Недвижимость: покупать/продовать?(флуд не уместен)

[марик - камарик]

Я вот раздумываю купить кондо. Только вот пророчат люди падение цен... очень страшно делать такое капиталовложение. Как вы думаете, что будет происходить с рынком недвижимости в Калифорние?

[Sixteen]

Я вот раздумываю купить кондо. Только вот пророчат люди падение цен... очень страшно делать такое капиталовложение. Как вы думаете, что будет происходить с рынком недвижимости в Калифорние?

думай не о том што будет с рынком а што будет с тобой если
рынок упадет. ниуверен - ниобгоняй!

[марик - камарик]

думай не о том што будет с рынком а што будет с тобой если
рынок упадет. ниуверен - ниобгоняй!У меня все должно быть очень стабильно. Я об этом уже думал

[КошЫчка]

Я вот раздумываю купить кондо. Только вот пророчат люди падение цен... очень страшно делать такое капиталовложение. Как вы думаете, что будет происходить с рынком недвижимости в Калифорние?
Цены падают, цены поднимаются, а жить где то надо.. Ты не можешь предугадать сколько будет стоить твоя недвижимость через 10 лет, ровно как и сколько будет тебе стоить квартира в рент ;)
Цены на недвижимость сейчас немного понизились (по Нью Йорку, например около 7%).. точнее говоря те вздутые цены которые были в теч последних, скажем 5-то лет, сейчас отражают более реальную стоимость квартир. Ниже они врядли упадут...
И вообще мне кажется что снижение цен на квартиры это показатель более стабильного маркета. Куда ещё вкладывать если не в недвижимость или в акции и облигации.. так и получается.. маркет виснет - недвижимость растёт в цене.. Экономические показатели идут вверх, рост цен на недвижимость приостанавливается... Приблизительно так, хотя маркет на данный момент плачевный.. но кто его знает что там через пару лет будет.
А маркет недвижимости, мне кажется, сейчас не самый плохой.. цены приемлемые, спрос не очень, интерес на займ пока зафиксирован и не высокий.. бери квартирту, если нашёл чего то стоющее.. фиксанёшь займ на 30 лет, и будешь платить те же деньги, что и твой рент через пару лет... тока здесь себе в карман платить будешь, а в рентованной квартире кому то..

[марик - камарик]

Цены падают, цены поднимаются, а жить где то надо.. Ты не можешь предугадать сколько будет стоить твоя недвижимость через 10 лет, ровно как и сколько будет тебе стоить квартира в рент ;)
Цены на недвижимость сейчас немного понизились (по Нью Йорку, например около 7%).. точнее говоря те вздутые цены которые были в теч последних, скажем 5-то лет, сейчас отражают более реальную стоимость квартир. Ниже они врядли упадут...
И вообще мне кажется что снижение цен на квартиры это показатель более стабильного маркета. Куда ещё вкладывать если не в недвижимость или в акции и облигации.. так и получается.. маркет виснет - недвижимость растёт в цене.. Экономические показатели идут вверх, рост цен на недвижимость приостанавливается... Приблизительно так, хотя маркет на данный момент плачевный.. но кто его знает что там через пару лет будет.
А маркет недвижимости, мне кажется, сейчас не самый плохой.. цены приемлемые, спрос не очень, интерес на займ пока зафиксирован и не высокий.. бери квартирту, если нашёл чего то стоющее.. фиксанёшь займ на 30 лет, и будешь платить те же деньги, что и твой рент через пару лет... тока здесь себе в карман платить будешь, а в рентованной квартире кому то..И под какой процент можно найти лоан на 30 лет сейчас? Мне кажется что дорого покачто...

[КошЫчка]

И под какой процент можно найти лоан на 30 лет сейчас? Мне кажется что дорого покачто...
6-6.5

[Krasota]

Цены в раенах, где были вздуты начали уже падать и будут еще падать так как еще не опустились до реальных цен. Сейчас больше желающих продать чем желающих купить в тех раенах. Так-же строительство новых домов падает. Проценты (интерес) вырос (уже нет тех 5% что были) и будет продолжать рости, а когда интерес идет вверх, цены идут вниз. Ето совсем не значит что нет выгодных маркетов. Сейчас начался взлет цен в Аризоне, например (из-за того что народ туда начал мигрировать). В том маркете взлет продаж не только недвижимости, но и других вещей. Правда я не знакома с маркетом настолько чтобы сказать что сейчас время там инвестировать, возможно уже поздно.

[марик - камарик]

6-6.5в натури???????8O Я думал 7.9 уже...

[КошЫчка]

в натури???????8О Я думал 7.9 уже...
а ты не думай, ты обзвони mortgage brokers.

[Krasota]

И под какой процент можно найти лоан на 30 лет сейчас? Мне кажется что дорого покачто...Дешевле в ближайшее время не будет. Пока еще дешево. Будет выше (но цены ниже). Когда-то были под 20%, возможно потихоньку опять туда пойдут.:evillaugh

[марик - камарик]

а ты не думай, ты обзвони mortgage brokers.Я это сделаю когда дело будет ближе к решению. Я пока просто как идею обсуждаю возможность покупки...

[КошЫчка]

Я это сделаю когда дело будет ближе к решению. Я пока просто как идею обсуждаю возможность покупки...
будешь долго думать переплатишь на интересе как Красота написала.

[марик - камарик]

будешь долго думать переплатишь на интересе как Красота написала.У меня вопрос так не стоит чтоб быстро побежать и купить что-нибудь... надо сначала все обдумать да взвесить... Кроме того, я даунпэймента дать пока могу только тысячь 30...

[Floridian]

У меня вопрос так не стоит чтоб быстро побежать и купить что-нибудь... надо сначала все обдумать да взвесить... Кроме того, я даунпэймента дать пока могу только тысячь 30...

При чем тут даун пэймент... Сможешь без напряга делать необходимый пэймент на лоуна амаунт, который получится после вычета твоего даунпэймента? Скор то какой? Думаешь в хороший банк идти или через в мортгидж брокера? Прикволифай себя сам... вот например generic bank: https://www.newcentury.com/fastQual/inquiry/inputBorrowerInfo.jsp (там настоящее имя не надо писать, СС номер тоже указывать не надо)

[марик - камарик]

При чем тут даун пэймент... Сможешь без напряга делать необходимый пэймент на лоуна амаунт, который получится после вычета твоего даунпэймента? Скор то какой? Думаешь в хороший банк идти или через в мортгидж брокера? Прикволифай себя сам... вот например generic bank: https://www.newcentury.com/fastQual/inquiry/inputBorrowerInfo.jsp (там настоящее имя не надо писать, СС номер тоже указывать не надо)ок. спасибо

[Lorchik]

Главное, чтоб Credit History была хорошая.

[КошЫчка]

Главное, чтоб Credit History была хорошая.

поправочка: предпочтительно для лучшего процента, но не обязательно ;)

[9999]

а ты не думай, ты обзвони mortgage brokers.

6 процентов сейчас вряд ли найдешь, даже с самым замечательным кредит хистори.

6.48- средний для долгосрочных кредитов.
Можно найти меньше, но это будет ARM, т.е. плавающий кредит, через год (или некий другой срок) они его имеют право изменить, т.е. повысить, и это на фиг не нужно в нынешних условиях.

Покупать или нет- вопрос серьезный, я бы подождал. Цены падают, на рынке все больше и больше жилья, продать его все сложнее, пока так идет- покупать не стоит.

Кроме того я бы очень не советовал покупать с даунпейментом менее 20%, - если напрямую они страховку и не потребуют, то точно сдерут деньги либо менее выгодным процентом, либо дискаунт поинтами, либо еще как то...

Рент сейчас почти вдвое дешевле, чем выплаты по заему, так что лучше уж откладывать с'экономленую половину и ждать, что дальше будет.
Мое мнение- цены еще упадут, и скоро.

[бубенчиков]

Чего тут думать, если для себя жильё покупаешь, то страху нет, поскольку всё равно надо платить за жильё. Если же для прибыли то риск большой. А потом нигде нет лучших условий для заёма денег, кроме как mortgage.
Инфляция в нашей современной жизни просто неизбежна, поэтому процент интереса должен расти, соответсвенно надолго затягивать с покупкой нельзя.

[КошЫчка]

Рент сейчас почти вдвое дешевле, чем выплаты по заему, так что лучше уж откладывать сьэкономленую половину и ждать, что дальше будет.
Мое мнение- цены еще упадут, и скоро.
это только кажется что рент вдвое дешевле, а если учитывать возможные списывания с налогов, то может оказаться выплата за рентованное жильё и свoё будет идентичной ;)

[9999]

это только кажется что рент вдвое дешевле, а если учитывать возможные списывания с налогов, то может оказаться выплата за рентованное жильё и свoё будет идентичной ;)

Тогда уж надо учитывать и НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, а они как раз немаленькие...

Не знаю, где как , а в Лас Вегасе ситуация такая-

Дом купленый за 375 000 (4 бедрума, 2500 кв. футов) с даунпейментом в 117 000 (часть которого идет на разные фи) оставляет лоун 280 000;

при 6.45% и interest only (самый дешевый вариант, дешевле некуда..) пейменты составляют 1600 долларов в месяц, налоги- еще примерно 200 в месяц, итого- 1800

точно такой же дом если снят- 1200 в месяц и НИКАКИХ НАЛОГОВ.

Разница- 600 долларов ЕЖЕМЕСЯЧНО.
В случае дефолта теряется 117 000 долларов - (рент за 10 лет) и хоронится кредитная история;

В случае падения эквити- если дома дешевеют на 10% теряется 37 500 долларов СВОИХ ДЕНЕГ, т.е. рент за 3 года;

Считайте, что выгоднее?

Пока цены, а с ними и эквити, растут- все это очень счастливая песня и все довольны;
в условиях же падения и того и другого начинается совсем другая история...

[Sixteen]

точно такой же дом если снят- 1200 в месяц и НИКАКИХ НАЛОГОВ.



а на скока там в лас вегасе поднимают рент в год?

[NataliaLA]

по-моему сейчас цены заморожены....
мы ишем townhouse, в день друг смотрит до 6-10ти домов....хорошие не успевают даже выйти на маркет, уходят в тот же день...

[Sixteen]

по-моему сейчас цены заморожены....
мы ишем townhouse, в день друг смотрит до 6-10ти домов....хорошие не успевают даже выйти на маркет, уходят в тот же день...

так как же заморожены если даже не успевают выйти на маркет?
я чевой-то не понял.

[9999]

а на скока там в лас вегасе поднимают рент в год?

Практически ненасколько, одна из причин- все последние годы люди так гнались купить недвижимость, что желающих снимать почти нет, отсюда и низкие цены...

[Alechko]

по-моему сейчас цены заморожены....
мы ишем тощнхоусе, в день друг смотрит до 6-10ти домов....хорошие не успевают даже выйти на маркет, уходят в тот же день...
сегодня стоимость строительства, и развития инфраструктур - высокая, мало зeмли.. мы тоже смотрели тaунхомс новые /просто так/ в раёне Northridge Mall... >1600 sq.ft. - $600к, еще как продаются, но за эти бабки можно купить в Porter Ranch :34: ,prestizhno + по меньшей мере есть уверенность что цены на новые дома не упадут

[Sixteen]

Практически ненасколько, одна из причин- все последние годы люди так гнались купить недвижимость, что желающих снимать почти нет, отсюда и низкие цены...

я думаю так: фсе дело в том что имеют место быть инфляционные ожидания.
в случае инфляции рент будет идти за инфляцией, а fixed mortgage
будет оставаться одним и тем же. хитрые банки тоже ожидают
инфляцию, и потому изо всех сил пихают всем ARM.

[Манюня]

сегодня стоимость строительства, и развития инфраструктур - высокая, мало земли.. мы тоже смотрели таунхомс новые /просто так/ в раёне Нортхридге Малл... >1600 сэ.фт. - $600к, еще как продаются, но за эти бабки можно купить в Портер Ранч :34: ,престижно + по меньшей мере есть уверенность что цены на новые дома не упадут Мой вчера тоже в [Porter Ranch] смотрел, говорит довольно приличные. Мне кажется дома уходят медленне чем таунхаузы, я когда свой таунхауз покупала, делала офер в первый же день, иначе всё уходило.

[Alechko]

Мой вчера тоже в [Porter Ranch] смотрел, говорит довольно приличные. Мне кажется дома уходят медленне чем таунхаузы, я когда свой таунхауз покупала, делала офер в первый же день, иначе всё уходило.
в PR нет приличных домов дешевле чем 1.3М

[Манюня]

в ПР нет приличных домов дешевле чем 1.3М мы дешевле и не смотрим

[Alechko]

мы дешевле и не смотрим
это - старая новость

[Floridian]

Чего тут думать, если для себя жильё покупаешь, то страху нет, поскольку всё равно надо платить за жильё. Если же для прибыли то риск большой. А потом нигде нет лучших условий для заёма денег, кроме как mortgage.
Инфляция в нашей современной жизни просто неизбежна, поэтому процент интереса должен расти, соответсвенно надолго затягивать с покупкой нельзя.

Соглашусь с вышесказанным. И добавлю математический пример: 1)2005 год дом стоит 700 тыс., рэйт 6 процентов, пэймент будет 3500 в месяц (интерест онли)
2) 2006 год тот же дом стоит 600 тыс, рэйт 7 процентов, и пэймент будет те же самые 3500 в месяц.
(Пусть Алечко проверит, нет ли ошибки) Мораль сей басни такова.... :)

[Манюня]

Господа эксперты, есть ли какое нибудь стандартное правило чтобы расчитать свою [price range] для покупки дома?

[Floridian]

Господа эксперты, есть ли какое нибудь стандартное правило чтобы расчитать свою [price range] для покупки дома?

Ты имеешь в виду гайдлайнз которыми пользуются банки при расчете, какую сумму они тебе одолжат? Или еще что?

[Манюня]

Ты имеешь в виду гайдлайнз которыми пользуются банки при расчете, какую сумму они тебе одолжат? Или еще что? Я ваще то имела в виду на скока я могу замахнуться чтоб потом локти не кусать. Но это наверное тоже самое число, которые банки расчитывают при одалживании, ага.

[LanaS]

Дом купленый за 375 000 (4 бедрума, 2500 кв. футов) с даунпейментом в 117 000 (часть которого идет на разные фи) оставляет лоун 280 000;
В случае дефолта теряется 117 000 долларов - (рент за 10 лет) и хоронится кредитная история;

Т.е. даунпеймент не возвращается, а полностью теряется? :confused: Тогда да, очень рискованно... :evillaugh

[Floridian]

Я ваще то имела в виду на скока я могу замахнуться чтоб потом локти не кусать. Но это наверное тоже самое число, которые банки расчитывают при одалживании, ага.

