Real estate job: советы покупателям

[umka111]

Zdravstvuite. Pozaluista prosvetite profana. Moj otec xocet kupit dom multifamily v Chicago. Pokupaet sto bi sdavat v rent ( grubo govoria investicija na starost). Vitekaet neskolko voprosov.
1. On grazdanin drugoj strani. Na kogo lucse oformliat na nego ili menia ( u menia green card). Mi slisali sto inostrancam est dopolnitelnije tax. Neznaju provda li eto.
2. Pokupat dumaem za nalicku (cash). Mozno li na etom osnovaniji pitatsia sbit cenu?
3. Kak lucse iskat i kak eto delaetsia ( ja tut tolko 2 mesiaca, i esli cestno escio nicego ne ponimaju)
4. Skolko berut agenti za uslugi?
5. Esli ti sdaesh v rent ti platish dopolnitelno sto to ili prosto kak za svoj dom?
Mozet vam eti voprosi pokazutsia glupimi, no kogda v pervij raz s etim stalkivaesia, to ne veselo :(
Smotiu doma v internete i ne ocen xoroso ponimaju termini ( foreclosure, as is as, short sale...)

[Floridian]

Zdravstvuite. Pozaluista prosvetite profana. Moj otec xocet kupit dom multifamily v Chicago. Pokupaet sto bi sdavat v rent ( grubo govoria investicija na starost). Vitekaet neskolko voprosov.
1. On grazdanin drugoj strani. Na kogo lucse oformliat na nego ili menia ( u menia green card). Mi slisali sto inostrancam est dopolnitelnije tax. Neznaju provda li eto.
2. Pokupat dumaem za nalicku (cash). Mozno li na etom osnovaniji pitatsia sbit cenu?
3. Kak lucse iskat i kak eto delaetsia ( ja tut tolko 2 mesiaca, i esli cestno escio nicego ne ponimaju)
4. Skolko berut agenti za uslugi?
5. Esli ti sdaesh v rent ti platish dopolnitelno sto to ili prosto kak za svoj dom?
Mozet vam eti voprosi pokazutsia glupimi, no kogda v pervij raz s etim stalkivaesia, to ne veselo :(
Smotiu doma v internete i ne ocen xoroso ponimaju termini ( foreclosure, as is as, short sale...)

1. Если Вы его родная дочь, а он Ваш родной отец и Вам доверяет, то это даже не вопрос - конечно надо оформлять владение домом на Вас. А если потребуется объяснить откуда деньги - папа дал.
Если папа будет на себя оформлять - его замучают с Patriot Act и проч. Ни к чему такие сложности.

2. Можно и нужно. Я бы рекомендовал такую тактику: сначала говорите продавцу, что будете использовать обычный файнансинг (скажем, 25 процентов даун пеймент), потом договариваетесь на определенную цену, но перед тем как подписывать контракт объявляете, что будете покупать 100% за наличку, можете закрыться через три дня и просите 5-10% скидку от цены, на которую договорились. Может пройдет, может - нет. Зависит от продавца. Советую доверить переговоры опытному агенту.

3. Найдите русскоязычного агента, которому Вы считаете можно доверять. Проинтервьюируйте по крайней мере 10 агентов перед тем как принять решение. Спрашивайте, сколько домов и какие они продали в прошлом году и в позапрошлом. Никому сходу не говорите, что будете 100% кешем платить, иначе они от Вас так просто не отстанут.

Когда выберете агента - объявите ему что имеете 100% кеша, покажите доказательства этого, и будьте уверены он на трех языках и по пять раз объяснит Вам что такое foreclosure, short sale, as is, etc.

4. Агент покупателя не берет ничего. Агенту покупателя должен заплатить продавец. Если кто-то предлагает Вам, покупателю, что-то заплатить напрямую агенту - сразу вешаете трубку. Исключения из этого правила могут быть только единичные: например, агент предлагает Вам посмотреть двадцать домов, но говорит что хозяин дома номер 14 не платит ему комиссионные, поэтому если Вы хотите тот дом посмотреть, то должны подписать бумагу что заплатите ему скажем 20 тыс, если купите ИМЕННО тот дом. В бумаге должен стоять адрес того дома.

