О праве собственности

[Floridian]

Это Вы будете удивлены. Для того, чтобы официально завладеть землёй (а в 99,99% прецедентов это касалось земли, а не строений) нужно получить тайтл. Что в современных условиях оформления (closing) - невозможно, т.к. всегда проводится проверка на чистоту собственности.
..

Так adverse posession и есть закон, который позволяет получить тайтл на проперти на свое имя совершенно официальным путем. Какой клоузинг может быть, когда владелец проперти (так сказать "продавец") в течение десяти лет не показывался около своего владения? Ну и придумали закон, что проперти достается тому, кто там фактически жил и платил таксы.

Возможно, большинство прецедентов связаны с землей, но и на строения он тоже распространяется.

Я не знаю, как часто применяется этот закон на практике, лень цифры искать, но закон этот не мертвый. Проверьте сами, уехав лет на ...дцать из своего дома (или сколько там лет надо во Флориде). Вернувшись, попросите нового владельца показать тайтл.

[справочник]

Так adverse posession и есть закон, который позволяет получить тайтл на проперти на свое имя совершенно официальным путем. Какой клоузинг может быть, когда владелец проперти (так сказать "продавец") в течение десяти лет не показывался около своего владения? Ну и придумали закон, что проперти достается тому, кто там фактически жил и платил таксы.

Возможно, большинство прецедентов связаны с землей, но и на строения он тоже распространяется.

Я не знаю, как часто применяется этот закон на практике, лень цифры искать, но закон этот не мертвый. Проверьте сами, уехав лет на ...дцать из своего дома (или сколько там лет надо во Флориде). Вернувшись, попросите нового владельца показать тайтл.
Флоридиан!
Я же просил, не согласны - ссылку в студию с доказательствами.
Пока, насколько я вижу, Вы черпаете свои знания из Викпедии, где каждый, чтобы ему в голлову не взбрело, может записать, а Вы будетие на это ссылаться, как на истину в последней инстанции.
Вокруг оглянитесь. Вы много знаете владельцев, имеющих свои владения за кэш, и, соответственно, владеющих тайтлами? На 90% в США проперти (и соответственнго тайтлами) владеют банки. Вы в курсе как и через кого оформляется сгодня передача прав собственности на недвижимость, т.е. передача тайтла?
Ещё раз повторяю - законам этим 100 лет в обед. Применялись они тогла, когда шёл захват земли - колышки вбил - твоя. Ну чего позориться?

[Floridian]

Флоридиан!
Я же просил, не согласны - ссылку в студию с доказательствами.
Я не совсем понял, с чем Вы не согласны. С тем, что в процессе адвёрс позешн у нового владельца тайтл появляется? Поясните - принесу ссылку. Не из Викпедии.


Пока, насколько я вижу, Вы черпаете свои знания из Викпедии, где каждый, чтобы ему в голлову не взбрело, может записать, а Вы будетие на это ссылаться, как на истину в последней инстанции.
Когда я ссылался на Викпедию в разговоре с Вами?
Адверс позешн в Риал Истэйт школе проходят.

Вокруг оглянитесь. Вы много знаете владельцев, имеющих свои владения за кэш, и, соответственно, владеющих тайтлами? На 90% в США проперти (и соответственнго тайтлами) владеют банки.

Банки не владеют проперти. Загляните в Ваш собственный дид и посмотрите какое имя идет после слова owner. Загляните в тайтл на Вашу машину (если она на файнансиге, конечно) и посмотрите опять после слова owner. В обоих случаях Вы увидите свое собственное имя, а не название банка. Банк только лиинхолдер.

Что такое владеть тайтлом? Это вообще бессмыслица. Ну, хранится он у Вас в ящике стола, ну и что?


Вы в курсе как и через кого оформляется сгодня передача прав собственности на недвижимость, т.е. передача тайтла?
В курсе. Присутствовал даже несколько раз. :) Когда в действие вступает адверс позешн, то происходит передача тайтла, точнее выдача нового тайтла новому владельцу. Наверно, в каунти кларкс офис происходит, не знаю.


Ещё раз повторяю - законам этим 100 лет в обед. Применялись они тогла, когда шёл захват земли - колышки вбил - твоя. Ну чего позориться?

Поясню разницу между мертвым законом штата Массачусетс, который Вы привели и адверс позешн.

В первом случае, приехав в Бостон с ружьем, забравшись на второй этаж, дождавшись пока в поле зрения появится лошадь и пальнув в нее, Вы будете арестованы и Вам будет предъявлено обвинение по десяти, скажем, каунтам, в том числе терроризм, использование огнестрельного оружия в общественном месте и т.д., но обвинение в нарушении того самого закона Вам скорее всего предъявить забудут.
Это называется мертвый закон.

Во втором случае, покинув свой дом на дцать лет, Вы обнаружите нового законного владельца, который даст Вам почитать тайтл, законно им полученный. Это называется живой работающий закон.

Причем тут "колышки вбил"? Речь идет об отстутствии владельца в течение 10-20 лет. Конечно, в наше время это очень редко происходит, но если произойдет - то закон сработает.

[справочник]

1. Я не совсем понял, с чем Вы не согласны. С тем, что в процессе адвёрс позешн у нового владельца тайтл появляется? Поясните - принесу ссылку. Не из Викпедии.
2. Когда я ссылался на Викпедию в разговоре с Вами?
Адверс позешн в Риал Истэйт школе проходят.
3. Банк только лиинхолдер.
4. Что такое владеть тайтлом? Это вообще бессмыслица. Ну, хранится он у Вас в ящике стола, ну и что?
5. В курсе. Присутствовал даже несколько раз. :) Когда в действие вступает адверс позешн, то происходит передача тайтла, точнее выдача нового тайтла новому владельцу. Наверно, в каунти кларкс офис происходит, не знаю.
6. Поясню разницу между мертвым законом штата Массачусетс, который Вы привели и адверс позешн. В первом случае, приехав в Бостон с ружьем, забравшись на второй этаж, дождавшись пока в поле зрения появится лошадь и пальнув в нее, Вы будете арестованы и Вам будет предъявлено обвинение по десяти, скажем, каунтам, в том числе терроризм, использование огнестрельного оружия в общественном месте и т.д., но обвинение в нарушении того самого закона Вам скорее всего предъявить забудут.
Это называется мертвый закон.
Во втором случае, покинув свой дом на дцать лет, Вы обнаружите нового законного владельца, который даст Вам почитать тайтл, законно им полученный. Это называется живой работающий закон.
7. Причем тут "колышки вбил"? Речь идет об отстутствии владельца в течение 10-20 лет. Конечно, в наше время это очень редко происходит, но если произойдет - то закон сработает.
1. Ссылку на реальный кейс имевший место быть - сегодня, вчера, позавчера, год назад и т.д.
2. Вы скопировали из Викпедии статью о Constructive trespass Нет?
3. Лиинхолдер - это когда существует lien - право наложения ареста на имущество должника ;)
Вы, наверное, имели в виду loanholder? Держателя ипотечного кредита? Дык, это две большие разницы, как говорили в Одессе ...
4. Если тайтл лежит у меня в ящике стола - то владелец собственности - я. Если в столе председателя правления банка - то ... догадаетесь или подсказать?
5. Вы присутстовали при передаче тайтла по Adverse possession????
Так в чём проблема????? Пример в студию, и я ухожу посыпая голову пеплом!!!!!
6. Виноват. Я действительно неправомочно сравнил то, что Вы описываете - с "мёртвым законом". Секите меня розгами. За неправильню формулировку сравнения ....
Это не мёртвый закон. Это закон - не имеющий правоприменения в сегодняшней практике. Нет? Примеры - в студию!
как я и просил
7. Дык, ... редко? Ну, проше бардзо, ну хоть один современный пример у Пана есть?

