POKUPKA DOMA

[9999]

Это правда в отношении коммерческой недвижимости. Именно так банки ее и оценивают.
С жильем все до нереального наоборот. Цена в большей степени зависит не от возраста и состояния, а от площади и...за сколько в этом раёне были проданы другие дома. Даже если соседний дом был значительно перестроен и продан за большие деньги, цена на развалюху рядом по какой-то банковской логике автоматически вырастает.

В целом и общем покупка дома в современных ценах через кредит - это кабала и самообман.

Но выхода нет. У бедного американца выбора нет вообще, а у среднего выбор только в степени надувательства. Потому что моргидж- это форма рабства.

Леон, там сложная формула, по которой высчитывают стоимость дома. НО износ имеет значение, как для коммерческой, так и для резеденшиал. Да, для резиденшиал район играет очень большую роль, но это уже вопрос составления формул оценки.

[9999]

1)Ну давайте я вам обьясню популярно на своем примере, если вы не понимаете что делают дедакшнс. Мой мортгидж $2000 в месяц, а налог на нервижимость - $360. T.e., я плачу $2360, и вы говорите что это дороже чем рентовать (до того как я купил свою квартиру она сдавалась в рент за $1800.)

Дедакшон интереса и налога на невижимость в федеральных налогах уменьшило мой годовой
федеральный налог на $7000 в 2007, по сравнению с тем если бы я рентовал.
Таким образом - реальная стоимость для меня в месяц - $2300 - $7000/12= $1780.
Вот эту стоимость нужно сравнивать с рентой а не $2300.

2)За то же самое время - моя equity увеличилась на $4000 - и это потенциально мои деньги. Процент на equity конечно не идет - но именно эти деньги делают владельца владельцем дома и дают право на выгоду от всего будущего
аппрешиэйшн.

3)Недвижимость и stocks/mutual funds - самые лучшие вложения денег лонг терм и исторически дают максимальную прибыль. Если вы собираетесь копить деньги лонг терм вкладывая их в CD под 4.5% - флаг вам в руки. Я вас переубеждать не стану.

Как стокс так и недвижимость несет риск потерь если инвестиция делается на короткий срок. Приемлем этот риск или нет зависит от человека и ситуации. На 5-10 лет этот риск всегда оправдан. Поверьте, если цены на недвижимость будут падать более 5 лет подряд то всей остальной экономике прийдет писец и от потерь вы не спрячетесь нигде, а все ваши safe вклады будут сьедаться инфляцией.




А я не уверен что при теперишней инфляции и учета налогов - 4.5% не являются убытком. Выгода или негативная или близкая к нулю.

1. Баланс между налогами, интересом и рентом- штука очень индивидуальная. Не все в состоянии списать 7000 налога если платят 24 000 интереса, это 30%. Кроме того подозреваю, что вы платите меньше, чем в среднем по вашей местности, если там квартира 1800 а у вас весь пеймент 2000.
У нас, к примеру, квартиры стоят в пределах 600- 1000, а средняя плата за аналогичный моргидж- 1600 (считая лоун в пределах 200- 250 000)
Конечно, если выплатить всю стоимость можно вообще ничего не платить, кроме налгов, и говорить потом "рент 1000 долларов, а я плачу 300 в месяц и владею квартирой"

2. Вы, вероятно, не учитываете рыночных цен, поскольку я очень сомневаюсь, чтоб ваша эквити выросла. Цены растут только в паре тройке городов США, во всех остальных местах- падают, значит и эквити рости может только относительно к падению. Подозреваю, что ваша эквити- упала.

3. Это вопрос другой, я привел ING direct эккаунт только как пример максимально ленивого и безопасного вложения, если учесть, что где то можно заработать еще больше денег- то мой аргумент становится только сильнее ;)

А писец не прийдет- в Японии цены падали гораздо дольше, и ничего- жива.

[9999]

[Паша]

А простому обывателю сейчас действительно лучше на рынок не соваться, ни с продажей, ни с покупкой. ИМХО.

Почему так?
Неужели никому не выгодно?

[9999]

Почему так?
Неужели никому не выгодно?

Смотря что понимать под "выгодно". Если нет лишних денег, то лучше подождать год- два, удастся с'экономить.

[madV]

Так же и с многими бондами. Кроме того, 6% coupon rate может запросто принести 10% дохода в год. Например, потому что bond куплен дешевле par value.

Я говорю о реальных рейтах, а не о том какой купон - о тех которые определяются рынком.

[madV]

Однако для создания реальной картины движения цен на недвижимость я бы брал средние по всей стране. :rolleyes:

Для оценки эффекта на всю экономику нужно брать среднее по всей стране, а для решения покупать или не покупать дом в конкретном районе, нужно рассматривать тренд и условия в этом районе.

[NickTo]

Смотря что понимать под "выгодно". Если нет лишних денег, то лучше подождать год- два, удастся с'экономить.

А.подождать с продажей?
В.подождать с покупкой?
С.подождать с продажей и с покупкой?

[madV]

1. Баланс между налогами, интересом и рентом- штука очень индивидуальная. Не все в состоянии списать 7000 налога если платят 24 000 интереса, это 30%. Кроме того подозреваю, что вы платите меньше, чем в среднем по вашей местности, если там квартира 1800 а у вас весь пеймент 2000.
У нас, к примеру, квартиры стоят в пределах 600- 1000, а средняя плата за аналогичный моргидж- 1600 (считая лоун в пределах 200- 250 000)

Вот в том то и дело что у вас. А у нас по другому. И решение о том покупать или не покупать тоже другое.

Выгода в налогах тем больше, чем больше доход. Если рынок перегрет как у вас и во Флориде, то рент намного дешевле мортгиджа. Но опять же - это не так во многих других местах и экономия на налогах эту разницу может покрыть.

[madV]

Ну, витайте в облаках, витайте... цены ростут, экономика все сильнее... :lol:

Ну а Вам всяческих успехов в вашем накоплении денег на аккаунте ING с 4.5%! :good:

(А заработать больше без особого риска вы не сможете - вам придется деньги вкладывать или в бонды или в стокс - и то и другое
очень рискованно в нынешних условиях, если инвестиция делается на 1-2 года).