Refinancing

[КошЫчка]

Кто то из присутствующих профессионалов может мне обьяснить плюсы и минусы рефайненсинга? У меня уже сил никаких нет слушать лепет банковских представителей :(

вопросы такие:
1. [Choosing a bank]..
есть ли преимущества перефинансивования с банком у которого взята оригинальная ссуда? кто то мне сказал что в случае перефинансирования со своим же банком не нужно платить [tite fee].. мой банк оспорил.

2. [Estimate]..
если хочется ну очень уж низкий интерес, есть ли смысл докупать поинты. один из представителей [smith barney] что то лепетал про то что если докупать поинты до интереса ниже 5%, то это отражается на цене проперти. что это значит? есть какая то шкала по которой процент пропорционален стоимости недвижимости?
Имеет ли смысл "уценять" недвижимость при эстимэйте? На чём это отражается в дальнейшем?

3. [What's the catch].
чего стоит остерегаться при перефинансиривании? учитывая конечно работу с репутабельными фин. конторами.


Спасибо.

[zgorynych]

Вопросы ДО того как принято решение о рефайе:

1. Сегодняшний % лоуна и АРМ или фиксд.
2. Сколько лет предполагаеца жить в том проперти.
3. Сколько осталось выплатить моргтгиджа.

Если фиксд то отвечаем на 2ой вопрос.

Если №2 меньше 3-5 лет то скорее всего любой рефай нецелесообразен. Разве что чел имеет АРМ и не хочет попасть с повышенным %.

Если 2ой вопрос более 5 лет то смотрим сколько мортгиджа уже выплачено. Если осталось немного то лучше не рефай а наоборот стараца выплаить лоун, т.к. жильё без мортгиджа спасает во времена рецессии и т.п. Спроси у "умников" (а их даже на форуме было немало, привет Смешно и Жирик!) которые ещё 2 года назад советовали вытаскивать эквити из дома и бабахать его в стоки и пр. инвестиции. Duhh...

[Vinn]

как непрофессионал: зависит от общей стоимости рефайненсинга и суммы моргиджа. ну и куча дополнительных обстоятельств, например, если дом будет продаваться в ближайшем будущем.
главное - стоимость рефайненсинга будет выше, чем это обещают конторы, а потом еще и окажется, что лучше было эти деньги пустить на выплату принципала.

[Бегемот]

Вопросы ДО того как принято решение о рефайе:

1. Сегодняшний % лоуна и АРМ или фиксд.
2. Сколько лет предполагаеца жить в том проперти.
3. Сколько осталось выплатить моргтгиджа.

Если фиксд то отвечаем на 2ой вопрос.

Если №2 меньше 3-5 лет то скорее всего любой рефай нецелесообразен. Разве что чел имеет АРМ и не хочет попасть с повышенным %.

Если 2ой вопрос более 5 лет то смотрим сколько мортгиджа уже выплачено. Если осталось немного то лучше не рефай а наоборот стараца выплаить лоун, т.к. жильё без мортгиджа спасает во времена рецессии и т.п. Спроси у "умников" (а их даже на форуме было немало, привет Смешно и Жирик!) которые ещё 2 года назад советовали вытаскивать эквити из дома и бабахать его в стоки и пр. инвестиции. Duhh...

и щё воно ему дало? :rolleyes:

[zgorynych]

и щё воно ему дало? :rolleyes:

Цурыс? :confused:

[zgorynych]

Из-за дохлого РЕ маркета все эти рефайнанщики зашевелились захомутать хоть кого-то. С другой стороны может сегодня самое лучшее время зафиксировать лоун под низкий %.

[Бегемот]

Цурыс? :confused:

- а какого размера?
- как раз на вашу голову. (С)

[Lakomka]

Вопросы ДО того как принято решение о рефайе:

1. Сегодняшний % лоуна и АРМ или фиксд.
2. Сколько лет предполагаеца жить в том проперти.
3. Сколько осталось выплатить моргтгиджа.

...
в дополнение
покупать поинты бесмысленно, это выплата процента в перед

если жилье упало в цене... то будет достаточно иквити, что бы не было [pmi]

[Lakomka]

- а какого размера?
- как раз на вашу голову. (С)

у нас соседи поставили дом на продажу по цене которая выше чем ту что они заплатили в 2004 году... мы с интерсом наблюдаем :umn:

[КошЫчка]

Вопросы ДО того как принято решение о рефайе:

1. Сегодняшний % лоуна и АРМ или фиксд.
2. Сколько лет предполагаеца жить в том проперти.
3. Сколько осталось выплатить моргтгиджа.

отвечаю :)

1. 6.375 [fixed]
2. не думаю что больше 5-ти лет
3. баланс прибл. 3/4


Если №2 меньше 3-5 лет то скорее всего любой рефай нецелесообразен. Разве что чел имеет АРМ и не хочет попасть с повышенным %.

Если 2ой вопрос более 5 лет то смотрим сколько мортгиджа уже выплачено. Если осталось немного то лучше не рефай а наоборот стараца выплаить лоун, т.к. жильё без мортгиджа спасает во времена рецессии и т.п. Спроси у "умников" (а их даже на форуме было немало, привет Смешно и Жирик!) которые ещё 2 года назад советовали вытаскивать эквити из дома и бабахать его в стоки и пр. инвестиции. Духх...
особого интереса выплатить жильё, на данный момент во всяком случае, нет.

[Floridian]

отвечаю :)

1. 6.375 [fixed]
2. не думаю что больше 5-ти лет
3. баланс прибл. 3/4


особого интереса выплатить жильё, на данный момент во всяком случае, нет.

1. C хорошей кредитной историей безусловно сейчас можно найти на один процент ниже.
2. Это не так важно, потому что клозинг кост при рифае достаточно мал. Вы в НЙ живете? Убедитесь что банк не заставляет платить mortgage tax еще раз. В первую очередь возьмите good faith estimate oт того же самого лендера с которым моргидж сейчас.
3. Скорее всего, Вы не узнаете какой ваш loan to value ratio пока не заплатите аппрейзеру. Сейчас многие банки страхуются и дают очень низкий валью на рифайнанс.


Нужен рифай или нет - оцените таким образом:
Нужно знать четыре цифры: 1) пеймент при нынешнем лоуне 2) пеймент при будущем лоуне 3) клозинг кост 4) число месяцев которое собираетесь жить в этом доме.

Пример: Нынешний пеймент: $5300. Будущий пеймент: $5000. Клозинг кост: $2000. Число месяцев которое собираетесь прожить там: 60.

За 60 прожитых месяцев Вы съэкономите $300*60= $18,000 долларов. ($300 - это разница между $5300 и $5000). Отнимите стоимость клозинг коста ($2000), получите количество денег которое будет съэкономлено: $16,000. Если количество съэкономленных денег существенно - то делаете рифай, если несущественно - не делаете.

[Floridian]

вопросы такие:
1. [Choosing a bank]..
есть ли преимущества перефинансивования с банком у которого взята оригинальная ссуда? кто то мне сказал что в случае перефинансирования со своим же банком не нужно платить [tite fee].. мой банк оспорил.

.

Cкорее всего, речь шла не о tittle fee, а о mortgage tax. Действительно, в случае рифайнанса с банком у которого взята изначальная ссуда - автоматически не будет моргидж такса (а это 2 процента от лоуна в НЙ). Поэтому я посоветовал в первую очередь взять good faith estimate от изначального банка.

