Page 1 of 67 123456789101151 ... LastLast
Results 1 to 10 of 669

Thread: Real estate job: советы покупателям

  1. #1
    Казак я, мать вашу! химик's Avatar
    Join Date
    Aug 2004
    Location
    USA, Fredneck, MD
    Posts
    41,386

    Default Real estate job: советы покупателям

    Народ топик жутко интересный - узнал много нового... Так что пара вопросов.. со стороны покупателя
    Какая стратегия покупателя в наши дни наболее логична. По возможности по шагам...
    Первое - второе - третье
    Ничто не сближает людей так, как общее одеяло :kos:

  2. #2

    Default Re: Real estate job

    Quote Originally Posted by химик
    Народ топик жутко интересный - узнал много нового... Так что пара вопросов.. со стороны покупателя
    Какая стратегия покупателя в наши дни наболее логична. По возможности по шагам...
    Первое - второе - третье
    Такая как и обычно - знание сила. Часто зная инфо о трудностях продавца - вынужденый переезд, болезнь, потеря работы и т.п. можно пинять на сколько ниже изначальной цены он пойдёт. До офера поговорить с соседями/жильцами. часто они ненароком обронят фразы со всей инфо которую брокер скрывает. :D

    1. Если у самого нет времени шлэпать, найди хорошего брокера - рекомендации друзей и т.п. но с роднёй/друзьями рекомендующих ;)

    2. Определись со своим бюджетом. Это важно. И не морочь себе голову только изначальной цифрой стоимости а смотри на тотал кост - налоги, отопление, другие расходы. Часто дом подешевле но в городе с сумашедшими налогами ты платишь за школу для семьи с 3 детьми. Тогда лучше иметь более дорогой дом с меньшими (относительно) налогами - будет легче продать.

    3. Будь флексибл. Хошечь 2 туалета а там только один? Но цена на 50К дешевле? Не чурайся. За 5-10К добавишь как минимум туалет с душем а то и с ванной. Не хочешь таунхауз а только дом? Часто можно найти end unit таунхауз который имеет только одну стенку с соседями зато цена как кондо, сам ливинг ареа и бэкярд как дом и часто сразу за проперти сады и огороды а не асфальт. И кондо ассосиации или нет как таковой или минимальная и ессно физ минимальные или символические типа 50 дол/месяц.

  3. #3
    Казак я, мать вашу! химик's Avatar
    Join Date
    Aug 2004
    Location
    USA, Fredneck, MD
    Posts
    41,386

    Default Re: Real estate job

    Спасибо!
    Теперь буду чесать репу насчет времени ... вероятно надо еше чуток подождать рынок продолжает проседать
    Ничто не сближает людей так, как общее одеяло :kos:

  4. #4

    Default Re: Real estate job

    Quote Originally Posted by химик
    Спасибо!
    Теперь буду чесать репу насчет времени ... вероятно надо еше чуток подождать рынок продолжает проседать
    Проседать он ещё будет 1-2 года. Не раньше чем до 2008 выборов. Да и после тоже не понятно Дело не в этом. А в том что часто "дилз" могут не повторица в том же варианте. Например дом стоил 500 до проседа. Сегодня ему цена 425-450. Продавец умер-шмумер и можно забрать за 350. Ты не берёшь думая что просед продолжица. Допустим. А кто-то купил за 350. При продолжении проседа (учитывая что дил за 350 был вызван исключительно чп ситуацией) дом стоит 375-400 (а не 425). Кто выгадал?

    Не бойся давать низкие оферы. Но покажи брокерам что ты серьёзный покупатель. На их вопрос почему даёшь такие низкие и заведомо неприемлимые оферы, бла-бла-бла, отвечай то "не тратил бы время если бы не хотел купить". Это их подбодрит искать дилз пошустрее.

    Бол-во брокеров даже если и знакомые с рынком но ленивые (почитай Флоридиана) и не поднимут ж*пы лишний раз. С таким атитюдом дилз не найти. Разве что повезёт. Но тогда надо знать рынок чтобы сделать решение on the spot. А так же бол-во риал дилз не доходят до МЛС. Их разбирают "по дороге" к нему.

