Недвижимость: покупать/продовать?(флуд не уместен)

[Floridian]

Думаю, не нужно быть юристом, чтобы понимать - если существует контракт, то теоретически можно подать в суд за его breach. Хотя это и не часто случается (обычно удовлетворяются удержанием залога), но вполне возможно.
(надеюсь, эту часть вам цитировать не надо?)

На практике происходит следующее: покупатель делает оффер, заполняя специальную форму, в которой выделено жирным шрифтом "this is not a binding contract", ставит там свою цену, риал истэйт агент передает эту бумагу покупателю, если тот соглашается на предложенную, то тоже ее подписывает и эта бумага попадает к адвокату продавца, который даже не начнет составлять контракт до тех пор, пока не получит и не окешит чек с залогом от покупателя.
Пока адвокат не окешит чек, покупатель ИМЕЕТ ПРАВО десять раз передумать.

А вот после того, как чек окешен и контракт подписан, тогда да, Вы правы, технически покупатель, конечно ОБЯЗАН купить этот дом, но на практике, если покупатель откажется, он вряд ли потеряет больше, чем оставленный залог. ОК, подаст продавец в суд, но какой судья присудит дамаджес за брич оф контракт больше чем 10 тысяч долларов? Смысла нет судиться.... Десятка и так уже в кармане у продавца...

Совет: следите, чтобы на подписываемом вами оффере было написано, что "это еще не контракт". Думайте семь раз прежде чем выписывать чек на залог. Как выписали - отступать будет нельзя.

Изредка случается, что покупатель подает в суд на "передумавшего" селлера. Но чтоб селлер подавал.... Обычно он просто оставляет себе деньги и ищет следующего покупателя... Его цель дом продать, а не обогатиться на судебных исках...

[9999]

На практике происходит следующее: покупатель делает оффер, заполняя специальную форму, в которой выделено жирным шрифтом "this is not a binding contract", ставит там свою цену, риал истэйт агент передает эту бумагу покупателю, если тот соглашается на предложенную, то тоже ее подписывает и эта бумага попадает к адвокату продавца, который даже не начнет составлять контракт до тех пор, пока не получит и не окешит чек с залогом от покупателя.
Пока адвокат не окешит чек, покупатель ИМЕЕТ ПРАВО десять раз передумать.

А вот после того, как чек окешен и контракт подписан, тогда да, Вы правы, технически покупатель, конечно ОБЯЗАН купить этот дом, но на практике, если покупатель откажется, он вряд ли потеряет больше, чем оставленный залог. ОК, подаст продавец в суд, но какой судья присудит дамаджес за брич оф контракт больше чем 10 тысяч долларов? Смысла нет судиться.... Десятка и так уже в кармане у продавца...

Совет: следите, чтобы на подписываемом вами оффере было написано, что "это еще не контракт". Думайте семь раз прежде чем выписывать чек на залог. Как выписали - отступать будет нельзя.

Изредка случается, что покупатель подает в суд на "передумавшего" селлера. Но чтоб селлер подавал.... Обычно он просто оставляет себе деньги и ищет следующего покупателя... Его цель дом продать, а не обогатиться на судебных исках...

На практике хорошо представляю себе как продавец, согласившись на такую вот оффер, которая "not binding", потом точно так же возьмет свое слово назад и продаст дом кому то другому, ибо его аcceptance на нeй тоже НИЧЕГО НЕ ЗНАЧИТ.
What you give is what you get

[Floridian]

На практике хорошо представляю себе как продавец, согласившись на такую вот оффер, которая "not binding", потом точно так же возьмет свое слово назад и продаст дом кому то другому, ибо его аcceptance на нeй тоже НИЧЕГО НЕ ЗНАЧИТ.
What you give is what you get

Я не совсем понимаю, что именно Вас не устраивает в американских законах и обычаях о продаже недвижимости.