[seapig]

To establish a claim of adverse possession, the following five elements must be proved: Possession must be (1) hostile and under claim of right; (2) actual; (3) open and notorious; (4) exclusive; and (5) continuous for the required period (Belotti v Bickhardt, 228 NY 296, 302 [1920]; see also Van Valkenburgh v Lutz, 304 NY 95, 99 [1952]; Spiegel v Ferraro, 73 NY2d 622, 624 [1989]; Ray v Beacon Hudson Mountain Corp., 88 NY2d at 159). Here the required period is at least ten years (see Ray, id.).



In New York, we apply the traditional rule that the possession must be "hostile and under a claim of right, actual, open and notorious, exclusive and continuous"

Floridian в Нью Йорке case law говорит нет на практически все попытки to claim adverse possession, и главное тут что дело можно выиграть только если у человека есть первоначальное право на title, те если это право спорное. Это цитата из дела в Бронксе где дело for adverse possession было распущенно хотя пара прожила в доме лет 20, они сделали улучшения, владели собственностью открыто держали там художественную студию и помещали рекламу в газетах, платили налоги (правда не прямо, а через другого человека) и были впущенны в дом с молчаливого согласия хозяина, который долгое время просто пренебрегал собственностью.

В случае если земля/здание является изначально муниципальной собственностью, вообще дохлое дело.

[Floridian]

1. Ссылку на реальный кейс имевший место быть - сегодня, вчера, позавчера, год назад и т.д.
Дам цитату одного нью-йоркского лоера:

''You'd think that adverse-possession claims would be rare,'' said James Grossman, a Rochester lawyer and past chairman of the Real Property Section of the New York State Bar Association. ''But I always seem to have at least one or two active adverse-possession cases pending in my office.''
http://query.nytimes.com/gst/fullpage.html?res=9E06E3DF153EF930A15751C1A9679C8B 63&sec=&pagewanted=print


Вы скопировали из Викпедии статью о Constructive trespass Нет?

Но не в разговоре с Вами. Или у Вас есть претензии к качеству изложения Викпедией описания, что такое констрактив треспасс? Свое дадите?

Лиинхолдер - это когда существует lien - право наложения ареста на имущество должника ;)
Вы, наверное, имели в виду loanholder? Держателя ипотечного кредита? Дык, это две большие разницы, как говорили в Одессе ...
4. Если тайтл лежит у меня в ящике стола - то владелец собственности - я. Если в столе председателя правления банка - то ... догадаетесь или подсказать?
Я никогда не слышал слова "лоанхолдер" и иметь его в виду не мог:). Очевидно, оно встречается так же часто, как и применение того закона в Массачусетсе :). Lender, lienholder и тот, кто имеет право наложение ареста на имущество должника - это одна и та же организация (банк).
"Держатель ипотечного кредита" - это для меня малопонятный язык. Нахрена его держать?

В чем проблема положить тайтл на свой дом в ящик своего же стола? Вы не знаете о чем говорите. В НЙ я могу распечатать из интернета дид на любой дом и положить его к себе в ящик. Я что, стану владельцем от этого?


Вы присутстовали при передаче тайтла по Adverse possession????
Так в чём проблема????? Пример в студию, и я ухожу посыпая голову пеплом!!!!!
Не передергивайте. Я написал, что присутствовал при передаче тайтлов. При обычной трансакции.

[Floridian]

Сипиг, спасибо, с адверс позешн и так все понятно. Это Справочник делает вид, что не понимает :)

Прокомментируй, пжалста, то, о чем речь шла в посте номер 59: где тонкая граница между trespasser и tenant at sufferance?

Вася плакал-умолял меня пустить к себе в дом на две недели, пока он найдет себе апартмент. Я пустил Васю к себе в дом, Вася расположился уютно и ни на третью неделю, ни на пятую сваливать не собирается. Денег я с Васи не брал, а он из мне не давал и не предлагал.

Кто будет Вася tresspasser or tenant at sufferance?
Мне нужно решение суда, чтобы Васю на улицу выставить или достаточно 911 позвонить?

[9999]

Это Вы будете удивлены. Для того, чтобы официально завладеть землёй (а в 99,99% прецедентов это касалось земли, а не строений) нужно получить тайтл. Что в современных условиях оформления (closing) - невозможно, т.к. всегда проводится проверка на чистоту собственности.
В истории законодательства были такие примеры, но на сегодняшний день они так же действенны, как закон Масачусетса запрещающий "стрелять в лошадей со втрого этажа в пределах города до заката" ...

Сомневаюсь, чтоб был очень удивлен тем, что изучал специально.
Тайтл именно и передается по суду через adverse possession, методом condemnation.
На "чистоту собственности", уважаемый Справочник, проверяют при closing of the deals, т.е. продажи собственности, тайтл же во всех случаях передается через deed, начиная от general warranty deed, дающего все мыслимые и немыслимые гарантии, и до quitclaim deed, никаких гарантий не дающий, включая гарантию того, что вообще есть что передавать.

В случае с adverse possession тайтл передается судом, и это deed executed persuant to court order. Дается он в результате подачи клaйма в суд по истечении определенного числа лет, разного в разных Штатах, и к описанному вам closing никакого отношения не имеет. (для примера- сходная процедура передачи собственности через суд существует при форклузе, когда банк или другой кредитор просит суд об отторжении и преобретший собственность на аукционе за наличные получает deed через суд)

При adverse possession - если собственно тайтл получить таким путем не удалось, можно по крайней мере получить easement by prescription, дающий права пользования без права продажи.

[справочник]

1. Дам цитату одного нью-йоркского лоера:

2. Но не в разговоре с Вами.

3. Или у Вас есть претензии к качеству изложения Викпедией описания,
что такое констрактив треспасс? Свое дадите?

4. Я никогда не слышал слова "лоанхолдер" и иметь его в виду не мог:). Очевидно, оно встречается так же часто, как и применение того закона в Массачусетсе :). Lender, lienholder и тот, кто имеет право наложение ареста на имущество должника - это одна и та же организация (банк).
"Держатель ипотечного кредита" - это для меня малопонятный язык. Нахрена его держать?

5. В чем проблема положить тайтл на свой дом в ящик своего же стола? Вы не знаете о чем говорите. В НЙ я могу распечатать из интернета дид на любой дом и положить его к себе в ящик. Я что, стану владельцем от этого?


6. Не передергивайте. Я написал, что присутствовал при передаче тайтлов. При обычной трансакции.
1. Вы мне прецедент процитируйте. Нах мне лойер неизвестный? Если я скажу/опубликую, что у меня в гостях сидят семеро синих марсиан, мне, что, надо верить?
2. Какой хрен разицца?
3. Есть. Выше описал ... Викпедия - источник, где каждый может писать, что он хочет. [moderated]
4. Ну, Вы, типа, на знания в real estate претендуете ... тады объясните публикум, шо вы имели под словом "lien" и не перепутали, всё таки, вы это - со словом "loan"?
На всякий случай, в помощь -
Lien - the legal claim of one person upon the property of another person to secure the payment of a debt or the satisfaction of an obligation.
Loan - When a lender gives money or property to a borrower, and the borrower agrees to return the property or repay the borrowed money along with interest, at a predetermined date in the future.
Или в вашей конторе лоанз заранее арестовываются под лиин?
5. О как! Т.е. вы не знаете разницы между дид и тайтл? "В чем проблема положить тайтл на свой дом в ящик своего же стола?"

Дык, нет проблем. Заплатите банку всё, что вы должны - и кладите, ложте, сожгите, делайте всё что вам заблагорассудится ...
Или вы утверждаете, что собственность/земля/дом/whatever, НЕвыплаченная - является вашей собственностью?
Ой вэй!

[справочник]

Сомневаюсь, чтоб был очень удивлен тем, что изучал специально.
Тайтл именно и передается по суду через adverse possession, методом condemnation.
На "чистоту собственности", уважаемый Справочник, проверяют при closing of the deals, т.е. продажи собственности, тайтл же во всех случаях передается через deed, начиная от general warranty deed, дающего все мыслимые и немыслимые гарантии, и до quitclaim deed, никаких гарантий не дающий, включая гарантию того, что вообще есть что передавать.