  5. #5
    Forum Hero Floridian's Avatar
    Join Date
    Oct 2003
    Location
    NY
    Posts
    4,280

    Default Re: Real estate job

    1) Кредит хороший? Тогда первым делом иди к лоан оффисеру, работающему на ДИРЕКТ ЛЕНДЕРА (Чейз, Сити, ВаМу, т.д.). Дай прогнать свой кредитный репорт, возьми у него копию, узнай текущий рейт на твой предполагаемый лоан амаунт (300К, 350К и т.д.) Задай прямой вопрос: "сколько будет мой клоузинг кост? В процентах и какие flat fees. Возьми при-аппрувал леттер. Научись сам считать месячный пеймент, зная цену продажи, даунпеймент, клозинг кост, налоги, ютилити чарджес и что там у вас в каунти еще есть.

    2) Если нет времени самому перерывать горы рекламы - найми хорошего агента.

    3) Какой даунпеймент? Внушительный? Тогда сходи в свой банк и возьми сертифайд чек на имя John McDougal as attorney (любое имя подойдет, потом его уничтожишь) на сумму даунпеймента. Приходя смотреть дом, давай в руки агенту или продавцу этот чек посмотреть. Очень важно, чтобы они знали, что у тебя деньги есть. Говори мол на прошлой неделе собирался дом покупать, уже и чек из банка взял, да сделка по вине продавца сорвалась...

    4) На копии кредитного репорта white out всю персонал информацию (номера счетов, ССН) и сделай 20 копий. Протягивай продавцам и агентам посмотреть вместе с сертифайд чек. Продавцам и агентам очень важно знать что у тебя высокий скор (если он у тебя высокий)

    5) Спроси у местных риэлторов, где в вашем каунте источник информации о балансах на моргиджах. Желательно на интернете. Если база данных платная, то заплати за доступ. Перед тем как идти что-то смотреть, узнавай адрес и узнавай в источнике сумму пейоффа. Ты хочешь купить ниже рыночной стоимости, поэтому не трать время на листинги с пейоффом выше того, что собираешься платить.

    6) Поменьше ходи смотреть дома. Старайся узнавать как можно больше информации о доме, не стесняйся расспрашивать долго и подробно. Как уже заметили выше, если пришел дом смотреть и есть вероятность что ты его купишь, не поленись поговорить с соседями. Узнаешь много интересного. Американцы обычно очень разговорчивы на тему риал истейта и своего нейборхуда в частности.

    7) Как уже было замечено, концентрируй внимание не на продажной стоимости, а на месячном пейменте. И изначально выбери для себя месячный пеймент, который приемлим (не ЦЕНА ПРОДАЖИ, которая приемлима, а именно месячный пеймент!)

    8. Выбери себе риал истейт адвоката. Подпиши ритейнер, заплати ему треть вперед и убедись что в ритейнере нет ограничения по срокам. То есть даже если купишь через год - адвокат все равно уже нанят.
    Если видишь дом с небольшим пейофом который тебе подходит, делай оффер исходя из своего приемлимого пеймента, оставляй продавцу или агенту копию своей кредитной истории (с вымаранной персонал инфо!), делай письменный оффер с телефоном и факсом своего адвоката, говори чтобы посылали контракт туда, и тверди как быстро ты можешь закрыться. Даже если не приняли оффер на месте, сделай фоллоу-ап колл через неделю и через две и через три.

    9) Я плохо понимаю твою терминологию "рынок проседает". Всегда есть motivated sellers. Всегда можно найти приемлимый дил. А когда рынок как ты выражаешься просядет, мотивейтед селлерз все равно будут продавать за минимум того, что они согласны взять, и к рынку это не имеет отношения.

