View Full Version : low ball offer
Думаю тема актуальна не только для меня поэтому открыла новую - старая растянулась до невозможности.
Значит так, нас интересуют только low ball offer так как покупать нам не горит и наблюдать как цена приобретенной собственности ползет вниз удовольствие малое, хотя рынок у нас довольно стабильный.
Имеем агента, делаем наш самый первый оффер. Предлагаем 200,000 - ниже на 17% того, что хозяин на данный момент просят. Домик на рынке около 7-8 месяцев, пустой, за это время цена снижалась дважды, с начальной 155,000 до сегодняшней 139,000.
Прислал агент контрактик на ознакомление. В связи с этим и возникают вопросы. Прислал 2 стандартных документа, один само предложение, где указан размер нашего офера, срок для ответа и форма оплаты, второй - про хоум инспекшн. Не вижу никакого обоснования нашего предложения. Разве это так делается? Я думала он сочинение напишет почему предлагаемая цена вполне хорошая. Вот такая непонятка.
Жду комменты.
In2HiDef
04-18-2008, 02:51 PM
самый 1й оффер не требует сочинений/объяснений. Если продавец заартачится, тогда и будете аргументировать.
Alex_3112
04-18-2008, 02:52 PM
Предлагаем 200,000 - ниже на 17% того, что хозяин на данный момент просят. Домик на рынке около 7-8 месяцев, пустой, за это время цена снижалась дважды, с начальной 155,000 до сегодняшней 139,000.
Не понимаю...
Димуша
04-18-2008, 02:57 PM
самый 1й оффер не требует сочинений/объяснений. Если продавец заартачится, тогда и будете аргументировать.С каких это пор [real eastate offer] требует обьяснений? Может имеется в виду выявленные дефекты после инспекции.
Не понимаю...
Сорички, все попутала - предлагаем: 200 000, листинг прайс: 239 000, первоначально просили 259 000.
Речь не об инспекции.
Часто встречаю заявление, что покупатель (или его агент) должен уметь обосновать низкий оффер так, чтобы продавец не оскорбился.
Вот здесь например:
http://www.trulia.com/voices/Home_Buying/Need_a_low_ball_realtor-30279--
Например, один пишет: Not every house ... is 20-25% overvalued, but if I can come relatively close to justifying it, I'm game.
Другой: Fourth, when we present your offer, we won't apologize for it. We'll go in strong, with comparable properties, and with arguments to support your offer.
Из этого я сделала вывод что оффер надо обосновывать, чтобы сделать его убедительным и не оскорбительным...
Baba_Yaga
04-18-2008, 09:07 PM
Часто встречаю заявление, что покупатель (или его агент) должен уметь обосновать низкий оффер так, чтобы продавец не оскорбился.
.
Bred!
Бегемот
04-18-2008, 09:29 PM
Напишите в углу карандашем, что рынок попе.
И если он не продаст за 200, то затра не продаст и за 170.
:34:
Sixteen
04-18-2008, 09:39 PM
(щас 10К чуваков прышками пабегут продавать/сдавать свои домики,
потому как бизработицо)
Krasota
04-18-2008, 10:57 PM
Ой кино :evillaugh
Короче не приняли наш оффер, хозяин передал, что не спешит и сделал контроффер, но слишком высокий.
Была на аукционе понаблюдать, где продавались пару форкложерс. В обоих случаях первый бид делал банк по моб.телефону аукционщику, причем сразу выше суммы долга. Еще пару бидов и проперти остались у банка.
Я вот не поняла этот момент. Разве цель банка не была избавиться от этих пропертей и получить сумму достаточную на покрытие долга?
Например, дом с долгом 218,000, рыночная цена которого где-то 250,000 если немного привести его в порядок (налоговая оценка где-то 300,000), остался у банка. Последний бид банка был 234,000. Кроме банка на эту проперти был всего один биддер. Он пытался возмущаться, мол почему кто-то, непонятно кто, делает биды аукционщице по мобильнику. Она сказала, что это банк и можете с ними связаться и может договоритесь купить у них эту проперти.
