проблема с брокером, проясните ситуацию

[ulaska]

Ситуация такая. Мне нужно сдать в рент свою квартиру, в Cambridge, MA в популярном месте. Я нашла брокера, так получилась, что человек если и имеет опыт, то только Brookline, MA. Подписала какой-то странный договор, из всего, что помню только то что я даю ему exclusive rights сдавать квартиру, когда квартира будет сдана, с меня единоразовая плата. Сроки не установлены.

За месяц он квартиру не сдал (было всего 3 посетителя, плюс в последний день - 5, после того как я сама написала обьявление). Я забрала у него ключи и договорилась с местным брокером. Никаких документов я ей не подписывала, но сказала, что заплачу broker fee, когда квартира будет сдана.

Теперь, мой первый брокер звонит и говорит, что какой-то новый брокер хочет показать мою квартиру. Вот два вопроса:

1. Если тот новый брокер сдаст квартиру, должна я буду заплатить broker fee своему второму брокеру и первому одновременно?

2. Я сказала предыдусчему брокеру, что если кто-то из людей, которым он тогда давно показывал квартиру, её снимет, то я ему заплачу, как в договоре написано. Но, если по всем новым вопросам я полностью откажусь иметь с ним дело, он может всё равно искать мне жильцов, чтобы я потом платила ему ту сумму, которая назначена в старом договоре?

[Бегемот]

Разорвать ехлузив надо сперва! :34:

[ulaska]

Разорвать ехлузиве надо сперва! :34:

А как? Я с ним встретилась в понедельник, забрала ключи от квартиры. Он сказа, что всё нормально, разошлись мирно. Мне нужно попросить есче раз встретиться и бумажку уничтожить или что?

[Бегемот]

А как? Я с ним встретилась в понедельник, забрала ключи от квартиры. Он сказа, что всё нормально, разошлись мирно. Мне нужно попросить есче раз встретиться и бумажку уничтожить или что?

Или аммендмент написать, что договор недействителен, или бумагу порвать.
Но первое правильнее.
Иначе он тебя даже засудить может в теории.

[ulaska]

Или аммендмент написать, что договор недействителен, или бумагу порвать.
Но первое правильнее.
Иначе он тебя даже засудить может в теории.

Так он со мной встречатьсы анебось не захочет.... Сейчас позвоню ему...

[Vinn]

1. внимательно перечитать договор

[Бегемот]

Так он со мной встречатьсы анебось не захочет.... Сейчас позвоню ему...

Отзовите подписи!
Иначе он так и будет сидеть в екслузиве.
А тебе иск вчинит когда ты хату сама сдашь! ;)

[ulaska]

Отзовите подписи!
Иначе он так и будет сидеть в екслузиве.
А тебе иск вчинит когда ты хату сама сдашь! ;)


я не знаю, как ето сделать, что значит "отозвать подписи"?

[ulaska]

но вообще, я ему только что звонила, она сказал, что там не exclusive а что-то другое, типа free something... я, главное, не могу найти копию, небось во время переезда засунула куда-то....

[Бегемот]

я не знаю, как ето сделать, что значит "отозвать подписи"?

Напиши аммендмент что договор расторгается, подпись отзываешь.
Что етот брокер тебя больше не представляет ексклюзивно = он уволен!
Заверь у ниотариуса и факсани отошли етому брокеру по почте.
Ето в случае если ты к нему подьехать не можешь или он с тобой встречаться не захочет.

[ulaska]

Напиши аммендмент что договор расторгается, подпись отзываешь.
Что етот брокер тебя больше не представляет ексклюзивно = он уволен!
Заверь у ниотариуса и факсани отошли етому брокеру по почте.
Ето в случае если ты к нему подьехать не можешь или он с тобой встречаться не захочет.


понятно, спасибо!

