View Full Version : POKUPKA DOMA
violetta0221
02-27-2008, 03:50 PM
Я ВЫБРАЛА ДОМ, КОТОРЫИ ХОЧЫ КУПИТь В ТЕЧЕНИИ 30 ДНЕИ(YЖЕ ОТОСЛАЛА СВОИ ОФФЕР В БАНК(FORECLOSURE)). Я ХОЧY LOCK % (ОН 6 НА ДАННЫИ МОМЕНТ), НО ВСЕ ОТГОВАРИВАUТ, ГОВОРЯТ ЧТО ЕШЕ ПОНИЗИТСЯ, А Я ВСЕ СМОТРУ И ОН ПОВЫШАЕТСЯ...
Свинка-бу
02-27-2008, 03:54 PM
тоже чтоли кондо посмотреть....:6:
а вы в каком городе покупаете?
NRG RUS
02-27-2008, 03:56 PM
Esli dom nravitsya - pokupai!
Krasota
02-28-2008, 12:00 PM
Она ж вродебы не спрашивала покупать ли дом, а спросила [lock] ли процент уже сейчас.
Цены будут падать, как минимум еще год точно. Потеряете деньги, через год ваш дом будет стоить меньше, чем сейчас.
Проценты тоже будут падать, пока идет кризис фед будет снижать ставку, очередное снижение запланировано в ближайшее время.
mermaid
03-01-2008, 03:31 PM
Цены будут падать, как минимум еще год точно. Потеряете деньги, через год ваш дом будет стоить меньше, чем сейчас.
Проценты тоже будут падать, пока идет кризис фед будет снижать ставку, очередное снижение запланировано в ближайшее время.
А насколько достоверна ета инфа? :cool:
часто те, кто пытается "поимать" баттом покупают потом на подъеме.
В цене особенно не выйгрывают, но и в своем доме еще долго не живут.
Но это "на любителя"
Most Wanted
03-01-2008, 03:50 PM
часто те, кто пытается "поимать" баттом покупают потом на подъеме.
В цене особенно не выйгрывают, но и в своем доме еще долго не живут.
Но это "на любителя"
Я всё время покупал на подъёме , но на этот раз изменил
своим правилам и взял на падающем рынке , потому-что мне
попался дом моей мечты . Может он даже еще упадёт немного в цене,
но я осознаю , что когда начнётся рост ,то дом с таким вью в моей
эрии найти будет очень тяжело; (похвастаюсь еще раз , не могу удержаться :) )
http://i020.radikal.ru/0803/d2/453df55ee2fc.jpg
часто те, кто пытается "поимать" баттом покупают потом на подъеме.
В цене особенно не выйгрывают, но и в своем доме еще долго не живут.
Но это "на любителя"да скорей это для инвесторов или кто хочеть сыграть на купи-продай деньжат срубит.Если для себя покупать дом чтобы жить и благоустраивать иво,чтобы красачег был,то об этом ваще нинада много напрягаться,через лет 30 недвижимость всё равно иво подымится ,если войны не будет и природных катаклизмов.:evillaugh
Я всё время покупал на подъёме , но на этот раз изменил
своим правилам и взял на падающем рынке , потому-что мне
попался дом моей мечты . Может он даже еще упадёт немного в цене,
но я осознаю , что когда начнётся рост ,то дом с таким вью в моей
эрии найти будет очень тяжело; (похвастаюсь еще раз , не могу удержаться :) )
http://i020.radikal.ru/0803/d2/453df55ee2fc.jpgа где дом? под водой что ли?:rolleyes: нифигасе мечта:)
тоже чтоли кондо посмотреть....:6:
а вы в каком городе покупаете?мне тожы чё нидь падкинь)))
Свинка-бу
03-01-2008, 03:57 PM
мне тожы чё нидь падкинь)))
тебе только мячик.
Most Wanted
03-01-2008, 04:00 PM
а где дом? под водой что ли?:rolleyes: нифигасе мечта:)
Ага , домик ихтиандра :)
это мой бэкярд , а дом я ставил в теме <хвастаюсь>
Уже как то неудобно
Krasota
03-01-2008, 04:08 PM
Я не видела дома. Поставь дом!
mermaid
03-01-2008, 04:21 PM
Я не видела дома. Поставь дом!
И я не видела.:(
Мостик, покажи домик! :27:
Most Wanted
03-01-2008, 04:43 PM
Я не видела дома. Поставь дом!
И я не видела.:(
Мостик, покажи домик! :27:
Да вы просто забыли , я в декабре ставил .
http://forum.russianamerica.com/f/showpost.php?p=2091035&postcount=476
Вот лучше новую фотку поставлю : <Сбор урожая> :)
http://i001.radikal.ru/0803/5c/424eaabe3b40.jpg
Проценты тоже будут падать, пока идет кризис фед будет снижать ставку, очередное снижение запланировано в ближайшее время.
Ипотечные проценты не зависят от фед ставок на коротко-срочные меж-банковские кредиты напрямую. Зависят они от ставок на 10-летные бонды (ипотека выше чем 10-летние treasury процента на 1.5-2), потому что ими торгуют на одном рынке и покупатели у них схожие (у среднего ипотечного кредита срок выплаты примерно 10 лет). Если индикаторы инфляции будут продолжать усиливаться, то ставки на бонды и ипотеку будут расти.
По вопросу - делайте лок сейчас. Ставки довольно низкие исторически. Если волнуют флуктуации - попробуйте несколько брокеров - некоторые из них соглашаются на перемену ставки если за время лока они понизятся.
В любом случае, если после покупки ставки сильно понизятся и если у вас неплохой кредит рекорд, то можно будет сделать no cost refinance после.
тоже чтоли кондо посмотреть....:6:
а вы в каком городе покупаете?
В Чикаго - этим летом самое то будет кондо покупать, если точно знаешь что не нужно продавать в течении нескольких лет. Покупать на короткий срок сейчас опасно.
Most Wanted
03-01-2008, 04:56 PM
Ипотечные проценты не зависят от фед ставок на коротко-срочные меж-банковские кредиты напрямую. Зависят они от ставок на 10-летные бонды (ипотека выше чем 10-летние treasury процента на 1.5-2). Если индикаторы инфляции будут продолжать усиливаться, то ставки на бонды и ипотеку будут расти.
Точно тоже самое мне сказал вчера знакомый моргидж
брокер (слово в слово), когда я спросил его , или
30-ерс фиксд понизился . Как не странно - процент растёт :rtyu:
Как не странно - процент растёт :rtyu:
Почему странно? сейчас сильные опасения по поводу инфляции, что и отразилось в росте процента в феврале. До этого опасения по поводу рецессии были сильнее и процент был низкий (в этом случае бонды становятся более популярны, что повышает их цены и понижает их процент).
Ипотечные ставки делают то же самое что 10-летние бонды.
Floridian
03-01-2008, 09:38 PM
Я ВЫБРАЛА ДОМ, КОТОРЫИ ХОЧЫ КУПИТь В ТЕЧЕНИИ 30 ДНЕИ(YЖЕ ОТОСЛАЛА СВОИ ОФФЕР В БАНК(FORECLOSURE)). Я ХОЧY LOCK % (ОН 6 НА ДАННЫИ МОМЕНТ), НО ВСЕ ОТГОВАРИВАUТ, ГОВОРЯТ ЧТО ЕШЕ ПОНИЗИТСЯ, А Я ВСЕ СМОТРУ И ОН ПОВЫШАЕТСЯ...
Если контракт уже подписан и отступать некуда, то советую немедленно залокать рейт. Куда рейты денутся за 30 дней до клоузинга, по-Вашему? Упадут до 5? Маловероятно. Но если даже и упадут, то всегда можно будет пере-локать в день клоузинга. Все, что Вы теряете - 400 долларов (или сколько там в зависимости от лендера) лок-ин фии. Технически, можно платить лок-ин фии и локать рейт хоть каждый день.
А... теперь увидел. У Вас контракт еще не подписан. Банк может принять, а может и не принять Ваш оффер. Вот когда примет - тогда и будете локать. Если не примет, то когда еще Вы другой дом найдете. А рейт локается только на 90-120 дней. Экстеншн возможен, но только если сделка та же самая. На новую сделку - нужно заново будет локать.
Floridian
03-01-2008, 09:42 PM
1)По вопросу - делайте лок сейчас. Ставки довольно низкие исторически. Если волнуют флуктуации - попробуйте несколько брокеров - некоторые из них соглашаются на перемену ставки если за время лока они понизятся.
2)В любом случае, если после покупки ставки сильно понизятся и если у вас неплохой кредит рекорд, то можно будет сделать no cost refinance после.
1) Если лоун делается с моргидж брокером - то залокать рейт невозможно. Моргидж брокеры такую услугу по определению не предлагают. С директ лендером можно и нужно залокать.
2)В каком Вы штате? Хотелось бы услышать подробности про no cost refi. У нас в НЙ такое словосочетание тоже рекламируется, но такой вещи как "ноу кост" разумеется не существует. Клоузинг кост есть всегда - и от банка это не зависит. Вот когда мэр отменит моргидж такс - тогда будет "ноу кост" :) Но когда я последний раз с ним разговаривал - он сказал что делать этого не собирается никогда :)
1) Если лоун делается с моргидж брокером - то залокать рейт невозможно. Моргидж брокеры такую услугу по определению не предлагают. С директ лендером можно и нужно залокать.
Возможно это семантика. Я делал и ипотеку и лок (на 90 дней) прошлым летом с www.guaranteedrate.com - это мортгидж компания в Чикаго, которая делает loan, но потом сразу же его передает кому-нибудь еще (в моем случае Chase).
2)В каком Вы штате? Хотелось бы услышать подробности про no cost refi. У нас в НЙ такое словосочетание тоже рекламируется, но такой вещи как "ноу кост" разумеется не существует. Клоузинг кост есть всегда - и от банка это не зависит. Вот когда мэр отменит моргидж такс - тогда будет "ноу кост" :) Но когда я последний раз с ним разговаривал - он сказал что делать этого не собирается никогда :)
Чикаго. Иллинойс.
Рефайнансинг я только сделал - сделал лок на 30 дней на низкой ставке которая была месяц назад с той же компанией.
Они не взяли никаких fees и покрыли все расходы с тайтл компанией и т.д. Реально вместо того чтобы платить очередной mortgage payment, я сделал refinance заплатив 25 дней интерес на новый мортгидж и 2 месяца налогов в escrow. Полная сумма на $100 меньше чем был бы мой мартовский платеж. Сам новый мортгиж начнется через месяц и будет стоить мне $150 долларов в месяц меньше.
Таким образом этот refinancing мне ничего не стоил, а сэкономил $250 в первые же 2 месяца. За время заема экономия огромная - т.к. я понизил свой рейт на 0.6%.
Floridian
03-01-2008, 11:42 PM
1)Возможно это семантика. Я делал и ипотеку и лок (на 90 дней) прошлым летом с www.guaranteedrate.com (http://www.guaranteedrate.com) - это мортгидж компания в Чикаго, которая делает loan, но потом сразу же его передает кому-нибудь еще (в моем случае Chase).
2)Чикаго. Иллинойс.
Рефайнансинг я только сделал - сделал лок на 30 дней на низкой ставке которая была месяц назад с той же компанией.
Они не взяли никаких fees и покрыли все расходы с тайтл компанией и т.д. Реально вместо того чтобы платить очередной mortgage payment, я сделал refinance заплатив 25 дней интерес на новый мортгидж и 2 месяца налогов в escrow. Полная сумма на $100 меньше чем был бы мой мартовский платеж. Сам новый мортгиж начнется через месяц и будет стоить мне $150 долларов в месяц меньше.
Таким образом этот refinancing мне ничего не стоил, а сэкономил $250 в первые же 2 месяца. За время заема экономия огромная - т.к. я понизил свой рейт на 0.6%.
1)Эта "семантика" (директ лендер vs моргидж компания) обходится борроверу в солидный origination fee. Моргидж компании не работают бесплатно. Если у Вас замечательная кредитная история - обращайтесь непосредственно в Чейз. Съэкономите 3% от суммы лоуна.
Моргидж компания не "делает" лоуны. (Извиняюсь, если это семантика :)) По закону, в их офисе должна висеть табличка на видном месте "we are not empowered to make loans".
2) Моргидж компания не работает бесплатно. Если даже на HUD1 не видно upfront charges, то все равно есть hidden charges - моргидж брокер продал рейт выше чем он был у Чейза и получил за это от Чейза деньги. Если бы пошли напрямую в Чейз - получили бы еще большие сейвингз. Секрет Полишинеля.
Возможно, в Чикаго нет моргидж такса.
1)Эта "семантика" (директ лендер vs моргидж компания) обходится борроверу в солидный origination fee. Моргидж компании не работают бесплатно. Если у Вас замечательная кредитная история - обращайтесь непосредственно в Чейз. Съэкономите 3% от суммы лоуна.
2) Моргидж компания не работает бесплатно. Если даже на HUD1 не видно upfront charges, то все равно есть hidden charges - моргидж брокер продал рейт выше чем он был у Чейза и получил за это от Чейза деньги. Если бы пошли напрямую в Чейз - получили бы еще большие сейвингз.
Я проверял - У Чейза рейт (and fees) был в выше как в момент первого заема, так и когда я делал рефайнансинг. И closing cost у них тоже есть. Мне же этот рефайнансинг ничего не стоил реально, как я уже сказал.
Возможно, в Чикаго нет моргидж такса.
мортгидж налога нет. здесь есть трансфер такс - во время покупки-продажи, но не во время рефайнансинга.
Floridian
03-02-2008, 12:08 AM
1) Я проверял - У Чейза рейт (and fees) был в выше как в момент первого заема, так и когда я делал рефайнансинг. И closing cost у них тоже есть. Мне же этот рефайнансинг ничего не стоил реально, как я уже сказал.
2)мортгидж налога нет. здесь есть трансфер такс - во время покупки-продажи, но не во время рефайнансинга.
1) Если б это было так - это противоречило бы закону природы :). Сами Вы как объясняете откуда моргидж компания заработала деньги?
С кем Вы проверяли рейт у Чейза? Если по телефону или по интернету - то там могли быть нереальные цифры. Надо проверять с местным лоун офисером.
2) Нет моргидж налога - так нет. Хорошо быть чикагцем. :)
1) Если б это было так - это противоречило бы закону природы :). Сами Вы как объясняете откуда моргидж компания заработала деньги?
С кем Вы проверяли рейт у Чейза? Если по телефону или по интернету - то там могли быть нереальные цифры. Надо проверять с местным лоун офисером.
Со мной они могут делать один дил и зачаржить определенные физ, а с той мортгидж компанией, которая им постоянно притаранивает много мортгиджей, у них может быть дил совершенно другой. Это как розничный и оптовый рынок.
Рейт я проверял и по телефону и по интернету - мне не понятно, почему они будут нереальными? (А если они нереальные, то с таким лендером и дела иметь не стоит).
Самому то Чейзу от того какой именно рейт ни тепло, ни холодно - они, на сколько я понимаю, их все равно секьютизируют и потом просто осуществляют их сервисинг.
Буржуй
03-02-2008, 02:52 AM
Я ВЫБРАЛА ДОМ, КОТОРЫИ ХОЧЫ КУПИТь В ТЕЧЕНИИ 30 ДНЕИ(YЖЕ ОТОСЛАЛА СВОИ ОФФЕР В БАНК(FORECLOSURE)). Я ХОЧY LOCK % (ОН 6 НА ДАННЫИ МОМЕНТ), НО ВСЕ ОТГОВАРИВАUТ, ГОВОРЯТ ЧТО ЕШЕ ПОНИЗИТСЯ, А Я ВСЕ СМОТРУ И ОН ПОВЫШАЕТСЯ...Два ответа:
Цена на дом, даже то что ты плотиш за форклощер, сильно завышена. ПОкупать дом сегодня, очень не верный ход. Цены на недвижимости будут падать весь 2008 год и стабилизируются в 2009м.
О лаке на моргиджа: Если бы я был на твоэм месте, то я бы, НЕ лакал реит. Рейт упадэт в течени 30 дней (Это операясь на информацию которую я имею сейчас):34:
Буржуй
03-02-2008, 02:54 AM
часто те, кто пытается "поимать" баттом покупают потом на подъеме.
В цене особенно не выйгрывают, но и в своем доме еще долго не живут.
Но это "на любителя"Дов покупать следует исключительно на подьэме, это относится к любому вложению: недвижимость или стаки. Покупать на падении это психическое заболевание, имхо.:34:
Буржуй
03-02-2008, 02:57 AM
да скорей это для инвесторов или кто хочеть сыграть на купи-продай деньжат срубит.Если для себя покупать дом чтобы жить и благоустраивать иво,чтобы красачег был,то об этом ваще нинада много напрягаться,через лет 30 недвижимость всё равно иво подымится ,если войны не будет и природных катаклизмов.:evillaughЕсли покупаеш дом с 100% увереностью что будеш в нэм жить 30 лет, то купить можно хоть на пике, но во первых уверености такой быть не может, а во вторых, зачем выбрасывать деньги? Почему нельжа подождать и купить за хорошую цену? Дома всегда есть и будут, и влюбляться в кусок кирпича или стако не следует.:34:
Буржуй
03-02-2008, 03:00 AM
Да вы просто забыли , я в декабре ставил .
http://forum.russianamerica.com/f/showpost.php?p=2091035&postcount=476
Вот лучше новую фотку поставлю : <Сбор урожая> :)
Great house, you are the man!:34:
Буржуй
03-02-2008, 03:01 AM
Точно тоже самое мне сказал вчера знакомый моргидж
брокер (слово в слово), когда я спросил его , или
30-ерс фиксд понизился . Как не странно - процент растёт :rtyu:It'll go down. :34:
Буржуй
03-02-2008, 03:03 AM
Если контракт уже подписан и отступать некуда, то советую немедленно залокать рейт. Куда рейты денутся за 30 дней до клоузинга, по-Вашему? Упадут до 5? Маловероятно. Но если даже и упадут, то всегда можно будет пере-локать в день клоузинга. Все, что Вы теряете - 400 долларов (или сколько там в зависимости от лендера) лок-ин фии. Технически, можно платить лок-ин фии и локать рейт хоть каждый день.
А... теперь увидел. У Вас контракт еще не подписан. Банк может принять, а может и не принять Ваш оффер. Вот когда примет - тогда и будете локать. Если не примет, то когда еще Вы другой дом найдете. А рейт локается только на 90-120 дней. Экстеншн возможен, но только если сделка та же самая. На новую сделку - нужно заново будет локать.Не верно. Нельзя локать больше одного раза, каждый последущий "лок" это не лок, а покупка поинтов, если процент понизился, если повысился, то "перелакивать" это маразм.
