Real estate job: советы покупателям

[Most Wanted]

wow, да это целая наука. А ссылу дай на информацию? Хочу про свое каунти почитать.

Точной ссылки нет , но чтоб было понятней , вот :


For those of us that need to see a formula:

# of homes for sale on the market / # of homes sold that month = Months Supply

What do the numbers mean?

For some reference, in the ’89 US housing market (buyers market) saw around 7 months supply. For those of us who are more familiar with more recent years, in ’01 the US average was slightly below 4 months supply. But hot markets like Las Vegas, Boston, and parts of Florida and California should have seen below 2 months supply in recent years.

So anywhere around 4-5 months supply is roughly average. The further your numbers stray below that, means it’s more of a sellers market. The higher the number is, then the more the market favors the buyer.

P.S. погугли всё на PROPERTY SUPPLY (IN MONTHS)

[marussya]

народ, как думаете, когда будет самый выгодный момент покупать коммерческую недвижимость? (Я имею в виду билдинг, не офисное здание) По штату NY.

[Floridian]

народ, как думаете, когда будет самый выгодный момент покупать коммерческую недвижимость? (Я имею в виду билдинг, не офисное здание) По штату NY.

Коммерческую недвижимость можно покупать всегда. (как только есть 30% даунпеймент ) Она идет по cap rate. Как только кеш флоу имеет смысл для Вас, так и покупайте. Цена на комершл никак не связана с колебаниями цен в резиденшл недвижимости.

[zgorynych]

Ты прав . Красная цена для инвестора в условиях , когда цены не растут
бешено , примерно 120 месячных рентов . Т.е. если рент 800 ,
то цена апартмента примерно 96-100К . Но кто-же это считал во время
бума , когда апришуэйшн в 2-3 раза перекрывал расходы , даже если
квартира пустовала ? Щас наступили другие времена , и все вернулись
к консервативным методам расчёта рентабельности .

Я ещё более консервативен - примерно 100 рентов. Да тяжело найти, а что делать? :evillaugh

[Krasota]

Коммерческую недвижимость можно покупать всегда. (как только есть 30% даунпеймент ) Она идет по цап рате. Как только кеш флоу имеет смысл для Вас, так и покупайте. Цена на комершл никак не связана с колебаниями цен в резиденшл недвижимости.

А когда не покупаешь, а строишь, под 30% банк даст [business loan]?:evillaugh

[Krasota]

Дело не в цвете кожи. Нот аныморе. Дело в инкоме живущих в нейборхуде..

У меня в БедСтае в этом году купили по дому один белый адвокат и один черный адвокат. Будут жить на соседних улицах. Даунпеймент почти одинаковый положили. И это главное.

Я про [investment property] спрашивала, а не про [primary residence].
Вот сколько стоили ети дома?
Какой у них [mortage]?
За сколько можно сдать ети дома?
;)

[Floridian]

Я про [investment property] спрашивала, а не про [primary residence].
Вот сколько стоили ети дома?
Какой у них [mortage]?
За сколько можно сдать ети дома?
;)

Так и я про инвестмент пропертиз. А присказка про черно-белых адвокатов - это чтоб показать кто в нейборхуде живет.
Я не указываю людям, где им покупать праймари резиденс. Одному надо русский магазин на углу видеть, другому - мечеть in walking distance, и т.п. Люди сами без меня разберутся где они жить хотят. А вот инвестмент - это я да, подскажу...

Пример из жизни:

Трехсемейный дом в Бедфорд-Стайвесанте. 3бд\3бд\2бд. Контракт подписан 11.16.2007.

$715000 - into the seller's pocket. Down payment $151000. $715K - $151K= 564,000. 5% seller's concession for closing cost on top of it. 564,000 * 5% = $28,000. Loan amount 564,000 + 28,000 = $592,000.

Monthly expenses: 1) principal and interest (30 year fixed at 5,85% APR) $3,500 2) taxes $0 - tax abated for 10 years 3) heating - $0 (separate utilities, tenants pay their own bills) 4) homeowner's insurance $100 5) water and sewer $100. Total: $3,700.

Monthly rental income: 1) $1600 - апартмент на первом этаже с эксклюзивным доступом к бекярду 2) $1600 за 3 бд на 2 этаже 3) $1700 за 3 бд на 3-м этаже 4) паркинг перед домом на 2 машины $200. Total income: $5100.

Positive cash flow: 5,100-3,700= $1400


Через 3-5 лет этот трехсемейный дом конвертируется в кондо, и каждое уйдет по 400-500 тыс. Итак, купили за 715К, продаем через 5 лет за 1,5М. Где-то так.

[Floridian]

А когда не покупаешь, а строишь, под 30% банк даст [business loan]?:evillaugh

Вы имеете в виду констракшн лоун, если имеется cash on hand 30% от стоимости проекта? Ну наверно да. Только лоун не сразу дадут, а частями.

Трудно найти хорошее место для строительства коммершл.... Обычно хорошие места уже застроены...

[marussya]

Коммерческую недвижимость можно покупать всегда. (как только есть 30% даунпеймент ) Она идет по cap rate. Как только кеш флоу имеет смысл для Вас, так и покупайте. Цена на комершл никак не связана с колебаниями цен в резиденшл недвижимости.

Так, а какие цены на дома, допустим, в 20 квартир, в каком диапазоне? У меня подружка купила 2 года назад дом за 600К с даунпейментом в 40К.

И что посоветуете по поводу выбора агента?

Спасибо большое!

[Floridian]

Так, а какие цены на дома, допустим, в 20 квартир, в каком диапазоне? У меня подружка купила 2 года назад дом за 600К с даунпейментом в 40К.

И что посоветуете по поводу выбора агента?

Спасибо большое!

Она видимо купила где-то очень высоко и далеко в Апстейт НЙ. (Мы же про штат НЙ говорим, да?) В Бруклине за 600 тыс даже 6-семейный дом не купишь.

Разница между Апстейтом и пятью боро НЙ в том, что в пяти боро occupancy rate всегда близок к 100%. И в хороших районах маркет рейт можно собирать.

Обычно проперти в хороших районах идут минимут 10 times the annual rent roll. Если бы 20 семейный дом в Бруклине ушел за 600 тыс, это бы значило что месячный рент ролл 5000, и соответственно рент одной квартиры 250 долларов.

Так что видимо Ваша подружка купила дом в ОЧЕНЬ плохом районе.

В пяти боро НЙ все коммерческие листинги сосредоточены в руках 2-3 крупных агентств, которые занимаются исключительно коммерческой недвижимостью. Туда и надо обращаться в первую очередь. А кто в Апстейте продает - я не знаю. Посмотрите на сайте www.loopnet.com