Real Estate. Bubble?

[alex korolev]

Стихийное бедствие не может случится по всем штатам одновременно. А цены действительно ростут вместе с экономикой.Вот только на сегодняшний момент эта парралельность не наблюдается.Средний класс( ежели один работает) уже давно не может афортать средний дом. Ну как это?

Вот именно. Проблема в том, что рост зарплаты в Калифорнии за последние 5-6 лет даже близко несравним с ростом цен на дома. Особенно явно это прослеживается в Сан Франциско и Бэй Эрии, где менее 20% работающего населения может иметь дом.

тут

[Тринити]

Очевидно, что на данный момент есть отрыв цен на недвижимость от зарплат и цен на другие товары. Вот мне только кажется, что скорее ценны на остальные товары и может быть на зарплаты поднимутся скорее, чем недвижимость подешевеет. Ведь, дефицит бюджета на этот год 17%, перспектива на ближайшие годы не лучшая. Это просто инфляция. Те, пропорции цен наверняка (и частично зарплат) выровняются, только все мы станем несколько беднее, чем з-5 лет назад.

[Olezhik]

У меня один друг тоже вот так, думает, думает. Уже лет 5, досех пор квартиру снимает.... (знал бы прикуп, жил бы в Бэвэели Хилс)

[вторжение]

В какую сумму ежемесячно обходится содержание дома (налоги на недвиж., обслуживание, вода)?

[Y.Gustov]

В какую сумму ежемесячно обходится содержание дома (налоги на недвиж., обслуживание, вода)?

Кстати о налогах на недвижимость. Большую роль играют налоги при подчислении месячнои оплаты (mortgage) за дом. Чем зажиточнее раион, тем налоги выше. Типа, много труда и средств надо штоб соблюдать красоту и безопасность. Обслуживание, как Вы говорите, по разному понимается. Ето могут быть люди которые косят траву, ето может быт домохозяка. Вода в Америке не дорогая. Газ немного дорогои, и в последние годы идут дебаты што газ мы переплачиваем. У меня однажды газ bill был около $300, но я все таки его обжаловала и мне поправили ошибку, но разница не была столь значительная.

[смешно]

Бум на рост домов пораждён американской банковской заёмной системой и только ей. Незнаю сговор это или нет, но здесь очень легко проанализировать (что я и сделал в свободное время). Банки, примерно 8 лет назад, полностью поменяли систему заёма денег на покупку домов (и не только) поле того когда федеральная заёмная ставка была резко занижена, появилось много(!) свободных банковских денег, которые не работали и которые банкам надо было вкладывать, т.к. банки существуют за этот счёт. Credit стали давать на лево и направо, но постепенно, не за один день и месяц, а ПОСТЕПЕННО расширяя и упрощая систему его получения.
Во интересно, а если подумать со стороны получателя кредита, он же по идее сильно рискует при его доходе в 50К, брать кредит в 200К. Да, это было так раньше, но учитывая, что рост на недвижимость сдвинулся, то и рисковать теперь нечем, т.к. если вдруг потеряет работу или ещё чего и нечем платить за кредит - НЕ БЕДА, т.к. цены на недвижимость стали расти и если дом был куплен за 200К, то после 3-6 месяцев уйдёт за 250К - в любое время. Потери никакой, одни прибыли. Во какой парадокс! Ещё одна штука толкает цены на недвижимость, это то, что в сток маркет теперь не так сильно вкладывают после всех крахов, а вкладывают в недвижимость, больше вкладывают - больше рост цен.
Сейчас рынок недвижимости стал как рынок акций, купил дом, землю, подержал какое-то время - продал, опять купил, подержал - продал.
Пожилые люди которые купили дома 30 лет назад тоже пользуются этим "бумом", они срочно избавляются от недвижимости, пока есть возможность. Они купили холупы по 10К, 20К, продают по 300К. Вот это profit! И только дурак этим не воспользуется.
Проспект на будущее? Очень не сложно. У каждой вещи есть критическая психологическая цена. Всё зависит от дома, размера земли и location. Если это 100 летняя холупа 600 sq.feet с землёй в 1/10 акра, в 3-х милях от океана, то больше чем 300к, ты её не продашь в ближайшие 20 лет. Если тоже самое но с землёй в 1 акр, то это может стоит любые деньги вплоть до милллиона, т.к. есть перспектива на строительство и расширение. Сейчас заёмная процентная ставка постоянно повышается, но уровень остался ещё хороший 5.5%, вот как дойдёт до 8%, то считай цены на недвижимость остановяться и уверен, что наступит момент, когда начнут падать, но не резко и не много.

