Недвижимость: покупать/продовать?(флуд не уместен)

[tancha]

То есть хозяин показал Вам аппрейзал своего дома, сделанный его родственником? Разумеется, скорей всего цифра там не имеет ничего общего с реальностью.... Эта старомодная попытка психологического давления на покупателя, имеющая своей целью выжать оффер повыше.
У банка дающего лоун, обычно есть группа аппрэйзоров, которым банк доверяет и любой мортгидж брокер знает "список" этих аппрэйзоров и заказывает аппрэйзал у них. Попросите у того мортгидж брокера, у которого будете делать лоун, чтобы он сделал comp search на проперти, которую Вы собрались покупать и сказал Вам результат ДО того, как Вы будете делать оффер.

а для чего делать оффер выше? если потом это будет переоцениваться банком? или могут и не делать этого?


если я пойду к брокеру, то этот поход отразится на истории?
а это платно? в смысле поход к..?

[Floridian]

а для чего делать оффер выше? если потом это будет переоцениваться банком? или могут и не делать этого?

Оффер (offer) это цифра в долларах которую вы предлагаете хозяину дома. Это то, за сколько Вы согласны купить этот конкретный дом. Вы, как покупатель, естественно, хотите купить дешевле (то есть сделать оффер ниже), а хозяин, естественно хочет чтобы вы купили подороже (то есть сделали оффер повыше). Хозяин может использовать любые трюки, чтобы заставить Вас поверить в то, что дом стоит дороже. В том числе показывать липовые аппрейзалы, пусть даже и подписанные лизенцированным аппрезером.

Разумеется, тот аппрейзал, который будет представлен в банк для получения лоуна, будет перепроверен банком трижды.

если я пойду к брокеру, то этот поход отразится на истории? а это платно? в смысле поход к..?

По поводу походов к мортгидж брокеру: я не знаю, и Вы не знаете, сколько времени у Вас займет выбрать дом, поэтому на всякий случай я советую так: придя к первому брокеру, Вы говорите, что непременно хотите получить копию своего репорта на руки, он скорее всего попросит денег 20-30 долларов, Вы платите и забираете репорт домой. Дома с помощью white-out выбеливаете свой соушл с репорта и делаете Х копий (Х равно количеству брокеров, которое Вы намерены посетить, я советую Х должно быть не менее 5).

Далее Вы идете к следующему брокеру, но УЖЕ НЕ ДАЕТЕ ЕМУ ПРОГОНЯТЬ ВАШУ КРЕДИТНУЮ ИСТОРИЮ и НЕ СООБЩАЕТЕ ЕМУ СВОЙ СОУШЛ (как бы он не просил) а просто даете ему копию репорта и просите найти лучший дил на Вашу ситуацию. Это все делается для того, чтобы избежать лишних запросов в кредитную историю, которые могут понизить Ваш скор.

Пять брокеров сообщат Вам приблизительный рейт, который Вы можете получить и максимальную сумму займа, которую Вы можете просить у банка. Разумеется, каждому из пяти брокеров надо сообщить ВСЮ информацию, которую они попросят (инком, доход за 24 месяца, место работы, и т.д.) ВСЮ КРОМЕ СОУШЛА. Соушл будет знать только первый брокер.

[Cherry29]

хорошая тема, я как раз думала о покупке дома , так много интересного..

[tancha]

Хозяин может использовать любые трюки, чтобы заставить Вас поверить в то, что дом стоит дороже. В том числе показывать липовые аппрейзалы, пусть даже и подписанные лизенцированным аппрезером.

Разумеется, тот аппрейзал, который будет представлен в банк для получения лоуна, будет перепроверен банком трижды.

а как мне рассчитать реальную цену за этот дом? т.е. то что я буду предлагать хозяину? я же не могу сказать- "600 и точка". :34:

[9999]

а как мне рассчитать реальную цену за этот дом? т.е. то что я буду предлагать хозяину? я же не могу сказать- "600 и точка". :34:

Почему нет?
Запросто. Это и есть ваш оффер. Они его могут отклонить.

Только полегче с офферами- имейте ввиду, если вы делаете оффер, то это уже ваше обязательство, если вы сделаете оффер на 600 000 и они скажут "окей", то вы ОБЯЗАНЫ уже купить дом за эти деньги, иначе они на вас могут подать в суд.

Вообще то, я бы очень порекомендовал найти себе агента,
хоть он и возьмет процента 3 комиссионных но сами вы дров наломаете, я смотрю, таких, что и на 100 000 можете попасть спокойно, лучше заплатите комиссионные и не дергайтесь.

[9999]

Я бы сказал так: 80 процентов бизнеса получают 20 процентов риал истэйт агентов. А оставшиеся 80 процентов агентов получают только 20 процентов бизнеса. О том, чтобы попасть в первую категорию в течение первых пяти лет - даже речи быть не может. Потом - может быть. Я соглашусь с тем, кто сказал, что это хорошо только как вторая работа и на перспективу.

Не забывайте и о том, что 90% получивших лицензию вообще НИЧЕГО не сделают, только попадут на деньги, и мирно остсеиваются в первый же год... А уже из оставшихся формируются ваши цифры 80-20 20-80

[sayid777]

Buy Cheap Cigarettes Online products made in EU and USA.
http://www.box-cigs.com/ is proud to offer you premium cheap
Cigarettes at the best prices available online. You can Buy Cheap
Cigarettes Online at discount prices including Marlboro, Dunhill,
Benson & Hedges, Rothmans, Camel, Salem, L&M, More, Merit, Kent,
Winston, State Express 555, Davidoff, Sovereign, Kim, Cartier, Kool,
Ysl, West, Barclay, Silk Cut, Hb, Viceroy, Golden Gate, Lucky Strike,
Golden American, Eve, Peter Stuyvesant, Mild Seven, Pall Mall, Assos,
Gauloises, Rave, Muratti, Dallas, Philip Morris, President, Prince,
Monte Carlo, Vogue And Camel. Save your money and time. Buy only the
finest quality cigarettes.
BUY CHEAP CIGARETTES ONLINE with confidence at the cheapest prices
online!