Буржуй
03-02-2008, 03:06 AM
1) Если лоун делается с моргидж брокером - то залокать рейт невозможно. Моргидж брокеры такую услугу по определению не предлагают. С директ лендером можно и нужно залокать.
2)В каком Вы штате? Хотелось бы услышать подробности про no cost refi. У нас в НЙ такое словосочетание тоже рекламируется, но такой вещи как "ноу кост" разумеется не существует. Клоузинг кост есть всегда - и от банка это не зависит. Вот когда мэр отменит моргидж такс - тогда будет "ноу кост" :) Но когда я последний раз с ним разговаривал - он сказал что делать этого не собирается никогда :)Флоридиaн, почему мы постпояно спорим на одну и туже тему, и ты упрямишся как сам знаеш кто?
1) Не верно. Так же как и директ лендер, брокер лакает рейт. О чем ты пишеш ваще?
2) Я же тебе уже обяснял 2 недели что у бас в н;ю ёрке есть но кост рефай, и лоу кост рефай. В чэм пробелемы?
Floridian
03-02-2008, 02:45 PM
Не верно. Нельзя локать больше одного раза, каждый последущий "лок" это не лок, а покупка поинтов, если процент понизился, если повысился, то "перелакивать" это маразм.
Я не думаю, что ОР спрашивал совета что делать с локнутым рейтом если к моменту клоузинга рейт поднялся. Ясно дело, перелакивать в этом случае - маразм.
Локать можно не только больше одного раза, но и хоть каждый день. Директ лендер чарджит "лок ин фии" долларов 400 за каждый раз. При чем тут покупка пойнтов? Предположим, залокал я рейт 6, а в день клоузинга рейт оказался 5,5. Я спускаю в унитаз старый лок-ин агримент, и на месте подписываю новый, прилагая еще 400 долларов.
Лучшая стратегия - это как только подписан контракт, прошопаться по полдюжине банков и залокать рейт в лучшем месте. За пять дней до клоузинга прошопаться опять, и если окажется что в другом месте (или даже в том же самом банке) рейт ниже - залокать еще раз на нижний рейт. Ну, потеряешь 400 долларов.
Кстати, у Чейза была (и наверно сейчас есть) такая "программа": если в другом банке предложили лучшие условия или рейт - они платят 500 долларов такому клиенту по предъявлению HUD1. Один мой клиент недавно так и сделал: залокал рейт в Чейзе, перед клоузингом обнаружил что HSBC рейт лучше, и решил идти с HSBC. После клоузинга пошел со своим HUD1 в Чейз и забрал 500 долларов (а до этого он там же заплатил 400 лок-ин фии и 400 аппликейшен фии). Итого минус 300 долларов всего, зато душа была спокойна всю дорогу :)
Floridian
03-02-2008, 02:52 PM
Два ответа:
Цена на дом, даже то что ты плотиш за форклощер, сильно завышена. ПОкупать дом сегодня, очень не верный ход.
Есть определенная цена, ниже которой не опустится никогда.
Вполне возможно, что цена по которой покупается REO проперти сегодня - ниже этого уровня. И тогда покупать очень даже имеет смысл.
Эту определенную цену я бы описал следующим образом: положим, мы имеем трехсемейный дом, 2 бд + 3 бд + 3 бд. Рент ролл пусть 4000 в месяц. Если такой дом продается скажем за 500 тысяч - то даже без даунпеймента месячный пеймент будет 4000. Цена этого дома, если он будет продаваться на свободном рынке, никогда не упадет меньше 500 тыс. Просто потому что иначе все будут такие дома скупать и наслаждаться позитив кеш флоу. Цена этого дома будет не меньше (или чуть меньше) чем месячный пеймент.
Разумеется, это справедливо для хороших городов только. Если в каком нибудь Мишигане закрылся в городе единственный завод и все свалили жить в НЙ - там конечно цена опустится до нуля.
Floridian
03-02-2008, 02:57 PM
Флоридиaн, почему мы постпояно спорим на одну и туже тему, и ты упрямишся как сам знаеш кто?
1) Не верно. Так же как и директ лендер, брокер лакает рейт. О чем ты пишеш ваще?
2) Я же тебе уже обяснял 2 недели что у бас в н;ю ёрке есть но кост рефай, и лоу кост рефай. В чэм пробелемы?
1) Как брокер может залокать рейт, если он еще не знает в какой именно банк он аппликейшен понесет? В том и смысл брокера что он шопается по всем банкам за неделю до клоузинга и отправит лоун туда, где ниже рейт.
2) Я все время забываю спросить у лоун офисера: если дом рефинансируется в том же банке, будет ли клоузинг кост? Если не будет, то тогда ты прав и это будет своего рода "лоу кост" рифайнанс.
Other than that - борровер должен платить моргидж такс в НЙ, и это два процента от лоуна.
На практике это не очень-то работает. Если человек владеет домом много лет, большая вероятность что лоун уже перепродан восемь раз и нынешний держатель - какой-нибудь Ферст Тьмутаракан Банк. А лучший рейт - к примеру, в Б оф А. Так и пойдет борровер в Б оф А и заплатит борровер 2 процента такс, никуда не денется :)
sharik
03-02-2008, 03:05 PM
Если покупаеш дом с 100% увереностью что будеш в нэм жить 30 лет, то купить можно хоть на пике...
Можно то можно но совсем не лучше, да, за 30 лет если цена и упадёт сначала то навярняка вернётся в круги своя.
Но лучше купить когда внизу, то через 30 лет дома будет стоить раза в 2-3 больше, а не ровно столько за сколько купил
sharik
03-02-2008, 03:06 PM
It'll go down. :34:
if prices will go up ;)
Я всё время покупал на подъёме , но на этот раз изменил
.., что когда начнётся рост ,то дом с таким вью в моей
эрии найти будет очень тяжело; (похвастаюсь еще раз , не могу удержаться :) )
[
абсолютно.
Причем покупателей станет больше и эта "лихорадка" только увеличивает цены.И хватать начинают все подряд.
Зато ты уже живешь в свое удовольствие.:34:
Зато ты уже живешь в свое удовольствие.:34:
вот именно. главное чтоб нравилось жилище в котором живешь и все что вокруг него, и чтобы его не пришлось продавать в течении как минимум нескольких лет. Остальное все - от лукавого.
Спешить с выбором не надо и искать нужно то что по настоящему нравится. Но если какой-то дом/квартира очень, очень нравится - какая разница если цены упадут на другие дома, если ЭТОГО уже на рынке не будет.
То что хорошо сейчас, это то что есть выбор и не нужно спешить с выбором. Единственное, что на короткий срок покупать опасно.
Most Wanted
03-02-2008, 03:59 PM
вот именно. главное чтоб нравилось жилище в котором живешь и все что вокруг него, и чтобы его не пришлось продавать в течении как минимум нескольких лет. Остальное все - от лукавого.
Спешить с выбором не надо и искать нужно то что по настоящему нравится. Но если какой-то дом/квартира очень, очень нравится - какая разница если цены упадут на другие дома, если ЭТОГО уже на рынке не будет.
То что хорошо сейчас, это то что есть выбор и не нужно спешить с выбором. Единственное, что на короткий срок покупать опасно.
даже сейчас , когда на рынке столько домов ,
найти то , что тебе реально нравиться , не
так просто . Я посмотрел около сотни домов ,
пока я нашёл то , что мне подходит . Особенно
это касается домов с вью . 95% домов смотрят
на заборы , на кусты , на соедей , на дороги .
И когда мне попался дом на озере , я понял ,
что если я буду долго чухаться , то дом уйдёт .
Most Wanted
03-02-2008, 04:00 PM
абсолютно.
Причем покупателей станет больше и эта "лихорадка" только увеличивает цены.И хватать начинают все подряд.
Зато ты уже живешь в свое удовольствие.:34:
аминь :34: :)
Floridian
03-02-2008, 04:04 PM
И когда мне попался дом на озере , я понял ,
что если я буду долго чухаться , то дом уйдёт .
А крокодилы в твоем озере есть?
Most Wanted
03-02-2008, 04:18 PM
А крокодилы в твоем озере есть?
Наверняка есть , но я пока не видел .
Надо ночью посветить фонариком ,
у них глаза как отражатели .
Природа здесь непуганная .
Живности всякой много . Цапли , утки ,
пеликаны , чайки . По ночам лягушки
квакают . Вроди бы в городе живу , а ощущение
как будто в деревне . Одним словом ляпота .
Свинка-бу
03-02-2008, 07:58 PM
Наверняка есть , но я пока не видел .
Надо ночью посветить фонариком ,
у них глаза как отражатели .
Природа здесь непуганная .
Живности всякой много . Цапли , утки ,
пеликаны , чайки . По ночам лягушки
квакают . Вроди бы в городе живу , а ощущение
как будто в деревне . Одним словом ляпота .
именно это я помню.
всем писала длинные письма о том, что живу в зоопарке...[:lol:]
А насколько достоверна ета инфа? :cool:
Это оценка, "достоверной" она быть не может. Тем не менее через год не поленюсь поднять эту тему и написать здесь "я предупреждал" ;)
Короче, дело ваше личное, но цены будут падать наверняка, и все эксперты на этом сходятся. Уверен, что тут многие свои дома продают, и потому им выгодно писать типа "покупайте, покупайте, не слушайте никого!", тем не менее факты на лицо- кризис рынка еще только начинается, реальное количество форкоузов на рынке- только верхушка айсберга состоящего из тех, кто реально не в состоянии платить за дом но еще тянут, в течении года-двух все они "бросят" и количество недвижимости как минимум удвоится, цены, естественно, в таких условиях не могу не упасть. Шатающаяся экономика- тоже фактор, если падают реальные доходы то упадут и цены.
Я не буду делать прогноза на 30 лет, естественно, но еще как минимум год цены будут падать и сильно, 10-15% гарантированно.
Ипотечные проценты не зависят от фед ставок на коротко-срочные меж-банковские кредиты напрямую. Зависят они от ставок на 10-летные бонды (ипотека выше чем 10-летние treasury процента на 1.5-2), потому что ими торгуют на одном рынке и покупатели у них схожие (у среднего ипотечного кредита срок выплаты примерно 10 лет). Если индикаторы инфляции будут продолжать усиливаться, то ставки на бонды и ипотеку будут расти.
Напрямую или нет а прайм завязан на ставку феда, и снижение ставки ведет к снижению процентов, если и не 1 к 1, то уж как минимум в той или иной пропорции.
Что касается последнего , то это вообще очень спорное заявление, можно с таким же успехом сказать, что в условиях кризиса рынка недвижимости ставки на бонды будут ПАДАТЬ, ряд бондов с классификацией ААА уже и так понизили, потому, что они все выданы под ипотечные кредиты (либо компаниями сильно вложившимися в рынок недвижимости), которые летят в трубу...
Но и без особых сложностей можно понять:
Если же ДЕНЬГИ ДЕШЕВЕЮТ (а они дешевеют, не по дням а по часам), то процент будет падать, т.к. денег на рынке все больше, а желающих брать их в долг- все меньше (по крайней мере тех, кто способен отдавать с хорошими процентами).
Дов покупать следует исключительно на подьэме, это относится к любому вложению: недвижимость или стаки. Покупать на падении это психическое заболевание, имхо.:34:
Совершенно верное замечание.
Святое правило: "ride on your winnings, cut your losses short" oднозначно относится к любому рынку, и означает, что покупать и продавать нужно когда рынок ПОВОРАЧИВАЕТСЯ, а не суетиться, как, извините, фраер, и хвататься за "синицу в руке", которая в таком случае очень легко окажется куском какашки...
Пока цены падают, надо ждать. Когда станет ясно, что они начинают движение вверх- покупать.
Очень много вижу вокруг идиотов, которые могли сравнительно не так давно, когда стало ясно, что рынок начинает проседать, продать дом за неделю и получить сто штук прибыли, но сочли нужным "подождать еще немного", и теперь имеют моргидж больше стоимости дома. Все еще ждут, бедняги... Хотя теперь уж другого и не остается.
ПС- очень подозреваю что немалое количество "советчиков" в этой теме- из таких как раз.
9999.
У Вас нет дома.
Я не ошиблась? :D
9999.
У Вас нет дома.
Я не ошиблась? :D
Вы ошиблись, у меня есть дом.
Хотя никакой связи с вышесказанным не вижу.
Most Wanted
03-02-2008, 08:44 PM
именно это я помню.
всем писала длинные письма о том, что живу в зоопарке...[:lol:]
Мой Zoo :)
http://i013.radikal.ru/0803/20/d195a4486b45.jpg
http://i044.radikal.ru/0803/11/fbc463f10dd3.jpg
http://i004.radikal.ru/0803/21/5de6611fc9f1.jpg
http://i004.radikal.ru/0803/8b/0a8f89542c51.jpg
абсолютно.
Причем покупателей станет больше и эта "лихорадка" только увеличивает цены.И хватать начинают все подряд.
Зато ты уже живешь в свое удовольствие.:34:
Это вы, наверное, просто не видели ничего кроме начала 2000-х, когда дома хватали на лету.
А я застал куда более спокойные времена, которые, кстати, и являются нормой- когда цены росли медленно, но верно, и никакой лихорадки не было в помине. Уверяю вас, когда нынешний кризис пройдет будет точно так же- цены начнут расти очень медленно и неуверенно, никаких "лихорадок" не будет еще ОООООЧЕНЬ долго, хотя бы потому, что многие на своей заднице убедились, к чему они приводят. В "никогда не падающую недвижимость" более никто не поверит.
mermaid
03-02-2008, 08:46 PM
Мой Zoo :)
http://i044.radikal.ru/0803/11/fbc463f10dd3.jpg
Мостик, а ты екстримал, не боишься, что кракадил из озера вылезет и укусит за попу? :lol:
Это вы, наверное, просто не видели ничего кроме начала 2000-х, когда дома хватали на лету.
А я застал куда более спокойные времена, которые, кстати, и являются нормой- когда цены росли медленно, но верно, и никакой лихорадки не было в помине. Уверяю вас, когда нынешний кризис пройдет будет точно так же- цены начнут расти очень медленно и неуверенно, никаких "лихорадок" не будет еще ОООООЧЕНЬ долго, хотя бы потому, что многие на своей заднице убедились, к чему они приводят. В "никогда не падающую недвижимость" более никто не поверит.
"Я Ленина видел !"
а не только 2000-е :grum:
Most Wanted
03-02-2008, 08:50 PM
Мостик, а ты екстримал, не боишься, что кракадил из озера вылезет и укусит за попу? :lol:
За мной уже один раз гнался крокодил , вернее за рыбой ,
которую я тянул . Выскочил гад прямо на берег , я рыбу
схватил , и тикать . А обычно я их булыжниками
отгоняю , пару раз попал удачно прямо между глаз :)
Вы ошиблись, у меня есть дом.
Хотя никакой связи с вышесказанным не вижу.
...значит вы планируете продать его через год, а иначе зачем вы всех уговариваете подождать с покупкой?;)
Это, если следовать вашей логике в этом посте ;)
... Уверен, что тут многие свои дома продают, и потому им выгодно писать типа "покупайте, покупайте, не слушайте никого!", ...
mermaid
03-02-2008, 08:56 PM
За мной уже один раз гнался крокодил , вернее за рыбой ,
которую я тянул . Выскочил гад прямо на берег , я рыбу
схватил , и тикать . А обычно я их булыжниками
отгоняю , пару раз попал удачно прямо между глаз :)
Жесть :lol:
Жесть :лол:
пусть сумочку крокодиловую в подарок пришлет, а то не верю :evillaugh
mermaid
03-02-2008, 08:58 PM
пусть сумочку крокодиловую в подарок пришлет, а то не верю :евиллаугх
Хитрюга ;)
Most Wanted
03-02-2008, 09:04 PM
пусть сумочку крокодиловую в подарок пришлет, а то не верю :евиллаугх
я тебе корокодилью лапку пришлю
я тебе корокодилью лапку пришлю
Зуб !
я им кусаться буду :34: :D
бубенчиков
03-02-2008, 09:07 PM
Это оценка, "достоверной" она быть не может. Тем не менее через год не поленюсь поднять эту тему и написать здесь "я предупреждал" ;)
Короче, дело ваше личное, но цены будут падать наверняка, и все эксперты на этом сходятся. Уверен, что тут многие свои дома продают, и потому им выгодно писать типа "покупайте, покупайте, не слушайте никого!", тем не менее факты на лицо- кризис рынка еще только начинается, реальное количество форкоузов на рынке- только верхушка айсберга состоящего из тех, кто реально не в состоянии платить за дом но еще тянут, в течении года-двух все они "бросят" и количество недвижимости как минимум удвоится, цены, естественно, в таких условиях не могу не упасть. Шатающаяся экономика- тоже фактор, если падают реальные доходы то упадут и цены.
Я не буду делать прогноза на 30 лет, естественно, но еще как минимум год цены будут падать и сильно, 10-15% гарантированно.
Да вроде всё сходится. Ещё год будут падать и упадут на 10-15%.
1317 - (1190 / 1317) ~ 10%
16702
Буржуй
03-03-2008, 04:05 AM
Локать можно не только больше одного раза, но и хоть каждый день. Директ лендер чарджит "лок ин фии" долларов 400 за каждый раз. При чем тут покупка пойнтов? Предположим, залокал я рейт 6, а в день клоузинга рейт оказался 5,5. Я спускаю в унитаз старый лок-ин агримент, и на месте подписываю новый, прилагая еще 400 долларов.
Флоридиан, я понимай что спорить с тобой бесполезно, но, после того как человек залакал рейт в банке, единственый вариант его перелакать вниз это купить поинты. В этом и вся йдея лака- лотерея. То о чэм ты пишеш не иомеет не малейшего отношения к рщальности, а всеголиш лапша которую моргедж брокеры расказывают несведущим клиентам. Ладно, перед тем как ты напишем мне 15 страниц опровержений, позвони в чеис или ваму и поговори.
Буржуй
03-03-2008, 04:07 AM
Есть определенная цена, ниже которой не опустится никогда.
Вполне возможно, что цена по которой покупается REO проперти сегодня - ниже этого уровня. И тогда покупать очень даже имеет смысл.
В очередной рас, спорить безполезно, но если бюдем живы то через год посмотрим на цены недвижимости даже в крутом бедстае и потом поговорим. Я связан с недвижимостью уже не первое десятилетие, я знаю что я пишу ;-)
Буржуй
03-03-2008, 04:09 AM
1) Как брокер может залокать рейт, если он еще не знает в какой именно банк он аппликейшен понесет? В том и смысл брокера что он шопается по всем банкам за неделю до клоузинга и отправит лоун туда, где ниже рейт.