В случае с adverse possession тайтл передается судом, и это deed executed persuant to court order. Дается он в результате подачи клaйма в суд по истечении определенного числа лет, разного в разных Штатах, и к описанному вам closing никакого отношения не имеет. (для примера- сходная процедура передачи собственности через суд существует при форклузе, когда банк или другой кредитор просит суд об отторжении и преобретший собственность на аукционе за наличные получает deed через суд)

При adverse possession - если собственно тайтл получить таким путем не удалось, можно по крайней мере получить easement by prescription, дающий права пользования без права продажи.
Ля-ля-ля-ля ... Ля-ля-ля-ля-ля ...
Современный прецедент можете привести? Или ваш школьный курс теоритезировать будем?

[Floridian]

1. Вы мне прецедент процитируйте. Нах мне лойер неизвестный? Если я скажу/опубликую, что у меня в гостях сидят семеро синих марсиан, мне, что, надо верить?
Откуда уверенность, что прецеденты выложены где-то на интернете?
Вам привели цитату из New York Times (достаточно авторитетный источник?) слова сказаны известным лоером (прогуглите его имя). Что еще надо? У меня нет оснований не доверять источнику.

Когда Вам удастся опубликовать в НЙ Таймс серьезную статью о марсианах на своей кухне, тогда можете говорить о том, что моя цитата не вызывает доверия.


Какой хрен разицца?
3. Есть. Выше описал ... Викпедия - источник, где каждый может писать, что он хочет.

В чем неверно определение констрактив треспасс данное в Викпедии? Оно верно. Еще раз говорю, если считаете, что оно неверно, приведите свое. Я не хуже Вас знаю, что Викпедии каждый пишет что захочет, но (чудеса!) иногда случается :), что там пишут правильные определения.

Или в вашей конторе лоанз заранее арестовываются под лиин?

Разумеется, в нашей конторе (да и в любой другой) лиин накладывается в течение 10 минут после выдачи лоуна. Можно сказать заранее.

5. О как! Т.е. вы не знаете разницы между дид и тайтл? "В чем проблема положить тайтл на свой дом в ящик своего же стола?"

Дык, нет проблем. Заплатите банку всё, что вы должны - и кладите, ложте, сожгите, делайте всё что вам заблагорассудится ...
Или вы утверждаете, что собственность/земля/дом/whatever, НЕвыплаченная - является вашей собственностью?
Ой вэй!

Что ж, займемся ликбезом. Невыплаченная земля, дом, машина, вотэвар является Вашей собственностью. А Вы не знали? Открыв тайтл на свою машину на файнансинге, чье имя Вы увидели после слова "собственник"? Неужели имя председателя правления банка? Если так, то ошибочка там вышла, надо бы обратиться куда следует, пусть поправят.

Вам нужно объяснить концепцию владения собственностью в этой стране? Извольте. Пример: дом, для покупки которого был взят лоун в банке. Человек является собственником (owner), но так же есть организация (банк) которая имеет interest in his property. Человек так же сдает первый этаж этого дома тенанту, который также имеет interest in his property. На этом же доме имеется новая крыша, сделанная недавно, за которую человек не заплатил. Контрактор пошел в Каунти Кларкс Офис и положил mechanic's lien на проперти. Контрактор имеет interest in this property. Я распечатал дид на эту проперти, держу ее в ящике своего стола. Я не имею interest in this property.
А кто же владелец проперти? подсказка: человек.

Интерест - это такая штука, которая накладывает определенные ограничения на владельца в плане распоряжения домом. Например, человек не может продать этот дом, не заплатив сначала то, что он должен банку или контрактору. Человек не может зайти без предупреждения на первый этаж своего дома. Но этот человек - собственник (owner) этого дома. И никто другой.

Lien: A recorded document which claims an interest in real property as security for a debt owed. Such liability may be created by contract, such as a deed of trust, or by a court judgement. http://mlshomequest.com/content/view/16/27/

Другой пример: Вы купили чайник в Сиэрсе на карту Сиэрс. Вы уже решили, что чайник принадлежит Вам, а не Сиэрсу? Правильно решили. Однако если Вы на следующий день объявите себя банкротом, то Сиэрс потребует чайник-то вернуть. И Вы вернете. Так согласно Вашей логике Вы собственник чайника или нет?

[справочник]

1. Откуда уверенность, что прецеденты выложены где-то на интернете?Вам привели цитату из New York Times (достаточно авторитетный источник?) слова сказаны известным лоером (прогуглите его имя). Что еще надо? У меня нет оснований не доверять источнику.

2. В чем неверно определение констрактив треспасс данное в Викпедии? Оно верно. Еще раз говорю, если считаете, что оно неверно, приведите свое. Я не хуже Вас знаю, что Викпедии каждый пишет что захочет, но (чудеса!) иногда случается :), что там пишут правильные определения.


3. Разумеется, в нашей конторе (да и в любой другой) лиин накладывается в течение 10 минут после выдачи лоуна. Можно сказать заранее.


4. Что ж, займемся ликбезом. Невыплаченная земля, дом, машина, вотэвар является Вашей собственностью.

5. Вам нужно объяснить концепцию владения собственностью в этой стране?

6. Другой пример: Вы купили чайник
1. Т.е. ссылки на прецедент не будет? Я так и думал ...
2. Викпедия, по определению, не может служить подтверждением чего-либо мнения, вне зависимости, правильно ли дано определение или нет. Lexis-Nexis, сборник заокнов, ссылка на Law School, whatever - может, а Викпедия - нет.
3. Бредим?
4. Не стоит.
5. Не нужно
6. И про чайник не нужно.

Нужно -
1. ссылку на современный прецедент по adverse possession
2. просто, без пускания пыли и цитат сказать - в чьих руках находится тайтл, т.е. право на владение имуществом, пока не выплачен лоан.
Сможете на 1 и 2 ответить? Если нет, то даже не трудитесь отвечать.
Привет семье и детям!

[Floridian]

Бредим?

А повежливее можно, г-н модератор? Особенно учитывая что чушь несете именно Вы.

4. Не стоит.
5. Не нужно
6. И про чайник не нужно.

Как хотите. Хотел помочь :)


Нужно -
1. ссылку на современный прецедент по adverse possession

http://caselaw.lp.findlaw.com/scripts/getcase.pl?court=ia&vol=app%5C20020220%5C00-1814&invol=1

2. просто, без пускания пыли и цитат сказать - в чьих руках находится тайтл, т.е. право на владение имуществом, пока не выплачен лоан.

Еще раз: что за legal term Вы придумали: "тайтл находится в чьих-то руках"? Бред. Право на владение имуществом, пока не выплачен лоун (и после того как выплачен лоун), принадлежит владельцу (т.е. тому человеку, который купил дом, взяв недостающие 90 процентов от стоимости дома в долг у банка).
Еще раз: ЭТОТ ЧЕЛОВЕК - ВЛАДЕЛЕЦ ДОМА. НЕ БАНК.

[9999]

Ля-ля-ля-ля ... Ля-ля-ля-ля-ля ...
Современный прецедент можете привести? Или ваш школьный курс теоритезировать будем?

А зачем? Я разве где то говорил, что это происходит каждый день?
Я сказал, что есть такой закон, и он есть, а остальное в данном случае не имеет значения.
Понятно, что в наши дни мало идиотов, кто бы забросил свою земельку на десяток лет и не поинтересовался, живет ли там кто нибудь другой.

Что же касается

2. просто, без пускания пыли и цитат сказать - в чьих руках находится тайтл, т.е. право на владение имуществом, пока не выплачен лоан.