5.Не понял вопроса, но ответ на него может дать аккаунтант. Как только купите дом, Вам сразу надо нанять собственного аккаунтанта.

[umka111]

Spasibo bolsoje. A to mi sovsem tut zaputalis.

[NRG RUS]

Spasibo bolsoje. A to mi sovsem tut zaputalis.

Po angliiski govorish?

Pozvoni mne ya tebe bolee podrobno otvechu na voprosi... mi ne delaem home finansing in Chicago, no ya dumau moi Loan officer mojet porecomendovat nadejnogo cheloveka.

[ETTY]

1. Если Вы его родная дочь, а он Ваш родной отец и Вам доверяет, то это даже не вопрос - конечно надо оформлять владение домом на Вас. А если потребуется объяснить откуда деньги - папа дал.
Если папа будет на себя оформлять - его замучают с Patriot Act и проч. Ни к чему такие сложности.

2. Можно и нужно. Я бы рекомендовал такую тактику: сначала говорите продавцу, что будете использовать обычный файнансинг (скажем, 25 процентов даун пеймент), потом договариваетесь на определенную цену, но перед тем как подписывать контракт объявляете, что будете покупать 100% за наличку, можете закрыться через три дня и просите 5-10% скидку от цены, на которую договорились. Может пройдет, может - нет. Зависит от продавца. Советую доверить переговоры опытному агенту.

3. Найдите русскоязычного агента, которому Вы считаете можно доверять. Проинтервьюируйте по крайней мере 10 агентов перед тем как принять решение. Спрашивайте, сколько домов и какие они продали в прошлом году и в позапрошлом. Никому сходу не говорите, что будете 100% кешем платить, иначе они от Вас так просто не отстанут.

Когда выберете агента - объявите ему что имеете 100% кеша, покажите доказательства этого, и будьте уверены он на трех языках и по пять раз объяснит Вам что такое foreclosure, short sale, as is, etc.

4. Агент покупателя не берет ничего. Агенту покупателя должен заплатить продавец. Если кто-то предлагает Вам, покупателю, что-то заплатить напрямую агенту - сразу вешаете трубку. Исключения из этого правила могут быть только единичные: например, агент предлагает Вам посмотреть двадцать домов, но говорит что хозяин дома номер 14 не платит ему комиссионные, поэтому если Вы хотите тот дом посмотреть, то должны подписать бумагу что заплатите ему скажем 20 тыс, если купите ИМЕННО тот дом. В бумаге должен стоять адрес того дома.

5.Не понял вопроса, но ответ на него может дать аккаунтант. Как только купите дом, Вам сразу надо нанять собственного аккаунтанта.

Хотел только добавить один момент.
Если Вы нашли одного агента и подписали с ним бумажку, о том что он Вас представляет, и он Вам показал какой-то дом, а потом он Вам не понравился и вы с ним расторгли соглашение и нашли другого агента, и с ним купили тот дом, который Вам показал первый агент, то первый агент имеет права отсудить у Вас комиссионные, т.к. именно он был первым, кто показал Вам дом, который вы купили.
Если вы купили дом со вторым агентом, который первый агент вам не показывал, то все ОК.

[ETTY]

...
5. Esli ti sdaesh v rent ti platish dopolnitelno sto to ili prosto kak za svoj dom?
Mozet vam eti voprosi pokazutsia glupimi, no kogda v pervij raz s etim stalkivaesia, to ne veselo :(
Smotiu doma v internete i ne ocen xoroso ponimaju termini ( foreclosure, as is as, short sale...)

Если Вы владеете домом, но дом в кредит, и вы сдаете его в rent, и рент только покрывает ваши выплаты за дом, то никаких налогов платить не нужно, но если вы зарабатываете с rent, то эти деньги нужно указывать в свой годовой доход, т.е платить с них налог, единственно, что вы сможете в этом случает deduct - это property tax.

Floredian вам правильно посоветовал обратиться к агенту, который Вам все четко расскажет что такое Forecloure и short sale.

[Alechko]

Cracks appearing in U.S. commercial real estate market
http://www.iht.com/articles/2008/08/...commercial.php

[Alechko]

Existing Home SalesAugust 25, 2008 7:10 PM ET
(AP) - THE DATA: Sales of existing homes rose 3.1 percent in July to an annual rate of 5 million units, surpassing expectations. Prices, meanwhile, fell 7.1 percent from last year's levels to a national median of $212,400, according to the National Association of Realtors.