Но если изначальный банк не дает хороший процент - пошопайтесь в любых других банках, при этом сразу спрашивайте нужно ли будет платить моргидж такс с ними или нет. Если говорят что нужно - спросите делают ли они СЕМА (consolidation extension modification agreement, прогуглите). Если в банке говорят что такс платить еще раз надо и что такое СЕМА они не знают и не делают - идете в следующий банк сразу.

[Alechko]

Кто то из присутствующих профессионалов может мне обьяснить плюсы и минусы рефайненсинга? У меня уже сил никаких нет слушать лепет банковских представителей :(

вопросы такие:
1. [Choosing a bank]..
есть ли преимущества перефинансивования с банком у которого взята оригинальная ссуда? кто то мне сказал что в случае перефинансирования со своим же банком не нужно платить [tite fee].. мой банк оспорил.

2. [Estimate]..
если хочется ну очень уж низкий интерес, есть ли смысл докупать поинты. один из представителей [smith barney] что то лепетал про то что если докупать поинты до интереса ниже 5%, то это отражается на цене проперти. что это значит? есть какая то шкала по которой процент пропорционален стоимости недвижимости?
Имеет ли смысл "уценять" недвижимость при эстимэйте? На чём это отражается в дальнейшем?

3. [What's the catch].
чего стоит остерегаться при перефинансиривании? учитывая конечно работу с репутабельными фин. конторами.


Спасибо.

пусть тебе мозги не финансируют
посчитай сама


http://freeonlinecalculator.net/calculators/financial/present-value.php
http://en.wikipedia.org/wiki/Time_value_of_money

это 2 класс в церковно приходкой синагоге

[Neron]

Кто то из присутствующих профессионалов может мне обьяснить плюсы и минусы рефайненсинга? У меня уже сил никаких нет слушать лепет банковских представителей :(

вопросы такие:
1. [Choosing a bank]..
есть ли преимущества перефинансивования с банком у которого взята оригинальная ссуда? кто то мне сказал что в случае перефинансирования со своим же банком не нужно платить [tite fee].. мой банк оспорил.

2. [Estimate]..
если хочется ну очень уж низкий интерес, есть ли смысл докупать поинты. один из представителей [smith barney] что то лепетал про то что если докупать поинты до интереса ниже 5%, то это отражается на цене проперти. что это значит? есть какая то шкала по которой процент пропорционален стоимости недвижимости?
Имеет ли смысл "уценять" недвижимость при эстимэйте? На чём это отражается в дальнейшем?

3. [What's the catch].
чего стоит остерегаться при перефинансиривании? учитывая конечно работу с репутабельными фин. конторами.


Спасибо.


Есть очень простое правило. Чем люди интересуются при запросе кредита? Правильно: процентом и месячным платежом. А вот если спросить еще о сроке кредита и окончательной его стоимости (т.е. сколько всего придется отдать на платежи), то все становится на свои места.

Составьте табличку из всех предложений: процентная ставка (непринципальный параметр -- есть 24 способа как считать процент, и они могут давать ОЧЕНЬ сильно разные результаты), месячный платеж (уже важнее -- можете ли вы себе этот кредит позволить), срок кредита (очень важно -- сколько же вас доить будут) и общая его стоимость (тоже суперважно -- насколько же вас в результате выставят). После этого принимайте решение.

Все остальное -- это неважно. Включая то, сколько вы сейчас платите интерест, а сколько принципал (почему-то бывшие соотечественники очень сильно этим заморачиваются). Важно только насколько вас поимеют и как долго.

Успехов.

[Neron]

Спроси у "умников" (а их даже на форуме было немало, привет Смешно и Жирик!) которые ещё 2 года назад советовали вытаскивать эквити из дома и бабахать его в стоки и пр. инвестиции. Duhh...


О, да, помню годовалой давности многокилометровый тред. Думал, что они меня с ума сведут своим умничанием, что "стоки всегда приносят больше доход, чем платится процент по моргейджу". И где они сейчас, эти умники? :leader:

[Neron]

если жилье упало в цене... то будет достаточно иквити, что бы не было [pmi]

Угу, зато лона дадут меньше. А им можно закрыть всякие кредит-карты дурацкие. И в случае форклоужера дом дешевле уйдет, что опять-таки может сильно ударить по челу.

[Neron]

отвечаю :)
1. 6.375 [fixed]
2. не думаю что больше 5-ти лет
3. баланс прибл. 3/4


С такими-то параметрами можно очень хороший дил получить. Важно еще будет стоимость недвижимости и ваш доход. Поэтому велком в личку. Чем смогу -- помогу.

[untamed]

отвечаю :)

1. 6.375 [fixed]
2. не думаю что больше 5-ти лет
3. баланс прибл. 3/4


особого интереса выплатить жильё, на данный момент во всяком случае, нет.

Сейчас можно перефинансировать под 5%, что гораздо снизит payment. Сейчас многие это делают.

[untamed]

О, да, помню годовалой давности многокилометровый тред. Думал, что они меня с ума сведут своим умничанием, что "стоки всегда приносят больше доход, чем платится процент по моргейджу". И где они сейчас, эти умники? :leader:

Это в свое время financial planners всем подряд советовали.

[zgorynych]

отвечаю :)

1. 6.375 [fixed]
2. не думаю что больше 5-ти лет
3. баланс прибл. 3/4


особого интереса выплатить жильё, на данный момент во всяком случае, нет.


Если найдёте 5% то да. А если 5.5-6% то нет смысла. При 5% каждая 1,000дол это 5.37дол пеймент. При 6% - 6дол. Надо иметь больше чем 500К мортгидж чтобы получить 300дол разницу. При 300К мортгидже разница в 1% примерно 180дол в месяц.

Вообще то болпарк фигюр независимо от времени жилья в проперти это хотя бы 1% разницы в рейте.

[untamed]

1. C хорошей кредитной историей безусловно сейчас можно найти на один процент ниже.
2. Это не так важно, потому что клозинг кост при рифае достаточно мал. Вы в НЙ живете? Убедитесь что банк не заставляет платить mortgage tax еще раз. В первую очередь возьмите good faith estimate oт того же самого лендера с которым моргидж сейчас.
3. Скорее всего, Вы не узнаете какой ваш loan to value ratio пока не заплатите аппрейзеру. Сейчас многие банки страхуются и дают очень низкий валью на рифайнанс.


Нужен рифай или нет - оцените таким образом:
Нужно знать четыре цифры: 1) пеймент при нынешнем лоуне 2) пеймент при будущем лоуне 3) клозинг кост 4) число месяцев которое собираетесь жить в этом доме.

Пример: Нынешний пеймент: $5300. Будущий пеймент: $5000. Клозинг кост: $2000. Число месяцев которое собираетесь прожить там: 60.

За 60 прожитых месяцев Вы съэкономите $300*60= $18,000 долларов. ($300 - это разница между $5300 и $5000). Отнимите стоимость клозинг коста ($2000), получите количество денег которое будет съэкономлено: $16,000. Если количество съэкономленных денег существенно - то делаете рифай, если несущественно - не делаете.

Хорошо, обстоятельно сказано. :34:

[Neron]

Пример: Нынешний пеймент: $5300. Будущий пеймент: $5000. Клозинг кост: $2000. Число месяцев которое собираетесь прожить там: 60.

