Недвижимость: покупать/продовать?(флуд не уместен)

[Krasota]

3. Далее.. пожертвования.. так как ваш [standard deduction] увеличивается при выплате займа, вы можете списать всё вплоть до вашей тёщи.. а это может буть совсем не хилая сумма.

Вот ето действительно весьма весомо получается.

[Floridian]

Я исхожу четко из того, что нам говорили на уроках real estate practice.

Не стоит верить всему, что говорят... на уроках риал истейт в частности...

А если серьезно, то лохотрон обычно устраивает тот брокер, который заявляет клиенту, что дискаунт пойнтс - это лохотрон. Информирует неверно в расчете на то, что продав лоун с высоким рэйтом, он позвонит тому клиенту через год и скажет "Бобби, май фрэнд, я могу съэкономить тебе 25000 в течение следующих 5 лет, если ты сделаешь рифайнэнс у меня сейчас со своего рэйта 9 на рэйт 8." Бобби соглашается, он же хочет съэкономить 25000, а когда он наконец осознает, что стоимость рифайнэнса составила те же 25 штук, и это свело на нет все сэйвингз от рифайнанса и лучше бы он с самого начала просто купил дискаунт пойнты.... Но главное, что мортгидж брокер два раза на Бобби заработал...

[9999]

Должен ответить всем критикам сразу-
если бы вы жили в идеальном мире, так оно бы и было.
В мире реальном вы никогда не продадите дом за те же деньги, что вложили, если станете продавать его у условиях даже не падения, а стагнации цен:

1) При взятии любого лоуна существуют фи'з, и для дома стоимостью 375 000 при лоуне в 280 000 эти фи составят несколько тысяч.

2) При ПРОДАЖЕ дома вы теряете еще больше, - нужно платить за эскроу, за тайтл иншуранс, за услуги агента, и это в случае если лоун можно закрыть без пенальти, а то еще и банк кое что поимеет.
Опять же при продаже дома в 375 000 за те же 375 000 вы потеряете порядка 40 000 долларов.

В целом продажа- покупка будет вам стоить порядка 50 000- 60 000 долларов потеряных денег. Это если вы получите за дом те же деньги, что платили. Так что не витайте в облаках.

Налоги- незнаю, что там в Нью Йорке, но ни в Неваде ни в Калифорнии таких налоговых льгот нет.

Представим что ты всетаки арендуешь дом, а не покупаешь. арендуешь его в течении 3-х лет. Через 3 года цена на дома упала на 10%. Получилось что ты ничего не потерял и не выиграл. Но когда-то же тебе придется купить дом.

Купишь его на 10% дешевле и выйграешь 10% стоимости, чего тут непонятного?
Также выйграешь разницу между рентом и более высокими платежами по моргеджу и получишь более низкие платежи на будущее.

В моем примере с домом за 375 000 и платежами в 1600 долл. в месяц это будет:
10%- 37 500
1600- 1200 (рент)= 400 X 12 = 4 800 X 3 (года)= 14 400

total= 51 900

самый наверное веский аргумент в пользу покупки.. ЭТО ВАШЕ!!!! вы захотели, продали, и нажились на ту сумму которую вы выплатили.. а с рентованной квартиры что вы имеете??

Не обманывайте себя- пока лоун не выплачен, это не "ваше" а БАНКА!
Про продажу- см. выше, вы еще и должны можете остаться.

[Floridian]

1) При взятии любого лоуна существуют фи'з, и для дома стоимостью 375 000 при лоуне в 280 000 эти фи составят несколько тысяч.

2) При ПРОДАЖЕ дома вы теряете еще больше, - нужно платить за эскроу, за тайтл иншуранс, за услуги агента, и это в случае если лоун можно закрыть без пенальти, а то еще и банк кое что поимеет.
Опять же при продаже дома в 375 000 за те же 375 000 вы потеряете порядка 40 000 долларов.

В целом продажа- покупка будет вам стоить порядка 50 000- 60 000 долларов потеряных денег..

Что-то Вы сгущаете краски... Откуда там 50-60 тыс набежало?
1) при покупке дома неважно какая цена, покупатель заплатит на лоун амаунт 270,000 процента три различных фииз, т.е 8000.
2) при продаже дома покупатель (который стал продавцом) платит еще три процента от стоимости дома агенту (если есть агент), то есть еще 12 тысяч.

Итого - 20 тысяч... Никак не 60.

Уточнение: при продаже дома за тайтл иншуранс платит покупатель, а не продавец. В большинстве штатов по крайней мере. Скорей всего в Калифорнии те же правила.

[9999]

Что-то Вы сгущаете краски... Откуда там 50-60 тыс набежало?
1) при покупке дома неважно какая цена, покупатель заплатит на лоун амаунт 270,000 процента три различных фииз, т.е 8000.
2) при продаже дома покупатель (который стал продавцом) платит еще три процента от стоимости дома агенту (если есть агент), то есть еще 12 тысяч.

