POKUPKA DOMA

[madV]

[TheDreamer]

... исторически региональное падение value недвижимости занимало 18 кварталов ...

К сожалению, это ни о чём не говорит, потому что 2008-ой год бывает только один раз за всю историю человечества, а прошлые годы на него не обязательно похожи.

Конечно, предсказания могут быть разными. Вы считаете, что дома уже снизились до привлекательных цен, а я - что они по-прежнему выше реальной стоимости. Через несколько лет рынок нас рассудит.

Самое последнее, что бы стал делать - это следовать за толпой. Вернее, может сегодня я за ними следую (не покупаю недвижимость), но совсем из других соображений и по своей тропинке.

Формула Жирика ("покупать нужно когда риалстейт идэт наверх, потомучто только тогда выгодно") представляется мне глубоко ошибочной, потому что анализирует следствие вместо причины. Из того, что "real estate" сколько-то времени шёл вверх никак не следует, что рост будет продолжаться.

При покупке недвижимости меня бы больше всего интересовали перспективы района в будущем. Какой слой населения там живёт? Будут ли строиться новые рабочие места? Есть ли в достаточном количестве школы, университеты, больницы и магазины? Растёт ли преступность? ... и так далее. Думаю, что при любом направлении движения цен можно заключать выгодные сделки.

станет понятно тогда когда инфляция подымется процентов до 5-7% с соответсвующим ростом ренты

Лично у меня ощущение, что инфляция уже давно там. Это правительственный индекс CPI говорит, что 2.9%. Вместо него посмотрите на курсы валют или старые индексы инфляции. Они ещё в прошлом году были на таком уровне.

[madV]

Лично у меня ощущение, что инфляция уже давно там. Это правительственный индекс CPI говорит, что 2.9%. Вместо него посмотрите на курсы валют или старые индексы инфляции. Они ещё в прошлом году были на таком уровне.

Я думаю при инфляции в 5-7 процентов никто не давал бы взаймы деньги на 30 лет под 6%. Ставки бондов очень чувствительны к инфляции и реагируют на любые сигналы о повышении инфляции намного раньше и четче чем правительственные индексы.

Хотя реально все указывает на то что инфляция будет расти.

[madV]

Изменение цен на дома в 2007 г - в большинстве штатов цены на дома
в среднем повысились в прошлом году. Понижение произошло в основном в коастал районах, в Неваде, и в
мидвесте в штатах где есть проблемы с экономикой (Охайо, Мичиган):

http://www.ofheo.gov/hpi.aspx

[Паша]

Я не понял в чём ваше противоречие с Жириновским. К 2009 как раз к 20% добавятся ещё 8% и это будет совпадать с историческими данными. И там надо покупать.

Основное противоречие - я не принимаю формулировку "покупать надо на подьеме цен". Подьем цен заметен, когда нижняя точка УЖЕ пройдена, при этом покупающие "на подьеме" прыгают в разгоняющийся поезд, в котором лучшие места давно разобраны теми, кто спокойно купил свои билеты при замедлении/стоянке состава.

Недвижимость в большинстве мест Америки имеет свою годовую цикличность: самые высокие цены - апрель-июнь, а затем постепенный спад к ноябрю-декабрю. Минимум 2008 года будет достигнут к сентябрю-октябрю, те самые 8-10%, при этом ожидается благоприятная учетная ставка для мортгиджа. Чем не удачное время для инвестиций?

[Паша]

Изменение цен на дома в 2007 г - в большинстве штатов цены на дома
в среднем повысились в прошлом году. Понижение произошло в основном в коастал районах, в Неваде, и в
мидвесте в штатах где есть проблемы с экономикой (Охайо, Мичиган):

http://www.ofheo.gov/hpi.aspx

madV, приведенная ссылка показывает движение HPI индекса:
"HPI is a weighted, repeat-sales index, meaning that it measures average price changes in repeat sales or refinancings on the same properties."
Индекс, насколько я понимаю, не учитывает remodeling/improvement to the property, не берет новые дома, и т.д.
Он хорош для сравнения экономики регионов, но не может использоваться как показатель роста/падения цен на дома в среднем.

[Паша]

При покупке недвижимости меня бы больше всего интересовали перспективы района в будущем. Какой слой населения там живёт? Будут ли строиться новые рабочие места? Есть ли в достаточном количестве школы, университеты, больницы и магазины? Растёт ли преступность? ... и так далее. Думаю, что при любом направлении движения цен можно заключать выгодные сделки.

:good:

[Dova]

Значит, сайты врут.
Кстати, сейчас у меня такой бум контрактов, какого я вообще не припомню (правда на коммерческое строительство, хотя есть и резиденшиал, которые ни с того, ни с сего решили реновэйт). Цены на стройматериалы и сталь в этом году повышают на месяц раньше. К чему бы это?

..лучше "верить сайтам", чем форумским советчикам, косвенно "имеющим отношение к РЕ" ;)

[бубенчиков]

Основное противоречие - я не принимаю формулировку "покупать надо на подьеме цен". Подьем цен заметен, когда нижняя точка УЖЕ пройдена, при этом покупающие "на подьеме" прыгают в разгоняющийся поезд, в котором лучшие места давно разобраны теми, кто спокойно купил свои билеты при замедлении/стоянке состава.

Недвижимость в большинстве мест Америки имеет свою годовую цикличность: самые высокие цены - апрель-июнь, а затем постепенный спад к ноябрю-декабрю. Минимум 2008 года будет достигнут к сентябрю-октябрю, те самые 8-10%, при этом ожидается благоприятная учетная ставка для мортгиджа. Чем не удачное время для инвестиций?

Да, это уже т.н. технический анализ. Но в этом споре вы оба правы. Жирик правильно говорит, что на падении нельзя покупать, он имеет в виду что поскольку раз невозможно угадать дно, то нужно покупать когда цены вошли в период консолидации и начали подниматся, он как работник в области недвижимости примерно представляет когда цена с большой долей вероятности пойдёт вверх. Вы с другой стороны говорите о том что этот период перехода от консолидации к уверенному поступательному подьёму угадать очень трудно. И тут я также абсолютно согласен, потому что после того как консолидация закончилась и цена пошла вверх. В это момент цены взлетают с такой скоростью, что уловить невозможно и любая покупка в этот момент может обернуться существенной переплатой.

[Паша]

Но в этом споре вы оба правы.

бубенчиков, если два человека, отстаивая противоположные точки зрения, находят третьего, считающего, что они оба правы... ;)
кому-то сегодня больше не наливать... :D