[Zukter Kondukter]

Надо учесть что при 6 проц. мортгидже а меленьком дауне (меньше 5 проц.) цена в 500К это:
3600/месяц, плюс
200-300/мес PMI insurance банку, плюс скажем где-то
500/мес. налоги городу, плюс отопление/кондиционирование где-то
200-300/мес. Плюс страховка -
100/мес (а вКалиф/Флорида наверно 200-300 и более).
Суммарно - 4,600 (в лучшем случае скорее всё вместе 5,000)

При появлении инфляции (уже поговаривают в свете роста цен на нефть и т.п.) и соответственном росте процента до 8 и выше ( а это не за горами т.к. гос-во одолживает бабло на Ирак и прочие глупости) БОЛЬШИНСТВО купивших дома под variable rate просто не будут квалифицированны платить уже 6,000-6,500 в месяц.

Сегодняшний бум поддреживался такими ВМЕСТЕ действующими факторами:
1. Низкий процент.
2. Более менее стабильная экономика.
3. Покупательной силой в связи с выгодной продажей "халуп" в модных районах и перемещением таких продавцов в retirement или Флориду, Каролайны и пр. тем самым повышая цены там.
4. Низким долларом что делает инвестицию в риал эстейт США выгодным для иностранцев.
5. Стабильным рынком рента что позволяло инвесторам переплачивать в надежде на окупание всех расходов при продаже/флипе и привело к найвысшему проц. владения инвесторами - даже выше прошлой bubble.

5ый фактор уже в Лас Вегасе лопнул. И довольно сильно. Но если Один из факторов "лопается" то для маркета в целов не беда. Даже если 2. Ну 3. Но если все 5!. И бааальшое подозрение что дела идут ко изменению ВСЕХ 5 факторов в худшую сторону.

Не знаю как сейчас в Калиф. но у нас уже рент упал по сравнению с год или 2 назад на проц. 25. Квартиры которые "улетали" за 1,800-2,000-2,100 сидят на маркете всю (!) зиму пустые хотя рент просят 1,500 и ниже. А так же многие лендлорды дют месяц беспл. и месяц брокерам.

Как долго может инвестор держать пустую квартиру или доплачивать 1,000 в месяц без перспектив её продать "с наваром"? А если у него таких десятки, сотни? Но это только начало. Ком дефляции риал истэйта набирает силу не сразу т.к. факторы не синхронизированны. Но когда он катится то тянет всех - и кто не может платить и кто не хочет терять, и банки которые лопаются от плохих лоунов.

Предсказать процент падения сегодня невозможно. Это решат факторы приведённые выше. Но думаю что роста скорее всего не будет в ближайшие 2-3 года в лучшем случае.

[смешно]

У нас, сейчас, цены на недвижимость на Cape Code меняется каждый месяц (растёт).

[Zukter Kondukter]

У нас, сейчас, цены на недвижимость на Cape Code меняется каждый месяц (растёт).

Да потому что там всегда было дешевле (особенно не у воды) так что теперь цены "подтягиваются" под остальной штат. И покупают на деньги выросших домов около Бостона или Нью Йорка. Подожди когда всё это пойдёт на аукцион. :-)

Следите за страницами Real Estate Auctions в вашей местной прессе. Если они увеличиваются (страницы) то дела идут вниз. И наоборот. Когда-то я этот совет услышал во время интервью с Уорен Баффетом. А он знает что почём. :-)

[Krakadil]

Мне кажется мнение Зуктера самое объективное, все-таки он профи в этом деле и держит руку на пульсе РЕ. Замедление роста цен, если не полная остановка роста наблюдается уже несколько месяцев. К лету ожидается, что повсеместно прекратится рост цен. Будет ли полный обвал с РЕ? Вряд ли. Снижение возможно, но большинство экономистов предсказывает что не более, чем на процентов 15-20.

Скорее всего, если снижение будет иметь место, то это коснется, в первую очередь, коопы. Потом, пожалуй, неоправдано высокие кондос. В последнюю очередь, если только вообще случится, это коснется новое строительство.

На моей улице, где все дома построены по стандартному проекту, в конце лета дом был продан за 71чк. Этой зимой такой же дом был продан за 680к. Возможно что имели место и другие факторы, повлиявшие на цены, но это впервые за 5-6 последних лет, когда цена продажи меньше, чем у предыдущего проданного дома.