Ну если смотреть с точки зрения "локти потом не кусать", то это очень индивидуально. Я думаю, все мы знаем людей, которые имеют фантастические способности отказывать себе во всем ради какой-нибудь цели (владение домом, например). В какой степени этими способностями обладаешь? :)

Ну а если о банках говорить, то если вкратце, то есть такая штука DTI (debt to income ratio). Вкратце: она равна (сумме твоего предполагаемого мортгиджа плюс хоумовнерз иншурэнс плюс таксы плюс расходы по обслуживанию прочих долгов, которые на твоем кредитном репорте) поделенной на твой месячный доход.

Для этих целей "расходы по обслуживанию долгов" - это минимум пэйменты на кредитных картах. В расчет принимается, еще раз, только то, что известно из кредитного репорта. Того, чего в кредитном репорте нет - во внимание не принимается. Если ты должна тете кучу денег, и отдаешь потихоньку, банк это не примет в расчет. Даже такие обязательные платежи, которые и так понятно что ты делаешь типа... иншурнс на машину - в расчет не принимаются.

Если ты идешь в большой банк и хочешь иметь хороший процент, то ДиТиАй должно быть не больше 38, если идешь через мортгидж брокера, то он сможет сделать лоун под процент похуже и с ДиТиАй 48-50.
Вообще-то там много нюансов. Такие, как сумма лоуна. Для разных сумм - разное ДиТиАй требуется. Советую прогуглить ДиТиАй и проконсультироваться у мортгидж брокера. Когда он услышит сумму лоуна (больше миллиона в твоем случае, да?), то будет давать бесплатные консультации до утра.... :)

[Манюня]

спасибо...а как примерно расчитать сумму предполагаемого мортиджа в месяц? скажем, если дом - миллион, то скока в месяц получается, скажем при 7%?

[9999]

Т.е. даунпеймент не возвращается, а полностью теряется? :confused: Тогда да, очень рискованно... :evillaugh

Кто же вам в случае дефолта будет что то возвращать?
Гораздо хуже того- если денег от продажи дома не хватит для погашения долгов, то с вас еще могут и больше взять по суду.

Конечно, до дефолта лучше не доводить... Но не всегда удается. Многие замахнулись на дома гораздо дороже, чем способны были оплатить, ожидая дальнейшего роста цен и надеясь через несколько лет продать с прибылью и купить уже что подешевле...
В это и опасность- сейчас такие люди быстро сядут в лужу, останутся ни с чем, а дома их пойдут с молотка, только ухудшая и без того неважную обстановку на рынке.

[9999]

спасибо...а как примерно расчитать сумму предполагаемого мортиджа в месяц? скажем, если дом - миллион, то скока в месяц получается, скажем при 7%?

Зависит от даунпеймента и от условий кредита, к примеру, иногда (последнее время часто) люди берут кредит, где выплачивается только ПРОЦЕНТ, а сумма займа остается без изменений- тогда платежи меньше, естественно.
Кроме того, существуют еще так называемые "дискаунт пойнты", т.е. фи, которые берет банк при выдаче кредита, это делается для создания иллюзии, что процент низкий, в то время как реальный APR будет выше, если считать эти самые пойнты. Своего рода хитрость.

В случае с обычным амортизируемым (постепенно выплачиваемым) займом на , к примеру 30 лет (от срока амортизации сумма тоже, естественно, зависит) и под 7% если сумма составит , к примеру, 800 000 при даунпейменте в 200 000 (20%) выплаты будут 5320 долларов в месяц.

Если возьмете в долг весь миллион и попытаетесь под те же 7% выплатить его за 20 лет, то сумма платяжей составит 7750 североамериканских долляров в месяц:)

[Манюня]

понил, пасиба...пойду займусь математикой

[Alechko]

в PR нет приличных домов дешевле чем 1.3М

мы дешевле и не смотрим
:rolleyes:

Господа эксперты, есть ли какое нибудь стандартное правило чтобы расчитать свою [price range] для покупки дома?
:grum:

спасибо...а как примерно расчитать сумму предполагаемого мортиджа в месяц? скажем, если дом - миллион, то скока в месяц получается, скажем при 7%?
:bird:

[Манюня]

эта ж надо было так долго собирать... чтоб тока доказать что Манюня не сильна в математике и предпочитает получать примеры базируясь на круглых числах :grum:

[Floridian]

Кроме того, существуют еще так называемые "дискаунт пойнты", т.е. фи, которые берет банк при выдаче кредита, это делается для создания иллюзии, что процент низкий, в то время как реальный APR будет выше, если считать эти самые пойнты. Своего рода хитрость.



Однако... 9999, Ваше недоверие к банкам не знает границ.... Вы везде видите хитрость и лохотрон....

Дискаунт пойнт - это значит, что человеку с плохим кредитом, который кволифает только на высокий рэйт, скажем 9 процентов, банк предлагает заплатить upfront один процент от размера лоуна и за это банк даст ему рэйт уже не 9, а 8.5. Очень часто это выгодно для подобных клиентов. Математический пример: лоун амаунт 500,000, интерест онли лоун. При проценте 9 за 5 лет клиент выплатит 45,000Х5=225,000. А "купив" дискаунт пойнт и заплатив за него 5,000 апфронт и соответственно получив рейт 8,5 он за те же 5 лет заплатит 42,500Х5=212,500, то есть на 12,500 меньше. Таким образом, заплатив 5,000 апфронт, он экономит 7,500 в течение следующих пяти лет. Если считать экономию на 30 лет, цифры будут более впечатляющие, если "покупать" не один пойнт, а два, результаты еще более впечатляющие. И если лоун амаунт не пятьсот тысяч, а в несколько раз больше, то экономия однако неплохая получается...

Хитрость? :) Или иллюзии? :)

[CCPC]

спасибо...а как примерно расчитать сумму предполагаемого мортиджа в месяц? скажем, если дом - миллион, то скока в месяц получается, скажем при 7%?
У любого брокера есть специальный калькулятор.Считается 10 секунд.Обратись к ним.В идеале банки хотели бы видеть,что твой моргидж будет около 30% твоего дохода.

[9999]

Однако... 9999, Ваше недоверие к банкам не знает границ.... Вы везде видите хитрость и лохотрон....

Дискаунт пойнт - это значит, что человеку с плохим кредитом, который кволифает только на высокий рэйт, скажем 9 процентов, банк предлагает заплатить upfront один процент от размера лоуна и за это банк даст ему рэйт уже не 9, а 8.5. Очень часто это выгодно для подобных клиентов. Математический пример: лоун амаунт 500,000, интерест онли лоун. При проценте 9 за 5 лет клиент выплатит 45,000Х5=225,000. А "купив" дискаунт пойнт и заплатив за него 5,000 апфронт и соответственно получив рейт 8,5 он за те же 5 лет заплатит 42,500Х5=212,500, то есть на 12,500 меньше. Таким образом, заплатив 5,000 апфронт, он экономит 7,500 в течение следующих пяти лет. Если считать экономию на 30 лет, цифры будут более впечатляющие, если "покупать" не один пойнт, а два, результаты еще более впечатляющие. И если лоун амаунт не пятьсот тысяч, а в несколько раз больше, то экономия однако неплохая получается...

Хитрость? :) Или иллюзии? :)

Я исхожу четко из того, что нам говорили на уроках real estate practice.

[марик - камарик]

дефолт - неуплата платежей. Зачем ждать такой ситуации. Если больше денег нет продавай дом. Если дома упадут сильно так что ты даже 60% стоимости не сможешь получить за дом.... сложно представить какая ситуация будет в Америке. Одно ясно: в такой ситуации все будет очень мрачно имеешь ты дом или нет...


В случае падения эквити- если дома дешевеют на 10% теряется 37 500 долларов СВОИХ ДЕНЕГ, т.е. рент за 3 года;А в случае повышения на 10% преобретается цена рента за 3 года.

Другая ситуация. Представим что ты всетаки арендуешь дом, а не покупаешь. арендуешь его в течении 3-х лет. Через 3 года цена на дома упала на 10%. Получилось что ты ничего не потерял и не выиграл. Но когда-то же тебе придется купить дом. Вот если ты 6 лет арендовал, а не покупал ты потерял столько денег сколько бы потерял если бы купил бы дом вместо этого 6 лет назад и он бы упал в чене на 10%. Если не понимаешь как это получилось могу объяснить.

[бубенчиков]

Т.е. даунпеймент не возвращается, а полностью теряется? :confused: Тогда да, очень рискованно... :evillaugh
Я тут должен не согласится с 9999, при задатке в $117 000 моему риска тут вообще никакого.

Рассмотрим возможные неблагоприятные сценарии.

Сценарий 1. Экономика нормальная покупатель не может платить по личным причинам.
Что делает покупатель.
Первый вариант - продаёт дом и никакие 117 тыс не теряются а только приобретаются.
Второй вариант – покупатель берёт equity loan на 100 тыс и выплачивает их в счёт оплаты mortgage.


Сценарий 2. Экономика накрывается медленно, т.е. есть время для адаптации.

Во время адаптации опять же беруться всевозможные заёмы и делается всё чтобы оставаться при доме к тому времени когда экономика совсем упадёт покупатель останется при долгах но и при доме, где он сможет жить.
Во время сценария 2 возможно много вариантов. Или экономики рухнет с инфляцией или с дефляцией, скорее всего с инфляцией и обесцениванием денег, в этом случае и беспокоится нечего поскольку вложенные деньги все равно будут обесцениваться.
Если экономика будет рушится с дефляцией, тогда можно будет перефинансироваться и уменьшать плату за дом.


Сценарий 3. Экономика накрылась резко, т.е. никто не покупает дома и времени для адаптации небыло

Трудно предсказать что будет, но реально, если все будут в заднице то государство не сможет преследовать и судить всех подряд, соотвесвенно можно будет просто всех посылать нахрен и продолжать жить в своём доме выпрашивая разного рода отсрочки.

[КошЫчка]

Тогда уж надо учитывать и НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, а они как раз немаленькие...

Не знаю, где как , а в Лас Вегасе ситуация такая-

Дом купленый за 375 000 (4 бедрума, 2500 кв. футов) с даунпейментом в 117 000 (часть которого идет на разные фи) оставляет лоун 280 000;

при 6.45% и интерест онлы (самый дешевый вариант, дешевле некуда..) пейменты составляют 1600 долларов в месяц, налоги- еще примерно 200 в месяц, итого- 1800

точно такой же дом если снят- 1200 в месяц и НИКАКИХ НАЛОГОВ.

Разница- 600 долларов ЕЖЕМЕСЯЧНО.
В случае дефолта теряется 117 000 долларов - (рент за 10 лет) и хоронится кредитная история;

В случае падения эквити- если дома дешевеют на 10% теряется 37 500 долларов СВОИХ ДЕНЕГ, т.е. рент за 3 года;

Считайте, что выгоднее?

Пока цены, а с ними и эквити, растут- все это очень счастливая песня и все довольны;
в условиях же падения и того и другого начинается совсем другая история...
9999.. вообще то я имела ввиду налоги на зарплату, но раз уж на то пошло:
1. В Нью Йорке, при покупке новостройки (я о квартирах) вы освобождаетесь от налогов на 15 лет.. не всегда конечно, но в среднем.
2. [Payroll tax] у владельца частной собственности, естественно сокращается.. в моём случае на [city tax] потому что теоретически я плачу [property tax], ну и за счёт того что чистый доход на душу семьянина сокращается.
3. Далее.. пожертвования.. так как ваш [standard deduction] увеличивается при выплате займа, вы можете списать всё вплоть до вашей тёщи.. а это может буть совсем не хилая сумма.
если всё сесть и посчитать, то вполне вероятно, что ваш рент обойдётся вам гораздо больше приобретённой собственности..
и потом.. самый наверное веский аргумент в пользу покупки.. ЭТО ВАШЕ!!!! вы захотели, продали, и нажились на ту сумму которую вы выплатили.. а с рентованной квартиры что вы имеете??

[бубенчиков]

... а с рентованной квартиры что вы имеете??
Я бы тут хотел отметить, какова альтернативы, альтернатив много, и безусловно есть блестящие способы вложить деньги, однако все они требуют практически профессионального умения находить, приобретать и продавать выгодные финансовые инструменты, это довольно таки тяжёлый умственный труд который может отвлекать от основной работы. Покупка же дома не требует таких знаний, поскольку рынок недвижимости не подразумевает резких скачков цен а также спонсируется и поддерживается государством.

[Krasota]

3. Далее.. пожертвования.. так как ваш [standard deduction] увеличивается при выплате займа, вы можете списать всё вплоть до вашей тёщи.. а это может буть совсем не хилая сумма. Вот ето действительно весьма весомо получается.

[Floridian]

Я исхожу четко из того, что нам говорили на уроках real estate practice.

Не стоит верить всему, что говорят... на уроках риал истейт в частности... :)

А если серьезно, то лохотрон обычно устраивает тот брокер, который заявляет клиенту, что дискаунт пойнтс - это лохотрон. Информирует неверно в расчете на то, что продав лоун с высоким рэйтом, он позвонит тому клиенту через год и скажет "Бобби, май фрэнд, я могу съэкономить тебе 25000 в течение следующих 5 лет, если ты сделаешь рифайнэнс у меня сейчас со своего рэйта 9 на рэйт 8." Бобби соглашается, он же хочет съэкономить 25000, а когда он наконец осознает, что стоимость рифайнэнса составила те же 25 штук, и это свело на нет все сэйвингз от рифайнанса и лучше бы он с самого начала просто купил дискаунт пойнты.... Но главное, что мортгидж брокер два раза на Бобби заработал...

[9999]

Должен ответить всем критикам сразу-
если бы вы жили в идеальном мире, так оно бы и было.
В мире реальном вы никогда не продадите дом за те же деньги, что вложили, если станете продавать его у условиях даже не падения, а стагнации цен:

1) При взятии любого лоуна существуют фи'з, и для дома стоимостью 375 000 при лоуне в 280 000 эти фи составят несколько тысяч.

2) При ПРОДАЖЕ дома вы теряете еще больше, - нужно платить за эскроу, за тайтл иншуранс, за услуги агента, и это в случае если лоун можно закрыть без пенальти, а то еще и банк кое что поимеет.
Опять же при продаже дома в 375 000 за те же 375 000 вы потеряете порядка 40 000 долларов.

В целом продажа- покупка будет вам стоить порядка 50 000- 60 000 долларов потеряных денег. Это если вы получите за дом те же деньги, что платили. Так что не витайте в облаках.

Налоги- незнаю, что там в Нью Йорке, но ни в Неваде ни в Калифорнии таких налоговых льгот нет.


Представим что ты всетаки арендуешь дом, а не покупаешь. арендуешь его в течении 3-х лет. Через 3 года цена на дома упала на 10%. Получилось что ты ничего не потерял и не выиграл. Но когда-то же тебе придется купить дом.

Купишь его на 10% дешевле и выйграешь 10% стоимости, чего тут непонятного?
Также выйграешь разницу между рентом и более высокими платежами по моргеджу и получишь более низкие платежи на будущее.