За 60 прожитых месяцев Вы съэкономите $300*60= $18,000 долларов. ($300 - это разница между $5300 и $5000). Отнимите стоимость клозинг коста ($2000), получите количество денег которое будет съэкономлено: $16,000. Если количество съэкономленных денег существенно - то делаете рифай, если несущественно - не делаете.

На самом деле это половина правды. Не менее важно сколько дополнительно на принципал чел положит при данном кредите. Потому что когда дом будет продан, а кредит погашен, очень важно, сколько же человек на руки получит.

Я могу вам забацать такой кредит, что вы будете экономить на ежемесячных платежах... но на принципал не пойдет дополнительно ни цента. И процент будет на 1% ниже ;) Я видел, как такие вещи делаются.

А можно даже немного больше платить (например, на 100$ в месяц), но на принципал вы дополнительно несколько тысяч положите.

Какой вам вариант ближе?

Важные вопросы:
1. процент
2. месячный платеж
3. срок погашения
4. общая сумма выплаченных процентов.

Все остальное непринципиально.

[Akela]

Если найдёте 5% то да. А если 5.5-6% то нет смысла. При 5% каждая 1,000дол это 5.37дол пеймент. При 6% - 6дол. Надо иметь больше чем 500К мортгидж чтобы получить 300дол разницу. При 300К мортгидже разница в 1% примерно 180дол в месяц.

Вообще то болпарк фигюр независимо от времени жилья в проперти это хотя бы 1% разницы в рейте.

:34:

[Floridian]

На самом деле это половина правды. Не менее важно сколько дополнительно на принципал чел положит при данном кредите.

Это вся голая правда. Я только забыл оговорить что подразумевал что Кошичка имеет 30 year fixed now и берет новый лоун тоже 30 year fixed.

Альтернативы 30 year fixed нету, да и не было никогда (для праймари резиденс). Все остальное - спекуляция, а с праймари резиденс спекулировать не советую. Хотя сам грешен, в 2006 делал АРМы налево и направо.


Я видел, как такие вещи делаются.

В смысле когда человека уговаривают перефинансировать 30 year fixed into option ARM чтобы сэкономить пейменты? Ну да, я тоже видел :)

[Floridian]

:34:

Откуда ты знаешь какой у Кошечки лоун амаунт? Может три миллиона. Тогда и на пол-пойнте можно сэкономить.

[Neron]

Это вся голая правда. Я только забыл оговорить что подразумевал что Кошичка имеет 30 year fixed now и берет новый лоун тоже 30 year fixed.
Альтернативы 30 year fixed нету, да и не было никогда (для праймари резиденс). Все остальное - спекуляция, а с праймари резиденс спекулировать не советую. Хотя сам грешен, в 2006 делал АРМы налево и направо.

Да ну? Видел я эти 30 years fixed. Начинаешь читать моргедж-документы -- а там 5 лет фиксд, а потом плавающий ;)

Первое, с чего начинает работу грамотный агент, который хочет клиенту помочь, а не только бабла срубить -- читает моргейдж-документы. И там начинают всплывать: 5 лет фиксд, pay interest first, всякие поборы за bi-weekly, baloons... В итоге моргейдж вроде бы под 5%, но стоит клиенту дороже, чем нормальный под 7%.

[Neron]

В смысле когда человека уговаривают перефинансировать 30 year fixed into option ARM чтобы сэкономить пейменты? Ну да, я тоже видел :)

Еще раз повторю: есть 24 ЛЕГАЛЬНЫХ способа, как расчитать процент. Самый выгодный для клиента -- на базе дневного невыплаченного баланса. Но банки, как ни странно, очень редко так считают. Обычно там есть куча мелких шрифтов, терминов и круто завернутых фраз, чтобы никто ничего не понял. А стоят за этим скрытые платежи и невыгодные расчеты процента.

Мне другое интересно: Вы просто не знаете, как работают моргейджи, или это Ваш бизнес обманывать клиента?

[Floridian]

Да ну? Видел я эти 30 years fixed. Начинаешь читать моргедж-документы -- а там 5 лет фиксд, а потом плавающий ;)

Первое, с чего начинает работу грамотный агент, который хочет клиенту помочь, а не только бабла срубить -- читает моргейдж-документы. И там начинают всплывать: 5 лет фиксд, pay interest first, всякие поборы за bi-weekly, baloons... В итоге моргейдж вроде бы под 5%, но стоит клиенту дороже, чем нормальный под 7%.

30 year fixed is 30 year fixed. 5/1 ARM (который Вы упоминаете) is 5/1 ARM.
Процент на определенный вид моргиджного продукта можно сравнивать только с процентом на ТАКОЙ ЖЕ вид продукта. Я думал, это очевидно.

[Neron]

30 year fixed is 30 year fixed. 5/1 ARM (который Вы упоминаете) is 5/1 ARM.
Процент на определенный вид моргиджного продукта можно сравнивать только с процентом на ТАКОЙ ЖЕ вид продукта. Я думал, это очевидно.

Вы видели ее документы, что так утверждаете? А если видели -- то читали?

[Floridian]

Еще раз повторю: есть 24 ЛЕГАЛЬНЫХ способа, как расчитать процент. Самый выгодный для клиента -- на базе дневного невыплаченного баланса. Но банки, как ни странно, очень редко так считают. Обычно там есть куча мелких шрифтов, терминов и круто завернутых фраз, чтобы никто ничего не понял. А стоят за этим скрытые платежи и невыгодные расчеты процента.

Мне другое интересно: Вы просто не знаете, как работают моргейджи, или это Ваш бизнес обманывать клиента?

Какие еще 24 легальных способа? :) Остапбендеровщина какая-то.

Если Вы имеете в виду множество видов высчитывать АПР - то да, но это к делу не имеет отношения. АПР находится только на рекламе.

Человек готовый к рефинансу (или покупке) должен сравнивать месячные ПЕЙМЕНТЫ которые указаны в последнем нижнем разделе good faith estimate. И должен сравнивать все цифры во всех остальных разделах GFE. Тут чистая математика: если все цифры поборов, джанк фииз, рейт, тип моргиджа одинаковы (и все estimated charges тоже одинаковы) - то и месячный пеймент одинаковый. Если он не одинаковый - то смотрим внимательно откуда descrepancy взялась (например 2000 просессинг фии - тогда просим его выкинуть и т.п.)

Откуда Вы взяли про "дневной невыплаченный баланс"? (это применимо только к кредитным картам). Не существует способов "рассчета процента", существует способы рассчета loan amortization. На 30 (15, 40, 50) year fixed моргиджах используется simple interest loan ТОЛЬКО. Если Вы не поняли мелкий шрифт или "круто завернутую фразу" на документе - это еще ничего не доказывает. :)


Я не делаю моргиджей уже давно.

[Neron]

Человек готовый к рефинансу (или покупке) должен сравнивать месячные ПЕЙМЕНТЫ


Мне вот интересно: Вы когда-нибудь о бай-уикли слышали? Поинтересуйтесь, насколько он при прочих равных ускоряет выплату (в кейсе, с которым я буквально вчера работал, это 23 года вместо 30 и 209К процентов вместо 310К).

Это так, только один из примеров. Если мало, могу еще насыпать.



Я не делаю моргиджей уже давно.

Слава Богу! А то я уж испугался, что Вы так с клиентами работаете ;)

[Floridian]

Вы видели ее документы, что так утверждаете? А если видели -- то читали?