Мне интересно как далее в таких случаях развиваются события.
Floridian
04-29-2008, 01:09 PM
Короче не приняли наш оффер, хозяин передал, что не спешит и сделал контроффер, но слишком высокий.
Была на аукционе понаблюдать, где продавались пару форкложерс. В обоих случаях первый бид делал банк по моб.телефону аукционщику, причем сразу выше суммы долга. Еще пару бидов и проперти остались у банка.
Я вот не поняла этот момент. Разве цель банка не была избавиться от этих пропертей и получить сумму достаточную на покрытие долга?
Например, дом с долгом 218,000, рыночная цена которого где-то 250,000 если немного привести его в порядок (налоговая оценка где-то 300,000), остался у банка. Последний бид банка был 234,000. Кроме банка на эту проперти был всего один биддер. Он пытался возмущаться, мол почему кто-то, непонятно кто, делает биды аукционщице по мобильнику. Она сказала, что это банк и можете с ними связаться и может договоритесь купить у них эту проперти.
Мне интересно как далее в таких случаях развиваются события.
Размер долга (баланса на моргидже) не имеет значения при продаже на аукционе. Сами понимаете, если баланс 100 тысяч, а проперти стоит миллион - банк не отдаст ее за 105 тысяч.
Тем более не имеет никакого значения налоговая оценка.
В наших нейборхудах наблюдается такая же картина: банки не спешат отдавать фореклозд пропертиз. Отдают только те, которые совсем в плохом состоянии. Хочется верить, что банки знают что делают. Видимо ждут подъема рынка.
смешно
04-29-2008, 03:58 PM
Размер долга (баланса на моргидже) не имеет значения при продаже на аукционе. Сами понимаете, если баланс 100 тысяч, а проперти стоит миллион - банк не отдаст ее за 105 тысяч.
Тем более не имеет никакого значения налоговая оценка.
В наших нейборхудах наблюдается такая же картина: банки не спешат отдавать фореклозд пропертиз. Отдают только те, которые совсем в плохом состоянии. Хочется верить, что банки знают что делают. Видимо ждут подъема рынка.
Мафиозным банкам государство подбросило денег, теперь они могут спать спокойно и не суетится. Если денег не дали бы, то сейчас все эти пропертиес летели как семечки, реальным покупятелями, а банк был на свалке истории.
В наших нейборхудах наблюдается такая же картина: банки не спешат отдавать фореклозд пропертиз. Отдают только те, которые совсем в плохом состоянии. Хочется верить, что банки знают что делают. Видимо ждут подъема рынка.
Ну и что банки дальше с этими пропертями делают - выставляют снова на рынок? Так этот дом уже висел на рынке полгода и особого интереса не вызывал, судя по количеству бидеров - всего один был. Дом этот надо привести в порядок сначала, чтобы он смотрелся и мог продаться за 250,000. Генеральную уборку и покрасить внутри, как минимум.
Правильно ли я понимаю, что в таком случае, выгоднее с хозяином до аукциона договориться о покупке (подписать контракт). Скажем предложить ему те же 230,000 чтобы он мог избежать форкложе, спасти свою кредитную историю и репутацию?
марик - камарик
04-29-2008, 06:29 PM
Мафиозным банкам государство подбросило денег, теперь они могут спать спокойно и не суетится. Если денег не дали бы, то сейчас все эти пропертиес летели как семечки, реальным покупятелями, а банк был на свалке истории.
Это ты о чем вообще?
Сами понимаете, если баланс 100 тысяч, а проперти стоит миллион - банк не отдаст ее за 105 тысяч.
Ха, хотел бы я видеть того идиота, кто допустит дом до форклоуза, имея 900 000 долларов эквити... Это каким же надо быть дебилом, чтоб перестать платить за такой дом? Даже если у вас нет ни копейки, любой банк даже сейчас даст под такое полмиллиона лоун, и не задумается- там все равно еще 400 000 останется.
