Продажа дома

[Alechko]

здесь интересное место с довольно жесткими ценами в прошлом и оооочень большими шансами что цены будут оставаться жесткими в будущем, хотя если они упадут на 20-30% я постараюсь приобрести себе что-то в этой эрии
http://www.shapell.com/ss/find/porter_ranch.cfm

[Alex_3112]

Поясните. Откуда 166 в месяц? А что именно в банке предлагают? 4 процента годовых? Другие финансовые инструменты могут быть клиенту непонятны... А крылечко своего дома всегда может приехать погладить....

166 - это 60K за 30 лет. Притом что по условиям предполагалось, что в среднем maintenance дома на две семьи будет обходиться в $1000 в год, что кажется мне чересчур оптимистичным.

Банковские 4% (на savings!) дадут немного больше. Если выбрать CD - то еще больше. Если обратиться в инвестиционную контору, то даже "low risk" вложения дадут большую отдачу.

Конечно, с тем, чтобы "погладить крылечко" тут не поспоришь

[Floridian]

166 - это 60K за 30 лет. Притом что по условиям предполагалось, что в среднем maintenance дома на две семьи будет обходиться в $1000 в год, что кажется мне чересчур оптимистичным.

Банковские 4% (на savings!) дадут немного больше. Если выбрать CD - то еще больше. Если обратиться в инвестиционную контору, то даже "low risk" вложения дадут большую отдачу.

Конечно, с тем, чтобы "погладить крылечко" тут не поспоришь

Посчитаем с цифрами в руках: СиДи под 5 процентов годовых и продержать там 150000 (для простоты подсчета процентов будем считать на 150, хотя вначале конечно кладем 100) 150000х0.05=7500х30лет=225000+изначальный капитал 100000=325000 - это то что инвестор будет иметь после 30 лет

Теперь недвижимость в описываемом случае: 100000 даун, пусть 50000 на 30 лет будет потрачено на мейнтненс.
Логично считать, что рент можно повышать на 50 долларов каждый год на каждый юнит, стало быть 100 долларов в год. Первые шесть лет, пока не появится позитив кэш флоу, владелец выплатит банку около 15000 (ну, первый год 300 в месяц Х 12 месяцев = 3600, и так далее каждый год меньше) После шестого года до тридцатого - пойдет позитив кэш флоу (седьмой год 100 долларов в месяц Х 12 месяцев = 1200 в год, восьмой год 200 долларов в месяц Х 12 месяцев = 2400 в год и так далее до тридцатого года 2400 долларов в месяц Х 12 месяцев = 28800) Надеюсь, мое предположение, что за 30 лет рент одного юнита вырастет с 750 долларов до 3150, возражений не вызывает? Итого позитив кэш флоу составит за 24 года приблизительно 250000.
Итого имеем: инвестор заплатил за 30 лет : 100тыс +50 тыс +15 тыс=165000. А получает назад 250тыс и 400 тыс от продажи дома = 650000. Итого он имеет 485 тысяч в плюсе . И это при осторожном предположении, что 300-тысячный дом будет стоить через 30 только 400 тыс. На самом деле конечно больше...

Алекс, может я где ошибся в вычислениях? не сочти за труд посчитать.

И вдобавок нет никакого риска - крылечко всегда можно опять таки потрогать в отличие от ценных "бумажек"....

[Alex_3112]

Посчитаем с цифрами в руках: СиДи под 5 процентов годовых и продержать там 150000 (для простоты подсчета процентов будем считать на 150, хотя вначале конечно кладем 100) 150000х0.05=7500х30лет=225000+изначальный капитал 100000=325000 - это то что инвестор будет иметь после 30 лет

Алекс, может я где ошибся в вычислениях? не сочти за труд посчитать.

