Недвижимость: покупать/продовать?(флуд не уместен)

[9999]

Я посчитал.

Девяткин прав.
Я тоже прав

Девяткин
-----------------
Живёт в апартменте
аренда -14400 в год
CD на 4% +175,000

Через 10 лет
аренда повышалась на 4% в год
CD приносило 4% годовых

CD = +249,079.57
rent = -172,887.94

Доход = 76191.62



Бубенчиков
-----------------
Купил Townhouse в Чикаго

Downpayment = -175,000
Mortgage = -200,000
Property = +375,000

Через 10 лет
Property в течении 10 лет повышалась на 4%
Mortgage долг примерно остался -200000 поскольку сначала платятся проценты

Property value = +533,741.93
Mortgage и downpayment = -375,000

Доход = 14,741.93



Если Девяткин живёт в Чикаго то он должен платить за рент примерно 20000 в год.

Тогда
Девяткин
-----------------
Живёт в апартменте
аренда -20,000 в год
CD на 4% +175,000

Через 10 лет
аренда повышалась на 4% в год
CD приносило 4% годовых

CD = +249,079.57
rent = -240,122.14
Доход = 8,957.42

Ну в общем не вдаваясь далее в расчеты можно суммировать, что если ваш дом будет рости в цене- то все замечательно, а вот если дешеветь- то все совсем не так здорово...

В целом покупка дома - дело хорошее, но надо знать, в какой момент и на каких условиях. Можно отлично заработать , можно здорово попасть...

[бубенчиков]

Ну в общем не вдаваясь далее в расчеты можно суммировать, что если ваш дом будет рости в цене- то все замечательно, а вот если дешеветь- то все совсем не так здорово...

В целом покупка дома - дело хорошее, но надо знать, в какой момент и на каких условиях. Можно отлично заработать , можно здорово попасть...

Смысл действительно прост.
Mortgage это исключительно выгодный заём не имеющий аналогов с другими заёмами особенно на дом предназначенный имменно для жилья а не для перепродажи.

Взять например 30 летний ипотечный заём под фиксированных 7 процентов.

Смотрим любой заёмный калькулятор например
200,000 на 360 месяцев под 7% т.е. 1,330.60 в месяц плюс скажем 50,000 задаток
(360 х 1,330.60) + 50,000 = 479016.00 + 50,000 = 529016.00


А теперь прикиньте сколько вы получите за 30 лет если дом будет увеличиваться в цене хотя бы на 2.8% в год т.е намного меньше чем инфляция
то через 30 лет вы получите 556852.70
(Инфляция 2.8 % это уже из области фантастики)

------------------------------------------------------------
Итого:
Вы потратили..- 529016.00
Вы получили...- 556852.70
------------------------------------------------------------

Нетрудно представить, какая будет стоимость дома если его стоимость будет увеличиваться скажем на 5%.
Это будет всего навсего 1,029,033.89 т.е. больше миллиона при условии что вернуть нужно всего полмиллиона долга.

Согласитесь условия при которых можно идти на риск.

[9999]

Взять например 30 летний ипотечный заём под фиксированных 7 процентов.

Смотрим любой заёмный калькулятор например
200,000 на 360 месяцев под 7% т.е. 1,330.60 в месяц плюс скажем 50,000 задаток
(360 х 1,330.60) + 50,000 = 479016.00 + 50,000 = 529016.00


А теперь прикиньте сколько вы получите за 30 лет если дом будет увеличиваться в цене хотя бы на 2.8% в год т.е намного меньше чем инфляция
то через 30 лет вы получите 556852.70
(Инфляция 2.8 % это уже из области фантастики)

------------------------------------------------------------
Итого:
Вы потратили..- 529016.00
Вы получили...- 556852.70
------------------------------------------------------------

Нетрудно представить, какая будет стоимость дома если его стоимость будет увеличиваться скажем на 5%.
Это будет всего навсего 1,029,033.89 т.е. больше миллиона при условии что вернуть нужно всего полмиллиона долга.

Согласитесь условия при которых можно идти на риск.

Проблема в том, что для начала ваш дом может подешеветь раза так в два, и это отнють не утопия- за 6 лет цены в Калифорнии вырасли в 3 (три) раза насколько это опережает инфляцию?

Причем аналоги были- в Британии в конце 70-х годов был отрицательный рост цен, дома дешевели, многие на этом разорились...

Не забывайте и о том, что если вы потеряете работу и перестанете платить вам грозит форклоужер, а продать у условиях падения цен значит потерять огромные деньги (возможно, больше чем ваши вложеные 50 000, особенно с учетом расходов на саму продажу дома- комиссионные и прочее).
В случае с рентом же - худший случай это проблемы с лендлордом

Далее, что вы имеете ввиду под

(Инфляция 2.8 % это уже из области фантастики)

?