[zgorynych]

Уласка, сегодня с грэглистом и т.п. нанимать рентал брокера пустая трата времени и денег. Говорю сам как бывший рентал брокер. ;)

Разве что у тебя есть знакомый и порядочный и уже проверенный на деле брокер тогда да. И то... Если ты не большой лендлорд-кормилец то идея брокера (в случае маленького ЛЛ с одной проперти) не найти тебе хорошего платежеспособного жильца а побыстрее заработать свои физ. Или не тратить время впустую (если квартира не очень или цена завышена и брокер не умеет это всё тебе объяснить). Именно так. :( не потому что они плохие люди а потому что бизнес такой и заставляет так себя вести - т.е. если он будет тщательным и скрупулёзным с ЛЛ-одиночкой то потратит уйму времени с маленькой для себя отдачей. :(

[ulaska]

Уласка, сегодня с грэглистом и т.п. нанимать рентал брокера пустая трата времени и денег. Говорю сам как бывший рентал брокер. ;)

Разве что у тебя есть знакомый и порядочный и уже проверенный на деле брокер тогда да. И то... Если ты не большой лендлорд-кормилец то идея брокера (в случае маленького ЛЛ с одной проперти) не найти тебе хорошего платежеспособного жильца а побыстрее заработать свои физ. Или не тратить время впустую (если квартира не очень или цена завышена и брокер не умеет это всё тебе объяснить). Именно так. :( не потому что они плохие люди а потому что бизнес такой и заставляет так себя вести - т.е. если он будет тщательным и скрупулёзным с ЛЛ-одиночкой то потратит уйму времени с маленькой для себя отдачей. :(

Но ексклюзивная бумажка, ето же не я ее придумала, он сам составил и попросил подписать. Мой новый брокер сказал, что ексклюзив мне только на вред, и что ланд лорд вообсче не должен соглашаться на такие условия. Тем более, что он, как потом оказалось, вообсче ничего делать не собирался, даже обьявления нормального не положил в интернет. И положил уже после того, когда я ему позвонила через неделю после договора, такое, что его никакой search не показывал... Я уже думала, что мне самой придётся жильцов искать, а брокеру потом его вознаграждение высылать чтобы как-то из етого контракта вырваться...

[ulaska]

Уласка, сегодня с грэглистом и т.п. нанимать рентал брокера пустая трата времени и денег. Говорю сам как бывший рентал брокер. ;)


Я просто не хочу сама с людьми договариваться, квартиру показывать, бумажки там всякие... И с жильцами потом тоже возиться не хочу. Поетому я сразу нашла того, кто бы квартиру сдал и потом с жильцами договаривался. Просто неприятно, когда платишь человеку, а работу его сам делаешь.

[Floridian]

1. Если тот новый брокер сдаст квартиру, должна я буду заплатить broker fee своему второму брокеру и первому одновременно?

2. Я сказала предыдусчему брокеру, что если кто-то из людей, которым он тогда давно показывал квартиру, её снимет, то я ему заплачу, как в договоре написано. Но, если по всем новым вопросам я полностью откажусь иметь с ним дело, он может всё равно искать мне жильцов, чтобы я потом платила ему ту сумму, которая назначена в старом договоре?

1. Договор который Вы подписали с первым брокером, имеет expiration date. Если Вы сдадите квартиру ДО этого экспайрешн дейт, то Вы должны коммиссию первому брокеру независимо от того должны ли Вы коммиссию кому-то другому (второму брокеру, например). То есть возможен вариант что Вы заплатите две коммиссии.
Посмотрите, есть ли в договоре с первым брокером возможность для Вас terminate договор. Скорее всего, такой возможности нет - тогда договор действителен до экспайрейшен дейт. Если такая возможность есть - отправьте ему в офис немедленно письмо сертифайд мейл что договор терминейтед.

2. Первый брокер обязан был давать на подпись бумагу каждому проспектив тенанту, в которой тенант признает что квартира была показана именно этим брокером. В таком случае если сейчас один из тех жильцов подписавших бумагу снимет Вашу квартиру (даже если он был приведен вторым брокером) - Вы должны только одну коммиссию первому брокеру. ЗА ОДНОГО И ТОГО ЖЕ ЧЕЛОВЕКА платить две коммиссии не нужно ЕСЛИ первый брокер сможет доказать что он уже показал Вашу квартиру (т.е. если сможет показать подписанную жильцом бумагу).

Мораль сей басни такова: эксклюзив листинг на рент квартиры даете не больше чем на месяц, и продлеваете если Вы happy with this broker или терминейт договор если анхаппи.

