Mortgage нерезиденту в американском банке

[Ricksha]

Как все вы знаете, в России с ценами на недвижимость творится настоящее безумие. В то время, как во всем мире кризис, тут галопирующий рост не останавливается. Только с начала года цены взлетели еще процентов на 20-ть. В результате идиотизм, сложившийся в последние годы, переходит в новую фазу полного идиотизма. Однокомнатный панельный хрущик, в котором я живу, площадью 30 кв. м., в подъезде, где постоянно бегают живые крысы и валяются дохлые, по состоянию на апрель 2008 стоит > $200,000.

Вместе с тем, растут не только цены на недвижимость, но и проценты по ипотечным кредита, которые уже находятся в районе 12-16% годовых в долларах США. Т.е. итоговая сумму покупки, с учетом процента по кредиту, получается космической.

Когда читаю про цены в США, то наворачиваются слезы. А с учетом падения цен в Америке, цены становятся все более и более привлекательные. И подумалось, не приобрести ли какую-нибудь избушку во Флориде в инвестиционных целях…

На эту тему я проштудировал несколько российских форумов, на которых обсуждаются вопросы недвижимости, но складывается впечатление, что тема покупки недвижимости в США – очень непопулярна. Все больше обсуждают Европу и теплые страны типа Египта и Таиланда.

Насколько я понял, во многих странах нерезидент запросто может получить кредит под залог покупаемой недвижимости, при условии внесения более-менее крупного первоначального платежа, процентов так 30. Далее ежемесячные выплаты осуществляются вайером. А дом передается конторе, которая его сдает в рент, а вырученные средства за вычетом комиссии переводит владельцу. Звучит заманчиво.

Это была присказка, а теперь конкретные вопросы:

1. Возможно ли нерезиденту получить в американском банке mortgage на приобретение американской же недвижимости и под ее залог. Разумеется, с приличным даунпейментом в десятки процентов. Если можно, то, какие примерно могут быть условия на текущий момент?

2. Какова сейчас примерная доходность от вложений в недвижимость? Имеется в виду соотношение дохода, который можно получить, сдавая недвижимость в рент, к текущей стоимости этой самой недвижимости. Кредит тут не учитываем.

3. При условии, что кредит полностью выплачен или выплачена его существенная часть, насколько возможно потом получить нецелевой кредит под залог недвижимости в США, чтобы потом, когда цены в России станут более менее адекватными, что-то купить уже тут.

4. Может ли владение недвижимостью усложнить мои визиты в США? Ведь консул может заподозрить иммиграционные, а вовсе не инвестиционные, намерения… Хотя на данный момент моя репутация (визовая история) в этом плане безупречна и портить я ее не собираюсь.

[Паша]

Любой брокер недвижимости прежде всего захочет узнать какую сумму предполагается инвестировать,
отсюда можно будет говорить о "какой-нибудь избушке во Флориде в инвестиционных целях".

[Ricksha]

Любой брокер недвижимости прежде всего захочет узнать какую сумму предполагается инвестировать,
отсюда можно будет говорить о "какой-нибудь избушке во Флориде в инвестиционных целях".
Меня больше волнует мнение не брокера, а банка. Что скажет, например, Chase или Citi если я с таким вопросом приду?

Я, конечно, могу сам зайти спросить во время очередной поездки, но надеюсь, что тут чего-нибудь подскажут.

Что такое брокеры в США я пока не понял. В России - это полуругательное слово, которым называют дельцов, которые, как правило, помогают оформить кредит тем, кому ни один банк уже не дает; при этом используются зачастую полулегальные методы типа сговора с банковскими клерками или подделкой справок о доходах. Нормальному человеку, у которого документы/доход/кредитная история в порядке, нет никакого смысла связываться с брокерами.

В России я всегда со всеми банками общаюсь напрямую. Предпочитаю самостоятельно выбирать банк и банковский продукт, который меня устраивает и общаться в офисе банка с человеком, который в этом банке работает, имеет определенные полномочия и отвечает за свои слова.

[columbus]

Мне странно минимум 2 вопроса:
1) Сейчас все выдергивают деньги из Штатов, а вы собираетесь вкладывать.
2) Если у вас нет кредитной истории тут, то как вы планируете получить кредит.

[Most Wanted]

Мне странно минимум 2 вопроса:
1) Сейчас все выдергивают деньги из Штатов, а вы собираетесь вкладывать.
2) Если у вас нет кредитной истории тут, то как вы планируете получить кредит.

если он положит 30% даун-пеймент , то моргич дадут без
проверки дохода и кредитной истории .

[Floridian]

Как все вы знаете, в России с ценами на недвижимость творится настоящее безумие. В то время, как во всем мире кризис, тут галопирующий рост не останавливается. Только с начала года цены взлетели еще процентов на 20-ть. В результате идиотизм, сложившийся в последние годы, переходит в новую фазу полного идиотизма. Однокомнатный панельный хрущик, в котором я живу, площадью 30 кв. м., в подъезде, где постоянно бегают живые крысы и валяются дохлые, по состоянию на апрель 2008 стоит > $200,000.

