. д.

Мы также не рассматриваем защиту от инфляции/коллапса доллара/развала Америки, для этого есть инструменты намного лучше чем недвижимость.

[Reverend]

... Агентам/брокерам платит продавец. Обычно в сумме всем до 6%.

Существуют агенты, которые возвращают часть полученной комиссии покупателю. Как пример, могу предложить посмотреть:
http://www.redfin.com
Cashback до 1.5% до стоимости дома. Плюс, у них хорошо сделанная база недвижимости. IMHO, лучше других сайтов.

Мне интересно насколько реально свое агентство/брокерство недвижимости организовать, и насколько это вообще интересно...

Т.к. если приезжать в США, то постепенно надо думать о каком-то своем бизнесе, а не работать на кого-то...

[metalhammer]

Мне интересно насколько реально свое агентство/брокерство недвижимости организовать, и насколько это вообще интересно...

Т.к. если приезжать в США, то постепенно надо думать о каком-то своем бизнесе, а не работать на кого-то...

можно торговать пирожками на улице, пахать на кого нить, а доход постепенно вложить в рынок стаков.

[metalhammer]

Практический совет дать невозможно! Слишком много ситуаций, где надо включить воображение, полет мысли и фантазию, а вот приподнять Вам настроение чтобы не думали, что все и так херово - эти брошюрки могут, на что, наверное, и расчитаны. Но во всех пишется, что надо действовать. Без действий вся потеря времени на прочтение этого всего напрасно!

:confused: что? нах ети консалтинговые фирмы сдались если не дают практических советов? включите телик...на тот же самый [CNBC] к примеру...там весь день о том в каком сейчас рынок состояний...что конкретно покупать, от чего воздержаться и т. п....

[TheDreamer]

Речь идёт исключительно о доходной недвижимости, не о той в которой живёшь.

Когда Вы комментировали мои слова, то написали: "выгодность вложения денег в недвижимость". Ничего про тип недвижимости там не было. Безусловно, самой выгодной является недвижимость, в которой сам живёшь.

Рекомендовать покупку для сдачи в аренду я бы не стал ни сегодня, ни через полгода. Хотя могут существовать варианты, когда и это выгодно.

Мы также не рассматриваем защиту от инфляции/коллапса доллара/развала Америки, для этого есть инструменты намного лучше чем недвижимость.

Вы не можете игнорировать инфляцию, так как это она затрагивает практически любые движения денег.

Никто не отрицает, что существуют другие финансовые инструменты. Проблема в том, что они вовсе не лучше, а просто другие. Бывают сценарии, в которых выгоднее всего недвижимость. Есть и другие, когда побеждают бонды, или акции, или золото, или что-то другое. Как правило, большинство не знает, какой именно сценарий реализуется пока не станет слишком поздно.

Диверсификация не является спасением, так как она вовсе не даётся бесплатно. Это легко видно при тщательном анализе популярных ныне index exchange-traded funds (index ETFs). Да, кстати, диверсификация не будет полной, если в портфеле нет недвижимости.

Причём, недвижимостью владеть можно как явно, так и косвенно (например, покупая акции REIT).

[TheDreamer]

Мне интересно насколько реально свое агентство/брокерство недвижимости организовать, и насколько это вообще интересно...

Процесс нетрудный - надо получить лицензию брокера/агента. Сложно то, что например на сегодня в Калифорнии полмиллиона(!) лицензированных агентов, а из-за кризиса реальных сделок не особо много.

Интерес зависит от человека. Кому-то нравится такая работа, а кому-то не очень. Я бы не рекомендовал это занятие в качестве первого бизнеса сразу по приезду в США, так как работа агента требует навыков общения и хорошего знания местной специфики.

Любой агент может совершать любые сделки, но только хороший может помочь клиенту правильно подобрать дом. Например, когда я в своё время приценивался к одному дому, то обнаружил, что только 1 из 20 агентов знал, что в миле от этого места находится действующая мусорная свалка. Остальные не пошли дальше информации из MLS.

[Reverend]

Интерес зависит от человека. Кому-то нравится такая работа, а кому-то не очень. Я бы не рекомендовал это занятие в качестве первого бизнеса сразу по приезду в США, так как работа агента требует навыков общения и хорошего знания местной специфики.

Ясен красен, что по приезду вообще надо месяца 3 погулять и посмотреть как народ живет, чем дышит, и т.д., а потом что-то думать найдя хотя бы пару знакомых... Одному во что-то влезать - глупейшее дело, я уже через это прошел тут, повторять ошибок не буду :wink1:

[Al Capone]

Когда Вы комментировали мои слова, то написали: "выгодность вложения денег в недвижимость". Ничего про тип недвижимости там не было. Безусловно, самой выгодной является недвижимость, в которой сам живёшь.

Рекомендовать покупку для сдачи в аренду я бы не стал ни сегодня, ни через полгода. Хотя могут существовать варианты, когда и это выгодно.

Вы не можете игнорировать инфляцию, так как это она затрагивает практически любые движения денег.

Никто не отрицает, что существуют другие финансовые инструменты. Проблема в том, что они вовсе не лучше, а просто другие. Бывают сценарии, в которых выгоднее всего недвижимость. Есть и другие, когда побеждают бонды, или акции, или золото, или что-то другое. Как правило, большинство не знает, какой именно сценарий реализуется пока не станет слишком поздно.

Диверсификация не является спасением, так как она вовсе не даётся бесплатно. Это легко видно при тщательном анализе популярных ныне index exchange-traded funds (index ETFs). Да, кстати, диверсификация не будет полной, если в портфеле нет недвижимости.

Причём, недвижимостью владеть можно как явно, так и косвенно (например, покупая акции REIT).

Извиняюсь если ввёл в заблуждение. Кийосаки в своей книге доказывает что собственное жильё - это не инвестиция. И он как раз рекоммендует доходную недвижимость в качестве инвестиции.

Инфляция и "коллапс доллара" (или просто падение его курса по отношению к другим валютам) - совершенно разные вещи. Курс валюты может падать по отношению к другим при нулевой инфляции и наоборот, расти при сильной инфляции.

Владеть недвижимостью "прямо" непросто, для этого нужно иметь множество сдаваемых в аренду домов/квартир/офисов/складских помещений по всей стране и даже за границей, иначе при общем росте стоимости на недвижимость именно Ваш дом/квартира может падать в цене из за чисто локальных причин.

Я не считаю что покупая акции REIT Вы действительно инвестируете в недвижимость. Эти акции относятся к категории "financials" и падают вместе с другими акциями financials и вообще с любыми акциями. Большая часть REIT - это mortgages, а мы прекрасно знаем что это такое.

Недвижимость используемая в качестве диверсификатора должна иметь негативную корреляцию с другими инструментами а в случае с REITs это не так. Это не значит что в диверсифицированном портфеле нет места для REITs.

Всё что я хотел подчеркнуть - это (относительная) невыгодность инвестиций которые требуют постоянных расходов (пожирают деньги). Акции, облигации, золото, те же REITs не требуют дополнительных расходов. Как владелец портфеля таких инструментов Вы не можете обанкротиться из за неспособности оплачивать расходы на их содержание.

С недвижимостью это вполне может произойти - в один прекрасный день Вы можете оказаться не в состоянии оплачивать расходы (налоги, обслуживание, интерес по ссуде, ремонт и т. д. ) и "вылетите в трубу".
К тому же недвижимость часто неликвидна (её продажа при острой необходимости может быть проблематичной и в любом случае связана с большими расходами). Другие виды инвестиций этим "не страдают".