Real estate job: советы покупателям

[Sea]

Я выбираю море.
Была на аукционе - условия такие: 5% кэш остальное в кредит в течении 30 дней, цены были очень очень приемлемые в самом начале.
Чуть не купила 1бед рум за 120.000!!!! Но что-то меня остановило На следующий поехала посмотреть ради интереса Оказался очень хороший район, билдинг старинный, посроен на века стены в 3 кирпича, чугунные ворота и с видом на канал, лодку даже можно парковать Там юниты стоят по 300.000-400.000 Вот я локти покусала. Хотя черт его знает может там приведения живут или что-то не в порядке
К следующему аукциону подготовлюсь Поеду заранее посмотрю на понравившиеся лоты

[Floridian]

Я выбираю море.
Была на аукционе - условия такие: 5% кэш остальное в кредит в течении 30 дней, цены были очень очень приемлемые в самом начале.
Чуть не купила 1бед рум за 120.000!!!! Но что-то меня остановило На следующий поехала посмотреть ради интереса Оказался очень хороший район, билдинг старинный, посроен на века стены в 3 кирпича, чугунные ворота и с видом на канал, лодку даже можно парковать Там юниты стоят по 300.000-400.000 Вот я локти покусала. Хотя черт его знает может там приведения живут или что-то не в порядке
К следующему аукциону подготовлюсь Поеду заранее посмотрю на понравившиеся лоты

Мне хотелось бы Вас предостеречь. Проперти продается за 120К при валью в 400 неспроста, как правило. Хотя есть счастливые исключения конечно.

Подготовьтесь получше. Посмотреть заранее необходимо, но не достаточно.

Фишка в том, что при покупке на форекложер аукционе покупатель получает Shefiff's deed or Referee's deed, который (в отличие от обычной покупки с тайтл иншуранс) не гарантирует, что на проперти нет других линов. Например, АйЭрЭС, плотника который делал крышу, городской канализации, да еще много чего. И эти плотники за Вами придут после покупки, и Вы будете им платить. Хорошо, если разница меньше вашей прибыли. Заметьте, я еще не упомянул про привидения

Люди, покупающие пропертиз на аукционе, не действуют в одиночку. Нужна команда. Аппрейзер, контракторы, лоер, да и просто мужик с монтировкой который взломает дверь проперти в ночь перед аукционом

Мои знакомые из строительной компании которые специализируются на покупке пропертиз на аукционах, говорят, что если они делают прибыль на 8 из 10, и несут убыток на остальных 2 из 10 пропертиз, то это хороший расклад.

Но покупать праймари резиденс за кеш и потом быть поставленным на 100-200 тысяч - слишком большой риск. ИМХО: как бизнес, когда покупаешь много пропертиз - это да, как одноразовая покупка - нет.

[zgorynych]

Мне хотелось бы Вас предостеречь. Проперти продается за 120К при валью в 400 неспроста, как правило. Хотя есть счастливые исключения конечно.

Подготовьтесь получше. Посмотреть заранее необходимо, но не достаточно.

Фишка в том, что при покупке на форекложер аукционе покупатель получает Shefiff's deed or Referee's deed, который (в отличие от обычной покупки с тайтл иншуранс) не гарантирует, что на проперти нет других линов. Например, АйЭрЭС, плотника который делал крышу, городской канализации, да еще много чего. И эти плотники за Вами придут после покупки, и Вы будете им платить. Хорошо, если разница меньше вашей прибыли. Заметьте, я еще не упомянул про привидения

Люди, покупающие пропертиз на аукционе, не действуют в одиночку. Нужна команда. Аппрейзер, контракторы, лоер, да и просто мужик с монтировкой который взломает дверь проперти в ночь перед аукционом

Мои знакомые из строительной компании которые специализируются на покупке пропертиз на аукционах, говорят, что если они делают прибыль на 8 из 10, и несут убыток на остальных 2 из 10 пропертиз, то это хороший расклад.

Но покупать праймари резиденс за кеш и потом быть поставленным на 100-200 тысяч - слишком большой риск. ИМХО: как бизнес, когда покупаешь много пропертиз - это да, как одноразовая покупка - нет.

А у нас в Масс. как раз наоборот - foreclosure deed wipes out всё что не было указано во время аукциона.

[9999]

А у нас в Масс. как раз наоборот - foreclosure deed wipes out всё что не было указано во время аукциона.

Вы уверены?
Deed сам по себе никак не может что то там "wipe out", если у кого то есть клейм, и клейм этот substential, то нужно решение суда, никак не меньше.

Представте ситуацию- некто подделал документы на дом, передал его по наследству внукам- правнукам, они получили под этот дом залог;
залог не был выплачен до конца и дом пошел на форклоуз, продан с аукциона,
ТУТ ПОЯВЛЯЕТСЯ РЕАЛЬНЫЙ ВЛАДЕЛЕЦ, сын- внука -правнука, который был за границей ,или просто не знал, а теперь нашел в бумагах прадеда документы...
Как дид сможет защитить нового владельца от кейма? Никак. Все сделки могут быть признаны незаконными, fruits of a poisonous tree.

Deed может дать гарантию, как говорит Флоридиан, и тогда будет четко оговорено, что произойдет в подобном случае (покупатель получает назад деньги, как правило), а просто напросто ВСЕ СПИСАТЬ никто не может, даже суд. "ВСЕ"- слишком широкое понятие...

[zgorynych]

Вы уверены?
Deed сам по себе никак не может что то там "wipe out", если у кого то есть клейм, и клейм этот substential, то нужно решение суда, никак не меньше.