Вместе с тем, растут не только цены на недвижимость, но и проценты по ипотечным кредита, которые уже находятся в районе 12-16% годовых в долларах США. Т.е. итоговая сумму покупки, с учетом процента по кредиту, получается космической.

Когда читаю про цены в США, то наворачиваются слезы. А с учетом падения цен в Америке, цены становятся все более и более привлекательные. И подумалось, не приобрести ли какую-нибудь избушку во Флориде в инвестиционных целях…

На эту тему я проштудировал несколько российских форумов, на которых обсуждаются вопросы недвижимости, но складывается впечатление, что тема покупки недвижимости в США – очень непопулярна. Все больше обсуждают Европу и теплые страны типа Египта и Таиланда.

Насколько я понял, во многих странах нерезидент запросто может получить кредит под залог покупаемой недвижимости, при условии внесения более-менее крупного первоначального платежа, процентов так 30. Далее ежемесячные выплаты осуществляются вайером. А дом передается конторе, которая его сдает в рент, а вырученные средства за вычетом комиссии переводит владельцу. Звучит заманчиво.

Это была присказка, а теперь конкретные вопросы:

1. Возможно ли нерезиденту получить в американском банке mortgage на приобретение американской же недвижимости и под ее залог. Разумеется, с приличным даунпейментом в десятки процентов. Если можно, то, какие примерно могут быть условия на текущий момент?

2. Какова сейчас примерная доходность от вложений в недвижимость? Имеется в виду соотношение дохода, который можно получить, сдавая недвижимость в рент, к текущей стоимости этой самой недвижимости. Кредит тут не учитываем.

3. При условии, что кредит полностью выплачен или выплачена его существенная часть, насколько возможно потом получить нецелевой кредит под залог недвижимости в США, чтобы потом, когда цены в России станут более менее адекватными, что-то купить уже тут.

4. Может ли владение недвижимостью усложнить мои визиты в США? Ведь консул может заподозрить иммиграционные, а вовсе не инвестиционные, намерения… Хотя на данный момент моя репутация (визовая история) в этом плане безупречна и портить я ее не собираюсь.

1. Вроде бы есть какие-то банки которые дают кредит нерезидентам. Но ожидайте там те же самые российские условия - процентов 15 годовых. И даунпеймент не меньше 30 процентов. Но дело даже не в условиях... Если б мне предложили купить избушку на Луне, я бы не стал покупать неважно какая привлекательность... Недвижимость такая штука... ее надо выбирать, трогать, доступ к ней иметь - малоли какая проблема и т.п. Вот мой одноклассник избушку в Болгарии сейчас покупает. По его рассказам, достаточно надежная инвестиция. Мне кажется, россиянам лучше в Восточную Европу инвестировать. Мой работодатель - человек безусловно умный - сейчас сливает пол-недвижимости здесь и инвестирует в недвижимость в Румынию. Чё там в этой Румынии?? Он даже по-румынски не говорит... Наверно, че-то там есть....

2. Зависит от того сколько Вы можете инвестировать. Если хотя бы больше миллиона - то можно найти дил с доходом в процентов 15 годовых на вложенных капитал плюс apreciation, если повезет.

3. В этом плане проблем не будет. Если есть equity в доме - почему не получить под эквити кредит? Завсегда можно.

[Floridian]

Меня больше волнует мнение не брокера, а банка. Что скажет, например, Chase или Citi если я с таким вопросом приду?

Я, конечно, могу сам зайти спросить во время очередной поездки, но надеюсь, что тут чего-нибудь подскажут.

Хе хе... Чейз и Сити покажут Вам на дверь. Искать надо в маленьких банках. Погуглите. Или моргидж брокерам позвоните.


Что такое брокеры в США я пока не понял. В России - это полуругательное слово, которым называют дельцов, которые, как правило, помогают оформить кредит тем, кому ни один банк уже не дает; при этом используются зачастую полулегальные методы типа сговора с банковскими клерками или подделкой справок о доходах. Нормальному человеку, у которого документы/доход/кредитная история в порядке, нет никакого смысла связываться с брокерами.

В России я всегда со всеми банками общаюсь напрямую. Предпочитаю самостоятельно выбирать банк и банковский продукт, который меня устраивает и общаться в офисе банка с человеком, который в этом банке работает, имеет определенные полномочия и отвечает за свои слова.

В США моргидж брокеры - это именно то что Вы описали. Но у них есть своя ниша, как Вы сами верно заметили.

[Ricksha]

Мне странно минимум 2 вопроса:
1) Сейчас все выдергивают деньги из Штатов, а вы собираетесь вкладывать.

Я стараюсь делать не то, что делают все, а то, что мне представляется разумным.

"Все" сейчас, как много лет до этого, продолжают скупать квартиры в Москве. Однако, мне не представляется разумным покупать однокомнатный клоповник за МКАДом за $200,000 в кредит под 14% годовых. Имхо, такие инвестиции не окупятся никогда.

Напротив, (пример с потолка) заплатить $150,000 за небольшой домик, в кредит под 5% годовых, который можно сдавать, скажем, за $500, мне кажется куда как более привлекательным. А если под залог этой избушки лет через пять, когда в России цены устаканятся, можно будет взять небольшой кредитец под несколько процентов годовых (а не несколько десятков процентов, как в России), то вариант смотрится еще более выигрышным.


