Продажа дома

[Floridian]

Прям атракцион "неслыханная жадность"..

А для кого он живет-то?

Ты пошутил...ага... Манхэттен - это такой райончик в НЙ, где ван-бедрум хаты за пару миллионов - не редкость.
http://www.corcoran.com/property/lis...stingID=904948

"Мораль" истории была в том, что чувак так же как и ты считал на протяжении 20 лет, что цены в Манхэттэне слишком высокие и так и не купил жилье там для себя. (Хотя, разумеется, сейчас признает, что ошибался).
Но эта точка зрения не мешала ему покупать недвижимость в радиусе 200 миль от НЙ в регионах с позитив кэш флоу и ростом цен 200-300 процентов за 20 лет, (а не в 500 процентов за 20 лет, как в Манхэттэне, на зато позитив кэш флоу ожидать первые десять лет не приходится).
По мне, так он прав: если считаешь, что в Манхеттэне (или в твоем случае - в Калифорнии) что-то покупать слишком рискованно, ну кто ж виноват что ты в таком месте живешь - можешь купить и поиграть с меньшим риском недвижимостью в другом штате - а такая возможность всегда есть. Если "рентовать лучше чем купить" сейчас по твоему мнению работает в Калифорнии, то в других местах обычно лучше купить...

[Alechko]

....а не в 500 процентов за 20 лет, как в Манхэттэне, ...

а здесь другая инфа
http://www.manhattan-institute.org/html/cr_39.htm


и кто прав? :umn:

[9999]

На тему недвижимости, тем, кто не верит, что цены падают:

Sales of existing homes fell 4.09% compared to last month, dropping to an annual sales pace of 6.33 million homes. Compared to last year, though? Sales are down 11.22%

Partly because homes are selling more slowly, inventory is stacking up. At the end of June there were 3.856 million homes on the market. Compared to last year, that is a whopping increase in supply of almost 40% when only 2.756 million homes were on the market.......


Compared to last year, sales were down 11.22% in the nation as a whole, down 6.99% in the South, 10.06% in the Midwest, down 12.5% in the Northeast and down 18.01% in the West.
....

Nationally, the median average sales price increased a slight .88% over last year at the same time. Regionally, prices increased by 3.23% in the South, but declined everywhere else - by .29% in the West, .56% in the Midwest, and 2.13% in the Northeast.

Источник:
http://www.realestateabc.com/outlook.htm

[CCPC]

На тему недвижимости, тем, кто не верит, что цены падают:



Источник:
http://www.realestateabc.com/outlook.htm

Все эти цифры относительны.Сейлз упали на 12%? Да,но в сравнении с предыдущим годом.Для справки.Предыдущий год был ЛУЧШИМ за последние 15 лет точно.О чём это говорит? Даже если продажи замедлелись,этот год ожидается ТРЕТЬИМ по количеству продаж за те же 15 лет.В абсолютных показателях это очень круто.В твоей же ссылки сказано,чти кое где цены даже растут.А падение на 0.29% вообще не серьёзно.Больше смахивает на сезонные колебания.Тут многие говорят о Калифорнии.В Лос Анжелесе цены обезумевшие.Все пишут,что крах уже начался.Так вот.Это может с точки зрения продавца,зависшего со своим проперти.В реале,хрен тут цены падают.Если ТЫ хочешь купить,и в нормальном районе,то НИЧЕГО дешевле не стало.Может и не растёт.Но и не дешевеет.Сам смотрю проперти,жду падения.Хрен что меняется.В некоторых районах даже продолжает рости.

[Floridian]

а здесь другая инфа
http://www.manhattan-institute.org/html/cr_39.htm


и кто прав? :umn:

Вообще-то в Вашей ссылке написано, что темпы роста на недвижимость в Манхеттене превышают темпы роста недвижимости по стране в два раза. Я не нашел там информации, на сколько увеличилась стоимость дома в среднем за 20 или 30 лет.
В той ссылке, что я приводил
http://www.ofheo.gov/media/pdf/2q04hpir.pdf
говорится, что в штате НЙ (в целом по штату) цены за 24 года выросли на 400 процентов, я догадываюсь, что в Манхэттэне может быть и 500. Возможно, меньше за счет того, что недвижимость там изначально дорогая была. Я не специалист по Манхэттену, я думаю, что там нет места для долгосрочной инвестиции, там люди все больше краткосрочной занимаются: типа вчера купил за миллион, сегодня продал на 50 тыс дороже, 20 тысяч за две недели заработал...
Возможно, что там даже дешевле 20 лет снимать, чем платить бешеный могтгидж... Но опять-таки, многим людям больше нравится владеть кондо, в котором они живут, не зависеть от лендлорда и т.п., а уж какой возврат они получат прожив в нем 20 лет, их не очень заботит.
Короче пойнт в том, что если страшно делать инвестмент в местах типа Манхэттена или Калифорнии (я лично побаиваюсь того рынка), то полно мест, где можно делать вполне безопасный инвестмент. Ну а если уж живешь в Калифорнии и хочешь купить там недвижимость чтобы жить в ней - то возврат на инвестмент как правило не есть primary concern - так что "покупать или рентовать" - дело хозяйское...

