Продажа дома

[Alechko]

С финансовой точки зрения данный план - $100,000 сейчас, $166 в месяц в среднем с целью получения $400,000 через 30 лет - совершенно не привлекателен. Даже в банке легко можно получить более выгодные условия, не говоря уже о других финансовых инструментах.

:34: стали проскакивать правильные фразы

[Floridian]

не вижу никакой связи между реал эстэйт брокерами и удачными вкладами в недвижемость. Главная цель Брокера - чтоб продажа состоялась.

Чтоб сделка состоялась.... С таким аттитьюд далеко не уедешь...

более того - за последний год очень много ошибок у консультантов по местному маркету в ЛА.
очень хороший пример на сколько тяжело предсказать реал эстэйт маркет - развитие платных фривеев, выгодность который зависит от правильного предсказания как будет развиваться жилые и индустр. раёны именно в ближайшие 20-50 лет. Анализом таких проектов занимаются лучшие из лучших... успех...50/50, можно монету подбрасывать с тем же успехом /короче черная дыра/

Алечко, Вы опять о билдерах да девелоперах... Конечно, если вкладываешь в гостиницу или торговый центр или подобные крупные вещи - там нужен анализ развития и все такое. Еще раз: мы не говорим о высшем пилотаже, Дональдах Трампах и т.п. Я говорю о простых инвесторах-непрофессионалах, которые покупают, скажем домик в Винтер Парке, Флорида в 5 милях от ДизнейВорлда или домишко в Квинс, НЙ. Какой там-то анализ развития требуется? Что, через 20 лет ДизнейВорлд прикроется и Винтер Парк опустеет? Или рентеры в НЙ переведутся?

[Floridian]

С финансовой точки зрения данный план - $100,000 сейчас, $166 в месяц в среднем с целью получения $400,000 через 30 лет - совершенно не привлекателен. Даже в банке легко можно получить более выгодные условия, не говоря уже о других финансовых инструментах.

Поясните. Откуда 166 в месяц? А что именно в банке предлагают? 4 процента годовых? Другие финансовые инструменты могут быть клиенту непонятны... А крылечко своего дома всегда может приехать погладить....

[Alechko]

Чтоб сделка состоялась.... С таким аттитьюд далеко не уедешь...

еще как... кстати если ты сам занимаешся поиском и находиш жилье то 2.5-3% брокерских - твои, а если напрямую дать офер хозяину то 5-6% плюс в зависимости от маркета можно дропнуть еще 5% (я слышал что сегодня очень смело в ЛА дают оферы на 5-10% ниже), итого 10% с 300К - 30К /не так уж и плохо для начинающего экономиста/

[seapig]

Я говорю о простых инвесторах-непрофессионалах, которые покупают, скажем домик в Винтер Парке, Флорида в 5 милях от ДизнейВорлда или домишко в Квинс, НЙ. Какой там-то анализ развития требуется? Что, через 20 лет ДизнейВорлд прикроется и Винтер Парк опустеет? Или рентеры в НЙ переведутся?

Вот интересно (прошу прощение за дальнейшее уклонение от темы). Искала сейчас vocatioin properties в upstate NY и PA - идея снять на 2 месяца чтобы отец там сидел с дочкой и пыталась вычислить что нам делевле обойдется отправить ее в Крым на 2 месяца с учетом стоимости 3х билетов туда обратно или снять паршивый коттедж в upstate + один билет туда обратно. За средний домик спрашивают 100-200 за день 300-500 за weekend 1000 и больше за неделю, 2000 - 3000 за месяц. Те 2 месяца летом надо расчитывать на 6,000.00 8O если приличный домик на озере или у океана. Допустим они скинут, но все равно меньше чем 4 тысячи за 2 месяца вряд ли будет и то не в самом живописном месте, тч в Крым дешевле. Но с точки зрения владельцев такого жилья ....... ведь платят же примерно такие деньги за съем, иначе бы не спрашивали, к тому же у многих висит что оределенные недели месяцы уже заняты (за год вперед).