2) Если у вас нет кредитной истории тут, то как вы планируете получить кредит.
Вам уже ответили и я, и Most Wanted.

Например, в Египте или на Кипре нет никакой проблемы нерезиденту взять кредит при условии хорошего даунпеймента. Вот и подумалось, что, возможно, такое практикуется и в колыбели мировой экономики.

[Floridian]

Например, в Египте или на Кипре нет никакой проблемы нерезиденту взять кредит при условии хорошего даунпеймента. Вот и подумалось, что, возможно, такое практикуется и колыбели мировой экономики.

Практикуется, но про пять процентов годовых забудьте. Пять - только для своих.

А что Вы будете делать если жилец платить перестанет? В тех штатах, где есть аппрешиэйшен - очень суровые законы в пользу тенанта. А в других штатах, где законы в пользу хозяина - аппрешиэйшен нету...

[Lor]

Напротив, (пример с потолка) заплатить $150,000 за небольшой домик, в кредит под 5% годовых, который можно сдавать, скажем, за $500, мне кажется куда как более привлекательным.
Пример, действительно "с потолка". :)

Вам надо учитывать то, что не смотря на то что все американцы идиоты, они тоже хотят ничего ни делать и иметь много денег. Вы должны быть готовы к тому, что здесь нет таких прибылей как в России в сфере недвижимости.

[Floridian]

Пример, действительно "с потолка". :)

Вам надо учитывать то, что не смотря на то что все американцы идиоты, они тоже хотят ничего ни делать и иметь много денег. Вы должны быть готовы к тому, что здесь нет таких прибылей как в России в сфере недвижимости.

То есть? Вы считаете что в Америке нет домиков за 150 тыс которые можно сдавать за 500 в месяц? Есть такие домики! :) Вот только не знаю сколько они будут стоить через 5 лет.... Сильно от локейшена зависит.

[Lor]

То есть? Вы считаете что в Америке нет домиков за 150 тыс которые можно сдавать за 500 в месяц? Есть такие домики! :) Вот только не знаю сколько они будут стоить через 5 лет.... Сильно от локейшена зависит.
Вопрос стоял в том, чтобы на этом заработать, как я понял этот топик.

[Floridian]

Вопрос стоял в том, чтобы на этом заработать, как я понял этот топик.

Ну так любой моргидж выплатится за 30 лет, а такой маленький как 150 тыс так и за 15 лет выплатится. Главное, что не своими деньгами, а деньгами жильцов....

[Lor]

Ну так любой моргидж выплатится за 30 лет, а такой маленький как 150 тыс так и за 15 лет выплатится. Главное, что не своими деньгами, а деньгами жильцов....
Это понятно. Я о том, что не все так просто. Иначе бы никто не работал, а только дома друг другу в рент сдавали. :D

[Floridian]

Это понятно. Я о том, что не все так просто. Иначе бы никто не работал, а только дома друг другу в рент сдавали. :D

Ну с таким же успехом можно сказать что все бы деньги в банк клали под проценты и жили бы не работая. Но у "всех" нет достаточно денег чтобы жить на проценты, и у "всех" нет достаточно денег для даунпеймента на недвижимость которая принесет хороший возврат на вложенный капитал.

А так обе возможности существуют: и жить не работая на проценты, и жить не работая сдавая дома - этого отрицать нельзя.

[Dova]

В дополнении к МостЩонтед скажу, что ваш процент на заем будет выше , чем у резидента.
Легче всего оформляются сделки "нерезидентов" на новое строительство .
В NY,NY сейчас очень много покупают из Англии

[Floridian]

Легче всего оформляются сделки "нерезидентов" на новое строительство .
В NY,NY сейчас очень много покупают из Англии

Констракшн лоун для нерезидента? Ну это точно из области фантастики. Нерезидента здесь в Америке нет, кто будет следить за выделением денег контракторам?
Кроме того большинство банков в последнее время перестало давать констракшн лоуны индивидуалам unless они строят односемейный дом как праймари резиденс (чего для нерезидента быть не может)

[Ricksha]

Вопрос стоял в том, чтобы на этом заработать, как я понял этот топик.
Вопрос скорее не в том, как заработать, а в том, как совсем не растерять то, что есть. Чтобы было понятно, можно перейти от сферического коня в вакууме к конкретике.

Есть скромная сумма, заработанная честным трудом, размером в несколько десятков тысяч долларов. Пусть будет круглое число $50,000. Сейчас эти деньги тупо лежат на депозите под 5% годовых; и с каждым месяцем тают на глазах, с учетом инфляции, падения доллара и т.п. Конца и края этому процессу не видно.