В моем примере с домом за 375 000 и платежами в 1600 долл. в месяц это будет:
10%- 37 500
1600- 1200 (рент)= 400 X 12 = 4 800 X 3 (года)= 14 400

total= 51 900


самый наверное веский аргумент в пользу покупки.. ЭТО ВАШЕ!!!! вы захотели, продали, и нажились на ту сумму которую вы выплатили.. а с рентованной квартиры что вы имеете??


Не обманывайте себя- пока лоун не выплачен, это не "ваше" а БАНКА!
Про продажу- см. выше, вы еще и должны можете остаться.

[Floridian]

1) При взятии любого лоуна существуют фи'з, и для дома стоимостью 375 000 при лоуне в 280 000 эти фи составят несколько тысяч.

2) При ПРОДАЖЕ дома вы теряете еще больше, - нужно платить за эскроу, за тайтл иншуранс, за услуги агента, и это в случае если лоун можно закрыть без пенальти, а то еще и банк кое что поимеет.
Опять же при продаже дома в 375 000 за те же 375 000 вы потеряете порядка 40 000 долларов.

В целом продажа- покупка будет вам стоить порядка 50 000- 60 000 долларов потеряных денег..

Что-то Вы сгущаете краски... Откуда там 50-60 тыс набежало?
1) при покупке дома неважно какая цена, покупатель заплатит на лоун амаунт 270,000 процента три различных фииз, т.е 8000.
2) при продаже дома покупатель (который стал продавцом) платит еще три процента от стоимости дома агенту (если есть агент), то есть еще 12 тысяч.

Итого - 20 тысяч... Никак не 60.

Уточнение: при продаже дома за тайтл иншуранс платит покупатель, а не продавец. В большинстве штатов по крайней мере. Скорей всего в Калифорнии те же правила.

[9999]

Что-то Вы сгущаете краски... Откуда там 50-60 тыс набежало?
1) при покупке дома неважно какая цена, покупатель заплатит на лоун амаунт 270,000 процента три различных фииз, т.е 8000.
2) при продаже дома покупатель (который стал продавцом) платит еще три процента от стоимости дома агенту (если есть агент), то есть еще 12 тысяч.

Итого - 20 тысяч... Никак не 60.

Уточнение: при продаже дома за тайтл иншуранс платит покупатель, а не продавец. В большинстве штатов по крайней мере. Скорей всего в Калифорнии те же правила.

Стандартный процент агента- 6%, не 3.
Как правило их делят между продающим агентом и покупающим.
Вы никак не можете избежать обоих, если вначале дом покупаете потом продаете (продавать без агента, да еще при нынешних условиях- да, вперед и с песней...)
6% от 375 000- это уже 22 500
Добавте loan origination fee
Добавте title insurance
Добавте escrow fee
Да плюс еще возможно pre-payment penalty...

Если отделаетесь 40 000- это будет просто чудо.
В любом случае- это деньги из вашего кармана.

[бубенчиков]

...Если отделаетесь 40 000- это будет просто чудо.
В любом случае- это деньги из вашего кармана.
Я честно не хочу ничего доказать, но мы о чём говорим, о доме для жилья или для капиталовложения?
Если для жилья то подразумевается как минимум проживание 5 - 10 лет. То есть если произойдёт задержка с ценами то вероятно жить придётся лет десять.
Значит дом в аренду это около 2000 долларов в месяц, т.е
2000 * 10 лет * 12 мес = 240,000 плата за жильё если арендовать.
375 - 240 = 135 тыс после 10 летнего проживания.
Через 10 лет 135 тыс при инфляции 4% это примерно как бы быть должным 90 сегодняшних тысяч.

[9999]

Я честно не хочу ничего доказать, но мы о чём говорим, о доме для жилья или для капиталовложения?
Если для жилья то подразумевается как минимум проживание 5 - 10 лет. То есть если произойдёт задержка с ценами то вероятно жить придётся лет десять.
Значит дом в аренду это около 2000 долларов в месяц, т.е
2000 * 10 лет * 12 мес = 240,000 плата за жильё если арендовать.
375 - 240 = 135 тыс после 10 летнего проживания.
Через 10 лет 135 тыс при инфляции 4% это примерно как бы быть должным 90 сегодняшних тысяч.

Незнаю, о какой вы местности, но в Лас Вегасе такой дом не 2000, а 1200 в месяц. Разница существенная, и ваши расчеты не катят.

1) 1200 ( а не 2000) умножаем на 12 и на 10, получаем 144 000
2) тут вообще непонятно, что вы считаете, лоун то тоже оплачивать придется... а процентики капают, через 10 лет вы будете должны более половины.
3) предположим теперь, что вы не купите дом, будете класть разницу между рентом, который дешевле, и лоуном, который дороже, в банк под проценты.
Если мы говорим о долге в 375 000 и сроке в 20 лет под 6% годовых (очень сладкий процент, поискать такой сейчас), то вы будете платить 2650 в месяц, или на 1450 долларов больше.
Если вы станете укладывать эти деньги в банк, к примеру на СД, под 5% годовых, то через год у вас будет примерно 17 835, через два- 36 660 и т.д, за 10 лет сумма возрастет примерно до 210 000 долларов (приэтом не будет завистиь от колебаний на рынке недвижимости)


Ну и наконец- если пузырь лопнет, ваш дом может раза в два подешеветь, а лоун тот же останется...

[Alechko]

а что если создать лимитед лиабилити kорпорашн, купить жилье - если все упадет - отдать банку- и овцы сыты и волки целы

[9999]

а что если создать лимитед лиабилити kорпорашн, купить жилье - если все упадет - отдать банку- и овцы сыты и волки целы

А смысл? Сохранить кредитную историю, но похоронить деньги?

Если банк даст лоун под корпоративный заем- можно, но банки тоже не дураки, без даунпеймента процентов в 20 вряд ли.

[бубенчиков]

Я посчитал.

Девяткин прав.
Я тоже прав

Девяткин
-----------------
Живёт в апартменте
аренда -14400 в год
CD на 4% +175,000

Через 10 лет
аренда повышалась на 4% в год
CD приносило 4% годовых

CD = +249,079.57
rent = -172,887.94

Доход = 76191.62



Бубенчиков
-----------------
Купил Townhouse в Чикаго

Downpayment = -175,000
Mortgage = -200,000
Property = +375,000

Через 10 лет
Property в течении 10 лет повышалась на 4%
Mortgage долг примерно остался -200000 поскольку сначала платятся проценты

Property value = +533,741.93
Mortgage и downpayment = -375,000

Доход = 14,741.93



Если Девяткин живёт в Чикаго то он должен платить за рент примерно 20000 в год.

Тогда
Девяткин
-----------------
Живёт в апартменте
аренда -20,000 в год
CD на 4% +175,000

Через 10 лет
аренда повышалась на 4% в год
CD приносило 4% годовых

CD = +249,079.57
rent = -240,122.14
Доход = 8,957.42

[9999]

Я посчитал.

Девяткин прав.
Я тоже прав

Девяткин
-----------------
Живёт в апартменте
аренда -14400 в год
CD на 4% +175,000

Через 10 лет
аренда повышалась на 4% в год
CD приносило 4% годовых

CD = +249,079.57
rent = -172,887.94

Доход = 76191.62



Бубенчиков
-----------------
Купил Townhouse в Чикаго

Downpayment = -175,000
Mortgage = -200,000
Property = +375,000

Через 10 лет
Property в течении 10 лет повышалась на 4%
Mortgage долг примерно остался -200000 поскольку сначала платятся проценты

Property value = +533,741.93
Mortgage и downpayment = -375,000

Доход = 14,741.93



Если Девяткин живёт в Чикаго то он должен платить за рент примерно 20000 в год.

Тогда
Девяткин
-----------------
Живёт в апартменте
аренда -20,000 в год
CD на 4% +175,000

Через 10 лет
аренда повышалась на 4% в год
CD приносило 4% годовых

CD = +249,079.57
rent = -240,122.14
Доход = 8,957.42

Ну в общем не вдаваясь далее в расчеты можно суммировать, что если ваш дом будет рости в цене- то все замечательно, а вот если дешеветь- то все совсем не так здорово...

В целом покупка дома - дело хорошее, но надо знать, в какой момент и на каких условиях. Можно отлично заработать , можно здорово попасть...

[бубенчиков]

Ну в общем не вдаваясь далее в расчеты можно суммировать, что если ваш дом будет рости в цене- то все замечательно, а вот если дешеветь- то все совсем не так здорово...

В целом покупка дома - дело хорошее, но надо знать, в какой момент и на каких условиях. Можно отлично заработать , можно здорово попасть...
Смысл действительно прост.
Mortgage это исключительно выгодный заём не имеющий аналогов с другими заёмами особенно на дом предназначенный имменно для жилья а не для перепродажи.

Взять например 30 летний ипотечный заём под фиксированных 7 процентов.

Смотрим любой заёмный калькулятор (http://www.mortgagecontent.net/scApplication/fanniemae/monthlyPaymentResults.do) например
200,000 на 360 месяцев под 7% т.е. 1,330.60 в месяц плюс скажем 50,000 задаток
(360 х 1,330.60) + 50,000 = 479016.00 + 50,000 = 529016.00


А теперь прикиньте сколько вы получите за 30 лет если дом будет увеличиваться в цене хотя бы на 2.8% в год т.е намного меньше чем инфляция
то через 30 лет вы получите 556852.70
(Инфляция 2.8 % это уже из области фантастики)

------------------------------------------------------------
Итого:
Вы потратили..- 529016.00
Вы получили...- 556852.70
------------------------------------------------------------

Нетрудно представить, какая будет стоимость дома если его стоимость будет увеличиваться скажем на 5%.
Это будет всего навсего 1,029,033.89 т.е. больше миллиона при условии что вернуть нужно всего полмиллиона долга.

Согласитесь условия при которых можно идти на риск.

[9999]

Взять например 30 летний ипотечный заём под фиксированных 7 процентов.

Смотрим любой заёмный калькулятор (http://www.mortgagecontent.net/scApplication/fanniemae/monthlyPaymentResults.do) например
200,000 на 360 месяцев под 7% т.е. 1,330.60 в месяц плюс скажем 50,000 задаток
(360 х 1,330.60) + 50,000 = 479016.00 + 50,000 = 529016.00


А теперь прикиньте сколько вы получите за 30 лет если дом будет увеличиваться в цене хотя бы на 2.8% в год т.е намного меньше чем инфляция
то через 30 лет вы получите 556852.70
(Инфляция 2.8 % это уже из области фантастики)

------------------------------------------------------------
Итого:
Вы потратили..- 529016.00
Вы получили...- 556852.70
------------------------------------------------------------

Нетрудно представить, какая будет стоимость дома если его стоимость будет увеличиваться скажем на 5%.
Это будет всего навсего 1,029,033.89 т.е. больше миллиона при условии что вернуть нужно всего полмиллиона долга.

Согласитесь условия при которых можно идти на риск.

Проблема в том, что для начала ваш дом может подешеветь раза так в два, и это отнють не утопия- за 6 лет цены в Калифорнии вырасли в 3 (три) раза насколько это опережает инфляцию?

Причем аналоги были- в Британии в конце 70-х годов был отрицательный рост цен, дома дешевели, многие на этом разорились...

Не забывайте и о том, что если вы потеряете работу и перестанете платить вам грозит форклоужер, а продать у условиях падения цен значит потерять огромные деньги (возможно, больше чем ваши вложеные 50 000, особенно с учетом расходов на саму продажу дома- комиссионные и прочее).
В случае с рентом же - худший случай это проблемы с лендлордом :)

Далее, что вы имеете ввиду под
(Инфляция 2.8 % это уже из области фантастики)?

Такая инфляция- нереально мала, в действительности она куда больше, вы в курсе, что 30 лет назад зарплаты были по 200- 300 в месяц ?
Цены с тех пор выросли не в 2, а в несколько раз! Обычная инфляция- 5-6% в год, в реальном выражении и повыше.
Да чего там 30, когда я приехал первый раз в Штаты в 1993 году галлон бензина стоил 1 доллар а пачка сигарет (Мальборо)- 1.60!

Через 30 лет ваши 1,029,033.89 это будет стоимость нового мерседеса :)

Платить же деньги- те же 50 000 даунпеймента- вы будете не через 30 лет, а сегодня, в нынешних ценах.

[Alex_3112]

Да чего там 30, когда я приехал первый раз в Штаты в 1993 году галлон бензина стоил 1 доллар а пачка сигарет (Мальборо)- 1.60!

Эффектные, но не очень хорошие примеры. Еще в 2001 году бензин можно было купить за тот же доллар. А сигареты подорожали вовсе не из-за общеинфляционных веяний.
А если вспомнить, сколько в 1993 году стоил, допустим, видеомагнитофон или нормальный компьютер?

[9999]

Эффектные, но не очень хорошие примеры. Еще в 2001 году бензин можно было купить за тот же доллар. А сигареты подорожали вовсе не из-за общеинфляционных веяний.
А если вспомнить, сколько в 1993 году стоил, допустим, видеомагнитофон или нормальный компьютер?

К технике это непременимо- в этом случае цены меняются благодаря прогрессу, а не инфляции. Сколько стоил нормальный компьютер в 1970 г. ? :)
Или телевизор в 1939?

Видеомагнитофон в Лондоне в 1996 году я покупал за 400 фунтов (по тем временам - 640 долларов), и это далеко не самая дорогая марка была, довольно средняя. Сейчас точно такой же- 80 долларов, и то никому не нужен, но что это означает, что цены упали на 600% ?

Согласно официальной статистике инфляция в 1977 году составила 6.62%, в 1978- 7.59%, в 1979- 11.28%, в 1980- 13.48, в 1981- 10.36%

В прошлом году инфляция была 3.41%


2.8- очень низкая инфляция, в отдельные годы такое возможно, но никак не в среднем за длительный срок, средняя ближе к 5-6%, а то и больше может стать.

Это, повторяю, официальные данные.
Средняя статистика за 30 лет вполне может дать общую инфляцию в пределах 200%, без труда, и тогда ваш миллион будет нынешних 333 000.

[9999]

ПС, чтобы не быть голословным:


what is its relative value?

In 2005, $100.00 from 1976 is worth:

$343.53 using the Consumer Price Index
$280.45 using the GDP deflator
$329.69 using the unskilled wage
$501.61 using the nominal GDP per capita
$682.40 using the relative share of GDP

http://eh.net/hmit/compare/



Как видите, цены за 30 лет явно выросли в 3-4 раза, если не более того.

