View Full Version : Проверить задолжность на продаваемом доме
Vlastina
10-03-2008, 01:08 PM
Подскажите, пожалуйста, можно ли в короткий срок самостоятельно проверить , имеется ли на продаваемом доме какая-то финансовая задолжность, залог, не выплаты и т.д. Кто владеет такой информацией, посоветуйте где и как быстро и насколько достоверна такая информация. Всем, кто отзовется, спасибо.
Фима Собак
10-03-2008, 01:14 PM
propertyshark.com
Буржуй
10-03-2008, 01:16 PM
propertyshark.comне путай человека. прапертишарк проверит тока то что занесено через клерка
Dima1234
10-03-2008, 01:20 PM
В короткий срок невозможно. Есть в county records info, но она может быть неаккуратная. Для етого есть Title Companies, которые страхуют титул на дом, за деньги. Они и делают поиск на все, что может быть когда-либо записано против дома. Когда покупка в escrow, то есть у Вас приняли оффер и идет закрытие of purchase, тогда титульная компания, открывшая escrow, делает search on title, looking for any liens, encombrances, unpaid taxes, claims, or clowds on title. Без открытого escrow они search делать не будут. В принципе самому можно что-то найти не записанное в county records, но дело не быстрое и может не все показать.
Vlastina
10-03-2008, 01:43 PM
Дима, а Вы не можете подсказать, где можно, пусть даже, не по-быстрому, проверить.
Dima1234
10-03-2008, 01:48 PM
Дима, а Вы не можете подсказать, где можно, пусть даже, не по-быстрому, проверить.
County Recorder's Office.
Vlastina
10-03-2008, 01:50 PM
А еще такой вопрос, на дом могут повесить ВСЕ долги или есть какие-то ограничения-? При покупке дома новый владелец в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ порядке приобретает ВСЕ долги или есть какие-то которые остаются на старом владельце-? Речь идет о долгах на доме.
Dima1234
10-03-2008, 01:53 PM
А еще такой вопрос, на дом могут повесить ВСЕ долги или есть какие-то ограничения-? При покупке дома новый владелец в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ порядке приобретает ВСЕ долги или есть какие-то которые остаются на старом владельце-? Речь идет о долгах на доме.
Все что против дома остается. Персональные долги старого владельца с домом не передаются, a только те, которые записаны против дома - таксы, моргиджи, билы за воду, мусор и т.д.
Vlastina
10-03-2008, 01:59 PM
А если прежний владелец взял под дом н-сумму и не выплатил, это тоже передается с покупкой-?
Dima1234
10-03-2008, 02:08 PM
Все что взято под дом, остается на доме.
Vlastina
10-03-2008, 02:12 PM
Дима, спасибо за информацию.
Dima1234
10-03-2008, 02:13 PM
Удачи!
:34:
Буржуй
10-03-2008, 03:03 PM
County Recorder's Office.НЕ всё записано в рекордс офис
Vlastina
10-03-2008, 03:49 PM
В период, когда " идет закрытие of purchase, тогда титульная компания, открывшая escrow, делает search on title, looking for any liens, encombrances, unpaid taxes, claims, or clowds on title", все ЗАДОЛЖНОСТИ на дом обнаружатся-? Или ПОТОМ, ВДРУГ, и еще могут предъявить счета-? Узнав о задолжностях, можно отказаться от покупки-? Что при этом теряешь-?
Буржуй
10-03-2008, 03:50 PM
В период, когда " идет закрытие of purchase, тогда титульная компания, открывшая escrow, делает search on title, looking for any liens, encombrances, unpaid taxes, claims, or clowds on title", все ЗАДОЛЖНОСТИ на дом обнаружатся-? Или ПОТОМ, ВДРУГ, и еще могут предъявить счета-? Узнав о задолжностях, можно отказаться от покупки-? Что при этом теряешь-?таитл компания не всегда находит задолжности, иногда ты покупаеш недвижимость с лином который не нашла компания и ты с ним стак
Vlastina
10-03-2008, 04:55 PM
Жирик, текст не полностью отпечатался, закончите, пожалуйста, свою информацию.
Спасибо
Floridian
10-03-2008, 06:05 PM
Подскажите, пожалуйста, можно ли в короткий срок самостоятельно проверить , имеется ли на продаваемом доме какая-то финансовая задолжность, залог, не выплаты и т.д. Кто владеет такой информацией, посоветуйте где и как быстро и насколько достоверна такая информация. Всем, кто отзовется, спасибо.
