Недвижимость: покупать/продовать?(флуд не уместен)

[Манюня]

понил, пасиба...пойду займусь математикой

[Alechko]

в PR нет приличных домов дешевле чем 1.3М

мы дешевле и не смотрим

:rolleyes:

Господа эксперты, есть ли какое нибудь стандартное правило чтобы расчитать свою [price range] для покупки дома?

:grum:

спасибо...а как примерно расчитать сумму предполагаемого мортиджа в месяц? скажем, если дом - миллион, то скока в месяц получается, скажем при 7%?

:bird:

[Манюня]

эта ж надо было так долго собирать... чтоб тока доказать что Манюня не сильна в математике и предпочитает получать примеры базируясь на круглых числах :grum:

[Floridian]

Кроме того, существуют еще так называемые "дискаунт пойнты", т.е. фи, которые берет банк при выдаче кредита, это делается для создания иллюзии, что процент низкий, в то время как реальный APR будет выше, если считать эти самые пойнты. Своего рода хитрость.

Однако... 9999, Ваше недоверие к банкам не знает границ.... Вы везде видите хитрость и лохотрон....

Дискаунт пойнт - это значит, что человеку с плохим кредитом, который кволифает только на высокий рэйт, скажем 9 процентов, банк предлагает заплатить upfront один процент от размера лоуна и за это банк даст ему рэйт уже не 9, а 8.5. Очень часто это выгодно для подобных клиентов. Математический пример: лоун амаунт 500,000, интерест онли лоун. При проценте 9 за 5 лет клиент выплатит 45,000Х5=225,000. А "купив" дискаунт пойнт и заплатив за него 5,000 апфронт и соответственно получив рейт 8,5 он за те же 5 лет заплатит 42,500Х5=212,500, то есть на 12,500 меньше. Таким образом, заплатив 5,000 апфронт, он экономит 7,500 в течение следующих пяти лет. Если считать экономию на 30 лет, цифры будут более впечатляющие, если "покупать" не один пойнт, а два, результаты еще более впечатляющие. И если лоун амаунт не пятьсот тысяч, а в несколько раз больше, то экономия однако неплохая получается...

Хитрость? Или иллюзии?

[CCPC]

спасибо...а как примерно расчитать сумму предполагаемого мортиджа в месяц? скажем, если дом - миллион, то скока в месяц получается, скажем при 7%?

У любого брокера есть специальный калькулятор.Считается 10 секунд.Обратись к ним.В идеале банки хотели бы видеть,что твой моргидж будет около 30% твоего дохода.

[9999]

Однако... 9999, Ваше недоверие к банкам не знает границ.... Вы везде видите хитрость и лохотрон....

Дискаунт пойнт - это значит, что человеку с плохим кредитом, который кволифает только на высокий рэйт, скажем 9 процентов, банк предлагает заплатить upfront один процент от размера лоуна и за это банк даст ему рэйт уже не 9, а 8.5. Очень часто это выгодно для подобных клиентов. Математический пример: лоун амаунт 500,000, интерест онли лоун. При проценте 9 за 5 лет клиент выплатит 45,000Х5=225,000. А "купив" дискаунт пойнт и заплатив за него 5,000 апфронт и соответственно получив рейт 8,5 он за те же 5 лет заплатит 42,500Х5=212,500, то есть на 12,500 меньше. Таким образом, заплатив 5,000 апфронт, он экономит 7,500 в течение следующих пяти лет. Если считать экономию на 30 лет, цифры будут более впечатляющие, если "покупать" не один пойнт, а два, результаты еще более впечатляющие. И если лоун амаунт не пятьсот тысяч, а в несколько раз больше, то экономия однако неплохая получается...

Хитрость? Или иллюзии?

Я исхожу четко из того, что нам говорили на уроках real estate practice.

[марик - камарик]

дефолт - неуплата платежей. Зачем ждать такой ситуации. Если больше денег нет продавай дом. Если дома упадут сильно так что ты даже 60% стоимости не сможешь получить за дом.... сложно представить какая ситуация будет в Америке. Одно ясно: в такой ситуации все будет очень мрачно имеешь ты дом или нет...

В случае падения эквити- если дома дешевеют на 10% теряется 37 500 долларов СВОИХ ДЕНЕГ, т.е. рент за 3 года;

А в случае повышения на 10% преобретается цена рента за 3 года.