TheDreamer
04-30-2008, 12:36 AM
Это каким же надо быть дебилом, чтоб перестать платить за такой дом? Даже если у вас нет ни копейки, любой банк даже сейчас даст под такое полмиллиона лоун ...
Эту мысль можно продолжать дальше. Каким же дебилом надо быть, чтобы брать кредит в полмиллиона, если не способен выплачивать даже существующие долги.
Floridian
04-30-2008, 12:54 AM
Ха, хотел бы я видеть того идиота, кто допустит дом до форклоуза, имея 900 000 долларов эквити... Это каким же надо быть дебилом, чтоб перестать платить за такой дом? Даже если у вас нет ни копейки, любой банк даже сейчас даст под такое полмиллиона лоун, и не задумается- там все равно еще 400 000 останется.
Разные причины бывают. Прежде всего смерть, развод, наркотики, элементарная человеческая глупость (типа думает "не буду нахрен вотер билл платить - ничего мне не сделают", а Город возьмет и foreclose на проперти за несчастный билл). Факт в том что на аукционе такие листинги есть - с балансом на моргидже меньше половины стоимости. У нас в НЙ видимо по закону банки должны биддерам эту информацию предоставлять до аукциона и предоставляют. Хотя какое это влияние делает на биды? Да никакого.
А иногда у человека просто инкома нет и кредитная история никакая - банк может и отказаться рефинансировать даже если эквити полно. Пару месяцев назад делал рифайнанс: 900 тыс аппрейзал валью, 200 тыс баланс на моргидже, 520 FICO score, и с трудом удалось рефинансировать на 300 тыс новый лоун (с 100 тыс кешаутом). Все банки отказались рефинансировать, с трудом нашел один, и рейт получился 18%, при том что я на фронте ничего не чарджил даже. Эта проперти - верный кандидат на форекложер через месяцев 6. Я знаю, что хозяин про*бет кешаут и перестанет платить очень скоро, и тогда уже точно ни один банк не рефинансирует.
Другое дело что продать такой дом всегда можно. Но это в НЙ у хозяина форекложер времени полно свой дом продавать, а в других штатах он и оглянуться не успеет как дом уже на аукционе продается...
Floridian
04-30-2008, 01:00 AM
Ну и что банки дальше с этими пропертями делают - выставляют снова на рынок? Так этот дом уже висел на рынке полгода и особого интереса не вызывал, судя по количеству бидеров - всего один был. Дом этот надо привести в порядок сначала, чтобы он смотрелся и мог продаться за 250,000. Генеральную уборку и покрасить внутри, как минимум.
Правильно ли я понимаю, что в таком случае, выгоднее с хозяином до аукциона договориться о покупке (подписать контракт). Скажем предложить ему те же 230,000 чтобы он мог избежать форкложе, спасти свою кредитную историю и репутацию?
Уверяю Вас, что генеральная уборка и покраска дома не придает ему никакой ценности. Особенно в глазах покупателей на аукционе. :)
Разумеется, если $230К покрывают его долг банку, то можно и нужно предложить эти самые 230К хозяину дома. Другое дело что когда уже назначена дата аукциона - то как правило это уже поздно делать (по крайней мере в НЙ, возможно в других штатах по-другому).
В том то вся и фишка: как уговорить хозяина продать дом за баланс на моргидже ВОВРЕМЯ, до того как назначена auction date. Все эти хозяева пропертей в пре-форекложе свято верят что за три дня до auction date придет Дед Мороз и купит их проперти за двойную цену.Может, этому здесь в школе учат? :)
TheDreamer
04-30-2008, 01:05 AM
В обоих случаях первый бид делал банк по моб.телефону аукционщику ...
Нажимаешь на кнопочку и в пределах полумили сотовые телефоны умерли. Вот была бы корка.