Все зависит от того какого вида title/deed Вы получаете на дом, что в свою очередь зависит от того каким способом Вы покупаете дом. Если дом покупается "обычно" - то вы получите bargain and sale deed with covenants и тайтл компания застрахует Вас от любых возможных линов которые могли остаться от старого владельца. То есть в этом случае, по-простому говоря, если обнаружится после клоузинга что имеется миллионный ИРС лин на проперти - тайтл компания его заплатит и потом будет пытаться стрясти эти деньги со старого владельца, а не с Вас.
Другие типы дидов не предоставляют такого полного protection. (bargain and sale deed without covenants, referee deed, quitclaim deed, etc). Терминология НьюЙоркская, в других штатах могут быть другие термины.
Вообще говоря, в случае "обычной" покупки с обычным клоузингом вся головная боль о выяснении какие лины на проперти лежит на тайтл компании. В контракте о продаже продавец подписывается и represents о том что он доставит покупателю дид без всяких линов.
Проблемы возникают только если речь идет не о "обычном" клоузинге, а о покупке на аукционе, форекложер, пре-форекложер, дарение и т.п.
Вы должны понимать что тайтл иншуранс требуете не Вы, а его требует банк который согласился дать Вам моргидж, так что не беспокойтесь банк все проверит доступными им способами и Вам не о чем беспокоиться. А вот если покупаете за кеш - тогда конечно вся ответственность целиком лежит на покупателе.
Написал много, но боттом лайн: нужно знать каким способом Вы покупаете дом, и тогда можно будет дать совет нужно ли Вам вообще о линах беспокоиться или нет.
Floridian
10-03-2008, 06:16 PM
Узнав о задолжностях, можно отказаться от покупки-? Что при этом теряешь-?
Об этом записано в контракте о продаже: продавец обязуется доставить дом к клоузингу БЕЗ линов, а покупатель обязуется купить этот дом ТОЛЬКО В СЛУЧАЕ если он доставлен без линов.
Если Вы (или Ваша тайтл компания) узнали о задолженности за час до клоузинга, продавец просто заплатит этот лин из своих денег прямо на клоузинге, точнее сказать положит эти деньги в эскроу аккаунт адвокату покупателя, а тот на следующий день передаст эти деньги кому следовало.
Если продавец доставляет дом без линов к клоузингу, то Вы обязаны его купить так как подписали контракт. Если не купите - потеряете депозит.
Если продавец доставляет дом С ЛИНАМИ к клоузингу и настаивает чтобы Вы его купили вместе с невыплаченными линами - Вы можете отказаться и ничего не потеряете. А можете через суд заставить продать, предварительно заставив выплатить лины.
Не волнуйтесь, в Америке вся процедура продумана, нет лазеек ни для нечестного продавца, ни для нечестного покупателя (при условии что контракт составлен с учетом баланса интересов обоих сторон).
Vlastina
10-03-2008, 07:46 PM
Дом на аукционе евау, написано, что никаких задолжностей.
Дом на аукционе евау, написано, что никаких задолжностей.
Не валяйте дурака, такую какашку можно купить....
Вообще без помощи специалистов (агентов грамотных, а если деньги свои то неплохо бы и адвоката подключить) покупать такие вещи крайне не советую, по крайней мере если вам жалко собственных денег.
Как тут верно сказали, не любой лин может высветиться по обычным каналам, потому и страхуют тайтл. Есть варианты и с чистотой самого тайтла, кстати, которые по цепочке аннулируют все последующие покупки.
Floridian
10-04-2008, 12:26 AM
Дом на аукционе евау, написано, что никаких задолжностей.
Нужно почитать дисклеймер на Ибее, но я думаю что там будет иметь место "обычный" клоузинг. Там написано что у покупателя будет mortgage contingency в контракте? Тогда highest bidder будет иметь возможность заказать тайтл рипорт и все проч. проверки. Или там написано что надо заплатить только кешью? Копи-пейст весь дисклеймер здесь, мы почитаем.
Vlastina
10-04-2008, 08:39 AM
Дом уже ушел, не рискнула покупать. Но у меня сохранилась страница
http://cgi.ebay.com/ORANGE-CITY-FLORIDA-1770-SQ-FT-HOME-NO-RESERVE_W0QQitemZ120311357666QQcmdZViewItem?hash=i tem120311357666&_trkparms=39%3A1
Floridian
10-04-2008, 01:05 PM
Дом уже ушел, не рискнула покупать. Но у меня сохранилась страница
http://cgi.ebay.com/ORANGE-CITY-FLORIDA-1770-SQ-FT-HOME-NO-RESERVE_W0QQitemZ120311357666QQcmdZViewItem?hash=i tem120311357666&_trkparms=39%3A1
Там написано что дается quitclaim deed - то есть никаких гарантий whatsoever, просто трансфер собственности от одного человека другому со всеми возможными линами и проч.