[Floridian]

Через 30 лет ваши 1,029,033.89 это будет стоимость нового мерседеса :)



Ну, если новый мерс через год, 10, или 30 лет будет стоить миллион, то описываемый дом скорее всего будет стоить 10 миллионов...
Совершенного верно, инфляцию нельзя выразить через такие отдельные вещи как сигареты, бензин, компьютеры... Эти предметы меняли и будут менять свою цену в зависимости от других причин, не только инфляции (тот же мерс будет стоить очень мало, если бензина на планете не будет или он будет чересчур дорогой).
В том то и фишка вкладывания денег в дом, что с ценами на дома вряд ли случится то же самое, что с ценами на видеомагнитофоны... Дом-то не может "выйти из моды"... Очень многие вещи, практически все могут обесцениться по той или иной причине, но очень большой шанс, практически 100 процентов, что "ценность" недвижимости in the long run относительно "остальных вещей" останется приблизительно той же что и сейчас несмотря на любую инфляцию. Мало о каких видах вложений можно сказать то же самое. И уж точно нельзя сказать этого о любой валюте....ну, заработаешь 5 процентов в год на СиДи, ну и что? А вдруг общая инфляция перехлестнет за 10?

[бубенчиков]

ПС, чтобы не быть голословным:
Как видите, цены за 30 лет явно выросли в 3-4 раза, если не более того.

Может я непонятно выразился. Я хотел донести главную идею, что mortgage сам по себе это сверхвыгодный заём, не сравнимый ни с какими другими заёмами, не зависимо от того будут падать цены на дома или не будут.
Если цены на дома будут расти, то тогда покупатель дома защитится от инфляции и ещё получит выгоду. Если цены на дома, скажем упадут в первый год после покупки и останутся на таком же уровне какое-то время, то потом всё равно инфляция возмёт своё и цены повысятся, хотя бы в абсолютном значении, соответсвенно покупатель как минимум останется при своих.

Безусловно, может произойти так, что покупатель потеряет работу и экономика впадёт в рецессию, и невозможно будет платить по счетам.
Да, никто не застрахован от таких поворотов. Но есть всевозможная система, оттяжек отсрочек, задержек платежей, главное показывать желание платить. Если уже ничего другого не осталось, тогда я могу только посоветовать банкротство предварительно набрав всевозможных долгов.

Я не верю в то что цены могут упать резко, для этого как минимум должна начаться новая великая депрессия.
Мне также кажется, что баланс спроса и предложения пока не нарушен, я думают так потому, что большинство домов продаются по т.н. preconstruction price. То есть если какой либо спекулянт купит жильё до строительства с целью продать после строительства и не сможет продать тогда цены просто останутся на месте, а не будут подыматься на новую высоту, соответсвенно охотников покупать престроительные цены с целью наживы резко убавится, в результате чего не будут строится новые дома и баланс спроса и предложения сохранится, и при этом цены скорее всего останутся на одном уровне нежели будут падать.

[9999]

Я не верю в то что цены могут упать резко, для этого как минимум должна начаться новая великая депрессия.
Мне также кажется, что баланс спроса и предложения пока не нарушен, я думают так потому, что большинство домов продаются по т.н. preconstruction price. То есть если какой либо спекулянт купит жильё до строительства с целью продать после строительства и не сможет продать тогда цены просто останутся на месте, а не будут подыматься на новую высоту, соответсвенно охотников покупать престроительные цены с целью наживы резко убавится, в результате чего не будут строится новые дома и баланс спроса и предложения сохранится, и при этом цены скорее всего останутся на одном уровне нежели будут падать.

Блажен, кто верует...


Economist: Housing Bubble 'Biggest in History'
MoneyNews
Monday, June 27, 2005

The figures detailing the bubble are daunting:

The total value of residential property in developed countries rose by more than $30 trillion, to $70 trillion, over the past five years – an increase equal to the combined GDPs of those nations.
The U.S. has experienced one of the largest increases in home prices over the past year, with the average cost of a home rising by 12.5 percent.
In Florida, California, Nevada, Hawaii, Maryland and Washington, D.C., the average price rose more than 20 percent. And in Palm Beach County, Fla., the median price of an existing home shot up 35 percent in just the past year.
Other countries have showed gains even higher than the U.S. in the last year, with prices rising by 23.6 percent in South Africa, 19 percent in Hong Kong and over 15 percent in Spain and France.
A recent report by the National Association of Realtors (NAR) showed that sales of existing homes in the U.S. soared to a record high 7.18 million in April.
But 23 percent of all American houses bought last year were for investment, not owner-occupation, showing that speculation in the real estate market is rampant. CNBC reports that in Miami, a hotbed of condominium building, an estimated 70% of condo buyers are investors/speculators, and not residents.
Due to various new forms of riskier mortgages, 42 percent of first-time buyers – and 25 percent of all buyers – made no down payment on their home purchase last year, the NAR disclosed, making them especially vulnerable to a downturn in resale prices.
In California, 60 percent of all new mortgages this year are interest-only or negative-amortization. These loans are gambles that prices will continue to rise.

http://www.newsmax.com/archives/articles/2005/6/27/25222.shtml




U.S. Federal Reserve Chairman Alan Greenspan said in mid-2005 that "at a minimum, there's a little 'froth' (in the U.S. housing market) … it's hard not to see that there are a lot of local bubbles" [2]. The crash of the Japanese asset price bubble from 1990 on has been very damaging to the Japanese economy and the lives of many Japanese who have lived through it [3], as is also true of the recent crash of the real estate bubble in China's largest city, Shanghai [4].

http://en.wikipedia.org/wiki/Housing_bubble


(in Great Britain) Property prices fell by 30% through the early nineties mainly due to the worldwide recession. There was an increase in property repossessions by banks and building societies, and many people were left with negative equity for a number of years.


http://en.wikipedia.org/wiki/British_property_bubble

[бубенчиков]

Блажен, кто верует...
Рынок есть рынок, всякое может случится. Но у меня почему-то есть убеждение, что рынок не рухнет подобно рынку акций. Будет довольно длительно падать, если будет падать.
Слишком много людей живет с этого, и прежде всего государство. Государство пойдёт на всё но не допустит резкого падения цен, иначе получится великая депрессия.
Однако если наступит депрессия тогда скорее всего начнётся гиперинфляция, и потому долгожданный крах доллара, соответсвенно все домовые долги относительно инфляции покажутся незначительными.

[9999]

Рынок есть рынок, всякое может случится. Но у меня почему-то есть убеждение, что рынок не рухнет подобно рынку акций. Будет довольно длительно падать, если будет падать.
Слишком много людей живет с этого, и прежде всего государство. Государство пойдёт на всё но не допустит резкого падения цен, иначе получится великая депрессия.
Однако если наступит депрессия тогда скорее всего начнётся гиперинфляция, и потому долгожданный крах доллара, соответсвенно все домовые долги относительно инфляции покажутся незначительными.

Да бросьте, все не так страшно- вон ссылка вверху, в Англии цены упали на 30% (треть) и никакой гиперифляции, а государство даже не чихнуло...

[бубенчиков]

Да бросьте, все не так страшно- вон ссылка вверху, в Англии цены упали на 30% (треть) и никакой гиперифляции, а государство даже не чихнуло...
Абсолютно ничего страшного, те кто купил дома для жилья просто не будут иметь equity и всё. А те кто купил для спекуляции те наверное пострадают.
Однако, действительно рынок недвижимости очень локален, я например не вижу что в Чикаго есть предпосылки для краха, прочитав же про СанФранциско реально озадачился, получается так что там действительно цены на рент значительно ниже чем выплаты по mortgage.

[Lor]

Да бросьте, все не так страшно- вон ссылка вверху, в Англии цены упали на 30% (треть) и никакой гиперифляции, а государство даже не чихнуло...
И здесь бы не помешало. Может хоть часть этой своры дармоедов, которая кормится вокруг real estate станет хоть что-то производить полезное для людей. :fu:

[КошЫчка]

прочитав же про СанФранциско реально озадачился, получается так что там действительно цены на рент значительно ниже чем выплаты по мортгаге.
Рент наверное везде дешевле выплат по займу.. но дело скорее всего не столько в самойвыплате, сколько в статусе затрат. Выплачивая займ, человек платит под себя, минус банковский интерес. Вы выплатили 100 тысяч, и про желании вы это деньги вернёте.. а с рентованной квартирой что делать?? Жильцов завтра выселят, и что?? ни денег ни жилья..

[cosmopolit]

Рент наверное везде дешевле выплат по займу.. но дело скорее всего не столько в самойвыплате, сколько в статусе затрат. Выплачивая займ, человек платит под себя, минус банковский интерес. Вы выплатили 100 тысяч, и про желании вы это деньги вернёте.. а с рентованной квартирой что делать?? Жильцов завтра выселят, и что?? ни денег ни жилья..


и не тольк вернуть. Недвижимость - это инвестиции, в крупном городе, практически беспроигрышные
Цены на риел эстейт совсем озвездевшие. Муж покупал квартиру в Манхеттене 10 лет назад за 90 тыс. Сейчас прайс на такую же 500 тыс.

[9999]

Абсолютно ничего страшного, те кто купил дома для жилья просто не будут иметь equity и всё. А те кто купил для спекуляции те наверное пострадают.
Однако, действительно рынок недвижимости очень локален, я например не вижу что в Чикаго есть предпосылки для краха, прочитав же про СанФранциско реально озадачился, получается так что там действительно цены на рент значительно ниже чем выплаты по mortgage.


Eще раз:

But 23 percent of all American houses bought last year were for investment, not owner-occupation, showing that speculation in the real estate market is rampant. CNBC reports that in Miami, a hotbed of condominium building, an estimated 70% of condo buyers are investors/speculators, and not residents.

Спекулянты- это не два-три кулака- мироеда, а 23% всех покупателей недвижимости в США!

Да. в Калифорнии и Неваде, как я вам уже заметил, снимать много дешевле, чем покупать, и по описаной выше причине- люди знают, что такие моргаджи не отражают реальных цен и даже не надеются получить прибыль на сдаче жилья, но покупают дома все равно по этим безумным ценам, только лишь в надежде на РОСТ ЭКВИТИ. Если же эквити просядет процентов на 30, то все эти 23% "инвесторов" бросятся на рынок скидывать свои "инвестиции", и рынок может вообще рухнуть к чертям... Это ж не "купил и живу", это чисто спекулятивные приобретения, и последнее время их было все больше и больше, да еще с совершенно невероятными лоунами- interest only, adjustable morgage rate и прочие прелести...

В Лас Вегасе на сегодня, как я заметил уже, снять дом стоит 1200 а если купить ТОЧНО ТОТ ЖЕ САМЫЙ ДОМ выплаты будут в дипазоне 2000-3000 (в зависимости от даунпеймента и процентов интереса).

[цепной_кот]

Eще раз: ... Спекулянты- это не два-три кулака- мироеда, а 23% всех покупателей недвижимости в США! А сильно эта тенденция изменилась по сравнению, скажем, с 10 и 20 лет назад?

[nat123]

Eще раз:


Спекулянты- это не два-три кулака- мироеда, а 23% всех покупателей недвижимости в США!



:D :D :D

[Floridian]

И здесь бы не помешало. Может хоть часть этой своры дармоедов, которая кормится вокруг real estate станет хоть что-то производить полезное для людей. :fu:

Не дождетесь :) Ну, будут лоун амаунты поменьше... Главное, чтобы недвижимость из рук в руки переходила.

[Floridian]

Да. в Калифорнии и Неваде, как я вам уже заметил, снимать много дешевле, чем покупать,

Ну а в большей части Пенсильвании - наоборот. Множество домов продается с позитив кэш флоу с первого месяца, даже при 100 процентов финансировании. Я почти уверен, что во всем Мид-Весте такая же ситуация.
Риал Истэт, как уже было замечено, штука локальная. Если у вас в Калифорнии МОЖЕТ БЫТЬ и тряханет тех, кто верил, что сможет перепродать с прибылью, то в Мид-Весте никто даже и не почешется...

[9999]

Ну а в большей части Пенсильвании - наоборот. Множество домов продается с позитив кэш флоу с первого месяца, даже при 100 процентов финансировании. Я почти уверен, что во всем Мид-Весте такая же ситуация.
Риал Истэт, как уже было замечено, штука локальная. Если у вас в Калифорнии МОЖЕТ БЫТЬ и тряханет тех, кто верил, что сможет перепродать с прибылью, то в Мид-Весте никто даже и не почешется...

Согласно статистике амортизация негативная везде, кроме южных штатов.
Конечно, где то ситуация получше,но даже если тряхнет одну только Калифорнию- мало не покажется...

[Floridian]

Согласно статистике амортизация негативная везде, кроме южных штатов.

Похоже, Вы путаете negative amortization и negative cash flow.

Так вот дома с позитив кэш флоу существуют, и их много, например майлах в десяти от Манхеттена. Конечно, не односемейные, а начиная с трехсемейных. Даже при 100 процентном финансировании. Я понимаю, в это трудно поверить, сидя в Калифорнии и видя избушки на курьих ножках предлагаемые к продаже за миллион...


Конечно, где то ситуация получше,но даже если тряхнет одну только Калифорнию- мало не покажется...

Ну переселится пара миллионов из Калифорнии в Северную Дакоту...:)

[Leon93]

Щас вот ехал домой и заметил табличку "Банк репо". Красивая такая табличка. Давненько таких не видел в нашем раёне.

[бубенчиков]

9/19 08:30 US August Building Permits
Expected - 1.75 mln units
Previous - 1.763 mln units
Actual - 1.722 mln units

9/19 08:30 US August Housing Starts
Expected - 1.75 mln units
Previous - 1.795 mln units
Actual - 1.665 mln units

Потихоньку идём на снижение. Это то о чём я говорил, новые дома не будут стрится, население будет повышаться, деньги будут обесцениваться.

Все три составляющие позволят сохранить цены на примерно существующем уровне.

[Sixteen]

Щас вот ехал домой и заметил табличку "Банк репо". Красивая такая табличка. Давненько таких не видел в нашем раёне.
Леон это ж для тебя какой бизнес апартьюнити. тут нада не на форуме
зевать, а хватать пока дешево лежыт!!

[Floridian]

Леон это ж для тебя какой бизнес апартьюнити. тут нада не на форуме
зевать, а хватать пока дешево лежыт!!

А кто сказал, что если банк репо, то будет дешево? Если тайтл уже у банка, он этот дом ниже рыночной цены из лап не выпусит, продаст через уполномоченного риал истэйт брокера по хорошей цене, сделав скидку на необходимые починки.
По крайней мере, при нынешнем потоке репо банки habdle it this way. Вот если поток репо станет чересчур большим, тогда возможно банки будут обходиться с этими домами по-другому... Но пока об этом речь не идет....

[КошЫчка]

что есть "репо"?

[Floridian]

repossessed property. То есть когда человек перестал платить мортгидж за дом, и банк через суд отнял дом у человека, этот дом - репо.

[КошЫчка]

репоссессед проперты. То есть когда человек перестал платить мортгидж за дом, и банк через суд отнял дом у человека, этот дом - репо.
ага, ясно, спасибо :)

[Alex_3112]

Щас вот ехал домой и заметил табличку "Банк репо". Красивая такая табличка. Давненько таких не видел в нашем раёне.
Так, всем, кто задумался о выгодной покупке, смотреть фильмы "House of Sand and Fog"/"Дом из песка и тумана" и "Cold Creek Manor"/"Дьявольский особняк"
:)

[9999]

Похоже, Вы путаете negative amortization и negative cash flow.