Да, ошибка, есть.
Инвестиции считаются по так называемым "сложным процентам" (проценты на проценты) и поэтому растут в геометрической, а не в арифметической прогрессии.
Таким образом, при первоначальном вложении в $100000 под 5% годовых без дальнейших взносов через 30 лет мы будем иметь $432K. Если докладывать каждый год по $2000, то $565K.
Конечно, рент вполне может вырасти до $3150 в месяц. Но тогда следут учесть и то, что за это время property tax и всевозможные fees тоже не будут стоять на месте.

И риск с недвижимостью тоже есть. Цена через 30 лет во многом будет определяться привлекательностью данного района. Будет район "белым", чистым и красивым - цена вырастет в несколько раз. А понаедут разные нежелательные личности, начнут на углах наркоту продавать - и все, цена дома упадет, и тенантов придется искать подолгу.

[Leon93]

А у кого есть практический опыт ? Ну типа 100 тыщ сюда, 200 тыщ туда..
А потом 500 тыщ обратно.
Или только теоретики собрались?

[Alechko]

А у кого есть практический опыт ? Ну типа 100 тыщ сюда, 200 тыщ туда..
А потом 500 тыщ обратно.
Или только теоретики собрались?

опыт то есть...
Ну типа 100 тыщ сюда, 200 тыщ туда..
проблема с "А потом 500 тыщ обратно."

[Leon93]

Ну примерно так я и думал..

Помню каогда я нифига по английски не понимал ещо, к нам на работу пришел один специалист по 401К. Ну и типа говорил что вот те кто в начале 50-х положил 10 тыщ на 401К теперь имеет миллион...
И все так- ВАУ!!!

А я думаю, ну блин..а что можно было купить за 10К в 50-х? И у кого они свободными были-то?

Мое мнение по недвижимости:
Зарабатывают те кто имеет комишн с продаж и те кому не в натяг выложить кешом за второй( третий, четвертый) домик.

Короче быть богатым и здоровым всегда лучше чем бедным и больным.

Дайте мне имя того иммигранта кто действительно разбогател. Ну и чтоб на свободе ещо..;)

[бубенчиков]

Посчитаем с цифрами в руках: СиДи под 5 процентов годовых и продержать там 150000 (для простоты подсчета процентов будем считать на 150, хотя вначале конечно кладем 100) 150000х0.05=7500х30лет=225000+изначальный капитал 100000=325000 - это то что инвестор будет иметь после 30 лет

Теперь недвижимость в описываемом случае: 100000 даун, пусть 50000 на 30 лет будет потрачено на мейнтненс.
Логично считать, что рент можно повышать на 50 долларов каждый год на каждый юнит, стало быть 100 долларов в год. Первые шесть лет, пока не появится позитив кэш флоу, владелец выплатит банку около 15000 (ну, первый год 300 в месяц Х 12 месяцев = 3600, и так далее каждый год меньше) После шестого года до тридцатого - пойдет позитив кэш флоу (седьмой год 100 долларов в месяц Х 12 месяцев = 1200 в год, восьмой год 200 долларов в месяц Х 12 месяцев = 2400 в год и так далее до тридцатого года 2400 долларов в месяц Х 12 месяцев = 28800) Надеюсь, мое предположение, что за 30 лет рент одного юнита вырастет с 750 долларов до 3150, возражений не вызывает? Итого позитив кэш флоу составит за 24 года приблизительно 250000.
Итого имеем: инвестор заплатил за 30 лет : 100тыс +50 тыс +15 тыс=165000. А получает назад 250тыс и 400 тыс от продажи дома = 650000. Итого он имеет 485 тысяч в плюсе . И это при осторожном предположении, что 300-тысячный дом будет стоить через 30 только 400 тыс. На самом деле конечно больше...

Алекс, может я где ошибся в вычислениях? не сочти за труд посчитать.

И вдобавок нет никакого риска - крылечко всегда можно опять таки потрогать в отличие от ценных "бумажек"....