Для некоторых людей семь тысяч не деньги - почему бы и не рискнуть... Если я правильно понял, дом был продан за один день - так что у Вас в любом случае не было времени делать due diligence.
Там написано что дается quitclaim deed - то есть никаких гарантий whatsoever, просто трансфер собственности от одного человека другому со всеми возможными линами и проч.
.
Более того- quitclaim deed не означает даже, что дом ВООБЩЕ ПРИНАДЛЕЖИТ этому человеку, т.е. это как бы бумага, где говориться
"если бы этот дом мне принадлежал, то я бы передал все права на него такому то", в принципе можно выписать quitclaim deed на Букингемский дворец в Лондоне или на Белый дом в Вашингтоне...
Кроме того обратите внимание на Question & Answer:
Q: does this mean the original owner can come back and reclaim the house after 6 years.Thank you Joe. Oct-01-08
A: Hi, It is possible but you could put a lien on the house to reclaim any money. Thank you.
Как говорится, гуд лак с такими покупками...
смешно
10-04-2008, 01:52 PM
Все эти Тайтл компании ещё одна кормушка и скэм.
zgorynych
10-04-2008, 02:06 PM
С выигрышным бидом в $7,600 выглядит как скем т.к. там есть настораживающая фраза типа "кем-то был зафайлен ретёрн бла-бла на адверс позешен" Довольно сложная и компликейтед процедура. Т.е. или продавец зафайлал и продаёт своё право (пока ещё не сформированное судом) или кто-то другой зафайлал и покупателю придёца с ними сражаца в суде. Примерно так. Чудес не бывает.
Разве что прислать им "нигерийский чек" на 10,000 и попросить сдачи 2,400 через вестерн юньён. :evillaugh
Vlastina
10-04-2008, 03:10 PM
Дом на продаже стоял 5 дней, с 28 сентября по 3 октября. Меня так же насторожила фраза, что кем-то подан файл и еще то, что повышение цены bit было от одного лица. На евау часто встречается Vacant Land Tax Lien Sale, не могу разобраться что это такое, помогите, пожалуйста.
P.S.Семь тысяч для меня деньги, поэтому и не стала рисковать.
Floridian
10-04-2008, 03:21 PM
Все эти Тайтл компании ещё одна кормушка и скэм.
?? Что тебе тайтл компании такого сделали? :)
Кормушка и скам - это Ибей, который разрешает выставлять подобные лоты на своем сайте. Нельзя разрешать продавать недвижимость таким способом ( квикклейм дид продавать то есть). А то действительно они завтра Белый дом на продажу выставят...
Vlastina
10-04-2008, 03:26 PM
Так что же это все таки такое- http://cgi.ebay.com/1-36-Acres-Vacant-Land-Near-Miami-Florida-Tax-Lien-Sale_W0QQitemZ270280671342QQcmdZViewItem?hash=item 270280671342&_trkparms=72%3A1205|39%3A1|66%3A2|65%3A12|240%3A13 09&_trksid=p3286.c0.m14
Floridian
10-04-2008, 03:31 PM
На евау часто встречается Vacant Land Tax Lien Sale, не могу разобраться что это такое, .
Наверняка что-то близкое к скаму тоже. Такс лины продают инвесторам муниципалитеты. Возможно, инвесторы перепродают их на ибее?
(такс лин сертификат работает так: владелец недвижимости задолжал таксов на скажем 10 тыс; муниципалитет продает этот долг инвестору, и инвестор по закону имеет право получить эти 10 тыс с владельца + хорошие проценты на этот долг, но не сразу, а в течение пары лет. Если владелец не выплатит это долг инвестору - инвестор может забрать себе всю проперти которая может стоить намного больше чем 10 тыс. Наверно, этот сертификат можно продать, я не знаю.)
Такие вещи непрофессионалам нельзя покупать без адвоката по любому.
Vlastina
10-04-2008, 03:45 PM
Floridian, большое спасибо за разъяснение. Я думала, что это так и обстоит, но сомневалась в своих предположениях. То есть, если я правильно поняла, то к выйгрышному bit надо будет заплатить еще tax налоги скопившиеся задолжности за н-количество лет, так-? А вот как работает система вступления права через два года, приходишь показываешь бумажку-сертификат и говоришь, верни денежку или уходи. Есть какие-то инсполняющие органы или только через суд-адвакат-?
Floridian
10-04-2008, 06:29 PM
То есть, если я правильно поняла, то к выйгрышному bit надо будет заплатить еще tax налоги скопившиеся задолжности за н-количество лет, так-?
Вроде бы нет. Анлесс там в дисклеймере что-то написано про это.