Так вот дома с позитив кэш флоу существуют, и их много, например майлах в десяти от Манхеттена. Конечно, не односемейные, а начиная с трехсемейных. Даже при 100 процентном финансировании. Я понимаю, в это трудно поверить, сидя в Калифорнии и видя избушки на курьих ножках предлагаемые к продаже за миллион...



Ну переселится пара миллионов из Калифорнии в Северную Дакоту...:)


Мы говорим не о прибыли с бизнеса, а о стоимости недвижимости.
Если дом куплен лет 10 назад, конечно у него будет позитив кэш флоу! Вы вот сегодня такой купите...
В любом случае, ситуацию на рынке диктует не кэш флоу, а амортизация, т.к. вы можете иметь позитив кэш флоу, и в то же время знать, что продав дом сделаете миллион, а вот подождав годик-другой- только полмиллиона, или даже вообще НИЧЕГО, притом, что ваш кэш флоу дает тысяч десять, что вы выберете, интересно? :confused:

Рынок взаимосвязан, если покупатели в Дакоте узнают, что в Калифорнии цены валятся, то даже без каких либо экономических обоснований пойдет реакция- ИСПУГ.

[Floridian]

Если дом куплен лет 10 назад, конечно у него будет позитив кэш флоу! Вы вот сегодня такой купите...

Я ж говорю, трудно поверить в существование домов с позитив кэш флоу сидя в Калифорнии и видя калифорнийские цены...
Разумеется, я говорю о домах, которые продаются на рынке СЕГОДНЯ, а не десять лет назад, и если Вы их СЕГОДНЯ купите со 100 процентным финансированием, будете иметь позитив кеш флоу.

Про дома купленные десять лет назад я вообще молчу... что ж это за инвестиция такая была если даже через десять лет не было бы позитив кэш флоу... :)


В любом случае, ситуацию на рынке диктует не кэш флоу, а амортизация,
При чем тут амортизация:confused: Цены на рынке отчасти диктует кэш флоу, который в свою очередь связан с рентом, который всегда растет. Пример: более-менее пристойный район, двухсемейный дом. Рент с двух юнитов = 1000 в месяц (для примера). Дом покупается сегодня со 100 процентным финансированием, и пэймент = 1200. Такой пэймент означает, что дом был продан по МИНИМАЛЬНО ВОЗМОЖНОЙ цене. Ниже цена не может упасть, и если упадет, то сразу вернется обратно, так как будет слишком много желающих купить такой дом, дающий прибыль с первого месяца.

т.к. вы можете иметь позитив кэш флоу, и в то же время знать, что продав дом сделаете миллион, а вот подождав годик-другой- только полмиллиона, или даже вообще НИЧЕГО, притом, что ваш кэш флоу дает тысяч десять, что вы выберете, интересно? :confused:

Я выберу: продать через 10 лет. Тогда наверняка сделаю два миллиона.


Рынок взаимосвязан, если покупатели в Дакоте узнают, что в Калифорнии цены валятся, то даже без каких либо экономических обоснований пойдет реакция- ИСПУГ.

Ну поднимут испуганные дакотские селлеры свои дакотские цены на 10 процентов.... биг дил....

[бубенчиков]

Рент наверное везде дешевле выплат по займу.. но дело скорее всего не столько в самойвыплате, сколько в статусе затрат. Выплачивая займ, человек платит под себя, минус банковский интерес. Вы выплатили 100 тысяч, и про желании вы это деньги вернёте.. а с рентованной квартирой что делать?? Жильцов завтра выселят, и что?? ни денег ни жилья..
В больших городах, где есть работа и масса иммигрантов, цены на рент не уступают, с уверенностью могу только сказать про Чикаго. Платить под себя однако это условность (хотя существенная), потому что как я думаю, главное это mortgage, в расчёте на 30 лет он побивает любой заём и приносит деньги.
Представте, что если бы была возможность брать mortgage просто так, не под дом на тридцать лет. Тогда бы за 200,000 за 30 лет вы заплатили бы всего 530,000 а купив 30-летних облигаций на эти 200 тыс вы к их взрослению ( maturity ) получили бы 850,000. Не нужно конечно забывать про налоги на землю и на амортизацию. Но в целом mortgage это деньги даром, плюс большая вероятность продать дом дороже.

Да, чуть не забыл, за 30 лет вы платите сами себе за своё жильё соответсвенно экономите как минимум тысяч 500.

Вобщем по любому дом покупать выгоднее.

[9999]

Я выберу: продать через 10 лет. Тогда наверняка сделаю два миллиона.






В больших городах, где есть работа и масса иммигрантов, цены на рент не уступают, с уверенностью могу только сказать про Чикаго. Платить под себя однако это условность (хотя существенная), потому что как я думаю, главное это mortgage, в расчёте на 30 лет он побивает любой заём и приносит деньги.
Представте, что если бы была возможность брать mortgage просто так, не под дом на тридцать лет. Тогда бы за 200,000 за 30 лет вы заплатили бы всего 530,000 а купив 30-летних облигаций на эти 200 тыс вы к их взрослению ( maturity ) получили бы 850,000. Не нужно конечно забывать про налоги на землю и на амортизацию. Но в целом mortgage это деньги даром, плюс большая вероятность продать дом дороже.

Да, чуть не забыл, за 30 лет вы платите сами себе за своё жильё соответсвенно экономите как минимум тысяч 500.

Вобщем по любому дом покупать выгоднее.

Ну вот, талдычишь талдычишь, а воз и ныне там...
Ладно, все что было я уже сказал, удачи всем вкладывающимся, как говорится в Стартреке "live long and prosper" :)

[бубенчиков]

Ну вот, талдычишь талдычишь, а воз и ныне там...
Ладно, все что было я уже сказал, удачи всем вкладывающимся, как говорится в Стартреке "live long and prosper" :)

Ну вот, талдычишь талдычишь, а воз и ныне там...
Ладно, все что было я уже сказал, удачи всем вкладывающимся, как говорится в Стартреке "live long and prosper" :)
Да тот воз там будет и никуда оттуда не денется, такая натура человека, всё обдумывать чтобы не прогадать. На то и дискуссия, чтобы обсмотреть дело со всех сторон. Я в таком же сомнении как и все, поскольку цены на жильё совершенно невыносимые, что не оставляет возможности для какого-либо маневрирования. Т.е. те кто не купил 5 лет назад, теперь должны по сути нужно вложить весь свой наличный капитал, чтобы что-то иметь

однако ничего лучшего придумать не могу. Снимать квартиру и держать 50 - 100 тысяч на CD который через год закончится и процент изменится – это явно не альтернатива. Вложить в бонды на 30 лет, неплохо, однако нужно ведь всё равно платить за жильё, и тогда не останется денег в случае если появится возможность купить. А рент сейчас хоть и дешевле, но при снижении роста цен на жильё, рент обязательно выровняется и сбалансируется через пару лет.
Покупать жильё = плата за жильё входит в счёт погашения заёма + супервыгодный заём + большая вероятность дальнейшего роста цен, хотя бы за счёт обесценивания денег (т.е. какая никакая защита от инфляции).
Не покупать жильё = увеличение бондов в цене только на сумму предоплагаемого задатка минус плата на жильё.

Как ни крути в расчёте на 30 лет покупать жильё всё равно выгоднее. Если расчёт меньше чем на 15 лет тогда возможно есть лучшие варианты, но пока явно лучшего ничего нет, иначе это было бы нам известно.

[9999]

однако ничего лучшего придумать не могу. Снимать квартиру и держать 50 - 100 тысяч на CD который через год закончится и процент изменится – это явно не альтернатива. Вложить в бонды на 30 лет, неплохо, однако нужно ведь всё равно платить за жильё, и тогда не останется денег в случае если появится возможность купить. А рент сейчас хоть и дешевле, но при снижении роста цен на жильё, рент обязательно выровняется и сбалансируется через пару лет.


Незнаю, может вы не обратили внимания, но процентные ставки на вклады давно и довольно упорно растут, по СД сейчас уже можно и 5.25% найти, а дальше будет только больше, так что процент ваш если и изменится, то в лучшую сторону :)

А с покупкой жилья я бы просто подождал годик-другой- цены явно уже не растут, сравняются ли они когда то с рентом или нет- никому пока не известно, т.к. рент растет тоже крайне медленно, и если цены на жилье не УПАДУТ то сравнения такого в ближайшие лет 10 я бы не ожидал.

Уверяю вас, если цены не то что упадут, но хотя бы прост замедлятся, вы при покупке дома будете иметь такие преимущества, что выйграете много больше, чем заплатите за рент пока ждете, опять же и проценты на СД тикают... так что не торопитесь.

[Alechko]

а кто-то имеет конкретный пример недвижимости в которое стоит вложить 20% своих, взять лоан, сдать и поличить 10% /годовых/ позитив кеш флоу из расчета на 10 лет?

[бубенчиков]

а кто-то имеет конкретный пример недвижимости в которое стоит вложить 20% своих, взять лоан, сдать и поличить 10% /годовых/ позитив кеш флоу из расчета на 10 лет?
Да но тогда будут совсем другие налоговые условия, за доход от сдачи квартиры нужно будет платить, плюс всё будет идти как инвестмент пропрети и условия заёма будут другие. А где самому то жить? Если есть где жить и купить чтобы сдавать то это уже бизнес, там может быть масса вариантов а мы то как бы рассуждаем про жильё для жизни.

[Alechko]

Да но тогда будут совсем другие налоговые условия, за доход от сдачи квартиры нужно будет платить, плюс всё будет идти как инвестмент пропрети и условия заёма будут другие. А где самому то жить? Если есть где жить и купить чтобы сдавать то это уже бизнес, там может быть масса вариантов а мы то как бы рассуждаем про жильё для жизни.
ДОПУСТИМ ДЛЯ ЖИЗНИ, а есть конкретный пример, где можно сравнить две опции?

[бубенчиков]

ДОПУСТИМ ДЛЯ ЖИЗНИ, а есть конкретный пример, где можно сравнить две опции?
У меня конкретного ничего нет. В теории выглядит заманчиво, хотя опять же, если в Калифорнии и в Неваде то (согласно 9999) вроде выгоды не будет.

[Lakomka]

а кто-то имеет конкретный пример недвижимости в которое стоит вложить 20% своих, взять лоан, сдать и поличить 10% /годовых/ позитив кеш флоу из расчета на 10 лет?
да и в раене чикаго, тоже врядли. У меня знакомые построили, теперь пытаються продать. Там где я живу цены опустились с той осени/зимы на 5-6%

[Floridian]

а кто-то имеет конкретный пример недвижимости в которое стоит вложить 20% своих, взять лоан, сдать и поличить 10% /годовых/ позитив кеш флоу из расчета на 10 лет?

Ну вот посмотрите здесь:

http://southjersey.craigslist.org/rfs/203961227.html

Это дешевенький дом, для начинающих. Ожидать дохода в 10 проц годовых на вложеные 25000 не приходится. Нужно вложить чуток побольше...
Если найти четырехсемейный дом, отдача будет больше.

Если Вы живете в Калифорнии (я так понял?) конечно там подобные дилы найти вряд ли возможно.

Попробуйте поискать в близлежащих штатах (Нью-Мексико?), я думаю, что совершенно нормально позвонить в риал истейт агентство по лонг-дистанс, оставить свой телефон, и-мэйл и рикваерменты (10 процентов отдача на вложенный капитал) и ждать откликов от риал истейт агентов. Подобные дилы (позитив кэш флоу с первого месяца) следует искать в местах, где цена на недвижимость растет медленно, но зато есть много government subsidised клиентов.

Если б я жил в Калифорнии, я бы конечно не стал ничего покупать в Пенсильвании. Крылечко погладить далеко ехать придется. :) Серьезно.

[9999]

Ну вот посмотрите здесь:

http://southjersey.craigslist.org/rfs/203961227.html

Это дешевенький дом, для начинающих. Ожидать дохода в 10 проц годовых на вложеные 25000 не приходится. Нужно вложить чуток побольше...
Если найти четырехсемейный дом, отдача будет больше.

Если Вы живете в Калифорнии (я так понял?) конечно там подобные дилы найти вряд ли возможно.

Попробуйте поискать в близлежащих штатах (Нью-Мексико?), я думаю, что совершенно нормально позвонить в риал истейт агентство по лонг-дистанс, оставить свой телефон, и-мэйл и рикваерменты (10 процентов отдача на вложенный капитал) и ждать откликов от риал истейт агентов. Подобные дилы (позитив кэш флоу с первого месяца) следует искать в местах, где цена на недвижимость растет медленно, но зато есть много government subsidised клиентов.

Если б я жил в Калифорнии, я бы конечно не стал ничего покупать в Пенсильвании. Крылечко погладить далеко ехать придется. :) Серьезно.

Если мы рассмотрим данную инвестицию, то получим:
Вложение капитала- 25 000 долларов
Стоимость -$114900
Берется заем 89,900 долларов.

Далее, расходы на заем (loan origination fee and such) поднимут эту сумму где нибудь до 92-93 000, и если вы возьмете ее под 6.5% на 30 лет (меньший срок еще менее выгоден) то месячные выплаты будут 587.37
Это- только расходы по лоуну, добавте сюда прочие расходы (налоги на недвижимость, какие то коммунальные платежи- редко кто сдает дом совсем ничего не включая в рент, починка, если что сломается, ремонт переодический и прочее), добавте, что вовсе не постоянно в доме будут жильцы- иногда он и пустой может постоять, смотря как легко там найти жильцов;
добавте, что можно нарваться и на таких, кто платить откажется, а выпереть их потом- головная боль еще та...
Ну и теперь в противовес этому- если правду они говорят, то в месяц 900 долларов рент.

Значит на 25 000 долларов инвестмента вы, в лучшем случае, получите долларов 100 в месяц возврат... Стоит ли того?

[Alechko]

Ну вот посмотрите здесь:

хттп://соутхйерсеы.цраигслист.орг/рфс/203961227.хтмл (http://southjersey.craigslist.org/rfs/203961227.html)

Это дешевенький дом, для начинающих. Ожидать дохода в 10 проц годовых на вложеные 25000 не приходится. Нужно вложить чуток побольше...
Если найти четырехсемейный дом, отдача будет больше.

Если Вы живете в Калифорнии (я так понял?) конечно там подобные дилы найти вряд ли возможно.

Попробуйте поискать в близлежащих штатах (Нью-Мексико?), я думаю, что совершенно нормально позвонить в риал истейт агентство по лонг-дистанс, оставить свой телефон, и-мэйл и рикваерменты (10 процентов отдача на вложенный капитал) и ждать откликов от риал истейт агентов. Подобные дилы (позитив кэш флоу с первого месяца) следует искать в местах, где цена на недвижимость растет медленно, но зато есть много говернмент субсидисед клиентов.

