есть на форуме кто-то кто купил дом на аукционе(который форкложер)?

[Яправ]

реально обычному босяку это возможно? Где брать лоан для аукциона и на сколько больше будет процент?

[Miami Vice]

реально обычному босяку это возможно? Где брать лоан для аукциона и на сколько больше будет процент?

If you have to ask you can't afford it (c)

ПС На аукционах обычно покупают люди с кешаком на руках или со 100% уверенностью что банк им даст скока надо в течении 30-45 дней. Остальные (если выиграли) часто теряют аукционный депозит. Потом уже, когда купили за кеш, идут в банк и финансируют освобождая кеш для след. аукциона.

[BlackPanther]

вот читаю Марега... и думаю... /иногда... /

он или гений...

или ... :114:

[Miami Vice]

вот читаю Марега... и думаю... /иногда... /

он или гений...

или ... :114:

гениальный троль? :111:

[Яправ]

If you have to ask you can't afford it (c)

ПС На аукционах обычно покупают люди с кешаком на руках или со 100% уверенностью что банк им даст скока надо в течении 30-45 дней. Остальные (если выиграли) часто теряют аукционный депозит. Потом уже, когда купили за кеш, идут в банк и финансируют освобождая кеш для след. аукциона.

Мало смысла в таком совете. Никто не сомневается в том что можно купить дом на аукционе если привести миллион в чемодане. Всем интересно как это сделать если нету миллиона в чемодане.

Модераторы, просьба поставить знак "без флуда"

Товарищи, если у вас не получилось или вы не пробовали, то ваше мнение, видимо, никому не нужно

[Miami Vice]

Мало смысла в таком совете. Никто не сомневается в том что можно купить дом на аукционе если привести миллион в чемодане. Всем интересно как это сделать если нету миллиона в чемодане.

Модераторы, просьба поставить знак "без флуда"

Товарищи, если у вас не получилось или вы не пробовали, то ваше мнение, видимо, никому не нужно

А при чем здесь "миллион в чемодане"? Этого не было в изначальном вопросе. Не подменивай понятия.

А по теме. Ну я покупал и участвовал. И миллиона или даже рядом не понадобилось. Но дело было давно, хотя процесс и т.п. практически не изменились за то время. Если у тебя уже есть какой то проперти и там есть эквити то это хорошее начало. Тогда ты можешь идти в банк и получить линию кредита на сумму эквити (чуть меньше но не суть). И с этим кредитом покупать как за кеш. Ессно если эквити на 100К то ни о каком миллионном доме речи не будет. Но прикупить скажем кондо и если надо добавить кеш можно будет. Потом продаешь кондо за скажем 150К и уже на след. аукцион идешь с 150К. Примерно так начинают бол-во кто начинал на аукционах. После 2-3 успешных прокруток уже легче работать с банками (особенно если маленький местный а не какойта БофА) и получать от них кредиты для будущих аукционов.

У меня есть кент который так работал пару лет. А потом во время одной из таких сделок столкнулся с концептом хаф-вэй хауз для быв. зеков и т.п. и перешел на них. Сказал что хоть и больше гемора но доходы гарантированые и постоянные. И главное что он теперь может покупать на аукционах потенциальные такие пропертиз которые не работают как простые ренталс (или которые нельзя быстро перепродать без больших трат) зато которые можно заселять теми экс-конами из расчета 150-200дол в неделю за койку (2-3-4 койки в комнате) что учетверяет прибыль по сравнению с обычным рентом т.е. за хату которую можно сдать за скажем 1,500 как обыч 2бедрум он получает от тех зэков 2,500-3,000 и больше. И покупает он такие 2-3-4 семейные дома на аукционах из расчета не больше чем 100К за юнит, окупаются за 3-4 года полностью. Вот и вся математика.

[Яправ]

А при чем здесь "миллион в чемодане"? Этого не было в изначальном вопросе. Не подменивай понятия.

А по теме. Ну я покупал и участвовал. И миллиона или даже рядом не понадобилось. Но дело было давно, хотя процесс и т.п. практически не изменились за то время. Если у тебя уже есть какой то проперти и там есть эквити то это хорошее начало. Тогда ты можешь идти в банк и получить линию кредита на сумму эквити (чуть меньше но не суть). И с этим кредитом покупать как за кеш. Ессно если эквити на 100К то ни о каком миллионном доме речи не будет. Но прикупить скажем кондо и если надо добавить кеш можно будет. Потом продаешь кондо за скажем 150К и уже на след. аукцион идешь с 150К. Примерно так начинают бол-во кто начинал на аукционах. После 2-3 успешных прокруток уже легче работать с банками (особенно если маленький местный а не какойта БофА) и получать от них кредиты для будущих аукционов.