Такая инфляция- нереально мала, в действительности она куда больше, вы в курсе, что 30 лет назад зарплаты были по 200- 300 в месяц ?
Цены с тех пор выросли не в 2, а в несколько раз! Обычная инфляция- 5-6% в год, в реальном выражении и повыше.
Да чего там 30, когда я приехал первый раз в Штаты в 1993 году галлон бензина стоил 1 доллар а пачка сигарет (Мальборо)- 1.60!

Через 30 лет ваши 1,029,033.89 это будет стоимость нового мерседеса

Платить же деньги- те же 50 000 даунпеймента- вы будете не через 30 лет, а сегодня, в нынешних ценах.

[Alex_3112]

Да чего там 30, когда я приехал первый раз в Штаты в 1993 году галлон бензина стоил 1 доллар а пачка сигарет (Мальборо)- 1.60!

Эффектные, но не очень хорошие примеры. Еще в 2001 году бензин можно было купить за тот же доллар. А сигареты подорожали вовсе не из-за общеинфляционных веяний.
А если вспомнить, сколько в 1993 году стоил, допустим, видеомагнитофон или нормальный компьютер?

[9999]

Эффектные, но не очень хорошие примеры. Еще в 2001 году бензин можно было купить за тот же доллар. А сигареты подорожали вовсе не из-за общеинфляционных веяний.
А если вспомнить, сколько в 1993 году стоил, допустим, видеомагнитофон или нормальный компьютер?

К технике это непременимо- в этом случае цены меняются благодаря прогрессу, а не инфляции. Сколько стоил нормальный компьютер в 1970 г. ?
Или телевизор в 1939?

Видеомагнитофон в Лондоне в 1996 году я покупал за 400 фунтов (по тем временам - 640 долларов), и это далеко не самая дорогая марка была, довольно средняя. Сейчас точно такой же- 80 долларов, и то никому не нужен, но что это означает, что цены упали на 600% ?

Согласно официальной статистике инфляция в 1977 году составила 6.62%, в 1978- 7.59%, в 1979- 11.28%, в 1980- 13.48, в 1981- 10.36%

В прошлом году инфляция была 3.41%


2.8- очень низкая инфляция, в отдельные годы такое возможно, но никак не в среднем за длительный срок, средняя ближе к 5-6%, а то и больше может стать.

Это, повторяю, официальные данные.
Средняя статистика за 30 лет вполне может дать общую инфляцию в пределах 200%, без труда, и тогда ваш миллион будет нынешних 333 000.

[9999]

ПС, чтобы не быть голословным:

what is its relative value?

In 2005, $100.00 from 1976 is worth:

$343.53 using the Consumer Price Index
$280.45 using the GDP deflator
$329.69 using the unskilled wage
$501.61 using the nominal GDP per capita
$682.40 using the relative share of GDP

http://eh.net/hmit/compare/

Как видите, цены за 30 лет явно выросли в 3-4 раза, если не более того.

[Floridian]

Через 30 лет ваши 1,029,033.89 это будет стоимость нового мерседеса

Ну, если новый мерс через год, 10, или 30 лет будет стоить миллион, то описываемый дом скорее всего будет стоить 10 миллионов...
Совершенного верно, инфляцию нельзя выразить через такие отдельные вещи как сигареты, бензин, компьютеры... Эти предметы меняли и будут менять свою цену в зависимости от других причин, не только инфляции (тот же мерс будет стоить очень мало, если бензина на планете не будет или он будет чересчур дорогой).
В том то и фишка вкладывания денег в дом, что с ценами на дома вряд ли случится то же самое, что с ценами на видеомагнитофоны... Дом-то не может "выйти из моды"... Очень многие вещи, практически все могут обесцениться по той или иной причине, но очень большой шанс, практически 100 процентов, что "ценность" недвижимости in the long run относительно "остальных вещей" останется приблизительно той же что и сейчас несмотря на любую инфляцию. Мало о каких видах вложений можно сказать то же самое. И уж точно нельзя сказать этого о любой валюте....ну, заработаешь 5 процентов в год на СиДи, ну и что? А вдруг общая инфляция перехлестнет за 10?

[бубенчиков]

ПС, чтобы не быть голословным:
Как видите, цены за 30 лет явно выросли в 3-4 раза, если не более того.

Может я непонятно выразился. Я хотел донести главную идею, что mortgage сам по себе это сверхвыгодный заём, не сравнимый ни с какими другими заёмами, не зависимо от того будут падать цены на дома или не будут.
Если цены на дома будут расти, то тогда покупатель дома защитится от инфляции и ещё получит выгоду. Если цены на дома, скажем упадут в первый год после покупки и останутся на таком же уровне какое-то время, то потом всё равно инфляция возмёт своё и цены повысятся, хотя бы в абсолютном значении, соответсвенно покупатель как минимум останется при своих.

