однопроцентные мортгиджы

[Floridian]

я человег прастой, я буду искать обычный fixed mortgage.
и чейз меня че то не обрадовал своими процентами.
rates у ARM какие-то совсем не выгодные по сравнению с fixed программами. по крайней мере сейчас.
главная разница в том что у АRM меняется принципал, а у фиксед меняется мачюрити, и у ARM в какой-то момент врубит индекс.
по скольку я на сегодняшний день ничего не выигрываю на ARM по процентам сегодня, то зачем он мне нужен?

Выбор "АРМ или фикст" должен определяться тем, какой срок ты собираешься владеть этим кондо. Если больше 5-7 лет - однозначно фикст.
Прости, я не понял ту часть, где у АРМа меняется принсипал. И ту часть где у фикст меняется мачурити дэйт. (вроде бы мачурити дейт - это конец 360-го месяца?.. отчего бы ей меняться?...)

А почему ты ищешь именно АРМ? Смотрел программу 30 year fixed- 10 years interst only, о которой я выше говорил? Чем она тебя не устраивает?

[Sixteen]

Выбор "АРМ или фикст" должен определяться тем, какой срок ты собираешься владеть этим кондо. Если больше 5-7 лет - однозначно фикст.
Прости, я не понял ту часть, где у АРМа меняется принсипал. И ту часть где у фикст меняется мачурити дэйт. (вроде бы мачурити дейт - это конец 360-го месяца?.. отчего бы ей меняться?...)

А почему ты ищешь именно АРМ? Смотрел программу 30 year fixed- 10 years interst only, о которой я выше говорил? Чем она тебя не устраивает?

на фикседе, если платить больше чем минимум пеймент, то
мачурити дейт становится ближе.
на arm, если платить больше чем минимум, то мачурити
остается там же где она и была, но зато падает месячный пеймент
(я сказал принципал, а должен был сказать месячный пеймент).

интерест оунли oпции я все равно не буду использовать, так как
это крайне не выгодно. а за право платить только интерест
они поднимают рейт. но ваще конечно полезная опция, на случай если
вдруг работы нету. это как иметь страхование. нада падумать.

[Floridian]

rates у ARM какие-то совсем не выгодные по сравнению с fixed программами. по крайней мере сейчас.

А... я понял о чем ты. Дело в том, что несмотря на то, что рейт у АРМа выше, пеймент на АРМ ниже. А с фикст программами наоборот. Нельзя сравнивать рейты фикст и АРМа. Нужно сравнивать пэйменты. Насколько ты готов платить бОльшие пэйменты за фикст, но спать спокойно и знать, что рэйт не изменится и перефинансировать не нужно будет, или ты хочешь платить первые несколько лет поменьше, но потом приготовь 6% от лоун амаунта на рифайнанс + неизвестно какие рэйты будут через скажем три года, когда будешь рефинансировать. Если работаешь на ДаблЮ-2 и имеешь чек каждую неделю, то Опшн АРМ не советую.

[Sixteen]

А... я понял о чем ты. Дело в том, что несмотря на то, что рейт у АРМа выше, пеймент на АРМ ниже. А с фикст программами наоборот. Нельзя сравнивать рейты фикст и АРМа. Нужно сравнивать пэйменты. Насколько ты готов платить бОльшие пэйменты за фикст, но спать спокойно и знать, что рэйт не изменится и перефинансировать не нужно будет, или ты хочешь платить первые несколько лет поменьше, но потом приготовь 6% от лоун амаунта на рифайнанс + неизвестно какие рэйты будут через скажем три года, когда будешь рефинансировать. Если работаешь на ДаблЮ-2 и имеешь чек каждую неделю, то Опшн АРМ не советую.

каким образом может быть у ARM меньше пеймент, если у него допустим
6%, и у fixed тоже 6%? только за счет того что у АRM месячный пеймент включает в себя только проценты. а это западло, потому что ты деньги платишь, а долг то не уменьшается.

[Floridian]

1)на фикседе, если платить больше чем минимум пеймент, то
мачурити дейт становится ближе.
2)на arm, если платить больше чем минимум, то мачурити
остается там же где она и была, но зато падает месячный пеймент
(я сказал принципал, а должен был сказать месячный пеймент).