2) Я все время забываю спросить у лоун офисера: если дом рефинансируется в том же банке, будет ли клоузинг кост? Если не будет, то тогда ты прав и это будет своего рода "лоу кост" рифайнанс.
Other than that - борровер должен платить моргидж такс в НЙ, и это два процента от лоуна.
На практике это не очень-то работает. Если человек владеет домом много лет, большая вероятность что лоун уже перепродан восемь раз и нынешний держатель - какой-нибудь Ферст Тьмутаракан Банк. А лучший рейт - к примеру, в Б оф А. Так и пойдет борровер в Б оф А и заплатит борровер 2 процента такс, никуда не денется :)всё 100% биэс, облом по пунктам писать.:34:
Буржуй
03-03-2008, 04:10 AM
if prices will go up ;)Нет шарик, процент моргиджа не завязан за цену недвижиомости он завязан за банды, но и я и есчё кто то (не помню сейчас кто) это уже в деталях писали. Корочи: вронг.
Буржуй
03-03-2008, 04:12 AM
абсолютно.
Причем покупателей станет больше и эта "лихорадка" только увеличивает цены.И хватать начинают все подряд.
Зато ты уже живешь в свое удовольствие.:34:Забудь про лихорадку, как недвижимости так и стаков, так же как уже довно забыли про золотую.:34:
Буржуй
03-03-2008, 04:15 AM
вот именно. главное чтоб нравилось жилище в котором живешь и все что вокруг него, и чтобы его не пришлось продавать в течении как минимум нескольких лет. Остальное все - от лукавого.
Спешить с выбором не надо и искать нужно то что по настоящему нравится. Но если какой-то дом/квартира очень, очень нравится - какая разница если цены упадут на другие дома, если ЭТОГО уже на рынке не будет.
То что хорошо сейчас, это то что есть выбор и не нужно спешить с выбором. Единственное, что на короткий срок покупать опасно.Не верно. Никогда нельжа относиться к недвижимости как к любимому ребэнку. Всегда на маркете можно найти ту недвижимость в которую ты влюбишся. А покупать недвижомость лижбы купить, это очень не умное занятие. Недвижимость для подовлэющего болшинства людей самая крупная покупка их жизни и делать её надо умом а не эмоциями. Если человек "уверень жить там то или тамдо 30 лет, то купить можно за любые ден;ги, но сделав это человек должен знать что он или она потерэла круглую сумму. С друго стороны, когда тебе нравится недвижимость начинать торговаться и терэть её из за какихто 5-10к это маразм. Имхо.
Буржуй
03-03-2008, 04:18 AM
Это оценка, "достоверной" она быть не может. Тем не менее через год не поленюсь поднять эту тему и написать здесь "я предупреждал" ;)
Короче, дело ваше личное, но цены будут падать наверняка, и все эксперты на этом сходятся. Уверен, что тут многие свои дома продают, и потому им выгодно писать типа "покупайте, покупайте, не слушайте никого!", тем не менее факты на лицо- кризис рынка еще только начинается, реальное количество форкоузов на рынке- только верхушка айсберга состоящего из тех, кто реально не в состоянии платить за дом но еще тянут, в течении года-двух все они "бросят" и количество недвижимости как минимум удвоится, цены, естественно, в таких условиях не могу не упасть. Шатающаяся экономика- тоже фактор, если падают реальные доходы то упадут и цены.
Я не буду делать прогноза на 30 лет, естественно, но еще как минимум год цены будут падать и сильно, 10-15% гарантированно.Ду ай ноу ю? Чего я спрашиваю, а то что ты обсолютно прав. Вся инфа совершено верная иреальная. Я пишу постояно одно и тоже, но меня никто не слушает, наверное ник мешает, может тебя со строгими 9вятками послушают. Но через го моспотрим кто бил прав.
Буржуй
03-03-2008, 04:19 AM
9999.
У Вас нет дома.
Я не ошиблась? :DДов, у меня есть дом. В чэм твой поинт?:confused:
даже сейчас , когда на рынке столько домов ,
найти то , что тебе реально нравиться , не
так просто . Я посмотрел около сотни домов ,
пока я нашёл то , что мне подходит . Особенно
это касается домов с вью . 95% домов смотрят
на заборы , на кусты , на соедей , на дороги .
И когда мне попался дом на озере , я понял ,
что если я буду долго чухаться , то дом уйдёт .
я про это и говорю... а когда рынок более горячий - попробуй найди и купи
такой дом.
Что касается последнего , то это вообще очень спорное заявление, можно с таким же успехом сказать, что в условиях кризиса рынка недвижимости ставки на бонды будут ПАДАТЬ, ряд бондов с классификацией ААА уже и так понизили, потому, что они все выданы под ипотечные кредиты (либо компаниями сильно вложившимися в рынок недвижимости), которые летят в трубу...
вот посмотрите на прайм рейт и на мортгидж рейт и на бонд рейт и скажите мне что лучше коррелирует с мортгидж рейт, особенно на краткосрочных флуктуациях, которые и интересуют человека задавшего вопрос:
http://www.mortgage-x.com/images/graph/t_bond_30_frm.gif
http://www.mortgage-x.com/general/treasury.asp
Не верно. Никогда нельжа относиться к недвижимости как к любимому ребэнку. Всегда на маркете можно найти ту недвижимость в которую ты влюбишся. А покупать недвижомость лижбы купить, это очень не умное занятие. Недвижимость для подовлэющего болшинства людей самая крупная покупка их жизни и делать её надо умом а не эмоциями. Если человек "уверень жить там то или тамдо 30 лет, то купить можно за любые ден;ги, но сделав это человек должен знать что он или она потерэла круглую сумму. С друго стороны, когда тебе нравится недвижимость начинать торговаться и терэть её из за какихто 5-10к это маразм. Имхо.
А я и не говорю, что покупать нужно на эмоциях. Но тем не менее, покупать нужно то, что по настоящему нравится. Жилье - это не только наибольшая инвестиция, но и место где вы будете годами проводить большую часть своей жизни.
Из собственного опыта (см. также пост Most Wanted вверху) - найти то что по настоящему нравится, и в то же время - very good deal - в своей ценовой нише - не просто. Такие места при любом рынке долго не задерживаются.
Буржуй
03-03-2008, 10:56 AM
А я и не говорю, что покупать нужно на эмоциях. Но тем не менее, покупать нужно то, что по настоящему нравится. Жилье - это не только наибольшая инвестиция, но и место где вы будете годами проводить большую часть своей жизни.
Из собственного опыта (см. также пост Most Wanted вверху) - найти то что по настоящему нравится, и в то же время - very good deal - в своей ценовой нише - не просто. Такие места при любом рынке долго не задерживаются.
Всегда есть та недвижимость на которой написано твоё имя. Когда я впервые покупал свою первую недвижимость в 1993 году, я ничего о покупке недвижимости не знал, но знал одно: нету дома на свете за который я буду дтаться с другими. И когда, агенты риалстейта мне говорили мульку, которую я потом не раз использовал на других: "У продовца есть другой офер выше твоего и тебе следуиет.." Я их сразу прирувал и говорил: "Понял, спасибо. Ищем дальше." Сейчас 15 лет спустя, ябы сказал тоже самое. ИМХО.
Такое же имхо, из личного обыта: недвижимость или стаки следует покупать исключительно на подьэме, потомучто только тогда заработяеш максимальное количество денег, когда решиш продавать, даже если это и будет через 300 лет. Строго ИМХО.:34:
Такое же имхо, из личного обыта: недвижимость или стаки следует покупать исключительно на подьэме, потомучто только тогда заработяеш максимальное количество денег, когда решиш продавать, даже если это и будет через 300 лет. Строго ИМХО.:34:
Цель инвестиций в stock market - максимальная прибыль. Цель инвестиции в свое жилье - прибыль, уменьшение налогов и качество жизни. Качество жизни в доме, который по настоящему нравится тоже имеет цену. Я хочу в таком доме жить сейчас, а не через 2 года, чтобы максимизировать свою прибыль через N лет.
Пока же вы ждете с покупкой рентуя - деньги тоже теряются, т.к. тоже нет equity build-up, и налогов платить при том же доходе нужно больше.
Цель инвестиций в стоцк маркет - максимальная прибыль. Цель инвестиции в свое жилье - прибыль, уменьшение налогов и качество жизни. Качество жизни в доме, который по настоящему нравится тоже имеет цену. Я хочу в таком доме жить сейчас, а не через 2 года, чтобы максимизировать свою прибыль через Н лет.
Пока же вы ждете с покупкой рентуя - деньги тоже теряются, т.к. тоже нет еэуиты буилд-уп, и налогов платить при том же доходе нужно больше.
я все ехидничаю и намеками ;)
Вы коротко и четко сказали то, что я думала )))
Буржуй
03-03-2008, 11:14 AM
Цель инвестиций в stock market - максимальная прибыль. Цель инвестиции в свое жилье - прибыль, уменьшение налогов и качество жизни. Качество жизни в доме, который по настоящему нравится тоже имеет цену. Я хочу в таком доме жить сейчас, а не через 2 года, чтобы максимизировать свою прибыль через N лет.
Пока же вы ждете с покупкой рентуя - деньги тоже теряются, т.к. тоже нет equity build-up, и налогов платить при том же доходе нужно больше.Я не спорю, качество жизни имеет сумашедшуйю стоимоть, особено для нас, иммигрантов из страны где частная собственность была табу. Согласен ва все 100%, но лично я так не делаю, я предпочитаю максимазировать профит, понимая что "мой" дом всегда найдётся.
Буржуй
03-03-2008, 11:14 AM
я все ехидничаю и намеками ;)
Вы коротко и четко сказали то, что я думала )))Так сказала бы, кто тебе мешал :-)
Floridian
03-03-2008, 12:26 PM
Флоридиан, я понимай что спорить с тобой бесполезно, но, после того как человек залакал рейт в банке, единственый вариант его перелакать вниз это купить поинты. В этом и вся йдея лака- лотерея. То о чэм ты пишеш не иомеет не малейшего отношения к рщальности, а всеголиш лапша которую моргедж брокеры расказывают несведущим клиентам. Ладно, перед тем как ты напишем мне 15 страниц опровержений, позвони в чеис или ваму и поговори.
Да, идея лока - это лотерея. И лотерейный билет стоит приблизительно 400 долларов у всех директ лендеров. Как ты себе представляешь ситуацию: Вася залокал рейт с банком на 6, через неделю рейт стал 5,5, Вася хочет 5,5 теперь а банк говорит плати мне пойнт байдауна, что в его случае будет скажем 5000 долларов? Вася плюнет на потраченные 400 долларов и пойдет в другом банке моргидж возьмет заплатив еще 400 долларов (а не 5000) и получит желаемые 5,5.
В банках не идиоты правила устанавливают. Им клиенты нужны. Поэтому разрешают покупать эти "лотерейные билеты" хоть каждый день.
И причем тут моргидж брокеры и их лапша? Не о них и не о ней говорим.
Буржуй
03-03-2008, 12:34 PM
Да, идея лока - это лотерея. И лотерейный билет стоит приблизительно 400 долларов у всех директ лендеров. Как ты себе представляешь ситуацию: Вася залокал рейт с банком на 6, через неделю рейт стал 5,5, Вася хочет 5,5 теперь а банк говорит плати мне пойнт байдауна, что в его случае будет скажем 5000 долларов? Вася плюнет на потраченные 400 долларов и пойдет в другом банке моргидж возьмет заплатив еще 400 долларов (а не 5000) и получит желаемые 5,5.
В банках не идиоты правила устанавливают. Им клиенты нужны. Поэтому разрешают покупать эти "лотерейные билеты" хоть каждый день.
И причем тут моргидж брокеры и их лапша? Не о них и не о ней говорим.Повторяю в очереднойраз: У директ лендеров тима ВАМУ, ЧЕИЗ, СИТИБАНК, и других, лок не стоит не цента. Эту мульку придумали моргидж бртекеры чтобы наколоть лохов клиентов. Это первое. Втророе: если Вася подал на моргидж, то ввася имеет контракт на дом по которому, если васи не дали моргидж за определэное время, он терэт даун пеймент. Если вася залакал рейт, то он ПОКУПАЕТ поинты для спуска лака. То что ты пишеш неимеет ничего общего с реальностью. С дугой стороны, если Вася, правильно расставит карты, то ему датут тот ррейт который он захочит, и без никаих локов. Как это делать, я уже не раз писал.:34:
Floridian
03-03-2008, 03:30 PM
если Вася подал на моргидж, то ввася имеет контракт на дом по которому, если васи не дали моргидж за определэное время, он терэт даун пеймент.
Ничего он не теряет. Bасин адвокат не идиот, он поставил в контракт mortgage contingency.
Если вася залакал рейт, то он ПОКУПАЕТ поинты для спуска лака.
То есть ты всерьез утверждаешь что в ситуации описанной в моем предыдущем посте Вася возьмет и выложит 5000 баксов чтобы купить даун рейт, который и так сам по себе упал?
Буржуй
03-03-2008, 06:24 PM
Ничего он не теряет. Bасин адвокат не идиот, он поставил в контракт mortgage contingency.
То есть ты всерьез утверждаешь что в ситуации описанной в моем предыдущем посте Вася возьмет и выложит 5000 баксов чтобы купить даун рейт, который и так сам по себе упал?
1) Флоридиан, ты же вроде писал что ты агент риалстейта, неужели ты не знаеш что моргидж континдженси значит: получить моргиджа камитмент. Как только комитмент есть, то или вася закрывается по тому курсу по которому его закрувает моргидж кампани или вася теряет свой даун пеймент, потомучто вася в ваялейшене контракта. Я понимаю что ты слышал свон, но ты не знаеш где он, серьэзно и без обид.
2) В описаной тобои ситуации или вася закроется на тот реит который он залакал, или выложет 5к (если столько поинты стоят) чтобы купить рейт ниже. Имея контракт на покупку дома, и моргисджа комитмент всё что вася может сделать это заплатить за дом кешем, если моргиджана компания его не закроет на клосинге, потомучто васе не нравится рейт. времени торговаться с лендером за день до клосинга у васи нет, посему у лендера все козыри. Совершено другои разгповпр идэт на рифайненсе. при рифайненсе, если вася умный то он выторгует тот рейт который он хочет.
...значит вы планируете продать его через год, а иначе зачем вы всех уговариваете подождать с покупкой?;)
Это, если следовать вашей логике в этом посте ;)
Я его продавать вообще не планирую, почему и не вижу связи.
Моя же логика строится на основе явных ляпов в логике некоторых других советчиков, которая наводит на мысль, что, как говорится, "или глупость, или измена" ;)
Пока же вы ждете с покупкой рентуя - деньги тоже теряются, т.к. тоже нет equity build-up, и налогов платить при том же доходе нужно больше.
На сегодняшний день рентуя деньги не теряются, а выигрываются, потому что:
1) Рент (по крайней мере в Калифорнии и у нас в Неваде) значительно дешевле месячных пейментов на такой же точно дом. Примерно на четверть, а то и на треть дешевле, особенно если учесть налог недвижимость (а как вы собираетесь экономить на налогах купив дом- это мне совершенно непонятно, никаких скидок на уплату налога домовладельцам нет, наоборот- есть налог на недвижимость, и в некоторых штатах это до 1000 долларов в месяц доходит)
2) Если что то сломается-потечет или дерево во дворе засохнет, то на рентованой проперти- только лендлорду позвонить, и все бесплатно будет сделано, а на своей- из своего кармана.
3) В условиях падающих цен никакого "эквити билдапа" у вас не будет в помине, если цены за год упадут на 10% (это минимум), а выплатите вы за тот же срок максимум процента 3 стоимости, то потеря эквити налицо- 7% ваших денежек улетит в трубу.
4) Депозит за дом можно положить под хороших процент, ING direct тот же безо всякого риска даст вам 4.5% годовых, если кладете 100 000 то это будет 4500 долларов в год чистой прибыли.
Ну и не надо забывать такую простую вещь, наконец, как аммортизация- дом штука не вечная, запас прочности у него лет 80, значит дом стоимостью 400 000 долларов каждый год изнашивается на 5000 баксов, так что чем дольше вы в нем живете- тем меньше он стоит, вне зависимости от цен на рынке.
Ду ай ноу ю? Чего я спрашиваю, а то что ты обсолютно прав. Вся инфа совершено верная иреальная. Я пишу постояно одно и тоже, но меня никто не слушает, наверное ник мешает, может тебя со строгими 9вятками послушают. Но через го моспотрим кто бил прав.
Ю донт ноу ми.
Бат,- сенк ю :)
TheDreamer
03-04-2008, 02:26 AM
В условиях падающих цен никакого "эквити билдапа" у вас не будет в помине, если цены за год упадут на 10% (это минимум), а выплатите вы за тот же срок максимум процента 3 стоимости, то потеря эквити налицо- 7% ваших денежек улетит в трубу.
Ещё надо высчитать инфляцию. Она съедает долг вместе с выплатами. Консервативный правительственный индекс (CPI) говорит что-то типа 2.9%. Злые языки утверждают, что на самом деле подобралась близко к 7%.
не надо забывать такую простую вещь, наконец, как аммортизация- дом штука не вечная, запас прочности у него лет 80, значит дом стоимостью 400 000 долларов каждый год изнашивается на 5000 баксов, так что чем дольше вы в нем живете- тем меньше он стоит, вне зависимости от цен на рынке.
Даже 80-летний дом не опускается в цене до $0, потому что земля под домом не изнашивается. Хотя, с другой стороны здание всё равно портится даже, если для поддержания вкладывать в ремонт по $5000 в год. Просто строительные материалы необратимо стареют и разрушаются. Рано или поздно надо ломать и строить новое.
(а как вы собираетесь экономить на налогах купив дом- это мне совершенно непонятно, никаких скидок на уплату налога домовладельцам нет, наоборот- есть налог на недвижимость, и в некоторых штатах это до 1000 долларов в месяц доходит)
налог на недвижимость проводится как deduction на federal income taxes.
http://www.completetax.com/taxguide/text/c60s10d315.asp
Как же вы этого не знаете, если вы владелец дома?
Вы должны учесть всю выгоду которую вы получаете от уменьшения налогов из-за платежа процентов и налогов на жилье в год (а она может быть большой), когда вы сравниваете свой мортгидж платеж с рентой. Об этом часто забывают - а зря.
2) Если что то сломается-потечет или дерево во дворе засохнет, то на рентованой проперти- только лендлорду позвонить, и все бесплатно будет сделано, а на своей- из своего кармана.
Да, это удобно.