У меня есть кент который так работал пару лет. А потом во время одной из таких сделок столкнулся с концептом хаф-вэй хауз для быв. зеков и т.п. и перешел на них. Сказал что хоть и больше гемора но доходы гарантированые и постоянные. И главное что он теперь может покупать на аукционах потенциальные такие пропертиз которые не работают как простые ренталс (или которые нельзя быстро перепродать без больших трат) зато которые можно заселять теми экс-конами из расчета 150-200дол в неделю за койку (2-3-4 койки в комнате) что учетверяет прибыль по сравнению с обычным рентом т.е. за хату которую можно сдать за скажем 1,500 как обыч 2бедрум он получает от тех зэков 2,500-3,000 и больше. И покупает он такие 2-3-4 семейные дома на аукционах из расчета не больше чем 100К за юнит, окупаются за 3-4 года полностью. Вот и вся математика.А почему ты перестал этим заниматься? Звучит как хорошая прибыль к зарплате?

еще вопрос: как можно посмотреть на квартиру перед аукционом?

[Miami Vice]

А почему ты перестал этим заниматься? Звучит как хорошая прибыль к зарплате?

еще вопрос: как можно посмотреть на квартиру перед аукционом?

Потому что нашел более выгодные дела при меньшей траты времени, нервов и т.п. Этот бизнес сильно на любителя. Как игра на стоках или в карты например.

С просмотром вариантов несколько. Если там живут должники (или их съемщики) то можно просто предложить им 20-50дол за посмотреть. Обычно для тех кто не может платить мортгидж каждый доллар на ура.

Если пустой то тогда обычно аукционеры показывают незадолго до аукциона, назначают день и время, часто за час до самого аукциона. Это не лучший вариант для выгодной покупки если проперти в хорошем состоянии и это видно при просмотре то на него будут бидать овнер-окупанты а они самые "добрые" из бидеров и часто с пылу-жару перебидывают даже выше чем цена без аукциона. Если проперти "караул" то тогда бол-во чайников шугаюца и его дешево забирает или строитель или какой та риал истейт профи который уже заранее видит как оно будет выглядеть после марафета.

А так же можно распросить соседей или они были внутри и че там и как. Если кондо то можно уболтать (предложить бакшиш на крайний случай) или супера или менеджмент компанию или брокера который знает тот билдинг.

[Яправ]

Потому что нашел более выгодные дела при меньшей траты времени, нервов и т.п. Этот бизнес сильно на любителя. Как игра на стоках или в карты например.

С просмотром вариантов несколько. Если там живут должники (или их съемщики) то можно просто предложить им 20-50дол за посмотреть. Обычно для тех кто не может платить мортгидж каждый доллар на ура.

Если пустой то тогда обычно аукционеры показывают незадолго до аукциона, назначают день и время, часто за час до самого аукциона. Это не лучший вариант для выгодной покупки если проперти в хорошем состоянии и это видно при просмотре то на него будут бидать овнер-окупанты а они самые "добрые" из бидеров и часто с пылу-жару перебидывают даже выше чем цена без аукциона. Если проперти "караул" то тогда бол-во чайников шугаюца и его дешево забирает или строитель или какой та риал истейт профи который уже заранее видит как оно будет выглядеть после марафета.

А так же можно распросить соседей или они были внутри и че там и как. Если кондо то можно уболтать (предложить бакшиш на крайний случай) или супера или менеджмент компанию или брокера который знает тот билдинг.

Понятно.

Еще вопрос: аукционы бывают разные ведь? Есть ли какая-нибудь разница между ними? есть во-первых, этот онлайн аукцион, есть разные городские аукционы большие и маленькие. Как ты думаешь, будет ли для меня разница в плане покупки бест валью?

[Miami Vice]

Понятно.

Еще вопрос: аукционы бывают разные ведь? Есть ли какая-нибудь разница между ними? есть во-первых, этот онлайн аукцион, есть разные городские аукционы большие и маленькие. Как ты думаешь, будет ли для меня разница в плане покупки бест валью?