[ulaska]

1. Договор который Вы подписали с первым брокером, имеет ехпиратион дате. Если Вы сдадите квартиру ДО этого экспайрешн дейт, то Вы должны коммиссию первому брокеру независимо от того должны ли Вы коммиссию кому-то другому (второму брокеру, например). То есть возможен вариант что Вы заплатите две коммиссии.
Посмотрите, есть ли в договоре с первым брокером возможность для Вас терминате договор. Скорее всего, такой возможности нет - тогда договор действителен до экспайрейшен дейт. Если такая возможность есть - отправьте ему в офис немедленно письмо сертифайд мейл что договор терминейтед.

2. Первый брокер обязан был давать на подпись бумагу каждому проспектив тенанту, в которой тенант признает что квартира была показана именно этим брокером. В таком случае если сейчас один из тех жильцов подписавших бумагу снимет Вашу квартиру (даже если он был приведен вторым брокером) - Вы должны только одну коммиссию первому брокеру. ЗА ОДНОГО И ТОГО ЖЕ ЧЕЛОВЕКА платить две коммиссии не нужно ЕСЛИ первый брокер сможет доказать что он уже показал Вашу квартиру (т.е. если сможет показать подписанную жильцом бумагу).

Мораль сей басни такова: эксклюзив листинг на рент квартиры даете не больше чем на месяц, и продлеваете если Вы хаппы щитх тхис брокер или терминейт договор если анхаппи.


а если expiration date не указан, ето вечный contract получается? У нас не упоминался expiration date, ето я помню...

[Floridian]

Я просто не хочу сама с людьми договариваться, квартиру показывать, бумажки там всякие... И с жильцами потом тоже возиться не хочу. Поетому я сразу нашла того, кто бы квартиру сдал и потом с жильцами договаривался. Просто неприятно, когда платишь человеку, а работу его сам делаешь.

Горыныч совершенно прав насчет крейгзлиста.

Я так понял что Вы сами за проперти не take care? У Вас есть человек который takes care? Ну так и поручите ему находить жильцов, ему "коммишшн" и платите.

Nature рентал бизнеса такова что РЕ агент готов сдать любому кто заплатит ему фии, агенту наплевать кто и что этот тенант. Агент не будет скринить тенанта дотошно. Поэтому на практике тенанты приводимые агентами очень плохие, в большинстве случаев идут на эвикшн через несколько месяцев. Ваш супер (или кто там кто takes care of the property) - более заинтересован в том чтобы тенант был нормальный, он сделает эту работу лучше потому что ему в будущем нужно будет deal with this tenant, так что доверьте это ему.

[Буржуй]

Онбломно всё читать, но если подписала йексклюзив то ему подут комисйеные по любому. Обычно йексклюзив разарвать незя даже если брокетр и ничего не делает. Должен быть йекспареишен деит, если нет, то вас поимели серьезно но закона не нарушили. Пока квартира не сдасца в рент йексклюзив в силе и брокер имеет комисионые через суд.

[Floridian]

а если expiration date не указан, ето вечный contract получается? У нас не упоминался expiration date, ето я помню...

Должен быть экспайрейшн дейт. Если даты в договоре действительно нет, то позвоните его брокеру и сообщите об этом и заодно скажите ему что мол поскольку даты нет (это его вина, значит агент использовал нестандартную форму которая не аппрувд местной МЛС) - то договор Вы считаете законченным сегодня о чем посылаете ему письмо сертифайд мейл.

Спросите член ли он местной МЛС или боарда. Если скажет да - то намекните что если он имеет с Вами проблему по поводу этого договора - Вы всегда можете позвонить в МЛС и сообщить что они используют формы не аппрувд by MLS (Любой член МЛС должен использовать только формы договора, будь то продажа или рентал, аппруванные МЛС и уверяю Вас, в таком договоре дата окончания договора ОБЯЗАНА быть)

[Floridian]

Должен быть йекспареишен деит, если нет, то вас поимели серьезно но закона не нарушили. Пока квартира не сдасца в рент йексклюзив в силе и брокер имеет комисионые через суд.

Ты думаешь что "бесконечный" договор на продажу или рентал - это легально? Я думаю нет.

[zgorynych]

Онбломно всё читать, но если подписала йексклюзив то ему подут комисйеные по любому. Обычно йексклюзив разарвать незя даже если брокетр и ничего не делает. Должен быть йекспареишен деит, если нет, то вас поимели серьезно но закона не нарушили. Пока квартира не сдасца в рент йексклюзив в силе и брокер имеет комисионые через суд.