Я ПРЕДПОЛАГАЮ что у Кошички 30 year fixed сейчас. Почти уверен. :)

В противном случае (если у нее рикаст подошел или у нее пеймент на АРМе is about to adjust) ей надо не на пейменты смотреть и сравнивать а думать как побыстрее схватить первый попавшийся 30 year fixed.

[Neron]

На 30 (15, 40, 50) year fixed моргиджах используется simple interest loan ТОЛЬКО.

Расскажите это тем моим клиентам, у кого я вылавливал в моргейджах "pay interest first" и заменял их именно на "simple interest" AKA "daily unpaid balance". Если ваша компания не давала клиентам таких условий, то это еще не говорит, что все делают также само.

[Floridian]

Мне вот интересно: Вы когда-нибудь о бай-уикли слышали? Поинтересуйтесь, насколько он при прочих равных ускоряет выплату (в кейсе, с которым я буквально вчера работал, это 23 года вместо 30 и 209К процентов вместо 310К).

Это так, только один из примеров. Если мало, могу еще насыпать.




При чем тут байвикли когда мы сравниваем 30 year fixed от банка А и 30 year fixed от банка Б? Если борровер захочет - то будет платить байвикли в любом случае, где бы он этот моргидж не взял и сэкономит одну и ту же сумму. Или может передумать платить. И не лоун офисеру ему это указывать.

[Floridian]

Расскажите это тем моим клиентам, у кого я вылавливал в моргейджах "pay interest first" и заменял их именно на "simple interest" AKA "daily unpaid balance". Если ваша компания не давала клиентам таких условий, то это еще не говорит, что все делают также само.

Вы кем работаете? Лоун офисером у моргидж брокера? Зачем тогда сказки рассказывать про то как Вы какие-то слова в моргиджных документах "заменяете". Это не Ваша прерогатива.

Если клиент берет определенный вид моргиджного продукта - то в его моргидж ноте все будет preprinted и ни слова там заменить нельзя. Можно только взять другой вид моргиджа.

[Neron]

При чем тут байвикли когда мы сравниваем 30 year fixed от банка А и 30 year fixed от банка Б? Если борровер захочет - то будет платить байвикли в любом случае, где бы он этот моргидж не взял и сэкономит одну и ту же сумму. Или может передумать платить. И не лоун офисеру ему это указывать.

Платить он будет не когда захочет, а когда банк разрешит. Вернее, платить он может хоть каждый час, но банк будет засчитывать платеж только в конце месяца, если не разрешит иного.

В том-то и фишка, что если банк разрешает платить бай-уикли, то это как реактивный двигатель ускоряет выплату долга. И это -- только один из самых наглядных примеров различных методов расчета процента (поступил платеж - уменьшился невыплаченный баланс - в следующем двухнедельном цикле меньше пошло на интерест, а больше на принципал).

[Neron]

Вы кем работаете? Лоун офисером у моргидж брокера? Зачем тогда сказки рассказывать про то как Вы какие-то слова в моргиджных документах "заменяете". Это не Ваша прерогатива.
Если клиент берет определенный вид моргиджного продукта - то в его моргидж ноте все будет preprinted и ни слова там заменить нельзя. Можно только взять другой вид моргиджа.

Нет, я работаю агентом компании Primerica. И один из основных наших бизнесов -- это рефинансирование. Я работаю только с нашим банком, но в 90% случаев наши предложения в итоге оказываются клиенту выгоднее, чем предложения конкурентов. Хотя чаще всего номинально и Note Rate, и APR выше.

Заменяю я не слова в документах, а моргейджи.

[Floridian]

Платить он будет не когда захочет, а когда банк разрешит. Вернее, платить он может хоть каждый час, но банк будет засчитывать платеж только в конце месяца, если не разрешит иного.

В том-то и фишка, что если банк разрешает платить бай-уикли, то это как реактивный двигатель ускоряет выплату долга. И это -- только один из самых наглядных примеров различных методов расчета процента (поступил платеж - уменьшился невыплаченный баланс - в следующем двухнедельном цикле меньше пошло на интерест, а больше на принципал).

Нерон, поверьте на слово: все эти люди которые собираются платить байвикли - этого не делают никогда. Вы зря с ними стараетесь. :)
Если человек готов делать большие пейменты - он просто берет 15 year fixed (у некоторых банков даже есть 10).

Во всех больших банках не зря продукт называется traditional 30 year fixed. Мы берем как данное что там нет припеймент пенальти, и платить можно хоть байвикли, хоть каждый час - все будет засчитано.
Все лоуны должны быть одинаковые и должны соответствовать требованиям Фредди и Фанни, потому что их потом продают в batches.

Те моргиджи с нестандартными условиями делают только левые банки. Они видимо Вашему боссу кикбяк дают за то что Вы их продукт проталкиваете :)

[Floridian]

в 90% случаев наши предложения в итоге оказываются клиенту выгоднее, чем предложения конкурентов. Хотя чаще всего номинально и Note Rate, и APR выше.



Вот мы и вернулись к математике опять. Если у Вашей компании рейт на 30 year fixed выше чем у Чейза - то пейменты не могут ниже. Хоть "номинально", хоть нет. Закон природы понимашь :)

Анлесс Вы всучиваете хитрозакрученный продукт типа 5/1 ARM и убеждаете клиента что ему это выгодно.

[Floridian]

Я работаю только с нашим банком, .

Да да. И комишн при продаже лоуна Праймерики Вы получаете больший чем ежели Вы продадите лоун от БоА. Поэтому даже готовы уверять что законы математики нарушаются в нужную сторону при покупке in-house loan'a ;)

Легче всего сказать клиенту что он просто не понимает "круто заверченных фраз "в моргидж ноуте :). Вас хорошо натренировали. :)

[Neron]

Нерон, поверьте на слово: все эти люди которые собираются платить байвикли - этого не делают никогда. Вы зря с ними стараетесь. :)
Если человек готов делать большие пейменты - он просто берет 15 year fixed (у некоторых банков даже есть 10).



Какой же Вы упертый!

Специально для Вас расчет сделал. Два кредита по 100К на 30 лет под 6% note rate.

Первый вариант -- платеж ежемесячный ($599). Срок выплаты -- 28 лет (программа автоматически расчитывает скидку за автоплатежи, поэтому процент получается ниже -- 5,75%, и срок выплаты быстрее). Клиент заплатит кроме 100К еще 101К процентов (всего -- 201К).

Второй вариант -- платеж бай-уикли (каждый по $299.50). Срок выплаты 23 года и 3 месяца (та же скидка включена, т.е. фактический процент 5,75%, но платежи делаются чаще). Клиент заплатит процентов не 101К, а 81К (всего 181К, т.е. только за счет бай-уикли экономиться 20К денег и 5 лет).

Чего спорите, если Вы не знаете, о чем речь идет?

[Neron]

Во всех больших банках не зря продукт называется traditional 30 year fixed. Мы берем как данное что там нет припеймент пенальти, и платить можно хоть байвикли, хоть каждый час - все будет засчитано.

Найдите мне такой банк, который разрешает платежи ну не каждый час, но хотя бы каждый день, и засчитывает их. Я там себе лоан возьму. Поверьте -- будет сверхвыгодно.

[Floridian]

Какой же Вы упертый!

Специально для Вас расчет сделал. Два кредита по 100К на 30 лет под 6% note rate.