  6. #6
    Казак я, мать вашу! химик's Avatar
    Join Date
    Aug 2004
    Location
    USA, Fredneck, MD
    Posts
    41,386

    Default Re: Real estate job

    Ок просвети что такое МЛС?
    Насчёт брокера понял, насчет [research] по интернету продаваемого дома тоже (сколько лоана висит, почему продают .. а кстати такие вопросы уместно задать брокеру?).
    Ничто не сближает людей так, как общее одеяло :kos:

  7. #7
    Казак я, мать вашу! химик's Avatar
    Join Date
    Aug 2004
    Location
    USA, Fredneck, MD
    Posts
    41,386

    Default Re: Real estate job

    [Floridian] Спасибо за трюки.
    [Credit score] очень высокий
    Под рынкок проседает я имел ввиду вот что (просто пример что у нас с РЕ делается)
    [Back to Back towhouses] - отличное [location] в 2003-2004 году доходили [upto mid-upper 300x] сечас [low-mid 200x] ... новостройка!. Тем ни менее РЕ у нас продолжают строить а вот рынок покупателей ... поднасытился
    Мысль на счет сколько будет мне ето дело стоить в месяц и от этого плясать тоже понял как считать ето знаю . У нас просто интересный процесс происходит рента начала расти а вот цены падать и вот вот пересеку линию когда выгоднее будет купить

    Самое главное мужики понял что дил надо искать штучный ака когда у продавца особые обстоятельства а так же не боятся делать оферы типа процентов на 20-40% ниже того что они спрашивают (имея информацию о доме на руках)
    Ничто не сближает людей так, как общее одеяло :kos:

  8. #8

    Default Re: Real estate job

    Quote Originally Posted by химик
    Ок просвети что такое МЛС?
    Насчёт брокера понял, насчет [research] по интернету продаваемого дома тоже (сколько лоана висит, почему продают .. а кстати такие вопросы уместно задать брокеру?).
    МЛС - это Multiple Listing Service брокерская попытка монополии. Куда все брокеры скидывают листинги и где другие брокеры ищут для тебя пропертиз. Обычно (но не всегда) туда самые дилз не успеют попасть т.к. например старушка которая собираеца переезжать во Флориду звонит своей брокерше и просит прийти листнуть дом. Если у брокерши есть пара-тройка уже живых покупателей то она им даст эту наколку и если дил действительно хороший то один из них его заберёт.

    Насчёт пре-апровалз и т.п. не парься так сильно как сказали. Это дела минувшиух дней, когда люди приходили на опен хаузы с чеками, кредит. историями и пре-апровал письмами и дома уходили на 10% выше листинг прайс. Сегодня ажиотаж сильно стих (ноль). Так что любой боркер будет рад любому оферу, ессно имей как минимум док-ва платежеспособноси.

    Ещё один момент. Если ты не собираешься жить там долго то кто мортгидж компани не имеет большого значения. Но если думаешь жить лет 5-10 то лучше ищи дил с местным банком который НЕ ПРОДАЁТ мортгиджи. Там рейт может на 0.25% выше зато потом намного легче дил с локальными людьми чем с кастомер реп козлом из Бангалора. :D Я наслышался довольно много "ужасов" о ВаМу, БофА и т.п. где какая то ерунда-ошибка (обычно с их стороны) занимает недели/месяцы исправить.

  9. #9
    Forum Hero klukva's Avatar
    Join Date
    Nov 2004
    Location
    USA, CA, OC
    Posts
    9,783

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    ребята-реалторы, а как часто обновляют информацию на сайте Remax.com?

  10. #10
    Forum Hero Буржуй's Avatar
    Join Date
    Jun 2002
    Posts
    111,411

    Default Re: Real estate job: советы покупателям

    Quote Originally Posted by klukva
    ребята-реалторы, а как часто обновляют информацию на сайте Remax.com?
    это надо спросить и римакс. надо на прямую смотреть МЛС

Page 1 of 67 123456789101151 ... LastLast

Thread Information

Users Browsing this Thread

There are currently 1 users browsing this thread. (0 members and 1 guests)

Posting Permissions

  • You may not post new threads
  • You may not post replies
  • You may not post attachments
  • You may not edit your posts
  •  
Russian America Top. Рейтинг ресурсов Русской Америки. Terms of Service | Privacy Policy Рейтинг@Mail.ru