Представте ситуацию- некто подделал документы на дом, передал его по наследству внукам- правнукам, они получили под этот дом залог;
залог не был выплачен до конца и дом пошел на форклоуз, продан с аукциона,
ТУТ ПОЯВЛЯЕТСЯ РЕАЛЬНЫЙ ВЛАДЕЛЕЦ, сын- внука -правнука, который был за границей ,или просто не знал, а теперь нашел в бумагах прадеда документы...
Как дид сможет защитить нового владельца от кейма? Никак. Все сделки могут быть признаны незаконными, fruits of a poisonous tree.

Deed может дать гарантию, как говорит Флоридиан, и тогда будет четко оговорено, что произойдет в подобном случае (покупатель получает назад деньги, как правило), а просто напросто ВСЕ СПИСАТЬ никто не может, даже суд. "ВСЕ"- слишком широкое понятие...

В Масс forclosure action определаяется судом. Т.е. ДО форкложюр суд дает добро на форкложюр. Печатаются обьявы в газете, и т.п. После определённого периода времени если никто не откликнулся из потенциальных claimants то форкложюр goes ahead. Поэтому такой дид самый "железный" т.е. approved by the Land Court. Как бы изначально геморой сделать форкложюр но зато потом никто не при*б*тся.

Да я в курсе что во многих других штатах есть probationary period after foreclosure когда быв. владельцы могут выкупить и т.п. У нас наоборот - всё до того как а потом - сушите вёсла, поезд ушёл. И это железно.

[Floridian]

ВУ нас наоборот - всё до того как а потом - сушите вёсла, поезд ушёл. И это железно.

Вот кстати в Вашей ссылочке и опровержение этому Вашему посту:

The first post - Durrett bankruptcy case in Massachusetts to consider the voidability of a foreclosure sale was In re Ruebeck


Кроме того, этот кейс чисто Массачусетский и правило соответственно только Массачусетское. Законы о форекложер НЕ федеральные.

Кроме того, в кейсе Вами приведенном, так же как и в приведенном Вами личном опыте, референс к продаже проперти через REO department, а не на открытом аукционе. Я думаю, даже в МА не должно быть проблем ни у кого, если на открытом аукционе проперти продано за 50% от валью, а банк согласился это взять. (Ну, положим, "профессиональные" аукционные bidder'ы все дружно заболели в тот день и не смогли придти на аукцион....)

[Floridian]

А у нас в Масс. как раз наоборот - foreclosure deed wipes out всё что не было указано во время аукциона.

Да, в каждом штате свои пирожки...

А вот что значит что МА нет дефишинси джаджментов при форекложер? http://www.foreclosurelaw.org/Massac...losure_Law.htm

То есть если Вася купил дом за миллион, потом он ушел в форекложер, потом дом ушел с аукциона за 900 тыс, и банк не захочет получить с Васи разницу 100 тыс между миллионом и 900 тыс?
При условии что у Васи есть деньги в банке или другие ассетс?

В НЙ разницу вешают на владельца. А в МА, что, банк несет этот убыток сам?

[John Adams]

Может не совсем и в тему, но всё же:

Рейтинг самого доступного американского жилья

Американский журнал Forbes опубликовал рейтинг городов, где цены на недвижимость сравнительно низкие, а уровень жизни – относительно высокий. Рейтинг из 10 мест на просторах Америки составлялся на основе данных о стоимости домов, а также качестве и стоимости жизни в 50 крупных мегаполисах страны.

При этом учитывалось, насколько доступны в этих городах развлечения: театры, концерты, музеи - культурная жизнь.

Первое место в рейтинге занял Миннеаполис. В третьем квартале 2007 года 61 процент проданного здесь жилья мог запросто купить средний американец. Вторую и третью строчки заняли Индианаполис и Цинциннати соответственно.

В последнем американцы со средним уровнем заработной платы могут позволить себе купить 76,5 процента предлагающихся на рынке домов.

В десятку также вошли Сент-Луис, Хьюстон, Милуоки, Даллас, Питтсбург, Колумбус и Атланта. В Атланте за последние пять лет было продано больше всего домов, чем в каким-либо еще из городов страны.

В июле 2007 года журнал The Forbes составил список городов США с самыми недоступными ценами на жилье. Первые три места заняли Лос-Анджелес, Сан-Франциско и Майами. Счета за парковку из трех цифр, забитые магистрали, еженедельные расходы на еду, превышающие платежи по ипотеке, – добро пожаловать в Нью-Йорк, или Лос-Анджелес, или Чикаго, - писали тогда журналисты.

[9999]

Счета за парковку из трех цифр, забитые магистрали, еженедельные расходы на еду, превышающие платежи по ипотеке, – добро пожаловать в Нью-Йорк, или Лос-Анджелес, или Чикаго, - писали тогда журналисты.

В Лос Анжелесе с парковкой все нормально, никаких проблем. Разве что у побережья.
Про еду тоже сильно приувеличено.

А вообще- what you pay is what you get, климат, наличие океана, ресторанов и развлечений мирового уровня задешево не купишь.

Миннеаполис- дыра, каких мало, с жутким климатом.

[madV]

В Лос Анжелесе с парковкой все нормально, никаких проблем. Разве что у побережья.
Про еду тоже сильно приувеличено.

А вообще- what you pay is what you get, климат, наличие океана, ресторанов и развлечений мирового уровня задешево не купишь.

Миннеаполис- дыра, каких мало, с жутким климатом.

вот именно... когда приводятся такие данные, стоит задуматься почему в одних городах дороже, а в других дешевле. В основном от того, что люди в дорогих городах хотят жить больше, и готовы за это платить соответсвенно больше. Хотя бывают и перекосы, как например Москва.