Неудобно будет тогда, когда лендлорд решит этот дом продать и вам придется искать новое жилье и организовывать переезд, вполне возможно в весьма неудобное для вас время.
3) В условиях падающих цен никакого "эквити билдапа" у вас не будет в помине, если цены за год упадут на 10% (это минимум), а выплатите вы за тот же срок максимум процента 3 стоимости, то потеря эквити налицо- 7% ваших денежек улетит в трубу.
В трубу они улетят, если вам придется этот дом продать по более низкой цене.
Если вы его не продаете - то equity растет. Через год-два если цены снова повысятся, эти деньги будут вашими вместе со всем аппрешиэйшн.
К тому же, у нас тут абстрактные дискуссии, а то падают ли цены или нет - зависит от города и района. В моем районе они за последний год практически не изменились. Поэтому ваши аргументы могут быть правы для Невады (особенно ЛВ), или южной Флориды, но неверны в большинстве других районов страны.
4) Депозит за дом можно положить под хороших процент, ING direct тот же безо всякого риска даст вам 4.5% годовых, если кладете 100 000 то это будет 4500 долларов в год чистой прибыли.
прибыль это не чистая - вы забыли из нее вычесть инфляцию, и налог который вы на эту прибыль заплатите.
Ну и не надо забывать такую простую вещь, наконец, как аммортизация- дом штука не вечная, запас прочности у него лет 80, значит дом стоимостью 400 000 долларов каждый год изнашивается на 5000 баксов, так что чем дольше вы в нем живете- тем меньше он стоит, вне зависимости от цен на рынке.
здесь вы совсем бред говорите. Дом покупается за ту цену которую он стоит и которая соответсвует его износу. Для этого существует инспекция. У меня много знакомых живут в домах которым по сотне лет - и эти дома в отличном состоянии и стоят немалых денег.
Поддержка дома в хорошем состоянии стоит денег, но лонг терм - это маленькая стоимость по сравнению с ростом цен на недвижимость.
Floridian
03-05-2008, 01:47 PM
Повторяю в очереднойраз: У директ лендеров тима ВАМУ, ЧЕИЗ, СИТИБАНК, и других, лок не стоит не цента.
Разные директ лендеры могут называть свои фииз по-разному. Это делается просто для отвлечения (или привлечения :)) внимания клиента. Пусть у них сегодня нет лок-ин фии, зато будет аппликейшен фии (нон рефандбл естественно). Или они объявят что нет аппрейзел фии, но есть лок-ин фии, и т.д. Эти несколько сотен долларов будут потеряны если лоун не будет закрыт с ЭТИМ лендером - это все что я хочу сказать.
Боттом лайн, ни один директ лендер не будет процессить и вообще рассматривать аппликейшен, если не заплачено какое-то (несколько сотен долларов и нонрефандабл) фии. В этом отличие подхода моргидж брокера (который не чарджит ничего апфрант) и директ лендера.
Floridian
03-05-2008, 01:55 PM
1
2) В описаной тобои ситуации или вася закроется на тот реит который он залакал, или выложет 5к (если столько поинты стоят) чтобы купить рейт ниже. Имея контракт на покупку дома, и моргисджа комитмент всё что вася может сделать это заплатить за дом кешем, если моргиджана компания его не закроет на клосинге, потомучто васе не нравится рейт. времени торговаться с лендером за день до клосинга у васи нет, посему у лендера все козыри. .
В описанной ситуации Вася позвонит мне и скажет что нехороший банк не хочет дать хороший рейт и попросит две недели дополнительно на делание лоуна с другим "хорошим" банком. Я прослежу чтобы селлер со своим адвокатом не поставил палки в колеса. Перенесем клоузинг и все дела.
Буржуй
03-05-2008, 01:56 PM
В описанной ситуации Вася позвонит мне и скажет что нехороший банк не хочет дать хороший рейт и попросит две недели дополнительно на делание лоуна с другим "хорошим" банком. Я прослежу чтобы селлер со своим адвокатом не поставил палки в колеса. Перенесем клоузинг и все дела.А умный селер со своим адвокатом, пошлэт тебя к васиной маме и прикарманит васин даунпеймент.:34:
Floridian
03-05-2008, 02:29 PM
А умный селер со своим адвокатом, пошлэт тебя к васиной маме и прикарманит васин даунпеймент.:34:
О чем ты говоришь? Какой селлер в своем уме на этом маркете будет упускать дил из-за пары недель отсрочки? Да даже и на любом другом маркете. Я знаю единицы случаев когда селлеру действительно удавалось прикарманить earnest money deposit.
Зато в каждом втором случае когда в контракте написано "клоузинг должен состояться 1 января" - закрываются 1 марта и никто от этого не умирает. Если покупатель действует in good faith - всегда все в порядке.
Буржуй
03-05-2008, 02:35 PM
О чем ты говоришь? Какой селлер в своем уме на этом маркете будет упускать дил из-за пары недель отсрочки? Да даже и на любом другом маркете. Я знаю единицы случаев когда селлеру действительно удавалось прикарманить earnest money deposit.
Зато в каждом втором случае когда в контракте написано "клоузинг должен состояться 1 января" - закрываются 1 марта и никто от этого не умирает. Если покупатель действует in good faith - всегда все в порядке.Флоридиан, контракт контракту рознь. Есть контракт тайм оф зе есенс, а есть кантракт: он о абаут. :-) Плюс, умнуй селер, всегда напишет в кантракт что то вроде: если клосинг не состоится по вине баера до такогото такогото числа, то я прикарманиваю стокато и стокато денег. Но, мы говорим о умных селерах, которые никогда не идут к адвокату которого им порекомендовал риалстейт. :-)
Floridian
03-05-2008, 02:43 PM
Флоридиан, контракт контракту рознь. Есть контракт тайм оф зе есенс, а есть кантракт: он о абаут. :-) Плюс, умнуй селер, всегда напишет в кантракт что то вроде: если клосинг не состоится по вине баера до такогото такогото числа, то я прикарманиваю стокато и стокато денег. Но, мы говорим о умных селерах, которые никогда не идут к адвокату которого им порекомендовал риалстейт. :-)
"Тайм оф зи эссенс" ничего не меняет. На практике. Поверь. Инфорсать этот клоз очень сложно, если не невозможно.
У меня есть контракт с тайм оф зи эссенс клозом подписанный в Ноябре 2006 года. Гесс вот? До сих пор не закрылись. А 40 тысяч лежат в эскроу. И селлер даже не дергается чтобы эти 40 тысяч прикарманить - знает что это практически невозможно.
Даже если в контракте написано, что earnest money deposit will be forfeited, ни один селлер в здравом уме этого делать не будет. На практике опять же. Подождет, никуда не денется. Как правило, на сделке селлер делает гораздо больше денег чем несчастный earnest money deposit.
1)налог на недвижимость проводится как deduction на federal income taxes.
http://www.completetax.com/taxguide/text/c60s10d315.asp
Как же вы этого не знаете, если вы владелец дома?
Вы должны учесть всю выгоду которую вы получаете от уменьшения налогов из-за платежа процентов и налогов на жилье в год (а она может быть большой), когда вы сравниваете свой мортгидж платеж с рентой. Об этом часто забывают - а зря.
2)Да, это удобно.
Неудобно будет тогда, когда лендлорд решит этот дом продать и вам придется искать новое жилье и организовывать переезд, вполне возможно в весьма неудобное для вас время.
3)В трубу они улетят, если вам придется этот дом продать по более низкой цене.
Если вы его не продаете - то equity растет. Через год-два если цены снова повысятся, эти деньги будут вашими вместе со всем аппрешиэйшн.
К тому же, у нас тут абстрактные дискуссии, а то падают ли цены или нет - зависит от города и района. В моем районе они за последний год практически не изменились. Поэтому ваши аргументы могут быть правы для Невады (особенно ЛВ), или южной Флориды, но неверны в большинстве других районов страны.
4)прибыль это не чистая - вы забыли из нее вычесть инфляцию, и налог который вы на эту прибыль заплатите.
5)здесь вы совсем бред говорите. Дом покупается за ту цену которую он стоит и которая соответсвует его износу. Для этого существует инспекция. У меня много знакомых живут в домах которым по сотне лет - и эти дома в отличном состоянии и стоят немалых денег.
Поддержка дома в хорошем состоянии стоит денег, но лонг терм - это маленькая стоимость по сравнению с ростом цен на недвижимость.
1) Т.е. "экономия", по вашему, в том, что не платите налога на уплаченный налог? Хорошая "экономия", ничего не скажешь :lol:
2)Это, скорее, неудобство, чем чисто финансовая проблема. В любом случае- подписывайте лиз на несколько лет, лендлорд только рад будет, а в случае чего- с него неустойка ;)
3) Это все- самоуспокоение, а если через год рыночная цена дома- ниже на 10 процентов, то деньги вы выбросили (хотя бы в сравнении с тем, что могли год подождать и купить дешевле)
Про "большинство других районов" вы явно загнули- есть пара районов, где цены еще держатся, в БОЛЬШИНСТВЕ же они решительно идут вниз.
4) Лучше "нечистая" прибыль, чем "чистые" убытки :)
5), ООО, любезный, вы явно не знакомы с тем, как проводятся appraisal. Цена дома равномерно падает в зависимости от возраста, будь он хоть каменный, хоть железный, только сроки износа разные. Даже если дом не развалится в ноль вы вынуждены будете регулярно тратиться на ремонты.
Да, дом ПОКУПАЕТСЯ по цене в зависимости от износа, но как только вы его КУПИЛИ износ идет ИЗ ВАШЕГО КАРМАНА.
А кирпичный дом потому и стоит намного больше, что простоит дольше. Только сколько их в Америке, кирпичных? раз два, и обчелся? Да и кому они реально по карману? 99% живут в картоне, который и 80 лет вряд ли протянет.
Leon93
03-05-2008, 09:44 PM
1) Цена дома равномерно падает в зависимости от возраста, будь он хоть каменный, хоть железный, только сроки износа разные. т.
Это правда в отношении коммерческой недвижимости. Именно так банки ее и оценивают.
С жильем все до нереального наоборот. Цена в большей степени зависит не от возраста и состояния, а от площади и...за сколько в этом раёне были проданы другие дома. Даже если соседний дом был значительно перестроен и продан за большие деньги, цена на развалюху рядом по какой-то банковской логике автоматически вырастает.
В целом и общем покупка дома в современных ценах через кредит - это кабала и самообман.
Но выхода нет. У бедного американца выбора нет вообще, а у среднего выбор только в степени надувательства. Потому что моргидж- это форма рабства.
Буржуй
03-06-2008, 03:49 AM
"Тайм оф зи эссенс" ничего не меняет. На практике. Поверь. Инфорсать этот клоз очень сложно, если не невозможно.
У меня есть контракт с тайм оф зи эссенс клозом подписанный в Ноябре 2006 года. Гесс вот? До сих пор не закрылись. А 40 тысяч лежат в эскроу. И селлер даже не дергается чтобы эти 40 тысяч прикарманить - знает что это практически невозможно.
Даже если в контракте написано, что earnest money deposit will be forfeited, ни один селлер в здравом уме этого делать не будет. На практике опять же. Подождет, никуда не денется. Как правило, на сделке селлер делает гораздо больше денег чем несчастный earnest money deposit.:grum::grum::grum:Ну, ну, продолжай витать в облоках :34:
Буржуй
03-06-2008, 03:50 AM
Это правда в отношении коммерческой недвижимости. Именно так банки ее и оценивают.
С жильем все до нереального наоборот. Цена в большей степени зависит не от возраста и состояния, а от площади и...за сколько в этом раёне были проданы другие дома. Даже если соседний дом был значительно перестроен и продан за большие деньги, цена на развалюху рядом по какой-то банковской логике автоматически вырастает.
В целом и общем покупка дома в современных ценах через кредит - это кабала и самообман.
Но выхода нет. У бедного американца выбора нет вообще, а у среднего выбор только в степени надувательства. Потому что моргидж- это форма рабства.очередной бред. имхо.
1) Т.е. "экономия", по вашему, в том, что не платите налога на уплаченный налог? Хорошая "экономия", ничего не скажешь :lol:
......
А кирпичный дом потому и стоит намного больше, что простоит дольше. Только сколько их в Америке, кирпичных? раз два, и обчелся? Да и кому они реально по карману? 99% живут в картоне, который и 80 лет вряд ли протянет.
9999, мне нравится логичность и последовательность ваших постов, но в теме покупки дома лишь небольшое число приводимых доводов выглядят хорошо продуманными. Однако не буду вдаваться в детали и тонкости.
Скажите, каким образом по вашему делают многомиллионные состояния лэндлорды, инвестирующие в рентовочные дома?
Правильно ли я понял, что сейчас лучше НЕ покупать дома, а покупающие делают финансовую ошибку?
Буржуй
03-06-2008, 08:38 AM
Скажите, каким образом по вашему делают многомиллионные состояния лэндлорды, инвестирующие в рентовочные дома?
Правильно ли я понял, что сейчас лучше НЕ покупать дома, а покупающие делают финансовую ошибку?Сеичас покупать недвижимост, для жиля или сдачи в рент это мягко говоря очень глупое занятие. С другой стороны, вложнеи в недвижимость это наилудший способ получить стабильный и большопй доход, незаметно увеличивая свой эквати. Лично я, практически только в недвижимость и вкладываю каждую лишнюю копейку. В конце этого года, или скорее всего в начале 2009 цены будут стабилизированы, тогда и следует покупать. Покупать умно, когда цены идут наверх а не падают вниз. Очередное ИМХО.
Сеичас покупать недвижимост, для жиля или сдачи в рент это мягко говоря очень глупое занятие.
Вот статистика по продажам:
http://www.realtor.org/Research.nsf/files/EHSreport.pdf/$FILE/EHSreport.pdf
В январе, Жирик, следуя вашей логике, было сделано 4,890,000 "глупых занятий". ;)
Я смотрю на эти цифры иначе...
В январе 2008 дома покупаются в среднем на 8.2% дешевле цен 2007 года и на 12.2% дешевле пика июня 2007.
Это без учета:
1. Возможности выбрать лучше/выгоднее дом за счет большой инвентории.
2. Различных "perks", выплачиваемых продавцом в виде free closing costs/free plasma TV/free remodeling/ и т.п.
3. Возможность диктовать свои условия при покупке, т.к. сейчас рынок покупателей.
P.S. Momentum investing (как в недвижимости, так и в стоках) удается только ограниченному числу профессионалов, причем прибыль над conservative investment style незначительна, - показано многочисленными академическими работами.
Большинство же "любителей" дождаться подьема цен, в конечном итоге покупают по ценам намного выше цен нижней точки, но не хотят этого замечать/признавать.
Я сейчас активно рассматриваю покупку investment property по многим причинам, из которых основная - это истерия, разжигаемая Жирико-подобными по поводу "не покупайте - снимайте - выгоднее будет", а посему сдать недвижимость будет намного легче.
Продавать же буду, когда Жирико-подобные будут кричать: "Покупайте, снимать жилье глупо!" ;)
Буржуй
03-06-2008, 09:38 AM
Вот статистика по продажам:
http://www.realtor.org/Research.nsf/files/EHSreport.pdf/$FILE/EHSreport.pdf
В январе, Жирик, следуя вашей логике, было сделано 4,890,000 "глупых занятий". ;)
Я смотрю на эти цифры иначе...
В январе 2008 дома покупаются в среднем на 8.2% дешевле цен 2007 года и на 12.2% дешевле пика июня 2007.
Это без учета:
1. Возможности выбрать лучше/выгоднее дом за счет большой инвентории.
2. Различных "perks", выплачиваемых продавцом в виде free closing costs/free plasma TV/free remodeling/ и т.п.
3. Возможность диктовать свои условия при покупке, т.к. сейчас рынок покупателей.
P.S. Momentum investing (как в недвижимости, так и в стоках) удается только ограниченному числу профессионалов, причем прибыль над conservative investment style незначительна, - показано многочисленными академическими работами.
Большинство же "любителей" дождаться подьема цен, в конечном итоге покупают по ценам намного выше цен нижней точки, но не хотят этого замечать/признавать.
Я сейчас активно рассматриваю покупку investment property по многим причинам, из которых основная - это истерия, разжигаемая Жирико-подобными по поводу "не покупайте - снимайте - выгоднее будет", а посему сдать недвижимость будет намного легче.
Продавать же буду, когда Жирико-подобные будут кричать: "Покупайте, снимать жилье глупо!" ;)Паша, я разве спорю? Покупай дорогой, покупай. С флят скрин тивис, с фри клосингами, с римаделинками. А жирикоподобные попдождут пока цены не ставбилизиировалис, потом купят тоже самое что ты сейчас но ,а 10-15% дешевле. Ктож спорит?:D
Самое интерестное это фраза: "Большинство же "любителей" дождаться подьема цен, в конечном итоге покупают по ценам намного выше цен нижней точки, но не хотят этого замечать/признавать. ":grum: :grum: :grum:
TheDreamer
03-06-2008, 10:09 AM
Momentum investing (как в недвижимости, так и в стоках) удается только ограниченному числу профессионалов ...
Отложить покупку недвижимости до тех пор пока она не "undervalued" - это называется "value investing". Он замечательно работает.
Федералы сделали всё возможное, чтобы кризис недвижимости мучительно растянулся во времени. Похоже существующий вектор движения цен - минимум на 1-2 года. Это за пределами горизонта "momentum investing".
Отложить покупку недвижимости до тех пор пока она не "undervalued" - это называется "value investing". Он замечательно работает.
Федералы сделали всё возможное, чтобы кризис недвижимости мучительно растянулся во времени. Похоже существующий вектор движения цен - минимум на 1-2 года. Это за пределами горизонта "momentum investing".
Dreamer, исторически региональное падение value недвижимости занимало 18 кварталов, т.е. 4.5 года и составляло в СРЕДНЕМ 28% от верхней точки. Я не предсказатель и не гадалка, поэтому не берусь "предсказывать" что получится в настоящий момент, когда мы достигнем нижней точки, и какой она окажется.
Однако сейчас ясно, что где-то с 2006 года цены остановились в росте и в среднем упали на 12-15%. Учитывая инфляцию 3.5-4.5% в год, с 2006 до 2008 value упал где-то на 8%, т.е. уже сейчас реальная ценность недвижимости упала на 20-23% от своего максимума (поправьте меня, если я где-то не прав).
Учитывая низкую ставку на заем, если дождаться сентября-октября этого года, когда цены упадут еще немного, и продавцы будут особенно десперейт в конце сезона продаж, то можно удачно вложить деньги в недвижимость, найдя подходящий вариант на 10% ниже, т.е. по цене на 30-33% дешевле пика.