У нас в МА не так. Если есть эксклюзив договор но брокер его нарушил - например не давал объявлений и вообще не делал никаких шагов для сдачи то ессно ЛЛ на этом основании может и ДОЛЖЕН его расстрогнуть т.к. брокер "конструктивно" его нарушил. Делать это надо в письменном виде заказным письмом с уведомлением с перечнем причин рассторжения и пригрозив брокеру что нажалуюца в РЕ Борд. Воркс лайк а чарм. ;)

На будущее - никогда не делайте эксклюзивных брокерских рентал агриментов. Только "опен листинг". Период.

[zgorynych]

Ты думаешь что "бесконечный" договор на продажу или рентал - это легально? Я думаю нет.

Конечно нет. Любой договор где срок действия и оплата не оговорены не являеца законченым контрактом.

[Буржуй]

Ты думаешь что "бесконечный" договор на продажу или рентал - это легально? Я думаю нет.
ПОнятия не имею, я никогда в жизни не видел безсрочных йексклюзивов. Нужно поцйхитаьт что там написано.

[Буржуй]

У нас в МА не так. Если есть эксклюзив договор но брокер его нарушил - например не давал объявлений и вообще не делал никаких шагов для сдачи то ессно ЛЛ на этом основании может и ДОЛЖЕН его расстрогнуть т.к. брокер "конструктивно" его нарушил. Делать это надо в письменном виде заказным письмом с уведомлением с перечнем причин рассторжения и пригрозив брокеру что нажалуюца в РЕ Борд. Воркс лайк а чарм. ;)

На будущее - никогда не делайте эксклюзивных брокерских рентал агриментов. Только "опен листинг". Период.У вас другие законы. По нашим законам можно взат йекслюзив и даже не отвечать на звонки от селера.
:)

[zgorynych]

У вас другие законы. По нашим законам можно взат йекслюзив и даже не отвечать на звонки от селера.
:)

Ну и как вы тогда делаете деньги? :confused:

[Буржуй]

Ну и как вы тогда делаете деньги? :цонфусед:
Я уже давно в менеджменте. НА йето и есть МЛС, другое показывают за тебя.

[ulaska]

Горыныч совершенно прав насчет крейгзлиста.

Я так понял что Вы сами за проперти не таке царе? У Вас есть человек который такес царе? Ну так и поручите ему находить жильцов, ему "коммишшн" и платите.

Натуре рентал бизнеса такова что РЕ агент готов сдать любому кто заплатит ему фии, агенту наплевать кто и что этот тенант. Агент не будет скринить тенанта дотошно. Поэтому на практике тенанты приводимые агентами очень плохие, в большинстве случаев идут на эвикшн через несколько месяцев. Ваш супер (или кто там кто такес царе оф тхе проперты) - более заинтересован в том чтобы тенант был нормальный, он сделает эту работу лучше потому что ему в будущем нужно будет деал щитх тхис тенант, так что доверьте это ему.

я нашла в интернете МЛС какой-то. Но там никаких аппрувд форм нет, только список домов вроде:
http://www.mls.com/

[Floridian]

У нас в МА не так. Если есть эксклюзив договор но брокер его нарушил - например не давал объявлений и вообще не делал никаких шагов для сдачи то ессно ЛЛ на этом основании может и ДОЛЖЕН его расстрогнуть т.к. брокер "конструктивно" его нарушил. Делать это надо в письменном виде заказным письмом с уведомлением с перечнем причин рассторжения и пригрозив брокеру что нажалуюца в РЕ Борд. Воркс лайк а чарм. ;)

На будущее - никогда не делайте эксклюзивных брокерских рентал агриментов. Только "опен листинг". Период.

Что-то сомнительно что это воркс прямо лайк а чарм. Если дом не продан - это одно, тогда и говорить не о чем. А если дом продан - то пусть селлер потом сколько угодно в суде доказывает что "брокер не давал объявлений" и т.п. Коммиссию селлер все равно будет должен.

У нас в НЙ недавно закон приняли что теперь на клоузинге брокер имеет право требовать чтобы адвокаты положили коммиссию в эскроу, no questions asked, сначала положат, а потом будут разбираться кому она причитается. Очень правильно.

Насчет опен листинга не согласен. Нормальный опытный брокер никогда не будет работать на опен листинге. Ему что заняться нечем? Надо давать эксклюсив, но на короткое время (в случае рентала - на месяц), так для всех лучше.