Первый вариант -- платеж ежемесячный ($599). Срок выплаты -- 28 лет (программа автоматически расчитывает скидку за автоплатежи, поэтому процент получается ниже -- 5,75%, и срок выплаты быстрее). Клиент заплатит кроме 100К еще 101К процентов (всего -- 201К).

Второй вариант -- платеж бай-уикли (каждый по $299.50). Срок выплаты 23 года и 3 месяца (та же скидка включена, т.е. фактический процент 5,75%, но платежи делаются чаще). Клиент заплатит процентов не 101К, а 81К (всего 181К, т.е. только за счет бай-уикли экономиться 20К денег и 5 лет).

Чего спорите, если Вы не знаете, о чем речь идет?

Я что говорил что байвикли не ускоряет выплату и невыгодно борроверу? Конечно ускоряет и конечно выгодно.

Только нормальный человек НЕ МОЖЕТ себе позволить делать байвикли пейменты. Даже если хочет. Вы же DTI борроверу считаете прежде чем вообще с ним работать? Ну и если он идет с 40% DTI на 30 year fixed, откуда он нахрен возьмет лишние деньги на пейменты? А мечтать о выплате 30-летнего моргиджа за 23 года он может сколько ему влезет.

Из ста моргиджей которые я сделал - только один был 15 лет фикст. Я сказал чуваку мол если у тебя такой инком немеряный и постоянный, не легче ли тебе выплатить все пораньше? Он согласился.

[Neron]

Вот мы и вернулись к математике опять. Если у Вашей компании рейт на 30 year fixed выше чем у Чейза - то пейменты не могут ниже. Хоть "номинально", хоть нет. Закон природы понимашь :)


Ох, блин... Не ради вас, а ради других читателей.

Имеем -- платеж 1000 баксов в месяц. Из них 900 идут на интерест, а 100 -- на принципал (для простоты примера).

Делаем платеж бай-уикли, но с условием, что сначала платиться процент. Пришли первые 500 баксов. Раз процент платится вперед, то на принципал не пошло ничего, потому что мы должны еще 400 баксов заплатить процентов. Пришли вторые 500 баксов. На инетерст забрали 400, а 100 пошло на принципал. То же самое, что мы бы заплатили одним платежом 1000 баксов. Вроде разницы нет.

Берем бай-уикли но с дневным невыплаченным балансом. 900/30 -- каждый день у нас насчитывается 30 баксов процентов. На 15-й день пришли 500 баксов. На процент мы забираем (15*30) 450$, а 50$ пошло на принципал. Соответственно у нас в следующем периоде чуть меньше процент (например, 29,9 за день). Пришел второй платеж в конце месяца на 500 баксов. На процент забираем (15*29,9) 448,5$, а на принципал пошло 51,5$. Всего мы той же 1000 заплатили на принципал 101,5$ вместо 100$ в предыдущем примере.

Вроде разница небольшая, но, надеюсь, закон больших чисел Вам знаком. В течение 30 лет эти 1,5 бакса в месяц выливаются в огромные тысячи.

А процент в обоих примерах был одинаковым.

[Neron]

Да да. И комишн при продаже лоуна Праймерики Вы получаете больший чем ежели Вы продадите лоун от БоА. Поэтому даже готовы уверять что законы математики нарушаются в нужную сторону при покупке in-house loan'a ;)
Легче всего сказать клиенту что он просто не понимает "круто заверченных фраз "в моргидж ноуте :). Вас хорошо натренировали. :)

Законы математики это вы выворачивали в своем Чейсе. И клиенту мозги пудрили. Мы же предлагаем клиентам самые выгодные дилы. И Вы знаете, еще ни один наш лоан не был продан другому банку. Знаете почему? Потому что других желающих работать по нашим правилам не находится. Потому что наши условия выгодны клиенту, но не выгодны банку (вернее нашему банку выгодны, а вот другие не привыкли так слабо иметь клиента, как мы).

[Floridian]

Найдите мне такой банк, который разрешает платежи ну не каждый час, но хотя бы каждый день, и засчитывает их. Я там себе лоан возьму. Поверьте -- будет сверхвыгодно.

Врать не буду, не знаю засчитывают ли традиционные банки пейменты каждый день или нет. Никогда не интересовался потому что людям это все равно не нужно.

Главное чтобы припеймент пенальти не было - тогда если выиграешь в лото миллион - то сразу чтоб без лишних поборов можно было свой дом выплатить.

Я кажется теперь понимаю в чем Ваш pitch при продаже лоунов Праймерики. Вы уверяете борроверов что поскольку Праймерика готова засчитывать их платежи хоть каждый час - то им выгоднее взять у Праймерики и потом тужиться делать байвикли пейменты. Идея выплатить лоун за 23 года нравится всем, не правда ли? Каждый борровер счастливо улыбается при такой мысли, верно?

А вот то что у них инкома не хватает чтобы байвикли пейменты делать - об этом они предпочитают не думать, ну а Вы им конечно не напоминаете :).

[Neron]

Я что говорил что байвикли не ускоряет выплату и невыгодно борроверу? Конечно ускоряет и конечно выгодно.

Только нормальный человек НЕ МОЖЕТ себе позволить делать байвикли пейменты. Даже если хочет.

Можете назвать причину, почему клиенту лучше делать один платеж в месяц по 500 баксов, а не два по 250?

Кроме очевидной -- так банку выгоднее и удобнее.

[Neron]

Из ста моргиджей которые я сделал - только один был 15 лет фикст. Я сказал чуваку мол если у тебя такой инком немеряный и постоянный, не легче ли тебе выплатить все пораньше? Он согласился.

А вот я на неделе моргедж закрываю: с тем же ежемесячным платежом, но с бай-уикли, с дейли анпэйд бэлэнсом, и с чуть более высоким APR :) (было 5,875%, будет 6,04%) клиент будет расплачиваться не 25 лет, а 16.

Есть ли у клиента хоть одна причина такой моргейдж не взять?

P.S. Никаких балунов, фикст на 25 лет. Но фактический срок выплаты будет 16 лет.

[Neron]

Я кажется теперь понимаю в чем Ваш pitch при продаже лоунов Праймерики. Вы уверяете борроверов что поскольку Праймерика готова засчитывать их платежи хоть каждый час - то им выгоднее взять у Праймерики и потом тужиться делать байвикли пейменты. Идея выплатить лоун за 23 года нравится всем, не правда ли? Каждый борровер счастливо улыбается при такой мысли, верно?

Citicorp Trust Bank (мы с ним лоаны делаем) засчитывает платежи каждый день, это правда.




А вот то что у них инкома не хватает чтобы байвикли пейменты делать - об этом они предпочитают не думать, ну а Вы им конечно не напоминаете :).

Объясните, почему (в примере выше) клиент может платить в конце месяца 1000 баксов, но не может платить 500 в середине и 500 в конце? В чем причина?

[Floridian]

Законы математики это вы выворачивали в своем Чейсе. И клиенту мозги пудрили. Мы же предлагаем клиентам самые выгодные дилы. И Вы знаете, еще ни один наш лоан не был продан другому банку. Знаете почему? Потому что других желающих работать по нашим правилам не находится. Потому что наши условия выгодны клиенту, но не выгодны банку (вернее нашему банку выгодны, а вот другие не привыкли так слабо иметь клиента, как мы).