То тайтл, выражаемый через deed (тайтл- это понятие, а не нечто физическое, определяет его именно дид), принадлежит ("находиться" он не может, по вышеозначенным причинам), так вот он ПРИНАДЛЕЖИТ тому, кто брал долг, т.е. borrower или mortgagor.
Lender, or mortgagee тайтл не принадлежит и принадлежать не может, у него взамен на деньги есть только договор, дающий ему, как верно сказал Флоридиан, интерес в собственности.
если долг не выплачен, то, посредством судебной(или даже внесудебной, если таковое прописано в договоре займа) процедруры дом выставляется на торга, и приобретший его за наличные деньги получает тайтл взамен прошлого владельца, а lender получает ДЕНЬГИ, тайтла у него не было и нет, просто происходит обмен лина (lien) на денежки.

[seapig]

9999]А зачем? Я разве где то говорил, что это происходит каждый день?
Я сказал, что есть такой закон, и он есть, а остальное в данном случае не имеет значения.
Понятно, что в наши дни мало идиотов, кто бы забросил свою земельку на десяток лет и не поинтересовался, живет ли там кто нибудь другой.

Чаще всего дела об adverse possession в наше время могут быть выигранны в ситуации когда была скажем произведенна ошибка в land survey или люди просто не знали где граница их собственности и соответственно человек построил что-то или провел трубы на этой земле и потом когда был сделан очередной survey обнаружилось что земля на самом деле принадлежала соседу. Было несколько таких дел в НЙ. В НЙ так же интересно что при общем сроке около 10 лет для того чтобы права на AP созрели, если их пытается заявить жилец (tenant) то он может начать отсчет этих 10 лет только после 10 лет с момента истечения контракта или последней выплаты за аренду, те он может заявить свои права не раньше 20 лет.



То тайтл, выражаемый через deed (тайтл- это понятие, а не нечто физическое, определяет его именно дид), принадлежит ("находиться" он не может, по вышеозначенным причинам), так вот он ПРИНАДЛЕЖИТ тому, кто брал долг, т.е. borrower или mortgagor.
Lender, or mortgagee тайтл не принадлежит и принадлежать не может, у него взамен на деньги есть только договор, дающий ему, как верно сказал Флоридиан, интерес в собственности.
если долг не выплачен, то, посредством судебной(или даже внесудебной, если таковое прописано в договоре займа) процедруры дом выставляется на торга, и приобретший его за наличные деньги получает тайтл взамен прошлого владельца, а lender получает ДЕНЬГИ, тайтла у него не было и нет, просто происходит обмен лина (lien) на денежки.

Согласна, но справедливости ради в некотрых штатах (2х или 3х насколько я помню) Title находиться физически и фактически в руках банка давшего деньги покупателю до момента выплаты заема и только после этого переходит к человеку купившему дом. Не помню к сожалению в каких штатах, надо пойти порыться FL может быть одним их них.

Так же интересная особенность "владения" кооперативами. Несмотря на то что мой отец скажем купил свой за наличные, фактически он не является собственником квартиры в кооперативе, он является только владельцем акций. Во всех официальных документах он являеться жильцом (Tenant).

[справочник]

1. А зачем? Я разве где то говорил, что это происходит каждый день?
Я сказал, что есть такой закон, и он есть, а остальное в данном случае не имеет значения.
Понятно, что в наши дни мало идиотов, кто бы забросил свою земельку на десяток лет и не поинтересовался, живет ли там кто нибудь другой.

2. Что же касается
То тайтл, выражаемый через deed (тайтл- это понятие, а не нечто физическое, определяет его именно дид), принадлежит ("находиться" он не может, по вышеозначенным причинам), так вот он ПРИНАДЛЕЖИТ тому, кто брал долг, т.е. borrower или mortgagor.
Lender, or mortgagee тайтл не принадлежит и принадлежать не может, у него взамен на деньги есть только договор, дающий ему, как верно сказал Флоридиан, интерес в собственности.
если долг не выплачен, то, посредством судебной(или даже внесудебной, если таковое прописано в договоре займа) процедруры дом выставляется на торга, и приобретший его за наличные деньги получает тайтл взамен прошлого владельца, а lender получает ДЕНЬГИ, тайтла у него не было и нет, просто происходит обмен лина (lien) на денежки.
1. Согласен. Всё правильно. Правда, с этим не согласен Флоридиан ...
2. Не согласен. Я сейчас дома, а пару тайтлов на выплаченные машины - на работе. Завтра не премину сосканировать и выложить их здесь. Они вполне физические. Моя ошибка, что я не оговаривал, что речь идёт о Флориде. Однако, это не имеет отношения к сентенциям Флоридиана. Он то живёт во Флориде ....

[Floridian]

1. Согласен. Всё правильно. Правда, с этим не согласен Флоридиан ...
Не приписывайте мне несогласие, которое я никогда не выражал. Я что, сказал, что адверс позешн происходит каждый день? Я Вам ссылку дал на выигранный кейс адверс позешн 2002 года? Прочитали - ну и помалкивайте.


2. Не согласен. Я сейчас дома, а пару тайтлов на выплаченные машины - на работе. Завтра не премину сосканировать и выложить их здесь. Они вполне физические. Моя ошибка, что я не оговаривал, что речь идёт о Флориде. Однако, это не имеет отношения к сентенциям Флоридиана. Он то живёт во Флориде ....

Ваша ошибка? Не может быть. :)
Я не живу во Флориде. О Флориде ни разу упоминания не было. Вы оговаривали, что речь идет о всех США. Пример бреда от справочникообразных желаете? Пожалуйста: 1) " На 90% в США проперти (и соответственнго тайтлами) владеют банки." 2) "Это закон - не имеющий правоприменения в сегодняшней практике" (об адверз посешн)3)"Или в вашей конторе лоанз заранее арестовываются под лиин?" :)



Найдете ссылку, что во Флориде невыплаченными домами владеют банки - принесите сюда.

[Дядя_Федор]

Есть у нас тут где-нибудь смайлик синей физиономии со сведенными к носу глазами?
Обсуждение в этой теме ушло далеко от исходного вопроса и превратилось в перепалку по отвлеченному вопросу. Давайте либо вернемся к оригинальному вопросу, либо перенесем разговор в отдельную тему. Где-нибудь в Финансах.

[seapig]

WHAT IS A DEED OF TRUST?


A deed of trust is a document where the legal title to real property (for example a house or land) is held by someone, usually a bank or lender, to ensure the repayment of the sum of money or the performance of other conditions. A deed of trust is usually used together with a promissory note. The promissory note states what the monthly payments and interest rates are. The deed of trust is a document that is recorded in the county office where the property is located (where all real estate documents are recorded) and acts as the security (insurance) for the debt described in the promissory note. When a house or land sale is completed or "closed," the title to the property is turned over by the seller to the holder of the loan (bank or lender) and the loan the buyer obtains is secured by the deed of trust. If the buyer does not pay back the loan, the bank will take the house in payment and the house then belongs to the bank.


For example, Kelly wants to buy a house from Marge. Kelly goes to the bank to obtain a mortgage for the house. The bank pays Marge the price for the house. The bank signs a promissory note with Kelly, where she agrees to pay so much per month on the debt. While Kelly is making payments on the mortgage, the bank holds the title to the house as a deed of trust to make sure that Kelly does pay back the money. If Kelly defaults (doesn’t pay back the money), the bank will take the house.

Около 10 разных штатов используют Deed of Trust.

[9999]

Около 10 разных штатов используют Deed of Trust.

Откуда вы взяли эту цитату?
Что то в ней не то сказано- deed of trust подразумевает наличие trustee, trustor и beneficiary, т.е. в таких случаях участвует третье лицо- в Неваде это, как правило, title company.

Фактически процедура такая- подписывается deed of trust владельцем дома, deed of trust дает право trustee (title company) в определенных случаях , оговоренных в самом deed, передать дом в собственность банку (отсутствие платежей по долгу, если конкретнее).