Если б я жил в Калифорнии, я бы конечно не стал ничего покупать в Пенсильвании. Крылечко погладить далеко ехать придется. :) Серьезно.
заманчиво, но далеко

[бубенчиков]

заманчиво, но далеко
Да что говорить, бабки с Real Estate сейчас делать крайне рискованно.

Cейчас сток маркет должен по идее хорошо пойти. Вроде Бернанке сказал, что не будет повышать учётную ставку, пока нефть не повышается.
Тут однако держать надо ухо востро, доллар может запросто рухнуть т.е. пока идёт игра на стоках, пару контрактов на золото надо взять и евровалюту.
Ну блин а как доллар срубится тут уж надо смело покупать Real Estate.

[Floridian]

Тот мой пост был скорее ответом на Ваш:


Если дом куплен лет 10 назад, конечно у него будет позитив кэш флоу! Вы вот сегодня такой купите...

Дома с позитив кэш флоу существуют, что и требовалось доказать. У меня нет времени исследовать маркеты, в которых у меня даже лайсенса нет, но я совершенно точно знаю, что хорошие дилы для лонг терм инвестмента есть...пусть не в Калифорнии...


добавте, что вовсе не постоянно в доме будут жильцы- иногда он и пустой может постоять, смотря как легко там найти жильцов;
добавте, что можно нарваться и на таких, кто платить откажется, а выпереть их потом- головная боль еще та...


В такие дома лучше всего селить government subsidised клиентов, и получать чек от государства.
Желающих пожить за счет государства никогда не убавляется, так что дом пустовать не будет.
Выпереть неплатящих жильцов во многих штатах - нет проблем. Шериф вручил повестку, и если оплата не произведена в течение, скажем, двух недель, хозяин без всякого суда вывозит в вещи в локер, меняет замки и вселяет новых жильцов. Нужно остерегаться покупать недвижимость для инвестмента в тех штатах, где выселение через суд занимает два года...

[Alechko]

Да что говорить, бабки с Реал Естате сейчас делать крайне рискованно.

Цейчас сток маркет должен по идее хорошо пойти. Вроде Бернанке сказал, что не будет повышать учётную ставку, пока нефть не повышается.
Тут однако держать надо ухо востро, доллар может запросто рухнуть т.е. пока идёт игра на стоках, пару контрактов на золото надо взять и евровалюту.
Ну блин а как доллар срубится тут уж надо смело покупать Реал Естате.
я с 2002 полько в сторону стокс и смотрю, но считаю что 20-30% должно быть в недвижимости. проблема что реал ест. надо приобретать рядом с тем местом где ты живеш, в противном случе - большая головная боль с менеджментом

[klukva]

извеняюсь за вторжение, но нехочеться новую тему открывать А кто что скажет по поводу профессии реалтора в нынешние времена, стоит ли учиться сейчас или пока подождать............

[студент]

извеняюсь за вторжение, но нехочеться новую тему открывать А кто что скажет по поводу профессии реалтора в нынешние времена, стоит ли учиться сейчас или пока подождать............

учиться нужно фсегда!

[бубенчиков]

я с 2002 полько в сторону стокс и смотрю, но считаю что 20-30% должно быть в недвижимости. проблема что реал ест. надо приобретать рядом с тем местом где ты живеш, в противном случе - большая головная боль с менеджментом
Значит, тогда такой план, то что держали на стаках, держим, может чего нибудь прикупаем, пока не появятся твёрдые сигналы рецессии. Как появятся закрываемся на стаках, забираем бабки, и тут по идее будет в самый раз что-то прикупить из недвижимости.
Если рецессия будет с дефляцией, тогда мы будем иметь и бабки и низкий процент интереса, в это же время доллар рухнет и мы ещё нагреемся на наших золотовалютных контрактах.
Если рецессия будет с инфляцией, то мы теряем на заёмном проценте зато выигрываем на золоте. Если недвижимость будет падать тогда перекидываем доллары на CD и ждём когда падение остановится. Потом сразу прикупаем недвижимость. Если недвижимость не падает, то вкладываем сразу.

[Alechko]

извеняюсь за вторжение, но нехочеться новую тему открывать А кто что скажет по поводу профессии реалтора в нынешние времена, стоит ли учиться сейчас или пока подождать............
как вторая профессия - вроде звучит не плохо

[Alechko]

Значит, тогда такой план, то что держали на стаках, держим, может чего нибудь прикупаем, пока не появятся твёрдые сигналы рецессии. Как появятся закрываемся на стаках, забираем бабки, и тут по идее будет в самый раз что-то прикупить из недвижимости.
Если рецессия будет с дефляцией, тогда мы будем иметь и бабки и низкий процент интереса, в это же время доллар рухнет и мы ещё нагреемся на наших золотовалютных контрактах.
Если рецессия будет с инфляцией, то мы теряем на заёмном проценте зато выигрываем на золоте. Если недвижимость будет падать тогда перекидываем доллары на ЦД и ждём когда падение остановится. Потом сразу прикупаем недвижимость. Если недвижимость не падает, то вкладываем сразу.
в стоки инвестирую по меньшей мере 16 лет - не продам. а в реал естэйт вкладывал когда поситив кеш флоу был как минимум 30% /очеь большой риск по той причине что не ликвид/, во время не продал таким образом потерял максимальный профит, но лонг тайм рент дает стабильный доход - выше чем CD

[бубенчиков]

в стоки инвестирую по меньшей мере 16 лет - не продам. а в реал естэйт вкладывал когда поситив кеш флоу был как минимум 30% /очеь большой риск по той причине что не ликвид/, во время не продал таким образом потерял максимальный профит, но лонг тайм рент дает стабильный доход - выше чем CD
Кул!!!

[Lakomka]

, во время не продал таким образом потерял максимальный профит, но лонг тайм рент дает стабильный доход - выше чем ЦД
у нас сейчас поди сдай в рент!

[Alechko]

у нас сейчас поди сдай в рент!
завышены цены?

[Lakomka]

завышены цены?
предложение превышает спрос в разы :rolleyes:

[tancha]

ситуация: - я покупаю дом чуть больше лимимона.
даун 80,000.
до этого ничего подобного не брала. скор средний.

сколько платить за такой? хватит ли дауна?
а если взять два кредита- один под дом, другой под даун?

короче я хочу купить этот дом.

п.с. он приносит доход около 8 в месяц.

как быть? :34:

[Alechko]

ситуация: - я покупаю дом чуть больше лимимона.
даун 80,000.
до этого ничего подобного не брала. скор средний.

сколько платить за такой? хватит ли дауна?
а если взять два кредита- один под дом, другой под даун?

короче я хочу купить этот дом.

п.с. он приносит доход около 8 в месяц.

как быть? :34:
apartments?

[tancha]

apartments?

нет

но каковы будут предложения?

[Alechko]

нет

но каковы будут предложения?
по моему когда берут лоан смотрят на owner equity, и если увидят что есть долги под dawnpayment и нет equity, то могут не дать main loan/ mortgage.

[tancha]

по моему когда берут лоан смотрят на owner equity, и если увидят что есть долги под dawnpayment и нет equity, то могут не дать main loan/ mortgage.
ок.
если я не беру под даун. даю кеш 80. то тогда что?
я саффсем не понимаю этого.

ваши взгляды?

да, я могу привести своего оценщика (или как его там)?
т.к. у хозяина родственник оценил дом.
не мог ли он таким образом завысить цену?

[9999]

извеняюсь за вторжение, но нехочеться новую тему открывать А кто что скажет по поводу профессии реалтора в нынешние времена, стоит ли учиться сейчас или пока подождать............

Если чувствуете в себе силы- то вперед. Времена всегда хорошие, другое дело, что из 100 человек деньги делает только один... А остальные теряют- получить лайсенс вам встанет примерно в 1000 долларов (школа плюс бекграунд чек плюс сама лицензия), плюс если хотите потом сер'езно этим заниматься еще минимум 1000 за членство в РЕАЛТОР , МЛС, локеры и прочее.
Если хотите хоть как то себя рекламировать- еще несколько тысяч на рекламу.

Короче- вложений несколько тысячь, а для большинства выгоды- ноль.

[9999]

ок.
если я не беру под даун. даю кеш 80. то тогда что?
я саффсем не понимаю этого.

ваши взгляды?

да, я могу привести своего оценщика (или как его там)?
т.к. у хозяина родственник оценил дом.
не мог ли он таким образом завысить цену?

Секунду, вы хотите купить дом за миллион с 80 000 даун?
Во первых, поговорите с лоун брокером, оцените свои шансы. Если у вас нет гарантированого дохода тысяч 10 в месяц, я бы не связывался- вас удавят пейментами, при 8% даун банк лоун даст только на очень невыгодных условиях, для приличных условий нужен даун 20%, т.е. в данном случае 200 000.
Брать даун в долг невозможная глупость- тогда уж лучше просто брать лоун на всю сумму.

[tancha]

Секунду, вы хотите купить дом за миллион с 80 000 даун?
Во первых, поговорите с лоун брокером, оцените свои шансы. Если у вас нет гарантированого дохода тысяч 10 в месяц, я бы не связывался- вас удавят пейментами, при 8% даун банк лоун даст только на очень невыгодных условиях, для приличных условий нужен даун 20%, т.е. в данном случае 200 000.
Брать даун в долг невозможная глупость- тогда уж лучше просто брать лоун на всю сумму.

а можно ли учитывать эти 8 тысяч что приносит дом?

т.е. я например к своей зарплате буду приплюсовывать 3-4тысячи из этих 8-ми?

[Манюня]

Если у вас нет гарантированого дохода тысяч 10 в месяц, я бы не связывался а если есть, тогда можна?

[Alechko]

ок.
если я не беру под даун. даю кеш 80. то тогда что?
я саффсем не понимаю этого.

ваши взгляды?

да, я могу привести своего оценщика (или как его там)?
т.к. у хозяина родственник оценил дом.
не мог ли он таким образом завысить цену?
нет взглядов, те кто дает лоны - они не дураки, спросите о ваших шансах у лоан офисерс, они скажут о минимум даун, платежах, проверят ваши доходы, учтут прибыль от дома и связанный с ним риск.
good luck

[9999]

а можно ли учитывать эти 8 тысяч что приносит дом?

т.е. я например к своей зарплате буду приплюсовывать 3-4тысячи из этих 8-ми?

Поговорите с лоун брокером, лучшее, что можно сделать.
Там много нюансов может быть.

[Floridian]

а можно ли учитывать эти 8 тысяч что приносит дом?

т.е. я например к своей зарплате буду приплюсовывать 3-4тысячи из этих 8-ми?

Да и еще раз да. Некоторые банки разрешать учитывать как доход до 90 процентов от прибыли, которую приносит недвижимость.

Но я не совсем понял какого рода недвижимость Вы рассматриваете. Это сто процентов резиденшл проперти? Если число юнитов больше 4-х, то это уже коммершл проперти и ни один банк Вам лоун с 8 процентов даун не даст. На коммерческую проперти, если хорошо поискать, можно найти лендера, который разрешит купить с 15 процентов даун, но никак не меньше.

[Floridian]

Если чувствуете в себе силы- то вперед. Времена всегда хорошие, другое дело, что из 100 человек деньги делает только один... .

Я бы сказал так: 80 процентов бизнеса получают 20 процентов риал истэйт агентов. А оставшиеся 80 процентов агентов получают только 20 процентов бизнеса. О том, чтобы попасть в первую категорию в течение первых пяти лет - даже речи быть не может. Потом - может быть. Я соглашусь с тем, кто сказал, что это хорошо только как вторая работа и на перспективу.

[Floridian]

да, я могу привести своего оценщика (или как его там)?
т.к. у хозяина родственник оценил дом.
не мог ли он таким образом завысить цену?

То есть хозяин показал Вам аппрейзал своего дома, сделанный его родственником? Разумеется, скорей всего цифра там не имеет ничего общего с реальностью.... Эта старомодная попытка психологического давления на покупателя, имеющая своей целью выжать оффер повыше.
У банка дающего лоун, обычно есть группа аппрэйзоров, которым банк доверяет и любой мортгидж брокер знает "список" этих аппрэйзоров и заказывает аппрэйзал у них. Попросите у того мортгидж брокера, у которого будете делать лоун, чтобы он сделал comp search на проперти, которую Вы собрались покупать и сказал Вам результат ДО того, как Вы будете делать оффер.

[tancha]

То есть хозяин показал Вам аппрейзал своего дома, сделанный его родственником? Разумеется, скорей всего цифра там не имеет ничего общего с реальностью.... Эта старомодная попытка психологического давления на покупателя, имеющая своей целью выжать оффер повыше.
У банка дающего лоун, обычно есть группа аппрэйзоров, которым банк доверяет и любой мортгидж брокер знает "список" этих аппрэйзоров и заказывает аппрэйзал у них. Попросите у того мортгидж брокера, у которого будете делать лоун, чтобы он сделал comp search на проперти, которую Вы собрались покупать и сказал Вам результат ДО того, как Вы будете делать оффер.

а для чего делать оффер выше? если потом это будет переоцениваться банком? или могут и не делать этого?


если я пойду к брокеру, то этот поход отразится на истории?
а это платно? в смысле поход к..?

[Floridian]

а для чего делать оффер выше? если потом это будет переоцениваться банком? или могут и не делать этого?

Оффер (offer) это цифра в долларах которую вы предлагаете хозяину дома. Это то, за сколько Вы согласны купить этот конкретный дом. Вы, как покупатель, естественно, хотите купить дешевле (то есть сделать оффер ниже), а хозяин, естественно хочет чтобы вы купили подороже (то есть сделали оффер повыше). Хозяин может использовать любые трюки, чтобы заставить Вас поверить в то, что дом стоит дороже. В том числе показывать липовые аппрейзалы, пусть даже и подписанные лизенцированным аппрезером.

Разумеется, тот аппрейзал, который будет представлен в банк для получения лоуна, будет перепроверен банком трижды.



если я пойду к брокеру, то этот поход отразится на истории? а это платно? в смысле поход к..?

По поводу походов к мортгидж брокеру: я не знаю, и Вы не знаете, сколько времени у Вас займет выбрать дом, поэтому на всякий случай я советую так: придя к первому брокеру, Вы говорите, что непременно хотите получить копию своего репорта на руки, он скорее всего попросит денег 20-30 долларов, Вы платите и забираете репорт домой. Дома с помощью white-out выбеливаете свой соушл с репорта и делаете Х копий (Х равно количеству брокеров, которое Вы намерены посетить, я советую Х должно быть не менее 5).

Далее Вы идете к следующему брокеру, но УЖЕ НЕ ДАЕТЕ ЕМУ ПРОГОНЯТЬ ВАШУ КРЕДИТНУЮ ИСТОРИЮ и НЕ СООБЩАЕТЕ ЕМУ СВОЙ СОУШЛ (как бы он не просил) а просто даете ему копию репорта и просите найти лучший дил на Вашу ситуацию. Это все делается для того, чтобы избежать лишних запросов в кредитную историю, которые могут понизить Ваш скор.