Бест валью как повезет. Но обычно чем лучше район и чем хуже сам проперти там и будет наиболее лучший валью при перепродаже или в ренте. Есть ещё шерифские аукционы. А так же ДЕА, ИРС и т.п. Но обычно там пропртиз подороже т.. в них жили солидные драг дилеры или крупные аферисты. Мелкие драг дилеры дома редко покупают и обычно рентую и поэтому у них нечего отбирать.

Покупать и делать навар на аукционах такая же работа как ходить в контору програмировать или инженерить. Т.е. это не пару часов в неделю и ты в шоколаде (как обещают всякие левые платные семинары) а фул тайм джоб и большая инвестиция твоего времени, денег, и штудирования сайтов, хождение по самим листед аукционным объектам и т.п. Или надо кому то платить за весь этот рисерч и легворк.

Даже если ты ищешь для себя чтобы жить часто твое время не окупаеца экономией и расходами по марафету и т.п. Т.е. если ты зарабатываешь скажем 100К и имеешь возможность подрабатывать по специальности доп. доходы то выгоднее заработать и купить не на аукционе чем терять время и набирать риск с аукционной покупкой.

[Mr. Nikolson]

А как можно найти такие аукционы? Кто этим занимается по жизни?

[Яправ]

Бест валью как повезет. Но обычно чем лучше район и чем хуже сам проперти там и будет наиболее лучший валью при перепродаже или в ренте. Есть ещё шерифские аукционы. А так же ДЕА, ИРС и т.п. Но обычно там пропртиз подороже т.. в них жили солидные драг дилеры или крупные аферисты. Мелкие драг дилеры дома редко покупают и обычно рентую и поэтому у них нечего отбирать.

Покупать и делать навар на аукционах такая же работа как ходить в контору програмировать или инженерить. Т.е. это не пару часов в неделю и ты в шоколаде (как обещают всякие левые платные семинары) а фул тайм джоб и большая инвестиция твоего времени, денег, и штудирования сайтов, хождение по самим листед аукционным объектам и т.п. Или надо кому то платить за весь этот рисерч и легворк.

Даже если ты ищешь для себя чтобы жить часто твое время не окупаеца экономией и расходами по марафету и т.п. Т.е. если ты зарабатываешь скажем 100К и имеешь возможность подрабатывать по специальности доп. доходы то выгоднее заработать и купить не на аукционе чем терять время и набирать риск с аукционной покупкой.

Понимаешь, Маями, дело в том что ты живешь в городе где квартира стоит 150к и разница в 20% означает всего 20к. Я живу в городе где квартиры начинаются с 400к. Если я куплю форкложер за 340к это разница в 60к. С зарплатой в 100к за сколько я сэкономплю 60к? За 5 лет?

[Miami Vice]

Понимаешь, Маями, дело в том что ты живешь в городе где квартира стоит 150к и разница в 20% означает всего 20к. Я живу в городе где квартиры начинаются с 400к. Если я куплю форкложер за 340к это разница в 60к. С зарплатой в 100к за сколько я сэкономплю 60к? За 5 лет?

Не совсем так. Там где я живу очень по ценам похоже на СФ, +/- 5-10%. Мой довольно таки скромный (без бассейна, гаража и лифта) 2бр 1000кв футов кондо сегодня стоит $400К, на пике в 2006 стоил наверно $450-500K. Так что я в курсе.

Проблема с 20% в том что и без аукциона можно найти на 10% дешевле если знаешь брокеров или умеешь искать (а профи обычно и так находит с 20% дискаунтом иначе какой же он "профи"?). На аукционах реальные гешефтмахеры хотят больше чем 20% разницы (грубо говоря) т.к. 5% съест брокер, еще 5% уйдет скажем на марафет, 5% на дискаунт риска и 5% стоимость быстрых денег (или потерянные инвестиции где либо еще). Тогда "Где профит, Зин?"

Если у чела нет возможности заработать доп. бабки в своей сфере а есть уйма свободного от основной работы времени то ессно флаг и барабан в руки. Но просто я видел довольно много чайников которые обжигались на аукционах причем именно потому что не имели времени серьёзно ими занимаца а не тяп ляп - тут час, там 2 часа и т.п.