Недвижимость в США

[Floridian]

в лонг бич новые дома уже 3 года полупустые стоят
даже "афордабл" уже не продается

А почему билдеры эти дома не отрентовывают? Рентал маркет плохой? Или там только односемейные дома? У нас в Бруклине все что не смогли продать к январю 2008 - отрентовали и в ус не дуют. Рент разумеется платит за моргидж и еще остается. Как маркет опять станет нормальным - выкинут жильцов и начнут продавать.

Сейчас у нас строят только ренталы...

[zgorynych]

А почему билдеры эти дома не отрентовывают? Рентал маркет плохой? Или там только односемейные дома? У нас в Бруклине все что не смогли продать к январю 2008 - отрентовали и в ус не дуют. Рент разумеется платит за моргидж и еще остается. Как маркет опять станет нормальным - выкинут жильцов и начнут продавать.

Сейчас у нас строят только ренталы...

Такие ренты только в немногих местах. В соновном по Америке рент примерно 1/2 расходов строителя. Им при рецессии кирдык по любому. А так же строителкьные лоуны не дают такой возможности без согласия лендера а брать 30 лет фиксд не один строитель не будет. Банкротство дешевле. Потом открывают новую фирму "на имя дяди" и вперед по следующему кругу.

[untamed]

Такие ренты только в немногих местах. В соновном по Америке рент примерно 1/2 расходов строителя. Им при рецессии кирдык по любому. А так же строителкьные лоуны не дают такой возможности без согласия лендера а брать 30 лет фиксд не один строитель не будет. Банкротство дешевле. Потом открывают новую фирму "на имя дяди" и вперед по следующему кругу.

в этом случае клиент может оформить лоун на себя; it called construction to perm (permanent) loan. It starts as a regular construction loan, and than it modifies into a permanent.

[zgorynych]

в этом случае клиент может оформить лоун на себя; it called construction to perm (permanent) loan. It starts as a regular construction loan, and than it modifies into a permanent.

А кто в роли "клиента"? Билдер? А если у него 10 пустых таунхаузов? :confused:

Банк больше чем под 3/4 рента не даст. Т.е. при ренте 2,000 минус расходы банк даст билдеру 100К макс в лучшем случае. Вы думаете билдеру таунхауз стоил 100К построить? Если да то рент в том районе не будет больше 1,000. Т.е. тогда банк даст 50К. И так по спирали вниз.

[Floridian]

А кто в роли "клиента"? Билдер? А если у него 10 пустых таунхаузов? :confused:

Банк больше чем под 3/4 рента не даст. Т.е. при ренте 2,000 минус расходы банк даст билдеру 100К макс в лучшем случае. Вы думаете билдеру таунхауз стоил 100К построить? Если да то рент в том районе не будет больше 1,000. Т.е. тогда банк даст 50К. И так по спирали вниз.

Не совсем понял Ваши вычисления. Но у нас делают так: купили пустой лот за 200 тыс, плюс потратили еще 300 тыс на постройку. Хотели продать за 700 и поиметь 200 тыс навара. Не получилось.

Далее дом перефинансируется с констракшн лоуна (или хард мани лоуна) на обычный 30 лет фикст (ну валью-то в доме 700 тыс есть!) под 80 или даже 70 процентов ЛТВ, соответственно пеймент на 500 тысяч долга получается грубо 4000, а рент приходит с трех юнитов 5000. Ну и билдер holds on за этот дом столько времени, сколько необходимо. Хоть еще 10 лет.

Насколько я понимаю, с односемейными домами такое конечно не пройдет, но с малтифамили - очень даже просто. Особенно когда 3-4 юнита или больше.

И не имеет значения сколько у билдера таунхаузов таким образом перефинансированных. Хоть десять, хоть сто.

[Floridian]

Банкротство дешевле. Потом открывают новую фирму "на имя дяди" и вперед по следующему кругу.

Банкротства среди девелоперов у нас есть. Но никто новые фирмы не открывает.... Вообще никто не строит 1-2-3-4 семейные дома. Только ренталы. От 20 юнитов и выше.

Последний тренд - это делать gut rehab. Благо "разбитые" дома достаются по цене пустого лота, даже дешевле, но построить на пустом лоте - это 250 долларов за ск фит, а отреставрировать существующий дом - 60 долларов за ск фит. Поэтому смысл есть. Я за лето два таких дома-shell продал. Девелоперы закрылись за две недели, ол кеш, и коммишн по 10 процентов заплатили (в процентах это много, а в деньгах - как обычно). А обычные дома обычным людям у меня что-то перестали продаваться...

Фишка в том что строители не могут не строить. Ну если 33-й год конечно не нагрянет. Что-то они всегда будут строить...

[zgorynych]

Не совсем понял Ваши вычисления. Но у нас делают так: купили пустой лот за 200 тыс, плюс потратили еще 300 тыс на постройку. Хотели продать за 700 и поиметь 200 тыс навара. Не получилось.

Далее дом перефинансируется с констракшн лоуна (или хард мани лоуна) на обычный 30 лет фикст (ну валью-то в доме 700 тыс есть!) под 80 или даже 70 процентов ЛТВ, соответственно пеймент на 500 тысяч долга получается грубо 4000, а рент приходит с трех юнитов 5000. Ну и билдер holds on за этот дом столько времени, сколько необходимо. Хоть еще 10 лет.