Другая ситуация. Представим что ты всетаки арендуешь дом, а не покупаешь. арендуешь его в течении 3-х лет. Через 3 года цена на дома упала на 10%. Получилось что ты ничего не потерял и не выиграл. Но когда-то же тебе придется купить дом. Вот если ты 6 лет арендовал, а не покупал ты потерял столько денег сколько бы потерял если бы купил бы дом вместо этого 6 лет назад и он бы упал в чене на 10%. Если не понимаешь как это получилось могу объяснить.

[бубенчиков]

Т.е. даунпеймент не возвращается, а полностью теряется? :confused: Тогда да, очень рискованно... :evillaugh

Я тут должен не согласится с 9999, при задатке в $117 000 моему риска тут вообще никакого.

Рассмотрим возможные неблагоприятные сценарии.

Сценарий 1. Экономика нормальная покупатель не может платить по личным причинам.
Что делает покупатель.
Первый вариант - продаёт дом и никакие 117 тыс не теряются а только приобретаются.
Второй вариант – покупатель берёт equity loan на 100 тыс и выплачивает их в счёт оплаты mortgage.


Сценарий 2. Экономика накрывается медленно, т.е. есть время для адаптации.

Во время адаптации опять же беруться всевозможные заёмы и делается всё чтобы оставаться при доме к тому времени когда экономика совсем упадёт покупатель останется при долгах но и при доме, где он сможет жить.
Во время сценария 2 возможно много вариантов. Или экономики рухнет с инфляцией или с дефляцией, скорее всего с инфляцией и обесцениванием денег, в этом случае и беспокоится нечего поскольку вложенные деньги все равно будут обесцениваться.
Если экономика будет рушится с дефляцией, тогда можно будет перефинансироваться и уменьшать плату за дом.


Сценарий 3. Экономика накрылась резко, т.е. никто не покупает дома и времени для адаптации небыло

Трудно предсказать что будет, но реально, если все будут в заднице то государство не сможет преследовать и судить всех подряд, соотвесвенно можно будет просто всех посылать нахрен и продолжать жить в своём доме выпрашивая разного рода отсрочки.

[КошЫчка]

Тогда уж надо учитывать и НАЛОГИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, а они как раз немаленькие...

Не знаю, где как , а в Лас Вегасе ситуация такая-

Дом купленый за 375 000 (4 бедрума, 2500 кв. футов) с даунпейментом в 117 000 (часть которого идет на разные фи) оставляет лоун 280 000;

при 6.45% и интерест онлы (самый дешевый вариант, дешевле некуда..) пейменты составляют 1600 долларов в месяц, налоги- еще примерно 200 в месяц, итого- 1800

точно такой же дом если снят- 1200 в месяц и НИКАКИХ НАЛОГОВ.

Разница- 600 долларов ЕЖЕМЕСЯЧНО.
В случае дефолта теряется 117 000 долларов - (рент за 10 лет) и хоронится кредитная история;

В случае падения эквити- если дома дешевеют на 10% теряется 37 500 долларов СВОИХ ДЕНЕГ, т.е. рент за 3 года;

Считайте, что выгоднее?

Пока цены, а с ними и эквити, растут- все это очень счастливая песня и все довольны;
в условиях же падения и того и другого начинается совсем другая история...

9999.. вообще то я имела ввиду налоги на зарплату, но раз уж на то пошло:
1. В Нью Йорке, при покупке новостройки (я о квартирах) вы освобождаетесь от налогов на 15 лет.. не всегда конечно, но в среднем.
2. [Payroll tax] у владельца частной собственности, естественно сокращается.. в моём случае на [city tax] потому что теоретически я плачу [property tax], ну и за счёт того что чистый доход на душу семьянина сокращается.
3. Далее.. пожертвования.. так как ваш [standard deduction] увеличивается при выплате займа, вы можете списать всё вплоть до вашей тёщи.. а это может буть совсем не хилая сумма.
если всё сесть и посчитать, то вполне вероятно, что ваш рент обойдётся вам гораздо больше приобретённой собственности..
и потом.. самый наверное веский аргумент в пользу покупки.. ЭТО ВАШЕ!!!! вы захотели, продали, и нажились на ту сумму которую вы выплатили.. а с рентованной квартиры что вы имеете??

[бубенчиков]

... а с рентованной квартиры что вы имеете??

Я бы тут хотел отметить, какова альтернативы, альтернатив много, и безусловно есть блестящие способы вложить деньги, однако все они требуют практически профессионального умения находить, приобретать и продавать выгодные финансовые инструменты, это довольно таки тяжёлый умственный труд который может отвлекать от основной работы. Покупка же дома не требует таких знаний, поскольку рынок недвижимости не подразумевает резких скачков цен а также спонсируется и поддерживается государством.