Когда конец все же наступит, хотелось бы к тому времени остаться не с горкой фантиков, а с чем-то осязаемым. Купить откровенно нечего, т.к. что ни рынок, то мыльный пузырь, который ни сегодня, так завтра лопнет. Адекватную цену (по моим представлениям) на данный момент, как ни странно, имеет американская недвижимость, с которой весь сыр бор и начался. Вот и возникла мысль, а не купить ли избушку на курьих ножках где-нибудь в солнечной Флориде, Аризоне или еще где…

Далее берем в руки калькулятор. Допустим, избушка стоит $150,000. Кредит, ну не знаю… Citi белым людям дает под 6.125% Fixed. Ну, тогда мне, как жителю банановой республики, пусть под 8%. Ипотечный калькулятор показывает, что при покупке избушки нужно будет внести даунпеймент $45,000 (оставшиеся $5,000 пойдут на оформление) и при строке кредита 15 лет (для русского человека кредит на 30 лет явление пока непривычное) ежемесячный платеж составит около $1,000, что не так уж и много. Если предположить, что избушку удастся сдавать за еще более скромную сумму $500 (что, вообще-то говоря, для москвича кажется нереально маленькой суммой, учитывая, что тут однокомнатные хрущи сдают за $800-1,000), то оставшаяся сумма $500, которую нужно отдавать банку, становится пренебрежимо маленькой.

В общем, выглядит заманчиво. И чем больше я на эту тему думаю, тем больше мне нравится идея. Во всяком случае, мне эта затея кажется более надежной, чем тупо отдавать какому-нибудь новоиспеченному фонду ту же самую сумму, с перспективой остаться ни с чем, что мы в России неоднократно проходили.

[Dantik]

А что Вы будете делать если жилец платить перестанет? В тех штатах, где есть аппрешиэйшен - очень суровые законы в пользу тенанта. А в других штатах, где законы в пользу хозяина - аппрешиэйшен нету...

А во Флориде с этим как?

[Dova]

Констракшн лоун для нерезидента? Ну это точно из области фантастики. Нерезидента здесь в Америке нет, кто будет следить за выделением денег контракторам?
Кроме того большинство банков в последнее время перестало давать констракшн лоуны индивидуалам унлесс они строят односемейный дом как праймари резиденс (чего для нерезидента быть не может)
нет
Покупка кондо в строящихся билдингах.

[Most Wanted]

Допустим, избушка стоит $150,000. Кредит, ну не знаю… Citi белым людям дает под 6.125% Fixed. Ну, тогда мне, как жителю банановой республики, пусть под 8%. Ипотечный калькулятор показывает, что при покупке избушки нужно будет внести даунпеймент $45,000 (оставшиеся $5,000 пойдут на оформление) и при строке кредита 15 лет (для русского человека кредит на 30 лет явление пока непривычное) ежемесячный платеж составит около $1,000, что не так уж и много. Если предположить, что избушку удастся сдавать за еще более скромную сумму $500 (что, вообще-то говоря, для москвича кажется нереально маленькой суммой, учитывая, что тут однокомнатные хрущи сдают за $800-1,000), то оставшаяся сумма $500, которую нужно отдавать банку, становится пренебрежимо маленькой.

В общем, выглядит заманчиво. И чем больше я на эту тему думаю, тем больше мне нравится идея. Во всяком случае, мне эта затея кажется более надежной, чем тупо отдавать какому-нибудь новоиспеченному фонду ту же самую сумму, с перспективой остаться ни с чем, что мы в России неоднократно проходили.
Там есть кое-какие нюансы связанные с налогом
на жильё , страховкой на дом (без которой банк
не даст заем), мелким ремонтом (забитые унитазы)
и крупным(текущая крыша) , а также выколачиванием
денег у квартирантов (в случае ,если квартирант
перестал платить рент, выселение берёт от 3-х до
шести месяцев) ... но в целом ход Ваших мыслей
мне нравится :)

В принципе реально найти жильё за 200К
в хорошем раёне флориды которое будет
сдаваться за $1500-1600 / мес .
С учётом , что Вы нормально относитесь
к тому , что придётся доплачивать ,
идея Ваша не выглядит безумной .

[Карлсон]

... но в целом ход Ваших мыслей
мне нравится :)

В принципе реально найти жильё за 200К
в хорошем раёне флориды которое будет
сдаваться за $1500-1600 / мес .
С учётом , что Вы нормально относитесь
к тому , что придётся доплачивать ,
идея Ваша не выглядит безумной .
9% годовых грязными. Минус расходы на содержание итд, сколько останецца чистыми?:rtyu:
Каковы ставки депозита в американских банках?

[Most Wanted]

9% годовых грязными. Минус расходы на содержание итд, сколько останецца чистыми?:rtyu:
Каковы ставки депозита в американских банках?
Должен разочаровать , чистыми нифига не
останется , кроме забот ... НО , это
только с ближней перспективы .
Если заглянуть вперёд , лет на 15-20 , то
вы увидете выплаченый Вами и Вашими
квартирантами домик , находящийся
в краях , где вечное лето .

Ставки по кредитам сегодня 6% на 30 лет ,
для резидентов с хорошим доходом и
чистой кредитной историей .

[Карлсон]

Должен разочаровать , чистыми нифига не
останется , кроме забот ... НО , это
только с ближней перспективы .
Если заглянуть вперёд , лет на 15-20 , то
вы увидете выплаченый Вами и Вашими
квартирантами домик , находящийся
в краях , где вечное лето .