3)интерест оунли oпции я все равно не буду использовать, так как
это крайне не выгодно. а за право платить только интерест
они поднимают рейт. но ваще конечно полезная опция, на случай если
вдруг работы нету. это как иметь страхование. нада падумать.

1) Вот о чем ты думаешь.... Зачем оно тебе приближать мачурити дэйт? Плати себе потихоньку 30 лет.... Также держи в уме, что пэйменты на фикст мортгидж проструктурированы таким образом, что вначале (первые годы) платишь в основном интерест, а в конце (последние 5 лет) платишь в основном принсипал. То есть вообще нет смысла выплачивать полностью в 25 год - там один принсипал остался - лучше растянуть на 5 лет. Чуть больше смысла выплатить в 20-й год, и т.д.

2) Все правильно. Некоторые программы (как фикст, так и АРМ) разрешают припэймент. И тогда принсипал уменьшается. Но оно тебе надо припэймент делать? Взял в долг, и выплачиваешь спокойненько.... Всегда знаешь какой пэймент в следующем месяце или через десять лет будет.... Откуда такое стремление избавиться от долга банку?

3) Если берешь Опшн АРМ (что не советую) - то все равно все эти опции действительны в первые несколько лет. Потом надо перефинансировать. Или есть шанс, что потеряешь работу в ближайшие несколько лет? Тогда лучше иметь reserve в 5-10 месячных пейментов в банке, получать на них проценты, чем переплачивать на рейте за возможность делать минимум пэймент

[Floridian]

каким образом может быть у ARM меньше пеймент, если у него допустим
6%, и у fixed тоже 6%? только за счет того что у АRM месячный пеймент включает в себя только проценты. а это западло, потому что ты деньги платишь, а долг то не уменьшается.

Так ты же сам и объяснил почему при одном и том же рейте на АРМе и на Фикст будет разный пэймент. Они амортизируются по разной схеме. Фикст - это simple interest loan, а АРМ - это interest only loan.
На каждую занятую тобой сотню тысяч фикст при 6 процентах ты будешь платить в месяц 600 долларов. А на каждую занятую тобой сотню тысяч на АРМе под те же 6 процентов ты будешь платить только 500 долларов в месяц. Разница же есть?

Большинство АРМ нынче - интерест онли. Есть конечно АРМы с другой амортизацией, но кому они нужны?...
Опять-таки нельзя забывать, что когда имеешь фикст, то первые пять лет выплачиваешь только интерест, и принсипал не уменьшается, так что фикст мортгидж в первые пять лет по сути является "интерест онли с повышенным пэйментом"...

[TheDreamer]

... когда имеешь фикст, то первые пять лет выплачиваешь только интерест, и принсипал не уменьшается ...

Это если набрал кредита выше крыши.

Модель кредита: $200K под фиксированные 7% на 5 лет
Выплаты в месяц: примерно $4K в месяц
Количество интереса в первой выплате: $1.2K (30%)

[Floridian]

Это если набрал кредита выше крыши.

Модель кредита: $200K под фиксированные 7% на 5 лет
Выплаты в месяц: примерно $4K в месяц
Количество интереса в первой выплате: $1.2K (30%)

The Dreamer: Подтасовочка у Вас вышла. Мы всю дорогу говорим о лоунах с амортизацией как минимум 30 лет. С математической точки зрения неверно сравнивать амортизацию в 5 и 30(40,50) лет

Даю свой пример:
Модель кредита : 200К под фиксированные 7% на 30 лет
Выплаты в месяц: $1331 в месяц
Количество интереса в первой выплате: $1167 (88 %).

На 40-50 лет соотношение интерес\принсипал в первых пейментах будет еще выше.

[КошЫчка]

Хочется поблагодарить Floridian-a за массу полезной информации.
Спасибо!! :52:

[Sixteen]

Опять-таки нельзя забывать, что когда имеешь фикст, то первые пять лет выплачиваешь только интерест, и принсипал не уменьшается, так что фикст мортгидж в первые пять лет по сути является "интерест онли с повышенным пэйментом"...

Floridian, извиняй дружище, но это математически и фактически
неверно, вот то что написано в этом параграфе. Посмотри на любое
расписание fixed mortgage payments, и ты сам увидишь на сколько
принципал уменьшается за первые пять лет на fixed программе.
В то же время на interest only программе, если не платить сверху,
принципал действительно не изменится вообще ни на доллар.