[Floridian]

еще как... кстати если ты сам занимаешся поиском и находиш жилье то 2.5-3% брокерских - твои, а если напрямую дать офер хозяину то 5-6% плюс в зависимости от маркета можно дропнуть еще 5% (я слышал что сегодня очень смело в ЛА дают оферы на 5-10% ниже), итого 10% с 300К - 30К /не так уж и плохо для начинающего экономиста/

Алечко, а уж это, извините, рассуждения непрофессионала.... Вы не представляете, насколько отличаются две цифры - цена, за которую дом залистан и цена по которой он продан. 30 процентов - это не редкость. Лично продал за 445 дом залистанный за 549. Там на единицы процентов вообще счет не идет. Если продает сам хозяин -он очень часто нереалистично смотрит на вещи. А если дом продается через агента - то тут есть другая хитрость: дело в том, что хозяин может быть не уверен, как дорого ему удастся продать дом, и поэтому на всякий случай указывает брокеру продавать дом на 15, скажем, процентов, больше от суммы, которая его реально бы сегодня устроила. И ждет, смотрит, какие офферы приходят. А вся соль в том, эксклюзивный договор между брокером и хозяином подразумевает, что брокер получает коммишн как только принесет хозяину оффер на сумму, на которую дом залистан. И даже если хозяин передумает продавать за эту сумму, он все равно должен заплатить коммишн брокеру. Чтобы избежать этой ситуации, хозяин сознательно завышает цену на "стикере". Поэтому цена дома "на стикере" очень часто не имеет отношения к тому, за сколько дом удастся купить, если я агент покупателя, я узнаю все подробности, прежде чем советовать делать оффер....

А в Калифорнии сейчас - да там наверно оффер на 50 процентов меньше объявленной цены оскоблением не является...

[Alechko]

Алечко, а уж это, извините, рассуждения непрофессионала.... Вы не представляете, насколько отличаются две цифры - цена, за которую дом залистан и цена по которой он продан. 30 процентов - это не редкость. Лично продал за 445 дом залистанный за 549. Там на единицы процентов вообще счет не идет. Если продает сам хозяин -он очень часто нереалистично смотрит на вещи. А если дом продается через агента - то тут есть другая хитрость: дело в том, что хозяин может быть не уверен, как дорого ему удастся продать дом, и поэтому на всякий случай указывает брокеру продавать дом на 15, скажем, процентов, больше от суммы, которая его реально бы сегодня устроила. И ждет, смотрит, какие офферы приходят. А вся соль в том, эксклюзивный договор между брокером и хозяином подразумевает, что брокер получает коммишн как только принесет хозяину оффер на сумму, на которую дом залистан. И даже если хозяин передумает продавать за эту сумму, он все равно должен заплатить коммишн брокеру. Чтобы избежать этой ситуации, хозяин сознательно завышает цену на "стикере". Поэтому цена дома "на стикере" очень часто не имеет отношения к тому, за сколько дом удастся купить, если я агент покупателя, я узнаю все подробности, прежде чем советовать делать оффер....

А в Калифорнии сейчас - да там наверно оффер на 50 процентов меньше объявленной цены оскоблением не является...

до последнего времени рынок на недвижимость в Калифорнии был "жестким". Когда я купил дом, то дал на 10% больше потому что знал что все дают 5 до 10% выше чем листед. а если речь идет о "гибком" не стабильном рынке недвижимости и отрицательном cash flow... вспоминается знаменитая восточная поговорка "не дай бог родиться в период больших перемен"

[Floridian]

Когда я купил дом, то дал на 10% больше потому что знал что все дают 5 до 10% выше чем листед.

Я не совсем понимаю, зачем давать больше, чем дом "листед". Вы, очевидно, что-то другое имеете в виду. "The house is listed for $333.000" означает, что хозяин возьмет 333 тыс прямо сейчас и отдаст дом, больше ему не нужно давать...

[Alechko]

Я не совсем понимаю, зачем давать больше, чем дом "листед". Вы, очевидно, что-то другое имеете в виду. "Тхе хоусе ис листед фор $333.000" означает, что хозяин возьмет 333 тыс прямо сейчас и отдаст дом, больше ему не нужно давать...

был такой период когда хозяин просил 300К и получал в день 3-4 офера от 310к до 330к и естественно выбирал лучший для него

[Floridian]

был такой период когда хозяин просил 300К и получал в день 3-4 офера от 310к до 330к и естественно выбирал лучший для него

Ах, я пропустил те золотые времена....
Кстати, возможно что в Калифорнии не в ходу эксклюзивные договора между хозяином и брокером (судя по Вашим словам, это именно так), иначе хозяину нет смысла нанимать брокера в описываемой ситуации...

Во многих же штатах, где эксклюзивные договоры - норма, это тоже вносит сумятицу в умы обывателей, которые видят объявления о продаже домов за сумасшедшие цены. Ответ брокера на мой звонок типа "Вас интересует тот дом залистанный за миллион на Мэйн стрит? Хозяин возьмет 850 тыс прямо сейчас" - это не редкость, а скорее правило во многих штатах. Поскольку эксклюзивный договор заключен на миллион, брокер не может рекламировать его в газете за 850, ему приходится писать максимум "негоушбл".