[Floridian]

Может и не растёт.Но и не дешевеет.Сам смотрю проперти,жду падения.Хрен что меняется.В некоторых районах даже продолжает рости.

СмОтрите? Делайте офферы, делайте. Такие, какие считаете нужным. "Цены упали" или "не падают" - это очень общее выражение. Каждого-то интересует конкретный дом... Я вижу, что у многих продавцов нервишки пошаливать начали... Того и гляди поддадутся... на провокацию.... Проверяйте, как долго дом стоит на маркете, чем дольше - тем смелее Ваш оффер. Сейчас сам иду делать оффер на 15 процентов ниже от аппрэйзл валью, и еще буду просить concession for repairs от селлера на 20 тысяч.... Дом на маркете 11 месяцев... Посмотрим как получится....

[CCPC]

Дом на маркете 11 месяцев... Посмотрим как получится....

Удачи.;) Но хочу сказать,что у нас дома по 11 месяцев на маркете не стоят.Пока.

[Alechko]

Вообще-то в Вашей ссылке написано, что темпы роста на недвижимость в Манхеттене превышают темпы роста недвижимости по стране в два раза. Я не нашел там информации, на сколько увеличилась стоимость дома в среднем за 20 или 30 лет.
В той ссылке, что я приводил
http://www.ofheo.gov/media/pdf/2q04hpir.pdf
говорится, что в штате НЙ (в целом по штату) цены за 24 года выросли на 400 процентов, я догадываюсь, что в Манхэттэне может быть и 500. Возможно, меньше за счет того, что недвижимость там изначально дорогая была. Я не специалист по Манхэттену, я думаю, что там нет места для долгосрочной инвестиции, там люди все больше краткосрочной занимаются: типа вчера купил за миллион, сегодня продал на 50 тыс дороже, 20 тысяч за две недели заработал...
Возможно, что там даже дешевле 20 лет снимать, чем платить бешеный могтгидж... Но опять-таки, многим людям больше нравится владеть кондо, в котором они живут, не зависеть от лендлорда и т.п., а уж какой возврат они получат прожив в нем 20 лет, их не очень заботит.
Короче пойнт в том, что если страшно делать инвестмент в местах типа Манхэттена или Калифорнии (я лично побаиваюсь того рынка), то полно мест, где можно делать вполне безопасный инвестмент. Ну а если уж живешь в Калифорнии и хочешь купить там недвижимость чтобы жить в ней - то возврат на инвестмент как правило не есть primary concern - так что "покупать или рентовать" - дело хозяйское...

read...
Introduction

To many, the high price of Manhattan real estate may seem like a permanent feature of the city’s economy. But this static view of the city is false. The past 20 years have seen a remarkable explosion in the price of Manhattan apartments. In 1980, according to the U.S. Census, the median value of an owner-occupied housing unit in Manhattan in 2002 dollars was $245,633. In 2000, the median value was $377,246, implying an average annual compounded real appreciation rate of 2.2 percent.

[Leon93]

Ну действительно, 2% не совсем хороший результат инвестмента.
Но вот что интересно: Банк наварился 6-8%( а то и больше включая всякие фии)
Брокеры получили десятки тыщ.
Государство всякие налоги..

Т.е если личного кеша нет- прибыль не оправдывает риска. Исключая конечно слуцаев перестроийки, но как я понял расчет на рост цен только идет. А это просто инфляция и ничего больше.

[Floridian]

read...
Introduction

To many, the high price of Manhattan real estate may seem like a permanent feature of the city’s economy. But this static view of the city is false. The past 20 years have seen a remarkable explosion in the price of Manhattan apartments. In 1980, according to the U.S. Census, the median value of an owner-occupied housing unit in Manhattan in 2002 dollars was $245,633. In 2000, the median value was $377,246, implying an average annual compounded real appreciation rate of 2.2 percent.

Во-первых, тут говорится о ценах в среднем по Манхеттену. Это такая же бессмыслица, как средняя температура тела у больных в отдельно взятой палате: у пятерых на 3 градуса ниже - они умирают от ослабления, у пятерых на 3 градуса выше - они умирают от горячки. А медсестра рапортует, что средняя температура по палате 36.6.....
В Манхэттене есть обширные черные районы типа Гарлема, где нет никакого аппрешиэйшн. А на Ист 86 аппрешиэйшн идет полным ходом....

Во-вторых, тут говорится, что о цене с поправкой на инфляцию. То есть цена на юнит в 1980 году была не 245,633, а гораздо ниже в реальных долларах. Какая - не говорится. Рассчитывая СиДи под 5 процентов годовых на тридцать лет, мы не учитывали инфляцию. Еще неизвестно, каков бы доход по СиДи оказался, если бы мы инфляцию в расчет приняли. Может, и меньше 2.2 процента. Так что давайте никаких инфляций в расчет не принимать, иначе это слишком усложнит вычисления.