Ставки по кредитам сегодня 6% на 30 лет ,
для резидентов с хорошим доходом и
чистой кредитной историей .
Я имел ввиду, когда вы кладете в банк под процент

[Most Wanted]

Я имел ввиду, когда вы кладете в банк под процент

точно не знаю , наверно процента 3%

[Alex_3112]

В принципе реально найти жильё за 200К
в хорошем раёне флориды которое будет
сдаваться за $1500-1600 / мес .

У меня такой вопрос - если человека вообще нет в стране, кто будет заниматься вопросами тенантов?

[Most Wanted]

У меня такой вопрос - если человека вообще нет в стране, кто будет заниматься вопросами тенантов?

Агент реалистэйта за 10% стоимости рента
будет стараться (но не гарантировать) , чтобы ваш дом был
постоянно заселён . Мелким и крупным
ремонтом будет заниматься проперти-мэнеджмент компани .
Ваша задача будет только платить по счетам .

Я как-то снимал дом во Флориде , хозяин
которго жил в Ню Ёрке . Как только я съехал ,
агент хозяина сразу же нашёл нового клиента .

При покупке главное не ошибится с раёном .
Рядом должны быть хорошие школы и жильё
должно быть просторным , с гаражём и
хорошим видом , как если бы вы брали для себя
и своей семьи (в этом ключ !) .
Ну и цену заламывать нельзя .

[Floridian]

нет
Покупка кондо в строящихся билдингах.

А, Вы имели в виду под "новым строительством" уже построенную недвижимость. Так для финансирования нет никакой разницы, новопостроенная недвижимость или построенная 100 лет назад.

[Dova]

А, Вы имели в виду под "новым строительством" уже построенную недвижимость. Так для финансирования нет никакой разницы, новопостроенная недвижимость или построенная 100 лет назад.
нет, на стадии стоительства.
иностранцам легче, по некоторым параметрам, купить в сртоящимся доме, чем в уже готовом.это даже не имеет отношения к финансированию.
долго объяснят.
да и он хочет дом купить.

[Floridian]

в случае ,если квартирант
перестал платить рент, выселение берёт от 3-х до
шести месяцев)

Точно от трех до шести? Я помню брал буклетик для лендлордов в офисе шерифа в Orange county, там было написано что через 2 недели неплатежей можно вызывать шерифа, платить ему 20 долларов за то чтобы он обслужил неплатящего тенанта нотисом, и если в течение недели тенант не заплатит или не предоставит информацию что платил - шериф придет и выставит вещи на порог. Итого три недели.

Что-то изменилось? Или в разных каунти по-разному?

[Floridian]

нет, на стадии стоительства.
иностранцам легче, по некоторым параметрам, купить в сртоящимся доме, чем в уже готовом.это даже не имеет отношения к финансированию.
долго объяснят.
да и он хочет дом купить.

Уж мне объясните пожалуйста :)

Если дом еще не построен, банк не дает файнансинг. Билдер не может получить деньги ДО окончания строительства (я не говорю про earnest money deposit, он все равно билдеру не принадлежит до клоузинга). Можно только подписать договор продажи с билдером на стадии строительства. А деньги банк выдаст только после прихода аппрейзера, который удостоверит банку что жилье существует, в хорошем состоянии, т.п.

[Most Wanted]

Точно от трех до шести? Я помню брал буклетик для лендлордов в офисе шерифа в Orange county, там было написано что через 2 недели неплатежей можно вызывать шерифа, платить ему 20 долларов за то чтобы он обслужил неплатящего тенанта нотисом, и если в течение недели тенант не заплатит или не предоставит информацию что платил - шериф придет и выставит вещи на порог. Итого три недели.

Что-то изменилось? Или в разных каунти по-разному?


Гладко было на бумаге , да забыли про овраги :)

Я разговаривал с реальными людьми , которым
тенанты переставали платить . Выселение
брало долго (месяцы)

[Dova]

Уж мне объясните пожалуйста :)

Если дом еще не построен, банк не дает файнансинг. ....
все неверно.)
честно, лень :D

[In2HiDef]

При покупке главное не ошибится с раёном .
Рядом должны быть хорошие школы и жильё
должно быть просторным , с гаражём и
хорошим видом , как если бы вы брали для себя
и своей семьи (в этом ключ !)

Хорошие школы=выше риал истейт такс
Если дом такой же хороший, как для себя, то почему я в нем сам не живу?
Не выгоднее ли попроще жилье, чтобы его можно было легко сдать молодой паре, на крайний случай, студентам, и т.п. наиболее вероятным тенантам.

[NRG RUS]

Как все вы знаете, в России с ценами на недвижимость творится настоящее безумие. В то время, как во всем мире кризис, тут галопирующий рост не останавливается. Только с начала года цены взлетели еще процентов на 20-ть. В результате идиотизм, сложившийся в последние годы, переходит в новую фазу полного идиотизма. Однокомнатный панельный хрущик, в котором я живу, площадью 30 кв. м., в подъезде, где постоянно бегают живые крысы и валяются дохлые, по состоянию на апрель 2008 стоит > $200,000.