Уверяю Вас, что генеральная уборка и покраска дома не придает ему никакой ценности. Особенно в глазах покупателей на аукционе. :)
Флоридиан, я спрашиваю про ПОСЛЕ аукциона. Почему банк не продал, что будет с этим домом делать? Если снова выставить на рынок, листить в МЛС (вижу что такое встречается после аукционов, где проперти осталась у банка), то наверное надо дом немного привести в порядок + банк платит риэлтеру. Если ничего не делать с домом, то какая надежда, что кто-то даст за него больше чем последний бид банка на аукционе?
На счет мобильников, я думаю, что если бы у аукциощицы не было бы связи с банком, она бы не начала уакцион - она все команды получала по мобильнику, включая начинать ли аукцион или подождать минутку.
Floridian
04-30-2008, 09:38 AM
Флоридиан, я спрашиваю про ПОСЛЕ аукциона. Почему банк не продал, что будет с этим домом делать? Если снова выставить на рынок, листить в МЛС (вижу что такое встречается после аукционов, где проперти осталась у банка), то наверное надо дом немного привести в порядок + банк платит риэлтеру. Если ничего не делать с домом, то какая надежда, что кто-то даст за него больше чем последний бид банка на аукционе?
А, ПОСЛЕ аукциона.... Здесь я не специалист. Я работаю только пре-форекложер, когда хозяин все еще является хозяином и легче добиться какого-то решения. А когда банк takes over проперти - работать очень тяжело, потому что там, в банке, никому ничего не нужно. Я знаю, что за взятки они могут залистать проперти после форекложер с каким-нибудь брокером, это нередко и происходит. Иногда покупатель контактирует сам с банком и покупает прямо из банка (попробуйте! в контакт с представителем банка лучше всего входить на аукционе - подходите и просите его телефон). Но опять-таки, СЕЙЧАС я вижу что ХОРОШИЕ проперти остаются во владении банка надолго. Они листают с брокерами только проперти в очень плохом состоянии которые не могут долго продержаться без мейтенанса. На хорошие проперти они вставляют плайвуд в окна и вешают цепь и держатся за них.
Во всяком случае, то, о чем Вы говорите "привести проперти в порядок", покрасить или еще что - не происходит никогда. Фореклоузд пропертиз находящиеся во владении банка - всегда продаются as is.
Разумеется всегда можно добыть больше денег для продавца (в случае фореклозд проперти - продавец это банк) если дом залистан с брокером и продается неспеша. На любом рынке брокер сможет добыть разумный оффер от кволифайд покупателя. А вот на аукционе - это как повезет. Редко - бывает что и за больше чем маркет валью продается, но в основном на аукционе нет покупателей готовых платить что-то близко к маркет валью, поэтому большинство лотов все равно на аукционе снимается с торгов банком - сами были там, видели, верно?
Объясните мне такую вещь.
Разговорилась я с одной риэлтершей на опенхаусе по поводу префоркложерс. Она сказала, что можно прямо перед аукционами с хозяивами договариваться о продаже. Проблема только в том, что хозяин может потом (после того как избежал аукциона) передумать и продать кому-то другому.
Как этого избежать?
Не знаю, как с пре-форкложе, а в стандартном контракте в общих словах, сказано, что если покупатель передумает, то он может потерять депозит, а если продавец, то вроде ничем не рискует. За лоерские, риелтерские, оценочные и другие расходы, если таковые есть, ответственна та сторона, которая передумала, без достаточных на то причин). Выходит покупатель рискует больше? Почему так?
В моем штате процесс форкложе короткий - 45 дней, объявление дают за 1-2 недели до аукциона.
Как найти риэлтера, который разберается во всех этих вопросах - наш прямо сказал - я работаю только с МЛС и в других направлениях не силен. В местной прессе и на сайтах никто себя как спеца по пре- и форкложерс не рекламирует. Можно ли только лоером обойтись? Как с ним работать и какова система оплаты.
Floridian
05-01-2008, 09:20 PM
Объясните мне такую вещь.