Может мой подход идет с опережением, но у меня нет уверенности, что к осени 2009:
1. Учетная ставка (а значит и мортгидж) не взлетит после выборов, чтобы ограничить рост инфляции, вызванной очень высокой ценой на энергоресурсы.
2. Цены на дома действительно упадут ниже 35% своего пика, учитывая, что существует не так много вариантов стабильных инвестиций в период стагфляции/ресессии/депрессии (whatever).
Жирик ждет стабилизации цен... ;)
Момент стабилизации достигается, когда число покупателей растет, а число подходящих (понимайте дешевых) домов на рынке уже падает, соответственно и цена на ТАКОЕ ЖЕ инвестирование уже подскакивает.
Этого сразу не видно, так как все статистические данные выпускаются с задержкой.
Время покажет.
Буржуй
03-06-2008, 11:02 AM
Жирик ничего не ждэт, жирик связан с риалстейтон, думаю долже чем ты находишся в сша :-) Покупать дома следует, исключительно на подьэме, и никогда не на сспуске.
1) Т.е. "экономия", по вашему, в том, что не платите налога на уплаченный налог? Хорошая "экономия", ничего не скажешь :lol:
Ну давайте я вам обьясню популярно на своем примере, если вы не понимаете что делают дедакшнс. Мой мортгидж $2000 в месяц, а налог на нервижимость - $360. T.e., я плачу $2360, и вы говорите что это дороже чем рентовать (до того как я купил свою квартиру она сдавалась в рент за $1800.)
Дедакшон интереса и налога на невижимость в федеральных налогах уменьшило мой годовой
федеральный налог на $7000 в 2007, по сравнению с тем если бы я рентовал.
Таким образом - реальная стоимость для меня в месяц - $2300 - $7000/12= $1780.
Вот эту стоимость нужно сравнивать с рентой а не $2300.
За то же самое время - моя equity увеличилась на $4000 - и это потенциально мои деньги. Процент на equity конечно не идет - но именно эти деньги делают владельца владельцем дома и дают право на выгоду от всего будущего
аппрешиэйшн.
Недвижимость и stocks/mutual funds - самые лучшие вложения денег лонг терм и исторически дают максимальную прибыль. Если вы собираетесь копить деньги лонг терм вкладывая их в CD под 4.5% - флаг вам в руки. Я вас переубеждать не стану.
Как стокс так и недвижимость несет риск потерь если инвестиция делается на короткий срок. Приемлем этот риск или нет зависит от человека и ситуации. На 5-10 лет этот риск всегда оправдан. Поверьте, если цены на недвижимость будут падать более 5 лет подряд то всей остальной экономике прийдет писец и от потерь вы не спрячетесь нигде, а все ваши safe вклады будут сьедаться инфляцией.
) Лучше "нечистая" прибыль, чем "чистые" убытки :)
А я не уверен что при теперишней инфляции и учета налогов - 4.5% не являются убытком. Выгода или негативная или близкая к нулю.
5), 99% живут в картоне, который и 80 лет вряд ли протянет.
Ну если Вы себе купили картонный дом или трейлер, то кто же вам доктор?
Но зачем же тогда обобщать на 99% населения. Естественно, на лонг терм аппрешиэшн таких домов особенно расчитывать не приходится. Они и стоят соответсвенно.
Когда я говорю о real estate appreciation - я говорю о хорошо построенных долговечных домах, в хороших районах,
в которых люди хотят и будут хотеть жить.
Жирик ничего не ждэт, жирик связан с риалстейтон, думаю долже чем ты находишся в сша :-) Покупать дома следует, исключительно на подьэме, и никогда не на сспуске.
Извините, не почувствовал профессионала... :rolleyes:
Иногда действительно без публичной демонстрации диплома и трудовой книжки никогда не подумаешь, что человек даже близко стоял, но Вы не обращайте на меня внимание, риалстейт многих содержит, для любого найдется соответствующий клиент.
Dreamer хорошую подсказку дал, Жирик...
по поводу value investing, а вы опять за свои ограниченные лозунги взялись...
скучно... :(
Покупать надо, когда ВЫГОДНО!
Уж куда лучше звучит...
попробуйте запомнить что ли - может пригодится в профессиональной деятельности... ;)
NickTo
03-06-2008, 12:04 PM
Dreamer хорошую подсказку дал, Жирик...
по поводу value investing, а вы опять за свои ограниченные лозунги взялись...
скучно... :(
Покупать надо, когда ВЫГОДНО!
Уж куда лучше звучит...
попробуйте запомнить что ли - может пригодится в профессиональной деятельности... ;)
Паша, выстрелы впустую. Жирик связан только с NYC риалстейтом, который не падает, а растет.
Leon93
03-06-2008, 12:12 PM
цены будут стабилизированы, тогда и следует покупать. Покупать умно.
"Работать надо хорошо,питаться надо правильно,трамвай обходить спереди,автобус сзади."
Жирк- это для тебя. Пользуй и будешь выглядить умным.
бубенчиков
03-06-2008, 12:18 PM
Dreamer, исторически региональное падение value недвижимости занимало 18 кварталов, т.е. 4.5 года и составляло в СРЕДНЕМ 28% от верхней точки. Я не предсказатель и не гадалка, поэтому не берусь "предсказывать" что получится в настоящий момент, когда мы достигнем нижней точки, и какой она окажется.
Однако сейчас ясно, что где-то с 2006 года цены остановились в росте и в среднем упали на 12-15%. Учитывая инфляцию 3.5-4.5% в год, с 2006 до 2008 value упал где-то на 8%, т.е. уже сейчас реальная ценность недвижимости упала на 20-23% от своего максимума (поправьте меня, если я где-то не прав).
...
Я не понял в чём ваше противоречие с Жириновским. К 2009 как раз к 20% добавятся ещё 8% и это будет совпадать с историческими данными. И там надо покупать.
Буржуй
03-06-2008, 02:14 PM
Извините, не почувствовал профессионала... :rolleyes:
Иногда действительно без публичной демонстрации диплома и трудовой книжки никогда не подумаешь, что человек даже близко стоял, но Вы не обращайте на меня внимание, риалстейт многих содержит, для любого найдется соответствующий клиент.
Dreamer хорошую подсказку дал, Жирик...
по поводу value investing, а вы опять за свои ограниченные лозунги взялись...
скучно... :(
Покупать надо, когда ВЫГОДНО!
Уж куда лучше звучит...
попробуйте запомнить что ли - может пригодится в профессиональной деятельности... ;)Нет паша, покупать нужно когда риалстейт идэт наверх, потомучто только тогда выгодно, и только тогда имееш максималную прибыль с вложения.
Буржуй
03-06-2008, 02:16 PM
Паша, выстрелы впустую. Жирик связан только с NYC риалстейтом, который не падает, а растет.Пусть паша попишет букавки, кому он мешает. Потм пусть купит недвижимость для ИНВЕСТИЦИИ на падении цен, зато с флятскрин тиви :-) Прафисианала сразу видно.
Кстати, цены в нью ёрке упали уже давно, с 2005 года тока вниз идут.
Буржуй
03-06-2008, 02:19 PM
Я не понял в чём ваше противоречие с Жириновским. К 2009 как раз к 20% добавятся ещё 8% и это будет совпадать с историческими данными. И там надо покупать.Пашу понимать ненадо, он просто печатает лижбы печатать. Если человбек думает что выгодно что то покупать по дороге вниз, то мои ему кондолонсес. Если человек думает, что кто то в здравом уме ловит низ, то мои ему кондолонсес в двойне. Если кто не думает что пакупать риалстейт нужно так же как и стаки, по пути вверх, то это лост кеис.:34:
NickTo
03-06-2008, 02:24 PM
...
Кстати, цены в нью ёрке упали уже давно, с 2005 года тока вниз идут.
Значит, сайты врут.
Кстати, сейчас у меня такой бум контрактов, какого я вообще не припомню (правда на коммерческое строительство, хотя есть и резиденшиал, которые ни с того, ни с сего решили реновэйт). Цены на стройматериалы и сталь в этом году повышают на месяц раньше. К чему бы это?
Буржуй
03-06-2008, 02:26 PM
Значит, сайты врут.
Кстати, сейчас у меня такой бум контрактов, какого я вообще не припомню (правда на коммерческое строительство, хотя есть и резиденшиал, которые ни с того, ни с сего решили реновэйт). Цены на стройматериалы и сталь в этом году повышают на месяц раньше. К чему бы это?Цены на строй материалуы сумашедсше это да. Цены в манхетене за рент тоже просто писец, цены на продажу пошли вниз, уже год как идут, тоже самое в бруклине и стейтен айленде. В квинсе понятия не имею, но там свои законы.
NickTo
03-06-2008, 02:29 PM
Цены на строй материалуы сумашедсше это да. Цены в манхетене за рент тоже просто писец, цены на продажу пошли вниз, уже год как идут, тоже самое в бруклине и стейтен айленде. В квинсе понятия не имею, но там свои законы.
А где в NYC и когда можно будет прикупиться каким-нибудь кондом по дешевке?
Буржуй
03-06-2008, 02:31 PM
А где в NYC и когда можно будет прикупиться каким-нибудь кондом по дешевке?ПО дешовке никогда и негде. в 2009 году, цены будут покупный, маркетные,
Krasota
03-06-2008, 02:40 PM
Жирик, я с тобой не согласна что покупать надо только на подьеме.:evillaugh
Буржуй
03-06-2008, 02:41 PM
Жирик, я с тобой не согласна что покупать надо только на подьеме.:evillaugh:28::28::28::28::28::28::34:
Про "большинство других районов" вы явно загнули- есть пара районов, где цены еще держатся, в БОЛЬШИНСТВЕ же они решительно идут вниз.
Загибаете пока в основном Вы. Вот тренд цен в разных районах США.
Во многих районах, там где рынок не был перегрет - цены не падали
за последние 2 года.
http://static.seekingalpha.com/uploads/2007/10/31/thumb_480_case_shiller_index.png
А вот тренд цены на квартиры в моем доме (синяя линия) по сравнению со средним по Чикаго (оранжевая линия) и средним по США (желтая). Если бы я подождал до текущего времени с покупкой в том районе где я собираюсь жить в ближайшие 5-10 лет, а не купил бы год назад то заплатил сегодня я бы примерно 10% больше, чем год назад.
http://www.zillow.com/app?chartDuration=5years&chartType=detailed&cityRegionId=17426&component=ZestimateChart&countyRegionId=139&lastSaleDate=1189062000000&nationRegionId=102001&neighborhoodRegionId=-1&page=Charts&service=chart&showCity=true&showCounty=false&showHome=true&showNation=true&showNeighborhood=false&showPercent=false&showSales=false&showState=false&showZip=false&stateRegionId=21&zipRegionId=84607&zpid=60204112
Так что общие абстрактные рассуждения о "решительно" падающих ценах, не применимы в конкретных случаях и каждый должен выяснить ситуацию в зависимости от личной финансовой ситуации и местного рынка.
Мортгидж с текущей низкой ставкой - позволяет застолбить сумму
которое ваше жилье стоит вам в месяц на разумном уровне на годы вперед. Насколько это удобно станет понятно тогда когда инфляция подымется процентов до 5-7% с соответсвующим ростом ренты.
TheDreamer
03-06-2008, 03:57 PM
... исторически региональное падение value недвижимости занимало 18 кварталов ...
К сожалению, это ни о чём не говорит, потому что 2008-ой год бывает только один раз за всю историю человечества, а прошлые годы на него не обязательно похожи.
Конечно, предсказания могут быть разными. Вы считаете, что дома уже снизились до привлекательных цен, а я - что они по-прежнему выше реальной стоимости. Через несколько лет рынок нас рассудит.
Самое последнее, что бы стал делать - это следовать за толпой. Вернее, может сегодня я за ними следую (не покупаю недвижимость), но совсем из других соображений и по своей тропинке.
Формула Жирика ("покупать нужно когда риалстейт идэт наверх, потомучто только тогда выгодно") представляется мне глубоко ошибочной, потому что анализирует следствие вместо причины. Из того, что "real estate" сколько-то времени шёл вверх никак не следует, что рост будет продолжаться.
При покупке недвижимости меня бы больше всего интересовали перспективы района в будущем. Какой слой населения там живёт? Будут ли строиться новые рабочие места? Есть ли в достаточном количестве школы, университеты, больницы и магазины? Растёт ли преступность? ... и так далее. Думаю, что при любом направлении движения цен можно заключать выгодные сделки.
станет понятно тогда когда инфляция подымется процентов до 5-7% с соответсвующим ростом ренты
Лично у меня ощущение, что инфляция уже давно там. Это правительственный индекс CPI говорит, что 2.9%. Вместо него посмотрите на курсы валют или старые индексы инфляции. Они ещё в прошлом году были на таком уровне.
Лично у меня ощущение, что инфляция уже давно там. Это правительственный индекс CPI говорит, что 2.9%. Вместо него посмотрите на курсы валют или старые индексы инфляции. Они ещё в прошлом году были на таком уровне.
Я думаю при инфляции в 5-7 процентов никто не давал бы взаймы деньги на 30 лет под 6%. Ставки бондов очень чувствительны к инфляции и реагируют на любые сигналы о повышении инфляции намного раньше и четче чем правительственные индексы.
Хотя реально все указывает на то что инфляция будет расти.
Изменение цен на дома в 2007 г - в большинстве штатов цены на дома
в среднем повысились в прошлом году. Понижение произошло в основном в коастал районах, в Неваде, и в
мидвесте в штатах где есть проблемы с экономикой (Охайо, Мичиган):
http://www.ofheo.gov/hpi.aspx
Я не понял в чём ваше противоречие с Жириновским. К 2009 как раз к 20% добавятся ещё 8% и это будет совпадать с историческими данными. И там надо покупать.
Основное противоречие - я не принимаю формулировку "покупать надо на подьеме цен". Подьем цен заметен, когда нижняя точка УЖЕ пройдена, при этом покупающие "на подьеме" прыгают в разгоняющийся поезд, в котором лучшие места давно разобраны теми, кто спокойно купил свои билеты при замедлении/стоянке состава.
Недвижимость в большинстве мест Америки имеет свою годовую цикличность: самые высокие цены - апрель-июнь, а затем постепенный спад к ноябрю-декабрю. Минимум 2008 года будет достигнут к сентябрю-октябрю, те самые 8-10%, при этом ожидается благоприятная учетная ставка для мортгиджа. Чем не удачное время для инвестиций?
Изменение цен на дома в 2007 г - в большинстве штатов цены на дома
в среднем повысились в прошлом году. Понижение произошло в основном в коастал районах, в Неваде, и в
мидвесте в штатах где есть проблемы с экономикой (Охайо, Мичиган):
http://www.ofheo.gov/hpi.aspx
madV, приведенная ссылка показывает движение HPI индекса:
"HPI is a weighted, repeat-sales index, meaning that it measures average price changes in repeat sales or refinancings on the same properties."
Индекс, насколько я понимаю, не учитывает remodeling/improvement to the property, не берет новые дома, и т.д.
Он хорош для сравнения экономики регионов, но не может использоваться как показатель роста/падения цен на дома в среднем.
При покупке недвижимости меня бы больше всего интересовали перспективы района в будущем. Какой слой населения там живёт? Будут ли строиться новые рабочие места? Есть ли в достаточном количестве школы, университеты, больницы и магазины? Растёт ли преступность? ... и так далее. Думаю, что при любом направлении движения цен можно заключать выгодные сделки.
:good:
Значит, сайты врут.
Кстати, сейчас у меня такой бум контрактов, какого я вообще не припомню (правда на коммерческое строительство, хотя есть и резиденшиал, которые ни с того, ни с сего решили реновэйт). Цены на стройматериалы и сталь в этом году повышают на месяц раньше. К чему бы это?
..лучше "верить сайтам", чем форумским советчикам, косвенно "имеющим отношение к РЕ" ;)
бубенчиков
03-06-2008, 08:34 PM
Основное противоречие - я не принимаю формулировку "покупать надо на подьеме цен". Подьем цен заметен, когда нижняя точка УЖЕ пройдена, при этом покупающие "на подьеме" прыгают в разгоняющийся поезд, в котором лучшие места давно разобраны теми, кто спокойно купил свои билеты при замедлении/стоянке состава.
Недвижимость в большинстве мест Америки имеет свою годовую цикличность: самые высокие цены - апрель-июнь, а затем постепенный спад к ноябрю-декабрю. Минимум 2008 года будет достигнут к сентябрю-октябрю, те самые 8-10%, при этом ожидается благоприятная учетная ставка для мортгиджа. Чем не удачное время для инвестиций?
Да, это уже т.н. технический анализ. Но в этом споре вы оба правы. Жирик правильно говорит, что на падении нельзя покупать, он имеет в виду что поскольку раз невозможно угадать дно, то нужно покупать когда цены вошли в период консолидации и начали подниматся, он как работник в области недвижимости примерно представляет когда цена с большой долей вероятности пойдёт вверх. Вы с другой стороны говорите о том что этот период перехода от консолидации к уверенному поступательному подьёму угадать очень трудно. И тут я также абсолютно согласен, потому что после того как консолидация закончилась и цена пошла вверх. В это момент цены взлетают с такой скоростью, что уловить невозможно и любая покупка в этот момент может обернуться существенной переплатой.
Но в этом споре вы оба правы.
бубенчиков, если два человека, отстаивая противоположные точки зрения, находят третьего, считающего, что они оба правы... ;)
кому-то сегодня больше не наливать... :D
Да, это уже т.н. технический анализ.
Технический анализ, который я пытался активно учить более шести месяцев, так и не укрепился в моих извилинах. :(
С моей точки зрения, технический анализ - это ненаучная методика описания поведения хаотических изменений финансовых рынков. На любое поведение всегда найдется ооочень логичная система, показывающая почему цена или рынок пошли в данном направлении.
Это неплохо, но только для анализа ситуации пост-фактум.
Предсказательной силы технический анализ не имеет, увы...
madV, приведенная ссылка показывает движение HPI индекса:
"HPI is a weighted, repeat-sales index, meaning that it measures average price changes in repeat sales or refinancings on the same properties."
Индекс, насколько я понимаю, не учитывает remodeling/improvement to the property, не берет новые дома, и т.д.
Он хорош для сравнения экономики регионов, но не может использоваться как показатель роста/падения цен на дома в среднем.
Что-то он конечно не учитывает, но картину дает правильную. Если вы посмотрите на медианную цену домов реально проданных в 2007 - они показывают то же самое в большинстве metro areas цены выросли:
http://www.realtor.org/press_room/news_releases/2007/mhp_20072q_improving_but_down.html
http://www.realtor.org/press_room/news_releases/2008/4q_08_metro_home_prices.html
мне переубеждать никого особенно не хочется, но хочется ответить когда вместо дельной информации делаются общие утверждения про "решительное падение" цен в БОЛЬШИНСТВЕ районов.