Тонкостей много, но все что надо знать покупателю по поводу этой части - это то, что можно делать любые офферы, устные и письменные, это ни к чему не обязывает до тех пор, пока не окешен его, покупателя, чек с earnest money. (Это в НЙ, в других штатах могут быть свои законы и обычаи).

Если Вас интересует до какого момента продавец может отказаться от сделки - то это момент когда он поставил подпись на контракте. (не путать контракт с оффером - это два разных документа, первый байндинг, второй не байндинг).

Штука в том, что продавец-то не дает покупателю никаких залогов, и если продавец передумал продавать после того, как поставил свою подпись на контракте, то тут уж конечно покупатель будет его судить. Хотя я лично не слышал о выигрышах подобных дел, но это вполне вероятно.

А в случае если покупатель передумал - то продавец, на законных основаниях забрав себе залог, не подает в суд. Подразумевается, что размер дамаджес от возможно неисполненного контракта продавец уже оценил в сумму залога. Ни один судья не присудит ему больше

[9999]

Я не совсем понимаю, что именно Вас не устраивает в американских законах и обычаях о продаже недвижимости.

Ну например то, что я изучал эти законы и они сильно расходятся с вашей интерпретацией.

Тонкостей много, но все что надо знать покупателю по поводу этой части - это то, что можно делать любые офферы, устные и письменные, это ни к чему не обязывает до тех пор, пока не окешен его, покупателя, чек с earnest money. (Это в НЙ, в других штатах могут быть свои законы и обычаи).

Я ведь уже приводил цитату о том, что оффер- это и есть binding contract, конечно, можно избежать обязательств, если отметить это в самой оффер отдельным образом, но тогда обязательства не существуют с обоих сторон, неизвестно, кому это более выгодно, особенно если вы делаете оффер на сумму ниже рыночной стоимости.

Простой пример- дом выставлен за 1 000 000, реально он стоит столько же, вы делаете оффер на 900 000 и ХОЗЯИН ЕЕ ПРИНИМАЕТ, далее вы радостно готовите earnest money deposit, а он вам говорит "я тут подумал, и передумал"- кому это выгодно, вам или ему?

Кстати, при трансакциях никаких депозитов по закону вообще не обязательно, это чисто договорной элемент.

Вот еще цитата, на всякий случай:

As soon as the seller accepts a written offer, the document becomes a legally binding contract known as a contract of purchase, or purchase agreement according to location or jurisdiction.

http://mortgage-x.com/library/offer.htm

Если Вас интересует до какого момента продавец может отказаться от сделки - то это момент когда он поставил подпись на контракте. (не путать контракт с оффером - это два разных документа, первый байндинг, второй не байндинг).

Меня ничто не интересует, я занимаюсь недвижимостью профессионально, сам могу много чего об'яснить.
Чем тут и занимаюсь, кстати.

[tancha]

вопрос по теме - как можно быстро наростить скор до экселента, если у меня он гуд.

спасибо.
:34:

[tancha]

Простой пример- дом выставлен за 1 000 000, реально он стоит столько же, вы делаете оффер на 900 000 и ХОЗЯИН ЕЕ ПРИНИМАЕТ, далее вы радостно готовите earnest money deposit, а он вам говорит "я тут подумал, и передумал"- кому это выгодно, вам или ему?

а если дом на самом деле стоит меньше? и я предложила, предположим 700, что тогда? хозяин откажет и все?:34:

[Floridian]

Я ведь уже приводил цитату о том, что оффер- это и есть binding contract, конечно, можно избежать обязательств, если отметить это в самой оффер отдельным образом, но тогда обязательства не существуют с обоих сторон, неизвестно, кому это более выгодно, особенно если вы делаете оффер на сумму ниже рыночной стоимости.

Кому выгодно чтобы на оффере было написано что он "лигалли нот байндинг"? В первую очередь покупателю, так как в большинстве случаев покупатель одновременно делает офферы на несколько пропертиз, и смотрит, насколько низко может продавец спуститься. Это очень хорошая тактика, лучше чем ждать по неделе ответа на каждый дом.