Пять брокеров сообщат Вам приблизительный рейт, который Вы можете получить и максимальную сумму займа, которую Вы можете просить у банка. Разумеется, каждому из пяти брокеров надо сообщить ВСЮ информацию, которую они попросят (инком, доход за 24 месяца, место работы, и т.д.) ВСЮ КРОМЕ СОУШЛА. Соушл будет знать только первый брокер.

[Cherry29]

хорошая тема, я как раз думала о покупке дома , так много интересного..

[tancha]

Хозяин может использовать любые трюки, чтобы заставить Вас поверить в то, что дом стоит дороже. В том числе показывать липовые аппрейзалы, пусть даже и подписанные лизенцированным аппрезером.

Разумеется, тот аппрейзал, который будет представлен в банк для получения лоуна, будет перепроверен банком трижды.



а как мне рассчитать реальную цену за этот дом? т.е. то что я буду предлагать хозяину? я же не могу сказать- "600 и точка". :34:

[9999]

а как мне рассчитать реальную цену за этот дом? т.е. то что я буду предлагать хозяину? я же не могу сказать- "600 и точка". :34:

Почему нет?
Запросто. Это и есть ваш оффер. Они его могут отклонить.

Только полегче с офферами- имейте ввиду, если вы делаете оффер, то это уже ваше обязательство, если вы сделаете оффер на 600 000 и они скажут "окей", то вы ОБЯЗАНЫ уже купить дом за эти деньги, иначе они на вас могут подать в суд.

Вообще то, я бы очень порекомендовал найти себе агента,
хоть он и возьмет процента 3 комиссионных но сами вы дров наломаете, я смотрю, таких, что и на 100 000 можете попасть спокойно, лучше заплатите комиссионные и не дергайтесь.

[9999]

Я бы сказал так: 80 процентов бизнеса получают 20 процентов риал истэйт агентов. А оставшиеся 80 процентов агентов получают только 20 процентов бизнеса. О том, чтобы попасть в первую категорию в течение первых пяти лет - даже речи быть не может. Потом - может быть. Я соглашусь с тем, кто сказал, что это хорошо только как вторая работа и на перспективу.


Не забывайте и о том, что 90% получивших лицензию вообще НИЧЕГО не сделают, только попадут на деньги, и мирно остсеиваются в первый же год... А уже из оставшихся формируются ваши цифры 80-20 20-80 :)

[sayid777]

Buy Cheap Cigarettes Online products made in EU and USA.
http://www.box-cigs.com/ is proud to offer you premium cheap
Cigarettes at the best prices available online. You can Buy Cheap
Cigarettes Online at discount prices including Marlboro, Dunhill,
Benson & Hedges, Rothmans, Camel, Salem, L&M, More, Merit, Kent,
Winston, State Express 555, Davidoff, Sovereign, Kim, Cartier, Kool,
Ysl, West, Barclay, Silk Cut, Hb, Viceroy, Golden Gate, Lucky Strike,
Golden American, Eve, Peter Stuyvesant, Mild Seven, Pall Mall, Assos,
Gauloises, Rave, Muratti, Dallas, Philip Morris, President, Prince,
Monte Carlo, Vogue And Camel. Save your money and time. Buy only the
finest quality cigarettes.
BUY CHEAP CIGARETTES ONLINE with confidence at the cheapest prices
online!

Web Site: http://www.box-cigs.com/

[Floridian]

а как мне рассчитать реальную цену за этот дом? т.е. то что я буду предлагать хозяину? я же не могу сказать- "600 и точка". :34:

Мы говорим о ситуации когда клиент уже определился, какой именно дом он хочет купить и он делает целенаправленные bids. Прежде чем сделать бид, необходимо попросить риал истэйт агента или мортгидж брокера (те, в свою очередь, могут воспользоваться помощью аппрейзера) , чтобы он сделал comp search, то есть нашел максимально похожую проперти на максимально близком расстоянии проданную не более чем 6 месяцев назад. Или две-три таких проперти.

Необходимо попросить их сделать распечатку из официального источника (МЛС, т.п.) с фотографиями, ценой, характеристиками и тыкая в лицо хозяину этой бумагой, говорить, что вот мол видишь почем подобные проперти продаются, что мол я реалистично смотрю на вещи, я даю свой оффер "не с потолка", я дам тебе столько же, за сколько была продана такая же проперти, но на три, например, процента меньше, потому что рынок пошел вниз.... и т.п.

В идеале Ваш риал истейт агент must do all the talking в присутствии Вас, хозяина и агента хозяина.

Очень важный момент: чтобы хозяин понял, что Вы свою оффер не с потолка берете, что это не просто "600 тыс и точка", а что Ваш оффер основан на рисерче и анализе рынка.

Вышесказанное относится к покупке резиденшл проперти. Если проперти коммершл - там другая песня, там комп серч смысла не имеет, там цена проперти определяется исходя из прибыли, которую она будет приносить.

[Floridian]

Только полегче с офферами- имейте ввиду, если вы делаете оффер, то это уже ваше обязательство, если вы сделаете оффер на 600 000 и они скажут "окей", то вы ОБЯЗАНЫ уже купить дом за эти деньги, иначе они на вас могут подать в суд.

Не совсем верно. Нужно совершенно четко знать момент, после которого покупатель не может back off в Вашем штате. До этого момента можно говорить, блефовать и т.п. сколько угодно, а после - Вы просто лишитесь денег которые Вы положили на эскроу в качестве залога (earnest money). В суд подавать, конечно, продавец на покупателя не будет, это неслыханно, просто заберет себе залог.

Ни в один момент , до самого клоузинга, у покупателя нет ОБЯЗАТЕЛЬСТВА купить данный дом, все чем покупатель рискует - своим залогом. Продавец это отлично понимает, поэтому старается взять залог побольше, в НЙ меньше 10 тыс даже речь не идет.

Например, в штате НЙ этот момент - это после того, как покупатель поставил свою подпись на оффере и дал чек с earnest money, и адвокат продавца окешил этот чек и положил на эскроу. До этого момента покупатель может делать все что ему заблагорассудится, в т.ч. известны случаи, когда покупатель ставил подпись, давал чек, а через 5 часов звонил в свой банк и ставил стоп-пеймент на свой чек - это разрешенные методы. Часть переговоров, так сказать.


Вообще то, я бы очень порекомендовал найти себе агента,
хоть он и возьмет процента 3 комиссионных но сами вы дров наломаете, я смотрю, таких, что и на 100 000 можете попасть спокойно, лучше заплатите комиссионные и не дергайтесь.

Хорошо помнить, что агент покупателя не просто "берет себе 3 процента коммиссионных", то есть цена которую Вы платите за дом (и цена, которую получает продавец за свой дом) не зависит от наличия или отстутствия агента покупателя.

Пример: дом продается за 100 тыс. В момент выставления на продажу подписывается договор с агентом продавца, что в случае продажи 5 процентов (5000 долларов) будет отдано как "риал истэйт фии". Если дом продаст один агент, он заберет все 5000 себе, если покупатель придет со своим агентом, то агент продавца и агент покупателя просто поделят между собой эти 5000 на двоих. То есть что покупателю, что продавцу - безразлично, сколько агентов принимает участие в трансакции. Хоть пять.

Так что покупателю нанимать агента имеет смысл в любом случае. Он ничего не теряет.

[9999]

Ни в один момент , до самого клоузинга, у покупателя нет ОБЯЗАТЕЛЬСТВА купить данный дом, все чем покупатель рискует - своим залогом. Продавец это отлично понимает, поэтому старается взять залог побольше, в НЙ меньше 10 тыс даже речь не идет.

.

Вы совершенно не правы, цитирую по книге Modern Real Estate Practice, Chapter 11- "Real estate contracts":


Acceptance:

If the seller agrees to the original offer or later counteroffer exactly as it made and signs the document, the offer has been accepted. Acceptance of the offer means that the contract is formed. The licencee must advise the buyer of the seller's acceptance and obtain the approval of the parties attorneys if the contract calls for it. A duplicate original of the contract must be provided to each party.

Думаю, не нужно быть юристом, чтобы понимать - если существует контракт, то теоретически можно подать в суд за его breach. Хотя это и не часто случается (обычно удовлетворяются удержанием залога), но вполне возможно.
(надеюсь, эту часть вам цитировать не надо?)

[Floridian]

Думаю, не нужно быть юристом, чтобы понимать - если существует контракт, то теоретически можно подать в суд за его breach. Хотя это и не часто случается (обычно удовлетворяются удержанием залога), но вполне возможно.
(надеюсь, эту часть вам цитировать не надо?)

На практике происходит следующее: покупатель делает оффер, заполняя специальную форму, в которой выделено жирным шрифтом "this is not a binding contract", ставит там свою цену, риал истэйт агент передает эту бумагу покупателю, если тот соглашается на предложенную, то тоже ее подписывает и эта бумага попадает к адвокату продавца, который даже не начнет составлять контракт до тех пор, пока не получит и не окешит чек с залогом от покупателя.
Пока адвокат не окешит чек, покупатель ИМЕЕТ ПРАВО десять раз передумать.

А вот после того, как чек окешен и контракт подписан, тогда да, Вы правы, технически покупатель, конечно ОБЯЗАН купить этот дом, но на практике, если покупатель откажется, он вряд ли потеряет больше, чем оставленный залог. ОК, подаст продавец в суд, но какой судья присудит дамаджес за брич оф контракт больше чем 10 тысяч долларов? Смысла нет судиться.... Десятка и так уже в кармане у продавца...

Совет: следите, чтобы на подписываемом вами оффере было написано, что "это еще не контракт". Думайте семь раз прежде чем выписывать чек на залог. Как выписали - отступать будет нельзя.

Изредка случается, что покупатель подает в суд на "передумавшего" селлера. Но чтоб селлер подавал.... Обычно он просто оставляет себе деньги и ищет следующего покупателя... Его цель дом продать, а не обогатиться на судебных исках...

[9999]

На практике происходит следующее: покупатель делает оффер, заполняя специальную форму, в которой выделено жирным шрифтом "this is not a binding contract", ставит там свою цену, риал истэйт агент передает эту бумагу покупателю, если тот соглашается на предложенную, то тоже ее подписывает и эта бумага попадает к адвокату продавца, который даже не начнет составлять контракт до тех пор, пока не получит и не окешит чек с залогом от покупателя.
Пока адвокат не окешит чек, покупатель ИМЕЕТ ПРАВО десять раз передумать.

А вот после того, как чек окешен и контракт подписан, тогда да, Вы правы, технически покупатель, конечно ОБЯЗАН купить этот дом, но на практике, если покупатель откажется, он вряд ли потеряет больше, чем оставленный залог. ОК, подаст продавец в суд, но какой судья присудит дамаджес за брич оф контракт больше чем 10 тысяч долларов? Смысла нет судиться.... Десятка и так уже в кармане у продавца...

Совет: следите, чтобы на подписываемом вами оффере было написано, что "это еще не контракт". Думайте семь раз прежде чем выписывать чек на залог. Как выписали - отступать будет нельзя.

Изредка случается, что покупатель подает в суд на "передумавшего" селлера. Но чтоб селлер подавал.... Обычно он просто оставляет себе деньги и ищет следующего покупателя... Его цель дом продать, а не обогатиться на судебных исках...


На практике хорошо представляю себе как продавец, согласившись на такую вот оффер, которая "not binding", потом точно так же возьмет свое слово назад и продаст дом кому то другому, ибо его аcceptance на нeй тоже НИЧЕГО НЕ ЗНАЧИТ.
What you give is what you get :)

[Floridian]

На практике хорошо представляю себе как продавец, согласившись на такую вот оффер, которая "not binding", потом точно так же возьмет свое слово назад и продаст дом кому то другому, ибо его аcceptance на нeй тоже НИЧЕГО НЕ ЗНАЧИТ.
What you give is what you get :)

Я не совсем понимаю, что именно Вас не устраивает в американских законах и обычаях о продаже недвижимости.

Тонкостей много, но все что надо знать покупателю по поводу этой части - это то, что можно делать любые офферы, устные и письменные, это ни к чему не обязывает до тех пор, пока не окешен его, покупателя, чек с earnest money. (Это в НЙ, в других штатах могут быть свои законы и обычаи).

Если Вас интересует до какого момента продавец может отказаться от сделки - то это момент когда он поставил подпись на контракте. (не путать контракт с оффером - это два разных документа, первый байндинг, второй не байндинг).

Штука в том, что продавец-то не дает покупателю никаких залогов, и если продавец передумал продавать после того, как поставил свою подпись на контракте, то тут уж конечно покупатель будет его судить. Хотя я лично не слышал о выигрышах подобных дел, но это вполне вероятно.

А в случае если покупатель передумал - то продавец, на законных основаниях забрав себе залог, не подает в суд. Подразумевается, что размер дамаджес от возможно неисполненного контракта продавец уже оценил в сумму залога. Ни один судья не присудит ему больше

[9999]

Я не совсем понимаю, что именно Вас не устраивает в американских законах и обычаях о продаже недвижимости.



Ну например то, что я изучал эти законы и они сильно расходятся с вашей интерпретацией.



Тонкостей много, но все что надо знать покупателю по поводу этой части - это то, что можно делать любые офферы, устные и письменные, это ни к чему не обязывает до тех пор, пока не окешен его, покупателя, чек с earnest money. (Это в НЙ, в других штатах могут быть свои законы и обычаи).

Я ведь уже приводил цитату о том, что оффер- это и есть binding contract, конечно, можно избежать обязательств, если отметить это в самой оффер отдельным образом, но тогда обязательства не существуют с обоих сторон, неизвестно, кому это более выгодно, особенно если вы делаете оффер на сумму ниже рыночной стоимости.

Простой пример- дом выставлен за 1 000 000, реально он стоит столько же, вы делаете оффер на 900 000 и ХОЗЯИН ЕЕ ПРИНИМАЕТ, далее вы радостно готовите earnest money deposit, а он вам говорит "я тут подумал, и передумал"- кому это выгодно, вам или ему?

Кстати, при трансакциях никаких депозитов по закону вообще не обязательно, это чисто договорной элемент.

Вот еще цитата, на всякий случай:


As soon as the seller accepts a written offer, the document becomes a legally binding contract known as a contract of purchase, or purchase agreement according to location or jurisdiction.

http://mortgage-x.com/library/offer.htm





Если Вас интересует до какого момента продавец может отказаться от сделки - то это момент когда он поставил подпись на контракте. (не путать контракт с оффером - это два разных документа, первый байндинг, второй не байндинг).

Меня ничто не интересует, я занимаюсь недвижимостью профессионально, сам могу много чего об'яснить.
Чем тут и занимаюсь, кстати.

[tancha]

вопрос по теме - как можно быстро наростить скор до экселента, если у меня он гуд.

