однопроцентные мортгиджы

[Lakomka]

ну вот у меня проджектед цена клоузинга будет тыщ триццать
(с нормальным банком, без всяких однопроцентных моргиджей).
и это не джамбо, это чуть чуть меньше чем джамбо.

.... у не знаю у нас это выходило в 1.5К

[Sixteen]

Not necessarily, try to negotiate just a split of the transfer tax. Cost of the premises has nothing to do with it. The seller is just sharing the cost of the tax evenly with you 50/50.. It's been known to happen, since the market is stil kinda slow.

он местами слоу а местами горячий, и я как самый умный
абизатильно в горячей точке. в доме ваще за квартирами был конкурс-аукцион.
я таргавалса, очинно сильно, но в контракт вступил патамушто фсе таки дал больше фсех. абидна, но уж больно квартирка прикольная.

[Sixteen]

.... у не знаю у нас это выходило в 1.5К

это било ф каком году? и ф каком штате?
нью йорк вот он злой, душит кондоминиумы страшными налогами,
такими как трансфер так, моргидж такс, тайтл иншуранс и еще самое
удивительное - такс абейтмент такс. от этого последнего такса я ваще
впал в глубокую задумчивость.

[ATILLA]

Jumbo??!! :eek:
Сынок??
Нашелся?????!!!

гагага +

[Floridian]

Cуществуют 4 вида мортгиджных программ:
1) fixed (30,40, 50 years)
2) ARM
3) Option ARM
4) Hybid

Все знают, что из себя представляют первые два вида.
Остановимся на третьем (том самом, что Коту предлагают).

В чем смысл Option Arm? В том, что в течение первых пяти лет ты можешь играть с пейментом. Например, вместо положенных 100 долларов в месяц можешь заплатить только 50 (так называемый "минимум пэймент"). А недоплаченные в этом месяце 50 долларов будут прибавлены к лоун амаунту, который лендер изначально дал. В нашем примере, если borrower в течении 10 месяцев делал только минимум пейменты 50 долларов, то к его долгу приплюсуются недоплаченные за это время 500 долларов. Это называется negative loan amortization, то есть когда человек делает выплаты, а его долг растет вместо того чтобы уменьшаться. В отличии от обычной amortization, когда человек платит интерес и принсипал и его долг уменьшается, уменьшается и через тридцать лет долг становится 0.
Кэтч в следующем:
1) Играть с минимум пейментами можно только в течении первых 3-5 лет.
2) Как только долг достигает 105% (или в некоторых банках 110%) от одолженной суммы, то лендер прекращает игру с минимальными пэйментами и нужно платить 100 долларов в месяц. Называется recast.
3) За удобство игры с минимальным пэйментом необходимо расплачиваться повышенным рэйтом.
4) Принспал амаунт возрастает, и интерес начисляется на все большую и большую сумму.
5) Необходим 10 процентов даунпэймент.

Опшн АРМ идеально подходит для тех, кто собирается держать проперти короткое время, скажем год и рассчитывает что за это время цена проперти возрастет (например из-за того, что он ее отремонтирует) и когда он будет этот дом продавать, то лишний долг набежавший в результате негативной амортизации, не будет иметь слишком большого значения.


Когда говорят "лоун под один процент" подразумевается, что первые несколько месяцев можно делать пейменты как будто рейт 1%. Но рейт на самом деле такой же, как и обычно и даже чуток повыше (например 8 процентов), поэтому получается, что можно делать пеймент одна восьмая от обычного пэймента. Через несколько месяцев лафа с одним процентом прекращается и можно делать пеймент из расчета скажем 4 процента - стало быть одна вторая от обычного пеймента. А дальше нужно следить чтобы общая сумма долга не перевалила за 105(110)%. Если перевалит - Опшн АРМ превратится в обычный АРМ. А еще через несколько лет нужно перефинансировать и опять платить клоузинг кост - иначе банк зарядит космический пэймент, как и когда обычный ARM adjusts.

Но я советую Коту взять hybrid program. Вкратце - обычный 30 year fixed. Пеймент фиксированный на все 30 лет - скажем каждый месяц 100 долларов. Но банк разрешает в течение первых 5 лет делать пеймент только 80 долларов каждый месяц, а недоплаченные 5лет*12мес*20недоплаченных долларов=1200 долларов он spread evenly over remaining 25 years. То есть оставшиеся 25 лет пеймент будет 105 долларов. Ничего не теряешь, а в первое время уменьшенный пэймент тебе поможет.