Если же делать так, как в этой ссылке, то непонятно какой вообще получается trust если все уже передано банку...


Definition: A deed of trust is a special kind of deed that is recorded in public records, where it tells everyone that there is a lien on your property. It is used in place of a mortgage.
A deed of trust involves three parties. You as the trustor, the lender as the beneficiary, and a neutral third party as the trustee, who you can think of as someone who holds temporary (but not full) title until the lien is paid.

The deed of trust is cancelled when the debt is paid. Until then, the trustee has the power to foreclose if the debt is not paid, without going through the court system, making it easier and quicker than foreclosing on a mortgage.

http://homebuying.about.com/cs/realestateglossary/g/deedoftrust.htm



Kооперативы- это вообще другая история, в кондоминиуме вам принадлежит часть дома, а в кооперативе- только акции, да, но к домам и тайтлам это отношения не имеет.

[9999]

2. Не согласен. Я сейчас дома, а пару тайтлов на выплаченные машины - на работе. Завтра не премину сосканировать и выложить их здесь. Они вполне физические. Моя ошибка, что я не оговаривал, что речь идёт о Флориде. Однако, это не имеет отношения к сентенциям Флоридиана. Он то живёт во Флориде ....

С машинами ситуация впринципе другая, нельзя сравнивать. На машины deed не выписывается, к тому же это движимое имущество.
У меня у самого есть тайтл на машину.
Называется эта бумага Certificate of Title, т.е. "Удостоверение Прав Собственности", при этом Title- это как раз и есть собственно "право собственности", каковое является понятием, а не документом, документ же его удостоверяющий в случае с домом- дид, в случае с машиной- сертификат.

[Floridian]

С машинами ситуация впринципе другая, нельзя сравнивать. На машины deed не выписывается, к тому же это движимое имущество.
.
Ну почему же другая.... Дело не в том, движимое имущество или недвижимое, дид или тайтл. Машина и тайтл на нее - удачный пример, чтобы пояснить новичку или просто slow person принцип владения собственностью. Мне важно, чтобы first time homebuyer понимал, что владелец проперти со всеми вытекающими обязательствами - это он, даже если он занял у банка 106 процентов от стоимости дома.
Думать, что невыплаченным домом владеет банк - распространенное заблуждение. Как правило, достаточно пары минут, чтобы его развеять. Как правило, но не всегда :)

Как правило, покупатель имеет или имел машину на файнансинге, и ему легче понять концепцию, когда он посмотрит в свой тайтл на машину и увидит, что владелец - это он сам, а банк - только лиинхолдер.

Не поручусь за правила владения недвижимостью во Флориде, но правила владения автомобилями там такие же, как и везде. Если Справочник сосканирует свой тайтл на машину и выложит, мне будет легче показать ему принцип владения собственностью на его же примере.

[9999]

Ну почему же другая.... Дело не в том, движимое имущество или недвижимое, дид или тайтл. Машина и тайтл на нее - удачный пример, чтобы пояснить новичку или просто slow person принцип владения собственностью. Мне важно, чтобы first time homebuyer понимал, что владелец проперти со всеми вытекающими обязательствами - это он, даже если он занял у банка 106 процентов от стоимости дома.
Думать, что невыплаченным домом владеет банк - распространенное заблуждение. Как правило, достаточно пары минут, чтобы его развеять. Как правило, но не всегда :)

Как правило, покупатель имеет или имел машину на файнансинге, и ему легче понять концепцию, когда он посмотрит в свой тайтл на машину и увидит, что владелец - это он сам, а банк - только лиинхолдер.

Не поручусь за правила владения недвижимостью во Флориде, но правила владения автомобилями там такие же, как и везде. Если Справочник сосканирует свой тайтл на машину и выложит, мне будет легче показать ему принцип владения собственностью на его же примере.

В данном случае речь идет лишь о типе документа, подтверждающего владение. Справочник считает, что он называется "title". Я ему говорю, что нет, хотя разница с документами на дом при этом тоже есть- правила передачи движимой и недвижимой собственности из рук в руки немного разные, и подтверждаются разными способами.

[справочник]

С машинами ситуация впринципе другая, нельзя сравнивать. На машины deed не выписывается, к тому же это движимое имущество.
У меня у самого есть тайтл на машину.
Называется эта бумага Certificate of Title, т.е. "Удостоверение Прав Собственности", при этом Title- это как раз и есть собственно "право собственности", каковое является понятием, а не документом, документ же его удостоверяющий в случае с домом- дид, в случае с машиной- сертификат.
ОК, на слове поймали. Да, Certificate of Title, котрый я, по простоте душевной, называл укороченно - тайтл.
Ну так вот, выписана эта бумага, которую я сейчас держу в руках - в июле 1999 года, т.е., когда я "купил" машину. Купил с финансированием. "Тайтл"/Certificate of Title мне прислали в сентябре 2004 года, т.е. когда я выплатил машину полностью.
Так где 5 лет находилась эта бумага?
В столе у Флоридиана или в банке, который ссудил деньги?

Загляните в тайтл на Вашу машину (если она на файнансиге, конечно) и посмотрите опять после слова owner. В обоих случаях Вы увидите свое собственное имя, а не название банка. Банк только лиинхолдер.
Что такое владеть тайтлом? Это вообще бессмыслица. Ну, хранится он у Вас в ящике стола, ну и что?

[справочник]

Я Вам ссылку дал на выигранный кейс адверс позешн 2002 года? Прочитали - ну и помалкивайте.

Вы мне рот не затыкайте. Сами-то свою ссылку читали?
Ладно ...


Разбор полётов

Всё началось с того, что 9999 разместил следующее сообщение -


Вы будете удивлены, но есть еще такая штука как adverse possession, то есть если кто то залез к вам в дом(пустой) и живет в нем достаточно долго, да еще при этом ПЛАТИТ ТАКСЫ государству (а таксы может платить кто угодно, государству главное, чтоб денежки шли...), то в конечном итоге государство признает его собственником жилья вместо вас.

На что я резонно возразил, что -


Для того, чтобы официально завладеть землёй (а в 99,99% прецедентов это касалось земли, а не строений)
Про тайтл я опущу, т.к. сиё увело в строну дискуссию по adverse possession

Дальше, Флоридиан, выступаете Вы -

Возможно, большинство прецедентов связаны с землей, но и на строения он тоже распространяется. Я не знаю, как часто применяется этот закон на практике, лень цифры искать, но закон этот не мертвый. Проверьте сами, уехав лет на ...дцать из своего дома (или сколько там лет надо во Флориде). Адверс позешн в Риал Истэйт школе проходят. Во втором случае, покинув свой дом на дцать лет, Вы обнаружите нового законного владельца, который даст Вам почитать тайтл, законно им полученный. Это называется живой работающий закон.

Теперь откроем учебник по Law
Откроем раздел Property
Часть VI: OTHER TRANSFERS OF LAND TITLE
Глава 27 - ADVERSE POSSESSION

Читаем § 27.02 -
English law first recognized adverse possession in 1275. Later transplanted to the newly-independent United States, it served as a method to resolve widespread land title conflicts, especially in frontier areas where land was rarely surveyed and boundary lines were often unmarked.

Читаем § 27.06 -
Scholars have identified several alternative theories that help explain adverse possession. The most common view is that adverse possession is a specialized statute of limitations to recover possession of land

Ну и дальше, чтобы не перегружать сообщение -
The adverse possessor must take actual possession of the land
the claimant must physically use the particular parcel of land
an owner’s normal use for such land
owner who inspects the land
merely uses the land as
given the nature, location, and character of the land
Adverse possession is not available against land owned

Флоридиан, у Вас есть учебник, где про дома рассказывается?