Где-то они падают сильно и там сейчас возможно и не нужно покупать, но такие советы в других районах страны или даже в конкретных районах города не имеют никакого смысла, т.к. никакого падения в них не происходит и не предвидится.
бубенчиков
03-06-2008, 09:30 PM
Технический анализ, который я пытался активно учить более шести месяцев, так и не укрепился в моих извилинах. :(
С моей точки зрения, технический анализ - это ненаучная методика описания поведения хаотических изменений финансовых рынков. На любое поведение всегда найдется ооочень логичная система, показывающая почему цена или рынок пошли в данном направлении.
Это неплохо, но только для анализа ситуации пост-фактум.
Предсказательной силы технический анализ не имеет, увы...
Да это назвается фундаментальный анализ.
Буржуй
03-07-2008, 03:26 AM
пишите дальше, я писаю от смеха
Что-то он конечно не учитывает, но картину дает правильную. Если вы посмотрите на медианную цену домов реально проданных в 2007 - они показывают то же самое в большинстве metro areas цены выросли:
http://www.realtor.org/press_room/news_releases/2007/mhp_20072q_improving_but_down.html
http://www.realtor.org/press_room/news_releases/2008/4q_08_metro_home_prices.html
мне переубеждать никого особенно не хочется, но хочется ответить когда вместо дельной информации делаются общие утверждения про "решительное падение" цен в БОЛЬШИНСТВЕ районов.
Где-то они падают сильно и там сейчас возможно и не нужно покупать, но такие советы в других районах страны или даже в конкретных районах города не имеют никакого смысла, т.к. никакого падения в них не происходит и не предвидится.
madV,
я зашел на вторую ссылку, приведенную Вами (анализ данных от 14 февраля 2008 г):
"73 out of 150 metropolitan statistical areas(1) show increases in median existing single-family home prices from a year earlier, including 11 areas with double-digit annual gains and another 12 metros showing increases of 6 percent or more; 77 had price declines including 16 with double-digit drops."
Выглядит так, что цены падают в большинстве районов.
Я что-то не понимаю? :rtyu:
Вот еще раз ссылка с того же сайта:
http://www.realtor.org/Research.nsf/files/EHSreport.pdf/$FILE/EHSreport.pdf
Посмотрите сами, там в основном минуса как по обьемом, так и по ценам продаж.
В главном же я согласен - рынок недвижимости в первую очередь должен анализироваться локально в рамках района/города.
Да это назвается фундаментальный анализ.
Вот уж не надо...
В неумелых руках и простенький молоток пальцы отшибает, чего уж говорить о фундаментальном анализе. ;)
Мы похоже сейчас сьедем на классический спор фундаменталистов (к которым я себя отношу) и техников, причем в теме о покупке дома, где ни тот, ни другой большой роли не играют. :D
"73 out of 150 metropolitan statistical areas(1) show increases in median existing single-family home prices from a year earlier, including 11 areas with double-digit annual gains and another 12 metros showing increases of 6 percent or more; 77 had price declines including 16 with double-digit drops."
Выглядит так, что цены падают в большинстве районов.
Я что-то не понимаю? :rtyu:
В половине падает, в половине - растут. Причем в 11 районах - > 10%, а во многих где минус - минус очень маленький. И это в 4-м квартале, где такая же картина была и в 2006-м. В предыдущем квартале (первая ссылка) - цены росли в 2/3 районов.
TheDreamer
03-07-2008, 11:10 AM
Я думаю при инфляции в 5-7 процентов никто не давал бы взаймы деньги на 30 лет под 6%. Ставки бондов очень чувствительны к инфляции ...
Bank of America предлагает Regular Savings (http://www.bankofamerica.com/deposits/checksave/index.cfm?template=save_regular) с Interest Rate = 0.20%. Вам не кажется странным, что у кого-то есть такие аккаунты?
Так же и с многими бондами. Кроме того, 6% coupon rate может запросто принести 10% дохода в год. Например, потому что bond куплен дешевле par value.
В половине падает, в половине - растут. Причем в 11 районах - > 10%, а во многих где минус - минус очень маленький. И это в 4-м квартале, где такая же картина была и в 2006-м. В предыдущем квартале (первая ссылка) - цены росли в 2/3 районов.
Удивительно насколько меняется картина при "правильной" работе с цифрами. Я не о Вас, madV, цифры представлены союзом риелтеров, которым выгодно принижать степень кризиса недвижимости, направляя внимание возможных клиентов на положительные тенденции.
Действительно, рассматривая metropolitan areas, как в случае приведенных цифр, вроде все не так и плохо... на первый взгляд.
Вот только средние данные по Америке в целом и по штатам в частности показывают, что недвижимость США переживает затяжное падение с 2006 года. ;)
Логичный вопрос - почему?
Мне кажется, в момент рецессии происходит логичный приток населения в промышленные центры, где легче найти работу, и отток из глубинки. В результате рынок недвижимости в metropolitan areas более стабилен за счет возрастающего спроса на жилье.
Однако для создания реальной картины движения цен на недвижимость я бы брал средние по всей стране. :rolleyes:
Скажите, каким образом по вашему делают многомиллионные состояния лэндлорды, инвестирующие в рентовочные дома?
Правильно ли я понял, что сейчас лучше НЕ покупать дома, а покупающие делают финансовую ошибку?
Все зависит от обстоятельств.
Речь в данном случае идет, напомню, о покупке дома конкретным автором вопроса, явно плохо в теме разбирающейся, и собирающейся тем не менее вложиться в дом находящийся в состоянии форклоуза.
Рынок финансовых инвестиций, где работают волки этого дела- совершенно другая история, там у людей наняты адвокаты и профессиональные аппрейзеры, они имеют связи в аппарате суда, откуда узнают о наиболее "сладких" вариантах и работают очень четко и оперативно. Есть варианты делать деньги на жилищных программах спонсируемых правительством и т.д.
Вот так и делают миллионы ;)
А простому обывателю сейчас действительно лучше на рынок не соваться, ни с продажей, ни с покупкой. ИМХО.
Это правда в отношении коммерческой недвижимости. Именно так банки ее и оценивают.
С жильем все до нереального наоборот. Цена в большей степени зависит не от возраста и состояния, а от площади и...за сколько в этом раёне были проданы другие дома. Даже если соседний дом был значительно перестроен и продан за большие деньги, цена на развалюху рядом по какой-то банковской логике автоматически вырастает.
В целом и общем покупка дома в современных ценах через кредит - это кабала и самообман.
Но выхода нет. У бедного американца выбора нет вообще, а у среднего выбор только в степени надувательства. Потому что моргидж- это форма рабства.
Леон, там сложная формула, по которой высчитывают стоимость дома. НО износ имеет значение, как для коммерческой, так и для резеденшиал. Да, для резиденшиал район играет очень большую роль, но это уже вопрос составления формул оценки.
1)Ну давайте я вам обьясню популярно на своем примере, если вы не понимаете что делают дедакшнс. Мой мортгидж $2000 в месяц, а налог на нервижимость - $360. T.e., я плачу $2360, и вы говорите что это дороже чем рентовать (до того как я купил свою квартиру она сдавалась в рент за $1800.)
Дедакшон интереса и налога на невижимость в федеральных налогах уменьшило мой годовой
федеральный налог на $7000 в 2007, по сравнению с тем если бы я рентовал.
Таким образом - реальная стоимость для меня в месяц - $2300 - $7000/12= $1780.
Вот эту стоимость нужно сравнивать с рентой а не $2300.
2)За то же самое время - моя equity увеличилась на $4000 - и это потенциально мои деньги. Процент на equity конечно не идет - но именно эти деньги делают владельца владельцем дома и дают право на выгоду от всего будущего
аппрешиэйшн.
3)Недвижимость и stocks/mutual funds - самые лучшие вложения денег лонг терм и исторически дают максимальную прибыль. Если вы собираетесь копить деньги лонг терм вкладывая их в CD под 4.5% - флаг вам в руки. Я вас переубеждать не стану.
Как стокс так и недвижимость несет риск потерь если инвестиция делается на короткий срок. Приемлем этот риск или нет зависит от человека и ситуации. На 5-10 лет этот риск всегда оправдан. Поверьте, если цены на недвижимость будут падать более 5 лет подряд то всей остальной экономике прийдет писец и от потерь вы не спрячетесь нигде, а все ваши safe вклады будут сьедаться инфляцией.
А я не уверен что при теперишней инфляции и учета налогов - 4.5% не являются убытком. Выгода или негативная или близкая к нулю.
1. Баланс между налогами, интересом и рентом- штука очень индивидуальная. Не все в состоянии списать 7000 налога если платят 24 000 интереса, это 30%. Кроме того подозреваю, что вы платите меньше, чем в среднем по вашей местности, если там квартира 1800 а у вас весь пеймент 2000.
У нас, к примеру, квартиры стоят в пределах 600- 1000, а средняя плата за аналогичный моргидж- 1600 (считая лоун в пределах 200- 250 000)
Конечно, если выплатить всю стоимость можно вообще ничего не платить, кроме налгов, и говорить потом "рент 1000 долларов, а я плачу 300 в месяц и владею квартирой"
2. Вы, вероятно, не учитываете рыночных цен, поскольку я очень сомневаюсь, чтоб ваша эквити выросла. Цены растут только в паре тройке городов США, во всех остальных местах- падают, значит и эквити рости может только относительно к падению. Подозреваю, что ваша эквити- упала.
3. Это вопрос другой, я привел ING direct эккаунт только как пример максимально ленивого и безопасного вложения, если учесть, что где то можно заработать еще больше денег- то мой аргумент становится только сильнее ;)
А писец не прийдет- в Японии цены падали гораздо дольше, и ничего- жива.
Загибаете пока в основном Вы. Вот тренд цен в разных районах США.
Во многих районах, там где рынок не был перегрет - цены не падали
за последние 2 года.
http://static.seekingalpha.com/uploads/2007/10/31/thumb_480_case_shiller_index.png
А вот тренд цены на квартиры в моем доме (синяя линия) по сравнению со средним по Чикаго (оранжевая линия) и средним по США (желтая). Если бы я подождал до текущего времени с покупкой в том районе где я собираюсь жить в ближайшие 5-10 лет, а не купил бы год назад то заплатил сегодня я бы примерно 10% больше, чем год назад.
http://www.zillow.com/app?chartDuration=5years&chartType=detailed&cityRegionId=17426&component=ZestimateChart&countyRegionId=139&lastSaleDate=1189062000000&nationRegionId=102001&neighborhoodRegionId=-1&page=Charts&service=chart&showCity=true&showCounty=false&showHome=true&showNation=true&showNeighborhood=false&showPercent=false&showSales=false&showState=false&showZip=false&stateRegionId=21&zipRegionId=84607&zpid=60204112
Так что общие абстрактные рассуждения о "решительно" падающих ценах, не применимы в конкретных случаях и каждый должен выяснить ситуацию в зависимости от личной финансовой ситуации и местного рынка.
Мортгидж с текущей низкой ставкой - позволяет застолбить сумму
которое ваше жилье стоит вам в месяц на разумном уровне на годы вперед. Насколько это удобно станет понятно тогда когда инфляция подымется процентов до 5-7% с соответсвующим ростом ренты.
Ну, витайте в облаках, витайте... цены ростут, экономика все сильнее... :lol:
http://www2.standardandpoors.com/spf/pdf/index/CSHomePrice_Release_022603.pdf
New York, February 26, 2008 – Data through December 2007, released today by Standard & Poor’s for its S&P/Case-Shiller® Home Price Indices, the leading measure of U.S. home prices, show broad based declines in the prices of existing single family homes across the United States, marking 2007 as a full year of declining home prices.
.....
US national index 1-Year change -8.9% (negative)
Chicago December/November change -1.0%(negative) November/October change -0.9% (negative) 1-Year change -4.5%(negative)
А на государственных сайтах вы еще не то увидите ;)
А простому обывателю сейчас действительно лучше на рынок не соваться, ни с продажей, ни с покупкой. ИМХО.
Почему так?
Неужели никому не выгодно?
Почему так?
Неужели никому не выгодно?
Смотря что понимать под "выгодно". Если нет лишних денег, то лучше подождать год- два, удастся с'экономить.
Так же и с многими бондами. Кроме того, 6% coupon rate может запросто принести 10% дохода в год. Например, потому что bond куплен дешевле par value.
Я говорю о реальных рейтах, а не о том какой купон - о тех которые определяются рынком.
Однако для создания реальной картины движения цен на недвижимость я бы брал средние по всей стране. :rolleyes:
Для оценки эффекта на всю экономику нужно брать среднее по всей стране, а для решения покупать или не покупать дом в конкретном районе, нужно рассматривать тренд и условия в этом районе.
NickTo
03-07-2008, 02:43 PM
Смотря что понимать под "выгодно". Если нет лишних денег, то лучше подождать год- два, удастся с'экономить.
А.подождать с продажей?
В.подождать с покупкой?
С.подождать с продажей и с покупкой?
1. Баланс между налогами, интересом и рентом- штука очень индивидуальная. Не все в состоянии списать 7000 налога если платят 24 000 интереса, это 30%. Кроме того подозреваю, что вы платите меньше, чем в среднем по вашей местности, если там квартира 1800 а у вас весь пеймент 2000.
У нас, к примеру, квартиры стоят в пределах 600- 1000, а средняя плата за аналогичный моргидж- 1600 (считая лоун в пределах 200- 250 000)
Вот в том то и дело что у вас. А у нас по другому. И решение о том покупать или не покупать тоже другое.
Выгода в налогах тем больше, чем больше доход. Если рынок перегрет как у вас и во Флориде, то рент намного дешевле мортгиджа. Но опять же - это не так во многих других местах и экономия на налогах эту разницу может покрыть.
Ну, витайте в облаках, витайте... цены ростут, экономика все сильнее... :lol:
Ну а Вам всяческих успехов в вашем накоплении денег на аккаунте ING с 4.5%! :good:
(А заработать больше без особого риска вы не сможете - вам придется деньги вкладывать или в бонды или в стокс - и то и другое
очень рискованно в нынешних условиях, если инвестиция делается на 1-2 года).
А.подождать с продажей?
В.подождать с покупкой?
С.подождать с продажей и с покупкой?
Как уже сказано выше:
А простому обывателю сейчас действительно лучше на рынок не соваться, ни с продажей, ни с покупкой. ИМХО.
Ну а Вы продолжайте мечтать о несметных богатствах которые вы накопите на аккаунте ING с 4.5 интереса! :good:
Исче раз, для не умеющих читать:
3. Это вопрос другой, я привел ING direct эккаунт только как пример максимально ленивого и безопасного вложения, если учесть, что где то можно заработать еще больше денег- то мой аргумент становится только сильнее ;)
NickTo
03-07-2008, 02:55 PM
Как уже сказано выше:
Наша песня хороша, начинай сначала-а-а:
"Почему так?
Неужели никому не выгодно?"
Вот в том то и дело что у вас. А у нас по другому. И решение о том покупать или не покупать тоже другое.
У вас в Чикаго, как видно из приведенных выше данных, цены за 2007 упали на 4.5%;
вы, скорее всего, выплатили часть моргиджа не более 3% (скорее всего- менее), значит потеряли минимум 1.5% эквити.
Считайте инфляцию или нет, а по сравнению с 4.5% прибыли, даже если на нее (о ужас) нужно платить налог- прямо скажем, не лучшее вложение капитала...
:lol:
У вас в Чикаго, как видно из приведенных выше данных, цены за 2007 упали на 4.5%;
вы, скорее всего, выплатили часть моргиджа не более 3% (скорее всего- менее), значит потеряли минимум 1.5% эквити.
Да в Чикаго они попадали в некоторых сабербах. И цифра эта зависит от того как считать - я вам приводил другие индексы, по которым цены в Чикаго выросли. А также цены в моем районе, которые за последний год выросли на 10%.
В любом случае, как я вам уже неоднократно говорил, потеряю я что либо только если я продам квартиру за цену меньше
чем купил. А продавать я ее не собираюсь.
Исче раз, для не умеющих читать:
3. Это вопрос другой, я привел ING direct эккаунт только как пример максимально ленивого и безопасного вложения, если учесть, что где то можно заработать еще больше денег- то мой аргумент становится только сильнее
А заработать больше 4-5% без особого риска на "неленивых" инвестициях вы не сможете - вам придется деньги вкладывать или в бонды или в стокс - и то и другое очень рискованно всегда, если инвестиция делается на пару лет, а особенно в нынешних условиях. И потерять вы можете намного больше чем инвестируя в жилье.
Буржуй
03-08-2008, 01:08 AM
Наша песня хороша, начинай сначала-а-а:
"Почему так?
Неужели никому не выгодно?"Сеичас покупать выгодно только тем кто знает что делает (покупает на 15% (или больше) дешевле теперешней маркетной цены.) Покупать человеку который уже "созрел" это самоубийство, потомучто созревший фрукт это находка для риалстейта, и выброс серьэзных денег.
Продовать выгодно только тем, кто правильно оценит свою недвижимость, чтобы она долго не сидела на маркете и не теряла цену, или тому кому нужно, хоть убей, продать, по тем или иным причинам.
Лично я бы сейчас не продовал, но я не авторитет, потомучто ябы никогда не продовал недвижимость :-) Покупать, лично я буду в 2009, когда цены стабилизируются и будут медленно и уверено ползти вверх.
Буржуй
03-08-2008, 01:13 AM
А заработать больше 4-5% без особого риска на "неленивых" инвестициях вы не сможете - вам придется деньги вкладывать или в бонды или в стокс - и то и другое очень рискованно всегда, если инвестиция делается на пару лет, а особенно в нынешних условиях. И потерять вы можете намного больше чем инвестируя в жилье.Потерять при инвестиции в "жильё" практически невозможно если инвестиция сделана в правильную невижимость. Правильная инвестиционая недвижимость должна стоить максимум 10 летний годовой рент рол, иначе она становится невыгодной. Где сеичас такие цены?
kotomka
03-11-2008, 03:55 AM
Ребята, подскажите плз. :confused:
Сколько будут стоить все сервисы при покупке дома и оформлении документов?
Штат Флорида, дом ~300к.
Нарыл список, надеюсь больше ничего не добавится :cool:
appraisal
credit report
lender inspection
mortgage insurance
mortgage broker
hazard insurance
flood insurance
title search & examination
title insurance
document preparation
notary
attorney
government recording and transfer charges
pest inspection
lead based paint inspection
tax (state and county)
settlement fee
Спасибо.:34:
Leon93
03-11-2008, 10:55 AM
Потерять при инвестиции в "жильё" практически невозможно если инвестиция сделана в правильную невижимость. ?
