Спасибо большое! А с какого количества квартир дом начинает считаться коммерческим?Originally Posted by Floridian
Спасибо большое! А с какого количества квартир дом начинает считаться коммерческим?Originally Posted by Floridian
5 families and up.Originally Posted by marussya
Спасибо большое!
Посоветую начать поиски коммерческой проперти с разговора с лоун офисером. Для начала зайдите в большие банки типа Commerce Bank. Они Вам расскажут про необходимые пре-реквизиты для покупки коммершл недвижимости. Не исключено, что Вы передумаете покупать коммершл сразу после разговора.
Это необходимо сделать, так как продавцы коммерческой недвижимости не будут рассматривать Ваши офферы пока они не будут подкреплены преаппрувалом из банка и прочей документацией. Большинство даже будет отказываться показывать пропертиз пока не поговорит с лоун офисером, выбранным Вами.
Если так считать, то получается очень неплохо - 15% в год.Originally Posted by Floridian
Но вот при продаже чистой rental property случайно не придётся ли отдать 6% агенту или ещё больше Дяде Сэму в виде налогов на gain? Если "да", то доходы сразу ужасно портятся. Кроме того, вряд ли оно всё вечное. После 5 лет эксплуатации здание наверняка надо будет серьёзно подремонтировать, устроить remodeling в кухнях, а вокруг какие-нибудь клумбы развести. Наверно, и квартиранты не каждый месяц будут.
Простите, а как Вы к цифре "15% годовых" пришли? Человек вкладывает 150 тыс, через пять лет получает, скажем, 1,5М и отдает долг в пятьсот с чем-то. Это немного поболе 15% годовых....Originally Posted by TheDreamer
Настолько поболе, что я даже не считаю нужным упоминать такие мелочи как то, что он наслаждается позитив кеш флоу in the meantime или такую ерунду как 20 тысяч на condo book (конвертация дома в кондо) или такие пустяки как ремоделлинг кухонь через 5 лет.
П.С. Квартирантов у нас в Бруклине больше чем квартир. При небольшом усилии лендлорда оккупанси рейт будет 100% легко.
Капитал гейнз, конечно, будут. Как их обойти, еще вроде не придумано (кроме как купить другую инвестмент проперти).
Last edited by Floridian; 12-01-2007 at 05:39 PM.
А нельзя ли поподробнее про пререквизиты? Что нужно помимо хорошей кредитной истории и денег?Originally Posted by Floridian
А может вообще лучще купить сначала квадриплекс и через год перефинансировать и купить билдинг?
Спасибо!
Пререквизиты - это 30% даунпеймент и хорошая кредитная история. Если это имеется, то брокеры и владельцы будут обрывать Ваш телефон зазывая смотреть проперти и обещая скидки. Это важно: сначала Вы показываете упомянутые "пререквизиты" - и потом Вам не нужно тратить много времени на поиск пропертиз - Вас туда брокеры будут тащить насильно, (что Вам и надо).Originally Posted by marussya
Если этого нет - то Вам нужно (сначала поговорив с большим банком и убедившись что там Вашего бизнеса не хотят), отправиться к всевозможным моргидж брокерам, которые за определенную мзду (называемую "пойнтс") могут сделать так называемый "creative financing", т.е. лоун при отсутствии пре-реквизитов
Вы, возможно, не совсем понимаете что значит "перефинансировать". Если Вы купили 4хсемейный дом сегодня, чем Вам поможет перефинансирование в плане покупки следующей проперти? Цены сейчас не растут. Коммерческая недвижимость - это просто способ вкладывать деньги под больше чем 5% годовых. В общем случае, Чтобы цена на коммерческую проперти выросла в два раза - это нужно чтобы рент поднялся в два раза. Что маловероятно.
Last edited by Floridian; 12-01-2007 at 06:09 PM.
Простите, но по моему мнению это рекламное жонглирование цифрами и химия. Разрешите пояснить на пальцах.Originally Posted by Floridian
Допустим, купил такой же дом за $0 down. В конце срока заплатил не $500+K, как он, а $900K. Тогда по Вашему методу получил прибыль в бесконечное количество раз:
($1.5M-$900K)/$0 = бесконечность
Намного лучше, чем у него. :D Такой откровенный маразм получается из-за подтасовки. На самом деле прибыльность надо считать не с личных вложений, а с суммарной массы задействованного капитала. У данного человека прибыль генерировал rental property за $715K.
В моём понимании вопрос откуда у парня $715K на покупку дома не связан с ростом/падением цен на недвижимость или со сдачей недвижимости в аренду. Это была другая совершенно несвязанная сделка.
Спасибо. Это понятно. Но я, наверно, не совсем корректно задал вопрос. Я хотел спросить, как определяют вот этот самый ожидаемый темп продаж - интуитивно что ли или на основе статистики за последние месяцы??Originally Posted by Most Wanted
There are currently 1 users browsing this thread. (0 members and 1 guests)
Terms of Service | Privacy Policy |