[seapig]

[=9999]Откуда вы взяли эту цитату?
Что то в ней не то сказано- deed of trust подразумевает наличие trustee, trustor и beneficiary, т.е. в таких случаях участвует третье лицо- в Неваде это, как правило, title company.
http://www.slms.pdx.edu/ContractLaw.html

В данном случае важно только то что legal title не находиться в руках того кто купил дом, даже если третье лицо (trustee) держит фактический Title. Кроме того вероятно что есть ситуации и штаты где тот же банк который дал заем держит Title (у меня нет оснований не верить вышеприведенной ссылке, и вы не можете утверждать что этого не бывает). В Мексике кстати это типичная схема приобретения недвижимости.



Kооперативы- это вообще другая история, в кондоминиуме вам принадлежит часть дома, а в кооперативе- только акции, да, но к домам и тайтлам это отношения не имеет.

Кооператив я привела опять же как пример того как можно заблуждаться относительно того что ты имеешь фактическое право собственности на квартиру. "Владелец" кооператива не имеет.

[9999]

http://www.slms.pdx.edu/ContractLaw.html

В данном случае важно только то что legal title не находиться в руках того кто купил дом, даже если третье лицо (trustee) держит фактический Title. Кроме того вероятно что есть ситуации и штаты где тот же банк который дал заем держит Title (у меня нет оснований не верить вышеприведенной ссылке, и вы не можете утверждать что этого не бывает). В Мексике кстати это типичная схема приобретения недвижимости.


В данном случае речь именно о банке, имеет он право собственности, или нет.
Кроме того, trustee держит не полный тайтл, a скорее символический.
Я не исключаю, что вы правы в отношении неких отдельных штатов, но если ссылки нет то нет и факта. А про Мексику мы не говорим.




Кооператив я привела опять же как пример того как можно заблуждаться относительно того что ты имеешь фактическое право собственности на квартиру. "Владелец" кооператива не имеет.

Ну, если владельцу кооператива его ухитряются втюхать, не об'яснив конкретно , что и как, то конечно.... Хотя это грубое нарушение закона.

Опять же, не вполне понимаю смысл примера- таймшеры тоже не всегда имеют фактическое право, и даже в тех случаях когда имеют, оно так строго ограничено, что на самом деле не играет роли; с'емщики жилья не имеют, да мало ли кто еще не имеет... Заблуждаться можно, но нет, простите, никакой связи с обсуждаемой темой.
Давайте исходить из простых показателей- если у вас на доме висит deed of trust, можете вы его продать? запросто!
Можете сдать в наем? запросто!
Можете передать по наследству? тоже без проблем.
В чем же ограничение вашего права собственности? только в одном- вы должны платить ежемесячные выплаты в срок. На мой взгляд, это ваших прав отнюдь не умоляет, хозяин по прежнему вы, а не банк и не трасти.

[Floridian]

ОК, на слове поймали. Да, Certificate of Title, котрый я, по простоте душевной, называл укороченно - тайтл.
Ну так вот, выписана эта бумага, которую я сейчас держу в руках - в июле 1999 года, т.е., когда я "купил" машину. Купил с финансированием. "Тайтл"/Certificate of Title мне прислали в сентябре 2004 года, т.е. когда я выплатил машину полностью.
Так где 5 лет находилась эта бумага?
В столе у Флоридиана или в банке, который ссудил деньги?

"По простоте душевной" - этот оборот мне понравился. :) В следующий раз вместо того, чтобы обвинять собеседника в том, что он "бредит", попробуйте сказать что мол я по простоте душевной считаю и всегда считал иначе и т.д.

Причины, по которым Вы не получили свой тайтл на машину (я буду так сокращенно называть) в августе 1999, т.е. через месяц после покупки, могли быть следующие: 1) это была не покупка с файнансингом, а лиз. Машина, взятая в лиз, принадлежит не Вам. 2) Вы неправильно указали адрес, по которому надо было выслать тайтл 3) Это был не обычный файнансинг, а какой-нибудь "in-house financing", который делают мелкие дилершипы по Флориде для клиентов без кредита и под очень высокий процент. В таком случае машина опять таки покупателю не принадлежит, пока он ее не выплатит. Но третий вариант маловероятен, учитывая что Вы выплачивали машину 6 лет.

Посмотрите внимательно на бумагу. На ней написано, что владелец - Вы, и ни одного лиина нет, правильно? Тогда эта бумага не могла быть выписана в 1999 году. Она скорее всего датирована 2004.

В 1999 году тайтл был другой, на нем было написано , что владелец - Вы, и one lien recorded, и дальше шел адрес банка.

Вы были владельцем машины с первого дня. Надеюсь, больше спорить с этим фактом не будете.

[Floridian]

Вы мне рот не затыкайте. Сами-то свою ссылку читали?
Ладно ...

Что "ладно"? Так уж и скажите, что мол по простоте душевной считали так то и так то, а оказалось все на самом деле не так. Ошиблись, с кем не бывает?

Вы утверждали, что адверс позешн - это мертвый закон и просили привести ссылку доказывающую обратное. Вы получили ссылку на кейс по адверс позешн, выигранный в 2002, что доказывает что Ваше изначальное утверждение не соответствует истине. В чем еще проблема?



Флоридиан, у Вас есть учебник, где про дома рассказывается?

Учебник есть. Нет сканера.
Я все правильно сказал про дома. Адверс позешн в равной степени относится как к земле так и к любым строениям на ней. По крайней мере в современных США. Не нужно приводить ссылки на староанглийский закон, они не релевантны.
....law recognizes adverse possession as a way to acquire title to property. Adverse possession is a method of acquiring title to real estate
http://www.cga.ct.gov/2006/rpt/2006-R-0032.htm

Я не буду приводить ссылки на определения "real estate" и "property". Я думаю, всем и так хорошо известно, что понятие риал истэйт и проперти подразумевает как землю, так и дома.



Если еще остались какие-то вопросы, задавайте. А я задам Вам свои в Вашем разделе.

[Дядя_Федор]

Ваш оффтоп, господа хорошие, мне надоел.
С переездом в Финансы.

[seapig]

Давайте исходить из простых показателей- если у вас на доме висит deed of trust, можете вы его продать? запросто!
Можете сдать в наем? запросто!
Можете передать по наследству? тоже без проблем.
В чем же ограничение вашего права собственности? только в одном- вы должны платить ежемесячные выплаты в срок. На мой взгляд, это ваших прав отнюдь не умоляет, хозяин по прежнему вы, а не банк и не трасти.


Не только когда Deed of Trust, но и когда обычный mortgage, бывают определенные ограничения на владение домом. Банк может запрещать сдавать дом до момента полной выплаты. Вы забываете одно - банк это частная организация и несмотря на определенные законы которым они подчиняются они могут ставить свои условия когда дают заем.

Кооператив ты тоже можешь продать или сдать, в некоторых кооперативных домах сдача разрешенна постоянно, но при этом ты не являешься собственником квартиры.

Опять же я с вами не спорю. Просто право собственности всегда чем-то да ограниченно и иногда считаете ли вы себя хозяином собственности это чисто субьективное восприятие. Я имею дело с коопом в МТ который был выплачен при покупке и я считаю что некоторые люди снимающие квартиры чувствуют себя в большей степени собственниками чем люди владеющие акциями кооператива в нашем доме. У нас так же был клиент который продал свой выплаченный частный дом из-за zoning regulations тк не смог получить variance.

[9999]

Опять же я с вами не спорю. Просто право собственности всегда чем-то да ограниченно и иногда считаете ли вы себя хозяином собственности это чисто субьективное восприятие. Я имею дело с коопом в МТ который был выплачен при покупке и я считаю что некоторые люди снимающие квартиры чувствуют себя в большей степени собственниками чем люди владеющие акциями кооператива в нашем доме. У нас так же был клиент который продал свой выплаченный частный дом из-за zoning regulations тк не смог получить variance.

Ну и слава богу, в конечном итоге детали не столь важны. Конечно, безграничной собственности не бывает, факт один- подписав deed of trust вы продолжаете оставаться собственником дома, хотя чисто технически на вашей собственности появляется определенное условие.