Ну тогда и на скачках потерять невозможно. Если ставить на правильный номер.
Floridian
03-11-2008, 11:41 AM
Ребята, подскажите плз. :confused:
Сколько будут стоить все сервисы при покупке дома и оформлении документов?
Штат Флорида, дом ~300к.
Нарыл список, надеюсь больше ничего не добавится :cool:
Ответить на этот вопрос точно невозможно. "Все сервисы при покупке дома и оформлении документов" коротко в просторечьи называются closing cost.
Если кредитная история хорошая - обратитесь к лоун офисеру работающему на директ лендера (Чейс, HSBC, Б оф А, ВаМу, т.д.). Если кредитная история никакая - обратитесь к лоун офисеру работающему на моргидж брокера. Попросите лоун офисера дать так называемую GFE (good faith estimate), на которой все эти цифры и будут указаны. Давание GFE - бесплатно.
На самом деле выяснять каждую позицию указанную Вами смысла нет. В каждом штате есть определенная цифра (процент от лоун амаунта) больше которой клоузинг кост быть не должен. Скажем, в НЙ клоузинг кост не должен быть больше 3%. Во Флориде своя цифра - узнайте ее у местного лоун офисера и на нее и ориентируйтесь.
Буржуй
03-11-2008, 11:43 AM
Ну тогда и на скачках потерять невозможно. Если ставить на правильный номер.Опять лекарство не выпил? Зачем бред несёшь?
kotomka
03-11-2008, 07:23 PM
Floridian, я правильно понимаю, что, на примере НЮ, совокупность всех затрат, Closing cost, будет не больше 3% от стоимости дома?
От 300К ~9К.
Эти 3% фиксированны или как то взаимосвязаны с кредитной историей, которой кстати нет совсем:(
Спасибо.
Floridian
03-11-2008, 07:46 PM
Floridian, я правильно понимаю, что, на примере НЮ, совокупность всех затрат, Closing cost, будет не больше 3% от стоимости дома?
От 300К ~9К.
Эти 3% фиксированны или как то взаимосвязаны с кредитной историей, которой кстати нет совсем:(
Спасибо.
3% клозинг кост в НЙ конечно не фиксирован. Это приблизительная цифра - может быть 2,8 или 3,3 (один из самых больших айтемов на GFE - prepaid interest который зависит от того закрываетесь в начале месяца или в конце), но это детали. Я даю цифру "3%" для НЙ только для референса - в смысле если Вы увидите на клоузинге свой клоузинг кост 4, 5, и т.д. процентов - это будет "red flag" и нужно либо отложить клоузинг либо требовать объяснений повышенным чарджез.
В НЙ трехпроцентный клозинг кост доступен только покупателям с хорошей кредитной историей которые делают свой лоун с директ лендером.
Покупатели с плохой кредитной историей, которым директ лендер отказался делать лоун, могут скорее всего получить лоун через моргидж брокера, но за услуги моргидж брокера надо будет заплатить 2-3 процента от суммы лоуна. В таком случае клоузинг кост будет 5, 6 или 7 процентов.
Есть у Вас кредитная история или нет - не Вам решать. Пусть это решит лоун офисер. Для начала наберите 1-800 номер на обратной стороне своей дебитной карты и скажите что Вам нужен моргидж. Далее Вам предложат сделать моргидж по телефону. Откажитесь и попросите номер телефона МЕСТНОГО лоун офисера, с которым Вы сможете встретиться в местном бранче Вашего банка. Позвоните по данному телефону и назначьте встречу с лоун офисером в банке. Он Вам скажет, сколько именно банк сможет Вам дать в долг.
Искать или смотреть дома до разговора с лоун офисером бессмыссленно.
here is a good explanation for how mortgage brokers are paid and how to minimize what you pay them:
http://www.kutro.com/5.html
Local loan officer is not necessarily the best source of the best deal for a mortgage. A low cost quality broker for a wholesale mortgage lender can often give a better deal both on the fees and the rate.
Буржуй
03-12-2008, 03:59 AM
Floridian, я правильно понимаю, что, на примере НЮ, совокупность всех затрат, Closing cost, будет не больше 3% от стоимости дома?
От 300К ~9К.
Эти 3% фиксированны или как то взаимосвязаны с кредитной историей, которой кстати нет совсем:(
Спасибо.Если нужна информация, дай знать в личку, не всё что тебе ответили является правдой.:34:
Floridian
03-12-2008, 09:18 AM
here is a good explanation for how mortgage brokers are paid and how to minimize what you pay them:
.
How to minimize what you pay them? Ha ha. Don't use their services, do loans with direct lenders. :)
Don't use their services, do loans with direct lenders. :)
that's BS. важна полная стоимость заема, а не то директ лендер или ни директ.
Ритэйл мортгидж всегда дорогой - у директ лендеров тоже. А доступ к wholesale
market у простого смертного есть только через брокеров.
Буржуй
03-12-2008, 10:12 AM
that's BS.Почему, я один раз согласен с Флоридианом на все 100%. Если не хочеш платить брокеру лишнии динерос, то не использухй брокера. Любой человек кому не надо "делать" моргидж должен серьэзно подумать если стоит ити к брокеру и содержать его детей. :D
Почему, я один раз согласен с Флоридианом на все 100%. Если не хочеш платить брокеру лишнии динерос, то не использухй брокера. Любой человек кому не надо "делать" моргидж должен серьэзно подумать если стоит ити к брокеру и содержать его детей. :D
Есть брокеры которые наживаются на наивности покупателей, но есть и такие, которые действительно дают дил намного лучше чем в любом банке.
Вы попробуйте реально получить good faith estimate в банке, а потом сделать шоппинг по мортгидж брокерам и вы увидите, что найдете более дешевый заем почти всегда.
Вот посмотрите сюда и подумайте с какой стати им разбрасываться $500, если то что Флоридиан говорит было бы так легко сделать (пойти в свой банк и получить лучше рейт):
https://www.guaranteedrate.com/lowest-rate-guarantee.php
Буржуй
03-12-2008, 10:28 AM
Есть брокеры которые наживаются на наивности покупателей, но есть и такие, которые действительно дают дил намного лучше чем в любом банке.
Вы попробуйте реально получить good faith estimate в банке, а потом сделать шоппинг по мортгидж брокерам и вы увидите, что найдете более дешевый заем почти всегда.
Вот посмотрите сюда и подумайте с какой стати им разбрасываться $500, если то что Флоридиан говорит было бы так легко сделать (пойти в свой банк и получить лучше рейт):
https://www.guaranteedrate.com/lowest-rate-guarantee.phpНе вдаваясь в подробности отвечу так как я уже писал: если у человека хородшая кредитная история и достаточно дохода, он или она должен идти исключительно к директ лендеру, потомучто и клосинг кост будет меньше и реит ниже. Если нужно "делать" моргидж, то естественно только моргидж брокер. Пишу исключительно из своего опыта работы с многими брокерами, и директ лендерами для личных моргиджей, моргиджей клиентов и моргиджей нынешнего работадателя. Все расказы о том что моргидж брокер экономит деньги это сказка про белогу бычка и светлое коммунистичекое будущее, придуманы моргиджа брокерами чтобы обеспечить себе работу и облапошить клиента. Естественно как и любой другой человек, моргидж брокер имеет право заработать, у вас капитализм.:34:
Floridian
03-12-2008, 10:49 AM
Есть брокеры которые наживаются на наивности покупателей, но есть и такие, которые действительно дают дил намного лучше чем в любом банке.
Поясню по поводу "наживы" моргидж брокеров. Институт моргидж брокеров существует для тех борроверов, которым A-paper division директ лендера отказался делать моргидж. Для таких борроверов (если они все-таки хотят купить дом) - прямая дорога к моргидж брокеру и нельзя назвать в таком случае наживой моргидж брокер фии. У таких борроверов просто альтернативы нет.
Если же человек с хорошей кредитной историей, инкомом и хорошим даунпейментом не идет к директ лендеру, а идет прямиком к моргидж брокеру - тогда моргидж брокер фииз можно технически назвать "наживой". Но у нас капитализм, верно? Нет такого закона, что бы моргидж брокер должен был объяснять борроверу "Вася, уйди из моего офиса, иди к директ лендеру - съэкономишь 20 тысяч". Вместо этого рассказываются сказки про wholesale rates vs retail rates и прочая белиберда. Я сам там работал, знаю. Босс научил меня фразе - так сказать last resort перед тем как борровер пытается уйти из офиса к директ лендеру. Вот она: "Chase (HSBC, B of A, etc) will not do your mortgage. I will". Вот так просто, без всяких объяснений :). И работало, надо сказать :)
Вы попробуйте реально получить good faith estimate в банке, а потом сделать шоппинг по мортгидж брокерам и вы увидите, что найдете более дешевый заем почти всегда.
Это именно так. Но объясню в чем подвох: та GFE которую дает директ лендер - неизменяема, она is written in stone, особенно если борровер заплатит в тот день аппликейшен фии и залокает рейт.
Та GFE которую дает моргидж брокер - по закону может быть изменена и всегда бывает изменена в нужную для брокера сторону перед клоузингом.
Когда борровер приходит к моргидж брокеру с GFE от директ лендера - моргидж брокеру ничего не стоит нарисовать GFE на полпроцента меньше и не концентрировать внимание на том что origination fee директ лендера - 300 долларов, а origination fee моргидж брокера - 15 тысяч.
Вот посмотрите сюда и подумайте с какой стати им разбрасываться $500, если то что Флоридиан говорит было бы так легко сделать (пойти в свой банк и получить лучше рейт):
https://www.guaranteedrate.com/lowest-rate-guarantee.php
Ну и что? У Чейза тоже такая программа была\есть. Один из моих покупателей в прошлом году сначала взял в Чейзе GFE, а потом закрылся с HSBC с более низким рейтом. Потом пошел в Чейз и взял 500 долларов. Чейз не обеднел, зато сколько борроверов купилось на эту гарантию. Так делается бизнес.
Буржуй
03-12-2008, 10:53 AM
Флоридиан дал те подробности которые не хотел давать я. :-)
Это именно так. Но объясню в чем подвох: та GFE которую дает директ лендер - неизменяема, она is written in stone, особенно если борровер заплатит в тот день аппликейшен фии и залокает рейт.
Та GFE которую дает моргидж брокер - по закону может быть изменена и всегда бывает изменена в нужную для брокера сторону перед клоузингом.
Когда борровер приходит к моргидж брокеру с GFE от директ лендера - моргидж брокеру ничего не стоит нарисовать GFE на полпроцента меньше и не концентрировать внимание на том что origination fee директ лендера - 300 долларов, а origination fee моргидж брокера - 15 тысяч.
А я вам тоже говорю из собственного опыта, что полная стоимость заема у брокера была меньше чем у всех директ лендеров у которых я брал GFE.
Не только рейт, а и все клозинг кост и физ. Я сравнивал как APR так и все остальные физ в GFE.
Я делал и заем и рефайнансинг с брокером и никакого изменения GFE между application and closing не было. Maybe I am just lucky... :cool:
Буржуй
03-12-2008, 12:03 PM
А я вам тоже говорю из собственного опыта, что полная стоимость заема у брокера была меньше чем у всех директ лендеров у которых я брал GFE.
Не только рейт, а и все клозинг кост и физ. Я сравнивал как APR так и все остальные физ в GFE.
Я делал и заем и рефайнансинг с брокером и никакого изменения GFE между application and closing не было. Maybe I am just lucky... :cool:Ты не лаки, ты так же переплатил как и все остальные кто брали моргидж у брокера, просто ты был у хорошегго брокера, поэтому ты не знаеш что ты переплатил а думаеш что выиграл.:34:
Ты не лаки, ты так же переплатил как и все остальные кто брали моргидж у брокера, просто ты был у хорошегго брокера, поэтому ты не знаеш что ты переплатил а думаеш что выиграл.:34:
Как ты уверенно говоришь без никакой информации о том что у меня в GFE было... Такая завидная, но беспочвенная, уверенность обычно и является признаком наивности и того что человек не знает о чем он говорит. :34:
Floridian
03-12-2008, 12:30 PM
А я вам тоже говорю из собственного опыта, что полная стоимость заема у брокера была меньше чем у всех директ лендеров у которых я брал GFE.
Не только рейт, а и все клозинг кост и физ. Я сравнивал как APR так и все остальные физ в GFE.
Я делал и заем и рефайнансинг с брокером и никакого изменения GFE между application and closing не было. Maybe I am just lucky... :cool:
Зачирикайте всю персонал информацию на своем последнем HUD1, сосканируйте и выложите здесь. Я Вам покажу, что Вы переплатили.
Поймите, это "закон природы": моргидж брокер должен что-то заработать, и это "что-то" не появляется из воздуха, оно приходит из Вашего кармана. Как Вы уже разобрались, моргидж брокер фииз состоят (в основном, конечно - могут быть и другие чарджез в карман брокеру) из origination fee и YSP. Вот их и будем на ХАД1 искать.
Для начала найдите цифру ориджинейшн фии на своем ХАД1: все что больше 500 долларов - это Ваша переплата по сравнению с деланием лоуна с директ лендером.
Буржуй
03-12-2008, 12:32 PM
Как ты уверенно говоришь без никакой информации о том что у меня в GFE было... Такая завидная, но беспочвенная, уверенность обычно и является признаком наивности и того что человек не знает о чем он говорит. :34:Конечно не знаю, я разве спорю :-):34:
Буржуй
03-12-2008, 12:33 PM
Флоридиян, почему я с тобой сегодня согласен?
Поймите, это "закон природы": моргидж брокер должен что-то заработать, и это "что-то" не появляется из воздуха, оно приходит из Вашего кармана.
Так лоан оффисеру в банке и всем остальным кто ритэйл заемами в нем занимается тоже нужно что-то заработать. There is no free lunch.
Буржуй
03-12-2008, 12:44 PM
Так лоан оффисеру в банке и всем остальным кто ритэйл заемами в нем занимается тоже нужно что-то заработать. There is no free lunch.:grum::grum::grum:
Floridian
03-12-2008, 12:55 PM
Так лоан оффисеру в банке и всем остальным кто ритэйл заемами в нем занимается тоже нужно что-то заработать. There is no free lunch.
Лоун офисер работающий на директ лендера получает зарплату. Достаточно маленькую, надо сказать - как узнал какую именно мне сразу расхотелось там работать :). Зарплата приходит из денег заработанных банком на процентах на выданном им лоуне. Скажем, Ваш первый пеймент был 3000 долларов - из них 50 пошло на покрытие принсипала, а 2950 пошло на зарплату лоун офисеру.
А моргидж брокер, как сами понимаете, никакой прибыли от лоуна после клоузинга не имеет. Ему нужно выжать с Вас деньги в момент самой транзакшн. А банку со своим лоун офисером ничего от Вас в момент трансакшн не нужно... ему бы только деньги Вам в долг дать... и банк подождет пока Вы интерес выплачивать начнете и там свою прибыль получит и зарплату лоун офисеру даст.
Floridian
03-12-2008, 12:56 PM
Флоридиян, почему я с тобой сегодня согласен?
Значит весна в НЙ уже наступила.
:grum::grum::grum:
Жирик, ты бы лучше говорил что нибудь умное или оригинальное иногда, вместо того чтобы смайлики лепить, выглядел бы умнее. ;)
"Mortgage brokers are middlemen in housing finance, connecting loan applicants with lenders. They account for an estimated 60 percent-plus of all new home loans and refinancings. Brokers obtain so-called "wholesale" price quotes from lenders, then add on their own fee to produce a retail rate quote to an applicant. Brokers often are very small business enterprises in terms of staffing and overhead, and eliminate the need for some national lenders to maintain costly, bricks-and-mortar retail offices in many locations."
http://realtytimes.com/rtpages/20050418_mrtgpricing.htm
Floridian
03-12-2008, 01:24 PM
"Mortgage brokers are middlemen in housing finance, connecting loan applicants with lenders. They account for an estimated 60 percent-plus of all new home loans and refinancings. Brokers obtain so-called "wholesale" price quotes from lenders, then add on their own fee to produce a retail rate quote to an applicant. Brokers often are very small business enterprises in terms of staffing and overhead, and eliminate the need for some national lenders to maintain costly, bricks-and-mortar retail offices in many locations."
http://realtytimes.com/rtpages/20050418_mrtgpricing.htm
В статье все правильно говорится. Заметьте что я сделал оговорку несколькими постами выше: моргидж брокер хорош для тех кто не может делать лоун с a-paper division of a direct lender. Эй-пэйпер значит "для хорошего кредита, инкома и даунпеймента" - в противоположность "сабпрайму".
В прошлом году я хотел полностью отказаться от услуг моргидж брокеров и специально сделал исследование с сабпрайм дивижн Чейза и Кантривайда. (Отказаться хотел по очень простой причине: мне неприятно делать бизнес с людьми которые только и смотрят как урвать кусок, в противоположность людям которые сидят себе тихонечко на зарплате и нормально работают). К своему удивлению и сожалению, обнаружил что их дилы ХУЖЕ, чем дилы которые могли предложить моргидж брокеры. "Сабпрайм" дивижн директ лендеров маскируют необычайно высокий ориджинейшен фии, называя его "mandatory buydown points". Но это все слова. Боттом лайн - их дилы хуже.
Но для людей с хорошим кредитом дилы от a-paper division директ лендер всегда лучше.
Эх, хорошо там сказано "so called wholesale rates" :) Именно что so called. А на самом деле - это все басни, поверьте.
Буржуй
03-12-2008, 01:42 PM
Жирик, ты бы лучше говорил что нибудь умное или оригинальное иногда, вместо того чтобы смайлики лепить, выглядел бы умнее. ;)
"Mortgage brokers are middlemen in housing finance, connecting loan applicants with lenders. They account for an estimated 60 percent-plus of all new home loans and refinancings. Brokers obtain so-called "wholesale" price quotes from lenders, then add on their own fee to produce a retail rate quote to an applicant. Brokers often are very small business enterprises in terms of staffing and overhead, and eliminate the need for some national lenders to maintain costly, bricks-and-mortar retail offices in many locations."
http://realtytimes.com/rtpages/20050418_mrtgpricing.htmЗачем Mне нужно выглядеть уменее, я ведь не думаю что пойдя к моргидж брокеру я сэкономлю деньги. Что ты хочеш чтобы я тебе писал или даказывал. Ты ведь не читаеш и не слушаеш а слепо вериш в голубое небо и комунизм. Ну верь, мне твоих денег не жалко, если ты моих советов не слушаеш. Хозяин барин.