Безусловно, может произойти так, что покупатель потеряет работу и экономика впадёт в рецессию, и невозможно будет платить по счетам.
Да, никто не застрахован от таких поворотов. Но есть всевозможная система, оттяжек отсрочек, задержек платежей, главное показывать желание платить. Если уже ничего другого не осталось, тогда я могу только посоветовать банкротство предварительно набрав всевозможных долгов.

Я не верю в то что цены могут упать резко, для этого как минимум должна начаться новая великая депрессия.
Мне также кажется, что баланс спроса и предложения пока не нарушен, я думают так потому, что большинство домов продаются по т.н. preconstruction price. То есть если какой либо спекулянт купит жильё до строительства с целью продать после строительства и не сможет продать тогда цены просто останутся на месте, а не будут подыматься на новую высоту, соответсвенно охотников покупать престроительные цены с целью наживы резко убавится, в результате чего не будут строится новые дома и баланс спроса и предложения сохранится, и при этом цены скорее всего останутся на одном уровне нежели будут падать.

[9999]

Я не верю в то что цены могут упать резко, для этого как минимум должна начаться новая великая депрессия.
Мне также кажется, что баланс спроса и предложения пока не нарушен, я думают так потому, что большинство домов продаются по т.н. preconstruction price. То есть если какой либо спекулянт купит жильё до строительства с целью продать после строительства и не сможет продать тогда цены просто останутся на месте, а не будут подыматься на новую высоту, соответсвенно охотников покупать престроительные цены с целью наживы резко убавится, в результате чего не будут строится новые дома и баланс спроса и предложения сохранится, и при этом цены скорее всего останутся на одном уровне нежели будут падать.

Блажен, кто верует...

Economist: Housing Bubble 'Biggest in History'
MoneyNews
Monday, June 27, 2005

The figures detailing the bubble are daunting:

The total value of residential property in developed countries rose by more than $30 trillion, to $70 trillion, over the past five years – an increase equal to the combined GDPs of those nations.
The U.S. has experienced one of the largest increases in home prices over the past year, with the average cost of a home rising by 12.5 percent.
In Florida, California, Nevada, Hawaii, Maryland and Washington, D.C., the average price rose more than 20 percent. And in Palm Beach County, Fla., the median price of an existing home shot up 35 percent in just the past year.
Other countries have showed gains even higher than the U.S. in the last year, with prices rising by 23.6 percent in South Africa, 19 percent in Hong Kong and over 15 percent in Spain and France.
A recent report by the National Association of Realtors (NAR) showed that sales of existing homes in the U.S. soared to a record high 7.18 million in April.
But 23 percent of all American houses bought last year were for investment, not owner-occupation, showing that speculation in the real estate market is rampant. CNBC reports that in Miami, a hotbed of condominium building, an estimated 70% of condo buyers are investors/speculators, and not residents.
Due to various new forms of riskier mortgages, 42 percent of first-time buyers – and 25 percent of all buyers – made no down payment on their home purchase last year, the NAR disclosed, making them especially vulnerable to a downturn in resale prices.
In California, 60 percent of all new mortgages this year are interest-only or negative-amortization. These loans are gambles that prices will continue to rise.

http://www.newsmax.com/archives/arti...27/25222.shtml

U.S. Federal Reserve Chairman Alan Greenspan said in mid-2005 that "at a minimum, there's a little 'froth' (in the U.S. housing market) … it's hard not to see that there are a lot of local bubbles" [2]. The crash of the Japanese asset price bubble from 1990 on has been very damaging to the Japanese economy and the lives of many Japanese who have lived through it [3], as is also true of the recent crash of the real estate bubble in China's largest city, Shanghai [4].

http://en.wikipedia.org/wiki/Housing_bubble


(in Great Britain) Property prices fell by 30% through the early nineties mainly due to the worldwide recession. There was an increase in property repossessions by banks and building societies, and many people were left with negative equity for a number of years.


http://en.wikipedia.org/wiki/British_property_bubble

[бубенчиков]

Блажен, кто верует...

Рынок есть рынок, всякое может случится. Но у меня почему-то есть убеждение, что рынок не рухнет подобно рынку акций. Будет довольно длительно падать, если будет падать.
Слишком много людей живет с этого, и прежде всего государство. Государство пойдёт на всё но не допустит резкого падения цен, иначе получится великая депрессия.
Однако если наступит депрессия тогда скорее всего начнётся гиперинфляция, и потому долгожданный крах доллара, соответсвенно все домовые долги относительно инфляции покажутся незначительными.