low ball offer

[Floridian]

Флоридиан, я спрашиваю про ПОСЛЕ аукциона. Почему банк не продал, что будет с этим домом делать? Если снова выставить на рынок, листить в МЛС (вижу что такое встречается после аукционов, где проперти осталась у банка), то наверное надо дом немного привести в порядок + банк платит риэлтеру. Если ничего не делать с домом, то какая надежда, что кто-то даст за него больше чем последний бид банка на аукционе?

А, ПОСЛЕ аукциона.... Здесь я не специалист. Я работаю только пре-форекложер, когда хозяин все еще является хозяином и легче добиться какого-то решения. А когда банк takes over проперти - работать очень тяжело, потому что там, в банке, никому ничего не нужно. Я знаю, что за взятки они могут залистать проперти после форекложер с каким-нибудь брокером, это нередко и происходит. Иногда покупатель контактирует сам с банком и покупает прямо из банка (попробуйте! в контакт с представителем банка лучше всего входить на аукционе - подходите и просите его телефон). Но опять-таки, СЕЙЧАС я вижу что ХОРОШИЕ проперти остаются во владении банка надолго. Они листают с брокерами только проперти в очень плохом состоянии которые не могут долго продержаться без мейтенанса. На хорошие проперти они вставляют плайвуд в окна и вешают цепь и держатся за них.


Во всяком случае, то, о чем Вы говорите "привести проперти в порядок", покрасить или еще что - не происходит никогда. Фореклоузд пропертиз находящиеся во владении банка - всегда продаются as is.

Разумеется всегда можно добыть больше денег для продавца (в случае фореклозд проперти - продавец это банк) если дом залистан с брокером и продается неспеша. На любом рынке брокер сможет добыть разумный оффер от кволифайд покупателя. А вот на аукционе - это как повезет. Редко - бывает что и за больше чем маркет валью продается, но в основном на аукционе нет покупателей готовых платить что-то близко к маркет валью, поэтому большинство лотов все равно на аукционе снимается с торгов банком - сами были там, видели, верно?

[vica]

Объясните мне такую вещь.
Разговорилась я с одной риэлтершей на опенхаусе по поводу префоркложерс. Она сказала, что можно прямо перед аукционами с хозяивами договариваться о продаже. Проблема только в том, что хозяин может потом (после того как избежал аукциона) передумать и продать кому-то другому.
Как этого избежать?
Не знаю, как с пре-форкложе, а в стандартном контракте в общих словах, сказано, что если покупатель передумает, то он может потерять депозит, а если продавец, то вроде ничем не рискует. За лоерские, риелтерские, оценочные и другие расходы, если таковые есть, ответственна та сторона, которая передумала, без достаточных на то причин). Выходит покупатель рискует больше? Почему так?
В моем штате процесс форкложе короткий - 45 дней, объявление дают за 1-2 недели до аукциона.
Как найти риэлтера, который разберается во всех этих вопросах - наш прямо сказал - я работаю только с МЛС и в других направлениях не силен. В местной прессе и на сайтах никто себя как спеца по пре- и форкложерс не рекламирует. Можно ли только лоером обойтись? Как с ним работать и какова система оплаты.

[Floridian]

Объясните мне такую вещь.
Разговорилась я с одной риэлтершей на опенхаусе по поводу префоркложерс. Она сказала, что можно прямо перед аукционами с хозяивами договариваться о продаже. Проблема только в том, что хозяин может потом (после того как избежал аукциона) передумать и продать кому-то другому.
Как этого избежать?

Я не могу с уверенностью говорить про процесс форекложер в других штатах, но у нас в НЙ после того как назначена аукционная дата - банк уже не принимает никаких офферов, анлесс это all cash offer.

В НЙ купить проперти перед аукционом у хозяина невозможно. Хозяин вообще не приходит на аукцион. Зачем бы он туда приходил?

Не знаю, как с пре-форкложе, а в стандартном контракте в общих словах, сказано, что если покупатель передумает, то он может потерять депозит, а если продавец, то вроде ничем не рискует. За лоерские, риелтерские, оценочные и другие расходы, если таковые есть, ответственна та сторона, которая передумала, без достаточных на то причин). Выходит покупатель рискует больше? Почему так?

Это не так. При правильно составленном контракте (т.е. когда и лоер покупателя и лоер продавца заботятся об интересе своего клиента) обе стороны несут ответственность в случае несоблюдения ими обязательств по договору продажи.

В хорошо составленном контракте должно быть так: 1) покупатель кладет в эскроу адвоката продавца earnest money deposit и подписывается под тем что в случае несоблюдения им условий договора этот ёрнест мани депозит достанется продавцу (это называется liquidated damages). 2) Продавец подписывается под словами, в которых дает право покупателю судить его в случае если он, продавец, не выполнит условия по договору, например, передумает продавать дом (это называется судить за specific performance). То есть продавец не несет ответственности ДЕНЬГАМИ, но если покупатель подаст на него в суд за непродажу дома на условиях и по цене оговоренной в контракте - то судья практически наверняка заставит продавца продать.

Все вышесказанное - это про стандартный НЕ-форекложный контракт. А теперь перенесите это все на ситуацию форекложер: продавец НЕ несет ответственности деньгами и в суд на него за непродажу проперти подать будет тоже невозможно - то есть подать-то можно, но с него взять нечего, банк-то проперти уже заберет себе к тому моменту. Поэтому то о чем Вам "бабка" на опенхаусе сказала - скорей всего чушь. С какой стати банк будет верить хозяину и откладывать аукцион? Анлесс этот хозяин сертифайд чек на сумму баланс моргиджа + пеналтиз принесет на блюдечке с голубой каемочкой.