Кстати, сделай себе одолжение, переставь гуглать всякое инфо. На инете стока мури есть, волосы дыбом встают. :34:
Floridian
03-12-2008, 01:54 PM
переставь гуглать всякое инфо. На инете стока мури есть, волосы дыбом встают. :34:
Согласен. Еще дело в том, что подобные статейки пишутся со слов нашего же брата (в случае приведенной статьи - человека из First Franklin, одного из самых больших сабпрайм лендеров который полностью зависит от моргидж брокеров. Он моргидж брокерам еще не те дифирамбы споет, если понадобится).
Меня вот тоже недавно интервьюировал о short sales один журналист. Я ему такого наговорил... Если эту статью прочитают несчастные distressed homeowners - они по идее должны выстроиться в очередь ко мне дома продавать... Но я признаю, что не все сказанное мной 100% правда... :) точнее не все 100% правды были мной сказаны....
Буржуй
03-12-2008, 02:04 PM
Но я признаю, что не все сказанное мной 100% правда... :) точнее не все 100% правды были мной сказаны....Ой и не тока в статье,:34::D я уже устал с тобой спорить, хотя сегодня не с чем, всё верно пишеш под моим присмотром :-)
Согласен. Еще дело в том, что подобные статейки пишутся со слов нашего же брата (в случае приведенной статьи - человека из First Franklin, одного из самых больших сабпрайм лендеров который полностью зависит от моргидж брокеров. Он моргидж брокерам еще не те дифирамбы споет, если понадобится).
Меня вот тоже недавно интервьюировал о short sales один журналист. Я ему такого наговорил... Если эту статью прочитают несчастные distressed homeowners - они по идее должны выстроиться в очередь ко мне дома продавать... Но я признаю, что не все сказанное мной 100% правда... :) точнее не все 100% правды были мной сказаны....
Да вот вам статья из Wall Street Journal. На интернете муры много, но я поверю своему опыту и WSJ, прежде чем поверю вам.
http://finance.yahoo.com/loans/article/103075/mortage-brokers-friends-or-foes
"That doesn't mean consumers should shun all brokers. Many provide good service and can help people sort through the complexities of choosing a loan. Consumers don't necessarily get a better deal by going directly to lenders, which also can charge excessive rates and fees.
To protect yourself, one strategy is to shop for a home loan directly at a few lenders and then see whether a broker can find a better deal."
Это в точности то что я говорю. Сравните это с тем что вы говорите (что нужно идти к директ лендеру и все).
Ответьте мне как же это они могут найти better deal, если у директ лендера всегда лучше?
Буржуй
03-12-2008, 02:49 PM
Да вот вам статья из Wall Street Journal. На интернете муры много, но я поверю своему опыту и WSJ, прежде чем поверю вам.
http://finance.yahoo.com/loans/article/103075/mortage-brokers-friends-or-foes
"That doesn't mean consumers should shun all brokers. Many provide good service and can help people sort through the complexities of choosing a loan. Consumers don't necessarily get a better deal by going directly to lenders, which also can charge excessive rates and fees.
To protect yourself, one strategy is to shop for a home loan directly at a few lenders and then see whether a broker can find a better deal."
Это в точности то что я говорю. Сравните это с тем что вы говорите (что нужно идти к директ лендеру и все).
Ответьте мне как же это они могут найти better deal, если у директ лендера всегда лучше?Если у них скрудаптнута кредитная история или недостатчно дохода и им мужно "ДЕЛАТь" моргидж. Только в этом случе и них бета дил у брокера. Но, ты делай как хочеш ;-)
. Что ты хочеш чтобы я тебе писал или даказывал. Ты ведь не читаеш и не слушаеш а слепо вериш в голубое небо и комунизм.
Еще бы я читал и слушал твои советы... :grum:
И спорить с тобой конкретно у меня никакого желания нет. Экономь деньги как умеешь.
Буржуй
03-12-2008, 03:01 PM
И спорить с тобой конкретно у меня никакого желания нет. Экономь деньги как умеешь.тут я согласен :-)
NRG RUS
03-12-2008, 03:03 PM
Если вi собрались покупать дом то первим делом посоветуитес' с банкиром в том банке где у вас счета!
Болше половини тех кто обшается на етом форуме не смогут получить ипатеку от direct lendera. :rolleyes: :34:
Буржуй
03-12-2008, 03:20 PM
Если вi собрались покупать дом то первим делом посоветуитес' с банкиром в том банке где у вас счета!
Болше половини тех кто обшается на етом форуме не смогут получить ипатеку от direct lendera. :rolleyes: :34:Откуда статистика и что такое ипатека? :-)
Most Wanted
03-12-2008, 03:47 PM
Откуда статистика и что такое ипатека? :-)
это производная от слова ипат
Floridian
03-12-2008, 06:40 PM
"That doesn't mean consumers should shun all brokers. Many provide good service and can help people sort through the complexities of choosing a loan. Consumers don't necessarily get a better deal by going directly to lenders, which also can charge excessive rates and fees.
To protect yourself, one strategy is to shop for a home loan directly at a few lenders and then see whether a broker can find a better deal."
Это в точности то что я говорю. Сравните это с тем что вы говорите (что нужно идти к директ лендеру и все).
Ответьте мне как же это они могут найти better deal, если у директ лендера всегда лучше?
Выделенную фразу следует понимать так: есть некоторые директ лендеры, которые могут зачарджить почище моргидж брокера. И это правда, особенно мелкие банки. Но национальные лидеры (которых не больше десятка - все они хаусхолд неймз) дают лучшие условия для людей с хорошим кредитом. Это факт. К сожалению, даже Ферст Куепабликан Кредит Юнион называет себя директ лендером (и технически таковым является) - но сервис и условия лоуна там могут быть на уровне обычного моргидж брокера.
MadV, Вы по-прежнему думаете что моргидж брокеры занимаются благотворительностью? Вы думаете что они Вас ничего не чарджат сверх нескольких сотен долларов которые обычно чарджит директ лендер?
Вы всерьез считаете возможным чтобы WSJ написал в статье что-то такое отчего люди перестали бы к моргидж брокерам ходить? Они, сами видите, стараются быть "обтекаемыми" и политкорректными насколько возможно.
Floridian
03-12-2008, 06:42 PM
Болше половини тех кто обшается на етом форуме не смогут получить ипатеку от direct lendera. :rolleyes: :34:
Неправда. У русскоязычных обычно кредит очень хороший.
это производная от слова ипат:34:
Подпишусь под каждым словом!:evillaugh
NRG RUS
03-13-2008, 10:38 AM
Неправда. У русскоязычных обычно кредит очень хороший.
A ya skazal ne pro vseh russkoyazichnih, a teh kto poseshaet etot forum! No statisticheski emigrant v pervom pokolenii budet zarobativat menshe chem korennoi jitel.
Floridian
03-13-2008, 02:50 PM
A ya skazal ne pro vseh russkoyazichnih, a teh kto poseshaet etot forum! No statisticheski emigrant v pervom pokolenii budet zarobativat menshe chem korennoi jitel.
Кредит обычно хороший и у первого поколения, и у второго. Дальше второго - не знаю :) Ты что, проверял кредит у посещающий этот форум? :)
Заработки не причем. Пейменты за дом практически любой работающий человек может себе позволить. FHA лимиты на прошлой неделе подняли, так что теперь - 3% в даунпеймент и только покупай :)
NRG RUS
03-13-2008, 03:41 PM
Заработки не причем. Пейменты за дом практически любой работающий человек может себе позволить.
ne soglasen.
Выделенную фразу следует понимать так: есть некоторые директ лендеры, которые могут зачарджить почище моргидж брокера. И это правда, особенно мелкие банки. Но национальные лидеры (которых не больше десятка - все они хаусхолд неймз) дают лучшие условия для людей с хорошим кредитом. Это факт. К сожалению, даже Ферст Куепабликан Кредит Юнион называет себя директ лендером (и технически таковым является) - но сервис и условия лоуна там могут быть на уровне обычного моргидж брокера.
MadV, Вы по-прежнему думаете что моргидж брокеры занимаются благотворительностью? Вы думаете что они Вас ничего не чарджат сверх нескольких сотен долларов которые обычно чарджит директ лендер?
Да нет, я знаю что физ брокеры чаржат, но эти физ бывают разными - у некоторых очень большие, а у некоторых намного меньше. Как и у директ лендеров.
Все что я пытаюсь сказать, что не надо идти к одному из директ лендеров и на этом успокоится. Нужно взять GFE у нескольких директ лендеров и потом с этими GFE поговорить с парой брокеров с хорошей репутацией, и выбрать заем с наилучшими условиями (APR, полная стоимость, etc.). Если дил лучше всего у директ лендеров, то ничего при этом не потеряешь.
p.s. Я посмотрел на свою HUD-1 кстати - там нет никаких origination fee или YSP. Есть lender direct fee $595. Заем я брал на самом деле у компании которая является директ лендером, а не брокером. Они правда потом большинство заемов которые делают продают.
Floridian
03-13-2008, 04:57 PM
Да нет, я знаю что физ брокеры чаржат, но эти физ бывают разными - у некоторых очень большие, а у некоторых намного меньше. Как и у директ лендеров.
Все что я пытаюсь сказать, что не надо идти к одному из директ лендеров и на этом успокоится. Нужно взять GFE у нескольких директ лендеров и потом с этими GFE поговорить с парой брокеров с хорошей репутацией, и выбрать заем с наилучшими условиями (APR, полная стоимость, etc.). Если дил лучше всего у директ лендеров, то ничего при этом не потеряешь.
p.s. Я посмотрел на свою HUD-1 кстати - там нет никаких origination fee или YSP. Есть lender direct fee $595. Заем я брал на самом деле у компании которая является директ лендером, а не брокером. Они правда потом большинство заемов которые делают продают.
Когда я говорю "директ лендеры" - я имею в виду только общенациональных лендеров (чейс, HSBC, Кантривайд, ВаМу и проч).
У этих лендеров ориджинейшн фии не превышает 500 долларов.
Мелкие банки и кредит юнионы, хоть и являются технически директ лендерами, обычно не предлагают таких хороших условий. Проверено на практике :)
Посмотрите внимательно на ХАД1 линии 800 thru 811. Все апфронт чарджез показаны там.
Насчет YSP: я сам толком не могу понять как они умудряются не показывать YSP на ХАД1 (RESPA обязывает!), но на практике в большинстве случаев YSP на ХАД1 не появляется. Видимо, есть какой-то легальный лупхол.
Конечно всегда можно пошопаться с брокерами для успокоения души. Только имейте в виду, как я говорил уже раньше, то что обещают брокеры (даже в письменном виде) - они не обязаны по закону deliver.
Floridian
03-13-2008, 04:58 PM
ne soglasen.
Ну ладно, не придирайся... :) Каждый работающий в Манхеттене может позволить (если только он там НЕ пол моет). Так пойдет? :)
Floridian
03-13-2008, 05:05 PM
Заем я брал на самом деле у компании которая является директ лендером, а не брокером. Они правда потом большинство заемов которые делают продают.
Надо понимать, что для борровера не имеет никакого значения продаст лендер после клоузинга лоун или нет.
Что имеет значение: свои деньги дали в долг (это директ лендер) или arranged the loan with the third party (моргидж брокер). В первом случае чарджез нет, во втором случае моргидж брокеру надо заработать и чарджез есть.
Из сайта Вашей компании не понятно, являются они директ лендерами или нет. Это можно проверить на сайте Banking Department Вашего штата. Еще нужно иметь в виду что многие моргидж брокеры именуют себя "mortgage bankers". Это просто значит что один лоун из ста они действительно финансируют "своими" деньгами (то есть у них есть open credit line with one of the big banks). А остальные 99 - делают лоуны как моргидж брокер. Но все шансы - что ВАШ ЛОУН они "своими" деньгами не финансируют :)
NRG RUS
03-13-2008, 05:10 PM
Ну ладно, не придирайся... :) Каждый работающий в Манхеттене может позволить (если только он там НЕ пол моет). Так пойдет? :)
:34:
Nu i skolko ludei na etom forume rabotaut v Manhettane? (i ne mout pri etom pol)
PS Floridian, ti vseravno odin i samih razbiraushihsya v business forume... mojet poetomu ti inogda vseh i rovnyaesh sebe! ;)
Floridian
03-13-2008, 05:13 PM
:34:
Nu i skolko ludei na etom forume rabotaut v Manhettane? (i ne mout pri etom pol)
Ну не обязательно в Манхеттене... Можно в этой... как его? Калифорнии :)
Я часто читаю на этом форуме - люди хвастаются немеряными заработками (100 тыс и больше). Если считать что это правда - то полфорума кволифает :)
Из сайта Вашей компании не понятно, являются они директ лендерами или нет. Это можно проверить на сайте Banking Department Вашего штата. Еще нужно иметь в виду что многие моргидж брокеры именуют себя "mortgage bankers". Это просто значит что один лоун из ста они действительно финансируют "своими" деньгами (то есть у них есть open credit line with one of the big banks). А остальные 99 - делают лоуны как моргидж брокер. Но все шансы - что ВАШ ЛОУН они "своими" деньгами не финансируют :)
Вы правы - я проверил. На сайте штата они указывают Originating Percent = 30, Brokering Percent = 70.
Floridian
03-13-2008, 06:06 PM
Вы правы - я проверил. На сайте штата они указывают Originating Percent = 30, Brokering Percent = 70.
На практике brokering percent их дилов скорее всего больше. Кстати, когда моргидж банкер originates the loan, они все равно обычно чарджат ориджинейшен фии, просто меньший. Обычно 1% вместо 2,5%. (чем обычно и хвастаются перед борровером :))
Ориджинейшен фии чарджить нет запрета никому, просто большие директ лендеры имеют практику делать ориджинейшен фии 0.
NRG RUS
03-14-2008, 10:26 AM
Ну не обязательно в Манхеттене... Можно в этой... как его? Калифорнии :)
Я часто читаю на этом форуме - люди хвастаются немеряными заработками (100 тыс и больше). Если считать что это правда - то полфорума кволифает :)
gi-gi
svyataya naivnost'!
I chto takoe 100K v LA ili SF? Da i ne v etom delo....
"полфорума кволифает " (C) nu vot i ya govoru 50%:D
Most Wanted
03-14-2008, 03:02 PM
gi-gi
svyataya naivnost'!
I chto takoe 100K v LA ili SF? Da i ne v etom delo....
nu vot i ya govoru 50%:D
Вы интересно пишите , только пожалуста
жмите на <транслит> .
NRG RUS
03-17-2008, 10:40 AM
Извените, иногда просто тороплусь... буду стараться не забивать.
хех хотел написать забывать, а получилось забивать.:Д :34:
violetta0221
03-17-2008, 01:29 PM
все покупаu, closing 11 апреля....
rate 6% при 3% downpayment. с wells фарго..
час еше проверu лендинг трее.
Floridian
03-17-2008, 06:18 PM
все покупаu, closing 11 апреля....
rate 6% при 3% downpayment. с wells фарго..
час еше проверu лендинг трее.
Не надо проверять Лендинг Три. Лендинг Три продаст Вашу персонал информацию дюжине моргидж брокеров, каждый из них прогонит Вашу кредитную историю, но лучше чем директ лендер Велс Фарго ничего не предложат. Если директ лендер Велс Фарго согласился делать Вам моргидж, то можете пошопаться ласт минит с другими большими директ лендерами: Ваковия, Чейз, ВаМу, HSBC, Кантривайд,... да и довольно будет. Может, где-то 1\8 пойнта сможете выиграть.
Floridian
03-17-2008, 06:46 PM
все покупаu, closing 11 апреля....
rate 6% при 3% downpayment. с wells фарго..
час еше проверu лендинг трее.
В Чейзе сегодня 5,5% на conforming loan amount, без пойнтов, 30 лет фикст. Позвоните туда завтра. Если бы я имел подписанный контракт сегодня, то я бы залокал 5,5 даже и не думая сегодня же. За последние 3 месяца ниже 5,3 рейт не опускался и врядли опустится.
violetta0221
03-18-2008, 09:21 AM
все залоцкала на 5.5 через wells фарго!!!!!!!:бис:
NRG RUS
03-18-2008, 09:42 AM
А я би подождал до завтра ... после токо как ФЕД встретится... он может спекулятивно упасть еше ниже.
NRG RUS
03-18-2008, 09:43 AM
все залоцкала на 5.5 через щеллс фарго!!!!!!!:бис:
Супер, даже не думаи больше! Поздравляу!
violetta0221
03-18-2008, 09:52 AM
Супер, даже не думаи больше! Поздравляу!
спасибки!:bis:
NRG RUS
03-18-2008, 10:51 AM
спасибки!:бис:
Если не в лом скажи какои APR и если подписала Service release?
violetta0221
03-18-2008, 12:23 PM
ои, а вот етого я не знау. оопс
Буржуй
03-18-2008, 12:24 PM
ои, а вот етого я не знау. оопсАПР надо знать, без него рейт не имеет никакого смысла.
violetta0221
03-18-2008, 03:06 PM
АПР надо знать, без него рейт не имеет никакого смысла.
6.01 АПР
ЕТО ПЛОХО ИЛИ НЕТ?:confused:
Буржуй
03-19-2008, 02:42 AM
6.01 АПР
ЕТО ПЛОХО ИЛИ НЕТ?:confused:НЕТ:34:
NRG RUS
03-19-2008, 09:56 AM
6.01 АПР
ЕТО ПЛОХО ИЛИ НЕТ?:цонфусед:
Поинти платила? Сколко closing cost? Где дом купила (state)?
violetta0221
03-20-2008, 10:30 AM
Поинти платила? Сколко цлосинг цост? Где дом купила (стате)?
sellers 3% closing cost. y нас из кармана выходит 1000$.
через wells fargo, она меня без моего ведома на FHA сделала. через Wachovia иду - 5.5% с 100% финанcинг.. живy в SC, Charleston
NRG RUS
03-20-2008, 12:11 PM
sellers 3% closing cost. y нас из кармана выходит 1000$.
через wells fargo, она меня без моего ведома на FHA сделала. через Wachovia иду - 5.5% с 100% финанcинг.. живy в SC, Charleston
violetta
Spasibo bolshoe chto ne skrivaya delishsya info... mne prosto interesno chto drugie banki predlogaut.
kogda budesh zakruvat izuchi HUD, and smotri chtobi rate 5.5 i APR ne bil v bolshoi raznice. Naprimer esli tvoi reit 5.5 to APR doljen bit gdeto 5.7-5.8, esli on bolshe 6 znachet oni tebya chto-to chardjut (pointi, closing cost...)
P.S. Charleston ochen krasivoe mesto... ya tam so svoei jenoi poznakomilsya.