Вместе с тем, растут не только цены на недвижимость, но и проценты по ипотечным кредита, которые уже находятся в районе 12-16% годовых в долларах США. Т.е. итоговая сумму покупки, с учетом процента по кредиту, получается космической.

Когда читаю про цены в США, то наворачиваются слезы. А с учетом падения цен в Америке, цены становятся все более и более привлекательные. И подумалось, не приобрести ли какую-нибудь избушку во Флориде в инвестиционных целях…

На эту тему я проштудировал несколько российских форумов, на которых обсуждаются вопросы недвижимости, но складывается впечатление, что тема покупки недвижимости в США – очень непопулярна. Все больше обсуждают Европу и теплые страны типа Египта и Таиланда.

Насколько я понял, во многих странах нерезидент запросто может получить кредит под залог покупаемой недвижимости, при условии внесения более-менее крупного первоначального платежа, процентов так 30. Далее ежемесячные выплаты осуществляются вайером. А дом передается конторе, которая его сдает в рент, а вырученные средства за вычетом комиссии переводит владельцу. Звучит заманчиво.

Это была присказка, а теперь конкретные вопросы:

1. Возможно ли нерезиденту получить в американском банке мортгаге на приобретение американской же недвижимости и под ее залог. Разумеется, с приличным даунпейментом в десятки процентов. Если можно, то, какие примерно могут быть условия на текущий момент?

2. Какова сейчас примерная доходность от вложений в недвижимость? Имеется в виду соотношение дохода, который можно получить, сдавая недвижимость в рент, к текущей стоимости этой самой недвижимости. Кредит тут не учитываем.

3. При условии, что кредит полностью выплачен или выплачена его существенная часть, насколько возможно потом получить нецелевой кредит под залог недвижимости в США, чтобы потом, когда цены в России станут более менее адекватными, что-то купить уже тут.

4. Может ли владение недвижимостью усложнить мои визиты в США? Ведь консул может заподозрить иммиграционные, а вовсе не инвестиционные, намерения… Хотя на данный момент моя репутация (визовая история) в этом плане безупречна и портить я ее не собираюсь.

1. Ето будет инвестмент и процент на етот заим не будет таким низким как кажется даже для американца (или америанскои компании). нерезеденту не дадут!

2. Если ви купите недвийемост за наличние, то даход мойет бит не плохим, но ето будет зависет от управляушего, ведь сами ви не смойете из России етого делать.

3. Возмойно, и заим будет от 4.75-5.59%. И денги мойно взять "наличкои".

4. Незнау.

[Most Wanted]

Хорошие школы=выше риал истейт такс
Если дом такой же хороший, как для себя, то почему я в нем сам не живу?Не выгоднее ли попроще жилье, чтобы его можно было легко сдать молодой паре, на крайний случай, студентам, и т.п. наиболее вероятным тенантам.
На дом надо смотреть так , как будто вы берёте
для себя , пoтому что тенанты имеют такие же
эмоции как и вы , и чувство прекрасного им
не чуждо . Не забывайте что мы говорим
о Флориде , где половина жилья пустует .
Поэтому к тэнанту тут надо относиться как
к родному , если хотите чтобы у вас
жили нормальные люди , а не наркоманы .
В комьюнити должен быть бассейн и тенисный корт .
За домом шашлычница ... Я вам дело говорю .

Школьных таксов во флориде нет .
Все платят одинаково (2% от оценочной
стоимости жилья)

[Floridian]

все неверно.)
честно, лень :D

:)
Это только в России билдеры берут кеш вперед за непостроенное жилье :)

[9999]

Далее берем в руки калькулятор. Допустим, избушка стоит $150,000. Кредит, ну не знаю… Citi белым людям дает под 6.125% Fixed. Ну, тогда мне, как жителю банановой республики, пусть под 8%. Ипотечный калькулятор показывает, что при покупке избушки нужно будет внести даунпеймент $45,000 (оставшиеся $5,000 пойдут на оформление) и при строке кредита 15 лет (для русского человека кредит на 30 лет явление пока непривычное) ежемесячный платеж составит около $1,000, что не так уж и много. Если предположить, что избушку удастся сдавать за еще более скромную сумму $500 (что, вообще-то говоря, для москвича кажется нереально маленькой суммой, учитывая, что тут однокомнатные хрущи сдают за $800-1,000), то оставшаяся сумма $500, которую нужно отдавать банку, становится пренебрежимо маленькой.

.

Забыли учесть налоги на недвижимость, сборы за поддержание жилищных учереждений (типа нашего ЖЭКа) и оплату воды и вывоза мусора, которые как правило на лендлорде, а не на жильце. Жильцы платят только электричество и газ. Также обязательное страхование жилья, без которого во Флориде никто ни копейки вам под залог не даст, а страховки там будь здоров, тк. ураганы периодически сметают все нафиг.

Вместо 1000 в месяц будет уже 1500 а то и 2000, и жалкие 500 долларов мало помогут.
Вторая проблема- если у самого нет времени искать жильцов и собирать плату, то надо будет пользоваться услугами агентсв, а они из ваших 500 в месяц тоже кусок оторвут. Так что совсем копейки останутся.

ПС- я смотрую, вам это уже указали, не прочел все сразу...
тем не менее.