Разговорилась я с одной риэлтершей на опенхаусе по поводу префоркложерс. Она сказала, что можно прямо перед аукционами с хозяивами договариваться о продаже. Проблема только в том, что хозяин может потом (после того как избежал аукциона) передумать и продать кому-то другому.
Как этого избежать?
Я не могу с уверенностью говорить про процесс форекложер в других штатах, но у нас в НЙ после того как назначена аукционная дата - банк уже не принимает никаких офферов, анлесс это all cash offer.
В НЙ купить проперти перед аукционом у хозяина невозможно. Хозяин вообще не приходит на аукцион. Зачем бы он туда приходил?
Не знаю, как с пре-форкложе, а в стандартном контракте в общих словах, сказано, что если покупатель передумает, то он может потерять депозит, а если продавец, то вроде ничем не рискует. За лоерские, риелтерские, оценочные и другие расходы, если таковые есть, ответственна та сторона, которая передумала, без достаточных на то причин). Выходит покупатель рискует больше? Почему так?
Это не так. При правильно составленном контракте (т.е. когда и лоер покупателя и лоер продавца заботятся об интересе своего клиента) обе стороны несут ответственность в случае несоблюдения ими обязательств по договору продажи.
В хорошо составленном контракте должно быть так: 1) покупатель кладет в эскроу адвоката продавца earnest money deposit и подписывается под тем что в случае несоблюдения им условий договора этот ёрнест мани депозит достанется продавцу (это называется liquidated damages). 2) Продавец подписывается под словами, в которых дает право покупателю судить его в случае если он, продавец, не выполнит условия по договору, например, передумает продавать дом (это называется судить за specific performance). То есть продавец не несет ответственности ДЕНЬГАМИ, но если покупатель подаст на него в суд за непродажу дома на условиях и по цене оговоренной в контракте - то судья практически наверняка заставит продавца продать.
Все вышесказанное - это про стандартный НЕ-форекложный контракт. А теперь перенесите это все на ситуацию форекложер: продавец НЕ несет ответственности деньгами и в суд на него за непродажу проперти подать будет тоже невозможно - то есть подать-то можно, но с него взять нечего, банк-то проперти уже заберет себе к тому моменту. Поэтому то о чем Вам "бабка" на опенхаусе сказала - скорей всего чушь. С какой стати банк будет верить хозяину и откладывать аукцион? Анлесс этот хозяин сертифайд чек на сумму баланс моргиджа + пеналтиз принесет на блюдечке с голубой каемочкой. :)
В моем штате процесс форкложе короткий - 45 дней, объявление дают за 1-2 недели до аукциона.
Как найти риэлтера, который разберается во всех этих вопросах - наш прямо сказал - я работаю только с МЛС и в других направлениях не силен. В местной прессе и на сайтах никто себя как спеца по пре- и форкложерс не рекламирует. Можно ли только лоером обойтись? Как с ним работать и какова система оплаты.
Не найдете Вы такого риэлтора который будет работать с Вами ПОСЛЕ форекложер - по одной простой причине: если ему удастся договориться с банком за Вас - то банк ему не будет платить. То есть для того чтобы он работал, Вам нужно будет ему заплатить наперед. А Вы этого конечно делать не будете. Так что если хотите купить дом у банка - полагайтесь только на себя. Хотя если заплатите адвокату, то он наверно научит как все надо делать или сделает все сам, если Вы ему заплатите те же самые 6%.
Разные причины бывают. Прежде всего смерть, развод, наркотики, элементарная человеческая глупость (типа думает "не буду нахрен вотер билл платить - ничего мне не сделают", а Город возьмет и foreclose на проперти за несчастный билл). Факт в том что на аукционе такие листинги есть - с балансом на моргидже меньше половины стоимости. У нас в НЙ видимо по закону банки должны биддерам эту информацию предоставлять до аукциона и предоставляют. Хотя какое это влияние делает на биды? Да никакого.