[справочник]

1. Причины, по которым Вы не получили свой тайтл на машину (я буду так сокращенно называть) в августе 1999, т.е. через месяц после покупки, могли быть следующие: 1) это была не покупка с файнансингом, а лиз. Машина, взятая в лиз, принадлежит не Вам. 2) Вы неправильно указали адрес, по которому надо было выслать тайтл 3) Это был не обычный файнансинг, а какой-нибудь "in-house financing", который делают мелкие дилершипы по Флориде для клиентов без кредита и под очень высокий процент. В таком случае машина опять таки покупателю не принадлежит, пока он ее не выплатит. Но третий вариант маловероятен, учитывая что Вы выплачивали машину 6 лет.

2. Посмотрите внимательно на бумагу. На ней написано, что владелец - Вы, и ни одного лиина нет, правильно? Тогда эта бумага не могла быть выписана в 1999 году. Она скорее всего датирована 2004.

3. В 1999 году тайтл был другой, на нем было написано , что владелец - Вы, и one lien recorded, и дальше шел адрес банка.

4. Вы были владельцем машины с первого дня. Надеюсь, больше спорить с этим фактом не будете.
1. Машина была финансирована, а не в лизе.
У меня указан правильный адрес.
Финансирование призводил Форд Кредит, а не маленькая компания
Машину я выплачивал ПЯТЬ, а не шесть лет, т.е. на стандартных условиях
Ещё какие-нибудь досужие домыслы есть?

2. Вы, похоже, ясновидящий? Бумага-то у меня в руках, а не у Вас. Выписана она в 1999 году, а получена мной в 2004. Перед последним платежом, я получил письмо, в котором дословно было записано - "после получения нами шестидесятого платежа мы вышлем вам Тайтл"/Certificate of Title. Что и было сделано.

3. А -ааа ... Так Вы не только ясновидящий, но предсказатель? Ваша фамилия, не Кассандров, случайно?

4. Не, не буду. Но буду настойчиво просить Вас объясните у кого в руках был мой Тайтл"/Certificate of Title в течении пяти лет.

[справочник]

1. Вы утверждали, что адверс позешн - это мертвый закон и просили привести ссылку доказывающую обратное. Вы получили ссылку на кейс по адверс позешн, выигранный в 2002, что доказывает что Ваше изначальное утверждение не соответствует истине. В чем еще проблема?

2. Учебник есть. Нет сканера.
3. Я все правильно сказал про дома. Адверс позешн в равной степени относится как к земле так и к любым строениям на ней. По крайней мере в современных США. Не нужно приводить ссылки на староанглийский закон, они не релевантны.
4. ....law recognizes adverse possession as a way to acquire title to property. Adverse possession is a method of acquiring title to real estate
http://www.cga.ct.gov/2006/rpt/2006-R-0032.htm

Я не буду приводить ссылки на определения "real estate" и "property". Я думаю, всем и так хорошо известно, что понятие риал истэйт и проперти подразумевает как землю, так и дома.

1. Я же спрашивал, Вы свою ссылку сами читали? Похоже, что нет.
2. Так почитайте, сканнер для этого не нужен.
3. Я Вам привё ссылку на современный учебник права. Там просто разъясняется откуда произошёл этот закон. Может Вы по-аглицки не понимаете?
4. Это называется выдрать из текста, что мне нравится ...
Вот полный текст Вашей ссылки, что бы Вы ни думали по поводу толкования слова property ...

SUMMARY

Connecticut law recognizes adverse possession as a way to acquire title to property. Adverse possession is a method of acquiring title to real estate, accomplished by an open, visible, and exclusive possession uninterruptedly for a 15-year period (CGS § 52-575; Whitney v. Turmel 180 Conn. 147 (1980)). Connecticut also recognizes the right to acquire a right-of-way or other easement by continuous, uninterrupted use of someone else's land for 15 years (CGS § 47-37).

The legislature has amended this law three times during the past 10 years- in 1996, 1999, and 2002.

Legislation passed in 1996 authorizes a landowner who wishes to interrupt an adverse possession claim, in addition to things already required, to serve a notice on the adverse possessor and record it on the land records (PA 96-249). Such service and notice is an interruption of the use and possession and prevents the acquisition of a right by continuing the use and possession thereafter.

Legislation adopted in 1999 protects land belonging to a nonprofit land-holding organization from adverse possession. The act applies to non-stock corporations whose principal purposes include the conservation and preservation of land (PA 99-64).

PA 02-66 prohibits adverse possession claims on certain types of land owned by investor-owned water companies.

The law in other states is similar to Connecticut's. The main difference is that some jurisdictions have established a shorter or longer period, and some have established different time periods for different types of property.

Заметьте, 9999, хотя он и первый написал о занятие дома в свете adverse possession, скромно молчит, а Вы продолжаете упорствовать несмотря на ссылки на учебники и закон.

Я отстраняюсь от дальнейшего участия в этой теме, в виду её непродуктивности.

P.S. Когда Вы придумаете где находился мой тайтл на машину в течении 5 лет, будбте любезны сообщить мне об этом личным посланием.

[Floridian]

1. Я же спрашивал, Вы свою ссылку сами читали? Похоже, что нет.
Читал. Это ссылка доказывающая мою правоту. Если что-то в ссылке непонятно, спросите.


что бы Вы ни думали по поводу толкования слова property ...

Connecticut law recognizes adverse possession as a way to acquire title to property. Adverse possession is a method of acquiring title to real estate,

Заметьте, 9999, хотя он и первый написал о занятие дома в свете adverse possession, скромно молчит, а Вы продолжаете упорствовать несмотря на ссылки на учебники и закон.

Ну и как из того факта что в некоторых ссылках, которые Вы приводите, обсуждается применение метода адверс позешн по отношению к земле, вытекает Ваше предположение, что метод адверс позешн нельзя употребить по отношению к дому?

Хорошо. Теперь у Вас нет сомнений, что адверс позешн распространяется на риал истэйт. Но есть сомнения, включает ли в себя понятие риал истэйт дома и землю, или только землю. Включает, и не только дома и землю, но и еще кое что...

Вот определение понятия риал истэйт:

A piece of land, including the air above it and the ground below it, and any buildings or structures on it.
http://www.investorwords.com/4057/real_estate.html

Если у Вас по-прежнему остались сомнения насчет того, распространяется адверс позешн на дома или нет, то я уже не знаю, как можно это Вам доказать. Видимо, остается последнее средство: оставьте свой дом без присмотра на количество лет, предусмотренное законом Флориды, и убедитесь на своем опыте....:)

Если Вы заметили, Сипиг еще двадцать постов назад упомянула адверс позешн кейс касавшийся дома в Бронксе.

[Floridian]

Вы были владельцем машины с первого дня. Надеюсь, больше спорить с этим фактом не будете


Не, не буду. Но буду настойчиво просить Вас объясните у кого в руках был мой Тайтл"/Certificate of Title в течении пяти лет.

Ну что ж, это определенный прогресс по сравнению с изначальным утверждением:


Если тайтл лежит у меня в ящике стола - то владелец собственности - я. Если в столе председателя правления банка - то ... догадаетесь или подсказать?

По поводу того, где тайтл лежал в течение тех пяти лет: он, по всей видимости, лежал в банке. Флоридский закон позволяет банку получить тайтл на свой адрес (нужно пометить бокс в разделе номер 4):http://www.floridatrailriders.org/OHV_Title_application.pdf

Нью-Йоркский закон ничего подобного не позволяет: я купил машину 3 месяца назад и 2 месяца назад получил по почте тайтл. Конечно же с моим именем на месте владельца и именем банка на месте лиинхолдера.