В моем штате процесс форкложе короткий - 45 дней, объявление дают за 1-2 недели до аукциона.
Как найти риэлтера, который разберается во всех этих вопросах - наш прямо сказал - я работаю только с МЛС и в других направлениях не силен. В местной прессе и на сайтах никто себя как спеца по пре- и форкложерс не рекламирует. Можно ли только лоером обойтись? Как с ним работать и какова система оплаты.

Не найдете Вы такого риэлтора который будет работать с Вами ПОСЛЕ форекложер - по одной простой причине: если ему удастся договориться с банком за Вас - то банк ему не будет платить. То есть для того чтобы он работал, Вам нужно будет ему заплатить наперед. А Вы этого конечно делать не будете. Так что если хотите купить дом у банка - полагайтесь только на себя. Хотя если заплатите адвокату, то он наверно научит как все надо делать или сделает все сам, если Вы ему заплатите те же самые 6%.

[9999]

Разные причины бывают. Прежде всего смерть, развод, наркотики, элементарная человеческая глупость (типа думает "не буду нахрен вотер билл платить - ничего мне не сделают", а Город возьмет и foreclose на проперти за несчастный билл). Факт в том что на аукционе такие листинги есть - с балансом на моргидже меньше половины стоимости. У нас в НЙ видимо по закону банки должны биддерам эту информацию предоставлять до аукциона и предоставляют. Хотя какое это влияние делает на биды? Да никакого.

А иногда у человека просто инкома нет и кредитная история никакая - банк может и отказаться рефинансировать даже если эквити полно. Пару месяцев назад делал рифайнанс: 900 тыс аппрейзал валью, 200 тыс баланс на моргидже, 520 FICO score, и с трудом удалось рефинансировать на 300 тыс новый лоун (с 100 тыс кешаутом). Все банки отказались рефинансировать, с трудом нашел один, и рейт получился 18%, при том что я на фронте ничего не чарджил даже. Эта проперти - верный кандидат на форекложер через месяцев 6. Я знаю, что хозяин про*бет кешаут и перестанет платить очень скоро, и тогда уже точно ни один банк не рефинансирует.

Другое дело что продать такой дом всегда можно. Но это в НЙ у хозяина форекложер времени полно свой дом продавать, а в других штатах он и оглянуться не успеет как дом уже на аукционе продается...

Не верю, если честно.
Ни смерть, ни развод, ни вотер биллс до форклоза не доведут, по простой причине- там 40 раз еще предупредят, и варианты разные предложат, и уже когда начнут файлить все равно еще месяц- два можно откупиться... Ну совсем уж надо быть деревянным, чтоб ничего не делать.

Если дом стоит лимон и моргадж 100 000, то хоть сколько то в долг дадут даже дереву, без проверки кредитной истории, инкома и чего либо еще- вы же сами это только что подтвердили, причем на примере еще более худшем- если человеку за дом стоимостью 900 000 дали 300 000, то человеку с домом стоимостью миллион уж дадут КАК МИНИМУМ еще тысяч 100 в долг, даже если у него скор ниже 500.

Согласен, что ВСЮ эквити выбрать неудастся, но пример с домом за миллион и моргаджем в 100 000- вымысел чистой воды.

[Floridian]

Согласен, что ВСЮ эквити выбрать неудастся, но пример с домом за миллион и моргаджем в 100 000- вымысел чистой воды.

9999, ну конечно мой пример со стотысячным моргиджем на миллионном доме - это просто для "красного словца".

Энивэй, население не понимает что выбрать всю эквити из дома сейчас нельзя - ни один банк не даст больше 90% LTV на кешаут рефинанс на хороший кредит. А для людей в форекложе которые пропустили 5-10 пейментов и у которых скор упал ниже 500, банк больше 40% LTV не даст сделать. А у кого нынче 60% эквити имеется?.. Поэтому в такой ситуации человек после того как поймет что его никто не рефинансирует - начинает обычно судорожно дом продавать. Брокера нанимать не будет - потому что хочет съекономить. Дальше его какой-нибудь делец на*бет, обещая купить или квит-клейм дид уговорит подписать, и проч на*бки - и вот я уже не удивляюсь что на аукционе появляется дом с балансом на моргидже в половину валью.
(Я вспомнил, почему банк обязан объявить баланс на моргидже: потому что это первый бид, а потом банк сразу бидает на 10% ниже маркет валью)

[9999]

9999, ну конечно мой пример со стотысячным моргиджем на миллионном доме - это просто для "красного словца".

Энивэй, население не понимает что выбрать всю эквити из дома сейчас нельзя - ни один банк не даст больше 90% LTV на кешаут рефинанс на хороший кредит. А для людей в форекложе которые пропустили 5-10 пейментов и у которых скор упал ниже 500, банк больше 40% LTV не даст сделать. А у кого нынче 60% эквити имеется?.. Поэтому в такой ситуации человек после того как поймет что его никто не рефинансирует - начинает обычно судорожно дом продавать. Брокера нанимать не будет - потому что хочет съекономить. Дальше его какой-нибудь делец на*бет, обещая купить или квит-клейм дид уговорит подписать, и проч на*бки - и вот я уже не удивляюсь что на аукционе появляется дом с балансом на моргидже в половину валью.
(Я вспомнил, почему банк обязан объявить баланс на моргидже: потому что это первый бид, а потом банк сразу бидает на 10% ниже маркет валью)

Вот теперь полностью согласен