Итого - 20 тысяч... Никак не 60.

Уточнение: при продаже дома за тайтл иншуранс платит покупатель, а не продавец. В большинстве штатов по крайней мере. Скорей всего в Калифорнии те же правила.

Стандартный процент агента- 6%, не 3.
Как правило их делят между продающим агентом и покупающим.
Вы никак не можете избежать обоих, если вначале дом покупаете потом продаете (продавать без агента, да еще при нынешних условиях- да, вперед и с песней...)
6% от 375 000- это уже 22 500
Добавте loan origination fee
Добавте title insurance
Добавте escrow fee
Да плюс еще возможно pre-payment penalty...

Если отделаетесь 40 000- это будет просто чудо.
В любом случае- это деньги из вашего кармана.

[бубенчиков]

...Если отделаетесь 40 000- это будет просто чудо.
В любом случае- это деньги из вашего кармана.

Я честно не хочу ничего доказать, но мы о чём говорим, о доме для жилья или для капиталовложения?
Если для жилья то подразумевается как минимум проживание 5 - 10 лет. То есть если произойдёт задержка с ценами то вероятно жить придётся лет десять.
Значит дом в аренду это около 2000 долларов в месяц, т.е
2000 * 10 лет * 12 мес = 240,000 плата за жильё если арендовать.
375 - 240 = 135 тыс после 10 летнего проживания.
Через 10 лет 135 тыс при инфляции 4% это примерно как бы быть должным 90 сегодняшних тысяч.

[9999]

Я честно не хочу ничего доказать, но мы о чём говорим, о доме для жилья или для капиталовложения?
Если для жилья то подразумевается как минимум проживание 5 - 10 лет. То есть если произойдёт задержка с ценами то вероятно жить придётся лет десять.
Значит дом в аренду это около 2000 долларов в месяц, т.е
2000 * 10 лет * 12 мес = 240,000 плата за жильё если арендовать.
375 - 240 = 135 тыс после 10 летнего проживания.
Через 10 лет 135 тыс при инфляции 4% это примерно как бы быть должным 90 сегодняшних тысяч.

Незнаю, о какой вы местности, но в Лас Вегасе такой дом не 2000, а 1200 в месяц. Разница существенная, и ваши расчеты не катят.

1) 1200 ( а не 2000) умножаем на 12 и на 10, получаем 144 000
2) тут вообще непонятно, что вы считаете, лоун то тоже оплачивать придется... а процентики капают, через 10 лет вы будете должны более половины.
3) предположим теперь, что вы не купите дом, будете класть разницу между рентом, который дешевле, и лоуном, который дороже, в банк под проценты.
Если мы говорим о долге в 375 000 и сроке в 20 лет под 6% годовых (очень сладкий процент, поискать такой сейчас), то вы будете платить 2650 в месяц, или на 1450 долларов больше.
Если вы станете укладывать эти деньги в банк, к примеру на СД, под 5% годовых, то через год у вас будет примерно 17 835, через два- 36 660 и т.д, за 10 лет сумма возрастет примерно до 210 000 долларов (приэтом не будет завистиь от колебаний на рынке недвижимости)


Ну и наконец- если пузырь лопнет, ваш дом может раза в два подешеветь, а лоун тот же останется...

[Alechko]

а что если создать лимитед лиабилити kорпорашн, купить жилье - если все упадет - отдать банку- и овцы сыты и волки целы

[9999]

а что если создать лимитед лиабилити kорпорашн, купить жилье - если все упадет - отдать банку- и овцы сыты и волки целы

А смысл? Сохранить кредитную историю, но похоронить деньги?

Если банк даст лоун под корпоративный заем- можно, но банки тоже не дураки, без даунпеймента процентов в 20 вряд ли.

[бубенчиков]

Я посчитал.

Девяткин прав.
Я тоже прав

Девяткин
-----------------
Живёт в апартменте
аренда -14400 в год
CD на 4% +175,000

Через 10 лет
аренда повышалась на 4% в год
CD приносило 4% годовых

CD = +249,079.57
rent = -172,887.94

Доход = 76191.62



Бубенчиков
-----------------
Купил Townhouse в Чикаго

Downpayment = -175,000
Mortgage = -200,000
Property = +375,000

Через 10 лет
Property в течении 10 лет повышалась на 4%
Mortgage долг примерно остался -200000 поскольку сначала платятся проценты

Property value = +533,741.93
Mortgage и downpayment = -375,000

Доход = 14,741.93



Если Девяткин живёт в Чикаго то он должен платить за рент примерно 20000 в год.

Тогда
Девяткин
-----------------
Живёт в апартменте
аренда -20,000 в год
CD на 4% +175,000

Через 10 лет
аренда повышалась на 4% в год
CD приносило 4% годовых

CD = +249,079.57
rent = -240,122.14
Доход = 8,957.42