Напомню, что я с самого начала не понимал (и до сих пор не понимаю), почему Вы придаете так много значения местонахождению тайтла. Меня лично это мало волнует. Ну, лежал тайтл на Вашу машину в банке. От этого Вы не переставали быть владельцем. Он мог лежать и в моем столе. Я от этого не стал бы владельцем Вашей машины :)

А вот описываемая Вами ситуация нуждается в пояснениях:


выписана эта бумага, которую я сейчас держу в руках - в июле 1999 года, т.е., когда я "купил" машину. Купил с финансированием. "Тайтл"/Certificate of Title мне прислали в сентябре 2004 года, т.е. когда я выплатил машину полностью.

Тайтл 1999 года на Вашу машину содержал надпись "такой-то банк является лиинхолдером". Вам не могли прислать этот тайтл. Вы только что выплатили машину, нахрена Вам тайтл с такой надписью?

После того, как машина была выплачена, ДМВ выпустил новый тайтл (датированный 2004) и прислал его Вам и там не было надписей про лиинхолдеров.

Вы же обещали сосканировать и выложить тайтл сюда? Гоу эхэд. Зачем гадать?
Возможно, в штате Флорида экономят бумагу и просто на тайтле 1999 года рядом с надписью "банк лиинхолдер" появилась надпись типа "lien released in 2004". Это похоже единственное объяснение.

[Sixteen]

в скором времени я буду оунером риал эстейта тима многоюнитного
кондо. Флоридиан, 9999999 и Сипиг, спасибо за хороший и полезный
ликбез!

я слегка запутался в определениях.
что такое deed, и что такое certificate of title?
Это один и тот же документ, или это разные вещи?

[9999]

в скором времени я буду оунером риал эстейта тима многоюнитного
кондо. Флоридиан, 9999999 и Сипиг, спасибо за хороший и полезный
ликбез!

я слегка запутался в определениях.
что такое deed, и что такое certificate of title?
Это один и тот же документ, или это разные вещи?


deed- документ, передающий право владения в другие руки.
Его подписывает владелец собственности (земли, построек) при продаже недвижимого имущества. Бывает разных видов.

certificate of title-Мы тут говорили об этом термине в отношении ДВИЖИМОГО имущества
В отношении недвижимости это документ, выдаваемый владельцу (в случае запроса) после изучения специальных общественных архивов как подтверждение его вероятного права на собственность. Делается это адвокатами, тайтл компаниями и лицензированными абстракторами- за определенную сумму они могут покопаться в бумагах и выяснить, кому , скорее всего, по их мнению принадлежит тот или иной об'ект недвижимости.
Не доказывает этого права в отношении недвижимого имущества на 100%! Есть много вариантов, при которых общественные архивы могут не содержать определенной информации, затрагивающей право владения. Предохранить от них (вариантов) может только страховка. Именно поэтому в отношении недвижимости этот термин (certificate of title) редко употребляется, и редко кто за него согласен платить лишние деньги, - без страховки все равно не обойтись, а при выдаче ее тайтл компани произведет все необходимые расследования сама, просто так они не застрахуют.
(уточню на всякий случай- речь идет о страховании права собственности, title insurance, a не от пожаров и наводнений :) )

В принципе, в отношении недвижимости основным инструментом передачи и подтверждения прав является deed, все остальное- тонкости, из за которых и необходима помощь квалифицированных специалистов, дабы не остаться "с носом".

[seapig]

в скором времени я буду оунером риал эстейта тима многоюнитного
кондо. Флоридиан, 9999999 и Сипиг, спасибо за хороший и полезный
ликбез!

я слегка запутался в определениях.
что такое deed, и что такое certificate of title?
Это один и тот же документ, или это разные вещи?

Как уже сказал 9999, Deed это основной документ передающий право собственности или Title новому владельцу, который подписываеться во время closing. Очень важно чтобы Deed был соответствующим образом зарегестрированн, в НЙ это происходит через ACRIS http://www.nyc.gov/html/dof/html/jump/acris.shtml (Online City Register) и является обязанностью продавца. Вместе с Deed регистрируются сопровождающие документы налоговые и smoke detector affidavit etc.

Title это в более широком смысле record на собственность при продаже/покупке проверяется чистота Title для этого существуют Title Insurance Companies они обычно ищут информацию/дефекты такие как банкротства покупателя/продавца mortgages recorded on the title (они должны убедиться что все займы которые являются ответственностью продавца выплаченны) судебные решения и другие обязательства висящие на доме, easments (право пути и тд), кроме того нужен свежий land survey, так же проверяют бывший Deed и хозяев чтобы убедиться что у кого-то еще (бывшей жены и тд) нет прав на собственность если такое случается это называется Title Cloud и иногда собственность все равно передается, после того как сделанны все надлежащие попытки проверить что нет серьезных угроз праву собственности. Страховка гарантирует вам "чистый" Title и в случае если обнаружаться проблемы и вам их придется устранять они покроют определенные расходы. Title Report заказывается покупателем, но это его выбор. В случаях когда вовлечен банк, Title Report заказывается в 100% случаев, тк банку нужна гарантия денег и нужен чистый Title в случае forclosure.

[seapig]

http://www22.inetba.com/newyorktitle/filecabinet/Deed_Bargain_and_Sale_with_Covenant.rtf

Типичный Deed

[9999]

http://www22.inetba.com/newyorktitle/filecabinet/Deed_Bargain_and_Sale_with_Covenant.rtf

Типичный Deed

Правильно, это bargain and sale deed, наиболее часто используемый при продаже недвижимого имущества. В отличии от general warranty и special warranty deeds он не дает никаких гарантий, но в отличии от quitclaim подразумевает наличие прав собственника со стороны продавца (т.е., что он продает то, чем действительно владеет)

В данном случае к нему добавлен covenant, что дает дополнительные гарантии и примерно делает равным special warranty deed, т.е. конкретно поясняется, что продавец гарантирует отсутствие каких либо проблем с его стороны (типа скрытых долгов на недвижимости):


that the party of the first part has not done or suffered anything whereby the said premises have been encumbered in any way whatever, except as aforesaid.

[Floridian]

в скором времени я буду оунером риал эстейта тима многоюнитного
кондо.

что такое deed, и что такое certificate of title?
Это один и тот же документ, или это разные вещи?

Кот, это все "высшая математика", никому она не нужна, кроме адвокатов. Особенно если Вы не платите 100 процентов за свое кондо кешем, то не нужна и подавно. Банк позаботится о том, чтобы Вы получили дид надлежащего типа и качества.

А cetrificat of title применительно к риал истэйту в НЙ - это бумажка, которую адвокат прилагает к изысканиям тайтл компании. В ней будет написано, что мол если верить этим изысканиям, то банк может смело давать деньги в долг под такую недвижимость, так как согласно фактам, известным тайтл компании нынешний владелец обладает этой проперти совершенно законным образом. Но оставьте бумажную волокиту адвокатам, сосредоточьтесь на том, что кроме Вас никто не сделает - negotiations.

А вот линк, который привела Сипиг, очень полезный:
http://a836-acris.nyc.gov/Scripts/CoverPage.dll/index


Если Ваш будущий кондоминиум действительно МНОГОюнитный, то я бы посоветовал не полениться и прошерстить КАЖДЫЙ юнит в этом сайте, обращая внимание только на те юниты, которые были куплены-проданы в последние 6 месяцев. Цену продажи разделите на количество квадратных футов и получите цену квадратного фута в том билдинге. Make sure, что цена квадратного фута в покупаемом Вами юните не превышает цену заплаченную другими покупателями в последние 6 месяцев.
Еще лучше поручить эту работу Вашему риал истэйт агенту (у него должен быть доступ к менее утомительным платным сайтам), но агентов тоже надо проверять :)
Если будут проблемы с тем как пользоваться этим сайтом, пишите - поясним.

Также сосредоточьтесь на файнансинге. Если кредит хороший (выше 720) - обратитесь в банк типа Ваму или Чейз, не стоит ходить к брокерам.