Я уже сказал почему. Потому что лоуны предлагаемые Праймерикой не соответствуют стандартам установленным государством. Их нельзя сложить в батч, нельзя перепродать на вторичном рынке.

Вы продолжаете уверять что Праймериковские стандарты круче Фреддимаковских потому что они засчитывают пейменты каждый час (другой причины Вы не назвали) и для для человека делающего байвикли пейменты это супервыгодно. Так позвольте сообщить Вам новость: все традиционные моргиджи из традиционных банков тоже разрешают байвикли. Но только борровер не может это себе позволить потому что у него инкома нету.

Вы знаете, что самое выгодное это купить дом за кеш, и не париться с пейментами и выплатой интереса, да? :)

[Floridian]

А вот я на неделе моргедж закрываю: с тем же ежемесячным платежом, но с бай-уикли, с дейли анпэйд бэлэнсом, и с чуть более высоким APR :) (было 5,875%, будет 6,04%) клиент будет расплачиваться не 25 лет, а 16.

Есть ли у клиента хоть одна причина такой моргейдж не взять?

.

Да есть. Можно взять лоун с "чуть более низким рейтом" в другом месте (в нелюбимом Вами Чейзе) и тоже делать байвикли платежи. И сэкономить.

[Neron]

1. Я уже сказал почему. Потому что лоуны предлагаемые Праймерикой не соответствуют стандартам установленным государством. Их нельзя сложить в батч, нельзя перепродать на вторичном рынке.

2. Вы продолжаете уверять что Праймериковские стандарты круче Фреддимаковских потому что они засчитывают пейменты каждый час (другой причины Вы не назвали) и для для человека делающего байвикли пейменты это супервыгодно. Так позвольте сообщить Вам новость: все традиционные моргиджи из традиционных банков тоже разрешают байвикли. Но только борровер не может это себе позволить потому что у него инкома нету.

3. Вы знаете, что самое выгодное это купить дом за кеш, и не париться с пейментами и выплатой интереса, да? :)

1. У нас нет и не было проблем с лоанами. Нет нужды и продавать их государству во имя спасения задницы банкиров, положивших на лопатки всю систему ипотечного кредитования в стране. В прошлом году показатель форклоужеров по нашим лоанам был менее 1%. Зачем нам париться, если у нас портфель лоанов надежный?

2. Бай-уикли -- это только один из ньансов. Вы правы, в других банках бай-уикли тоже есть. Но у нас он фри, а у них -- нет. В этом мы тоже существенно выигрываем у конкурентов. Вторая фишка -- это дневной невыплаченный баланс вместо "проценты вперед" или "месячный невыплаченный баланс" у конкурентов.

3. Вот с этим соглашусь на 300% процентов. Собственно, наши лоаны -- для тех, кто уже залетел и пытается вылезти из долгов. А наша миссия -- "мы помогаем выплатить долги быстрее и стать финансово независимыми". Ключ нашего бизнеса -- во второй части фразы. Потому и лоан максимально выгодный клиенту предлагаем. Лично я заработаю тем больше бабок, чем больше начнет откладывать мой клиент. И чем больше он накопит.

[Neron]

Да есть. Можно взять лоун с "чуть более низким рейтом" в другом месте (в нелюбимом Вами Чейзе) и тоже делать байвикли платежи. И сэкономить.

Угу, поинтересуйтесь условиями бай-уикли у Чейза -- сильно удивитесь ;)

[Floridian]

Угу, поинтересуйтесь условиями бай-уикли у Чейза -- сильно удивитесь ;)

Чему именно я должен удивиться?
http://www.bankrate.com/brm/news/mtg/20010920b.asp

Chase Manhattan Mortgage Corporation: Allows customers to send a half-payment every two weeks, but each homeowner "really needs to talk to their service agent," says Greg Harrington, senior vice president, mortgage operation. Chase also offers Equity Accelerator, which automatically drafts half a payment every two weeks.
Cost: $295 up front, plus $2.50 per transaction. Pay-as-you-go program is $9 per month

(статья старая, но условия не изменились насколько я знаю).

Для Вас посчитать сколько Праймерика наварила продав лоун с "добавочным" квотером процента и с питчем "мы разрешаем байвикли пейменты бесплатно"? Чуток поболе чем $295, а ?

[Floridian]

2. Вторая фишка -- это дневной невыплаченный баланс вместо "проценты вперед" или "месячный невыплаченный баланс" у конкурентов.

Simple interest loan is simple interest loan. У любого банка.

....
Собственно, наши лоаны -- для тех, кто уже залетел и пытается вылезти из долгов. А наша миссия -- "мы помогаем выплатить долги быстрее и стать финансово независимыми". Ключ нашего бизнеса -- во второй части фразы. Потому и лоан максимально выгодный клиенту предлагаем. Лично я заработаю тем больше бабок, чем больше начнет откладывать мой клиент. И чем больше он накопит.

Невыделенное - это blah-blah-blah, даже читать стыдно от серьезного человека. А по поводу выделенного: неужели правда? Праймерика дает лоун офисерам так сказать residual income? Если так, то это круто. Я бы на Вашем месте тоже за Праймерику стоял горой. Но это очень необычно. Обычно - лоун офисеру заплатили на клоузинге, а так хоть трава не расти.

Если это не коммерческая тайна, пожалуйста, расскажите как именно Праймерика компенсирует лоун офисерам если борровер исправно платит. И какое наказание если борровер идет в дефолт.

[Neron]

Чему именно я должен удивиться?


Вот этому: Cost: $295 up front, plus $2.50 per transaction. Pay-as-you-go program is $9 per month.

Чейз чарджит клиента на $295 баксов за разрешение бай-уикли плюс $2.50 за каждый платеж.

Берем предыдущий пример с 1000 баксами.

Пришли 500 баксов. 450$ пошло на интерест, 2.50$ на комиссию банка, а на принципал -- 47.5$ В следующем цикле опять пришли 500$. 448.5 пошло на интерест, 2.5 на комиссию, а на принципал -- 49. Всего на принципал из 1000 ушло только 96.5$. Лучше уж платить 1000$ раз в месяц -- тогда на принципал пойдет 100$

Citicorp Trust Bank берет 0$ за разрешение бай-уикли и 0$ за каждый платеж.




Для Вас посчитать сколько Праймерика наварила продав лоун с "добавочным" квотером процента и с питчем "мы разрешаем байвикли пейменты бесплатно"? Чуток поболе чем $295, а ?

Ничего она не заработала. Знаете почему?

Пришло предложение клиенту "лоан на 6%". Если он разрешает автоматическое списание денег со счета, то получает дисконт 0.25%. Если он 2 года платит без лейт-пэйментов, то получает еще дисконт 0.25%. В итоге первоначальный лоан под 6% выливается в 5.75% сразу же и в 5.5% через два года. Естественно, если клиент платит столько же ежемесячно, сколько и раньше, то выплачивает кредит еще быстрее, потому что эти 0.5% идут не на интерест, а на принципал.

[Neron]

Невыделенное - это blah-blah-blah, даже читать стыдно от серьезного человека. А по поводу выделенного: неужели правда? Праймерика дает лоун офисерам так сказать residual income?

Я -- не лоан-офицер. Вернее, и лоан-офицер тоже. Помимо этого, я страховой агент, а также секьюритиз-офицер. В моем интересе дать клиенту максимально выгодный дил по лоану, по иншурансам (лайф, ауто, хоум), а сэкономленные деньги отправить на инвестментс. В этом случае я получаю наилучшую комишн.