THE DETAILS: Buyers are snapping up properties at rock-bottom prices in parts of the parts of the country hit hardest by the housing bust, such as California, Florida and Nevada. Meanwhile, as foreclosures soared, the number of properties for sale rose to an all-time record. At July's sales pace, it would take 11.2 months to sell off all those homes.

THE OUTLOOK: While home prices are still likely to fall through early next year, the rise in sales could mean the housing bust is starting to ease a bit, particularly in the hardest-hit areas.

© 2008 The Associated Press.

[Russ97]

Прочитал всю ветку, но кое-какие моменты хотелось бы уточнить. Конкретный случай, хочу купить кондо во Флориде. Дом почти построен и closing запланирован на ближайшие месяцы. Посетил офис продаж, там мне предложили подписать Purchase Agreement. В нём много презабавных для меня вещей, т.к. я в этой теме новичок. Просят перести депозит в размере 20% от цены продажи. Причём не написано в течение какого срока я его должен перевести. Зато написано что я могу расторгнуть этот Агримент в течение 15 дней после подписания. Дальше-больше. Если к клозингу я не наскребу оставшуюся сумму, депозит продавец забирает себе В ПОЛНОМ ОЬЪЁМЕ! Это что действительно возможно? Там не слабая сумма получается. Депозит надо перевести на эскрау счет. С этим вроде всё понятно. Договор подписал только один, со стороны продавца подписей нет. Сказали, депозит переведешь - тогда будет нормальный договор с подписями всех сторон. Ну, или например, есть параграф, что их не волнует дадут мне мортгидж или нет, и что если не дадут, я опять же теряю депозит в полном объёме.
Не мог бы кто из уважаемых участников форума, хорошо бы знающий Флоридские реалии, прокомментировать мой рассказ на предмет нормальности всего процесса? Заранее сэнкс

[Floridian]

мне предложили подписать Purchase Agreement. В нём много презабавных для меня вещей, т.к. я в этой теме новичок. Просят перести депозит в размере 20% от цены продажи. Причём не написано в течение какого срока я его должен перевести. Зато написано что я могу расторгнуть этот Агримент в течение 15 дней после подписания. Дальше-больше. Если к клозингу я не наскребу оставшуюся сумму, депозит продавец забирает себе В ПОЛНОМ ОЬЪЁМЕ! Это что действительно возможно? Там не слабая сумма получается. Депозит надо перевести на эскрау счет.

20% earnest money deposit может быть чересчур (не знаю насчет Флориды, в Бруклине принято 10 - 30 тыс flat), но я бы не стал спорить и дал бы 20%. Какая разница в какой момент 20 процентов давать - на клоузинге или за месяц до клоузинга? Никакой.

Договор подписал только один, со стороны продавца подписей нет. Сказали, депозит переведешь - тогда будет нормальный договор с подписями всех сторон.

Все правильно, продавец подпишет договор только после того как его адвокат будет иметь earnest money deposit в своем эскроу.

Ну, или например, есть параграф, что их не волнует дадут мне мортгидж или нет, и что если не дадут, я опять же теряю депозит в полном объёме.

А вот здесь бы я поторговался. Скажи что тебе нужен mortgage contingency clause, но при этом представь бумажки 1) стейтмент с деньгами 2) письмо от reputable банка что они дают тебе необходимый лоун амаунт c телефоном лоун офисера, предложи адвокату продавца позвонить лоун офисеру и дай лоун офисеру разрешение раскрыть всю необходимую информацию 3) копию кредитной истории. Т.е. попытайся убедить продавца что ты in good faith собираешься моргидж получить, а не собираешься использовать моргидж континдженси клоз только для того чтобы иметь путь выхода из контракта без потерь.


Я не знаю как во Флориде, но у нас в НЙ контракты без моргидж континдженси клоз имеют наглость посылать только продавцы где-нибудь на Central Park West или продавцы пропертей которые заведомо не mortgageable ( пустой участок земли, дом в очень плохом состоянии, rooming house, etc).