А иногда у человека просто инкома нет и кредитная история никакая - банк может и отказаться рефинансировать даже если эквити полно. Пару месяцев назад делал рифайнанс: 900 тыс аппрейзал валью, 200 тыс баланс на моргидже, 520 FICO score, и с трудом удалось рефинансировать на 300 тыс новый лоун (с 100 тыс кешаутом). Все банки отказались рефинансировать, с трудом нашел один, и рейт получился 18%, при том что я на фронте ничего не чарджил даже. Эта проперти - верный кандидат на форекложер через месяцев 6. Я знаю, что хозяин про*бет кешаут и перестанет платить очень скоро, и тогда уже точно ни один банк не рефинансирует.
Другое дело что продать такой дом всегда можно. Но это в НЙ у хозяина форекложер времени полно свой дом продавать, а в других штатах он и оглянуться не успеет как дом уже на аукционе продается...
Не верю, если честно.
Ни смерть, ни развод, ни вотер биллс до форклоза не доведут, по простой причине- там 40 раз еще предупредят, и варианты разные предложат, и уже когда начнут файлить все равно еще месяц- два можно откупиться... Ну совсем уж надо быть деревянным, чтоб ничего не делать.
Если дом стоит лимон и моргадж 100 000, то хоть сколько то в долг дадут даже дереву, без проверки кредитной истории, инкома и чего либо еще- вы же сами это только что подтвердили, причем на примере еще более худшем- если человеку за дом стоимостью 900 000 дали 300 000, то человеку с домом стоимостью миллион уж дадут КАК МИНИМУМ еще тысяч 100 в долг, даже если у него скор ниже 500.
Согласен, что ВСЮ эквити выбрать неудастся, но пример с домом за миллион и моргаджем в 100 000- вымысел чистой воды.
Floridian
05-01-2008, 10:34 PM
Согласен, что ВСЮ эквити выбрать неудастся, но пример с домом за миллион и моргаджем в 100 000- вымысел чистой воды.
9999, ну конечно мой пример со стотысячным моргиджем на миллионном доме - это просто для "красного словца".
Энивэй, население не понимает что выбрать всю эквити из дома сейчас нельзя - ни один банк не даст больше 90% LTV на кешаут рефинанс на хороший кредит. А для людей в форекложе которые пропустили 5-10 пейментов и у которых скор упал ниже 500, банк больше 40% LTV не даст сделать. А у кого нынче 60% эквити имеется?.. Поэтому в такой ситуации человек после того как поймет что его никто не рефинансирует - начинает обычно судорожно дом продавать. Брокера нанимать не будет - потому что хочет съекономить. Дальше его какой-нибудь делец на*бет, обещая купить или квит-клейм дид уговорит подписать, и проч на*бки - и вот я уже не удивляюсь что на аукционе появляется дом с балансом на моргидже в половину валью.
(Я вспомнил, почему банк обязан объявить баланс на моргидже: потому что это первый бид, а потом банк сразу бидает на 10% ниже маркет валью)
9999, ну конечно мой пример со стотысячным моргиджем на миллионном доме - это просто для "красного словца".
Энивэй, население не понимает что выбрать всю эквити из дома сейчас нельзя - ни один банк не даст больше 90% LTV на кешаут рефинанс на хороший кредит. А для людей в форекложе которые пропустили 5-10 пейментов и у которых скор упал ниже 500, банк больше 40% LTV не даст сделать. А у кого нынче 60% эквити имеется?.. Поэтому в такой ситуации человек после того как поймет что его никто не рефинансирует - начинает обычно судорожно дом продавать. Брокера нанимать не будет - потому что хочет съекономить. Дальше его какой-нибудь делец на*бет, обещая купить или квит-клейм дид уговорит подписать, и проч на*бки - и вот я уже не удивляюсь что на аукционе появляется дом с балансом на моргидже в половину валью.
(Я вспомнил, почему банк обязан объявить баланс на моргидже: потому что это первый бид, а потом банк сразу бидает на 10% ниже маркет валью)
Вот теперь полностью согласен :)