[Neron]

Если это не коммерческая тайна, пожалуйста, расскажите как именно Праймерика компенсирует лоун офисерам если борровер исправно платит. И какое наказание если борровер идет в дефолт.

Никакого. Я один раз получаю процент от кредита. Если в течение года с лоаном что-то происходит -- чардж-бэк. Если ничего за год не произошло, то я ничего больше и не получаю, и не теряю.

Я зарабатываю на инвестментах. А комиссии от лоанов и страховок -- это "быстрые" деньги, на сегодня. По сравнению с потенциальными доходами от инвестментов это слезы.

[Floridian]

Берем предыдущий пример с 1000 баксами.

Пришли 500 баксов. 450$ пошло на интерест, 2.50$ на комиссию банка, а на принципал -- 47.5$ В следующем цикле опять пришли 500$. 448.5 пошло на интерест, 2.5 на комиссию, а на принципал -- 49. Всего на принципал из 1000 ушло только 96.5$. Лучше уж платить 1000 раз в месяц -- тогда на принципал пойдет 100$

.

Откуда взялось выделенное? Сколько пошло на интерес, а сколько пошло на принципал - зависит от того какой по счету пеймент. Если это первый пеймент за моргидж, то на интерест пойдет больше чем 450 из 500. Если последний - то на интерест пойдет долларов 20 из 500. Для нашего предмета разговора это не важно.

Считать надо так: в случае с Чейзом будет сделано, скажем, триста байвикли пейментов - стало быть фииз набегут 300*$2,5= 750 + 295 изначальное фии, стало быть всего $1000.

В случае с Праймерикой разница на рейте в (Ваш же пример беру!) в 0,2 пойнта - хотя я уверен что Праймерика так не мелочится, сразу накидывает пойнт - разница в пейменте на обычный 500 тыс лоун будет $65 в месяц. Умножте 65 на 300 пейментов. $19,000 навару vs $1,000.

[Floridian]

Посмотрел сайт primerica.com Там ни слова про моргиджи нет?

[Floridian]

Ничего она не заработала. Знаете почему?

Пришло предложение клиенту "лоан на 6%". Если он разрешает автоматическое списание денег со счета, то получает дисконт 0.25%. Если он 2 года платит без лейт-пэйментов, то получает еще дисконт 0.25%. В итоге первоначальный лоан под 6% выливается в 5.75% сразу же и в 5.5% через два года. Естественно, если клиент платит столько же ежемесячно, сколько и раньше, то выплачивает кредит еще быстрее, потому что эти 0.5% идут не на интерест, а на принципал.

А не легче сразу в нормальный банк пойти и получить там сразу 5,5% на все 30 лет безо всякого хассла? Или лучше пойти послушать рассуждения лоун офисера о принсипале и интересте? :)

[Neron]

А не легче сразу в нормальный банк пойти и получить там сразу 5,5% на все 30 лет безо всякого хассла? Или лучше пойти послушать рассуждения лоун офисера о принсипале и интересте? :)

Я Вам уже показывал "нормальные" 5,875%, которые дороже праймериковских 6,04% (после дисконта -- до дисконта было 6,3%). По второму кругу повторять не стану.

А что до платежей и их расписывания, то Вы просто не понимаете математику работы кредитов. Что, собственно говоря, не удивительно. Чем больше я в этом бизнесе, тем больше убеждаюсь, что 70% страховых агентов понятия не имеют, как работают полисы, которые они продают, и 70% моргейдж-брокеров также слабо разбираются в механизмах и математике работы кредитов. В итоге получаются кредиты, из-за которых люди дома теряют, и полисы, которые канселлятся в самый неподходящий (для человека) момент. Им сказали продавать -- они продают. А разбираться в механизмах создания пузыря долгов -- это не в интересах банков, потому на образование своих работников они время не тратят.

[Neron]

Посмотрел сайт primerica.com Там ни слова про моргиджи нет?

http://www.primerica.com/public/eliminate_debt.html

Информации минимум потому, что мы НЕ работаем через публичную рекламу. Информацию получают адресно наши клиенты. Для них также проводятся образовательные семинары (бесплатно), цель которых -- ответить на все вопросы клиентов. Политика компании такова, что клиент должен четко понимать, как работают его деньги, и почему ему предлагают именно этот продукт (чтобы исключить вариант "это мой друг, он финансовые советник, он знает лучше меня, поэтому он мне это посоветовал, и я взял этот продукт" -- за такими фразами чаще всего спрятаны грабительские по отношению к клиенту дилы).

[Neron]

...

[Neron]

Считать надо так: в случае с Чейзом будет сделано, скажем, триста байвикли пейментов - стало быть фииз набегут 300*$2,5= 750 + 295 изначальное фии, стало быть всего $1000.


Это только фииз. Помимо этого уменьшается платеж на принципал.

Ради интереса сделал расчет для кредита на 100.000, 5.75% годовых, платеж 599$ в месяц (разбит на два), который я использовал выше. Введение платы 2.5$ за каждую операцию откладывает окончательный расчет с банком на полгода и стоит клиенту лишние 2.000$. При бОльших суммах потери клиента будут еще бОльше. Здесь, помимо собственно арифметики, еще работает закон больших чисел.

[Floridian]

Я Вам уже показывал "нормальные" 5,875%, которые дороже праймериковских 6,04% (после дисконта -- до дисконта было 6,3%). По второму кругу повторять не стану.
Вы что-то перепутали. Это я Вам показал что праймериковский рейт даже всего на 0.2% выше обходится борроверу в лишние 18000 долларов, при условии что байвикли пейменты будут делаться обоим банкам.
http://forum.russianamerica.com/f/showpost.php?p=3057483&postcount=59

От Вас я слышу лишь голословные утверждения что Праймерика из зе бест. Про "до дисконта" и "после дисконта" - это Вы своим клиентам рассказывайте, мне же дайте простой рейт без хассла.


А что до платежей и их расписывания, то Вы просто не понимаете математику работы кредитов.
Да где уж мне :)


Что, собственно говоря, не удивительно. Чем больше я в этом бизнесе, тем больше убеждаюсь, что 70% страховых агентов понятия не имеют, как работают полисы, которые они продают, и 70% моргейдж-брокеров также слабо разбираются в механизмах ....

А если без стёба, то чем дольше я живу в Америке, тем больше убеждаюсь что 70% поваров, 80 % лоеров, 90% врачей и проч. понятия не имеют вообще ни о чем, ни о каких механизмах. Я диву даюсь как Америка вообще еще стоит.

[Floridian]

http://www.primerica.com/public/eliminate_debt.html

Информации минимум потому, что мы НЕ работаем через публичную рекламу. Информацию получают адресно наши клиенты. Для них также проводятся образовательные семинары (бесплатно), цель которых -- ответить на все вопросы клиентов. Политика компании такова, что клиент должен четко понимать, как работают его деньги, и почему ему предлагают именно этот продукт (чтобы исключить вариант "это мой друг, он финансовые советник, он знает лучше меня, поэтому он мне это посоветовал, и я взял этот продукт" -- за такими фразами чаще всего спрятаны грабительские по отношению к клиенту дилы).

Или Вам действительно промыли мозги в этой Праймерике, или семена упали на благодатную почву приехавшего из СССР человека.