Насколько я понимаю, с односемейными домами такое конечно не пройдет, но с малтифамили - очень даже просто. Особенно когда 3-4 юнита или больше.

И не имеет значения сколько у билдера таунхаузов таким образом перефинансированных. Хоть десять, хоть сто.

Какой валью в 700К? Если бы был валью 700К то был бы и покупатель за 700К и делов то. Когда билдер и за свои 500К не может сдыхаца от постройки как сегодня.

Вам бы писать фантастические расказы...

Потому что билдер думал что получит 700к на пике маркета? Никого не харэ сколько дом ему стоил построить. Если другой билдер через квартал кирдык и банк его 3х юнитный таунхауз на форкложуре продал за 400К то какой банкир в здравом уме даст вашему билдеру пёрм лоун из расчёта 700КХ80% ЛТВ? В лучшем случае 400КХ80% (и это в лучшем случае). А билдер УЖЕ потратил 500К лоун чтобы построить и лоун дю максимум через 6 мес а то и раньше если банкир под давлением Феда избавица от нонперформинг дэд вэйт лоунз. Билдер что доложит свои 180К к банковским 320К чтобы закрыть констракшён лоун?

Походите по аукционам, поговорите с банкирами и билдерами в вашем районе перед тем как выставлять такие фантазии как "расчёты" здесь. Не позорьте нашу профессию и вашу лицензию (если вы на самом деле лицензированый брокер)

[zgorynych]

Банкротства среди девелоперов у нас есть. Но никто новые фирмы не открывает.... Вообще никто не строит 1-2-3-4 семейные дома. Только ренталы. От 20 юнитов и выше.

Последний тренд - это делать gut rehab. Благо "разбитые" дома достаются по цене пустого лота, даже дешевле, но построить на пустом лоте - это 250 долларов за ск фит, а отреставрировать существующий дом - 60 долларов за ск фит. Поэтому смысл есть. Я за лето два таких дома-shell продал. Девелоперы закрылись за две недели, ол кеш, и коммишн по 10 процентов заплатили (в процентах это много, а в деньгах - как обычно). А обычные дома обычным людям у меня что-то перестали продаваться...

Фишка в том что строители не могут не строить. Ну если 33-й год конечно не нагрянет. Что-то они всегда будут строить...

Чё за халява такая - 60 за фут рихаб шелла? У нас сегодня 100+ не меньше. Ну может 90 за тяп-ляп рихаб. Когда я начинал в 1985 бэйсик рихаб делался за 50-60/фут. Средний 70-75. Хороший - 85-90. Но это 20 лет назад. :confused:

[Floridian]

Какой валью в 700К? Если бы был валью 700К то был бы и покупатель за 700К и делов то. Когда билдер и за свои 500К не может сдыхаца от постройки как сегодня.

Вам бы писать фантастические расказы...

Потому что билдер думал что получит 700к на пике маркета? Никого не харэ сколько дом ему стоил построить. Если другой билдер через квартал кирдык и банк его 3х юнитный таунхауз на форкложуре продал за 400К то какой банкир в здравом уме даст вашему билдеру пёрм лоун из расчёта 700КХ80% ЛТВ? В лучшем случае 400КХ80% (и это в лучшем случае). А билдер УЖЕ потратил 500К лоун чтобы построить и лоун дю максимум через 6 мес а то и раньше если банкир под давлением Феда избавица от нонперформинг дэд вэйт лоунз. Билдер что доложит свои 180К к банковским 320К чтобы закрыть констракшён лоун?

Походите по аукционам, поговорите с банкирами и билдерами в вашем районе перед тем как выставлять такие фантазии как "расчёты" здесь. Не позорьте нашу профессию и вашу лицензию (если вы на самом деле лицензированый брокер)

Ну это я оставлю без комментариев

Валью-то дается по comparable properties, а не по тому сколько потрачено на строительство или какой рент-ролл. Я же говорю о резиденшл домах 2-3-4 фамили. Валью по этому способу оценки (а именно его применяют банки) есть, а вот продажи упали. Именно продажи упали, а не цены. А валью в 700 тыс правильное, потому что при 20% даунпейменте там позитив кеш флоу будет. Но только нужно чтобы 20% были настоящие, а не "нарисованные" на "show check".

Покупателя нет на 700 тыс просто потому что люди думают что цены и дальше будут падать, вот и не покупают. Ну подождут еще 6-12 месяцев и начнут покупать опять. По тем же ценам. Благо у большинства девелоперов есть возможность не сливать эти дома за копейки.

У нас в Бруклине подобные дома не уходят на аукционах за 400, их банк не отдает за 400. Они upset price ставят 650, а когда никто не делает бидов - просто забирают себе. Заколачивают окна, и держатся за них.

[Alechko]

А почему билдеры эти дома не отрентовывают? Рентал маркет плохой? Или там только односемейные дома? У нас в Бруклине все что не смогли продать к январю 2008 - отрентовали и в ус не дуют. Рент разумеется платит за моргидж и еще остается. Как маркет опять станет нормальным - выкинут жильцов и начнут продавать.

Сейчас у нас строят только ренталы...

рент еще глубже...