[ulaska]

На будущее - никогда не делайте эксклюзивных брокерских рентал агриментов. Только "опен листинг". Период.

Да ясное дело, в будущем не повторится :) Я даже не против ему и заплатить, если обьявится с требованиями как-нибудь... платим за хорошие уроки :)

[ulaska]

Конечно нет. Любой договор где срок действия и оплата не оговорены не являеца законченым контрактом.

оплата оговорена :)

[Floridian]

я нашла в интернете МЛС какой-то. Но там никаких аппрувд форм нет, только список домов вроде:
http://www.mls.com/

Этот сайт не имеет отношения к делу.

Вам сейчас и не надо знать к какому МЛС тот брокер принадлежит, просто имейте в виду что если он член какого-то МЛС - то обязан был использовать их стандартную листинг форму с указанием экспайрейшн дейт, а если не использовал - то у него рыльце в пушку, и на это ему надо мягко (для начала) намекнуть если он имеет проблему "отпустить" листинг.

[ulaska]

Этот сайт не имеет отношения к делу.

Вам сейчас и не надо знать к какому МЛС тот брокер принадлежит, просто имейте в виду что если он член какого-то МЛС - то обязан был использовать их стандартную листинг форму с указанием экспайрейшн дейт, а если не использовал - то у него рыльце в пушку, и на это ему надо мягко (для начала) намекнуть если он имеет проблему "отпустить" листинг.


и то хорошо, я думаю, как найду договор, напишу здесь как там всё условлено... может сегодня вечером даже :)

[zgorynych]

Что-то сомнительно что это воркс прямо лайк а чарм. Если дом не продан - это одно, тогда и говорить не о чем. А если дом продан - то пусть селлер потом сколько угодно в суде доказывает что "брокер не давал объявлений" и т.п. Коммиссию селлер все равно будет должен.

У нас в НЙ недавно закон приняли что теперь на клоузинге брокер имеет право требовать чтобы адвокаты положили коммиссию в эскроу, no questions asked, сначала положат, а потом будут разбираться кому она причитается. Очень правильно.

Насчет опен листинга не согласен. Нормальный опытный брокер никогда не будет работать на опен листинге. Ему что заняться нечем? Надо давать эксклюсив, но на короткое время (в случае рентала - на месяц), так для всех лучше.

При чём тут сейлз листинги? Речь в теме о ренталах. И мои советы ессно о них же. Сейлз тотали аназер энимал.

Когда я был активным брокером (сейлз) то МЛСом не занимался по большому счёту т.к. у меня было очень много эксклюзив юнитов и домов от девелоперов, клиентов лэндлордов и т.п. И беготни меньше. И дилз у меня были лучше чем в МЛС. :)

У нас ходила поговорка (до сих пор так и есть) что в МЛС попадет или оверпрайсд или гарбидж который "свои" не раскупили. Но это во мне голос инвестора звучит. ;)

[Буржуй]

Этот сайт не имеет отношения к делу.

Вам сейчас и не надо знать к какому МЛС тот брокер принадлежит, просто имейте в виду что если он член какого-то МЛС - то обязан был использовать их стандартную листинг форму с указанием экспайрейшн дейт, а если не использовал - то у него рыльце в пушку, и на это ему надо мягко (для начала) намекнуть если он имеет проблему "отпустить" листинг.
НЕ думаю, йето рентал агимент, не продажа. Плюс йето йекслклузив, даже если и он член каково бы небыл МЛС йексклюзив не йдет на МЛС в йетом весь поинт.

[Floridian]

НЕ думаю, йето рентал агимент, не продажа. Плюс йето йекслклузив, даже если и он член каково бы небыл МЛС йексклюзив не йдет на МЛС в йетом весь поинт.

Верно, рентал на МЛС не идет (хотя это в Бруклине, в Манхаттене и прочих МЛС насколько я знаю идет). Но брокер-член-МЛС все равно обязан использоваться стандартную форму provided by MLS для рентала, как и для сейла.

Формы находятся на МЛС в закрытой части сайта, доступны для скачивания членами. Ну как бы считается что таким образом МЛС охраняет публику потому что их формы проверены лоерами и соответствуют закону и стандарту. Если вдуматься и особенно принять во внимание проблему в этом треде (отсутствие expiration date на контракте) то что-то в этом есть. :)