спасибо.
:34:

[tancha]

Простой пример- дом выставлен за 1 000 000, реально он стоит столько же, вы делаете оффер на 900 000 и ХОЗЯИН ЕЕ ПРИНИМАЕТ, далее вы радостно готовите earnest money deposit, а он вам говорит "я тут подумал, и передумал"- кому это выгодно, вам или ему?



а если дом на самом деле стоит меньше? и я предложила, предположим 700, что тогда? хозяин откажет и все?:34:

[Floridian]

Я ведь уже приводил цитату о том, что оффер- это и есть binding contract, конечно, можно избежать обязательств, если отметить это в самой оффер отдельным образом, но тогда обязательства не существуют с обоих сторон, неизвестно, кому это более выгодно, особенно если вы делаете оффер на сумму ниже рыночной стоимости.

Кому выгодно чтобы на оффере было написано что он "лигалли нот байндинг"? В первую очередь покупателю, так как в большинстве случаев покупатель одновременно делает офферы на несколько пропертиз, и смотрит, насколько низко может продавец спуститься. Это очень хорошая тактика, лучше чем ждать по неделе ответа на каждый дом.

Да пусть даже не будет на оффере написано, что он лигалли байндинг. Вы всерьез полагаете, что продавец может заставить покупателя купить свой дом (или хотя бы подать в суд на дамаджес) на основании всего лишь ОФФЕРА, т.е. бумажки, подписанной на капоте машины в присутствии только риал истэйт агента? Да любой судья такой кейс диссмисс. Другое дело - контракт: он подписывается в присутствии адвоката (НЙ) или по крайней мере (в других штатах) нотариуса.

Да, в Америке есть чрезмерная привычка подавать в суд друг на друга. Но она не настолько гипертрофирована...

Приходите ко мне домой завтра, напьемся и после двадцать первой стопки я подпишу бумагу, что продам Вам свой дом за 10 долларов. Ну принесете в ее в суд, ну кто Вас там серьезно слушать будет? Оффер именно такая бумага, но на всякий случай я советую писать "not legally binding".






Кстати, при трансакциях никаких депозитов по закону вообще не обязательно, это чисто договорной элемент.

Возможно, в Вашем штате. В НЙ по закону надо что-то "положить на контракт". Например, один доллар.

В Вашей ссылке я не совсем понял, как один document (written offer) становится другим document (offer to purchase). Это два разных документа. Один - одностраничный, другой может содержать 200 страниц. Когда имеются обе подписи на первом документе, начинается составление второго... но один в другой не переходит...

[Floridian]

вопрос по теме - как можно быстро наростить скор до экселента, если у меня он гуд.

спасибо.
:34:

На этот вопрос невозможно ответить не видя кредит репорта. Нет двух одинаковых репортов :)
Но если говорить про "быстро"... Если Вы сейчас несете большой баланс на кредитках и сразу выплатите все до нуля - скор может подпрыгнуть.

[tancha]

На этот вопрос невозможно ответить не видя кредит репорта. Нет двух одинаковых репортов :)
Но если говорить про "быстро"... Если Вы сейчас несете большой баланс на кредитках и сразу выплатите все до нуля - скор может подпрыгнуть.

а если практически все выплачено?

тратить "ощутимо"и на след месяц полностью выплачивать?
а если я возьму авто в лиз?
это усугубит положение? как предполагаю, результат с этого будет где-то через пол года?

[9999]

В Вашей ссылке я не совсем понял, как один document (written offer) становится другим document (offer to purchase). Это два разных документа. Один - одностраничный, другой может содержать 200 страниц. Когда имеются обе подписи на первом документе, начинается составление второго... но один в другой не переходит...


Оффер- это не одна страница с цифрой, почитайте вот здесь, к примеру:


The offer is much more complicated than simply coming up with a price and saying, "This is what I’ll pay." Because of the huge dollar amounts involved, especially in today’s litigious society, both you and the seller want to build in protections and contingencies to protect your investment and limit your risk.

In an offer to purchase real estate, you include not only the price you are willing to pay, but other details of the purchase as well. This includes how you intend to finance the home, your down payment, who pays what closing costs, what inspections are performed, timetables, whether personal property is included in the purchase, terms of cancellation, any repairs you want performed, which professional services will be used, when you get physical possession of the property, and how to settle disputes should they occur.

http://www.realestateabc.com/homebuying/offer.htm


Там дальше об'ясняется, что еще нужно упомянуть в оффере и каким образом:
http://www.realestateabc.com/homebuying/contingencies.htm
http://www.realestateabc.com/homebuying/earnest.htm
http://www.realestateabc.com/homebuying/closing.htm
http://www.realestateabc.com/homebuying/transfer.htm
http://www.realestateabc.com/homebuying/property.htm

(конечно, если подготавливать ее профессионально, а не дядя Вася сосед на листочке из блокнота напишет цифру, и подпись, про not legally binding :) )

[9999]

вопрос по теме - как можно быстро наростить скор до экселента, если у меня он гуд.

спасибо.
:34:

1) Проследите, чтоб на всех кредитках у вас была выплачена как минимум половина лимита.
2) Уменьшите свой долг до минимума, лучше- до нуля, но продолжайте пользоваться кредитками, выплачивая все каждый месяц.
3) Не просите нового кредита
4) Не закрывайте кредитных карт.

Если очень хочется еще быстрее, можете взять в долг крупную сумму и вскоре выплатить, и так несколько раз.




а если дом на самом деле стоит меньше? и я предложила, предположим 700, что тогда? хозяин откажет и все?:34:

Вы будете удивлены, но иногда дома продают дешевле, чем они на самом деле стоят.
И чаще, чем вы, возможно думаете.

[Floridian]

а если практически все выплачено?

тратить "ощутимо"и на след месяц полностью выплачивать?
а если я возьму авто в лиз?
это усугубит положение? как предполагаю, результат с этого будет где-то через пол года?

Я не совсем понял, как скоро Вы собираетесь покупать. Если Вы уже нашли конкретную проперти и делаете офферы, и готовы купить завтра, если только селлер даст хорошую цену - то уже поздно "чинить" кредит. Остается использовать тот кредит, который есть....

Все что бы Вы ни сделали, будет иметь эффект не раньше чем через дней 60.

Если покупаете совсем скоро, то ни в коем случае не оформлять лиз на машину до покупки. От этого скор упадет значительно. Не давайте никому делать запросы в Ваш кредитный репорт кроме одного брокера, как я выше описывал. Воздержитесь от любых действий, при которых посылается запрос, в т.ч. покупка иншурнса на машину, селлфона и т.д.
Какой, собственно, скор-то?

[Floridian]

Оффер- это не одна страница с цифрой, почитайте вот здесь, к примеру:



Ох уж мне это теоретизирование. Разумеется, все эти детали кроме пожалуй how to settle a dispute should they occur (это будет написано в контракте), присутствуют в оффере. И на это достаточно одной страницы.

Сколько страниц было в offer to purchase на последний дом, который Вы продали?

На офферах, которые делают Ваши покупатели, написано, что они нот лигалли байндинг?

[9999]

Ох уж мне это теоретизирование. Разумеется, все эти детали кроме пожалуй how to settle a dispute should they occur (это будет написано в контракте), присутствуют в оффере. И на это достаточно одной страницы.

Сколько страниц было в offer to purchase на последний дом, который Вы продали?

На офферах, которые делают Ваши покупатели, написано, что они нот лигалли байндинг?


Я занимаюсь коммерческой недвижимостью.

В любом случае, с темой знаком не понаслышке. Вы, как я понимаю, домов тоже не продаете.

[Floridian]

Вы, как я понимаю, домов тоже не продаете.

:) Неправильно понимаете. Продаю. Правда последний давно - в июне. Сейчас слоу.
Сейчас, конечно, на только продаже не заработаешь... В основном мортгиджи и рифайнансы делаем. Но я верю, что скоро дома начнут менять владельцев, по низкой цене или по высокой - это неважно и заработки будут.

[бубенчиков]

Aug Existing Home Sales
Aug 6.30M
Jul 6.33M
А ожидалось падение в Августе - 6.20M


================================================== =========

WASHINGTON (Dow Jones)--Sales of previously owned homes in the U.S.
fell less than expected in August, as prices fell compared with a year
earlier, the National Association of Realtors said Monday.
Home resales fell to a 6.30 million annual rate, a 0.5% decrease
from July's unrevised 6.33 million annual pace.
-------------------------------------------------------------------

Ага, а что я говорил, новые дома падают сильнее чем старые дома. Таким образом мы тормозим не быстро а медленно, соответсвенно надежды на существенное падение цен с целью покупки очень маловероятно.

[Cherry29]

Вы будете удивлены, но иногда дома продают дешевле, чем они на самом деле стоят.
И чаще, чем вы, возможно думаете.[/QUOTE]

Можно с етого места поподробнее, почему/и где/ дома продают дешевле чем они стоют на самом деле? ну хоть пару слов..если можнА..

[tancha]

Вы будете удивлены, но иногда дома продают дешевле, чем они на самом деле стоят.
И чаще, чем вы, возможно думаете.

Можно с етого места поподробнее, почему/и где/ дома продают дешевле чем они стоют на самом деле? ну хоть пару слов..если можнА..[/QUOTE]

я так полагаю, что хозяин просит , например, 600, думая чо на этом наживётся. а получается, что реальная цена дома все 700, а хозяин и не догадывался.

это так, или я ошибаюсь?

[klukva]

Вы будете удивлены, но иногда дома продают дешевле, чем они на самом деле стоят.
И чаще, чем вы, возможно думаете.

Можно с етого места поподробнее, почему/и где/ дома продают дешевле чем они стоют на самом деле? ну хоть пару слов..если можнА..[/QUOTE]
не читала весь топик, но приведу личный пример покупки нашего дома. Три года назад покупали дом, выбрали нам понравившийся раён и [subdivision] вроде бы нормальный был. Короче дом стоял на маркете за $175.000, в итоге после небольших торгов мы его купили за $141.000. Нам [loan officer] сразу сказала, что у нас очень большое [equty], так как [apprisal] оценивает дом в $175.000. В чем оказалась проблема хозяев, у которых мы купили дом. Они переехали в другой штат по работе и целый год немогли продать дом, в новом штате они уже купили дом и им пришлось почти пол года платить два мортгича, сами понимаете очень сложно платить за два дома сразу. А проблема дома была в том, что у дома сзади очень большая территория, но непроходимого леса. Дом находиться на возвышенности и сплошной лес, нам понравилось, нам сзади ярд не нужен, те етот лес принадлежит нам, а американцам многим нужно [flat backyard], что бы [playground] можно было поставить, что бы дети игрались и тд. А нам не нужно было, да и траву в семье некому косить, поетому меня такой вариант устроил. Кстати о доме: три бедрума, три полные ванные с туалетом, дом по размеру 2400сф, [full basement], выход на [yard] с подвала, гараж на две машины. Вообще обычный американский вариант.

[9999]

Можно с етого места поподробнее, почему/и где/ дома продают дешевле чем они стоют на самом деле? ну хоть пару слов..если можнА..

Да масса причин может быть:

1) Хозяин продает сам ("for sale by the owner"), и понятия не имеет, что его дом на самом деле дороже.

2) Хозяину нужно срочно переезжать, у него работа в другом месте, либо его вообще департируют из страны...


3)срочно нужны деньги, - весь в долгах, на платы по моргеджу не хватает, мало ли что...

В нынешних условиях дома стоят на продаже по году, не у всех есть возможность столько ждать.

[Cherry29]

Да масса причин может быть:

1) Хозяин продает сам ("фор сале бы тхе ощнер"), и понятия не имеет, что его дом на самом деле дороже.

2) Хозяину нужно срочно переезжать, у него работа в другом месте, либо его вообще департируют из страны...


3)срочно нужны деньги, - весь в долгах, на платы по моргеджу не хватает, мало ли что...

В нынешних условиях дома стоят на продаже по году, не у всех есть возможность столько ждать.
спасибо, возьмём на заметку, хорошая идея..

[бубенчиков]

спасибо, возьмём на заметку, хорошая идея..
Да но тут не надо забывать, что такой дом сразу же попадает на заметку шустрым риэлторам, ещё до того как вы его сможете посмотреть. А риэлтор уже вам всё объяснит и, что дом в принципе не может быть продан за такие маленькие деньги.

[Cherry29]

Да но тут не надо забывать, что такой дом сразу же попадает на заметку шустрым риэлторам, ещё до того как вы его сможете посмотреть. А риэлтор уже вам всё объяснит и, что дом в принципе не может быть продан за такие маленькие деньги.
да я шустрая, когда мне надо..

[vica]

у меня вопросик, извините если не совсем в тему

Нам нужно временное жилье (от 1-2 мес.) по приезду в сша. Если предлагается 'to take over our lease' в квартирном здании по той же цене, что и предлагается на данный момент в этом же доме, то можно ли рассчитывать на понижение цены? Люди хотят съехать на пару месяцев раньше окончания срока их аренды. На сколько меньше чем просят уместно предложить?

[бубенчиков]

у меня вопросик, извините если не совсем в тему

Нам нужно временное жилье (от 1-2 мес.) по приезду в сша. Если предлагается 'to take over our lease' в квартирном здании по той же цене, что и предлагается на данный момент в этом же доме, то можно ли рассчитывать на понижение цены? Люди хотят съехать на пару месяцев раньше окончания срока их аренды. На сколько меньше чем просят уместно предложить?
Если на 1-2 мес, то примерно на недельную оплату. Это тот срок по которому обычно находят "sublease" дав объявление в газету.
Если это в большом городе. Больше вряд ли вам уступят так как невыгодно будет.

[Floridian]

у меня вопросик, извините если не совсем в тему

Нам нужно временное жилье (от 1-2 мес.) по приезду в сша. Если предлагается 'to take over our lease' в квартирном здании по той же цене, что и предлагается на данный момент в этом же доме, то можно ли рассчитывать на понижение цены? Люди хотят съехать на пару месяцев раньше окончания срока их аренды. На сколько меньше чем просят уместно предложить?

Будьте очень осторожны с sublease и с объявлениями на интернете, особенно если "сами вы не местные".

Начиная с того, что это может оказаться обычный скам (то есть человек заберет у Вас деньги за 2 месяца вперед, вручив ключ от апартмента к которому он не имеет ни малейшего отношения) и заканчивая тем, что саблиз сам по себе (то есть договор между двумя жильцами без участия хозяина) может быть нелегальным в том месте, куда Вы едете. В обоих случаях Вам потом будет уже не до ста долларов, которые Вы "съэкономили".

Не зная всех обстоятельств Вашего переезда в Америку, трудно что-то посоветовать. Но обычно, если у Вас никого здесь вообще нет - лучше всего забронировать и снять мотель на месяц - и тут уже на месте осмотреться. Когда платите за мотель по неделям - это обычно недорого, ну долларов 150-200 в неделю.