Конечно ошибка, а где же учёт (непредсказуемого!) сумасшедшего налога за землю, которым облагается недвижимость в тех районах где она так стабильно растёт

CD 5%

Правило 72:
72 разделить на % интереса = количество лет за которые капитал удвоится.
72 / 5 = 14.4 года
за 30 лет капитал в 150000 вырастет в 6050000 шессот с лишним тысячь, чистой прибыли больше 450000
И заметтье никакого налогообдирательстства.
А если уметь мало мальски оперировать с ценными бумагами, то 1 миллион из 150 тыс за 30 лет это вполне реально.
И никакой головной боли.

[Floridian]

Да, ошибка, есть.
Инвестиции считаются по так называемым "сложным процентам" Таким образом, при первоначальном вложении в $100000 под 5% годовых без дальнейших взносов через 30 лет мы будем иметь $432K.

Да, я ошибся по поводу СиДи. Получаем 432 тыс, все верно.

Видимо, придется изменить условия и предположить, что все-таки дом за 300 тыс сегодня будет стоить не 400 тыс через тридцать лет, а по крайней мере 600 тыс. Тогда сделка с недвижимостью будет более выгодная, чем с СиДи, ОК? Данных по росту цен за последние 30 лет я не нашел, но вот за 24 года с 1980 по 2004 (то есть не включая рост за 2004-2006, который был существенным) имеется
http://www.ofheo.gov/media/pdf/2q04hpir.pdf

За те 24 года стоимость домов выросла на 200 с лишним процентов в США в среднем и в Пенсильвании в частности.

А по поводу проперти такс, так в моем примере все включено: за лоун в 200 тыс банку надо будет платить 1330 долларов каждый месяц, а я кладу на пэймент 1800 сразу. 500 долларов с лихвой покрывают таксы, иншурэнс, билл на воду(который скорее всего будет платить хозяин) и проч мелкие расходы. Напомню, говорим о дешевом доме в Пенсильвании, так проперти таксы почти нулевые....

Бубенчиков, мне трудно судить о перспективах заработать миллион на ценных бумагах - я об этом ничего не знаю - но сдается мне что головная боль там присутствует, так же как и риск. Дайте ссылку почитать про инвестмент в ценные бумаги для любителей, я с удовольствием почитаю про отсутствие риска и проч преимущества этого способа зарабатывать.

По поводу возможности появления в нейборхуде личностей, продающих наркоту и связанной с этим уменьшением стоимости недвижимости: не могу говорить за всю страну, но там где я был, обычно тенденция противоположная - т.е. личности изгоняются и недвижимость растет. В том же НЙ мне неизвестен ни один район, в котором бы ухудшилась обстановка с криминалом и т.п. В каком-нибудь Южном Бронксе как сейчас стоит на углу человек продающий траву, так и 50 лет назад его дедушка стоял... А вот улучшающихся нейборхудов - полно.

[Alex_3112]

Напомню, говорим о дешевом доме в Пенсильвании, так проперти таксы почти нулевые....

Дешевый - ведь мы, кажется, с ценой уже определились? При данной цене налог определяется его ставкой. И вот для того, чтобы ставка была маленькой, наш дом должен стоять или в чистом поле, или в зоне действия торговцев наркотой. В обоих случаях будут проблемы или с поиском тенантов, или с их платежеспособностью.

но там где я был, обычно тенденция противоположная - т.е. личности изгоняются и недвижимость растет. В том же НЙ мне неизвестен ни один район, в котором бы ухудшилась обстановка с криминалом и т.п.

Если где-то убывает, значит где-то прибывает. Вот недавно мне на глаза попалась статейка - в Пеннсильвании, в Поканос, в элитных Gated Communities махровым цветом распускаются банды, торгующие этой самой травкой. Почему? Во-первых, их гонят из Нью-Йорка. Во-вторых, местная полиция привыкла к спокойной жизни и не знает, как с ними бороться. В третьих, полиция просто не имеет права патрулировать эти самые gated communities, а менеджмент предпочитает не выносить сор из избы.