У тебя же кредит хороший? Посмотри у Чейза. Эта программа называется 30 year fixed - 10 years interest only.

[Floridian]

пусть расскажут сколько [refinance] тебе будет стоить. Моей подружке сейчас это будет стоить около 20К.. у неё где то год [interest only] займ.

Невозможно сказать, большой это клоузинг кост 20К или нет, если мы не знаем лоун амаунта. Следите, чтобы не был больше 6 процентов от лоун амаунта для плохого кредита, и больше 4-х процентов от лоун амаунта для хорошего.

[Floridian]

Not necessarily, try to negotiate just a split of the transfer tax. Cost of the premises has nothing to do with it. The seller is just sharing the cost of the tax evenly with you 50/50.. It's been known to happen, since the market is stil kinda slow.

По поводу клоузинг коста и его составляющих.
Когда происходит продажа проперти от частного лица частному лицу, то принято чтобы трансфер такс платил продавец. Трансфер такс - это по сути тот же налог с продажи. Кто продал - тот и платит.

Но совсем по другому дело обстоит, когда продавец - билдер. Дело в том, что НЙ контракт составляет адвокат продавца, то есть человек билдера, и адвокат внесет в контракт всевозможные пункты, заставляющие покупателя платить за то, за что обычно покупатели не платят. Например тот же трансфер такс билдер норовит повесить на покупателя. И покупатели обычно считают большой удачей, когда удается договориться с билдером о том, чтобы платить этот налог 50\50 (Мы не забываем, что при продаже от частного лица к частному лицу даже вопрос не стоит кто платит трансфер такс - конечно продавец).

Вся фишка в адвокатах. Нанял покупатель адвоката, заплатил ему штуку, и адвокату нужно чтобы дело как можно быстрее закрылось, ему наплевать, что покупатель переплатит.

Трюк номер два по популярности среди билдеров - вносить в контракт пункт, по которому покупатель должен дополнительно заплатить за счетчики и их установку (обычно тысяч 5 лишних).

Мораль такова: нужно покупать (особенно нью констракшн) с агентом, который поможет грамотно все билдерские уловки обойти. Агентом, который не работает на билдера естественно.

[Sixteen]

Невозможно сказать, большой это клоузинг кост 20К или нет, если мы не знаем лоун амаунта. Следите, чтобы не был больше 6 процентов от лоун амаунта для плохого кредита, и больше 4-х процентов от лоун амаунта для хорошего.

4 процента ...

моргидж рекордейшн такс: %2.05
тайтл страхование: 0.611%
трансфер такс: 1%
идиотский такс абейтмент такс: 1.6%

остальное - мелочи.
но уже больше четырех процентов.
если исключить кретинизм с такс абейтментом, то
чуть меньше. банк еще даже не начал брать свои фиизы.

[Floridian]

и еще самое
удивительное - такс абейтмент такс. от этого последнего такса я ваще
впал в глубокую задумчивость.

Чтобы получить такс абэйтмент на 10 лет, билдер должен заплатить государству определенную сумму (которую Кот красиво назвал такс абэйтмент такс). Иногда оборзевшие билдеры пытаются даже эту сумму повесить на покупателя. По моему опыту, все-таки достаточно редко. Видать этот билдер из наших

Куда твой адвокат смотрел, Кот? Надо было вычеркивать нахрен этот пункт из контракта....

[Sixteen]

Чтобы получить такс абэйтмент на 10 лет, билдер должен заплатить государству определенную сумму (которую Кот красиво назвал такс абэйтмент такс). Иногда оборзевшие билдеры пытаются даже эту сумму повесить на покупателя. По моему опыту, все-таки достаточно редко. Видать этот билдер из наших

Куда твой адвокат смотрел, Кот? Надо было вычеркивать нахрен этот пункт из контракта....

к сожалению там стояла толпа других покупателей. особенно сильно там повычеркивать не удалось бы. так как толпы богатых дедушек из москвы, которые вообще привыкли что новые крартиры продаются без пола и без стен.