Не верю (с)

[Neron]

Вы что-то перепутали. Это я Вам показал что праймериковский рейт даже всего на 0.2% выше обходится борроверу в лишние 18000 долларов, при условии что байвикли пейменты будут делаться обоим банкам.


В том-то и дело, что не везде можно делать. А где можно, эта услуга не бесплатна. А если она не бесплатна, то тарифы на нее сводят на нет эффект бай-уикли.

Я вообще не понимаю, о чем вы спорите. Тот кредит даже если без бай-уикли считать, все равно 5,875% будет дороже 6,04%. Вопрос еще в том, как процент считается.

[Neron]

Не верю (с)

Ваши проблемы. Пока вы не верите, Праймерика была и есть крупнейшим финансовым агентом на рынке Сев.Америки (6 млн. клиентов, 0.5 млрд прибыли в прошлом году, 100.000 представителей). Без публичной рекламы -- только на рекомендациях довольных клиентов. Это -- тоже целенаправленная политика компании: ни цента на рекламу в СМИ и бильбордах, только рекомендации клиентов.

[zgorynych]

Чем закончилась битва двух форумских финансовых якодзун? :)

[Neron]

Чем закончилась битва двух форумских финансовых якодзун? :)

Ничем. Не вдаваясь в детали, я все же повторю сказанное в начале трэда:

При принятии решения о кредите важно смотреть (в порядке увеличения важности) на следующие параметры:

1. процент
2. месячный платеж
3. сколько всего заплатится процентов
4. срок погашения.

Все остальное -- софистика и попытка натянуть клиента на невыгодную ему сделку.

[nat123]

Ничо не читала, вообще не в курсе американской системы. Можна спрошу как полный лох? а чо фиксифированный процент на всё время выплаты, ето типо неважно? мне чота казалось ето будет основным пунктам, штоб банк процент не менял и зафиксировал ето на бумаги

[Neron]

Ничо не читала, вообще не в курсе американской системы. Можна спрошу как полный лох? а чо фиксифированный процент на всё время выплаты, ето типо неважно? мне чота казалось ето будет основным пунктам, штоб банк процент не менял и зафиксировал ето на бумаги

Это важно.

Но, как говорится в старом анекдоте, вам шашечки или ехать? Что для вас важнее: процент или полная сумма, на которую вас банк поимеет плюс к основному долгу?

P.S. Если процент не фиксированный, то с таким кредитом вообще не стоит заморачиваться, т.к. это будет игра в русскую рулетку?

[zgorynych]

Ничем. Не вдаваясь в детали, я все же повторю сказанное в начале трэда:

При принятии решения о кредите важно смотреть (в порядке увеличения важности) на следующие параметры:

1. процент
2. месячный платеж
3. сколько всего заплатится процентов
4. срок погашения.

Все остальное -- софистика и попытка натянуть клиента на невыгодную ему сделку.


3ий пункт важен в основном только для челов которые будут сидеть в доме больше 15-20 лет. Таких как правило сегодня меньшинство. Бол-во покупает след. дом каждые грубо говоря 7-10 лет. При таком раскладе важнее другие факторы чем проплаченный %.

Хотя для чела который уже видит пенсию в обозримом будущем и знает что хочет её прожить именно в этом доме то ессно есть резон выплатить мортгидж побыстрее и с наименьшими потерями.

[Neron]

3ий пункт важен в основном только для челов которые будут сидеть в доме больше 15-20 лет. Таких как правило сегодня меньшинство. Бол-во покупает след. дом каждые грубо говоря 7-10 лет. При таком раскладе важнее другие факторы чем проплаченный %.

Хотя для чела который уже видит пенсию в обозримом будущем и знает что хочет её прожить именно в этом доме то ессно есть резон выплатить мортгидж побыстрее и с наименьшими потерями.

На него завязан пункт "сколько за ближайшие годы, пока я не свалю, выплатиться принципала". А вот это уже будет иметь значение для любого. Зависимость между ними самая что ни на есть прямая.

[nat123]

3ий пункт важен в основном только для челов которые будут сидеть в доме больше 15-20 лет. Таких как правило сегодня меньшинство. Бол-во покупает след. дом каждые грубо говоря 7-10 лет. При таком раскладе важнее другие факторы чем проплаченный %.

Хотя для чела который уже видит пенсию в обозримом будущем и знает что хочет её прожить именно в этом доме то ессно есть резон выплатить мортгидж побыстрее и с наименьшими потерями.

Коша, прости за офтоп, прасти, прасти...Згорыныч, а как жы так тогда. Чел подписал договор, что не будет рыпаццо и платить 30 лет один и тот же фиксированный процент. А почему тогда люди идут на перефинансирование? типо получаеццо они нарушают договор с банком и банк на ето идёт? (я лох в американском моргидже)

[Neron]

Коша, прости за офтоп, прасти, прасти...Згорыныч, а как жы так тогда. Чел подписал договор, что не будет рыпаццо и платить 30 лет один и тот же фиксированный процент. А почему тогда люди идут на перефинансирование? типо получаеццо они нарушают договор с банком и банк на ето идёт? (я лох в американском моргидже)

Нет, обычно в договоре предусмотрено право клиента на досрочное погашение ссуды (есть варианты, когда такое запрещено, и тогда клиент может заплатить штраф). Поэтому при подписании нового моргейджа старому банку отправляют чек на недовыплаченную сумму, и долг закрывается.

Чаще всего выгодно платить не минимальный платеж, а чуть больше. Это очень сильно ускоряет выплату долга и экономит деньги на процентах. Проблема в том, что 90% банков платеж засчитывают в конце месяца, и тогда теряется часть денег (если Вы построите мат.модель погашения ссуды, то без труда убедитесь: платить миниплатежи каждый день/неделю/две недели получается выгоднее, чем платить помесячно; платить помесячно выгоднее, чем поквартально; поквартально выгоднее чем раз в год -- даже если в итоге вы выплачиваете одну и ту же сумму, чем чаще делается платеж, тем выгоднее).

И вот здесь Вам надо перечитать наш трэд о бай-уикли платежах, с которыми ссуда гаситься примерно на 1/3 времени быстрее.

[смешно]

Кто то из присутствующих профессионалов может мне обьяснить плюсы и минусы рефайненсинга? У меня уже сил никаких нет слушать лепет банковских представителей :(




Добавлю лично от себя, совсем чуть, чуть. О сроках рефинансирования. Если рефинансируеш, то обязательно, что бы срок был меньше, чем осталось по текущему мортгаджу, что-бы не "начинать всё сначало".

Допустим у тебя текущий fixed мортгидж на 30 лет, осталось выплачивать 25 лет, так вот, я бы рефинансировал на fixed 15 лет.

Если текущий мортгадже 15 лет, a осталось 8 лет, то рефинансировать на 10 или 15 лет нету смысла.

Идею ты поняла.

[Neron]

Добавлю лично от себя, совсем чуть, чуть. О сроках рефинансирования. Если рефинансируеш, то обязательно, что бы срок был меньше, чем осталось по текущему мортгаджу, что-бы не "начинать всё сначало".
Допустим у тебя текущий fixed мортгидж на 30 лет, осталось выплачивать 25 лет, так вот, я бы рефинансировал на fixed 15 лет.
Если текущий мортгадже 15 лет, a осталось 8 лет, то рефинансировать на 10 или 15 лет нету смысла.
Идею ты поняла.

:34: +100