[Ricksha]

Хорошие школы=выше риал истейт такс
Если дом такой же хороший, как для себя, то почему я в нем сам не живу?
Не выгоднее ли попроще жилье, чтобы его можно было легко сдать молодой паре, на крайний случай, студентам, и т.п. наиболее вероятным тенантам.
Не знаю, как с этим обстоят дела в Америке, но точно знаю, как в Москве. Жилье в рент никто не делает таким же хорошим, как для себя, так как это не окупается. Это касается и расположения объекта, и ремонта. Например, можно сделать ремонт за $1000, просто поклеив новые дешевые обои и заменив разбитую раковину, и сдавать квартиру за $800, а можно потратить $30,000, сделать евроремонт и сдавать за $1,000. Второй вариант гораздо менее рентабельный, поэтому так никто не делает (я говорю о жилье эконом класса, а не о бизнес секторе). А если бы делать для себя, то я однозначно предпочту второй вариант...

[Ricksha]

У меня два вот этих утверждения плохо стыкуются в голове:



В принципе реально найти жильё за 200К в хорошем раёне флориды которое будет сдаваться за $1500-1600 / мес.


Не забывайте что мы говорим о Флориде , где половина жилья пустует.

С одной стороны получается, что аренда жилья стоит не так уж и мало, с другой стороны половина пустует.

Мне казалось, что в рыночной экономике так не бывает и что цена должна была упасть до того уровня, когда сдается на 50%, а поболее...

[Dova]

:)
Это только в России билдеры берут кеш вперед за непостроенное жилье :)
при чем тут Россия? и кеш ?
вы же в [RE] ? или я ошибаюсь?

[Ricksha]

Забыли учесть налоги на недвижимость, сборы за поддержание жилищных учереждений (типа нашего ЖЭКа) и оплату воды и вывоза мусора, которые как правило на лендлорде, а не на жильце. Жильцы платят только электричество и газ. Также обязательное страхование жилья, без которого во Флориде никто ни копейки вам под залог не даст, а страховки там будь здоров, тк. ураганы периодически сметают все нафиг.

Вместо 1000 в месяц будет уже 1500 а то и 2000, и жалкие 500 долларов мало помогут.
Вторая проблема- если у самого нет времени искать жильцов и собирать плату, то надо будет пользоваться услугами агентсв, а они из ваших 500 в месяц тоже кусок оторвут. Так что совсем копейки останутся.

Если "совсем копейки останутся", т.е. ничего не заработал, но и не потерял, то это не так уж и плохо. А вообще, так послушаешь о количестве проблем, связанных со сдачей жилья в рент, и удивляешься, зачем этим вообще люди занимаются.

[In2HiDef]

С одной стороны получается, что аренда жилья стоит не так уж и мало, с другой стороны половина пустует.

Мне казалось, что в рыночной экономике так не бывает и что цена должна была упасть до того уровня, когда сдается на 50%, а поболее...

Он, наверное, имел в виду, что сезонно пустует. Т.е., летом народ линяет из Флориды, зимой, наоборот, наплыв тех, кто хочет снять на 3–6 месяцев.

[Most Wanted]

У меня два вот этих утверждения плохо стыкуются в голове:


Quote:
Originally Posted by Most Wanted
В принципе реально найти жильё за 200К в хорошем раёне флориды которое будет сдаваться за $1500-1600 / мес.

Quote:
Originally Posted by Most Wanted
Не забывайте что мы говорим о Флориде , где половина жилья пустует.


С одной стороны получается, что аренда жилья стоит не так уж и мало, с другой стороны половина пустует.
..


Всё очень просто . Хорошо сдаётся только самое просторное ,
самое чистое , в самых престижных раёнах (с басейнами
тенисными кортами и спортзалами) . При этом цена не
должна быть заоблачной . Такое жильё не застаивается .

Еще раз повторю : жильё даже для квартирантов , должно
быть лучшее из лучших . А пустует во Флориде всякий
хлам , которым забит рынок недвижимости .

Тут своя специфика , это не Бруклин , где можно сдать
кладовку без окон за 500$ .

[Ricksha]

Еще раз повторю : жильё даже для квартирантов , должно
быть лучшее из лучших . А пустует во Флориде всякий
хлам , которым забит рынок недвижимости .

Тут своя специфика , это не Бруклин , где можно сдать
кладовку без окон за 500$ .
Так на Флориде свет клином не сошелся, это я так, для примера.

[9999]

Если "совсем копейки останутся", т.е. ничего не заработал, но и не потерял, то это не так уж и плохо. А вообще, так послушаешь о количестве проблем, связанных со сдачей жилья в рент, и удивляешься, зачем этим вообще люди занимаются.

Я имел ввиду, что от 500 останутся копейки еще ДО выплаты моргиджа и прочих расходов.
ПОСЛЕ вы окажитесь в изрядном минусе, т.е. придется из своего кармана доплачивать еще не менее 1000.