Web Site: http://www.box-cigs.com/

[Floridian]

а как мне рассчитать реальную цену за этот дом? т.е. то что я буду предлагать хозяину? я же не могу сказать- "600 и точка". :34:

Мы говорим о ситуации когда клиент уже определился, какой именно дом он хочет купить и он делает целенаправленные bids. Прежде чем сделать бид, необходимо попросить риал истэйт агента или мортгидж брокера (те, в свою очередь, могут воспользоваться помощью аппрейзера) , чтобы он сделал comp search, то есть нашел максимально похожую проперти на максимально близком расстоянии проданную не более чем 6 месяцев назад. Или две-три таких проперти.

Необходимо попросить их сделать распечатку из официального источника (МЛС, т.п.) с фотографиями, ценой, характеристиками и тыкая в лицо хозяину этой бумагой, говорить, что вот мол видишь почем подобные проперти продаются, что мол я реалистично смотрю на вещи, я даю свой оффер "не с потолка", я дам тебе столько же, за сколько была продана такая же проперти, но на три, например, процента меньше, потому что рынок пошел вниз.... и т.п.

В идеале Ваш риал истейт агент must do all the talking в присутствии Вас, хозяина и агента хозяина.

Очень важный момент: чтобы хозяин понял, что Вы свою оффер не с потолка берете, что это не просто "600 тыс и точка", а что Ваш оффер основан на рисерче и анализе рынка.

Вышесказанное относится к покупке резиденшл проперти. Если проперти коммершл - там другая песня, там комп серч смысла не имеет, там цена проперти определяется исходя из прибыли, которую она будет приносить.

[Floridian]

Только полегче с офферами- имейте ввиду, если вы делаете оффер, то это уже ваше обязательство, если вы сделаете оффер на 600 000 и они скажут "окей", то вы ОБЯЗАНЫ уже купить дом за эти деньги, иначе они на вас могут подать в суд.

Не совсем верно. Нужно совершенно четко знать момент, после которого покупатель не может back off в Вашем штате. До этого момента можно говорить, блефовать и т.п. сколько угодно, а после - Вы просто лишитесь денег которые Вы положили на эскроу в качестве залога (earnest money). В суд подавать, конечно, продавец на покупателя не будет, это неслыханно, просто заберет себе залог.

Ни в один момент , до самого клоузинга, у покупателя нет ОБЯЗАТЕЛЬСТВА купить данный дом, все чем покупатель рискует - своим залогом. Продавец это отлично понимает, поэтому старается взять залог побольше, в НЙ меньше 10 тыс даже речь не идет.

Например, в штате НЙ этот момент - это после того, как покупатель поставил свою подпись на оффере и дал чек с earnest money, и адвокат продавца окешил этот чек и положил на эскроу. До этого момента покупатель может делать все что ему заблагорассудится, в т.ч. известны случаи, когда покупатель ставил подпись, давал чек, а через 5 часов звонил в свой банк и ставил стоп-пеймент на свой чек - это разрешенные методы. Часть переговоров, так сказать.

Вообще то, я бы очень порекомендовал найти себе агента,
хоть он и возьмет процента 3 комиссионных но сами вы дров наломаете, я смотрю, таких, что и на 100 000 можете попасть спокойно, лучше заплатите комиссионные и не дергайтесь.

Хорошо помнить, что агент покупателя не просто "берет себе 3 процента коммиссионных", то есть цена которую Вы платите за дом (и цена, которую получает продавец за свой дом) не зависит от наличия или отстутствия агента покупателя.

Пример: дом продается за 100 тыс. В момент выставления на продажу подписывается договор с агентом продавца, что в случае продажи 5 процентов (5000 долларов) будет отдано как "риал истэйт фии". Если дом продаст один агент, он заберет все 5000 себе, если покупатель придет со своим агентом, то агент продавца и агент покупателя просто поделят между собой эти 5000 на двоих. То есть что покупателю, что продавцу - безразлично, сколько агентов принимает участие в трансакции. Хоть пять.

Так что покупателю нанимать агента имеет смысл в любом случае. Он ничего не теряет.

[9999]

Ни в один момент , до самого клоузинга, у покупателя нет ОБЯЗАТЕЛЬСТВА купить данный дом, все чем покупатель рискует - своим залогом. Продавец это отлично понимает, поэтому старается взять залог побольше, в НЙ меньше 10 тыс даже речь не идет.

.

Вы совершенно не правы, цитирую по книге Modern Real Estate Practice, Chapter 11- "Real estate contracts":

Acceptance:

If the seller agrees to the original offer or later counteroffer exactly as it made and signs the document, the offer has been accepted. Acceptance of the offer means that the contract is formed. The licencee must advise the buyer of the seller's acceptance and obtain the approval of the parties attorneys if the contract calls for it. A duplicate original of the contract must be provided to each party.

Думаю, не нужно быть юристом, чтобы понимать - если существует контракт, то теоретически можно подать в суд за его breach. Хотя это и не часто случается (обычно удовлетворяются удержанием залога), но вполне возможно.
(надеюсь, эту часть вам цитировать не надо?)