А вот как работает система вступления права через два года, приходишь показываешь бумажку-сертификат и говоришь, верни денежку или уходи. Есть какие-то инсполняющие органы или только через суд-адвакат-?
Через определенное время, если владелец проперти не заплатил - держатель tax lien certificate может начать форекложер против проперти. Это такая же процедура как когда моргидж не платят банку. В каждом штате свои детали, где-то через суд, где-то нет.
Такс лин сертификат - это инвестмент. Меньше 10 процентов годовых там обычно не бывает. Гарантировано государством. Главное, надо следить чтобы стоимость сертификата не превышала стоимость самой проперти.
Dima1234
10-04-2008, 06:57 PM
С выигрышным бидом в $7,600 выглядит как скем
pure scam
А вот как работает система вступления права через два года, приходишь показываешь бумажку-сертификат и говоришь, верни денежку или уходи. Есть какие-то инсполняющие органы или только через суд-адвакат-?
Бумажка сертификат не дает вам права на сам дом, она дает право требовать свои деньги с учетом дома как залога.
Соответственно:
1. Если хозяин заплатит, то ничего более требовать нельзя.
2. Если хозяин не заплатит то дом выставляют на аукцион за ту сумму, которую он должен, т.е. если это 10 000 долларов, то начальный бид будет 10 000, и если найдутся желающие платить столько или больше, то дом достанется этим желающим, а вы получите обратно свои 10 000.
Если заплатят больше, то вы получите ВСЕ РАВНО 10 000, а остальные- хозяин дома, дом же все равно достается купившему;
вот если НИКТО НЕ КУПИТ, то останется вам.
Короче, это неплохой способ вложить деньги под хороший процент, но совершенно неудачный способ покупать дома.
Вот, почитайте:
http://taxlienconsulting.blogspot.com/2008/09/tax-deed-investing-can-you-still-get.html
Цитаты:
In my experience, when you purchase a tax lien certificate on a good property, it almost always redeems.
...
Now before you start thinking ”Why didn’t you just purchase a property with a house on it instead of vacant land,” there’s something that you need to know about tax deed sales. Tax sales can be extremely competitive and anything with a house on it is going to bid up to 80% or more of its value. So when you see a picture on a late night infomercial, or anywhere else, of a cute house that somebody bought at a tax sale for a couple of hundred dollars, ask to speak to the person who actually purchased it and get the full story. In my experience and in my neck of the woods, it just doesn’t happen that way. But don’t take my word for it. If you live in a tax deed state, go to a tax sale and check it out for yourself.
Temp Dugan
10-04-2008, 09:28 PM
Vlastina, хвосты проверить это тебе title search нужен. Тут www.ProTitleUSA.com или тут (http://www.google.com/search?q=title+search) посмотри.
Однако если "Семь тысяч для тебя деньги" и ты задаешь такие (http://forum.russianamerica.com/f/showpost.php?p=2716104&postcount=9) вопросы, то самым лучшим советом будет не делать тайтл серч и вообще забыть про идею купить подешевке дом на ибее. Совсем забыть.
Floridian
10-04-2008, 09:32 PM
Соответственно:
1. Если хозяин заплатит, то ничего более требовать нельзя.
2. Если хозяин не заплатит то дом выставляют на аукцион за ту сумму, которую он должен, т.е. если это 10 000 долларов, то начальный бид будет 10 000, и если найдутся желающие платить столько или больше, то дом достанется этим желающим, а вы получите обратно свои 10 000.
Если заплатят больше, то вы получите ВСЕ РАВНО 10 000, а остальные- хозяин дома, дом же все равно достается купившему;
вот если НИКТО НЕ КУПИТ, то останется вам.
Все правильно, только сакцентирую внимание на том что лиенхолдер получит назад не 10 тыс которые он отдал за сертификат, а 10 тыс + проценты за все время что он держал этот сертификат, как правило не меньше 10 % годовых, а иногда даже 25%.
Также надо принимать во внимание что расходы на форекложер достаточно большие, иногда до 10% стоимости дома. Соответственно если лиенхолдер пытается купить дом у владельца, то имеет все шансы выкупить его по "сниженной" цене, так как расходы на форекложер платит хозяин дома. Разумеется, сказанное справедливо только если сумма лина того же порядка что и стоимость проперти.
Если проперти стоит миллион, а лин 10 тыс - то конечно сертификат будет redeemed.
Как уже было замечено, покупка такс лин сертификата - НЕ является одим из способов покупки домов.
Vlastina
10-04-2008, 09:47 PM
Люди, какие вы все молодцы-!!! Вы так меня хорошо просветили. Большое всем спасибо-!!!