Да пусть даже не будет на оффере написано, что он лигалли байндинг. Вы всерьез полагаете, что продавец может заставить покупателя купить свой дом (или хотя бы подать в суд на дамаджес) на основании всего лишь ОФФЕРА, т.е. бумажки, подписанной на капоте машины в присутствии только риал истэйт агента? Да любой судья такой кейс диссмисс. Другое дело - контракт: он подписывается в присутствии адвоката (НЙ) или по крайней мере (в других штатах) нотариуса.

Да, в Америке есть чрезмерная привычка подавать в суд друг на друга. Но она не настолько гипертрофирована...

Приходите ко мне домой завтра, напьемся и после двадцать первой стопки я подпишу бумагу, что продам Вам свой дом за 10 долларов. Ну принесете в ее в суд, ну кто Вас там серьезно слушать будет? Оффер именно такая бумага, но на всякий случай я советую писать "not legally binding".

Кстати, при трансакциях никаких депозитов по закону вообще не обязательно, это чисто договорной элемент.

Возможно, в Вашем штате. В НЙ по закону надо что-то "положить на контракт". Например, один доллар.

В Вашей ссылке я не совсем понял, как один document (written offer) становится другим document (offer to purchase). Это два разных документа. Один - одностраничный, другой может содержать 200 страниц. Когда имеются обе подписи на первом документе, начинается составление второго... но один в другой не переходит...

[Floridian]

вопрос по теме - как можно быстро наростить скор до экселента, если у меня он гуд.

спасибо.
:34:

На этот вопрос невозможно ответить не видя кредит репорта. Нет двух одинаковых репортов
Но если говорить про "быстро"... Если Вы сейчас несете большой баланс на кредитках и сразу выплатите все до нуля - скор может подпрыгнуть.

[tancha]

На этот вопрос невозможно ответить не видя кредит репорта. Нет двух одинаковых репортов
Но если говорить про "быстро"... Если Вы сейчас несете большой баланс на кредитках и сразу выплатите все до нуля - скор может подпрыгнуть.

а если практически все выплачено?

тратить "ощутимо"и на след месяц полностью выплачивать?
а если я возьму авто в лиз?
это усугубит положение? как предполагаю, результат с этого будет где-то через пол года?

[9999]

В Вашей ссылке я не совсем понял, как один document (written offer) становится другим document (offer to purchase). Это два разных документа. Один - одностраничный, другой может содержать 200 страниц. Когда имеются обе подписи на первом документе, начинается составление второго... но один в другой не переходит...

Оффер- это не одна страница с цифрой, почитайте вот здесь, к примеру:

The offer is much more complicated than simply coming up with a price and saying, "This is what I’ll pay." Because of the huge dollar amounts involved, especially in today’s litigious society, both you and the seller want to build in protections and contingencies to protect your investment and limit your risk.

In an offer to purchase real estate, you include not only the price you are willing to pay, but other details of the purchase as well. This includes how you intend to finance the home, your down payment, who pays what closing costs, what inspections are performed, timetables, whether personal property is included in the purchase, terms of cancellation, any repairs you want performed, which professional services will be used, when you get physical possession of the property, and how to settle disputes should they occur.

http://www.realestateabc.com/homebuying/offer.htm

Там дальше об'ясняется, что еще нужно упомянуть в оффере и каким образом:
http://www.realestateabc.com/homebuy...tingencies.htm
http://www.realestateabc.com/homebuying/earnest.htm
http://www.realestateabc.com/homebuying/closing.htm
http://www.realestateabc.com/homebuying/transfer.htm
http://www.realestateabc.com/homebuying/property.htm

(конечно, если подготавливать ее профессионально, а не дядя Вася сосед на листочке из блокнота напишет цифру, и подпись, про not legally binding )