Абсолютно согласен с последним утверждением.
Не могу точно сказать по Флориде, но у нас в Неваде сдавать жилье- себе дороже, типичный дом стоит, к примеру, 400 000 и месячные платежи по моргиджу плюс расходы на него в пределах 2-3 000 (смотря сколько выплачено), в то же время АБСОЛЮТНО ТАКОЙ ЖЕ дом можно снять за 1400 и не париться.
У нас преподаватель по Практике Рил Эстейта - брокер со стажем 30 лет,- рассказывал, что сам занимался одно время сдачей жилья в наем- купил дом в несколько квартир, и сдавал, так вот его слова:
"До сих пор жалею, что связался, и в жизни больше не стану заниматься этим жутким делом".
По его словам, проблем жуткое количество- в частности, НЕ ПЛАТЯТ, либо в срок не платят, либо ВООБЩЕ не платят, а выдворить их потом- головная боль, мало того- периодически СБЕГАЮТ, а чтобы потом выкинуть оставшееся от них барахло на помойку нужно РЕШЕНИЕ СУДА, и черти сколько бегать по инстанциям. Мало того, один раз какой то дуст был арестован полицией за наркоту, так полиция устроила обыск и поотрывала все ковры, сделала кучу дыр в полу и стенах, а платить? Из своего кармана.
Короче, кому это надо- я не знаю, разве что тем бедолагам, кто года три-четыре назад напокупал домов в надежде на рост цен, а теперь и продать не могут, и на выплаты не хватает, приходится сдавать.

[Floridian]

Мало того, один раз какой то дуст был арестован полицией за наркоту, так полиция устроила обыск и поотрывала все ковры, сделала кучу дыр в полу и стенах, а платить? Из своего кармана.
.

Ну это Вы загнули :) За оторванные полицией ковры и сделанные дыры заплатит 100% homeowner's insurance.

У меня сейчас листинг есть - в потолке дыры сделаны пожарниками когда они проверяли нет ли огня (горел аттачт дом next door). Иншуранс все заплатил, даже без дидактбл. Точно знаю.

Вы же владеете домом? Перечитайте условия своего страхового полиса.

[Floridian]

при чем тут Россия? и кеш ?
вы же в [RE] ? или я ошибаюсь?

Я в РЕ. Поэтому знаю, что файнансинг на непостроенное жилье получить нельзя. Как я уже говорил, контракт на продажу заключить можно и залог адвокату билдера внести тоже можно, даже committment oт банка получить можно, но реальные деньги банк выдаст покупателю только когда жилье будет достроено. Поэтому с точки зрения покупателя все равно - новопостроенное жилье или столетней давности.

[Dova]

Я в РЕ. Поэтому знаю, что файнансинг на непостроенное жилье получить нельзя. Как я уже говорил, контракт на продажу заключить можно и залог адвокату билдера внести тоже можно, даже цоммиттмент от банка получить можно, но реальные деньги банк выдаст покупателю только когда жилье будет достроено. Поэтому с точки зрения покупателя все равно - новопостроенное жилье или столетней давности.
Я тоже.
1. вы говорили, что на новое строительство финансирование получить нельзя, а теперь рассказываете, как это делается.
А деньги от банка всегда получаются на клоузинге и это понятно, что в недостроенный дом покупатель не въезжает.

2.когда я упоминала, что нерезидентам по некоторым причинам(специально указала - не финансирование даже) легче купить квартиру в строящемся доме, чем в уже готовом, я знаю , о чем говорю.

Вы спорщик, лишь бы спорить ))

[Floridian]

Я тоже.
1. вы говорили, что на новое строительство финансирование получить нельзя, а теперь рассказываете, как это делается.
А деньги от банка всегда получаются на клоузинге и это понятно, что в недостроенный дом покупатель не въезжает.

2.когда я упоминала, что нерезидентам по некоторым причинам(специально указала - не финансирование даже) легче купить квартиру в строящемся доме, чем в уже готовом, я знаю , о чем говорю.

Вы спорщик, лишь бы спорить ))

1. То, что я описываю - это не финансирование. Это смутное обещание банка дать деньги. Обставленное кучей условий которые непонятно будут ли выполнены через год когда проперти будет готова.

2. Я не спорю, а спрашиваю какая такая информация Вам известна что нерезиденту легче купить строящеяся кондо в Манхеттене. Я вот не могу купить кондо в Манхеттене, ни строящееся, ни столетней давности - так может мне купить его на имя сестры-резидента-России? А Вы отвечаете на это что - лень :)

[9999]

Ну это Вы загнули :) За оторванные полицией ковры и сделанные дыры заплатит 100% homeowner's insurance.

У меня сейчас листинг есть - в потолке дыры сделаны пожарниками когда они проверяли нет ли огня (горел аттачт дом next door). Иншуранс все заплатил, даже без дидактбл. Точно знаю.

Вы же владеете домом? Перечитайте условия своего страхового полиса.

Мне то что? Я пересказал то, что говорил наш брокер. Все претензии к нему, хотя зачем ему врать- ума не приложу...

Подозреваю, что страховка для владельцев бизнеса, сдающих жилье- несколько иная, чем для тех кто живет в своем же доме. К тому же могут быть оговорки касательно результатов criminal act, типа как медицинская страховка не покрывает раны полученные в процессе совершения преступления. А чувак прятал наркотики...